Тсж где жители довольны обслуживанием

14 декабря 16:51

Чуть больше месяца назад я написал статью о положении дел в крупнейшей управляющей компании Пушкинского района — ОД ЖКХ. Если кратко: всё плохо и света в конце тоннеля не видно. В комментариях мне задавали много вопросов, а что же делать? Какие УК хорошие, к каким организациям уходить. Тема очень волнует многих людей. Даже на работе ко мне подходили и спрашивали, что же делать с их домами.

Сегодня я опишу один из возможных механизмов, как активные собственники могут добиться хорошего обслуживания их дома, а не проводить время в написании многочисленных жалоб в ГЖИ и иные инстанции.

Важным составляющем для реализации этого плана является наличие активного ядра собственников, ибо в текущих условиях, если такого ядра нет, то рассчитывать на то, что ваш дом будут нормально обслуживать не приходится. Универсального рецепта, который помог бы всем домам не существует. Даже ни одно изменение в Жилищный кодекс не сможет решить эту проблему.

Итак, помимо Управляющих компаний в сфере ЖКХ нашего района присутствуют такие институты, как Советы домов и ТСЖ. За недостаток первых наш район регулярно попадает в красные зоны и много где советы есть лишь номинально на бумаге. В целом, даже на бумаге они есть пока не более чем в 15-20% домов.

Там, где Советы домов активные, они становятся защитниками интересов своих жителей, пытаются выстроить диалог с управляющей компанией.

Если компания вменяемая, то она хватается и старается всячески поддерживать Советы домов, так как именно они на добровольных началах помогают обслуживать их дома, служат каналом коммуникации с жителями.

Однако, сегодня в реалиях Жилищного кодекса у них очень мало полномочий, они не могут самостоятельно принимать никаких решений, и почти для всего им нужно общее собрание собственников, которое если его проводить в очно-заочной форме (а по другому не получится) может растянуться на 2-3 месяца.

Так что в случае, если Управляющая компания нерадивая, Совету дома будет очень непросто выстраивать с ней работу и добиваться от неё чего-либо. Совет дома может даже не привлекаться к подписанию актов по работам, установке площадок и т.п.

По сути их полномочия сужаются до вопросов общественного контроля за работой УК и данный статус не даёт дополнительных законодательных рычагов, а всё зависит от неформального статуса Совета и его пробивных способностей.

Получается, что конечно Совет дома лучше чем его отсутствие, но институт этот далек от идеала.

Кроме того в нашем городе есть ТСЖ, они разные, как успешные так и нет. Например ТСЖ “Новый витязь” на Тургенева, 5 в своё время при постройке дома получили в долевую собственность нежилые помещения и теперь сдавая их в аренду, обеспечивают жильцам охрану, видеонаблюдение и прочие дополнительные услуги.

Или ТСЖ Крылова, 1 и его председатель Валерий Яковлевич Панько, которого все знают, как первейшего борца за интересы своего дома. В целом же к ТСЖ есть высокий уровень недоверия у людей.

Иногда он не безоснователен и действительно имеют место факты неэффективного расходования средств и не очень продуманной системы управления домом.

Но если это ТСЖ объединяет собственников нескольких корпусов, то это возможно. Особенно, если среди жильцов оказываются профессионалы в сфере ЖКХ.

Что же делать если таких профессионалов нет? Довольствоваться Советом дома и не думать о ТСЖ? Вовсе необязательно.

Модель реализованная в сфере управления домом Крылова, 1 может подойти для таких случаев. Создаётся ТСЖ, которое для обслуживания дома нанимает Управляющую компанию.

Что это даёт и не придётся ли платить больше? Нет, ТСЖ вовсе не означает, что у председателя и членов правления будет какое-то вознаграждение и его вполне может и не быть, особенно когда они нанимают УК.

Что же даёт такая непростая схема?

Во-первых, она служит очень хорошим основанием для работы Управляющей компании, ибо избранное жителями правление ТСЖ может без проведения общего собрания отказаться от услуг данной управляющей компании и нанять другую для этого.

Это будет занимать всего месяц. Таким образом, это отличный стимул обслуживать дома хорошо. При этом, решение о включении в тариф дополнительных услуг правление принять не может и сумма платежей для жителей будет оставаться прежней.

Во-вторых, в эпоху работы Добродела и активизации работы Госжилинспекции, такая схема позволит более конструктивно работать с жалобами. Сегодня везде рекламируется Добродел и людям внушают, чтобы они жаловались на всё, что их не устраивает.

