Как продать квартиру с задолженностью по квартплате

Специалист по недвижимости

В условиях новой реальности проблема возникновения различных долговых обязательств, включая коммунальные, стоит перед россиянами весьма остро. Вовсе не обязательно, что виновником накопления долгов по ЖКХ выступает безответственный владелец.

Часто задолженность появляется под давлением тяжелых жизненных обстоятельств: внезапная болезнь, задержки выплаты зарплаты, сокращение штата на работе и так далее.

Поэтому, если возникает необходимость в продаже недвижимости, неопытные владельцы начинают сомневаться, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, законно ли это, и как правильно действовать в такой ситуации.

Перед тем, как продать квартиру, долги по ЖКХ нужно погасить

Решив продать квартиру с задолженностью по квартплате или другим коммунальным платежам, вы должны знать: скрыть от покупателя факт наличия долгов по коммуналке не удастся.

Процедура оформления прав на недвижимость предполагает обязательное предоставление пакета документов, куда включается выписка из лицевого счета, отображающая состояние текущих счетов по жилищно-коммунальным услугам.

Предоставление такой справки считается нормальной практикой, обеспечивающей прозрачность сделки.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

По понятным причинам наличие неоплаченных счетов в значительной степени затрудняет процедуру купли-продажи. Рассмотрим законные способы, к которым люди прибегают чаще всего с целью продать квартиру с коммунальными долгами.

Ликвидация долгов перед продажей

Самый понятный и не требующий дополнительных шагов метод: продавец обнуляет задолженность из собственных средств.

• Плюсы: Сделка безопасна и комфортна для обеих сторон.
• Минусы: У продавца может не оказаться необходимой суммы, что является поводом для поиска альтернативных вариантов.

Кредит в банке

Продавец может оформить заем для погашения обязательств перед коммунальными службами.

• Плюсы: Приобретатель рассматривает вариант без обременения.
• Минусы: Продающая сторона несет убытки в виде процентов по кредиту, особенно, если речь идет о солидных суммах. Не всегда удается получить согласие банка на кредитование.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны заключают промежуточный договор о передаче аванса. Все детали по сделке подробно документируются.

• Плюсы: Продавец получает возможность ликвидировать задолженность без лишних затрат.
• Минусы: Непросто найти заинтересованное лицо, которое согласится внести аванс (большинство людей предпочтет поискать другие варианты). Часто продавец вынужден снизить цену, чтобы мотивировать потенциального покупателя на совершение «сложной» сделки.

Как быстро и законно продать квартиру с долгом

Продажа любой недвижимости сопряжена с рядом сложностей и требует знания множества юридических тонкостей. Ситуация усложняется, если требуется срочно продать квартиру с долгом по коммунальным платежам.

С одной стороны, большинство граждан слабо разбираются в российском законодательстве, поэтому отказываются рассматривать такие варианты покупки жилья. С другой стороны, продавец из-за тяжелого финансового положения зачастую не может получить кредит, чтобы погасить задолженность, либо не хочет «обрастать» новыми обязательствами.

Поэтому лучшим выходом считается обращение к профессионалам, которые предложат оптимальный выход из сложной ситуации и обеспечат юридическую чистоту сделки.

Истории из практики
После смерти супруги мне пришлось туго: стало тяжело ходить за продуктами, в аптеку, да и денег на оплату счетов не хватало. Сестра предложила перебраться к ней в деревню, а городскую «однушку» продать.

Но возникла проблема: накопился большой долг по квартире, и погасить его не представлялось возможным. Товарищ посоветовал надежное агентство недвижимости. Созвонились и встретились с менеджером в тот же день. Мне выдали аванс, которого хватило на погашение задолженности в полном объеме. Быстро нашелся подходящий покупатель.

Представители «Миэль Чистые Пруды» вели сделку от начала до конца. Большое спасибо за честность и отзывчивость!

Если вы прибегли к услугам другого агентства, но жилье слишком долго не продается — свяжитесь с нами и опишите ситуацию. Нашими приоритетами в работе с клиентами являются полная прозрачность на всех этапах сотрудничества, максимально сжатые сроки, индивидуальный подход.

