Как нанять управляющую компанию

Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

• Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
• Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
• В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Задача для собственника: руководить самому или нанять менеджера?

Наталья Самоукина

Принятие решения владельцем компании, руководить самому или нанять управляющего, возникла в России, в основном, в последние годы. Российские компании «встали на ноги». разрослись. Крупные организации имеют в штатном расписании до нескольких тысяч человек и более.

Принципиально изменились условия российского бизнеса и, не удивительно поэтому, что управление такими сложными системами требует специальных знаний. Если таких знаний нет или получена отрывочная, фрагментарная информация при поспешном чтении психологических книг или на кратковременных консалтинговых семинарах, то руководить компанией собственнику будет трудно.

В конце 80-ых – начале 90-ых годов, когда в России создавались крупные деньги, для успеха от человека требовались такие качества, как умение рисковать, активность, выносливость, способность работать и принимать решения в условиях неопределенности и постоянных изменений, высокая конкурентность по типу «У меня должно быть все самое лучшее!».

умение «держать удар» и неоднократно, после неудач, начинать новый бизнес «с нуля». жесткость, агрессивность и т.п. Список этих качеств читатель может самостоятельно продолжить в зависимости от опыта, которым он обладает. Бизнес того времени требовал от предпринимателей не столько знаний, сколько природной одаренности и мощной интуиции.

Предприниматели не имели образования в области рыночной экономики, а некоторые вообще не имели высшего образования. Знания, полученные в советском учебном заведении, были не нужны и просто мешали, учиться у Запада мы не могли в силу разных причин, а своего опыта ведения бизнеса не было.

Сейчас, когда российский бизнес окреп, эффективный управляющий должен обладать другими качествами, нежели предприниматель начала перестройки.

В первую очередь, это аналитические способности, осторожность и направленность на принятие продуманных решений, креативность, коммуникабельность, гибкость, дипломатичность и, конечно, экономическая, юридическая и психологической грамотность, причем, не столько на основе западных знаний, сколько знаний ведения бизнеса в российских условиях.

Чаще всего взрослый и зрелый человек остается таким, каким он был, а, следовательно, по психологическим качествам и, главное, по уровню компетентности испытывают серьезные управленческие проблемы. Встает вопрос о найме эффективного топ-менеджера, который очень не просто решить. Почему? Существует несколько причин – внутренних и внешних.

Нередко бывает, что собственник не занимается решением найма топ-менеджеров в свою компанию, потому что стремится самостоятельно руководить своим бизнесом. Причин несколько: • Он никому не может доверить свой бизнес и свои деньги. И если даже он предпринимал попытки нанять дорогого «топа».

то ничем хорошим это не заканчивалось: в работе наемного Президента или Генерального директора были серьезные ошибки и финансовые потери. В результате, учредитель увольнял управляющего и сам снова вставал «у руля».

• Но даже если получилось нанять эффективного топ-менеджера, учредитель компании начинал испытывать эмоциональный дискомфорт, поскольку не мог быть пассивным наблюдателем за тем, как кто-то руководит его Делом. Для многих учредителей крупные деньги – не самоцель. Они создавали свой бизнес еще и для того, чтобы самоутвердиться, почувствовать свою значимость, силу и власть (что нормально). И вот пришло время, когда собственник приходит в свою компанию и пытается участвовать в принятии важных решений. Но кто-то из «топов» ему говорит примерно такие слова: «Иван Иванович, не мешайте, пожалуйста!» И если раньше, когда он приходил в компанию, все начинало «крутиться» вокруг него, у него загорались глаза и появлялся деловой азарт, то сейчас другие, более молодые ребята приходят в компанию и все «крутится вокруг них». и уже у них горят глаза. Да, хозяин компании стал богатым, у него – хороший дом и дорогая машина, но он практически отстранен от дел. По-человечески понятно: ему становится обидно, и он стремится активно работать в компании.

Если это так, что делать в этом случае?

Ответ на этот вопрос может быть основан на простой и всем известной идее «Одна голова – хорошо, а две (или несколько голов) лучше». Другими словами, нужно создавать однородные управленческие команды, которые могут состоять из одних учредителей или смешанные команды из собственников и топ-менеджеров по найму.

В таких управленческих командах недостаток знаний компенсируется избытком интеллекта. Все замечательно, проблема только в том, чтобы учесть один важный психологический закон. Разумеется, реально бизнес строится не только и, по-видимому, не столько по психологическим законам.

