Зачем жск власти преобразуют в тсж

ТСЖ и ЖСК имеют отличия, которые могут определить выбор впоследствии для собственников квартир в домах.

Лучше ли будет выбрать товарищество собственников жилья (ТСЖ) как форму управления многоквартирным домом (МКД), или предпочесть ей жилищно-строительный кооператив (ЖСК), зависит в первую очередь от того, планируется ли сначала совместно строить дом, или же речь идёт об уже готовом. Для первого случая и придуман кооператив, а для второго подойдёт товарищество. И оба варианта пригодятся, если собственники планируют самостоятельно управлять домом, иначе им лучше обратиться к услугам управляющей компании.

Основные понятия

Помимо управления МКД профессионалами из управляющих компаний, специально призванных заниматься этим, сами жители могут взять его в свои руки, образовав собственную организацию. Чаше всего это ТСЖ, но есть и другой вариант – ЖСК. Конечно, между ними есть различия, которые делают предпочтительной одну организационную форму, а в некоторых другую.

ТСЖ

Представляет собой объединение некоммерческого типа, функционирующую как юридическое лицо, имеющую чётко выстроенную внутреннюю структуру и органы управления: общее собрание, ведающее самыми важными вопросами, а для текущих дел избирающее из числа членов товарищества правление и председателя, и ревизионную комиссию для проверки их работы.

ТСЖ образуется решением собственников, если они хотят сами управлять совместным имуществом, не полагаясь в этом на управляющую компанию.

После создания ТСЖ будет заниматься хозяйственными вопросами МКД и управлением общей собственностью. И отличие от ЖСК, ТСЖ создаётся уже после того, как право собственности на дом было оформлено.

ЖСК

Организуется с целью построить жильё, а затем осуществлять его эксплуатацию.

С ЖСК случалось множество скандалов, связанных с их банкротством, в результате чего здания просто оставались недостроенными, а члены кооперативов лишались денег.

Такое происходило из-за несовершенства законодательства в этой сфере, потому оно в последние годы дорабатывалось в сторону ужесточения, чтобы не было лазеек для так называемых строительных пирамид и прочих способов обмана граждан.

Но это ужесточение, помимо положительного эффекта, привело и к тому, что ЖСК стало сложнее организовать, и теперь данную форму во многом можно считать устаревшей. Так, если в начале 2000-х доля домов, возведённых с помощью ЖСК, составляла около 5%, сейчас, по разным данным, она колеблется от 0,5 до 1%.

Новые ЖСК практически перестали образовываться, но многие из тех, что сложились раньше и успешно выполнили главную задачу – строительства дома, продолжают функционировать, осуществляя управлением им.

Правовой аспект

Как ТСЖ, так и ЖСК должны работать в согласии с законодательством Российской Федерации, и главным документом, регламентирующим их деятельность, является Жилищный кодекс. В нём подробно рассматривается, как эти организации должны создаваться, функционировать, контролироваться жильцами.

ТСЖ посвящён раздел 6 кодекса, включающий в себя 18 статей, в которых рассматриваются все основные нюансы функционирования этой формы управления МКД, от подготовки к его созданию, и до проверки работы правления ревизионной комиссией, замены правления жильцами, реорганизации и роспуска ТСЖ.

ЖСК же полностью посвящен раздел 5 ЖК, включающий статьи 110-134, где также рассматриваются практически все важные детали, связанные с этой формой управления и правовым положением членов кооперативов. Такое обилие статей позволяет говорить, что в обычных случаях достаточно ориентироваться именно на ЖК, исчерпывающе описывающий все основные ситуации, связанные как с ТСЖ, так и с ЖСК.

Кроме регулирования извне, и товарищество, и кооператив должны иметь собственные уставы, содержащие дополнительно важные положения, относящиеся к ним – уставы пишутся и принимаются самими членами эти организаций, так что можно назвать это саморегулированием.

Уставы не должны противоречить законодательству, в остальном же могут содержать самые разные указания сверх тех, что даются в ЖК.

Формы управления МКД

Собственники жилья в МКД могут сами выбрать предпочтительную для них форму управления. Правда, ЖСК, не может быть выбран уже после строительства, следует сделать выбор в его пользу на раннем этапе – но в остальном выбор свободен.

