- Согласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- 4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Если данных обязательных положений договор управления не содержит, значит, имеет место нарушение закона, и управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение иных прав потребителей».
По данному поводу существует судебная практика в других регионах России. Например, решением Арбитражного суда Тверской области (Дело № А66-7157/2010).
Суд указал, что в договоре не достаточно только привести общее понятие состава общего имущества.
В договоре управления многоквартирными домами должны быть указаны конкретные объекты общего имущества дома, на управление имуществом которого заключен договор.
Для согласования и обсуждения этих важных условий договора специальные полномочия даны Совету многоквартирного дома.
Председатель Совета многоквартирного дома до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.
Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
В том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг.
Правовой режим общего имущества
Собственники помещений в многоквартирном доме должны знать, что в соответствии действующим законодательством:
— общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
— общее имущество не принадлежит ни товариществу собственников жилья (ТСЖ), ни управляющей компании;
— доля в праве общей собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т. е. продать квартиру без доли в праве на общее имущество нельзя, как нельзя продать долю в праве на общее имущество без квартиры;
— собственник помещения может самостоятельно распоряжается принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, т. е. остальные собственники помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать ему при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки (кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ);
— при продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным;
— собственник помещения в многоквартирном доме квартиры не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Бремя содержания общего имущества
Собственники жилых и нежилых помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений, а также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения не освобождает его от несения бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).
Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества, который, в свою очередь, соответствует размеру доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей данному собственнику. Чем больше площадь принадлежащего собственнику помещения в доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.
Зачем определять состав и границы общего имущества
Совет МКД
Законодательство РФ налагает на собственников помещений в многоквартирном доме ответственность за надлежащее содержание общего имущества (п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать: что это за имущество, из чего оно состоит, его размер, поскольку от этого будет зависеть, какие действия надо предпринимать для его содержания.
Чтобы в многоквартирном доме содержать общее имущество, принимать решения о перечне работ по его содержанию, собственникам помещений необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества в своем доме, знать границы имущества.
На основании состава и описания общего имущества и по результатам его осмотров формируются объемы и перечни услуг и работ по содержанию общего имущества. Перечень необходимых работ и услуг — это основа для подготовки сметы расходов на содержание общего имущества, а на основе сметы определяется величина расходов каждого собственника.
Кто определяет состав общего имущества
В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме состав общего имущества собственников помещений определяется: собственниками помещений в доме, федеральными органами госвласти и органами госвласти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления.
Именно собственники помещений вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 ЖК и п. 2.9 Правил. Органы госвласти и органы местного самоуправления вправе определять состав общего имущества в многоквартирном доме только в строго установленных Правилами случаях.
Состав общего имущества для целей управления многоквартирным домом обязательно утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательство не даёт полномочий определять состав общего имущества собственников помещений управляющим организациям, органам, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Создание комиссии по определению состава общего имущества
Всем собственникам помещений собираться вместе, чтобы пройти по дому и сделать описание общего имущества, нецелесообразно.
Достаточно на совете дома создать комиссию, из числа собственников помещений многоквартирного дома с привлечением специалистов обладающих определенными знаниями и навыками формирования перечня общедомового имущества и опытом проведения осмотра и оценки общего имущества дома.
coded by nessus
Источник: http://xn—-7sbbik2cbnfk5a2d.xn--p1ai/index.php?p=49
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом
Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.
Когда необходимо его заключение
Скачать типовой образец договора управления многоквартирным домом управляющей компанией.
В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.
Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:
- создания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;
- непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
- привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.
При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.
Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.
То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.
Предмет и существенные условия
В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания
Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html
Порядок заключения договора управления мкд с управляющей компанией
Жильцы многоквартирного дома должны не только сделать выбор, касающийся способа управления, но и определиться с содержанием договора.
В дальнейшем управляющая компания будет обязана заключить его с каждым собственником недвижимости отдельно.
Что говорит закон?
- На основании с ГК РФ заключение договора – обязательное условие предоставления услуг УК.
- Подписание соглашения регулируется статьей 162 ЖК РФ.
- Важно сверить составленный договор с пунктами, установленными Постановлением Правительства № 491 от 2006 года.
- На его основании утверждаются основные правила содержания и ремонта общедомового имущества, причины для изменения размера квартирной платы.
Договор с управляющей компанией в 2017 году заключается по добровольному согласию сторон.
Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают организацию, с которой они согласны сотрудничать.
С собственниками жилья
В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162).
Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы.
Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.
Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.
Требования к составлению
Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.
Составляется протокол общего собрания, на котором было принято решение о форме управления и обсуждены положения соглашения.
Заключение договора с управляющей компании является важным моментом, необходимым для начала деятельности организации и предоставления услуг.
В него входят следующие положения:
- состав имущества;
- список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
- способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
- ответственность каждой стороны;
- форма контроля над деятельностью управляющей компании;
- регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.
Нередко определение состава имущества может отсутствовать, в таком случае управляющая компания ссылается на технический паспорт, оформленный на дом (Постановление Правительства от 2006 года).
Если перечень услуг, которые должна выполнять компания, является Приложением к договору, то они выполняются на обязательной основе.
- Одним из основных положений документа является цена договора, оплата за содержание и ремонт жилой площади.
- В соответствии с новыми пунктами ЖК РФ сумма оплаты за предоставление энергетических ресурсов устанавливается МСУ и регулируются Федеральными законами.
- Средства, вносимые за содержание и ремонт общедомового имущества, определяются на общем собрании жильцов с опорой на статью 156 ЖК РФ и предложения управляющей организации.
- Поскольку цена является договорной, а не фиксированной, то требуется дополнительно указать, насколько часто и в каком размере она может изменяться.
- Юристы рекомендуют включать в соглашение положение о том, чтобы средства за предоставляемые услуги накапливались на лицевом счете строения.
- Внимание рекомендуется обратить на способы контроля и расхода денежных средств.
Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.
Права и обязанности сторон
Главной обязанностью жильцов многоквартирного дома является оплата коммунальных услуг.
Она формируется из следующих факторов:
- стоимости энергетических ресурсов;
- аварийного обслуживания;
- утилизации мусора;
- обслуживания лифтов и мусоропровода и т.д.
Обязанности другой стороны – управляющей компании более обширные.
К ним относятся:
- Эксплуатационно-ремонтная деятельность (содержание и ремонт имущества многоквартирного дома, содержание в чистоте близлежащей территории, проведение плановых проверок и осмотра имущества, коммуникационных систем, состояния подъезда, устранение неполадок и поломок).
- Организационная деятельность (представление отчетов о своей деятельности, рассмотрение заявок жильцов, ответы на жалобы, составленные собственниками квартир, подписание договоров с поставщиками энергетических ресурсов).
Образец договора управляющей компании с собственниками жилья можно скачать здесь.
Порядок расторжения
Статья 162 ЖК РФ предусматривает, что расторжение соглашения является возможным в соответствии с решением, вынесенным судебной инстанцией или принятое обеими сторонами.
Договор прекращает действовать, если прошел срок его заключения. Стороны по своему решению могут заявить о прекращении действия документа до времени его истечения.
В соответствии с решением суда, на основе статьи 450 ГК РФ, соглашение между управляющей компании и жильцами расторгается, если нарушаются положения договора и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Таким образом, одностороннее расторжение соглашения возможно в ситуации, когда управляющая компания не выполняет обязательств, установленных документом.
Часто задаваемые вопросы
Заключение договора с управляющей компании – непростая процедура, поскольку при её осуществлении необходимо принять единое решение, которое устраивало бы всех жильцов многоквартирного дома, а также саму управляющую компанию.
У граждан возникает множество вопросов, из числа которых будут рассмотрены те, что чаще всего задаются.
Повышение цены за нежилое помещение
- Все обязанности на жильцов дома возлагаются договором, подписанным с управляющей компанией, либо законодательством.
- Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя.
- Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю
- В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.
- В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.
- Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты.
Свой вариант документа
Если договор с управляющей компании был заключен только с конкретным жильцом, без проведения общего собрания, то можно просить организацию заключить соглашение в новой редакции.
Однако в этом управляющая компания может отказать.
На видео о расторжении договора с УК
Жилищный кодекс, регулирующий жилищные правоотношения (п.8. ст.
4 ЖК РФ), предусматривает особый институт — управление многоквартирным домом, целью которого являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Действующее законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;
- управление управляющей организацией;
- управление товариществом собственников жилья или другими специализированным жилищным кооперативами.
Одним из наиболее перспективных и распространенных способов управления является управление многоквартирным домом специализированной управляющей организацией.
