Как организовать управляющую компанию жкх с нуля

Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

• Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
• Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
• В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

• зарегистрировать юрлицо;
• оформить лицензию управляющей компании;
• подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
• принять на работу специалистов;
• принять в управление МКД;
• заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

• в Жилищном кодексе;
• в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
• в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
• ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
• ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
• ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
• ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
• статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

• заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
• уставная документация;
• свидетельство о принятии на учет в ФНС;
• подтверждение о регистрации компании;
• сведения из ЕГРЮЛ;
• протокол собрания о формировании компании;
• учредительное соглашение управляющей организации;
• распоряжение о назначении руководителя;
• согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
• чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

• оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
• купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
• управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
• персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
• руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
• сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

• получить право управлять домом на конкурсе;
• договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

• официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
• выдержку из ЕГРЮЛ;
• выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
• финансовую документацию;
• сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
• свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

• задачи подписываемого соглашения;
• описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
• права и обязательства участников;
• стоимость услуг, предоставляемых компанией;
• способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
• периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Создание управляющей компании в сфере ЖКХ можно отнести к перспективному бизнесу. Но не у всех хватает смелости начать дело в этой нише из-за невысокой рентабельности и трудностей организационного характера. Как правильно открыть свою управляющую компанию с нуля? С чего начать? Как добиться эффективности? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Правовой статус управляющей компании

Отправной точкой для открытия УК с нуля является составление грамотного бизнес-плана. Для вас и ваших инвесторов должно быть понятно, за какой период можно вернуть вложенные деньги и выйти на доходность.

При создании управляющей компании нужно серьезно отнестись к выбору ее организационно-правовой формы. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) не несет ответственность перед кредиторами своим имуществом.

Такая форма считается более безопасной в отличие от акционерного общества (АО), поскольку последнее отвечает по долгам имуществом.

Можно выделить три основные категории управляющих компаний в сфере ЖКХ:

• Управляющие компании, выполняющие посреднические функции между жильцами и организациями, предоставляющими сервис по санитарно-техническому обслуживанию многоквартирных домов (МКД).
• Эксплуатационные – оказывают только эксплуатационные услуги.
• Гибридные – исполняют без посторонней помощи как управленческие функции, так и самостоятельно поддерживают надлежащее состояние жилфонда. Это более затратный тип организации на первоначальном этапе, так как помимо привлечения квалифицированного штата работников, придется приобрести оборудование, материалы, инструменты для обслуживания МКД.

Создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура

Это процесс можно разбить на следующие этапы:

1. Регистрация юридического лица или ИП, открытие счета, получение лицензии. Достаточно внести уставный капитал, который обеспечивается имуществом учредителей. Сумма взноса – не более 20 000 рублей.

2. Найти площадь под офис, лучшим вариантом будет помещение обслуживаемого фирмой дома. Приобрести необходимую оргтехнику, позаботиться о подсобках и бытовке для работников.

3. Подбор персонала. Помимо руководителя и бухгалтерии, важно найти специалиста по инженерным системам. Создать свою круглосуточную диспетчерскую службу.

4. Заключение договоров с жильцами, количество квартир законодатель не ограничивает.

Документы для открытия управляющей компании ЖКХ

Предоставляется стандартный набор документов:

• Уставная документация.
• Заявление о регистрации (форма №Р11001).
• Гарантийное письмо о месте приписки УК (юрилический адрес).

Документация с приложенным заявлением представляется в ИФНС. Через пять дней заявителю выдается свидетельство о регистрации, ИНН, ОГРН, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). В течение 7 дней заявитель уведомляет ИФНС об открытии расчетного счета.

Лицензирование УК в сфере ЖКХ

В связи с введением более строгих правовых норм в жилищное законодательство (закон ФЗ № 255 от 21 июля 2014 года о лицензировании УК) с 2014 года установлено обязательное лицензирование жилищно-коммунальных хозяйств. Выдачу разрешений производит Госжилнадзор. До 2018 года эти документы оформлялись бессрочно, но с начала текущего года срок лицензии ограничили пятью годами (закон ФЗ № 485 от 31.12. 2017 г.).

Помимо пакета документов для получения разрешения предоставляется аттестат о повышении квалификации директора, заверенный печатью Госжилнадзора, действующий 5 лет. Без соблюдения этих условий регистрация невозможна.

