Кто такой управляющий домом жкх

В ТСЖ управляющий – особая должностная фигура.
При наличии председателя напрашивается вопрос, не сильно ли правление злоупотребляет властью распоряжаться деньгами собственников.
Кто это такой, зачем он нужен, чем занимается, каков уровень зарплаты управляющего ТСЖ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Кто такой управляющий ТСЖ?

Это сотрудник, должность которого предусмотрена штатным расписанием (при условии, что общее собрание одобрило такой штат).
На эту должность тщательно подбирают профессионала в коммунальной сфере, не понаслышке знающего весь механизм управления МКД.
Такой работник для товарищества собственников является стержнем, осью, вокруг которой вертится вся деятельность ТСЖ по обслуживанию и поддержанию всех систем дома в рабочем состоянии ради бесперебойной подачи ресурсов в каждое помещение.
Справка: Но это не дублер председателя, функции этих должностных сотрудников совершенно разные.
Если председатель занимается административными делами, то управдом – чисто технической стороной деятельности, в его подчинении все рабочие, от сантехника до уборщика территории.

Управдом вездесущ, он знает, где нужно подремонтировать фасад, заменить вентиль, кого из субподрядчиков нужно привлечь к спецработам. Именно он – главный менеджер, определяющий приоритетность дел.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

иметь опыт работы в области коммунального хозяйства, строительства не менее 5-ти лет на руководящей должности;
иметь высшее образование по технической специальности, близкой к коммунальной сфере или строительству;
быть инициативным, коммуникабельным;
обладать умением руководить подчиненными.

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Круг обязанностей управдома таков:

постоянно держать связь с руководством, согласовывая свои действия, участвовать в оперативных совещаниях;
заключать договора с поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.;
контролировать качество поставок и услуг;
управлять вверенным ему хозяйством, включая работу сотрудников, занимающих рабочие должности;
минимум 1 раз в месяц снимать показания приборов учетов ресурсов;
принимать участие в составлении сметы доходов и расходов, контролировать ее соблюдение;
предупреждать аварийные ситуации, проводя регулярные осмотры всего оборудования и сетей, а также конструкций зданий;
контролировать содержание МКД и придомовой территории в идеальном порядке;
вести приемы жильцов, обеспечивая выполнение их заявок и обращений;
при необходимости выступать в судах, комиссиях и пр. от имени ТСЖ;
в случае возникновения внештатной ситуации оперативно устранить причины и последствия;
знать требования законов, СНиП, правил соблюдения ОТ и ТБ и т.п.

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.
Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.
Скачайте образец должностной инструкции управляющего ТСЖ.
Ниже представлен пример документа:

Какими правами он обладает?

Управдом наделен такими правами:

выполнять свои функции в пределах должностной инструкции;
представлять ТСЖ перед третьими лицами (на основании доверенности от товарищества);
вносить предложения руководству по вопросам улучшения организации обслуживания МКД;
контролировать работу работников низшего звена, а также подрядчиков, искать лучшие коммерческие предложения, давать указания, руководить процессами ремонтов;
быть представителем интересов ТСЖ перед третьими лицами;
отстранять от работы или делать замечания своим подчиненным, если их поведение, состояние того заслуживает;
пользоваться всеми правами гражданина, гарантированными Конституцией РФ.

ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.

Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:

Санкт-Петербург – 30-40 тыс. руб.;
Москва – 70-80 тыс. руб.;
Новосибирск – 28-35 тыс. руб.;
Барнаул – 15-20 тыс. руб.;
Екатеринбург – 25-30 тыс. руб.

По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.

Каковы условия работы?

Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.

СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.
Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.
График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.

С управдомом может быть заключен на работу в товариществе один из видов договоров – трудовой или гражданско-правовой.
При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.
Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.
Его образец можно скачать здесь.
Пример документа на фото ниже:
Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.
Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij.html

Управляющая компания: что это такое, её основные функции и обязанности в ЖКХ по закону

Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.

Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое управляющая компания

В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

Кто такой управляющий домом ЖКХ УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

Виды компаний:

Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.

Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

Чем регулируется деятельность УК

Кто такой управляющий домом ЖКХ

В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.

На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.

На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

Работы по капитальному ремонту.
Осмотр состояния дома и придомовой территории.
Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
Подготовка жилья к сезону отопления.
Озеленение придомовой территории.
Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
Осуществление текущего ремонта.
Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

содержание участка в чистоте, уборка мусора;
обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
облагораживание и озеленение клумб;
установка безопасных детских площадок;
предоставление парковочных мест жителям МКД;
возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

исследование действующей финансовой политики УК;
разработка тарифных планов;
взаимодействие с должниками;
перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Что не входит в обязанности УК

Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.

Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».

Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

Заключение

Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.

Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/chem-zanimaetsya-upravlyayuschaya-kompaniya.html

Все о том, что такое управляющая компания в сфере ЖКХ и как она функционирует

Кто такой управляющий домом ЖКХ Сегодня деятельность управляющих организаций очень востребована и популярна. За определённое вознаграждение УК берут на себя обязанности по содержанию домов и придомовых территорий.

Жители многоквартирных домов имеют право самостоятельно выбирать управляющую компанию, заключив с ней договор. Соглашение должно содержать права, обязанности и ответственность сторон. Что такое УК, чем она занимается и что входит в перечень её обязанностей? Рассмотрим более детально.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение понятия — что такое УК и коммерческая ли это структура?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая основана для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов.
Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая организация является одной из форм управления МКД, так же, как ТСЖ или непосредственное управление.
Управляющие организации выполняют одновременно несколько функций:

ремонт и содержание дома;
посредничество с поставщиками ресурсов;
техническое обслуживание МКД.

УК выступает в качестве единого заказчика перед ресурсоснабжающими компаниями от имени всех собственников жилых помещений МКД и является единым исполнителем по предоставлению коммунальных услуг перед жильцами.

Управляющая жилищная компания может быть образована в качестве юридического лица. При этом представлять интересы УК может и индивидуальный предприниматель. Управляющая компания может осуществлять свою деятельность под типом ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Отличия от ЖСК, ТСЖ и других форм управления

Большинство собственников жилых помещений выбирают УК в качестве организации, осуществляющей деятельность по содержанию дома.

Главным отличием УК от ТСЖ, ЖСК и прочих форм управления является то, что управляющая компания является коммерческой организацией, которая работает, получая определённое вознаграждение на основании договора, заключённого с собственниками.

Жильцы МКД не входят в управляющие организации. Вся деятельность УК осуществляется наёмными сотрудниками УК – посторонними лицами.

Кому подчиняется?

Управляющие организации не имеют административного подчинения. Однако их деятельность контролируется одновременно несколькими организациями. В их число входит прокуратура, Жилищная инспекция, Роспотребнадзор.

О том, кто и как контролирует работу УК, говорится здесь.

Суть, цель и назначение

Деятельность УК в сфере жилищно-коммунального хозяйства направлена на обеспечение бесперебойной подачи необходимых ресурсов, содержание дома, проведение своевременного ремонта и технического обслуживания МКД.

За свои услуги каждая УК берёт с жильцов определённую оплату. Без УК дом может остаться без обслуживания и в скором времени начнёт разрушаться. Организовать необходимый уход за МКД многим жильцам не под силу. Сотрудничество с УК просто необходимо и полностью законно.

Собственники МКД на общем собрании выбирают организацию и заключают с ней соответствующее соглашение. Деятельность УК включает в себя несколько направлений:

Сбор оплаты за коммунальные услуги, а также выявление должников и работа с ними.
Посредничество с поставщиками электроэнергии, воды, газа и других важных ресурсов.
Обслуживание жилого фонда, которое включает в себя уборку придомовой территории, вывоз мусора, уборку подъездов, подвалов, чердаков и лестниц.
Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

Плюсы и минусы

УК имеют следующие преимущества:

сотрудничает с проверенными поставщиками и подрядчиками на долгосрочной основе (жильцам порой сложно найти порядочных подрядчиков);
в штате компании работают квалифицированные рабочие;
берёт на себя все функции по обслуживанию МКД.

К минусам деятельности управляющей компании можно отнести:

если компания станет банкротом, вернуть деньги жильцов не получится (например, средства с накопительного счёта);
взимание дополнительной оплаты (за свои услуги УК берёт определённое вознаграждение);
УК могут потратить накопленные средства жильцов на иные цели.

О плюсах и минусах УК рассказывается в следующей статье.

Как узнать, какая УК обслуживает многоквартирный жилой дом?

Узнать информацию о том, какая компания обслуживает дом, можно следующими способами:

посмотреть платёжные документы за коммунальные услуги (на квитанциях указывается название УК, её адрес и телефон);
зайти на сайт «Реформа ЖКХ», ввести в поисковое поле адрес, а затем нажать на кнопку поиска;
узнать в местных органах самоуправления или у соседей.

