С чего начать управление многоквартирным домом

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

• подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
•  поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
•  обеспечение пожарной безопасности;
•  установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
•  поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
•  ремонт в подъездах;
•  восстановление фасада дома;
•  составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
•  рассмотрение вопросов жильцов;
•  другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома.

Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету.

Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД. Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги. Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг.

Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д.

Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

• создать юридическое лицо;
• получить лицензию;
• набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
• получить многоквартирный дом в управление;
• составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

• организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
• наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
• штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
• фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
• руководство имеет документы о повышении квалификации;
• чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании.

За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно. Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

• наименование;
• форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
• адрес;
• выписка из ЕГЮРЛ.
• данные по накопительным и расчетным счетам;
• документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
• финансовые документы;
•  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании.

Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты.

Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

• цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
• необходимые для старта затраты;
• риски;
• прогнозируемая прибыль.

Цели:

• получение максимальной прибыли;
• получение в управление максимально возможное количество домов;
• настройка всех бизнес процессов внутри организации;
• качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

• низкая рентабельность;
• износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
• недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
• давление со стороны администрации и других надзорных органов;
• риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт.

Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно. Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

• повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
• организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
• одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/poshagovaya-instruktsiya-po-otkrytiyu-upravlyayushhej-kompanii

Управляющая компания с нуля: бизнес-план с расчетами затрат и доходов, необходимые документы

Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность. 

Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?

Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!

Кто может открыть управляющую компанию?

Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии, выдачу которой регулируют государственные органы.

Кто разрешение может получить?

На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:

• на территории РФ зарегистрированное;
• имеющее квалификационный аттестат;
• не имеющее судимостей;
• отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.

Особенности управляющих компаний

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Порядок действий по открытию управляющей компании

Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:

1. Поиск подходящего места под офис.

2. Регистрация предпринимательской деятельности.

3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.

4. Наем сотрудников.

5. Реклама.

Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

• выбрать место и придумать название;
• выбрать код;
• решение об учреждении подготовить и устав;
• сформировать УК.

• После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.
• Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.
• И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Управляющая компания, как бизнес.

Наем сотрудников для работы

Штат управляющей компании

• инженер;
• бухгалтер;
• директор;
• сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Вам нужно:

• расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
• рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
• пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

• Аренда помещения от 80 000 рублей.
• Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
• Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
• Реклама от 90 000 рублей
• Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.

Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

https://www.youtube.com/watch?v=l4XyDdW4Jf4

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Источник: http://FBM.ru/kak-sozdat-svojj-biznes/kak-otkryt-sobstvennuyu-upravlyayushhuyu.html

Организация управления МКД: способы и порядок выбора

Организация управления МКД – серьезное дело. Оно подразумевает наличие знаний в разных сферах законодательства. Первым делом данное условие актуально для законодательных норм, которые разработаны в области ЖКХ. Число принимаемых документов ежегодно растет. Ориентироваться в них весьма сложно.

Жизнь людей в МКД существенно разнится с проживанием в частном секторе. В первую очередь это определяется многими трудностями, выходы из которых нужно искать вместе, большинством владельцев.

Чтобы наиболее продуктивно вести обслуживание здания, прежде стоит разобраться с организацией управления МКД, вариант которого подойдет каждому владельцу.

В чем заключается организация управления мкд

Организация управления МКД подразумевает, что все владельцы недвижимости (или же их доверенные лица) будут действовать согласованно.

Эта работа ориентируется на:

• сбережение недвижимости и ее целесообразное использование;
• предоставление различных коммунальных услуг проживающим в доме;
• создание удобных условий для жизни.

Собственникам в МКД нужно избрать вид организации управления недвижимым имуществом.

Эту проблему нужно решить непременно. Ведь право владения оборачивается ответственностью за состояние собственности. Также нужно следить, чтобы имущество не нанесло какой-либо вред окружающим по причине своего недолжного состояния.

Организация управления МКД включает в себя и его содержание в должном состоянии. Другими словами, управляющие лица обязаны:

• поддерживать чистоту в местах, которые предназначены для общего пользования, а также на близлежащей территории;
• следить за коммунальным обеспечением, подписывать соглашения с организациями-поставщиками ресурсов;
• отслеживать состояние всех технических систем сооружения и др.