В сфере управления многоквратирным домом это приводит к тому, что по результатам таких жалоб ГЖИ накладывает взыскания на УК.

Казалось бы отличный стимул для них работать, но на деле штрафы эти оплачиваются за счёт средств собранных с жителей по статье -содержание и текущий ремонт. То есть сами писавшие жалобы, в какой-то доле будут их оплачивать.

ГЖИ довольна, у неё свои формлаьные показатели эффективности работы в порядке. Предложенная схема, когда ТСЖ нанимает УК, выводит их из под гнёта штрафов ГЖИ, которые приводят к тому, что на содержание дома остаётся меньше средств.

Как же тогда защищать интересы собственников и кто это будет делать как не ГЖИ? Всё просто-это как раз правление ТСЖ, которое сами эти жители выбрали и которое состоит из активных соседей, которые готовы тратить на это своё свободное время.

Они работают и общаются с УК, у них есть печать и их решения оформляются должным образом. Если же УК не идёт вообще на конструктивный диалог, то её можно сменить с минимальными издержками и лишить её тех денег, что вы ей платите. Такая схема решает важнейшую проблему монополизма в данной сфере.

Управление домом это не выбор молока конечно, но с точки зрения потребительского выбора логика тут должна быть похожей и возможность выбора должна стать краеугольным камнем в этой схеме.

Какие минусы у подобной схемы? Возможно только один — для её реализации нужны активные жители. Без них процесс никуда не сдвинется.

Предвижу много возражений, что таких мало и всем всё равно, но думаю что это не так. Есть те же Советы домов, которые уже создаются в ряде домов. Это небольшой шажок вперёд.

Плюсы же очевидны, по сути мы получаем Совет дома с реальными рычагами воздействия на УК.

Что же скажут о подобной схеме УК? Нерадивые УК, которые привыкли воевать с собственниками и не выстраивать с ними диалог, скорее всего будут очень недовольны и будут ворчать на её счет.

Будут говорить, что ни за что не будут работать с ТСЖ и т.п.

Как хорошо, что не все они такие, а есть компании, которые понимают всю важность диалога и готовы честно конкурировать за дома, получая их в управление от ТСЖ, уверенные в том, что качество их работ не заставит ТСЖ сменить их.

Вот в таком тоне некоторые УК ведут диалог, конструктивным его назвать никак нельзя. А боятся они именно того, что жители смогут отказаться от их услуг, что будет не удивительно. Компании с таким подходом должны уходить с рынка, а описанный мной механизм как раз и позволяет это реализовать.

Со своей стороны я готов оказать всем заинтересованным активистам помощь в реализации подобной схемы. Помощь в ведении переговоров с УК и всех связанных моментах. Помогать активным жителям — всегда вдвойне приятно.

Источник: http://shalnev.org/news/5851589375abcf0618451a8c

Тсж — это ловушка для жильцов

Актуальную тему в прямом эфире ТРК «Одинцово» обсудили эксперты в области ТСЖ: Владимир ЕЖОВ, руководитель управляющей компании «Дом сервис», Наталья МЕЛЬНИКОВА, помощник главы городского поселения Одинцово и члены одного ЖСК Татьяна КИРЕЕВА и Раиса ЛЕБЕДЕВА.

— Владимир Юрьевич, чем отличается положение обычного жильца от положения члена ТСЖ?

— У меня в управлении находятся четырнадцать новых домов. Дело в том, что по новому Жилищному кодексу собственникам жилья дано право выбора способа управления своим домом. И очень часто люди, выбирая в качестве управления ТСЖ, забывают о том, что дом — это технически очень сложное сооружение. И поэтому для меня ТСЖ и управляющая компания — это две большие разницы.

— Если представить два дома — в одном есть ТСЖ, а в другом нет. Для вашей компании будет какая-нибудь разница в обслуживании этих домов?

— Здесь вопрос, прежде всего, ценовой. Тарифы в домах, где не образовано ТСЖ, утверждены главой Одинцовского района, и они находятся на уровне стопроцентного тарифа, утвержденного решением Совета народных депутатов нашего района.

Разница состоит в том, что глава района доплачивает из бюджета 10% по обслуживанию муниципального жилья.

В домах же, где создано ТСЖ, получается так: мы берем утвержденную стопроцентную плату, а по качеству услуг, набору персонала и по организациям -партнерам, с которыми мы работаем, у нас набор услуг, конечно, больше.