Права и обязанности управляющей компании

С 2016 года сведения о хозяйственно – финансовой деятельности управляющих организаций публикуются в системе ГИС ЖКХ. Если они отсутствуют, собственники пожаловаться в прокуратуру либо жилищную инспекцию.

Обязанности УК в сфере ЖКХ: содержание жилья, ремонт дома, оказание коммунальных услуг, вывоз мусора и ТБО.

Управляющая компания имеет право: требовать оплаты оказанных услуг; проверять раз в шесть месяцев достоверность показаний измерительных приборов; пользоваться другими правами, не противоречащими действующему законодательству.

Но обязанность предоставлять информацию владельцам квартир существует (постановление правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г.). Она может быть опубликована на портале www.reformaghh.

ru, на сайте местного органа власти либо на портале управляющей организации.

Новое в законодательстве в сфере УК

Закон ФЗ № 485 внес ряд важных изменений в жилищное законодательство, помимо изменения срока действия лицензии УК. Теперь каждая управляющая компания в сфере ЖКХ должна иметь свое оригинальное название.

В лицензировании откажут, если название уже «занято» зарегистрированной ранее УК. Если это обнаружилось после выдачи лицензии, у компании есть полгода на смену названия. Соответствующее предписание выдает жилищная инспекция.

В противном случае УК может лишиться лицензии (ч.5 ст. 198 Жилищного кодекса РФ).

В статье 161 Жилищного кодекса закреплена обязанность управляющей организации заключать договора на поставку ресурсов – электроэнергии, воды, отопления.

Кроме того, в законе закрепили юридический статус УК, которые временно исполняют возложенные на них управленческие и эксплуатационные обязанности.

Речь идет о временных компаниях, назначаемых на срок до года в случае, если у жильцов возникли разногласия при выборе управляющей компании.

С июля 2018 года действуют следующие правила:

• после принятия общим собранием жильцов решения по управлению их домом, они должны в течение 5 дней проинформировать об этом решении жилищную инспекцию;
• таким же способом необходимо уведомить инспекцию о том, что решили поменять способ управления МКД на иной;
• в этот же срок подается уведомление о регистрации нового ТСЖ или о прекращении его существования (ст. 110 ЖК РФ).

С 1 января 2018 года с жильцов снята обязанность размещения платежных квитанций в ГИС ЖКХ (ч.2 ст. 155 ЖК РФ).

В случае внесения управляющей компанией ошибочно рассчитанной оплаты за содержание жилых помещений, гражданин вправе потребовать выплаты штрафа в размере 50 процентов от того, что ему было ошибочно начислено.

Оплата штрафа рассчитывается за счет снижения размера платежа в следующих платежных квитанциях.

Рентабельность управляющей компании как бизнеса

Руководствуясь формулой расчета прибыли и рентабельности хозяйств, занимающихся обслуживанием жилфонда, приведенной в приказе Госстроя № 303, можно лишь теоретически выйти на примерные показатели. Учредители управляющих организаций утверждают, что их рентабельность составляет от 3 до 10 процентов.

Основные причины невысоких доходов: задолженность собственников квартир (взыскивать долги через суд долго и сложно) и отсутствие «свободного» фонда для частных УК (дома «разбираются» еще до сдачи специального созданными под жилфонд компаниями). Повышение рентабельность возможно за счет увеличения числа домов в управлении, установки энергосберегающих систем, сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы, привлечения новых партнеров-подрядчиков с адекватными ценами.

Рентабельность бизнеса: от чего зависит и как рассчитать

Источник: https://www.business.ru/article/956-kak-sozdat-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-sfere-jkh

Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

• Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

• предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
• партнерской площадки;
• привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-sozdat.html

Бизнес с нуля: как создать и открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Пошаговая инструкция

Если вы решили начать свой бизнес и выбрали направление ЖКХ, то следует знать особенности и нюансы этой деятельности.

Как организовать свою управляющую компанию (УК) и какой пакет документов потребуется собрать, рассмотрим подробно в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Законодательная база в сфере ЖКХ

• ВНИМАНИЕ: УК представляет собой организацию, основной деятельностью которой является управление многоквартирными домами (МКД).
• Деятельность управляющих компаний регламентирована следующими законодательными документами:
• Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Формы управления

Все УК различаются по форме управления. Выделяют три основных формы:

1. Управление самими собственниками (без привлечения сторонних лиц).
2. Управляющие компании, главная и единственная функция которых только управлять.
3. Эксплуатационное управление (обеспечение технического и санитарного состояния МКД на должном уровне, предоставление коммунальных услуг).