Постановление Правительства России «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД» претерпело ряд изменений. Но тем не менее основная идея данного документа сохранилась в неизменном виде.

Стандарты говорят о правилах работы по организации управления МКД. Кроме того, они определяют зону компетентности должностных лиц и регулируют принятые ими решения. В соответствии с условиями Стандартов в управлении участвуют сами жильцы (и их объединения), а также поставщики коммунальных услуг и управляющие организации, власти субъекта РФ и местная власть.

По условиям Стандартов управляющие организации должны предоставлять владельцам возможность ознакомиться со сведениями о своих делах. А это значит, что любой интересующийся человек может увидеть список услуг, оказывемых УК, прочесть их описание, узнать о размере платы за каждую услугу.

Каждая из форм организации управления МКД сопровождается отдельными трудностями.

Например, порой сложно выработать общее решение. Чем больше людей проживает в доме, тем сложнее им будет прийти к единому мнению.

Если МКД управляется сторонней организацией, в данной ситуации большое значение имеет добросовестность УК.

Есть большая вероятность, что управляющая организация направляет средства владельцев не туда, куда они должны идти по закону. Как следствие, все это оборачивается долгими разбирательствами и предстоящим затяжным переизбранием правления.

Помимо прочего, нужно иметь в виду: автономная организация не слишком заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в должном состоянии. Без надзора большое число вопросов может просто-напросто остаться без внимания.

• Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

Какими способами возможна организация управления МКД

Сейчас по закону возможны три варианта организации управления МКД.

У каждого из этих путей есть и отрицательные, и положительные стороны. В зависимости от обстоятельств гражданам подходят различные методы организации управления. Вместе с тем, значительной разницы между вариантами не наблюдается.

В ЖК и законах, касающихся управления в этой сфере, ясно говорится об ответственности руководителя управляющей организации. Какая бы она ни была, жильцы должны в установленные сроки и в полном объеме пользоваться коммунальными услугами. Это относится в том числе и к услугам, связанным с уборкой общедомовой территории.

Владельцы недвижимости должны пользоваться свободным доступом к сведениям об организации и ее деятельности.

Способ 1. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Источник: https://www.gkh.ru/article/102134-organizatsiya-upravleniya-mkd

Бизнес с нуля: как создать и открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Пошаговая инструкция

Если вы решили начать свой бизнес и выбрали направление ЖКХ, то следует знать особенности и нюансы этой деятельности.

Как организовать свою управляющую компанию (УК) и какой пакет документов потребуется собрать, рассмотрим подробно в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Законодательная база в сфере ЖКХ

• ВНИМАНИЕ: УК представляет собой организацию, основной деятельностью которой является управление многоквартирными домами (МКД).
• Деятельность управляющих компаний регламентирована следующими законодательными документами:
• Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Формы управления

Все УК различаются по форме управления. Выделяют три основных формы:

1. Управление самими собственниками (без привлечения сторонних лиц).
2. Управляющие компании, главная и единственная функция которых только управлять.
3. Эксплуатационное управление (обеспечение технического и санитарного состояния МКД на должном уровне, предоставление коммунальных услуг).

Обязанности организации

• Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
• Поддержание чистоты.
• Установка приборов учёта.
• Предоставление коммунальных услуг.
• Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
• Вывоз мусора.
• Проведение собраний, работа с жителями.
• Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
• Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
• Обеспечение пожарной безопасности.
• Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
• Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.

С чего начать?

Для создания новой компании потребуется следующее:

Что потребуется создать или открыть с нуля?

1. Необходимо позаботиться о размещении вашего офиса. Лучше всего его расположить в одном из домов, которые вы хотите взять на обслуживание.
2. Решение вопросов по оформлению офиса: покупка и установка оргтехники, проведение телефонной и диспетчерской линии, закупка расходных материалов и инвентаря.
3. Проведение агитационных бесед с жителями дома с целью произвести на них положительное впечатление. Необходимо зарекомендовать себя так, чтобы у жильцов не осталось сомнений по выбору именно вашей УК.
4. Подбор грамотных работников (главный инженер по дому, который компетентен по всем вопросам; другие специалисты с наличием соответствующих аттестатов).
5. Организация и открытие диспетчерской круглосуточной службы, специалисты которой должны иметь сменный график работы для оперативного реагирования любого поступившего звонка от собственников.
6. Решение вопроса по начальному капиталу. На данный момент он может составлять около 20 000 рублей и более.
7. Чёткая разработка политики компании. Утверждение работ и услуг, которые будут проводиться и предоставляться.