Есть несколько вариантов:

• управляющая компания;
• ТСЖ;
• прямое управление;
• ЖСК.

Выбор часто может быть непростым для собственников, поскольку у всех вариантов преимущества и недостатки.

Так, если обратиться к услугам управляющей компании, то её специалисты полностью возьмут на себя связанные с МКД дела, и собственникам квартир не придётся беспокоиться – лишь собираться на ежегодные собрания, чтобы узнать о проделанной за этот период работе. Да и так себя утруждают далеко не все.

При такой организационной форме хлопот у собственников минимум, но далеко не всегда она показывает себя эффективной.

Сотрудники управляющей компании могут преследовать свои интересы, идущие вразрез с интересами жильцов МКД: подписывать невыгодные для тех контракты, снижать качество обслуживания, экономить на закупаемых материалах и благоустройстве придомовой территории.

Получается, что недостаток такой формы, для кого-то являющийся достоинством, – малое участие в управлении самих жильцов, которое сводится к смене управляющей компании, если работа той стала совсем уж плоха. Да и то сделать трудно, поскольку жильцы обычно неорганизованны, и привыкли пускать дела на самотёк.

Для домов с более организованными и деятельными жильцами, если они имеют опыт в управлении, лучше подойдёт ТСЖ. Организовав товарищество, они будут сами управлять МКД – подписание контрактов с поставщиками, проведение ремонта, благоустройство территории и прочие вопросы они должны будут решать самостоятельно.

Это позволит не тратиться на заработную плату сотрудникам управляющей компании, и в целом такая форма показывает себя более эффективной экономически.

При прямом управлении вообще никакое правление жильцами не выбирается, и никакой управленческой структуры нет – все жильцы берут на себя те функции, которыми в предыдущих вариантах занимались управляющая компании и ТСЖ.

Потому прямое управление используется лишь в маленьких домах, где квартир немного – лучше всего, в пределах десятка. В больших она показывает себя неэффективной, в них в любом случае требуется чёткая организационная структура.

В ЖСК объединяются, чтобы построить МКД, но затем кооператив может заниматься и его эксплуатацией. Все его члены будут участвовать как в строительстве, так и в последующем управлении домом, в целом же по структуре он сходен с товариществом – у него также есть устав, правление, ревизионная комиссия.

Но если в товариществе могут состоять не все владельцы квартир в доме, достаточно большинства, то членами ЖСК являются все, кто владеет жилой площадью в МКД. Ведь здесь принцип обратный, и сначала образуется кооператив, а уже его силами строится дом.

При этом число членов кооператива не может превышать количество отдельных помещений, строительство которых планируется.

Отметим, что помимо ЖСК выделяются также ЖК, – отсутствие буквы «с» здесь обозначает тот факт, что такие кооперативы не занимаются строительством, а приобретают жильё и затем осуществляют управление им.

Чтобы выбрать форму управления, следует подробно исследовать особенности каждой и их различия.

Основные отличия

А при всей схожести, между ТСЖ и ЖСК есть целый ряд особенностей, касающихся целей, используемой для их достижения организационно-правовой формы, и как следствие – модели членства. Также у них разные ограничения при ведении хозяйственной деятельности. Следует рассмотреть отличия ТСЖ и ЖСК подробнее, чтобы сделать обоснованный и осознанный выбор между ними при необходимости.

Цель создания

ЖСК создаётся для объединения средств и усилий граждан, с тем, чтобы возвести дом.

В дальнейшем, после строительства, также может заниматься и его управлением. Цель создания ТСЖ – управление многоквартирным домом, строительством жилых зданий оно не занимается.

Организационно-правовая форма

Управление ЖСК имеет следующую структуру:

• собрание собственников – главный орган, принимающий решения, но если в кооперативе состоит больше пятидесяти участников и соответствующий пункт имеется в уставе, то проводится конференция;
• правление – выбирается собранием собственников;
• председатель – выбирается из числа членов правления либо самим правлением, либо собранием собственников;
• не встроена в структуру правления, а должна проверять её извне ревизионная комиссия.

