В региональной программе капитального ремонта многоквартирных домов обнаружилась ещё одна проблема: практически безо всякой поддержки Фонда оказались собственники спецсчетов. Они напрямую договариваются с ремонтниками, на свой страх и риск подписывают договоры, а потом пожинают плоды незнания строительных тонкостей. Решение проблемы предлагают депутаты-коммунальщики из Рыбинска.
Акт выполненных работ на капитальный ремонт системы холодного водоснабжения и крыши в доме на Ворошилова, 40 ещё толком не подписан, а предчувствие будущих проблем уже есть. Ремонт не оправдал ожидания: в подвале выявили нарушения технологии, над верхними квартирами, как и раньше, капает.
При этом ждать поддержки со стороны Регионального оператора капремонта людям не приходится: когда речь идёт о работах, выполненных на средства спецсчёта, региональная структура умывает руки. Полномочий для вмешательства в договорные отношения собственников и подрядчиков у Фонда капремонта нет.
Как собирать средства — в «общем котле» или на отдельном счёте — жители многоквартирных домов по всей Ярославской области решали в 2014 году. Во дворах проходили собрания, на которых выступали представители департамента ЖКХ и фонда капремонта, депутаты.
Выбор, как правило, делали на основе их рассказов, ведь самостоятельно разобраться в законодательстве обывателям всегда сложно.
А в случае с капремонтом так и просто нереально — два года назад никто не мог спрогнозировать ту массу трудностей, с которыми придётся столкнуться участникам программы.
Членам «общего котла» несовершенство программы открылось сразу — о «левых» подрядчиках, сорванных сроках и испорченном имуществе сегодня известно достаточно. Собственники спецсчетов начинают понимать масштаб проблемы только сегодня, когда денег на счетах стало достаточно, чтобы приниматься за ремонты.
Жители панельной пятиэтажки на Ворошилова, 40 ежемесячно перечисляют на спецсчёт порядка 12-14 тысяч рублей. За время действия программы им удалось скопить около 400 тысяч.
Видя, как меняются цены на строительные материалы, люди не стали тянуть с ремонтом. Тем более что жители верхних этажей жаловались на слабый напор воды и текущую крышу.
Поэтому и было решено откапиталить розлив холодной воды, канализацию и крышу.
Подрядчик нашёлся быстро. Фирма «Экосистема 76» зарегистрирована в налоговой инспекции Рыбинска в мае 2014 года, основная её деятельность — производство столярных и плотницких работ. Капремонтами, по словам её хозяина Сергея Беляева, занимаются около года — с тех пор, как всё большее количество домов со спецсчетами стали располагать солидными денежными средствами.
Практика показывает, что более-менее денежные заказы редко находят строителей напрямую — как правило, между договаривающимися сторонами существует посредник, который знакомит будущих участников договора между собой.
Обычно такой человек владеет информацией о проблемах жилого фонда, много общается с жителями и знаком с их настроениями.
Если, вдобавок к этому, у него есть доступ к именам и телефонам активистов, то ценность «агента» растёт, а у его информации появляется цена.
Строители не скупятся на оплату услуг эффективных информаторов. При этом имена и статус своих агентов берегут как коммерческую тайну. Знакомство с существующими порядками нам подтвердил и подрядчик с Ворошилова, 40. Однако наличие такого посредника в описываемом случае установить не удалось.
Надзор за выполнением работ по спецсчёту никто не выполняет. Подряд на работы в домах со спецсчётом не требует большого количества бумаг. Cдать работы заказчику после их выполнения несложно — документы на всех стадиях оформления подписывают не юристы или эксперты, а сами жители, которые, как правило, слабо разбираются в строительных тонкостях.
Перечень необходимых документов размещён на сайте Ярославского фонда капитального ремонта.
Переговоры о работах на Ворошилова, 40 начались в сентябре. Согласие на капремонт и перечень необходимых работ оформили протоколом заочного собрания, подготовить остальные бумаги не составило большого труда. Скоропалительность выбора строительной организации удивила некоторых жильцов, но когда в ноябре ремонтники завезли на дом трубы, кровельное железо и линокром, спорить никто не стал.