— Существует такое мнение, что в домах с ТСЖ сами жильцы более активны. Татьяна Леонидовна, в этом плане ТСЖ имеет преимущество перед рядовым обычным домом?

— Конечно, если люди организованы в ТСЖ, то они заинтересованы в том, чтобы он обслуживался хорошо, и следят за его состоянием. Ведь понятно, чем меньше ломают в доме, тем мы меньше отдаем денег на его ремонт. Хотя я бы не сказала, что жильцы заинтересованы в ТСЖ.

Мне кажется, вопрос заключается в том, что жильцы любого дома, прежде всего, хотят заниматься своим делом, своей основной работой.

Когда же их заставляют принимать активное участие в общественной деятельности, следить за домом, ходить на собрания, субботники, конечно, этим людям в какой-то момент все это надоедает.

— Татьяна Леонидовна, на примере вашего ЖСК расскажите, насколько долго хватило энтузиазма у людей?

— Нашему дому почти пятнадцать лет. Вначале, конечно, у людей был энтузиазм, потому что все получали новое жилье, и всем хотелось, чтобы все было красиво и чисто. А со временемлюди стали пытаться отходить от проблем дома. И винить их в этом нельзя. Каждый занимается своим делом, и не всем хватает сил еще и на общественную работу в доме.

И если говорить о ТСЖ, как о форме обслуживания и управления домом, то эту попытку взвалить заботы о доме на жителей я считаю порочной. Потому что этим вопросом должны заниматься профессионалы! Ну что могут сделать в этом вопросе обычные жители?! Да. Они могут помыть окна в подъезде, подмести на лестничной клетке или не напачкать в лифте.

Но при этом что мы понимаем в электрике, трубах или еще в чём-нибудь более серьезном.

— Наталья Всеволодовна, вы как помощник мэра Одинцова можете сформулировать официальную позицию — власть за ТСЖ или против?

— Жилищный кодекс предполагает, что к 1 марта 2006 года все жильцы должны определиться с выбором формы управления дома — либо создать ТСЖ, либо администрация назначит управляющую компанию.

Но на сегодняшний день известно, что этот срок перенесен на десять месяцев вперед.

Наталья Всеволодовна, значит, власть на федеральном уровне все-таки понимает, что этот вопрос не такой простой, как кажется на первый взгляд.

— А почему власть понимает на федеральном уровне? Потому что снизу муниципалитеты бьют во все колокола и говорят: «Что вы делаете? Вы загоняете людей в совершенно чудовищную ситуацию! » На мой взгляд, людям, которые сегодня так сильно пропагандируют ТСЖ, стоит обратиться в Государственную Думу и попросить: «Дорогие наши депутаты, сделайте так, чтобы этот закон был выгоден для нас, простых людей, тогда мы все пойдем в ТСЖ». Форма ТСЖ существует во всем мире, и она в принципе неплохая, но у нас сейчас другие условия жизни.

— Вопрос ТСЖ спорный, и в каждом конкретном случае создавать его или нет — нужно очень серьезно подумать самим жильцам, насколько такая форма управления домом будет им удобна.

В доме по адресу улица Говорова, 36, жильцы как раз недовольны качеством услуг и тарифами управляющей компании «Дом сервис», в связи с чем они планируют создать ТСЖ.

Владимир Юрьевич, объясните, что лучше — общаться с управляющей компанией по поводу обслуживания дома или же самостоятельно без посредников вести работу?

— Я поддержу в этом вопросе членов ЖСК (ТСЖ), сказав, что эксплуатацией и управлением домов должны заниматься только(! ) специалисты.

Потому что эксплуатация дома — это заключение договоров с более чем двадцатью организациями! Дом — это же не просто дом- коробка! Это лифтовое хозяйство, инженерные системы, электричество. Здесь должны работать подготовленные люди, которые несут ответственность за безопасное проживание.

Чем удобна управляющая компания? Тем, что она может взять большое количество домов в эксплуатацию. Создание ТСЖ и уход от организации — это не просто уйти от Ежова. Ведь дом нельзя оставить без присмотра ни на один день. За ним нужно смотреть круглосуточно.

— Наталья Всеволодовна, насколько я знаю, у вас есть примерыположительного создания ТСЖ. Расскажите о них.