Более подробно о том, как узнать свою управляющую компанию, написано в нашей статье.

Принцип деятельности управляющей компании основан на управлении МКД и включает следующие этапы:

Сбор информации о жилом объекте.
Анализ полученных сведений.
Мероприятия, направленные на улучшение качества проживания жильцов.

К прямым обязанностям УК относятся:

Обеспечение безопасного проживания жителей в доме.
Поддержание архитектурного вида МКД.
Своевременная подготовка к отопительному сезону.
Своевременное проведение ремонтных работ.
Вывоз мусора.
Контроль над состоянием внутридомовых систем, счётчиков и т. д.

УК могут предоставлять дополнительные услуги, такие как:

охрана придомовой территории;
установка домофона;
установка видеонаблюдения.

Счета

УК используют следующие виды счетов:

лицевые, предназначение которых осуществлять контроль за движением средств с определёнными лицами;
расчётные счета предназначены для ведения расчётов с компаниями, в том числе для приёма платежей от жильцов.

Для хранения и накопления средств на проведение капитального ремонта открывается специальный счёт. Смысл его открытия заключается в том, чтобы средства копились отдельно и не было соблазна потратить их на текущий ремонт.

Согласно стандарту, утверждённому ПП №731 от 23.09.10 года, каждая УК обязана предоставлять информацию о своей деятельности и всех проведённых операциях.

К информации должен быть обеспечен свободный доступ для всех физических лиц. Речь идёт о домах, переданных в управление УК на основании соглашения, заключённого с собственниками.

О предоставлении информации собственникам можно подробнее прочитать в отдельной статье.

Кратко о ежегодном отчете

УК должна предоставлять ежегодный отчёт, потому что она несёт ответственность перед собственниками. Эта обязанность фигурирует в статье 162 ЖК РФ. Отчёт представляет собой письменное изложение проделанной управляющей компанией работы за год.

Все о возможных нарушениях со стороны организации и способах борьбы

Возможные нарушения УК:

кража денежных средств жильцов;
неисполнение обязанностей или некачественное их исполнение;
повышение тарифов без разрешения жителей дома;
отказ в предоставлении отчётности жильцам;
другие нарушения.

В качестве борьбы с нарушениями собственники имеют право направить жалобы и заявления на УК в следующие инстанции:

директору УК;
Роспотребнадзор;
прокуратуру;
Жилищную инспекцию;
суд.

В особо проблемных случаях можно отказаться от обслуживания одной УК и выбрать другую. Чтобы отказаться от УК, достаточно недовольства жителей дома в отношении проведённых работ и их качества. Этот момент регулирует статья 162 ЖК РФ. После отказа потребуется выбрать новую обслуживающую организацию.

Для смены управляющей компании необходимо собрать группу собственников и все документы, подтверждающие недобросовестную работу УК (жалобы жильцов, отчётность УК и прочее). Решение о смене УК принимается на общем собрании. Позже копия документа в письменном виде передаётся директору УК. Далее УК обязана передать все полномочия новой организации, которую выбрали жильцы МКД.

Для выбора новой компании проводится конкурс, участниками которого являются жильцы дома, местный орган самоуправления, а также потенциальные претенденты (другие управляющие компании).

Как управлять?

Правила работы:

Каждая управляющая компания должна осуществлять свою деятельность, имея соответствующую лицензию.
У человека, который желает открыть УК, должна отсутствовать судимость.
Будущий директор УК должен иметь квалифицированный аттестат.
Соблюдать стандарты раскрытия информации.
УК обязана работать, соблюдая нормы действующего законодательства.

Основные заботы:

Иметь в штате квалифицированных работников.
Вести переговоры с поставщиками ресурсов. Заключать с ними договора и исполнять их условия.
Проводить собрания с жильцами МКД.
Собирать и контролировать внесение платы с собственников квартир.
Организовывать и проводить технические и строительные работы.
Хранить все сведения о доме.

Кто управляет организацией? УК управляет генеральный директор – физическое лицо, назначенное на данную должность. В штате управляющей организации должны быть плотники, дворники, сантехники, электрики, а также диспетчеры круглосуточной службы поддержки.

О том, как управлять УК в сфере ЖКХ, читайте здесь.

Устав

Если управляющая компания открыта с образованием юридического лица, то она должна иметь устав, в котором прописываются права и обязанности, функции, правовой статус организации, сумму уставного капитала и т. д. Этот документ имеет юридическую силу.