Активисты только попросили распечатать детализацию работ по договору и время от времени наведывались в подвал для контроля. По словам члена совета дома Веры Цветковой, всё это время женщины штудировали строительные сайты и проконсультировались в управляющей компании.
Специалисты обслуживающей организации сразу указали на нарушения: подрядчики весь розлив смонтировали из пластиковых труб диаметром 60 мм, хотя по принятой технологии их диаметр должен сужаться постепенно, начиная с 90 мм. Кроме того, в системе не предусмотрели краны для аварийного спуска воды.
Сославшись на то, что для замены существующей системы не требуется проект, а работы проводятся в соответствии с договором, подрядчик проигнорировал мнение управляющей компании. Замечания остались без устранения. Когда пришло время подписывать акты выполненных работ, выяснилось, что трубы в подвале практически никак не закреплены, целостность канализации нарушена.
— Разные диаметры трубы необходимы для разгона воды, чтобы создать нужный напор. Это требование технологии и к чему приведёт его несоблюдение, сказать сложно. Сливных кранов нет почти ни на одном стояке. Как будет выкручиваться аварийка, чтобы спустить воду из системы, непонятно. К пайке под углом 45 градусов тоже есть вопросы,
— говорит начальник производства «Запад-Сервис» Сергей Соболев.
У подрядчика своя правда: принципиальной переделке система не подвергалась, её сделали похожей на прежнюю. Значит, можно обойтись без проекта, утверждает подрядчик.
То, что до ремонта розлив уже не был оригинальным — в систему не раз вмешивались нанятые жителями шабашники, подрядчика не волнует.
Восстанавливать систему холодного водоснабжения в первозданном виде он не собирался, а то, что переделка отремонтированного не по технологии розлива будет вновь проводиться на деньги жителей — не его дело.
Чем такой капитальный ремонт отличается от работы шабашников низкой квалификации — непонятно.
На крыше — та же история. Сметная стоимость капитального ремонта плоской кровли на четырёхподъездном доме составляет чуть дороже миллиона, пояснил представитель Фонда капремонта.
Поскольку денег не хватало, строители предложили компромиссный вариант. В предварительный договор внесли ремонт парапетов, замену ливневых воронок и прилегающего линокрома.
Кровельные работы провели тем же протоколом, что и подвальные.
Хотя у жителей были сомнения по поводу ремонта не ко времени, останавливать строителей не стали. Но чуда не произошло: результаты заплаточного капремонта в первую же оттепель показали себя во всей красе.
«Это оттаяла влага, накопившаяся между слоями кровельного покрытия», — объясняют рабочие, менявшие верхний слой линокрома. Они условия договора выполнили, а почему частичный ремонт назван капитальным и как хозяева решились на латание прорех в крыше в ноябре-декабре — не их дело.
Двусторонний договор, заключённый между хозяевами средств и строительной фирмой, подразумевает гарантийные обязательства.
По словам подрядчика, он готов к диалогу и в течение трёх лет все проблемы будет решать по первому зову. Поскольку условия договора выполнены, а мелкие недоделки устранить недолго, особых претензий у жителей к нему нет.
А вот чувство, что собранными средствами можно было распорядиться более эффективно, осталось.
— Я не специалист, и не знала, что надо настаивать на установке кранов в подвале, ничего не понимаю в трубах. Жаль, что нам не предложили сделать проект и техническую экспертизу. По сравнению с потраченными сотнями тысяч их стоимость — копейки. На основании этих документов мы могли бы спрашивать со строителей результаты,
— считает жительница дома Вера Цветкова.
Теперь же собственникам квартир остаётся рассчитывать на порядочность подрядчика и надеяться, что неблагоприятные прогнозы экспертов не сбудутся.
Корень проблемы — в отсутствии нормативной базы. По словам генерального директора ООО «Финансовый попечитель» Нины Чистяковой, жители с улицы Ворошилова не одиноки в своей беде.