— Я знаю, что есть положительный опыт в Москве. Моя близкая приятельница живет в новом доме на Садовом кольце с соответствующими жильцами, где квартплата составляет порядка 12000-15000 рублей в месяц, и это достаточно успешное ТСЖ.

Этим откровенно богатым людям платить такую квартплату не составляет никакого труда и проблемы. Жильцы наняли бухгалтера, фактически управленца, который занимается их домом. Других положительных примеров в Московской области я не знаю.

Потому что сумма в 6000 рублей (в некоторых ТСЖ) уже является неподъемной для большей части жителей любого дома.

— Наталья Всеволодовна, по вашему мнению, в чем проблема ТСЖ?

— Создается некое правление, которое выносит на суд жильцов решение, что вот давайте мы с вами сделаем квартплату в районе 6000 рублей. Люди им отвечают: «Нет. Мы считаем, что больше той суммы, которую платят жильцы в муниципальных домах, мы платить не должны».

В итоге, в какой ситуации оказываются эти жители?! У них не остается никаких средств, которые они могли бы потратить в экстренном случае. И что происходит через год эксплуатации даже нового дома (а мы знаем о нынешнем качестве строительства)? Дом начинает потихоньку разваливаться.

И жильцы физически не в состоянии оплатить суммы, необходимые для ремонта, и в результате они бегут в администрацию со словами: «Спасайте! Мы уже не хотим ТСЖ! Мы хотим к вам! » И администрация оказывается загнанной в угол, потому что расходы на этот дом никак не планировались. А бюджет — это очень жесткая структура, и взять деньги с потолка невозможно.

Но при этом администрация, конечно же, не может бросить своих жителей на произвол судьбы и влезает в долги, в том числе и перед управляющей компанией. Вот в чем проблема ТСЖ.

— Владимир Юрьевич, в Одинцовском районе есть примеры, когда ТСЖ просятся обратно под крыло управляющей компании?

— На данный момент есть у нас такой прецедент. В нашу компанию обратились за помощью жильцы из седьмого микрорайона (корпус №4), где заказчиком являлся ООО «Стройтехинвест». Эта компания создала ТСЖ и передала его жильцам, уйдя при этом в сторону.

В результате самые активные жильцырешили выйти из ТСЖ, потому что им, как они сами говорят, «навязывают все это хозяйство». Естественно, мы на их просьбу откликнулись, обследовали дом и выяснили, что для безопасного проживания граждан он просто не готов(! ).

И поэтому на данный момент вопрос этих жителей находится в стадии решения.

— Раиса Николаевна, у нас в Одинцове, как уже говорилось, нет ни одного дома с равными материальными возможностями жильцов, равно как и с одинаковыми целями и желаниями. Жилец верхнего этажа думает о лифте, в то время как его сосед снизу озабочен подвалом. Как решаются подобные вопросы в вашем ТСЖ?

— Вопросы решаются плохо и к тому же в зависимости от того, кто в данный момент находится у власти.

То есть, если председателем является жилец верхнего этажа, он будет заниматься вопросами, связанными с лифтом, если у власти жилец нижнего этажа, он займется подвалом. Каждый, находясь у власти, решает свои(! ) проблемы.

— Все-таки ТСЖ в тех условиях, в которых мы живем сейчас, остается «игрушкой для богатых людей». А время ТСЖ для большинства простых людей придет, наверное, позже.

Инна ГРИБКОВА

«Одинцовская НЕДЕЛЯ» специально для «Одинцово-ИНФО»

88.214.236.20

Источник: https://odintsovo.info/news/?id=5583

ТСЖ: кто в доме хозяин

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются для того, чтобы жильцы могли сами полноправно управлять домом. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом?

Не успели мы осознать все радости и печали безраздельного владения собственной квартирой, как со всех сторон уже кричат: станьте п

foto.mail.ru

олноправными собственниками не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома со всеми его лестничными площадками, чердаками, подвалами, парковкой и детской площадкой! Городские власти не устают уверять: «Хотите управлять делами дома своего? Создавайте ТСЖ! Ваш голос наконец-то будет решающим при обсуждении проблемы возведения на месте спортплощадки нового супермаркета, сносе или постройке во дворе гаражей». Что говорит по этому поводу закон и что происходит на практике?

Согласно Жилищному Кодексу РФ, принятому в марте 2005 года, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам жилья. По сути, выбирать можно из двух вариантов.

Во-первых, можно возложить полное обслуживание дома на муниципальные органы — то есть на старый, не всегда добрый, но привычный ДЕЗ.