В этом отношении структура ТСЖ практически ничем не отличается, кроме пары нюансов: это отсутствие конференции, а также то, что председатель у ТСЖ есть, однако формально в число органов управления не входит.

Важнейшее отличие состоит в том, что в ЖК в деталях регламентируются процедурные вопросы, а также права и обязанности членов ТСЖ, а вот для кооперативов столь же подробной регламентации нет. Это означает большую свободу манёвра в уставе ЖСК сравнительно с уставом ТСЖ, и куда более широкие возможности для определения порядка принятия решений.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/tszh/zhsk/

Тсж и жск — чем отличаются, что это такое, а также про отказ от ук и создание тсж из совета дома

ГлавнаяНедвижимостьУправление многоквартирным домомТСЖ

Чтобы облегчить жизнь жильцам МКД в сфере содержания их общедомового имущества, законами РФ разрешено организовывать различные способы управления многоквартирными домами. Наряду с управляющими компаниями, популярностью пользуются ТСЖ и ЖСК.

В статье мы рассмотрим каждую организацию и узнаем, чем они отличаются друг от друга. Также наши эксперты расскажут, возможна ли смена ТСЖ на другую форму управления домом и как это правильно осуществить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие формы управления МККД бывают?

Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

1. УК — управляющая компания. При наличии управляющей компании, расчётом всех ежемесячных выплат жильцов и организацией обслуживания дома занимается сторонняя, нанятая за отдельную плату управляющая организация.

2. ЖСК — жилищно-строительный кооператив. В наши дни такая форма управления присуща тем постройкам, возведение которых не было завершено в срок обанкротившейся строительной компанией.

   Будущие жильцы-хозяева недостроенных квартир объединяются в ЖСК с целью завершить строительство общими усилиями.

3. ТСЖ — товарищество собственников жилья. Весьма распространённая и удобная форма управления финансовыми потоками дома, имеющая высокую популярность, прежде всего, в связи с повальной недобросовестностью в работе многих УК.

Совет! Тем домовым коллективам, среди которых нет владеющих тонкостями ведения финансовых дел, больше подойдёт вариант с сотрудничеством с УК.

Однако, когда нет возможности найти приличную УК, то встаёт вопрос о выборе между ЖСК и ТСЖ. Перед тем, как сделать окончательный выбор, стоит разобраться, чем же отличается ТСЖ от ЖСК.

И ТСЖ, и ЖСК имеют свои преимущества и недостатки, среди которых:

• Основанием для создания ЖСК может быть решение абсолютно всех собственников дома. Для основания ТСЖ достаточно согласия большей части жильцов.
• Управлением в обоих случаев занимается выборочная группа людей с председателем во главе, однако в случае с ТСЖ есть возможность регулировать права и обязанности председателя посредством устава.
• Права и обязанности членов правления в ТСЖ целиком и полностью определяются внутренним уставом(в рамках законов). В ЖСК порядок ведения дел жёстко регламентирован Жилищным Кодексом.
• ЖСК может осуществлять предпринимательскую деятельность и распределять полученный в результате доход между своими членами. ТСЖ являясь некоммерческой организацией и вести подобную деятельность не может.
• Границы управления ЖСК лежат строго в пределах одного объекта недвижимости, тогда как под одним ТСЖ могут быть объединены несколько близко расположенных домов.
• Членом ЖСК становятся автоматически, при условии достижения 16 лет. Для вступления в ТСЖ необходимо подать заявление.

Имея свои сильные и слабые стороны, эти формы управления МКД дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

Переход из одной формы управления в другую

Согласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

Важно! Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

Для осуществления перехода от совета дома к ТСЖ необходимо:

1. Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
2. Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
3. Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
4. После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

1. Заявление о регистрации ТСЖ.
2. Устав ТСЖ, принятый на собрании.
3. Копию протокола собрания жильцов с решением о создании ТСЖ, с подписями участников(собственников жилья).
4. Квитанцию об уплате гос. пошлины.

На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

Из УК в ТСЖ

Немного иначе выглядит процесс смены формы управления при изначальном наличии управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться.