Но нередко именно нарушение психологических закономерностей «разрывает» компанию на части и разрушает совместный бизнес. Я имею в виду закон психологической совместимости и организацию на его основе разных управленческих команд.

Из опыта полярных экспедиций известны случаи, когда после серьезных конфликтов люди уходили из палаток в неизвестность, заполненную льдами и снегами, и гибли, только потому, что физически и психологически не могли оставаться вместе в одной палатке.

Рассмотрим разные типы управленческих команд.

Команда по типу «соло» состоит из одного лидера – собственника, который ведет за собой подчиненных.

Конечно, это человек с сильной энергетикой, способный объединить людей вокруг себя и воодушевить на достижение важных целей.

Он концентрирует на себе почти все: стратегию, финансы, организацию внутри компании, взаимодействия с партнерами и клиентами. Разберем «плюсы» и «минусы» такой модели управления.

«Плюсы» команды «соло»:

• Экономия времени в ходе принятия решений, поскольку власть и ответственность находятся в одних руках. • Консолидированность персонала, преданного одному лидеру. • Четкая, организационно «прозрачная» вертикаль власти.

«Минусы» команды «соло»:

• Ответственность и нагрузка у ведущего лидера человека настолько велики, что нередки случаи, когда лидер начинает болеть и становится нетрудоспособным, а кому «передать знамя». – он не знает (или не может). Потеряв управленческий «стержень». компания может быстро разрушиться. • Присутствует риск неправильных решений, поскольку в консолидированном коллективе, как правило, отсутствуют критики. • Присутствует риск субъективных решений, который всегда есть, если решения принимаются одним человеком. По причине этих недостатков, по статистике, каждая пятая модель управления, построенная по типу «Соло». допускает много серьезных ошибок, которые ведут к снижению конкурентоспособности компании.

Довольно распространенной в последние годы выступает модель управления по типу «триумвирата» , в которой совместное руководство осуществляют три лидера.

Каждый из них имеет свое направление в работе и специализацию, роли между ними могут делиться так: «креативщик» (стратегический лидер, разрабатывает свежие идеи), «технолог» (занимается реализацией идей первого лидера), «дипломат» (чаще всего занимается кадровой политикой и является буфером между первым и вторым лидерами).

Кто из трех лидеров – собственник, а кто – два менеджера по найму, для закона психологической совместимости неважно, главное, что компания развивается, а в команде лидеров царит взаимопонимание.

В командах по типу «триумвиратов» могут быть и другие ролевые «расклады». Так, «креативщик» может быть собственником, а «технолог» – наемным менеджером, или наоборот. В моей практике встречался случай, когда два учредителя были в ролях «креативщика» и «технолога». а третьим лидером между ними («дипломатом» был наемный Директор по персоналу. Может быть и такая модель: «креативщик» – собственник и Генеральный Директор, по найму у него работают Коммерческий Директор («технолог» и Директор по персоналу («дипломат»). Таких управленческих моделей – множество, главное, это – «тройка» лидеров, один или два из которых – собственники, а между ними обязательно есть «буфер», который периодически их мирит. Трио лидеров – устойчивая модель управления, если принимать во внимание закон психологической совместимости.

• Ее «плюсы» заключаются в следующем:
• Рассмотрим команду, которая строится по типу «дуэта».
• Могут быть и такие психологические «раскладки»:
• «Плюсы» такого «дуэта»:
• «Минусы» такой модели часто связаны с ее потенциальной неустойчивостью:
• Случай из моей практики.