В этом случае тарифы на все виды услуг, время постановки дома на капитальный ремонт, разработка и установление правил поведения собственников — все определяется по старинке, государством, точнее, городскими властями.

Второй вариант, предусмотренный кодексом — создание ТСЖ, то есть объединения жителей дома, собственников жилых и нежилых помещений.

Товарищество является некоммерческой организацией с образованием юридического лица, оно должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой.

ЖК довольно подробно регулирует функционирование товарищества. Основные моменты таковы:

• принять решение о создании ТСЖ должно не менее 50% собственников квартир в доме. Если есть неприватизированные квартиры, на собрании должны присутствовать представители их реального владельца — городские чиновники (скажем, в Москве — представители районной Управы). Если в доме есть собственники нежилых помещений (например, в подвале — магазин), то его хозяева тоже должны участвовать в принятии подобного решения.
• собственники помещений обязаны не реже раза в год проводить общие собрания; общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума — должно присутствовать не менее 50% собственников.
•  лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней до дня его проведения;

Неправильно думать, что жизнь ТСЖ застывает между собраниями. Текущая деятельность возложена на постоянно действующих управленцев — правление и председателя, которых уполномочивает также собрание жильцов.

Они могут быть выбраны из «своих» либо наняты со стороны, причем можно нанять как частных лиц, так и управляющую компанию, которая будет выступать посредником между ТСЖ и целым рядом хозяйственных и прочих предоставляющих услуги организаций.

Правление заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей, нанимает охрану и консьержек, если жильцы «подписались» и на это, следит за состоянием дома.

Зарплата председателя, бухгалтера и членов правления, а их должно быть как минимум три, оплачивается из кармана жильцов. В Москве каждый из них обычно получает около $1000.

Документы для регистрации ТСЖ

• заявление о регистрации юридического лица,
• протокол общего собрания
• расчет доли каждого собственника и устав ТСЖ.

При регистрации ТСЖ жильцам может пригодиться консультация опытного юриста, который поможет провести подготовительную работу, не отступая от требований закона, и грамотно составить документы для регистрации. Юристы, специализирующиеся в области жилищно-коммунального хозяйства, едут прием в юридических консультациях, а также иногда состоят в штате крупных строительных компаний или управляющих компаний.

Вряд ли стоит всерьез рассчитывать на то, что добрые сотрудники ДЕЗа озаботятся вашим комфортом и разобьют во дворе дома английский парк с фонтанами, облицуют подъезд мрамором, а на лестничных клетках разложат ковровые дорожки.

Эта сумма складывается из платы за свет-газ-воду (по тем же базовым тарифам, что и в муниципальных домах), а также из стоимости различных дополнительных услуг: поддержки в исправности инженерных конструкций, лифтов, канализации и электрики, текущего ремонта подъездов, вывоза мусора, установки и наладки телеантенн, телефонной и интернет-связи, а также предоставления услуг экстренных аварийных служб. Причем с «провайдерами» каждой из услуг ТСЖ может напрямую заключать договора или переложить заботы об их выборе и взаимодействии с ними на управляющую компанию. Бывает, что в элитных дорогих комплексах прямо в штате ТСЖ помимо председателя, бухгалтера и членов правления состоят охранники, швейцары, ландшафтные дизайнеры и еще бог весть кто. При таком положении ежемесячные выплаты по $1000 с квартиры никого особо не удивляют.

Величина платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Они могут сами устанавливать «льготы» для некоторых своих членов, чье материальное положение «оставляет желать»… Платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов.

При этом платят за все организуемые товариществом блага только члены ТСЖ, то есть собственники, согласившиеся на такую форму управления (как уже говорилось, их должно быть не менее половины всех владельцев квартир). Соответственно, все расходы будут делиться между ними.

Получается, «неприсоединившиеся» будут пользоваться многими благами, но платить за обслуживание не будут.

Несправедливо? Да! Но как заставить, скажем, пенсионерку участвовать рублем в благоустройстве дворовой территории или устройстве охраняемой стоянки, если у нее этого лишнего рубля нет? Данная проблема — одна из причин непопулярности ТСЖ в домах советской постройки. В новостроечные ТСЖ, как мы уже говорили, жильцы обычно «ходят строем».

Здесь можно было бы поставить точку и сказать, что ТСЖ — это дорого и невыгодно, если бы эта система не предполагала бы ряд возможностей, которых нет в муниципальных домах.