Справка! Чтобы отказаться от услуг управляющей компании и создать свое ТСЖ, такое решение должно быть утверждено на очередном собрании собственников. На нем же, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после — передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ. Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью. Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/kak-perejti.html

Что делать, если в вашем доме — ЖСК, и дому от этого скорее хуже, чем лучше

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161  этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:

• непосредственное управление собственниками,
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),
• управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно.

А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.

129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Источник: https://mkd-project.livejournal.com/2440.html

Реорганизация жилищного кооператива

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Реорганизация жилищного кооператива

Реорганизация ЖК возможна, если высшим органом управления (общее собрание членов) принято такое решение, причем утверждаться оно должно квалифицированным большинством.

Содержание

Статья 117 Жилищного кодекса России гласит, что реорганизация ЖК возможна, если высшим органом управления (общее собрание членов) принято такое решение, причем утверждаться оно должно квалифицированным большинством. Преобразованным кооператив считается с того дня, когда произошла госрегистрация вновь возникшего юрлица.

Статья 122 устанавливает, что жилищный кооператив может подвергнуться преобразованию и трансформироваться в товарищество собственников жилья согласно решению, принятому общим собранием.

То есть изменяется организационно-правовая форма юрлица, при этом ТСЖ согласно с передаточным актом перебирает на себя все права и обязанности кооператива.

В таком документе должны содержаться сведения о передаче прав по обязательствам кооператива относительно всех должников и заимодавцев. Акт должен быть утвержден на общем собрании и подан в налоговые органы со всей учредительной документацией для госрегистрации новых юрлиц. Полный перечень документов, который следует подать для проведения процедуры государственной регистрации:

• заявление о госрегистрации ТСЖ, которое создается в результате реорганизации по установленной форме;
• решение о создании ТСЖ, которое утверждено общим собранием;
• оригиналы или копии учредительных документов ТСЖ, которые нотариально заверены;
• квитанция об осуществлении оплаты госпошлины;
• передаточный акт.

В случае непредоставления передаточного акта или невключения в него необходимых положений будет получен отказ в проведении регистрации.

Федеральный закон, который ввел в действие ЖК РФ, в ст. 14 определил, что все кооперативы, чьи члены полностью погасили паевые взносы до 1 января 2007 года подвергаются преобразованию в ТСЖ или ликвидации.

В противном случае ликвидация должна была проводиться в судебном порядке.

Однако со временем эту норму отменили, поскольку вследствие ликвидации были бы нарушены хозяйственные связи юрлиц и права владельцев жилья.

Слияние ЖК

Реорганизация кооператива, о которой идет речь в статье 122 ЖК, сводится не только к возможности преобразования этой организации в ТСЖ. Допускается слияние кооператива с иной идентичной организацией или присоединение к ней. Подобное решение также должно быть вынесено общим собранием, как и в случае с преобразованием кооператива в товарищество.

Таким образом, данный процесс подразумевает, что два или больше кооператива могут принять решение организовать один. Подобные структуры еще называются «объединенные кооперативы».

Присоединение чаще всего подразумевает, что небольшой кооператив присоединяется к другому, более крупному, который, возможно, был организован раньше.

Такие процессы призваны оптимизировать эксплуатацию жилищного фонда и прилегающих территорий. В данном случае также предполагается правопреемственность,. Это подразумевает, что права и обязанности кооператива, который прекратил свою деятельность, переходят к вновь возникшей структуре на основании передаточного акта.

Гарантии прав кредиторов при реорганизации

Если при ликвидации кооператива не совершается переход его прав и обязанностей к другому лицу, то при реорганизации согласно ст. 60 Гражданского кодекса права кредиторов защищаются определенными гарантиями.

Общее собрание, которое приняло решение проводить реорганизацию кооператива, должно в письменном виде уведомить про данный факт кредиторов, которые имеют право требовать прекратить или досрочно исполнить обязательства, которые имеет перед ним кооператив. Данная процедура выглядит следующим образом:

• уведомление заимодавца про реорганизацию происходит в течение трех дней с момента принятия решения;
• после внесения записи в ЕГРЮЛ про нахождение юрлица в процессе реорганизации, два раза поместить соответствующее уведомление в СМИ о данном факте;
• в течение пяти рабочих дней после того, как было направлено уведомление в орган регистрации о начале реорганизации, уведомить о запуске процедуры всех кредиторов.

