Что такое непосредственное управление многоквартирным домом минусы

Традиционная с начала 2000 годов форма управления частными компаниями в многоквартирных домах зачастую малоэффективна. Особенно это остро ощущается в старых, нуждающихся в капитальном ремонте зданиях. Собственники жилья все чаще приходят к закономерному решению сменить способ управления своим многоквартирным домом, чтобы не зависеть от деятельности нерадивых управляющих организаций. Измученные бездействием, а порой безалаберным отношением к своим обязанностям, этих компаний, которые курируют этот дом, они вынуждены это сделать.

Способы управления в многоквартирных домах

В жилищном законодательстве предусмотрено три формы управления:

1. Частные управляющие компании.
2. ТСЖ или ЖСК.
3. Непосредственное управление.

Каждый из способов имеет свои особенности как положительные, так и отрицательные. Перед внедрением одного из перечисленных видов хозяйственной деятельности, требуется тщательное изучение и согласование со всеми собственниками квартир.

На данный момент нас интересует «непосредственное управление домом». Рассмотрим детально этот метод.

Специфика непосредственного способа управления

Непосредственное управление применимо исключительно в домах, где количество квартир не превышает 16.

1. Решение о смене способа управления принимается на общем собрании жильцов, а затем вносится в протокол.
2. Создается инициативная группа или полномочия делегируются лицу, действующему в интересах дома. Для этого оформляется доверенность на это лицо.
3. В адрес управляющей компании направляется заявление на прекращение ее полномочий в отношении данного дома и прикладывается копия протокола решения общего собрания жильцов. Управляющая компания обязана передать инициативной группе или уполномоченному лицу технический паспорт и всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.
4. Далее направляется заявление на обслуживание в ресурсоснабжающие компании с приложением копий протоколов решения собрания жильцов, и документацией на дом.
5. Полученный проект договора каждый собственник подписывает лично.

Положительные стороны

• Прозрачность платежей за коммунальные услуги. Ежемесячно каждый собственник самостоятельно перечисляет на счета ресурсоснабжающих организаций денежные средства. Объем услуг и потребление ресурсов контролируется уже самим жильцом квартиры.
• Предоставление услуг в индивидуальном порядке. Предполагается, что собственник самостоятельно принимает решение, какими коммунальными услугами он будет пользовать и соответственно платит только за них.
• Экономия на содержании обслуживающих компаний. Отпадает необходимость оплачивать функции управляющих компаний или взносы ТСЖ. Лицо, которое уполномочили на деятельность, связанную с управлением дома действует на безвозмездной основе.
• Внесение взносов на капитальный ремонт только при необходимости. Потребность в ремонтных работах определяется на общих собраниях. Расчеты с подрядчиками осуществляются только по тем видам работ, которые действительно требуются в конкретном случае.
• Внесение платежей на усмотрение собственника. Собственник сам определяет, какие общедомовые нужды он готов оплатить. Никто обязать его не имеет право.
• Сроки устранения аварийных ситуаций и текущих ремонтов зависят от решения собственников. Затягивание или отказы проведения необходимых ремонтных работ по причине отсутствия средств на счету дома как это могло быть в случае с управляющими компаниями теперь невозможны.

Отрицательные стороны

• Трудность в назначении уполномоченного. Проблематично найти добровольца для выполнения функций, которые обычно берет на себя управляющая компания. Не каждый готов тратить свое личное время для решения задач и проблем дома без уплаты жалованья.
• Поиск подрядных организаций. Уполномоченному жильцами лицу приходится самостоятельно подбирать подрядные организации, для выполнения ремонтных работ.
• Невозможность участвовать в федеральных и муниципальных жилищных программах. Переход на непосредственную хозяйственную деятельность лишает возможности участвовать в государственных программах. То есть придется своими силами и за счет собранных с жильцов средств облагораживать придомовую территорию, устанавливать детские площадки, мусорки и лавочки.
• Ресурсоснабжающие организации несут ответственность за поставку ресурсов только до определенной границы, которой считается либо стена дома, либо общедомовой прибор учета. За техническую неисправность общедомового имущества при подаче тепла, воды, электричества отвечают жильцы. Поэтому для его нормального функционирования, собственники обязаны заключить с обслуживающей организацией договор содержания и ремонта этого имущества.
• Судебные разбирательства. В случае возникновения спорных ситуаций с подрядчиками, снабженческими компаниями все судебные разбирательства ложатся на плечи собственников в лице уполномоченного представителя.
• Распределение долгов между жильцами. Оплата за пользование ресурсами рассчитывается, исходя из показаний общедомового счетчика, и распределяется между собственниками квартир. Добросовестным плательщикам приходится оплачивать долги неплательщиков. В судебном порядке добросовестные жильцы могут взыскать сумму задолженности, а ресурсоснабжающие организации прекратят обслуживать квартиры таких должников.