Если собственники не жаждут услуг в стиле «люкс», в ТСЖ можно при грамотном подходе даже сэкономить за счет ресурсосберегающих технологий, доступных только при этой форме управления.

30 рублей за кв.м. — примерно в такую сумму обходятся сейчас жителям Москвы коммунальные услуги.При образовании ТСЖ эта сумма будет, скорее всего, выше. И в основном за счет дополнительного обслуживания, на которое «подписываются» жильцы.

Так, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению, что позволяет существенно сократить ежемесячные расходы жильцов. В муниципальном доме количество ушедших на отопление гигакалорий энергии устанавливается по усредненной расчетной методике для каждого зимнего месяца.

Количество потребленной энергии рассчитывается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха. А ведь последнее время мы живо ощутили на себе горячее дыхание глобального потепления! И батареи «жарили» вовсе не так рьяно, как в 30-градусные морозы. Такие же усредненные нормативы действуют в муниципальном доме и для учета горячей воды.

По оценкам независимых специалистов, «усреднение» обходится дорого: мы переплачиваем за воду и тепло примерно 20-30% сверх реального их потребления. А вот ТСЖ имеет право заключить договор непосредственно с организациями горэнерго и гортепло, чтобы расчет энергии определялся для дома индивидуально.

Конечно, придется потратиться на счетчики тепла и горячей воды, закупить энергосберегающие лампы для подъезда, но зато потом можно будет оплачивать услуги по фактическому потреблению ресурсов. И, весьма вероятно, экономить!

Индивидуальный учет возможен и для потребления холодной воды. В любом жилом доме установлен водомерный узел, предусмотренный при проектировании здания.

В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным средним ставкам.

В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ее отведение производится согласно показаниям водомера и может быть ниже, чем у муниципалов.

Например, индивидуальные счетчики воды, в принципе, могут себе ставить многие, вне зависимости от наличия ТСЖ в доме.

Но это дело хлопотное, а когда есть управляющий, который выбирает прибор, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии, жильцам легче освоить незнакомую для них технологию.

$100-300 с квартиры — столько составляют ежемесячные отчисления членов ТСЖ в новостройках эконом-класса

В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капремонт проводится, как правило, все-таки за счет городского бюджета. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам на конкурсной основе определяет, какую подрядную строительную организацию нанять.

Но помимо капитальных работ существует еще текучка, на которую у государства деньги не выбьешь. Поэтому обычно в кассе товарищества существует отдельный ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени и используется, чтобы устранять разные текущие неполадки, провести косметические работы, благоустроить сам дом и прилегающую территорию.

Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонт исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Кроме того, ТСЖ позволяет создать резервный фонд — это отчисления, собираемые только в ТСЖ.

Это своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода форс-мажорных обстоятельств. Фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат.

Скажем, если нужно срочно оплатить услуги или работы внешних поставщиков, а регулярные платежи от жильцов собраны не полностью (кто-то забыл, кто-то временно «на мели»).

Несомненный плюс ТСЖ в том, что территория около дома и земля, на которой он стоит, находится в долевой собственности членов товарищества, тогда как в муниципальном жилом фонде она принадлежит городу.

Собственность жильцов на землю может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. Это дает право товариществу распоряжаться землей, например, сдавать в аренду автовладельцам.

ТСЖ может даже арендовать дополнительную придомовую территорию у города и использовать ее по своему усмотрению, устроить стоянку или построить детскую площадку.

Но и после приватизации земли отдельным домом личный кусок земли, как ни печально, остается юридической абстракцией. Доля рассчитывается исходя из общей площади квартиры и площади, занимаемой всем зданием вместе с придомовой территорией. На выходе получается сложное дробное число.

А в условиях нынешней плотности застройки доказать, что вам лично принадлежит сколько-нибудь стоящий кусок двора или хотя бы парковочное место, трудно.

Так что тот, кто хочет всегда ставить машину строго под своим окном, должен иметь в виду, что в многоквартирном доме на эти 5-10 квадратных метров могут претендовать соседи снизу и сверху, и договариваться все равно придется — это же совместное владение. А вот машины жителей соседних домов вы уполномочены не пускать, если только не решили сдавать им участок в аренду.

По подсчетам специалистов, если воспользоваться всеми возможностями, которые дает ТСЖ, и извлечь «из дома» максимальный возможный доход, он вполне позволит полностью покрыть затраты на эксплутационку или даст возможность отлично обустроить здание и территорию.