Истории из практики
Решили перебраться из шумной и дорогой Москвы в южный регион, обратились в риэлторскую фирму. Заплатили за посреднические услуги, тщетно ждали результата полгода. За это время финансовое положение пошатнулось настолько, что не было средств оплачивать услуги коммунальщиков.

Мы понимали, что продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не удастся. Вешать на себя кредит было глупо, начали искать хороших специалистов. Нам повезло — профессионалы «МИЭЛЬ Чистые Пруды» сделали все быстро и чисто. Фирмой был выдан аванс на уплату задолженности, и оказана профессиональная помощь в дальнейшей продаже.

Все было сделано за месяц!

По закону РФ невозможно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам или без них, если жилье не было приватизировано. Специалисты нашего агентства знают, как подготовить такую недвижимость к продаже и провести сделку грамотно и законно.

Истории из практики
В жизни все так сложилось, что нужно было продать квартиру с долгами по ЖКХ. Действовать нужно было оперативно, так как грозил арест.

Оказалось, что для продажи жилье необходимо приватизировать, к тому же мы не знали всех подводных камней по таким операциям. По отзывам нашли компанию, специализирующуюся на срочном выкупе квартир, продаже в ипотеке и с долгами.

Очень благодарны сотрудниками агентства недвижимости на Чистопрудном бульваре, которые помогли провести приватизацию, предоставили аванс для погашения счетов, а потом нашли покупателей.

Для наших юристов, риэлторов, страховых брокеров и специалистов по работе с коллекторами практически не существует неразрешимых задач. Если вы не знаете, как законно продать квартиру с долгами по коммуналке — обращайтесь, будем рады вам помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи.  Вам ответит наш специалист в течение 1 дня. 

(8

Источник: https://MIEL-chistye-prudy.ru/articles/prodazha-kvartir/kak-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ (коммунальным платежам): риски, плюсы

Последние изменения: Май 2019

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».

Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов.  Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

• разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
• ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
• несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
• претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

 

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

• Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
• Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
• Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
• При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
• В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
• После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
• В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:

• документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
• выписка из ЕГРП.
• документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
• справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
• счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
• договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
• свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
• справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
• приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
• расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

• Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.
• В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-dolgami-po-kommunalnyim-platezham/

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна.

Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства.

В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2019 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но».

Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником.

А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре. 

ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там.

И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно.

Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый.

Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно.

И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению.

Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый.

Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.  

 Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд.

Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.

1. В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.

Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.

ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.

Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.

1. Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.

1. Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.

1. После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.

1. После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.

Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.

ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен. 

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

Каковы основные условия, включаемые в договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Список таких условий достаточно общий и включает в себя:

1. Данные продавца и приобретателя.
2. Полное описание квартиры.
3. Перечисление правоустанавливающих документов и указание на их реквизиты.
4. Цена договора. В этом пункте указывается общая стоимость квартиры и то, как она будет выплачиваться: полностью или частями, в наличной или безналичной форме.

   Здесь же прописывается скидка в размере долгов по коммунальным платежам, если покупатель согласен их погасить.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если долг остается за прежним владельцем, то указание на него все равно должно быть зафиксировано в договоре.

Кроме того, необходимо прописать срок, в течение которого бывший владелец погасит свои долги перед управляющей компанией.

• Отдельно надо указать долг по взносам в фонд капитального ремонта, иначе они перейдут к новому собственнику даже без специального включения такого условия в договор.
• Если это условие не будет включено в договор, то покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной.
• При необходимости в договор купли-продажи могут быть включены и иные пункты.

К договору прилагается передаточный акт, где прописываются все нюансы, в том числе и показания счетчиков. Сделать это нужно обязательно, иначе потом у покупателя могут возникнуть проблемы с доказательством того, что долги были накоплены именно бывшим владельцем.

Но даже соблюдение всех этих прав не всегда может обезопасить от покупки обремененного долгами жилья.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги

Законодательство Российской Федерации допускает возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, поскольку коммунальные долги принадлежат не имуществу, то есть не обременяют его.

Даже после продажи квартиры, ее бывший собственник остается лицом, ответственным за погашение долга, если иное не было оговорено сторонами при сделке. Это правило не касается взносов за капитальный ремонт — они передаются вместе с собственность.

Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги оформляется в обычном порядке, но имеет ряд нюансов.