Вывод

Можно резюмировать, что наряду с положительными моментами непосредственного управления существует масса отрицательных сторон.

Собственники должны основательно подойти к своему решению, ведь получая определенную независимость от частных компаний, они столкнутся с задачами, которые могут быть не под силу неосведомленному человеку. А ввиду занятости современных людей, трудно будет найти добровольца, который возложит на себя ряд функций связанных с обслуживанием дома.

Источник: https://plusiminusi.ru/samoupravlenie-mnogokvartirnym-domom-nyuansy-plyusy-i-minusy/

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

calendar_today 25 ноября 2017

visibility 464 просмотра

На данный момент, для того, чтобы иметь возможность полноправно и на законных основаниях управлять многоквартирным домом, собственники того или иного помещения обязаны выбрать одну из предложенных кодексом Российской Федерации, форму управления.

• В целом, на сегодняшний день существует несколько вариантов управления многоквартирным домом, каждый из которых имеет свои индивидуальные как положительные, так и отрицательные стороны.
• Управлять домом могут как сами собственники помещения (непосредственное управление), так и товарищества или кооперативы.
• Также стоит отметить, что, несмотря на то, что изначально, собственники многоквартирного дома могут выбрать один конкретный вариант управления, через некоторое время, на законных основаниях, он может быть изменен.

Само собой разумеется, что у каждого собственника имеются свои личные критерии и предпочтения, которые подходят ему больше других при управлении многоквартирным домом.

Однако мало кто поспорит, что основным преимуществом непосредственного управления является:

• Возможность самостоятельно принимать решения и управлять своим имуществом. Если говорить о других формах управления, то в тех случаях всеми делами, которые имеют дело с ремонтными работами, распределением денежных средств и многими другими вопросами занимается не сам собственники, а контролирующая организация.
• Наличие законных оснований для того, чтобы отказаться от тех или иных коммунальных ресурсов, за которые сами собственники имеют определенные задолженности.
• Также стоит отметить, что если непосредственное управление подразумевает вступление в спор с поставщиком коммунальных услуг, то при других вариантах управления, управляющие организации, по сути, являются коммерческими организациями, которые обязаны оплачивать долги из дохода на ремонт и содержание имущества.
• Несение индивидуальной ответственности за подачу услуг от ресурсо-снабжающих организаций. Таким образом, в том случае если тот или иной собственник по любым причинам перестанет оплачивать коммунальные услуги, то соответствующие меры в виде отключения горячей воды, отопления, газа и прочих коммунальных услуг, будут применены только к нему, а не ко всем жильцам дома. Данный вид управления, в особенности сможет показаться наиболее подходящим для всех тех жильцов, которые хотят иметь надежную гарантию и защиту от санкций, чего не предоставляют другие варианты управления многоквартирным домом.
• Экономичность управления по причине отсутствия необходимости платить денежные средства из кармана собственников в руки той или иной управляющей организации или кооперативу.

Недостатки:

Несмотря на ряд преимуществ, непосредственное управление многоквартирным домом и имеет существенные недостатки. Прежде всего, речь идет о том, что при таком варианте управления, перед собственником встает стена обязательств, в виде:

• Выполнение контроля за объемом и качеством выполняемых ремонтных работ;
• Регулярное проведение работ по содержанию дома в хороших условиях;l
• Решение проблем с управлением и конфликтами между жильцами многоквартирного дома и многое другое.
• государство не выделяет средств на любые ремонтные работы общего имущества. Учитывая данный недостаток, само собой разумеется, что непосредственное управление не подойдет для старых домов, которые регулярно нуждаются в ремонте.
• на плечи собственников ложиться постоянная необходимость тратить свои личные деньги на составление документов и договоров с поставщиками коммунальных услуг и прочими обслуживающими организациями дома.
• Помимо всего прочего, стоит также не забывать о том, что на все утепляющие работы дома, подготовку дома к зимнему периоду, а также прочие работы, собственники обязаны собирать деньги с жильцов, а также отвечать за выполнения перечня работ даже в том случае, если деньги были не собранны, или же собранны, но не в полной мере.