Устав заверяется всеми участниками создаваемой УК на общем собрании, что фиксируется в протоколе или в решении о создании ООО, если его создает один учредитель. В этом случае заверять у нотариуса устав при регистрации ООО не требуется.

Скачать образец устава управляющей компании многоквартирным домом

Передача МКД от застройщика

Передача новостройки от застройщика управленцам производится на основании акта приёма-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, сводного акта, а также договора передачи управления.

После выбора управляющей компании собственники жилья обязаны заключить с ней договор, в котором прописаны все важные условия, касающиеся обслуживания дома.

Формирование тарифов

Перечень тарифов жители утверждают на общем собрании. УК предлагает, а собственники принимают решения. Тарифы по содержанию дома рассчитываются УК на основании стоимости материалов, зарплаты персонала, накладных расходов и других затрат. К стоимости определённой услуги и работы УК добавляет определённый процент за свою работу.

Управляющая компания не вправе повышать тарифы самостоятельно. Такое решение может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений с участием представителей УК.

О формировании тарифов УК читайте тут.

Акты выполненных работ, приема-передачи и другие документы

Деятельность УК начинается с оформления договора с собственниками. По акту приёма-передачи МКД компании доверяются все технические коммуникации дома, а также помещения общего пользования. Акт о выполнении работы подтверждает объём произведённого ремонта и осуществления других работ по факту.

Об актах от УК в сфере ЖКХ подробно рассказано в следующей статье.

Способы борьбы с нарушителями и должниками

К способам борьбы с нарушителями относятся:

Выдача предписания. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно составляется при нарушениях общественного порядка и иных неудобств.
Подача иска в суд за неуплату коммунальных услуг.

Подача электроэнергии может быть приостановлена, если сумма задолженности превышает сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Перед отключением света исполнитель обязан уведомить потребителя. О том, имеет ли УК право отключать электроэнергию за долги, мы писали тут.

Если сменилась жилищная организация, кому отдавать долг?

Если между старой УК и новой УК был заключён договор цессии, то все долги необходимо оплачивать новой управляющей компании. Однако если долги старая УК продала коллекторскому агентству, то должнику придётся разбираться с коллекторами.

О том, что будет с долгом перед УК при ее смене, говорится в этом материале.

Управляющая компания является коммерческой организацией, которая взимает с собственников МКД дополнительную плату за свои услуги. Выбор компании осуществляется на общем собрании жильцов на конкурсной основе. С выбранной УК в обязательном порядке заключается договор, в котором прописаны все условия, обязанности и права сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-64-25 (Москва)

+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk

"Домоуправ, или Кто в доме главный?" — читаем на Соцправо

Кто такой управляющий домом ЖКХ

Кто такой домоуправ? Кто входит в совет многоквартирного дома? Кто представляет интересы собственников в доме? Раз за разом пользователи задают вопрос о полномочиях домоуправа, и кто в доме главный. Давайте разберемся с этим понятием.

Домоуправ или управдом – это сокращение от «управляющий домом» и ранее в законодательстве присутствовал этот термин, но его уже давно нет. В настоящий момент домоуправ имеет два смысла – представитель наймодателя и председатель совета многоквартирного дома.

Представитель наймодателя

Председатель совета многоквартирного дома

Ответственность представителя наймодателя, совета многоквартирного дома и председателя совета

Представитель наймодателя

Согласно статьи 91.20 Жилищного кодекса РФ – управляющим наемного дома является управомоченный осуществлять функции наймодателя собственником помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома и осуществляющий управление наемным домом.

Отступление от автора. Определение дано не законодателем, а нами, исходя из анализа этой статьи, и может быть откорректировано в будущем.

О спойлерах. В серых полосах (спойлер) скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Полный текст статьи 91.20 Жилищного кодекса РФ

Spoiler

Управление наемным домом осуществляется с учетом требований, установленных частями 1 — 1.2, 15 и 16 статьи 161 настоящего Кодекса, наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией в соответствии с частями 2.3, 9 и 10 статьи 161 настоящего Кодекса по договору управления, заключенному в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса собственником или управомоченным им наймодателем.
Наймодатель жилых помещений в наемном доме, управомоченный осуществлять функции наймодателя собственником помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома и осуществляющий управление наемным домом, несет ответственность перед таким собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленным Правительством Российской Федерации правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме в случае, если наемный дом является многоквартирным домом, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и собственникам и пользователям жилых домов.
Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Соответственно, в наемном доме домоуправом будет являться тот, кому собственник этого дома предоставил свои полномочия. Также подобное распространяется и не только на наемные дома. Вообще иногда домоуправом называют представителя собственника (наймодателя) там, где есть необходимость представлять интересы. Например, в многоквартирных домах, где большинство жилых помещений находится в государственной или муниципальной собственности, в общежитиях и домах специализированного жилищного фонда. Но во всех рассматриваемых нами случаях, домоуправ – это представитель наймодателя. т.е. собственника этих помещений.