Договор управления является центральным документом между собственниками помещений и управляющей организацией, поэтому необходимо к подписанию этого документа подойти со всей серьезностью правовых последствий. Согласно п. 2 ст.
162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.Условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре управления:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;.
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
- Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.
- На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.
- Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Источник: http://yur-zakon.ru/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-upravleniya-mkd-s-upravlyayuschey-kompaniey.html
Порядок оформления договора управляющей компании с собственниками жилья, образец, а также кто по соглашению платит ОДН?
Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.
Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
Стороны-участники
В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:
- Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.
Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.
- УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.
Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.
В период своей деятельности УК заключает много договоров:
- соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
- договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
- трудовые договоры с частными лицами;
- договор подряда со строительной организацией и прочее.
С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.
Договор между собственником и управляющей компанией
Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.
Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.
Как заключается?
Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.
Справка! Принятое решение не может быть оспорено на том основании, что не все жильцы подписали договор. Если есть протокол, где подтверждается одобрение более 50% жильцов, то документ будет действовать в отношении всех жильцов.
Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.
При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:
- Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
- Данные участников сторон.
- Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
- Порядок изменения списка работ.
- Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
- Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
- Ответственность, закрепленная за сторонами.
- Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
- Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.
Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.
Кто подписывает?
В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.
Сроки действия
Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.
Регистрация
Обратите внимание! Информация о факте заключения договора передается для размещения в ГИС ЖКХ.
Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.
Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.
Какие документы нужны для оформления?
Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.
Собственник:
- Паспорт.
- Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
- Технические документы на помещение.
- Кадастровый паспорт.
- Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
- Все документы должны иметь копии.
Управляющая компания:
- Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
- Регистрация юридического лица в налоговых органах.
Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?
Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?
По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты.
Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.
Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.
Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?
ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее.
Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно.
Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.
Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?
В каждом регионе установлены нормативы на расходы ОДН. Оплату делят на жильцов, вписывая сумму по той или иной услуге, электричество плюсом к электричеству в квартире и т.д.
Тут есть 2 важных условия:
- Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
- Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.
Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.
На чем строятся отношения?
Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:
- Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
- Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
- Совет многоквартирного дома.
Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/dogovora-s-sobstvennikami.html
Как правильно заключить договор управления многоквартирным домом — Портал ЖКХ Архангельской области
Грамотно составленный договор – основной инструмент контроля за управляющей организацией. Порядок заключения, расторжения, существенные условия такого договора содержатся в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако существует множество тонкостей при заключении такого договора.
Что такое договор управления многоквартирным домом?
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как заключается договор управления многоквартирным домом?
• На общем собрании собственников МКД по предложению управляющей организации утверждаются условия договора управления многоквартирным домом.
• Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. От имени собственников договор управления МКД может заключать председатель совета МКД или иное лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников.
- • Составляется один документ, который подписывается сторонами и хранится по 1 экземпляру в управляющей организации и у уполномоченного лица.
- • Договор может быть заключен и с каждым отдельным собственником.
- • Самостоятельно изменять утвержденные на общем собрании условия договора невозможно.
На какой срок заключается договор?
В общем случае договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В случае если договор заключается на основе проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем три года.
Что обязательно следует отразить в договоре управления МКД?
В договоре управления обязательно должны присутствовать существенные условия, без указания которых договор является недействительным.
1. Адрес дома и состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (лестницы, лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, подвалы, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д.
, с указанием количественных и технических характеристик).
Следует отметить, что состав общего имущества и перечень услуг и работ наиболее целесообразно указывать в приложениях к договору управления, которые будут являться его неотъемлемой частью.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
4. Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Что ещё следует отразить в договоре?
Следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры, предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.
В первую очередь стоит остановиться на следующем:
- Срок действия договора;
- Цена договора, порядок её изменения;
- Организация расчётов за ЖКУ;
- Формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией;
- Письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
- Описание общего имущества многоквартирного дома;
- Перечень условий, которые стороны признают существенными.
Гарантии собственников
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Отчет управляющей организации
По общему правилу, управляющая организация отчитывается перед собственниками помещений многоквартирного дома не реже одного раза в год. Отчет должен предоставляться не позднее конца первого квартала следующего года.
Как прекращается договор управления многоквартирным домом?
• Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если имеется решение общего собрания жителей о смене способа управления МКД.
• Собственники помещений на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
• Для расторжения договора управления МКД в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей собственники должны фиксировать все случаи нарушения действующего договора. (Акты, переписка с управляющей организацией, фото- и видеоматериалы).