ВАЖНО: если у человека была ранее судимость за экономические преступления, или был наложен временный запрет на деятельность в ЖКХ, ему никогда не разрешат управлять МКД.

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:
   • заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
   • подбор и принятие квалифицированного персонала;
   • закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
   • составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).
5. Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.

Порядок оформления в госорганах

• Собираем необходимые документы (точный список лучше уточнить в органе администрации). Все документы должны быть подписаны одним или двумя учредителями. Если управляющая компания имеет только одного соучредителя, то её регистрируют с правовой формой ООО.
• Физическое лицо (бывший владелец помещения) должен оформить гарантийное письмо – разрешение, что помещение передано исполнительному органу. Также к письму необходимо приложить копию свидетельства права собственности или соглашение аренды.
• Составляем заявление на регистрацию и заверяем его в нотариальной конторе.
• Выбираем банк, с которым будем сотрудничать, и открываем там расчётный счёт. Затем переводим туда 1/2 суммы уставного капитала (50%). Далее в течении года следует перевести вторую часть.
• Выбираем юридический адрес, на который будет отправляться вся корреспонденция (заявки от жителей, письма от органов исполнительной власти).

Получение лицензии – процедура обязательная. Важным моментом является гражданство. Дать разрешение на управление многоквартирными домами могут только организации или физическому лицу, которые имеют гражданство Российской Федерации. Иностранные граждане не обладают такими правами.

СОВЕТ: Директор компании или руководитель в обязательном порядке должен пройти обучение и получить документ, свидетельствующий о квалификации.

Лицензия выдаётся на основании решения субъекта в Госжилнадзоре. Она не имеет срока годности – и это значительный плюс. Территориально документ действует только в регионе его получения. Во избежание мошеннических действий разрешение выдаётся только на один объект (одно разрешение на один МКД).

Кому может быть выдана лицензия?

1. У кандидата должна отсутствовать судимость.
2. Наличие квалифицированного аттестата.
3. Лицензия может быть выдана только юридическому лицу или ИП, которое зарегистрировано в РФ.
4. Лицензиат должен строго соблюдать установленные нормативы стандартов раскрытия информации, а также не нарушать законодательство РФ.

Лицензия может быть отозвана:

1. при невыполненном предписании, которое фиксировала жилищная инспекция;
2. директор был привлечён к административной ответственности 2 раза.

Смотрите видео о лицензировании УК ЖКХ:

Дополнительные требования

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/kak-upravlyat/kak-sozdat.html

Порядок управления многоквартирным домом 2019 — заключение договора, прекращение деятельности

К категории сложных процессов, требующих познаний в области законодательства, особенно, касающихся положений жилищных норм, относится управление многоквартирным домом (УМД).

Ежегодно, разрабатываются новые нормативы, разобраться в которых бывает весьма сложно. Управление домом многоквартирного типа имеет отличительные признаки от обслуживания частных домов.

Для максимального обеспечения эффективности обслуживания дома необходимо определить точный порядок управления МКД, устраивающий всех жильцов.

Способы

Жилищное законодательство в 2019 году предусматривает 3 способа применяемых для управления МКД:

• управление, осуществляемое собственниками жилых помещений;
• управление с помощью ТСЖ или организации жилищного или иного специализированного кооператива;
• обслуживание через управляющую компанию.

Управляющая компания

Под управляющей организацией (УО) принято понимать коммерческую компанию, оказывающую услуги по управлению домами и имеющую соответствующую лицензию.

Выбирается управляющая компания на общем собрании жильцов. После достижения общего мнения, с компанией согласовываются условия договора, оплаты и порядок содержания дома.