Порядок обеспечения обязательств юрлица, которое реорганизуется, перед кредиторами установлен пунктом 5 статьи 60 ГК. Допускается выполнение обязательств не только кооперативом, но и его членами, а также третьими особами.

Требования кредитора, заявленные должным образом, должник обязан удовлетворять до окончания процедуры реорганизации, погашенные требования не отражают в передаточном акте и к правопреемнику они не переходят.

Требования, о которых кредиторы не заявили, отображают в передаточном акте и по ним несет ответственность правопреемник.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/reorganizaciya-zhk.html

Вопросы власти: компенсация за паек для офицера и зачем ЖСК преобразовывать в ТСЖ

Виктор Кондрашов, председатель Совета ветеранов пролетарского района Тулы:

— В январе газеты сообщали, что такая категория региональных льготников, как жертвы политических репрессий, смогут в этом году бесплатно ездить на электричках.

Это якобы следует из договоров, которые заключила Московская железная дорога с администрациями прилегающих к столице областей.

В соседних регионах так и происходит, а в нашей Тульской области льготникам приходится раскошеливаться и покупать билет с 50-процентной скидкой. Неужели нас обманывают?

Наталья Пашкалова, официальный представитель МЖД:

— Уважаемый Виктор Дмитриевич, никто вас не обманывает. Московская железная дорога — филиал ОАО «РЖД» в этом году действительно заключила договоры с администрациями десяти субъектов РФ на льготное обслуживание пассажиров. Однако условия этих договоров во всех областях разные.

Например, в вашей Тульской области гражданам, пострадавшим от политических репрессий, предоставлена 50-процентная льгота на проезд. Такими же льготами пользуются жители Брянской области. А вот репрессированные Москвы, Московской, Курской, Калужской, Рязанской и Владимирской областей весь год могут ездить на электричках бесплатно.

В связи с этим можно сделать вывод, что средства массовой информации ошиблись и поспешили выдать непроверенную информацию.

Что касается двух других категорий региональных льготников — ветеранов труда и тружеников тыла, то условия их проезда также отличны друг от друга в зависимости от места жительства пассажиров.

Так, льготники этих категорий Москвы и Московской области имеют право в электричках ездить бесплатно, а льготники Курской, Рязанской, Владимирской, Тульской, Калужской и Брянской областей — с 50-процентной скидкой.

Кроме того, в Тульской области воспитанникам детских домов военного времени предоставляется возможность платить за билет в электричке только полцены.

Андрей Болдырев, офицер из Хабаровска:

— Когда офицерам начнут выплачивать реальную компенсацию за продовольственный паек? В настоящее время компенсация составляет 600 рублей в месяц.

Любовь Куделина, начальник службы экономики и финансов Министерства обороны РФ:

— Минобороны оказалось в этом вопросе крайним. Ежегодно, готовя заявку на предстоящие расходы, мы ставим проблему продовольственного пайка. Но минфин нам четко дает понять: 50 миллиардов на повышение пайковых нет.

Но сейчас отсутствуют документы, где бы твердо зафиксировали его стоимость. Она определяется по видам продовольствия, которые должны быть в пайке: по мясу, рыбе, чаю, сахару и так далее.

Из данных Росстата берутся цены на эти продукты на следующий месяц и производятся расчеты.

Я хотела бы расширить вопрос и коснуться военных пенсионеров. Нам предлагают включить в их денежное обеспечение компенсационные суммы, исходя из даты назначения пенсии.

Это нереально, поскольку нет фактуры для расчетов по всем 365 дням в году. Что касается долгов, про которые постоянно твердят, то скажу однозначно: никаких долгов нет и быть не может.

Судебные решения по таким делам противоречат законодательству. Даже в вердикте Верховного суда нет ни слова о размере компенсации.

Ну а те деньги, что сейчас выплачивают по принципу: 20 рублей в течение пяти лет, это, конечно, не компенсация. Наверное, пора переходить к более цивилизованным видам расчетов.