Обязанности организации

• Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
• Поддержание чистоты.
• Установка приборов учёта.
• Предоставление коммунальных услуг.
• Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
• Вывоз мусора.
• Проведение собраний, работа с жителями.
• Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
• Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
• Обеспечение пожарной безопасности.
• Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
• Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.

С чего начать?

Для создания новой компании потребуется следующее:

Что потребуется создать или открыть с нуля?

1. Необходимо позаботиться о размещении вашего офиса. Лучше всего его расположить в одном из домов, которые вы хотите взять на обслуживание.
2. Решение вопросов по оформлению офиса: покупка и установка оргтехники, проведение телефонной и диспетчерской линии, закупка расходных материалов и инвентаря.
3. Проведение агитационных бесед с жителями дома с целью произвести на них положительное впечатление. Необходимо зарекомендовать себя так, чтобы у жильцов не осталось сомнений по выбору именно вашей УК.
4. Подбор грамотных работников (главный инженер по дому, который компетентен по всем вопросам; другие специалисты с наличием соответствующих аттестатов).
5. Организация и открытие диспетчерской круглосуточной службы, специалисты которой должны иметь сменный график работы для оперативного реагирования любого поступившего звонка от собственников.
6. Решение вопроса по начальному капиталу. На данный момент он может составлять около 20 000 рублей и более.
7. Чёткая разработка политики компании. Утверждение работ и услуг, которые будут проводиться и предоставляться.

ВАЖНО: если у человека была ранее судимость за экономические преступления, или был наложен временный запрет на деятельность в ЖКХ, ему никогда не разрешат управлять МКД.

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:
   • заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
   • подбор и принятие квалифицированного персонала;
   • закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
   • составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).
5. Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.

Порядок оформления в госорганах

• Собираем необходимые документы (точный список лучше уточнить в органе администрации). Все документы должны быть подписаны одним или двумя учредителями. Если управляющая компания имеет только одного соучредителя, то её регистрируют с правовой формой ООО.
• Физическое лицо (бывший владелец помещения) должен оформить гарантийное письмо – разрешение, что помещение передано исполнительному органу. Также к письму необходимо приложить копию свидетельства права собственности или соглашение аренды.
• Составляем заявление на регистрацию и заверяем его в нотариальной конторе.
• Выбираем банк, с которым будем сотрудничать, и открываем там расчётный счёт. Затем переводим туда 1/2 суммы уставного капитала (50%). Далее в течении года следует перевести вторую часть.
• Выбираем юридический адрес, на который будет отправляться вся корреспонденция (заявки от жителей, письма от органов исполнительной власти).

Получение лицензии – процедура обязательная. Важным моментом является гражданство. Дать разрешение на управление многоквартирными домами могут только организации или физическому лицу, которые имеют гражданство Российской Федерации. Иностранные граждане не обладают такими правами.

СОВЕТ: Директор компании или руководитель в обязательном порядке должен пройти обучение и получить документ, свидетельствующий о квалификации.

Лицензия выдаётся на основании решения субъекта в Госжилнадзоре. Она не имеет срока годности – и это значительный плюс. Территориально документ действует только в регионе его получения. Во избежание мошеннических действий разрешение выдаётся только на один объект (одно разрешение на один МКД).

Кому может быть выдана лицензия?

1. У кандидата должна отсутствовать судимость.
2. Наличие квалифицированного аттестата.
3. Лицензия может быть выдана только юридическому лицу или ИП, которое зарегистрировано в РФ.
4. Лицензиат должен строго соблюдать установленные нормативы стандартов раскрытия информации, а также не нарушать законодательство РФ.

Лицензия может быть отозвана:

1. при невыполненном предписании, которое фиксировала жилищная инспекция;
2. директор был привлечён к административной ответственности 2 раза.

Смотрите видео о лицензировании УК ЖКХ:

Дополнительные требования

Также принимается решение о выборе формы управления и частоты проведения очных и заочных собраний.

Далее идёт утверждение всей технической документации. К соглашениям об управлении МКД прикладывается дополнительный документ(приложение), в котором прописывается:

Как организовать текущую деятельность?