• Высокая скорость развития компании обеспечивается тем, что разделение лидерских ролей дает возможность одновременно решать разные вопросы. • Снижаются риски принятия управленческих решений, поскольку влияние факторов неправильных, субъективных решений значительно уменьшается. • В случае «потери» одного из лидеров, существует возможность сохранения компании. Несмотря на то, что «триумвират» отличается стабильностью и эффективностью, можно говорить о таких его недостатках. • Он эффективно работает, если профессионализм, интеллект, мотивация и преданность компании трех лидеров находятся на высоком уровне. Мне приходилось консультировать компании, в которых двое «тянули» третьего, или даже один «тянул» двоих. Если это происходит, в «тройке» лидеров вспыхивают конфликты. • «Триумвират» будет эффективным еще при одном условии: при наличии полного доверия между лидерами, что тоже не всегда встречается. В российской практике бизнеса нередко бывает так, что двое «сговариваются» против третьего, и со временем он остается «за бортом». Конечно, собственник остается в компании, но психологически модель меняется: из «триумвирата» («тройки». она переходит в «дуэт» («двойку»). Управленческая команда по типу «дуэта» состоит из двух лидеров, двух собственников или одного – учредителя, а второго – наемного топ-менеджера. Взаимодействия между ними строятся на основе психологического дополнения друг друга. Если первый – сверх-активный и «торопыга». общительный и раздражительный, то второй – сдержанный, средне-активный или спокойный, с развитым самоконтролем и склонностью к взвешенным, продуманным решениям. • если первый – ведущий лидер, то второй по отношению к нему – ведомый исполнитель; • если первый – «социальщик». направленный на общение и контакты, а в компании управляет кадровой политикой и персоналом, то второй – предметник, ориентированный на профессию, в компании отвечает за финансы, стратегию, разработку ассортимента товаров; • наконец, если первый лидер – жесткий и авторитарный, то второй – гибкий и дипломатичный. • Снижение рисков в процессе принятия решений. • Создание более разносторонней по функциям и поэтому, более эффективной системы управления. • Оперативность и качество принятия управленческих решений. • Если между двумя партнерами-учредителями возникает недоверие, «дуэт» распадается, а из одной компании часто возникают две однопрофильные компании. • Между руководителями, работающими по модели «дуэта» нередко возникают конфликты и противоборство, в результате чего один из них уходит из компании. Итак, чтобы собственнику полностью не отстраняться от управления своей компанией, нужно создавать управленческие команды, в которых могут быть или несколько собственников или собственник будет работать вместе с наемными менеджерами. Практика ведения российского бизнеса показала высокую эффективность управленческих команд, построенных на основе закона психологической совместимости. Поэтому, в случае приглашения в компанию того или иного топ-менеджера по найму, кроме оценки его профессионализма, компетентности и опыта, должно учитываться условие: хорошо ли он сработается «в связке» с хозяином и другими управляющими? Одна крупная компания, которой руководят два собственника, решила провести психологическое тестирование четырех кандидатов на позицию Коммерческого Директора по продажам. Следовательно, кроме хороших профессиональных данных, он должен был работать в управленческой «тройке» и, конечно, быть с ними хорошо психологически совместимым. Знаете, какого кандидата я исключила сразу из поля своего рассмотрения? Я не рассматривала того претендента, который с юношеских лет занимался одиночным парусным спортом. Был выбран кандидат, который в качестве хобби активно играл в футбол. Конечно, кроме этого, были учтены и результаты психологического тестирования. Опыт наблюдения за успешной работой выбранного кандидата в течение полутора лет, показал, что решение было правильным.

• Лидерство, Менеджмент, Управление компанией

Источник: https://hr-portal.ru/article/zadacha-dlya-sobstvennika-rukovodit-samomu-ili-nanyat-menedzhera

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Чем занимается УК?

Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно. Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор.

Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК. Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее.

Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.

Как выбрать компанию?

Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы.

Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города.

Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

На что обратить внимание?

В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.

Зачем ходить на собрание жильцов?

Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании.

Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией.

Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Как поменять УК?

Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять.

Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.

Работа по лицензии

Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг.

Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию.

Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_voprosov_o_tom_kak_vybrat_upravlyayuschuyu_kompaniyu/3463

Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля: пошаговая инструкция и требования к УК

Вас заинтересовала возможность открыть бизнес в сфере ЖКХ? Отсутствие конкурентной среды и рост строительства нового жилого фонда для вас привлекательные факторы? Прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля, получите пошаговые инструкции и практические советы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Управляющая организация и ее виды

Начнем с разбора термина. В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ) есть только одно определение — «управляющая организация». Привычное нам «управляющая компания ЖКХ» юридически неверно — это бытовое название.

Термин «управляющая организация» объемный и многогранный, но мы раскроем это понятие как можно проще.

Управляющая организация — это предприятие (юридическое лицо или ИП), которое по договору с жильцами дома принимает на себя обязанности по его санитарно-техническому содержанию. Одновременно она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества.

Далее для обозначения понятия «управляющая организация» будем использовать сокращение от бытового «управляющая компания» — «УК».

Чтобы приступить к созданию УК, стоит узнать о том, что не все такие организации идентичны, они различаются формой управления.