К остальным недостаткам и негативным сторонам непосредственного управления домом стоит также отнести:

• Игнорирование интересов и пожеланий жителей дома;
• Возникновение многочисленных неполадок и судебных тяжб с подрядчиками;
• Отсутствие регулярных проверок законодательных организаций, которые, как правило, стимулируют управляющий орган качественно и эффективно выполнять свои обязательства;
• Многочисленные трудности с решением организационных вопросов.

Источник: https://WomensTalk.ru/142-plyusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

• 

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.

) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится.

Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя.

Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого.

Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей.

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений.

Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше».

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управление необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Источник: https://tvernews.ru/news/173327/

Непосредственное управление многоквартирным домом 2019: плюсы и минусы

Вопросы управления многоквартирными домами являются наиболее животрепещущими для наших граждан. Их преимущества и недостатки рассматривает главный специалист контрольно-правового отдела администрации Октябрьского административного округа Анастасия Джусь.

• Три способа
• Жилищный кодекс Российской Федерации возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
• Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
• Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК достаточно распространены, с «подводными камнями» непосредственного управления омичи только начали сталкиваться.

1. Однако этот способ управления недостаточно проработан в действующем российском законодательстве, что вызывает серьезные трудности как в процессе принятия решения о выборе способа управления домом, так и в процессе реализации принятого решения.
2. Если управляют сами жильцы
3. Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», при управлении многоквартирным домом управляющей организацией последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Во исполнение указанных требований, управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающим организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

• Однако, учитывая, что собираемость платежей за коммунальные услуги с населения составляет менее 100%, у управляющих организаций возникают дополнительные расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.
• В связи с этим некоторые управляющие организации заявляют о возможном банкротстве организации в случае возникновения дополнительных расходов и предлагают жителям изменить способ управления многоквартирным домом с управления управляющей организацией на способ непосредственного управления домом собственниками помещений.
• При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих соседей, что является безусловным плюсом.Обслуживание жилья в этом случае осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и одна управляющая компания.

Собственники помещений на основании решений общего собрания заключают с управляющей организацией договор только на текущее содержание и ремонт общего имущества. В свою очередь, управляющие организации в этом случае не несут расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.

1. Необходимо отметить и ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:
2. — законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
3. — не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
4. — не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
5. — заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества (например, обслуживание газового оборудования, вывоз твердых бытовых отходов) может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.
6. Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
7. Доходы и расходы
8. В чем же ещё преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта по Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта с привлечением средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Кроме этого, надо отметить, что, как показывает практика, способ непосредственного управления многоквартирным домом наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений.

Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья, будет достаточно сложно.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы.

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы?

в Помощь юриста 250 Просмотров

То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным домом, выбранной жителями и собственниками данного дома. Так, например, грамотно выбранная схема управления домом позволит собственникам квартир и жильцам регулировать оплату, вносимую за услуги коммунальных служб.

Мы рассмотрим одну из эффективных систем управления МКД, представляющую собой непосредственное управление многоквартирным домом.

• Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?
  • Формирование инициативной группы
  • Проведение общего собрания собственников жилья
  • Выбор организаций, обслуживающих дом
• Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом
• Есть ли минусы при непосредственном управлении многоквартирным домом?

Этот способ управления подразумевает, что владельцы квартир подписывают договора на обслуживание со всеми требуемыми инстанциями. Если дом насчитывается более дюжины квартир, то в обязанность жильцов входит необходимость заручиться обслуживанием общего имущества, его ремонтом, подписав договор с профессиональной обслуживающей компанией.

Общим собранием жильцов определяется, каким образом будут распределяться, и как будут закреплены управленческие обязанности:

• Добровольное участие в управлении каждого из владельцев жилья;
• Всеми правами и полномочиями наделяется один официальный представитель;
• Интересы жильцов представляет уполномоченный, которого пригласили со стороны.

Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?

1. Формирование инициативной группы

Любое дело само собой не начнется, всегда есть те, кто двигает его с места. Организация управления домом – не станет исключением.

Среди жильцов дома всегда найдутся те, кто с радостью охотно возьмет на себя обязанности координирующего центра, способного подготовить все необходимое для реализации поставленной цели.

Иногда это люди, которые живут рядом, например, в одном подъезде. А может быть, это незнакомые до поры, но близкие по духу люди.

Их задачей становится составление списка владельцев квартир, проведение агитационно-разъяснительной работы, привлечение как можно большего числа жильцов. Оповещение о проведении первого организационного собрания лучше проводить письменно, указав время и место проведения.

2. Проведение общего собрания собственников жилья

Чтобы утвердить форму управления домом, нужно решение, общее для исполнения всеми собственниками. Для этого или собирается всеобщий сбор собственников жилья, либо же предлагается заполнить анкеты, ответив на заданные вопросы.

Для кворума участие в опросе должны принять половина или больше из собственников дома.

Основные пункты, которые необходимо обговорить: подтверждение общего согласия на переход к самостоятельному управлению домом, принятие кандидатуры официального представителя, создание представительского органа, заключение договоров на обслуживание.

3. Выбор организаций, обслуживающих дом

Каждый из жильцов должен заключить индивидуальный договор с целью предоставления услуг подачи газа, воды и электричества.

В том случае, когда общим решением жильцов все полномочия принял на себя один человек, он вправе заключить все договора (от имени собственников дома).

Для этих целей ему нужно будет иметь копии протоколов общего собрания, подтверждающие переход к самостоятельному управлению, предоставление ему полномочий и прав для представления общих интересов, копия техпаспорта дома, написать заявление на заключение договоров, доверенности, заверенные нотариально. Именно таким образом заключаются все договора. В домах, насчитывающих менее 12 квартир, жильцы справляются с обслуживанием своими силами. Во всех прочих случаях, деньги, которые заплачены за услуги, поровну делятся между всеми жильцами.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

• Оплата за коммунальные услуги осуществляется напрямую, в организации, которые их оказывают;
• Оплата кристально прозрачна, теряется возможность накрутки или приписки лишних сумм;
• За возникающие долги в ответе сами должники, исключены ситуации, когда остальные жильцы обязаны расплачиваться за них;
• Все дополнительные услуги предоставляются ровно на уплаченную сумму;
• Фирмы, оказывающие услуги, обеспечивают их в условиях договора, не требуя лишних трат.

Это интересно:  Возврат товара надлежащего качества закон

Есть ли минусы при непосредственном управлении МКД?

• Человек, взявший на себя ответственность управления, делает это безвозмездно. А забот у него будет довольно много;
• Исключается возможность получения денег на социальные программы, например, обустройство детской площадки, капитальный ремонт;
• При желании ввести дополнительные улучшения, например, пригласить консьержа, украсить подъезд и прочее, затраты целиком ложатся на плечи добровольцев, несогласные имеют полное право отказаться от материального участия;

Источник: https://profi-nk.ru/drugoe/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-2019-pljusy-i-minusy.html

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Непосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда.

Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный вопрос. По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.

В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме.

В подобной ситуации есть смысл попробовать непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания жилья,«как в частном секторе».

Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями, любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме.

При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.

Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за коммунальные услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично.

А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».

Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.

II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении

Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

Дополнительные нюансы

▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ, собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из 20-й квартиры.

▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.

▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы 40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».

При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно.

За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях.

При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.

Читайте так же:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.

Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.

Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги.

Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности.

Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.

Видео (кликните для воспроизведения).

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

При этом на основании статьи 164.

3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.

В ростове для заключения прямых договоров при непосредственном управлении обычно просят:

• ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом — непосредственного управления.
• ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома).
• ▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.
• ▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.
• Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.

Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления. Главным тормозом является компания «ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически.

Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.

Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.

Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом. Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».

А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация.

При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками.

Об этом свидетельствует пункт 32 Постановления Правительства РФ №491: «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений».

Читайте так же:  Вынос точек в натуру границ участка

Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании. Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие «управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.

И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома.

Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы.

Источник: https://mmk-mission.ru/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-plyusy-i-minusy/