Скольки домами может управлять управляющая компания

• Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.
• Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.
• Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

1. Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.
2. Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.
3. Согласно ему, УК обязана:

1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

• Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.
• Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.
• При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.
• Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.
• Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

к содержанию ↑

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

1. В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.
2. При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.
3. Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

• Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
• Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
• Предоставлять им коммунальные услуги;
• Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

к содержанию ↑

Иные нормативные акты

• Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.
• Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.
• Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.
• А следить необходимо за следующим:

1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
2. Проводила ее озеленение;
3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, здесь.

к содержанию ↑

Права

1. Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.
2. Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

3. Итак, УК имеет право на:

• Получение дохода;
• Взыскание долгов с жильцов;
• Лишать жильца определенного ресурса за долги;
• Начислять пени.

• По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.
• Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

к содержанию ↑

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

• Обслуживание

  В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.

УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

• Ремонтные работы

  Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.

  В этот пункт также входит:

  1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
  2. Контроль за их оплатой;
  3. Организация ремонтных работ;
  4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
• Коммунальные услуги



УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.
Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

• Уход за придомовой территорией

  Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.

• Технический контроль

  Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.

• Перерасчет

  Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.

• Финансовое обеспечение

  УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

Источник: https://kvartirgid.ru/zhkh/sfera-obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii-po-soderzhaniyu-i-remontu.html

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом.

Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом.

Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).

В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, ЖСК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и ЖСК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ЖСК).	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ЖСК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	— оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.
• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично.

То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь, Лекс-Консалтинг (Тюмень) Консалтинговая группа «Лекс»

Источник: https://kvartplata.info/legal/info/

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

• непосредственное управление многоквартирным домом;
• управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
• управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Источник: https://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Узнайте, как управлять управляющей компанией в сфере ЖКХ – принципы создания успешной организации

На первый взгляд может показаться, что управление многоквартирным домом является очень прибыльной сферой бизнеса. Многие управляющие компании, заняв свою нишу в сфере ЖКХ, работают на протяжении долгих лет и вполне успешно.

Но так ли это легко управлять УК и получать от ее деятельности доход?

Далее мы поговорим о том, каким образом УК осуществляет управление многоквартирными домами — с какими организациями она сотрудничает и на каких принципах необходимо строить отношения с жильцами МКД?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Управление МКД — что это?

УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. Ее выбирают на собрании собственников жилья, после чего с УК подписывается договор.

На основании договора управляющая компания выполняет ряд функций:

1. Заключает и исполняет договора с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками.
2. Собирает оплату для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд и контролирует этот денежный поток.
3. Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
4. Организовывает и проводит технические и строительные работы.
5. Накапливает и хранит сведения о своём доме.

Справка! УК – это юридическое лицо, которое несёт ответственность за тотальный контроль и содержание выбравшего её МКД.

Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. В этом случае компания выступает в качестве собственника вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.

Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму.

Для осуществления своих целей, УК должна предпринимать следующие шаги:

1. Составлять план, в котором фиксируются все доходы и расходы — это облегчает контроль бюджета дома. В плане также фиксируют основные направления, по которым возможно развитие объекта.
2. Искать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
3. Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
4. Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
5. Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
6. Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.

Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности. Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен.

Обратите внимание! В случае, если УК сделает более двух нарушений, и это признает суд, её лишают права управлять многоквартирным домом.

Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.

С кем взаимодействует организация?

Одной из главных функций управляющей компании является обеспечение жильцов коммунальными услугами. Соответственно, в процессе этой деятельности у УК возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Управляющая компания покупает у РСО необходимые ресурсы и поставляет их жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, УК имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.

• Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление МКД с управляющей организацией.
• Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.
• Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.
• По условиям составленного договора, управляющая компания обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.
• В договоре должны быть указаны следующие пункты:

• описание общего имущества дома и его адрес;
• список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
• стоимость этих услуг и работ, цена договора;
• порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

1. Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.
2. Скачать образец договора на управление многоквартирным домом с управляющей компанией
3. Просмотрев видео, вы узнаете про все нюансы заключения договора управления многоквартирным домом:

Как организовать работу УК?

Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов.

Обратите внимание! Основные затраты при создании УК коснутся фонда заработной платы, закупки инвентаря, оргтехники, аренды помещения и прочего.

Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.

На начальном этапе создания УК необходимо быть готовыми к следующим расходам:

1. Бизнес-план — в среднем он обходится в 5 тысяч долларов.
2. Регистрация предприятия — это обойдётся в 300 долларов.
3. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.
4. Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год.
5. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц.
6. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов.

И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.

Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.

Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере.

Директор УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.

Справка! Аварийная служба должна быть у любой УК. Если штат не укомплектован такими специалистами – вполне возможно заключить договор с какой-либо сторонней организацией.

Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий.

Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, могут помочь застройщики. Они отдают под управление управляющим компаниям многоквартирные дома.

Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц.

Если на второй год не удастся взять другие дома, а под управлением останутся всего лишь первые 5, компанию можно считать убыточной.

Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.

Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.

Совет! Сложившееся мнение о недобросовестных компаниях мешает некоторым организациям нормально выполнять свои функции. Если какой-либо УК удастся наладить дело, то первое, о чём она должна позаботиться, это вызвать доверие и жильцов.

Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.

Клиентоориентированный подход

Поскольку деятельность управляющей компании это бизнес, у неё есть свои клиенты.

Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.

Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием. В условиях конкуренции, клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.

Участие жильцов в деятельности

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется.

Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Обратите внимание! Самые активные и предприимчивые жильцы помогают УК осуществлять ремонт и проводить строительные работы.

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.

Сколько управляющая компания берет за услуги?

• Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре.
• В целом цена работы УК включает в себя оплату коммунальных услуг, строительство и ремонт, поиск подрядчиков и так далее.
• Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.

Отчасти это недовольство оправдано, поскольку не все управляющие компании стремятся точно высчитывать размер услуг. Некоторые УК и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.

Заключение

УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.

Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/upravlyat.html

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

• Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.
• Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.
• Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:
• — собственниками помещений в МКД не определен;
• — не реализован способ управления;
• — не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.
• Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.
• Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:
• — перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;
• — размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;
• — предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

1. В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по
   управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
2. 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
3. 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
4. 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

• Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.
• Что получится на деле.
• Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.
• Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/