Проверка наличия задолженности

Не смотря на то, что продажа квартиры с коммунальными платежами является законной, она влечет необходимость дополнительных согласований и договоренностей между сторонами и третьими лицами. Для покупателя непогашение долга старым владельцем может привести к проблемам в сотрудничестве с управляющей компанией.

Запросить информацию о долгах в виде справки можно в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК. Сделать это нужно продавцу, как официальному правообладателю.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Совершение сделки на квартиру с долгом по коммунальным платежам происходит в том же порядке, что и обычный договор.

Такой договор может быть оформлен в простой письменной форме или нотариальной и подлежит государственной регистрации.

С учетом имеющегося долга и достигнутых договоренностей между сторонами, следует предусмотреть ряд пунктов в тексте соглашения.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Если зная о наличие задолженности стороны договорились, что обязанность по ее уплате остается на продавце, в самом договоре можно не прописывать дополнительных условий, поскольку законодательно автоматический переход долга на покупателя не предусмотрен. В то же время, покупателю, желающему подстраховаться, следует настоять на включение в договор таких условий как:

• в раздел с характеристиками объекта продажи включить данные о долге и его размер;
• в раздел «Обязательства продавца» включить обязанность по выплате долга по коммуналке, предусмотреть срок исполнения обязанности;
• в «Особых условиях» оговорить, что задолженность не переходит на покупателя.

Если покупатель готов принять на себя долг, то стороны должны  подписать на этот счет отдельное соглашение, которым они соглашаются в намерении перевести долг с продавца на покупателя квартиры. Возможность такого соглашения предусмотрена статьей 391 Гражданского кодекса РФ.

Во исполнение этого условия в раздел «Обязанности покупателя» следует включить условие о необходимости погасить долг в установленном размере.

Необходимые документы

Для регистрации договора купли-продажи недвижимости и официального перехода права собственности к покупателю, сторонам необходимо предоставить в отделение Росреестра следующие документы:

• паспорта сторон;
• доверенности на представителей, если таковые задействованы в подаче документов;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемую квартиру: свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
• план объекта или кадастровый паспорт;
• заявление о государственной регистрации;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Помимо предоставляемых в госорган документов, покупателю следует на этапе согласования сделки требовать у продавца подтверждение отсутствия дополнительных обременений:

• справку по форме № 9 об отсутствии прописанных в квартире лиц;
• справку о наличие или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммуналке по общему содержанию близок обычному договору.

В нем должны быть указаны:

• данные продавца и покупателя: ФИО, реквизиты паспортов, адреса прописки;
• описание продаваемого объекта: адрес, метраж, кадастровый номер, специфические особенности, в том числе наличие задолженности по коммуналке и ее размер;
• стоимость объекта и порядок расчетов сторон. Если предусмотрен аванс, можно записать, что выплачиваемый аванс продавец обязан пустить на погашение долгов по коммуналке, если такая договоренность между сторонами достигнута;
• порядок приема-передачи объекта;
• обязанности сторон;
• порядок изменения или расторжения договора;
• обстоятельства непреодолимой силы, например, стихийные бедствия или военные действия;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• порядок вступления договора в силу;
• подписи сторон.

Заключение сделки

После того как стороны достигли необходимых договоренностей и согласовали текст, подходящий обеим сторонам, договор подписывается и может быть заверен нотариально.

От того, заверен договор или оставлен в простой письменной форме, зависит скорость регистрации его в Росреестре — нотариальные договоры регистрируются быстрее.

Подать договор на регистрацию можно непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ. После прохождения регистрации, право собственности официально переходит к покупателю.

Возможные нюансы продажи

Заключение договора, когда стороны договорились, что долг по коммунальным платежам передается покупателю имеет ряд особенностей.

Письменное согласие покупателя

Помимо самого договора, сторонам следует оформить соглашение о переводе долга.

Соглашение должно быть письменным и является подтверждением воли покупателя на прием долга. Легитимным соглашение будет только при наличии согласия кредитора — управляющей компании.

Для этого продавец направляет уведомление о предполагаемой сделке купли-продажи и переводе долга. Кредитор должен направить в ответ письменное разрешение.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Покупателю нет смысла брать недвижимость по полной стоимости, если одновременно с собственность он принимает на себя и долг по коммуналке, потому, договоренность о переводе долга сопровождается согласованием скидки.