Конкретно — увеличить денежное довольствие военнослужащих и на тех же условиях пересчитать выплаты военным пенсионерам. Мы сейчас работаем над этой проблемой совместно с минфином. Компенсация за продпаек — пережиток. Что дают ежемесячные 608 рублей?! Да ничего.

Пусть лучше оклады будут выше и, соответственно, пенсии. Думаю, мы все же сделаем так, чтобы люди в итоге не оказались ущемленными.

Л. Крюков, по поручению жильцов благополучного ЖСК «Звезда-1» из г. Королева Московской области. KRUKOW72@MAIL.RU

— Почему мы должны преобразовать ЖСК в ТСЖ (согласно ст. 14 Федерального закона N 189, где сказано о принудительном (судебном) преобразовании ЖСК в ТСЖ)?

Сергей Круглик, глава Росстроя:

— В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, все члены которого полностью внесли паевые взносы за предоставленные им жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищества собственников жилья или ликвидации.

Это связано с тем, что с момента создания главной целью деятельности ЖСК является строительство многоквартирного дома, а жилищного кооператива — приобретение многоквартирного дома. После этого кооперативы передают принадлежащие им жилые помещения в пользование членам кооперативов.

По мере полной выплаты последними паевых взносов за квартиры они в силу закона приобретают право собственности на эти жилые помещения (ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если собственниками стали все члены кооператива, то задача, ради которой они объединили свои имущественные взносы, выполнена. Для совместной деятельности собственников помещений в многоквартирном доме законом предусмотрена иная организация — товарищество собственников жилья.

Новая организационно-правовая форма (ТСЖ) более соответствует приобретенному прежними членами ЖСК (ЖК) статусу.

При преобразовании в ТСЖ и регистрации изменений их правового статуса кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины.

От редакции:

Стоит учесть, что скорее всего в ближайшее время норма о необходимости перерегистрировать ЖСК в ТСЖ будет отменена.

Это предусмотрено в Законе N 263127-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

На прошлой неделе закон был рассмотрен в третьем, окончательном чтении Госдумой, но еще предстоит пройти два этапа — одобрение Совета Федерации и подписание президентом. Предполагается, что закон может вступить в силу с 1 сентября нынешнего года.

Елена Кононенко, администратор из Краснодара, SELENA_KONONENKO@MAIL.RU:

— Мой сын (гражданин Казахстана) живет в Казахстане, женат, недавно у него родилась дочь. Намерен с семьей переехать на ПМЖ ко мне , в Россию, — в Краснодар, и тут его жена будет рожать второго ребенка.

Если ребенок родится в момент оформления документов на гражданство, будут ли потом выплачивать матери помощь по федеральному закону? Или сначала нужно оформить гражданство, а потом только рожать ребенка на территории РФ?

Галина Карелова, председатель Фонда социального страхования:

— Уважаемая Елена! Если ваша невестка в момент рождения ребенка будет иметь вид на жительство в Российской Федерации, то в соответствии с федеральными законами нашей страны у нее будет право получить единовременное пособие при рождении ребенка. Сегодня его сумма составляет 8000 рублей.

По каким правилам будет выплачиваться новый вид пособия при рождении второго ребенка, предложенный в Послании президента РФ, будет определено соответствующими нормативными документами. Они сейчас находятся в стадии подготовки и должны быть рассмотрены и утверждены правительством до конца 2006 года.

Что же касается ежемесячного пособия на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста полутора лет, то в соответствии с законом такое пособие назначается и выплачивается только лицам, подлежащим государственному социальному страхованию, в частности, тем матерям, кто работает или учится с отрывом от производства в образовательных учреждениях профессионального образования либо в учреждениях послевузовского профессионального образования.

Источник: https://rg.ru/2006/06/23/voprosy.html

Реорганизация ТСЖ: основания, виды и порядок

Значительная часть многоквартирных домов в России предпочли ТСЖ системе эксплуатации жилищно-коммунальных хозяйств.

ТСЖ предоставляет владельцам квартир в домах ряд преимуществ, среди которых – более выгодные договоры с поставщиками коммунальных услуг, качественные обслуживающие работы, более грамотное расходование средств и т. д.