На что стоит обратить внимание:

• каждый собственник жилья заключает с УО договор, на условиях, согласованных на общем собрании;
• договор может заключаться на срок от 1 до 5 лет;
• если УО недобросовестно оказывает услуги, то она буде привлечена к ответственности, в соответствии с нормами действующего законодательства;
• жильцы могут пересмотреть управление домом и начать сотрудничество с любой другой организацией, предварительно расторгнув действующий договор.

ТСЖ

ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья, под которым понимается объединение владельцев квартир, с целью совместного управления имуществом.

Формируется ТСЖ добровольно и наполняется следующими функциями:

• некоторые услуги могут оказываться самим ТСЖ, к примеру, самостоятельное поддержание чистоты в местах общего пользования и придомовой территории;
• право осуществления коммерческих действий с учетом норм закона, получение бюджетных средств, выделенных на проведение капитального ремонта дома.

Перечисленные функции означают, что ТСЖ может оказывать услуги по содержанию многоквартирного дома самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. Это является одним из основных плюсов товарищества.

К дополнительным преимуществам ТСЖ относятся:

• гарантируется использование денежных средств исключительно в целях обслуживания дома;
• самостоятельное принятие решений товариществом, относительно деятельности по содержанию помещений дома, их объемов, составления планов ее проведения, контроля над качеством выполняемых работ;
• при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны обслуживающий компании, ТСЖ вправе расторгнуть с ними договор и подыскать наиболее добросовестную организацию;
• любой собственник вправе ознакомиться с информацией о деятельности товарищества в части распоряжения денежными средствами.

Непосредственное управление

В многоквартирном доме с числом квартир более 30 может применяться непосредственное управление. От имени всех собственников может выступать один из общего числа, обладающий полномочиями на основании доверенности.

Преимущества непосредственного управления:

• владельцам жилья не придется тратиться на оплату услуг какой-либо УК;
• собственники могут самостоятельно выбирать подрядные организации с целью проведения технического обслуживания дома, ремонтных работ;
• собственник может сам заключить соглашение с ресурсоснабжающей организацией, что позволит не нести ответственность жильцам, если кто-то из соседей будет иметь долги по оплате.

Среди недостатков выделяют:

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/porjadok-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Управление своим домом – с чего начать

astropar  Последнее время мы получаем все больше писем с просьбами рассказать с чего начать тем, кто решил организовать самоуправление своим многоквартирным домом, контролировать качество  и полноту оказываемых жильцам дома коммунальных и эксплуатационных услуг, правильность их оплаты.

 Сразу хочется извиниться перед теми, кому наши ответы показались недостаточно полными. Причиной чаще всего является то обстоятельство,  что лицами, представляющими жилищные объединения граждан в нашей Ассоциации ТСЖ и ЖСК являются их председатели правления, т.е. люди на которых лежит колоссальная ответственность управления домами с количеством проживающих порой соразмерным с большим поселком (в цифрах это от 500 до 5000 человек в одном ТСЖ) и заниматься «ликбезом» у них порой просто нет времени. Штатных сотрудников у Ассоциации тоже совсем немного и перед ними также стоят совершенно определенные ежедневные задачи по защите интересов членов нашей Ассоциации.

Что же прежде всего надо сделать людям поставившим перед собой цель самим управлять своим домом?