Договор управления многоквартирным домом является важным документом, регулирующим отношения собственников с управляющей компанией. От грамотно составленного договора управления зависит дальнейшая судьба вашего дома, так как именно он регулирует перечень услуги порядок проведения работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.
Некоммерческое партнерство «ЖКХ Контроль», 2014
Источник: https://gkh.dvinaland.ru/knowledge/articles/kak_pravilno_zaklyuchit_dogovor_upravleniya_mnogokvartirnym_domom_/?style=print
Что должен содержать договор управления многоквартирным домом — Портал о ЖКХ
Что должен содержать договор управления многоквартирным домом.
договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом — является двухсторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, казуальным, срочным и смешанным, т. к. содержит в себе элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения.
Важную роль при соблюдении условий договора играет контроль выполнения обязательств управляющей компанией.
В ЖК предусмотрено, что управляющая компания должна ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений в устной или письменной форме отчет о выполнении договора за предыдущий год.
Немаловажным обязательством является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, которые связаны с управлением дома.
Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, следует помнить, что ТСЖ, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются юридическими лицами.
Таким образом, они обладают правом заключать договора по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников.
В случае же, когда избрано непосредственное управление многоквартирным домом, могут возникать вопросы, каким образом нанимать необходимых специалистов, например, бухгалтера или руководителя.
По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми знаниями и навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения будет очень сложно. Также открытым остается вопрос, официально ли будет производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж.
Согласно законодательству в жилищном секторе потребителями товаров и услуг организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых, бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных домах — товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Именно они являются приобретателями указанных выше товаров и услуг, с целью предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. Из этого следует, что если на общем собрании собственников помещений большинством был выбран способ управления, который вас не устраивает, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя ТСЖ, кооператив или управляющую компанию. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что управляющая компания, ТСЖ или кооператив имеет ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания, являясь юридическим лицом, осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.
Кто начальник управления жкх пензенской области
Одним из достоинств управляющей компании перед иными способами управления является следующее: исходя из определения, управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг, то есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.
Однако можно выделить и самый большой недостаток такого способа управления, как управляющая компания.
Он заключается в том, что на настоящий момент нельзя в достаточном количестве перечислить надежные управляющие компании, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли.
К тому же необходимо четко излагать свои желания в договоре, ибо после того, как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.
Если провести анализ работы некоторых управляющих организаций, можно придти к выводу, что уже на стадии подписания договора, можно определить, что в самом договоре учтены в большей мере интересы домоуправляющих компаний, нежели жителей.
Если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было решено, что управлением будет заниматься конкретная управляющая компания, то необходимо требовать, чтобы в договор были включены не только обязанности жильцов, но и их права.
К сожалению, большая часть жителей не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам домоуправляющих компаний.
Единственно верное решение, это обращаться за квалифицированной юридической помощью к специалистам, тем более, что если в суде ваши требования будут признаны обоснованными, то все потраченные средства будут возмещены ответчиком.
Законодатель умышленно не урегулировал исчерпывающим образом все аспекты отношений по управлению многоквартирным домом.
В настоящее время можно заметить, что происходит переход от преимущественно административного определения заказа перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретных многоквартирных домах к самостоятельному выбору такого перечня собственниками помещений, от неограниченной ответственности государственных и муниципальных жилищных организаций к ответственности управляющих организаций за выполнение согласованных условий договора управления многоквартирным домом, от монополии и псевдорыночных отношений в сфере управления к формированию реальной конкуренции.
Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом регулирует отношения между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Бухучет тсж на упрощенке как начинать
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Основные условия договора управления многоквартирным домом
- Договор управления многоквартирным домом должен содержать следующие условия:
- 1. Сведения о лицах, уполномоченных на заключение договора
- Договор с управляющей организацией может быть заключен, в том числе, следующими лицами:
- Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
- ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Для подтверждения сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме понадобятся следующие документы:
- паспорт;
- документы, подтверждающие наличие в собственности помещения в многоквартирном доме;
- протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на основании которых приняты решения о выборе в качестве способа управления управление управляющей организацией и о выборе самой управляющей организации;
- протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации (если конкурс проводился);
- доверенность, если договор заключается иным лицом по доверенности.
2. Место исполнения договора
При этом указывается адрес и состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2 Примерных условий договора).