Как Вы знаете, полномочия оформляются документально (например, приказ или доверенность) и превышение полномочий влечет не только недействительность действий, но и возможную ответственность за превышения. Поэтому в рассматриваемом нами варианте домоуправа, как представителя наймодателя, полномочия домоуправа будут меньше или равны правам наймодателя.

В первую очередь наймодатель осуществляет свои права как собственник, что нашло свое отражение в Гражданском кодексе РФ:

Статья 209 ГК РФ. права собственности

Spoiler

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

и это продублировано в Жилищном кодексе РФ

ст. 30 ЖК РФ Права и обязанности собственника жилого помещения

Spoiler

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

а затем, уже указаны как права и обязанности наймодателя
Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Spoiler

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 91.7. ЖК РФ Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Spoiler

Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 61, статьей 65, пунктами 1, 3 и 5 части 1, частью 2, пунктами 1 — 3, 5 и 6 части 3, частью 4 статьи 67, статьями 70, 71 и 80 настоящего Кодекса, а также несут ответственность, предусмотренную статьями 66 и 68 настоящего Кодекса.
и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.
Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Также полномочия домоуправа содержатся и в подзаконных актах, например:

Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416)
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

в части, где указаны права наймодателя или собственника.

Вывод: как видите, если перед Вами домоуправ (управдом) как представитель наймодателя в наемном доме или других типов домов, то его полномочия твердо зафиксированы действующими нормативными актами и обширны, но за превышение этих полномочий или ненадлежащее исполнение своих обязанностей установлена ответственность, вплоть до уголовной.

Председатель совета многоквартирного дома

Второе значение слова домоуправ, в его современном понимании, это председатель совета многоквартирного дома.

Именно старшие по домам (управляющие по домам) ранее и назывались домоуправами (управдомами).

Однако, перед тем, как рассказать непосредственно о председателе совета многоквартирного дома и его полномочиях, необходимо поговорить об остальных органах управления в доме и самих собственниках.

Не будем в данном случае цитировать Жилищный кодекс, а постараемся простыми словами объяснить отличия, дав свои характеристики основным полномочиям собственников в доме и его органов управления. Сравнивать будем с государственным устройством

Источник: https://socpravo.ru/domouprav-ili-kto-v-dome-glavnyj/

Управдом (Управляющий многоквартирным домом)

Здравствуйте! В Российском жилищно-коммунальном хозяйстве сохраняется кадровый голод. Если дворников и сантехников кое-как еще хватает, то дефицит хороших управленцев сохраняется. И дело даже не в низкой зарплате. Престиж профессии утерян.

Сегодня активные бабушки и отставные военные в роли управдомов уходят в прошлое. Им на смену пришли лицензированные управленцы.

Именно им предстоит изменить отношение к такому важному и непростому делу как управление многоквартирными домами, создание в нем хорошего микроклимата, обеспечению бесперебойной работы всех его служб.

Управдомы кинематографа

Эта довольно неприметная должность неожиданно сделалась такой популярной, благодаря заявлению, ставшему крылатой фразой управдома из «Бриллиантовой руки». Варвара Сергеевна Плющ нисколько не сомневалась, что именно управдом – настоящий друг человека!

«Иван Васильевич меняет профессию» — эта замечательная комедия представила жителям Советского Союза еще одного управдома-общественника. Иван Васильевич Бунша. Мало кто запомнил его должность, но зато цитатами он так и сыпал: «Мы, цари, работаем без выходных» или «Очень приятно. Царь!»

А кто не знает управдома Москвы 20-х, товарища Швондера в экранизации повести Булгакова «Собачьего сердца».
Стихи и проза об управдоме
Можно только гадать, каким управдомом мог бы стать Остап Бендер, обаятельнейший жулик, герой Ильфа и Петрова, исполни он свою угрозу: «Придется переквалифицироваться в управдомы».