— Ситуация очень серьёзная. Несоблюдение технологий — это лишь малая часть проблемы. На своём жилом фонде мы столкнулись и с некомпетенцией, и с тем, что закупаются неподходящие материалы, и с обманом. К работам не привлекают абсолютно никаких экспертов, для получения денег хватает протокола, который неизвестно кто подписал,
— говорит Нина Чистякова.
Исправить ситуацию могут дополнения в региональном законодательстве. Чтобы навести порядок, нужно расширять пакет документов, вводить контроль расходования средств и привлекать к надзору за выполнением договоров специалистов Фонда капремонта, государственной жилищной инспекции и управляющих компаний.
В настоящее время рыбинские жилищники готовят обращение в Ярославскую областную Думу с просьбой усовершенствовать законодательство, рассчитывают на поддержку муниципальных депутатов и понимание со стороны Фонда капремонта. Захотят ли законодатели предпринять шаги в защиту интересов собственников жилья, станет известно в ближайшем будущем.
Надежда Лазарева
Источник: http://www.rybinsknote.ru/2016/12/28/kapremont-so-specschyota-est-li-sposob-izbezhat-obmana/
Спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома 2019 год
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете ремонта многоквартирного дома;
- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
При выборе первого способа накопления собственники самостоятельно занимаются организацией капитального ремонта, выбирают исполнителя работ по капитальному ремонту и заключают договор. Капремонт при таком способе накопления проводится либо в сроки, установленные региональной программой, либо если необходимо – досрочно, при достаточности средств на спецсчете.
Владельцем специального счета капитального ремонта многоквартирного дома может быть УК, ТСЖ, ЖК или региональный оператор.
Спецсчет капремонта МКД может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей.
ЦБ РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют указанным требованиям, на официальном сайте.
При формирование фонда капремонта на счете регионального оператора, так называемый «общий котел», региональный оператор берет на себя в полном объеме организацию проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки работ, принимает выполненные работы, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями.
Средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те и другие формируют фонды капитального ремонта на счете одного регионального оператора.
- Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение 6 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
- Собственники помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта и реализовать его не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
- Не позднее чем за месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.
- Если собственники самостоятельно не выберут способ накопления и (или) не смогут реализовать свое право в установленный срок, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
- Способ накопления может быть изменен на основании решения общего собрания собственников.
- В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа накопления в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
- В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа решением общего собрания должны быть определены:
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
- владелец специального счета капитального ремонта многоквартирного дома;
- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.
Жилищным кодексом определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ, и включает в себя:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ.
В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Открытие счета на капремонт важное мероприятие для всех жильцов многоквартирных домов. Не каждый собственник имеет понятие о специальном счете и возможностях, которые он предоставляет.
Зачастую, мы полагаемся на действия государства и даже не подозреваем, что можем сами участвовать в разных проектах.
Многие собственники не знают, что такое спецсчет на капремонт и для чего он нужен.
Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа накопления взносов на капремонт:
- через регионального оператора;
- и если открыт спецсчет на капитальный ремонт.
Второй пункт реализуется после общего собрания жильцов и означает, что для накопления взносов необходимо открыть на капремонт отдельный счет. Денежные средства будут перечисляться владельцами квартир по реквизитам, открытыми ТСЖ либо управляющей компанией.
Если вы хотите распоряжаться взносами самостоятельно, то спецсчет на капитальный ремонт — возможность воплотить в жизнь свои задумки по обновлению дома. После его открытия у жильцов появляется ряд преимуществ:
- денежные средства могут быть потрачены только на нужды вашего дома;
- ремонт можно провести ранее срока, указанного в региональной программе;
- возможность провести текущий ремонт и реконструкцию посредством денег, собранных на капремонт, счет дома для этого придется пополнять увеличенной суммой взносов.
Также нужно будет подготовить проект, найти подрядчиков, принять работы и составить протокол о завершении капитального ремонта.
Собственники имеют право изменить способ накопления средств для капитального ремонта в любое время.
Важной особенностью является то, что возможно оставить размер взноса минимальным, каким он указан в Постановлении субъекта РФ, или повысить его.