В целях конкретизации объекта управления в договоре следует указать состав общего имущества многоквартирного дома, сведения о его техническом состоянии.
Это необходимо для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
3. Предмет договора
Предметом договора является перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация, в том числе услуги по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению и обращению с твердыми коммунальными отходами (при наличии соответствующего соглашения между органом власти субъекта РФ и региональным оператором).
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в договор условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
- В договоре целесообразно предусмотреть порядок изменения перечня работ и услуг, оказываемых управляющей организацией в рамках данного договора.
- 4. Цена договора
- Цена договора может определяться исходя из стоимости фактически выполненных управляющей организацией работ (услуг) и стоимости коммунальных услуг, определяемой в соответствии с объемами фактически предоставленных потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг и тарифами на коммунальные ресурсы, утвержденными в порядке, установленном законодательством РФ.
- Также целесообразно предусмотреть в договоре условие о сроках и порядке внесения платы по договору, а также способах выставления управляющей организацией платежных документов.
- 5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору
Срок, на который заключается договор, не может быть менее 1 года и более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иной срок не установлен договором (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Если ни одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
6. Отчет управляющей организации
Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договор может предусматривать и иные формы и мероприятия по контролю, срок и порядок их проведения.
7. Ответственность сторон договора
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом можно указать и иные условия, например порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме и порядок разрешения споров и разногласий, которые могут возникнуть при исполнении условий договора управления.
Что должен содержать договор управления многоквартирным домом.
Калькулятор
Сервис бесплатной оценки стоимости работы
- Заполните заявку. Специалисты рассчитают стоимость вашей работы
- Расчет стоимости придет на почту и по СМС
- Номер вашей заявки
- Прямо сейчас на почту придет автоматическое письмо-подтверждение с информацией о заявке.
Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/chto-dolzhen-soderzhat-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom
Что такое договор управления многоквартирным домом?
Когда в качестве
способа управления выбрана управляющая
организация, договор управления
многоквартирным домом заключается в
письменной форме, с одной стороны,
управляющей организацией, с другой
стороны, собственниками помещений в
многоквартирном доме.
Один экземпляр
договора находится у собственника
помещения, а другой — у управляющей
организации.
Согласно этому договору
управляющая организация в течение
срока, указанного в договоре, за плату
выполняет работы и оказывает услуги,
связанные с надлежащим содержанием,
эксплуатацией, ремонтом общего имущества
многоквартирного дома, благоустройством
земельного участка, на котором расположен
дом, а также предоставлением коммунальных
услуг собственникам помещений. В одном
многоквартирном доме условия договора
должны быть одинаковыми для всех
собственников и утверждаться общим
собранием при выборе способа управления
и управляющей организации. В договоре
должны быть указаны:
- состав общего имущества многоквартирного дома;
- перечень необходимых работ и услуг;
- порядок определения размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации;
- условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
- срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет;
В случае, когда
общее собрание способом управления
выбрало ТСЖ или кооператив, последние
могут заключить договор управления с
управляющей организацией от
собственного имени, но в интересах
собственников помещений в многоквартирном
доме.
Зачем нужно заключать договор управления?
Управление
многоквартирным домам – это сложный
процесс. Некоторые виды работ должны
выполняться высококвалифицированным
инженерным персоналом, в соответствии
с требованиями безопасности.
Как правило,
профессиональные управляющие организации
имеют необходимое материально-техническое
и кадровое обеспечение, позволяющее
решать различные задачи, возникающие
при управлении многоквартирным домом.
Это касается и чрезвычайных ситуаций,
которые иногда бывают в повседневной
жизни.
От способности организовать и
обеспечить эффективное управление в
значительной мере зависит уровень
комфорта и безопасности жителей в
многоквартирном доме.
Крайне важно нести
ответственность за надлежащее управление
и содержание. Решение всех этих задач
собственниками может обеспечить
заключение договора с профессиональной
управляющей организацией, имеющей
хорошую деловую репутацию.
Договор управления
в обязательном порядке должен содержать
права и обязанности сторон: управляющей
организации и собственников или жилищного
объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.).
Жилищным законодательством определены
обязанности управляющей организации,
которые можно разделить на следующие
группы:
- оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;
- предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользователям помещений;
- осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законодательстве. Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.
Источник: https://StudFiles.net/preview/5272359/page:7/