Однако из-за отсутствия у управляющих товариществами опыта подобной деятельности на практике случаи использования ТСЖ хотя бы одного источника дохода единичны, не говоря уже о задействовании всех возможностей одновременно.

«В ситуации постоянно возрастающей стоимости жилищно-коммунальных услуг, отсутствия регулярного бюджетного финансирования на ремонты жилого фонда город не способен быть эффективным управляющим. О снижении затрат за счет использования ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет.

Дом обслуживает ДЕЗ, а власти города или даже района совершенно не озабочены тем, чтобы вести индивидуальный бюджет дома и взаимодействовать с жильцами. Хорошо, если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций. ­- говорит Валерий Черных, ведущий юрист „Аксенов и Партнеры».

Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом — это создание в нем ТСЖ. Но для этого надо понять, что ТСЖ — это не очередная формальность, а законный способ для жильцов проявить себя рачительными хозяевами». Конечно, для этого одной «инициативы сверху» мало. Нужна социальная активность жильцов. Ведь собственность — это не только права. Но обязанности!

Источник: https://lady.mail.ru/article/50520-tszh-kto-v-dome-hozjain/

Вопросы о ТСЖ

Чистые подъезды, работающие лифты, зеленые лужайки и площадки для детей — не фантастика, а результат грамотного управления жилым домом.

В большинстве случаев такого достигают, создав товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Но есть и другая, зачастую скрытая, сторона повседневной деятельности ТСЖ — это борьба за власть в нем, борьба за управление домом. Получается, кому-то выгодно управлять домами.

Почему выгодно управлять такой некоммерческой организацией, как ТСЖ? Потому что для решения стоящих задач товарищество заключает различные договоры.

Например, можно поручить осуществить ремонт крыши или подъезда либо замену батарей дружественной председателю ТСЖ строительной компании.

Или сдать клочок земли на придомовой территории для размещения киоска, либо крыши — для размещения на ней рекламы той или иной компании. Или поставить платежные терминалы, которые облегчают жизнь людей и приносят доход ТСЖ.

Можно передать многоквартирный дом в управление специализированной компании. А объединив в ТСЖ несколько домов или передав управление нескольких ТСЖ одной управляющей компании, хорошо заработать.

Законом предусмотрены два способа создания ТСЖ. Первый — товарищество могут создать собственники помещений в существующем многоквартирном доме. И второй — ТСЖ создается на этапе строительства лицами, которым в будущем будут принадлежать квартиры в этом доме, это могут быть два соинвестора строительства.

Часто проблемы начинаются в новостройках, где ТСЖ создано застройщиком и соинвестором. Заселившись в такой дом, счастливые обладатели квадратных метров отчего-то перестают платить деньги, выдумывая различные причины их неудовлетворенности работой ТСЖ.

Потом недовольные создают второе ТСЖ для управления тем же домом. Примером может служить дом, недавно построенный в Москве на ул. Островитянова, где в данный момент существуют два ТСЖ. А это прямо запрещено законом. Статья 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

Налоговая же не проверяет правомерность создания нового юридического лица. Она лишь смотрит на комплект поданных документов и, если он соответствует перечню, установленному законодательством, принимает решение о регистрации ТСЖ.

Существование двух ТСЖ приводит к различным недоразумениям, которые сказываются на всех собственниках квартир. Не ясно, кому жильцы должны платить деньги, к кому обращаться в случае аварии и т.д.

 В первое ТСЖ или во второе? Разобраться может только суд, который, рассмотрев исковое заявление жителей, считающих, что их права нарушены, может принять решение о ликвидации одного из ТСЖ.

Впрочем, зачастую бывает и так, что претензии жильцов к ТСЖ вполне обоснованны. Жилищный кодекс предусматривает два пути решения проблемы.

Первый — созвать внеочередное общее собрание и переизбрать руководство ТСЖ. Либо же на общем собрании принять решение о ликвидации существующего ТСЖ и после завершения процесса ликвидации создать новое ТСЖ.

В данном случае важно соблюсти все требования действующего законодательства.

Наиболее часто используется первый способ, так как переизбрать правление и зарегистрировать изменения намного проще, чем создавать новое юридическое лицо.

Автор — юрист компании «Велес Лекс».

Источник: http://www.upravdomus.ru/useful_advice/question_tsj/48180020161/