Однако возможны ситуации, когда ТСЖ не является лучшим вариантом для собственников квартир. В таком случае необходима реорганизация ТСЖ или его ликвидация.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ: в чем разница

Между ликвидацией и реорганизацией разница состоит в том, что обязанности и права ТСЖ, подвергнувшегося реорганизации, переходят к другой организации, а само ТСЖ продолжает деятельность.

Так как ТСЖ является юрлицом, на которое возложен ряд обязательств и прав, то процесс реорганизации ТСЖ полностью идентичен с процессом реорганизации любого юридического лица. Данное положение утверждено ст.

57 Гражданского кодекса РФ.

Реорганизация ТСЖ может быть вызвана рядом причин. Например, ТСЖ можно реорганизовать в ЖСК, который хоть и не является современной и удобной формой ведения деятельности, но в некоторых ситуация может быть более выгоден собственникам квартир. Одним из плюсов ЖСК является то, что он объединяет только собственников жилья одного дома, и «прицепить» к ним еще один не представляется возможным.

Потребоваться реорганизация ТСЖ может и в случае, если жители какого-либо дома решили выйти из ТСЖ и передать права на управление своим домом управляющей компании. Возможна и обратная ситуация, когда жители дома отказываются от услуг УК и входят в состав ТСЖ соседнего дома.

Если же ТСЖ не реорганизовывать, а просто ликвидировать, то по завершении процесса ликвидации товарищество собственников жилья перестанет существовать. Ликвидация ТСЖ проходит согласно нормам ликвидации хозяйствующего субъекта.

Подвигнуть жильцов к ликвидации ТСЖ могут несколько причин, причем в некоторых случаях ликвидация может быть санкционирована судом. Это возможно, если в доме часть жильцов отказывается вступать в ТСЖ или наличествуют коммерческие фирмы, которые также не являются «товарищами». В случае если «нетоварищей» становится более половины от голосующих, то ТСЖ подлежит обязательной ликвидации.

• Как организовать ТСЖ: пошаговая инструкция

Мнение эксперта

Принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ – компетенция общего собрания собственников

В.А. Гассуль,

к.э.н., почетный строитель России (Санкт-Петербург.)

Статья 145 Жилищного кодекса РФ наделяет собрание членов ТСЖ компетенциями:

• утверждать новый или менять существующий устав;
• решать, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ;
• при ликвидации назначать комиссию и утверждать ликвидационные балансы;
• избирать и досрочно прекращать полномочия членов правления, ревизора и председателя правления (последнего – при наличии такой должности в уставе ТСЖ);
• обозначать размеры платежей и взносов членов ТСЖ;
• утверждать порядок образования различных фондов ТСЖ, например, резервного фонда, на капремонт, на текущий ремонт и т.д., а также утверждать порядок их использования и форму необходимой отчетности;
• решать вопросы о получении кредитов или иных заемных средств;
• использовать доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ;
• формировать годовой план ремонта и содержания ОИ (общего имущества) и отчитываться о его выполнении;
• утверждать годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, аудиторские заключения и отчеты об использовании смет;
• утверждать ежегодный отчет о деятельности правления ТСЖ;
• после проверки ревизором годовой финансовой отчетности бухгалтерии ТСЖ, утверждать его заключение;
• рассматривать поступившие жалобы на деятельность правления ТСЖ и/или его председателя и ревизора (ревизионной комиссии);
• утверждать и вносить изменения во внутренний распорядок, положение об оплате труда работников, осуществляющих содержание и ремонт ОИ (по представлению председателя ТСЖ), а также утверждать внутреннюю документацию ТСЖ, которая предусмотрена ЖК, уставом ТСЖ и решениями общего собрания участников ТСЖ;
• устанавливать вознаграждение членам правления ТСЖ;
• прочие вопросы, предусмотренные уставом ТСЖ, Жилищным кодексом или иными Федеральными законами.

Стоит отметить, что общее собрание участников ТСЖ может рассматривать вопросы, находящиеся в компетенции правления.

Чем регулируется реорганизация ТСЖ

1. ФЗ №255 от 21 июня 2014 года, редакция 3 июня 2016.