1. Первый тип — управляющие УК. Осуществляют управление домом и отвечают за содержание общедомового имущества. Прочие коммунальные услуги потребителям оказывают третьи лица, которых по договору подряда нанимает УК.
2. Второй тип — гибридные. Помимо управления и содержания общедомового имущества, в обязанности их входит оказание коммунальных услуг.
3. Третий тип — эксплуатационные. УК заключают договор подряда напрямую с собственниками жилого помещения или ТСЖ. В перечень их услуг входят техническое обслуживание и санитарное содержание многоквартирного дома (далее — МКД).

Для исполнения любых из перечисленных обязательств необходим достаточный штат сотрудников и специальное оборудование. Все это влечет дополнительные расходы и ваше участие в процессе управления.

• Это интересно:
• Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги ЖКХ.
• Что такое субсидия на оплату ЖКХ, основания и порядок её получения.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Вне зависимости от вида компания ЖКХ обязана:

• обеспечивать МКД энергоресурсами (вода, свет, тепло), своевременно организовывать подготовку к отопительному сезону, проводить плановые осмотры домов и выполнять ремонтные работы;
• формировать счета  за предоставляемые услуги, составлять документацию, отвечать на жалобы, заявки собственников жилья.

Прибыль УК получит только в том случае, если будет соблюдать все требования к управляющей компании в сфере ЖКХ.

В перечисленных ниже нормативно-правовых актах содержится полнаяинформация о деятельности управляющих компаний:

Представленный список не исчерпывающий. Он также может включать различные нормативные акты, положения и решения местных органов управления.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

Изучим процесс открытия УК по шагам и выясним, какие документы понадобятся.

Пошаговая инструкция

Создание УК для управления многоквартирным домом с нуля — сложный и трудоемкий процесс. Поэтому не лишним будет составить бизнес-план.

Также вам предстоит определиться с организационно-правовой формой ведения бизнеса. Будет ли это ООО, АО или ИП. Если вы создаете компанию на основе уже существующей, то необходимо дополнить виды деятельности по ОКВЭД и внести изменения в уставные документы.

Внимание! Регистрация управляющей компании ЖКХ в форме юридического лица обязывает вас открыть расчетный счет. Не менее половины уставного капитала перечисляется сразу. Вторая половина вносится до конца календарного года.

Затем вам предстоит сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и соответствующих нормативно-правовых актов. Это связанно с тем, что 21 июля 2014 года вступил в силу закон № 255-ФЗ о лицензировании УК в сфере ЖКХ. В законе сказано, что руководитель управляющей организации должен быть аттестован лицензионной комиссией.

Квалификационный экзамен проводит лицензионная комиссия региона. Оплачивать его не нужно. В каждом субъекте федерации утвержден свой регламент предоставления этой услуги. Он публикуется на официальном сайте администрации и Госпортале. Лицензия выдается бессрочно и используется в регионе получения. Стоимость госпошлины на лицензию составляет 30 000 рублей.

Когда лицензия получена, переходим к выбору помещения.

Помните, что офис должен включать необходимые административные помещения. Ведь хранить инструменты для технического персонала следует в отдельном месте.

После того как место выбрано, стоит подумать об его обустройстве.  В офисе обязательно должна быть проведена телефонная линия. Оснастите его компьютерами и оргтехникой. Не забудьте и про канцелярию.

Закончив подготовку рабочих мест, приступайте к формированию штата сотрудников. Помните о том, что сотрудники на руководящих должностях и квалифицированные специалисты, в отличие от неквалифицированного персонала (дворники, диспетчера и др.), обязаны пройти аттестацию.

Справка. Сколько отделов и должностей будет в вашей компании, напрямую зависит от количества домов, которыми вы планируете управлять. Законодательством эта цифра не ограничивается.

Определив структуру организации, необходимо позаботиться о ее правильном функционировании. При составлении режима и графика работы не забывайте о такой должности как диспетчер. Потребитель должен получать помощь диспетчерской круглосуточно. Это означает, что для сотрудников составляется сменный график.

На следующем этапе оформляем договоры с поставщиками услуг. Создаем сайт с информацией о том, как работает управляющая компания. Также вносим сведения в ГИС ЖКХ.