Это интересно: Тарифы и оплата услуг ЖКХ — Страница 2 — Форум ЖКХ 2019 год
В первом случае в отношении жилого дома будут применяться условия региональной программы. Перечень проводимых работ и сроки капремонта можно узнать на официальном сайте оператора.
После того, как владельцами квартир принято решение о переходе на спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома, в течение пяти дней нужно отправить протокол собрания в фонд капитального ремонта.
После того, как протокол собрания жильцов будет реализован, все ранее перечисленные деньги будут переведены с фонда оператора в течение пяти суток. Напомним, ранее мы разбирали тему о тарифах на капремонт, читайте подробнее по ссылке.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
Его инициирует один человек или группа собственников.
Инициаторы вправе попросить организацию, управляющую домом, уведомить остальных жителей о предстоящей совместной встрече. Она может проходить в трех формах:
Источник: https://avtoyurait.ru/drugoe/specschet-na-kapitalnyj-remont-mnogokvartirnogo-doma-2009-god.html
Спецсчет для капремонта: как правильно распорядиться деньгами
В НКО «Фонд капитального ремонта» решили разъяснить жителям области, как можно распоряжаться средствами, которые накоплены на специальном счете.
Мы говорим сейчас именно о специальном счете, когда собственники квартир в конкретном доме принимают на общем собрании решение оформить отдельный счет, определяют размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Он не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте. И выбирают кредитную организацию, в которой счет будет открыт.
Кто имеет право на средства спецсчета
Права на эти денежные средства принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, а не владельцу специального счета (статья 36.1 Жилищного кодекса).
Все операции по перечислению со специального счета денежных средств организациям, выполнявшим работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляются банком при обязательном предоставлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении такого ремонта.
- Что можно оплачивать
- В соответствии со статьей 174 Жилищного кодекса, средства фонда капитального ремонта многоквартирного дома, независимо от того, какой способ формирования этого фонда выбран, могут использоваться только для оплаты работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- Так что собственникам помещений в многоквартирном доме нужно обращать особое внимание на вид работ, выполнение которого предлагается оплатить со специального счета.
Какие работы можно оплачивать
Перечень видов работ, которые могут выполнятся за счет средств фонда капитального ремонта, установлен статьей 9 Закона Кировской области от 02.07.2013 № 298-ЗО. Это:
- 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- 3) ремонт крыши;
- 4)ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- 5) ремонт фасада, утепление фасада, требующего утепления;
- 6) ремонт фундамента многоквартирного дома;
- 7) разработка проектной документации (в случае, если ее разработка требуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
- 8) проведение государственной экспертизы проектной документации (в случае, если ее проведение требуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
- 9) проведение строительного контроля;
- 10) изготовление технического паспорта многоквартирного дома, осуществляемое один раз в течение срока реализации региональной программы в отношении многоквартирного дома, включенного в региональную программу.
Другие виды работ
Другие виды работ, например, по установке коллективных приборов учета потребления коммунальных ресурсов, по благоустройству территории, по ремонту подъездов, могут выполнятся только при условии установления взноса на капитальный ремонт больше, чем установленный минимальный размер этого взноса, за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного за счет такого превышения (статья 166 Жилищного кодекса).
Кроме того, при выполнении работ (статья 9 Закона Кировской области от 02.07.2013 № 298-ЗО) следует обратить внимание на то, чтобы по своему объему выполняемые работы относились к работам именно по капитальному, а не к текущему ремонту.
Разграничение объемов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, определено Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда — МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем России.
Исходя из этого, удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе капитального ремонта должен превышать 50% по кровельным покрытиям, 15% по остальным конструкциям и инженерному оборудованию.
Если не контролировать…
Отсутствие должного контроля со стороны собственников помещений за действиями владельцев специальных счетов приводит к нарушениям при использовании средств со специальных счетов, считают в НКО «Фонд капитального ремонта».
Так, государственной жилищной инспекцией Кировской области в прошлом году выявлено 21 нарушение, связанное с незаконным использованием средств фонда капитального ремонта. В 2017 году обнаружено уже 31 нарушение.
Источник: http://gorod-che.ru/new/2017/12/11/46122
Загрузка...