Скидку и ее размер следует установить отдельно в тексте договора. В разделе, посвященном сумме договора и порядку расчетов, следует указать общую стоимость объекта без учета скидки, а отдельным пунктом предусмотреть сумму самой скидки по размеру коммунального долга.

Такой порядок отвечает интересам покупателя. Если договор будет расторгнут после уплаты долга, продавец будет обязан выплатить полную стоимость объекта.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна двумя способами:

1. Продажа квартиры без долга. В такой схеме лицом, обязанным уплатить сумму задолженности остается продавец. Законодательно такой способ продажи установлен «по умолчанию».
2. Принятие долга покупателем на себя — покупатель забирает обязательства по коммуналке.

Оба способа предполагаю добросовестное уведомления продавцом покупателя о том, что за ним числятся долги по коммуналке.

Что делать, если продавец скрыл долги

Если в ходе заключения договора продавец скрыл факт наличия задолженности и стороны не пришли к договоренностям на этот счет — долг считается оставленным за продавцом.

Обнаружив задолженность при получении новым собственником первой квитанции за коммуналку, следует уведомить управляющую компанию о смене собственника и потребовать открыть новый лицевой счет на нового правообладателя.

Взыскание долга со старого собственника является обязанностью кредитора и не должно сказываться на интересах нового владельца.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgom-za-kommunalnye-/

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2019 — можно ли

На практике часто возникает вопрос, насколько законной будет продажа квартиры, если за ней числится задолженность по коммунальным платежам. Как производится регистрация сделки в Росреестре, допустима ли реализация квартиры с долгами по квартплате, какие документы нужно подготовить?

Можно ли

Для управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций не важно, из какого источника будет оплачена задолженность. В связи с этим запретить продажу квартиры с долгами они не могут, тем более, что регистрация производится в другом органе.

Продавец и покупатель могут достигнуть соглашения по порядку оплаты долга во время проведения сделки, путем совершения зачета по стоимости, рассрочки оплаты с погашением задолженности покупателем.

У покупателя возникает обязанность по внесению коммунальных платежей от своего имени с момента регистрации сделки и получения им права собственности на основании официального свидетельства из Росреестра.

Это касается как сделок между физическими лица при приобретении жилья на вторичном рынке, так и при покупке новостройки от компании-застройщика, задолжавшего по коммунальным услугам на момент возведения здания.

Средства по коммунальным услугам будут записаны на старого владельца и взыскиваться в претензионном или судебном порядке.

Исключение составляют случаи, когда покупатель получает квартиру вместе с начисленными средствами по квартплате, то есть осуществляется переуступка права требования.

Указанные положения обязательно закрепляются в положениях соглашения, заключенного между сторонами, в ином случае продавец избавиться от долгов путем их зачета не сможет.

Передача долга осуществляется в присутствии сотрудника управляющей компании, на балансе которой находится дом, покупателя и продавца. Обговариваются условия зачета долга или предоставления рассрочки, отсрочки по его погашению.

В иных случаях перевод задолженности будет считаться недействительным, для покупателя возможно наступление таких неблагоприятных последствий, как отключение от источников потребления коммунальных услуг коммунальными службами, ограничение к их использованию, предъявление претензий и вызов в суд для дачи объяснений.

Условия

Долг переуступается путем заключения договора на основании ст.389 ГК РФ. Обязательно составления документа в письменном виде, государственная регистрация не требуется, достаточно соглашения сторон.

Покупатель и продавец обязательно должны предоставить копию документа в управляющую компанию для учета задолженности и предъявления требований ответственному лицу.

• Помимо уведомления о переуступке предоставляется копия договора купли-продажи и свидетельство о собственности в дубликате, помещаемые в архив на квартиру.
• Также желательно составить акт, в котором отражаются показания всех индивидуальных счетчиков по потреблению энергоресурсов на момент передачи квартиры при заключении договора.
• Следует помнить, что долг на квартиру следует за собственником – физическим или юридическим лицом, а не жилым помещением.
• Про уведомление о продаже доли в квартире 2019 рассказывается по ссылке.