Руководствуемся следующими документами:

• Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (Пост. № 731 от 23.09.2010 г.);

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/otkryt-upravlyayuschuyu-kompaniyu-s-nulya.html

Управляющие компании и крымчане: игра по новым правилам

За последние полтора года в Крыму основные игроки на рынке услуг ЖКХ не изменились – ЖЭКи перерегистрировались в муниципальные управляющие компании, но от перемены слагаемых сумма не изменилась. Люди по-прежнему недовольны качеством оказания коммунальных услуг, жалуются на тарифы и пытаются защитить свои права.

СИМФЕРОПОЛЬ, 9 фев – РИА Новости (Крым). В течение 2016 года крымские муниципалитеты должны провести конкурсные процедуры по определению формы управления для многоквартирных домов, жильцы которых до 1 января этого года не определились самостоятельно.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Это может быть управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление домом владельцами квартир. Для принятия решения должен быть кворум –  на собрании необходимо присутствие собственников 51% квадратных метров недвижимости в доме.

ТСЖ или управляющая компания: определились только половина крымчан

Основным отличием управляющей компании является то, что вопросы обслуживания дома решаются без непосредственного участия жильцов.

Однако краеугольным камнем при такой форме управления являются деньги, ведь УК не заинтересована в том, чтобы снизить расходы жильцов на обслуживание дома. Кроме того, несмотря на то, что теоретически УК должна отчитываться о тратах, ее финансовая деятельность в большинстве случаев остается для жильцов закрытой.

Если такой вариант людей не устраивает, и они хотят сами следить за качеством оказания коммунальных услуг, собственники жилья объединяются в ТСЖ.

Именно эта некоммерческая организация принимает решения о ремонте коммуникаций или благоустройстве территории.

То есть жильцам не придется  дожидаться, пока управляющая компания согласится посыпать двор песком в гололед или починить текущую в подвале канализационную трубу, они наймут подрядчиков самостоятельно.

Если в домах менее 30 квартир, то собственники жилья могут не объединяться в ТСЖ и не заключать договор с УК, а осуществлять непосредственное управление своим домом.

«Председатель дома от имени жильцов заключает договора с подрядчиками на вывоз мусора и текущие работы по обслуживанию дома. Таким образом люди уходят от квартплаты и самостоятельно устанавливают свой финансовый план на год на свое усмотрение», — рассказала начальник Инспекции по жилнадзору РК Ирина Кондратюк.

По данным Инспекции по жилищному надзору, в Крыму на учете стоят более 15 тысяч многоквартирных домов. Из них с формой управления определились чуть больше половины: 6,6 тысяч домов выбрали управляющую компанию, около 1 тысячи домов создали товарищество собственников жилья и жители еще тысячи домов решили осуществлять непосредственное управление недвижимостью.

Такую пассивность жительница Киевского района Симферополя Ирина Горохова объяснила тем, что многие управляющие компании пытаются принудить горожан к заключению договоров на кабальных для них условиях.

«Способ подписания договора у наших МУПов – это запугивание старушек. Мол, вас продадут, выставят на тендер, и вы не представляете себе последствия.

Применялись и способы давления, например, заявляли, что не будут выполнять заявки до подписания договора, — сказала Горохова. – А в договорах были просто кабальные условия».

• Жилищно-коммунальное хозяйство Крыма. Подборка материалов РИА Новости (Крым) >>
• Однако без этого договора добиться от МУПов надлежащего обслуживания дома собственники жилья не могут, поскольку «без договора управления потребитель и исполнитель услуг друг другу никто», — подчеркнула Ирина Кондратюк.
• Нерешительных хозяев жилья – на тендер
• Если собственники квартир проявили пассивность и самостоятельно не провели легитимные собрания жильцов, не выбрали способ управления своим домом и не заключили вовремя договор на управление домом, для многоквартирного дома проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании.
• В соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ, эта же процедура ждет жителей дома, где менее 30 квартир, если они решили не осуществлять непосредственное управление домом и не заключили прямые договора на обслуживание с ресурсопоставляющими организациями.

Кроме того, открытый конкурс проводят при сдаче в эксплуатацию новостройки. В этом случае в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод ее в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о проведении конкурса на официальном сайте. После этого есть 40 дней для проведения конкурса.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей компании решением суда аннулирована лицензия. Однако во всех этих случаях собственники квартир не смогут регулировать тарифы компании, которая выиграла торги – они считаются экономически обоснованными для конкретного дома.

Тарифная политика – в руках жильцов

Тарифы на услуги, оказываемые  управляющими организациями, устанавливаются на общем собрании собственников жилья.  Компания вправе предложить свою экономическую аргументацию, однако последнее слово остается за людьми.