ТСЖ, созданное более чем в двух домах, должно быть реорганизовано, если его деятельность не соответствует требованиям п.1 ч.2 ст.136 Жилищного кодекса РФ.

Реорганизация проводится порядком, оговоренным в ч.3 и ч.4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ, если собственники квартир в домах не выбрали иной способ управления.

1. ФЗ №189 от 29 декабря 2004, редакция от 22 февраля 2017.
2. Приказ Росгестрации №108 от 1 июня 2007 года.

Статья 13 ФЗ №215 от 30 декабря 2004 года устанавливает, что преобразование жилищного накопительного кооператива (ЖНК) может быть осуществлено только в ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-строительный кооператив. Преобразование ЖНК в юридическое лицо другой организационной и правовой формы возможно только в случаях, оговоренных в федеральных законах.

• Членство в ТСЖ: порядок вступления и выхода из товарищества

На каких основаниях проводится реорганизация ТСЖ

Пункт 1 статьи 140 Жилищного кодекса РФ гласит, что реорганизация ТСЖ проводится согласно порядку, описанному в гражданском законодательстве. Таким образом, реорганизация ТСЖ проходит по правилам, изложенным в ст. 57 Гражданского кодекса РФ. Решение о реорганизации ТСЖ принимается исключительно на общем собрании участников ТСЖ.

Согласно 57 статьи Гражданского кодекса РФ, реорганизация ТСЖ возможна в следующих случаях:

• объединения в одно юридическое лицо нескольких юридических лиц;
• присоединения одного юридического лица к другому;
• разделение одного юридического лица на несколько других;
• выделение новых организаций из существующего юридического лица;
• преобразование юридического лица в организацию иной правовой и организационной формы.

Ст. 136 Жилищного кодекса предусматривает наличие только одного ТСЖ в одном многоквартирном доме.

Таким образом, ТСЖ, функционирующее в одном доме, не может быть разделено на несколько организаций или выделять новое юридическое лицо из своего состава.

Это возможно только в случае, если ТСЖ осуществляет свою деятельность на два и более многоквартирных дома, владельцы жилья в которых хотят отделиться.

ТСЖ может быть реорганизовано по желанию участников в ЖСК. Эта организация (так же, как и любая другая), регистрируется как новое юридическое лицо согласно ст. 51 и ст. 57 Гражданского кодекса РФ.

Виды реорганизации ТСЖ

Реорганизация ТСЖ может иметь следующий вид:

• Присоединение. При таком способе реорганизации права и обязанности присоединяющегося юридического лица переходят к юридическому лицу, к которому было совершено присоединение.
• Преобразование. ТСЖ может быть преобразовано в ЖСК, если было достигнуто соответствующее решение на собрание собственников. Для преобразования ТСЖ необходимо заплатить госпошлину и составить передаточный акт.
• Слияние. Такая форма реорганизации возможна, если собственники двух и более домов не могут справиться с управлением общим имуществом своими силами. Однако законодательство запрещает объединение в одну организацию, но допускает организацию союза ТСЖ. Когда такой союз образовывается, должен быть составлен устав и подписан учредительный документ, так как такое слияние представляет собой создание нового юридического лица. При этом в названии нового учреждения необходимо включить термины «союз» или «ассоциация». Участники такой компании несут субсидиарную ответственность по своим обязательствам.
• Выделение. Реорганизация ТСЖ в форме выделения применяется в случае, если жители одного из домов не удовлетворены управлением и хотят покинуть товарищество с целью создания собственного органа управления.
• Разделение. Чтобы провести такую реорганизацию, потребуется разделительный баланс. Вновь образованные юридические лица берут на себя права и обязанности реорганизованного ТСЖ. Передаются эти права и обязанности на основании разделительного баланса. Передаточный акт и разделительный баланс должны быть утверждены участниками либо тем органом, которым было принято решение реорганизовать ТСЖ. В этих документах необходимо указать оспариваемые обязательства и включить положение о правопреемстве по всем обязательствам прошлого ТСЖ.

В каком порядке проводится реорганизация тсж

При любом виде реорганизации ТСЖ процедура будет иметь один и тот же вид.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102332-reorganizatsiya-tsj