Если в жилье производилась перепланировка, менялось назначение недвижимости из коммерческого фонда, имели место изменения жилой площади, то потребуется сначала внести все указанные изменения в техническую документацию с получением при необходимости нового свидетельства о собственности.

Дополнительно продавец может затребовать, хотя это условие необязательно, выписку из ЕГРН об отсутствии ограничений на распоряжение недвижимостью, как ипотека, залог, арест и др.

В некоторых случаях требуется согласие других владельцев долей в собственности на реализацию объекта недвижимости. Если в квартире прописаны дети нужно согласие органов опеки и попечительства.

Также покупатель вправе затребовать сделку об отсутствии долгов по квартплате. Ее нужно получить в управляющей компании, в качестве которой выступает ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ, организация иной правовой формы. Если долги накоплены, но покупатель продолжает требовать этот документ, то сделка может сорваться.

В качестве вариантов закрытия долга может быть предприняты следующие действия. Покупателю может предоставляться скидка в размере долга с целью его дальнейшего покрытия, что закрепляется обязательно в договоре.

Также возможно внесение этих денег в качестве аванса, на основании которого будет сделана проплата.

Любое распоряжение деньгами должно быть зафиксировано в договоре на переуступку долга или в основном договоре купли-продажи, дополнительных соглашениях к нему.

Документы

Реализация жилья с долгами фактически возможна и не запрещена законом. Однако проблема может возникнуть только с получением необходимого пакета документов.

К ним следует отнести:

• удостоверение личности продавца и покупателя, представителя по доверенности, если такой присутствует при совершении сделки;
• свидетельство о рождении на несовершеннолетнее лицо, если оно участвует в сделке, для детей от 14 лет – паспорт;
• подтверждение регистрации собственности на жилье, выданное Росреестром;

• квитанция об оплате госпошлины;
• при регистрации собственности до 1998 года – свидетельство БТИ;
• правоустанавливающий документ – о приватизации, купле-продаже, дарения, совершении иной сделки для приобретения недвижимости;

• технический паспорт, составленный органами инвентаризации недвижимости;

Для органов Росреестра не имеет значения факт наличия долга и его размер. Однако если условие о переуступке долга прописано в договоре купли-продажи, оно анализируется на предмет соответствия закона при осуществлении правового анализа текста регистратором.

Если такое требование повлечет недействительность сделки, то возможно, что такой договор не пройдет регистрацию. Остальные моменты по переуступке или зачету коммунальных услуг прописываются в отдельных соглашениях или расписках согласно договоренности сторон.

Сроки и стоимость

Период проведения сделки и цена ее государственной регистрации при наличии коммунальной задолженности остаются теми же, что и при оформлении купли-продажи в обычном режиме.

Все условия взимания коммунальных услуг управляющей компанией или ресурсоснабжающими организациями, их зачет осуществляются по соглашению сторон. Особых требований закона в этом отношении не установлено.

Общий срок на регистрацию сделки составляет 30 дней. Приостановить ее может покупатель, если в ходе оформления ему станет известно о наличии долгов по коммунальным услугам.

Однако для специалиста Росреестра наличие такого основания, как задолженность по квартплате, на основании закона не является причиной для отмены регистрации, сделать это можно в уведомительном порядке.

1. По коммунальным платежам, не оплаченным вовремя, возможно возникновение таких последствий, как начисление ежедневно пени и штрафов, полное отключение квартиры от коммунального снабжения, выселение из неприватизированной или жилья в собственности по решению суда, необходимость участия в тяжбах для дачи показаний в качестве заинтересованной стороны, имеющей право на жилье.
2. Хотя официально работники управляющей компании не могут требовать от нового собственника погашения задолженности за старого владельца, иногда они передают информацию о долгах коллекторским агентствам, которые принимают меры и силы психического и физического воздействия без разбора юридических оснований.
3. Новым собственникам, приобретающим квартиру с долгами, следует иметь ввиду, что возможны такие последствия как наложение ареста на объект недвижимости в связи с накоплением значительной суммы налога и отключение или ограничение потребления коммунальных ресурсов.
4. В любом случае потребуется предоставление в уполномоченные органы документа о купле недвижимости и переходе права, что означает отсутствие имущественных притязаний со стороны других лиц.
5. Как продать квартиру с обременением по ипотеке, читайте здесь.
6. Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами описывается в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/