Есть 28 услуг, которые может оказывать УК, однако этот перечень варьируется для каждого конкретного дома. Обязательный минимум услуг, который обязуется выполнять управляющая организация, согласовывается до подписания договора с учетом финансовых возможностей жильцов. По сути, управляющие компании могут оказывать и все 28 услуг, однако граждане должны быть согласны оплачивать их все.

По словам Кондратюк, на полуострове есть компании, установившие тариф на уровне 50 рублей за квадратный метр, и жильцы согласны на него, поскольку за свои деньги им создают максимально комфортные условия проживания. Но большинство крымчан все же оказываются не готовы к таким суммам.

«Изначально нам назвали тариф в 12 рублей за квадратный метр, куда входили, например, лампочки в подъезде.

А зачем я буду ежемесячно переплачивать за это, если потом все равно не дождусь? Я всегда покупала лампочки самостоятельно, поэтому платить по 50-60 рублей в месяц за них не собираюсь.

Были и аналогичные мелкие услуги, от которых мы отказались, оставив необходимый минимум услуг и тариф в 8 рублей за метр», — рассказала жительница Бахчисарая Анна Попова.

Не раскрыл информацию – заплати 100 тысяч

Информационные стенды – еще один обязательный атрибут каждой управляющей компании. Они должны быть установлены в офисе УК и содержать актуальную информацию о заключенных договорах, лицензии, тарифах на услуги ЖКХ, а также финансовую отчетность. Такие материалы необходимы для граждан, которые не могут самостоятельно найти нужную информацию в Интернете.

Если же данные не раскрыты, на управляющую организацию налагается штраф в размере 100 тысяч рублей. По данным Инспекции по жилнадзору, требованиям по раскрытию информации на данный момент пренебрегли 88 компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами Республики Крым. Всего на полуострове лицензии получили руководители 151 организации.

Горы мусора во дворе и ремонт поломок за свой счет: кто защитит права жильцов

Работу управляющих компаний полуострова контролирует Инспекция по жилищному надзору Республики Крым.

Отсутствие воды не отражается в квитанциях, двор утопает в мусоре при ежемесячном перечислении денег за уборку, игнорирование заявок жильцов на устранение неисправностей внутридомовых сетей? Все это – основания для обращения в контролирующий орган, однако для этого нужно соблюдать определенный регламент.

Часть крымчан сэкономят на взносах на капремонт домов >>

По словам главного государственного жилинспектора Крыма Ирины Кондратюк, для более быстрого реагирования крымчанам необходимо сообщать о фактах неисполнения условий договора управляющими компаниями с указанием конкретной компании и уже предоставленным от нее ответом. По ее словам, львиная доля обращений поступает от жителей полуострова, которые даже не  знают названия управляющей организации и, соответственно, решить вопрос с управленцами на месте не пытались.

Если же управляющие компании заключили договора на обслуживания, но систематически не выполняют прописанных в договоре пунктов, отказываются пересчитывать плату за фактически невыполненную услугу и игнорируют обращения граждан, то жильцы вправе требовать в  Инспекции по жилнадзору расторжения договора.

Договор управления домом заключается минимум на 1 год, однако при в определенных случаях  крымчане вправе досрочно расторгнуть договор.

«Его можно расторгнуть раньше времени, если аргументированно пожаловаться в Инспекцию на качество предоставления услуг. Первый раз эта кампания будет привлечена к административной ответственности, во второй – компанию лишают права продолжать управленческую деятельность», — отметила Кондратюк.

Источник: https://crimea.ria.ru/society/20160209/1103142782.html

Что лучше ТСЖ или управляющая компания — создание выход, чем отличается, если дому 30 лет, в новом

Не можете определиться, какой вид управления многоквартирным домом выбрать? Разберемся, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, учитывая все положительные и отрицательные стороны.

Обратимся к источникам, которые актуальны в 2019 году. В жилищном законодательстве говорится о возможности выбора из нескольких форм управления многоквартирными домами.

Обычно дела ведет управляющая компания. Но иногда жильцы решают взять на себя бремя по содержанию дома и создают ТСЖ.

Общие аспекты

Разберемся, что собой представляют такие формы управления, какие имеют недостатки и преимущества и какие функции призваны выполнять.