Обязанности УК можно разделить на два типа:

• работа, связанная с эксплуатацией и проведению ремонтных домов;
• услуги, носящие организационный и управленческий характер.

Эксплуатация и ремонт:

1. вывоз мусора и других отходов;
2. поддерживать рабочее состояние всех коммуникаций и сетей внутри МКД;
3. осуществление ремонтных работ;
4. обеспечивать пожарную безопасность жителей МКД;
5. подготовка МКД к сезонным периодам (зима, весна);
6. благоустройство территории, которая находится рядом с домом (полоть землю, сажать деревья, цветы и кустарники);
7. устранение появившихся аварий МКД и их последствий;
8. поддерживать чистоту в подъездах (уборка согласно установленному графику и санитарная обработка);
9. устанавливать, заменять общедомовые приборы учёта;
10. регулярный осмотр имущества на выявление поломок и повреждений.

Организационные и управленческие услуги:

• своевременное оповещение жителей МКД о смене тарифов;
• контроль оплаты предоставляемых услуг;
• сбор и хранение всей документации МКД;
• проведение собраний, предоставление отчётов о работе;
• учёт жителей дома;
• выявление должников по коммунальным платежам.

Как оформить соглашение?

Необходимо заключить соглашение с каждым собственником квартиры (статья 162 ЖК РФ). Такое соглашение является основанием для начала отношений и взаимных обязательств между УК и собственником (в том числе и по оплате – статья 155 ЖК РФ).

ВНИМАНИЕ: заключение соглашения является обязательным.

Бывают случаи, когда договоры по каким-либо причинам не подписаны. В такой ситуации жильцы склонны думать, что у них нет никаких обязательств (поскольку они не подписывали договор). Однако, это мнение ошибочное. Фактически договорные отношения существуют, поскольку коммунальные услуги УК предоставляла.

Если кто-то, таким образом, захочет уйти от оплаты, то ничего не получится. У жильцов есть полномочия осуществлять контроль за качеством предоставленных услуг, а также требовать снижение цен (если стоимость не соответствует качеству).

Собственники имеют полное право контролировать:

1. Должное исполнение обязанностей управляющей компанией.
2. В полной ли мере выполняются должные работы.
3. Качество оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
4. Своевременность оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
5. ФЗ №237 от 27 июля 2010 года чётко регламентирует, что УК обязаны обеспечивать жителям МКД свободный доступ к сведениям, связанным:
   • финансово-хозяйственным состоянием;
   • выполнением работ ремонту и содержанию общедомового имущества;
   • формированием стоимости за коммунальные услуги;
   • порядком предоставления услуг.

Смотрите видео об обязанностях УК ЖКХ перед собственниками жилья согласно договору:

Обязательные правила при заключении договоров

Важным моментом является информация о сроке соглашения. Срок действия находится в диапазоне от 1-5 лет. Предметом договора является обслуживание, предоставление коммунальных услуг и проведение ремонтных работ управляющей компанией.

Взаимодействуют в соглашении две стороны: владелец (представитель ТСЖ, товарищество собственников МКД) и управляющая компания.

Расторгнуть данное соглашение возможно только по соглашению обеих сторон, либо в судебном порядке (статья 162 ЖК РФ). Эта же статья регламентирует, что жители имеют право расторгнуть отношения с УК по собственной инициативе. Это может быть в случае невыполнения управляющей компании своих обязанностей.

1. Если управляющая компания внесла по собственной инициативе в соглашение какие-либо изменения, не согласовав с собственниками МКД, то жильцы вполне могут считать такой договор недействительным.
2. СОВЕТ: Оспорить такой момент можно, начав с претензионного порядка, а затем (если реакции не было) в судебном порядке.
3. При выявленном некачественном выполнении обязательств (проведение ремонтных работ и оказание услуг) управляющей компанией, собственники имеют право требовать снижение тарифов по оплате за квартиру, а также отчётность по тратам денежных средств, которые они регулярно вносят.

Подводя итоги, можно сказать, что открытие управляющей компании – это очень сложная и ответственная процедура, которая требует особого внимания, подхода, и соблюдения всех правил и нормативов законодательства. Нужно помнить, что для осуществления деятельности нужна соответствующая лицензия. При отсутствии лицензии вам никто не даст полномочия на управление МКД.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/kak-upravlyat/kak-sozdat.html