• Наверное, прежде всего, стоит попытаться предельно честно ответить самому себе на ряд вопросов:
• — существует ли в моем доме внушительная группа единомышленников, объединенная целью организации эффективного самоуправления?
• — готовы ли Вы тратить существенную часть личного свободного времени на эту работу?
• — есть ли у Вас это время?
• — готовы ли Вы и Ваши соседи финансировать эту работу из собственных средств?
• — кто лично возьмет на себя роль «локомотива Вашей «перестройки» и кому в дальнейшем все жители дома смогут доверить представление своих интересов и выбрать председателем Совета дома или Председателем правления ТСЖ?
•  Если Вас не испугали собственные ответы на заданные себе вопросы и Вы по прежнему полны решимости навести порядок в Вашем доме, то настало время собрать из жителей Инициативную группу и определиться что же Вы все таки хотите создать – Совет МКД или ТСЖ?
•  Сразу надо отметить, что Совет дома не подлежит государственной регистрации, не является юридическим лицом, права его во многом ограниченны и по сути СД является некой суррогатной формой объединения жителей  по каким то причинам не нашедшим в себе сил создать Товарищество Собственников Жилья (например, по причине некой ТСЖ-фобии у ряда наших сограждан, особенно пожилого возраста, возникшей из-за травли ТСЖ, которая развернулась в ряде СМИ).
•  Остановимся на ТСЖ, как более продвинутой форме самоорганизации собственников, которая, предоставляет максимум возможностей для управления их общим имуществом.
•  Следующим шагом будет уведомление всех собственников и жителей дома о существовании Инициативной группы собственников и созыве общего собрания.
•  Позволим себе отметить, что в этой заметке мы сознательно не отягощаем текст реквизитами нормативных актов и статьями ЖК РФ, ставя перед собой цель, показать сам порядок действий и направление приложений Ваших усилий при решении данной многотрудной задачи.

 Очень действенным механизмом донесения Вашей позиции до соседей, а порой и обычного знакомства, является поквартирный обход.

Надо так же заметить, что Вашим основным преимуществом, Вашим главным оружием в борьбе за честное ЖКХ в стенах Вашего дома является открытость, честность и поддержка Ваших действий жителями дома. Поэтому совет — начните Ваши действия по созданию ТСЖ с поквартирного обхода.

Не бойтесь косых взглядов и неприятных вопросов, к сожалению наших людей за последние 20 лет столько раз обманывали, что подозрение к любому новшеству — это нормально. Объясните своим соседям, откуда появилась такая идея, какие цели Вы преследуете. Будьте ярки и не тривиальны.

 Следующим этапом для Вас будет проведение очного Общего собрания собственников. Для чего Вам будет необходимо уведомить всех путем почтового отправления в адрес каждого. Местом проведения может быть как двор дома, так и предоставленное местными органами власти помещение.

Практика показывает, что на этом собрании кворума не будет. Это нормально, не стоит опускать руки и бежать топиться в соседний пруд. Ваше учредительное собрание решением присутствующих получает статус информационного.

На нем Вы устанавливаете порядок и сроки проведения заочного общего собрания, определяете его повестку.

Источник: https://astropar.livejournal.com/14795.html

Вы стали председателем Совета мкд. С чего начать?

23.04.2016г.

Многие, впервые избранные, председатели Советов многоквартирных домов, являясь обычными жителями (учителями, врачами и т. д.) теряются и не знают с чего им начать свою работу. Из своего личного опыта могу им посоветовать следующее.

Прежде всего председателю необходимо определиться с общим имуществом в доме и домовом земельном участке, находящимся в собственности собственников помещений дома, их состоянии.

Для этого на первых порах необходимо в управляющей компании запросить договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями (если у председателя он отсутствует), а также копии: техпаспорта дома, проектов на домовые приборы учета и др.

имеющееся домовое оборудование и сети, выкопировки замельного участка (с границами домовой территории) или других имеющихся документов на земельный участок, акты весеннего и осеннего осмотра дома.

После изучения документов я советую председателю лично осмотреть все имущество дома и земельного участка с целью его фактического соответствия документам. Т.е самим подняться на крышу, спуститься в подвал и т. д.

И вот здесь председателя могут ждать первые сюрпризы: выход на крышу или вход в подвал и др.

домовые помещения может быть оборудован так, что обычному человеку (особенно пожилому, каковыми часто являются председатели) попасть туда затруднительно (например, нужно подтягиваться на руках или пролезать в люк).

При изучении документов и осмотре общего имущества очень часто может выявиться отсутствие договора управления мкд, утвержденного собственниками состава общего имущества или неучтенное нигде общее имущество, не соответствие фактического его состояния указанному в документах и др. Дальнейшие действия председателя будут зависеть от выявленных недостатков.

Первое, что нужно сделать председателю — это забрать из управляющей компании все ключи от домового имущества или сменить замки (если возможно), сделать ключницу и хранить все ключи у себя. Доступ посторонних (не собственников помещений) к домовому имуществу должен быть только в присутствии председателя или уполномоченного им члена Совета мкд.