Будем ссылаться на информацию, что содержится в законодательных положениях.

Необходимые термины

ТСЖ (товарищество собственников жилья)	Представляет собой некоммерческую организацию, которая создана собственниками квартир. Цель – управление домом.
Органы управления	Правление, общие собрания, председатели. Если невозможно выбрать председателя среди «своих» (жильцов), тогда приглашают управляющего, который будет работать на основании трудового договора. Работодатель в данном случае – это ТСЖ

• Управляющей компанией называют коммерческую организацию, которая оформлена как юрлицо.
• Она предоставляет услуги по управлению и содержанию объекта на возмездной основе.
• Есть 3 вида УК:

Компании	Что не ухаживают за домами, а привлекают субподрядчика для этого
Эксплуатационные фирмы	Что самостоятельно решают все текущие проблемы дома
Гибридные	Которые обеспечивают содержание объекта и оказывают ряд коммунальных услуг

Какие у них функции

Обязательства каждой организации прописываются в ст. 137 ЖК России. Они:

Создают условия	Которые обеспечат поддержание необходимого санитарного состояния имущественных объектов, что являются общедомовыми
Проводят ремонтные работы	И занимаются благоустройством территории
Соблюдают права владельцев квартир	Разрабатывая методы управления
Принимают меры по предотвращению действия третьего лица	Что противоречат интересам жильцов
Представляют интересы жильцов	В сторонних организациях, уполномоченных структурах

ТСЖ выполняют и такие функции:

• контролируют работу фирм, которые предоставляют услуги владельцам квартир;
• решают вопросы относительно ремонта, уборки;
• обеспечивают выполнение работ в соответствии с утвержденным на год планом;
• обеспечивают граждан парковочными местами и детскими площадками;
• выполняют иные функции, что прописывались в уставе общества.

Деятельность сообщества регулируется уставом и Жилищным кодексом.

При сотрудничестве с УК будет составлено план-систему сбора платежей, ремонта, использования имущества. Каждый пункт программы должен быть согласован с жильцами.

Если возникает такая необходимость, она корректируется. Главная функция управляющей компании – обеспечение санитарного и технического состояния дома.

Подразумеваются работы:

• по обустройству прилегающей территории;
• по проведению всяческих ремонтных работ;
• по обеспечению чистоты;
• по подготовке к зиме;
• в виде контроля наличия холодной, горячей воды и т. д.

Организационные функции УК:

• занимается организацией общего собрания с собственниками квартир;
• осуществляет взаимодействие с коммунальной организацией;
• обеспечивают соответствующий уровень жилищных условий.

Управляющая организация должна представлять отчет о проделанной работе. Как видите, функции ТСЖ и УК очень схожи.

Действующие нормативы

Стоит руководствоваться такими нормативными документами:

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Какой бы вид управления не предпочли жильцы, с них таким образом снимается обязательство по управлению и содержанию дома.

Такие обязанности перейдут компании, которой доверены. Что же предпочесть – ТСЖ или УК?

Плюсы организаций (преимущества)

Перечислим главные преимущества каждой формы управления домом:

ТСЖ	УК
Можно выбрать эксплуатационную компанию из перечня тех, что имеют положительные характеристики	Предоставление услуги будет профессиональным
Есть возможность менять поставщиков услуг, если цена или качество не устроит собственников квартир	Имеет хорошую материально-техническую базу, а значит, может быстро реагировать при возникновении внештатной ситуации
Отметим, что ТСЖ может свободно распоряжаться средствами. Не придется ожидать планового проведения ремонтных работ – если средства будут собраны ранее, то ремонт начнется раньше коммунальными предприятиями	Наладила отношения с рядом подрядчиков и субподрядчиков, поэтому не возникнет проблем с оказанием услуг
Есть право самостоятельно решать вопросы относительно обустройства подъезда – менять счетчики, устанавливать дополнительное освещение и т. п.	Расчетами занимается бухгалтер
Могут установить видеокамеры и иные средства защиты	Управляющие компании имеют юриста, который следит за изменениями в законодательных положениях и может отстоять интересы жильцов в судебной инстанции
Получают дополнительную прибыль от помещения, сданного в аренду для коммерческих нужд	Может проводить ряд работ без дополнительных платежей, привлекая подрядчика

Какие есть недостатки

Есть и минусы:

Обязательство по ведению бухгалтерии ложится на плечи самих граждан. Нужно рассчитывать квартплату, собирать средства самостоятельно. Стоит также следить за тем, чтобы работы подрядчика и поставщика были оплачены в сроки, производить налоговые платежи и т. п.	Любой дополнительный доход является прибылью компании
Квартплата большая, чем при управлении специализированными компаниями, так как нужно производить оплату за ряд дополнительных услуг	Квартплата начисляется по непрозрачным схемам
Если возникнет спор и противоречия с представителями госструктур и подрядчиком, нужно будет самим отстаивать свою правоту в судебном органе. Еще один вариант – обращаться к юристу за отдельную плату	Нет возможности осуществлять контроль за расходами. В результате часто имеют мест хищения и злоупотребления со стороны сотрудников управляющей компании
Возникает немало сложностей при обустройстве общедомовой территории, поскольку необходимо сотрудничать с большим количеством служб	Любое изменение относительно управления домом утверждается без ведома жильцов
—	Обычно услуги некачественные, так как сотрудники сразу стараются обслужить несколько домов

Отличия между ними

Невозможно однозначно ответить, какая организация лучше. Здесь важно учитывать все обстоятельства.

К примеру, если дом большой, и нет возможности выбрать грамотного человека, который будет управлять им, тогда стоит отдать предпочтение управляющей компании.

Этот вариант подойдет и тогда, когда отсутствует осведомленный в жилищном законодательстве человек.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

• затраты;
• борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
• факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д.

Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество:

Взаимодействует с поставщиком напрямую	И не возникает необходимости платить посреднику
Не привлекает расчетные и управленческие кадры	Так как такие обязательства способны выполнять и сами жильцы

Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.

Чаще всего такие фирмы пользуются услугами субподрядчика, учитывая не качественность выполняемой работы, а наличие личных связей.

Но вот борьба с должниками заключается в том, что воздействовать уполномоченное лицо начинает на конкретного должника. Из-за него не будут страдать все жильцы.

ТСЖ – лучший вариант тогда, когда:

• управлять необходимо небольшим домом, и при его содержании необходимо использовать специфические знания;
• собственники квартир доверяют друг другу;
• есть председатель, который не против такой ответственности.

Стоит изучить, разницу между управляющей компанией и ТСЖ:

ТСЖ	УК
Некоммерческое предприятие	Коммерческая фирма
Основная цель – управление домом с учетом интересов всех жильцов без желания заработать	Цель – получить прибыль при управлении домом
Общество имеет свой счет в банке, куда перечисляются средства при внесении квартплаты, а также прибыли от сдачи помещения в аренду. При наличии дополнительной прибыли организуют дополнительные работы, направленные на благоустройство дома	Если необходимо провести дополнительные работы, жильцам придется понести дополнительные траты
Свобода в выборе поставщика и подрядчика	Компания сама решает, услугами каких субподрядчиков пользоваться
Любое решение принимается на собрании	Решения принимают без учета мнения жильцов
Есть возможность контролировать выполнение работ	Контроль невозможен
Не всегда есть люди, которые разбираются в определенных вопросах	Работает квалифицированный персонал, имеющий опыт
Средства могут затрачиваться на цели, которые не входят в план	Средства распределяются на нужды в соответствии с договором

Выход из УК при создании ТСЖ

Если вам не нравится, как выполняет свою работу УК, можно отказаться от ее услуг. Специального основания для выхода не нужно иметь.

При отказе от услуг УК стоит обратиться к ст. 162 ЖК, где сказано, что отказываться может гражданин, чья квартира приватизирована.

В противном случае решение останется за муниципалитетом. Но и у жильцов будет право голоса.

Первое, что нужно сделать, принять решение о том, что дальнейшее предоставление услуг УК является не желательным.

Это нужно сделать до того момента, когда истечет срок действия договора. Иначе соглашение будет пролонгировано на месяц и придется еще ждать.

Собственники квартир проводят собрание. Составленное заявление и протокол направляются уполномоченным лицам.

После этого жильцы могут собраться и решить о формировании ТСЖ. Проблемы могут возникнуть при сборе документов и их оформлении.

Иногда такие справки готовятся представителями муниципалитета самостоятельно. Для создания ТСЖ необходимо:

• открыть счет в банковском учреждении;
• провести собрание (если нужно, пригласить представителя администрации);

Источник: http://jurist-protect.ru/chto-luchshe-tszh-ili-upravljajushhaja-kompanija/