А какой ответственный человек, управдом неподражаемого Зощенко в его «Веселой Масленице». Его управдом не просто какой-то там делопроизводитель, а государственный человек, который и башковитым быть должен, и проницательным, философом и психологом.

Управдом стал и героем песни представителя разговорного жанра, Юрия Гальцева. И вторят ему зрители: «Управдом-дом-дом. Управдом».

И не такой популярный автор, Алексей Кузнецов, посвятил ему стихи «Весна… Ищите управдома». А сколько еще малоизвестных широкому читателю авторов писали об управдоме! Оказывается, это довольно популярная должность.

В законе нет такого понятия
Истолковать эту должность можно по-разному.
Управдом, работающий в управляющей компании.

Эксплуатация дома должна быть обеспечена строго в рамках законодательства в сфере ЖКХ. Назначить управдома имеет право управляющая компания. Но и жильцы дома могут выбрать его среди членов ТСЖ.

Управдом как председатель совета в многоквартирном доме

Он осуществляет управление домом, а его обязанности установлены Жилищным кодексом. Он ведает инженерным оборудованием и приборами учета, сохранность которых он обеспечивает.

К тому же он возглавляет службу эксплуатации здания, в состав которой входят электрик, сантехник, дворник, уборщик, диспетчеры и прочие работники. Кроме того, исправность дверей, запоры в подвалах, чердаках и в помещениях общедомового назначения тоже забота «главы дома».

Устранить или организовать устранение аварии, провести собрание жильцов, решать проблемы с отоплением должен все тот же управдом.

Работа важная и хлопотная. Каждая ошибка может иметь неприятные последствия, грозить благополучию жильцов и, конечно, собственному благополучию.

В законе отсутствует понятие «оплата труда управдома»
Управдому не начисляется зарплата Управляющей компанией, потому что он не ее наемный работник.
Управдом может получать доход из источников:
• прибыль от использования в коммерческих целях домового имущества (например, от мест, отведенных под рекламу);
• наличие в квитанции оплаты за услуги ЖКХ соответствующей записи о вознаграждении председателя ТСЖ, а это решает каждый дом индивидуально;
• какая-то доля из платежей на содержание дома и его ремонт.
Как показало исследование, только один человек из каждых четырех хоть однажды имел дело с управляющей компанией.

Тогда как каждый второй имеет к ней претензии. А подавляющее число респондентов (90%) настаивают на государственном контроле над деятельностью ТСЖ.

О чем болит голова управдома
О должниках, которыми многоэтажные дома богаты, о незаконных объявлениях, расклеенных на дверях подъездов, и портящих внешний вид дома, о том, где и как взять деньги на ремонт в количестве, достаточном для покрытия всех расходов.
Профессию меняет Семен Яковлевич, решивший в 15 лет контролировать домовое хозяйство

Вечные проблемы со светом и, как следствие, простаивающий компьютер, подвигли его на решительные меры. А когда через месяц хождения по инстанциям свет появился и перебои прекратились, нашлось новое дело, неработающий домофон, а потом и лифт.

Так, в 1999 году началась переквалификация подростка в управдомы. Учиться приходилось у жизни, спецфакультетов не было. Битва за капремонт в 2004 — 2005 окончательно сделала его популярной личностью среди районной бюрократии.

Однако, ни ДЭЗ, ни управа не были самыми мощными крепостями, взятыми Бурдом.

Именно его трудами московское правительство отменило постановление, сокращающее число информационно-расчетных центров в его районе. Тогда же его силами был создан домовой комитет, который он сам и возглавил. Сегодня он студент МАДИ, но не оставляет своей многотрудной работы, теперь уже на общественных началах.

Как стать управдомом?

Профессиональные стандарты, разработанные РАНХ, будут заложены в основу учебных программ вузов, и начнется выпуск специалистов – управдомов.

А пока в некоторых вузах страны в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове, Казани, Новосибирске, есть спецкурсы, рассчитанные на 5 или 100 учебных часов, реже – до полугода, дающие теоретическую базу, а также включающие в свои программы практические примеры разрешения некоторых типичных ситуаций.

Жилинспектор вам поможет

Если ваша управляющая компания не отреагировала на ваше заявление о происшествии, и неважно, письменно вы его подали или позвонили по телефону, отправьте запрос в жилинспекцию.

Даже если на ее предписание управляющая компания не реагирует, жилинспектору прямая дорога в суд.