При несоответствии фактического состояния общего имущества мкд актам осмотра, представленным управляющей компанией, председателю необходимо инициировать новый совместный со специалистами УК осмотр домового имущества с составлением нового акта.

При этом обследованию подлежат не только общее имущество собственников помещений в доме, но и расположенное на домовом участке (включая элементы благоустройства и озеленения).

При отсутствии утвержденного состава общего имущества его необходимо документально определить и вынести на утверждение общего собрания собственников помещений в доме. Лучше всего, конечно, провести инвентаризацию общего имущества. Но это редко кто делает, учитывая ее большую трудоемкость.

Результаты осмотра общего имущества станут основой для определения работ, которые необходимо выполнить управляющей компании в доме в первую очередь.

В частности, первоочередными могут стать работы по обеспечению доступа к общему имуществу — оборудование доступного подъема на крышу или спуска в подвал, откачка воды и канализации из подвала и т. д.

(к примеру, в моем доме мы оборудовали выход на крышу путем установки складной чердачной лестницы).

Могут быть и другие связанные с доступом к общему имуществу работы. Главное — председатель Совета мкд должен иметь возможность личного доступа и контроля за работами на общем имуществе дома.

Если у собственников отсутствует договор управления мкд с управляющей компанией, то необходимо начать работу по заключению договора. У большинства управляющих компаний есть свой договор управления мкд. Найти его можно на сайте компании в Интернет или взять в УК.

При смене управляющей компании или в процессе перезаключения договора с действующей УК собственники могут предложить свой договор управления домом или свои предложения в уже существующий договор. Многие жители многоквартирных домов думают, что договор управления мкд им не нужен и они обойдутся без него.

Это большая ошибка! Договор управления мкд — самый важный документ во взаимоотношениях с управляющей компанией. И как театр начинается с вешалки, так управление многоквартирным домом начинается с договора с управляющей компанией. Заключение договора нужно прежде всего самим собственникам, т. к.

именно в нем должны быть прописаны все права и обязанности управляющей компании и собственников (в том числе председателя Совета мкд), определены их объем, качество и стоимость, а также меры ответственности за нарушение условий договора.

Именно договор (при условии его соответствия действующему законодательству) является основой при рассмотрении судом, госжилинспекцией и другими контрольно-надзорными органами различных претензий собственников к управляющим компаниям.

Не лишним будет выяснить финансовые взаиморасчеты собственников помещений дома по договору управления мкд (состояние лицевого счета дома). Для этого необходимо запросить в управляющей компании финансовый отчет по выполненным работам в доме и состоянии лицевого счета дома.

При проверке финансового отчета УК следует обратить внимание на то, платежи всех ли помещений и третьих лиц в доме учтены в отчете (часто УК не указывают платежи собственников нежилых помещений, арендаторов, поступления за пользование общим имуществом от операторов связи, рекламораспространителей и др.третьих лиц и т. д.).

При проверке расходов необходимо запросить акты выполненных работ, проверить фактически их выполнение и объемы, а также на их задвоение и соответствие расхода целевому назначению. К примеру, работы, включенные в статью «управление мкд», не должны повторяться в качестве расходов по другим статьям («содержание и ремонт жилья»).

При подсчете остатков по лицевому счету дома необходимо иметь ввиду, что лицевой счет дома — это общие обязательства дома и УК, задолженности отдельных жителей перед УК являются их личными задолженностями и не должны отражаться в отчете.

Задолженности отдельных жителей управляющая компания имеет право продавать, передавать для взыскания третьим лицам, которые могут предъявить их жителям даже после банкротства или ликвидации УК.

Ну и конечно же, у председателя Совета мкд должен быть реестр собственников помещений и всех жителей в доме и их контактные данные. Эту информацию ему должны дать сами собственники и жители дома.

Для работы с ними, в том числе информирования жителей о своей работе, в числе первоочередных работ председателю Совета мкд необходимо предусмотреть установку в общедоступных местах информационых досок (в моем доме — у каждого подъезда установлена доска объявлений и одна большая закрывающаяся на замок с ночной подсветкой главная доска, где размещается подробная информация и документы).

Источник: https://irina-trof2012.livejournal.com/43875.html