Как продать тсж клиенту

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

• инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
• транспортную доступность относительно центра города,
• технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

• Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.
• Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.
• Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

1. Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.
2. Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

• При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.
• Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.
• Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.
• Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

• одна на сумму, указанную в договоре,
• вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

Как продать квартиру: подробная инструкция

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Сопровождение ТСЖ

Автор идеи: oleg_xxl

Речь идет о консультационном центре, специализирующемся на сопровождении ТСЖ (товарищества собственников жилья).

У каждого созданного (или еще нет) ТСЖ есть ряд тихо бурлящих проблем внутри каждого дома, как в отдельной кастрюле. Пена крышки на этих кастрюлях редко поднимает, поэтому мы, как правило, и не слышим, что там происходит.

В новых домах, конечно, такого нет. Их обслуживает контора, построившая их. Там и консьержки в парадных, и цветы на лестничных площадках в вазонах, и отсутствие графити и фекалий в лифтах. Человек, приобретающий в таком доме квартиру, наряду с оформлением документов на недвижимость подписывает вступление в ТСЖ, которое, в свою очередь, отдано в свою же управляющую компанию.

Иначе же все обстоит с преимущественным большинством квартирных домов в стране…. — кардинальная противоположность. Загнать их в нормальное русло нашим законодателям, скорректировавшим ЖК РФ, не удалось. Все мы прекрасно понимаем, что хромое на все конечности ЖКХ страны, отягощенное различными патологиями за несколько десятилетий, в порядок привести довольно сложно.

Тут противоречий и воюющих сторон хватает: жильцы друг с другом, жильцы и председатель ТСЖ, правление и председатель ТСЖ, ТСЖ и УК (управляющие компании), ТСЖ и прочие хрен знает кто. Проблем хватает.

А ну? Попробуй все это вырулить! Ладно, если бы все решалось по старинке по понятиям… а тут? Нужно, чтобы все было должным образом оформлено, учтено, спланировано и при всем при этом не шло в разрез с ЖК, ГК, НК и ЗК РФ.

Как правило, возмутителями спокойствия каждого дома выступают жильцы, считающие, что за такую квартплату можно жить комфортней, и борятся либо с формальным ТСЖ, созданным каким-нить ДЭЗом, ЖЕКом и т.д.

, либо с ними напрямую, в случае если дом был им отдан на обслуживание по-тихому и изменились только реквизиты получателей в квитанциях. Что в итоге получает потребитель? Обслуживание дома с сомнительным качеством и зачастую с формальным подходом.

Как правило, самое четко работающее подразделение таких коммунальщиков — это то, что занимается начислением, печатью и доставкой квитанций на оплату.

Люди, оплачивающие эти квитанции и желающие жить лучше (в отличие от серого большинства) — это люди занятые. Они деньги зарабатывают, знают им цену и хотят получать качественный продукт за умеренную цену.

С удовольствием они бы отжали на себя управление домом, рулили бы всеми вопросами, оформляли все необходимые документы, изучив при этом данную сферу досконально, но — они заняты. Нехватка времени — для каждого проблема насущная, планов всегда больше, чем временных возможностей на их реализацию.

Вот если бы какая-нибудь специализированная фирма взяла бы эту работу председателя ЖКХ на себя.

Фирма опытная, с набитой рукой в этих вопросах, располагающая рядом отработанных алгоритмов работы по многим вопросам, имеющая опыт ведения судебных процессов, имеющая теплые, почти семейные:), отношения со всеми коммунальными (в т.ч.) службами города и пр.

Решит вопросы с выделением средств для ТСЖ из фонда содействия ЖКХ, крупные ремонты, будет контролировать поступление квартлат и управлять счетом и средствами, привлекать подрядные организации для работ по ремонту и благоустройству, организует доход от предпринимательской деятельности ТСЖ (размещение на домах рекламы и различных передатчиков связи, сдачи в аренду помещений и подвалов, организации платной стоянки на территории закрепленной за домом и т.д.).

Председатель и правление будут только отслеживать ее работу, подписывать все документы по заранее оговоренному движению дел. Такая схема будет гораздо выгоднее, чем работать с УК (управляющей компанией), важным параметром является прозрачность и непосредственное управление.

Сейчас примерно по такому сценарию работают бухгалтерские фирмы, берущие на обслуживание ИП и небольшие ООО, которым невыгодно держать собственного бухгалтера.

Руководитель, как правило, принимает решение, уже подготовленное ими, а их задача просто сводить одно с другим, вовремя сдавать отчеты и отслеживать последние постановления, решения и письма, законодательно регламентирующие их работу.

Оплата такой фирме за ее работу для ТСЖ не будет непосильной ношей. Выгод будет очевидно больше.

Возможно, кто-то скажет, что это и так получается практически управляющая компания — в некотором роде да, НО в другом формате и свободно трансформируемая.

Опять же бизнес не домашний и требующий многого от его организатора, но зато не нужно начального капитала, что есть барьер для многих подбирающих себе занятие и сферу своей занятости.

Источник: https://homebusiness.ru/soprovozhdenie-tszh/

Профессиональные секреты. Каким образом риелторы обходят закон при продаже недвижимости?

Как продать квартиру и не платить налог, оформить ипотеку, не имея первоначального взноса, и что делать, если перепланировка не узаконена в БТИ? Как показывает практика, у специалистов по недвижимости есть ответы на все эти вопросы. Риелторы предпочитают называть их «лазейкой в законе».

Недофинансирование

Платить или не платить налог? Большинство собственников, владеющих объектами недвижимости менее трех лет, при продаже квартир или домов даже не задумываются: однозначно не платить. Тем более что и способы ухода от налогов придуманы давно и успешно практикуются. Риелторы используют схему, с помощью которой закон, на первый взгляд, и не нарушается.

«Таким клиентам мы предлагаем в договоре купли-продажи на продаваемый объект указывать ту цену, по которой он был когда-то куплен, а на разницу с реальной стоимостью продавцы и покупатели оформляют дополнительное соглашение, — раскрыли нам секрет в одном из агентств недвижимости Ижевска. — При этом регистрируется только основной договор купли-продажи, так что официально и по документам продавец не получил никакой прибыли, а значит, и облагать налогом нечего».

С недавних пор банки пошли навстречу участникам такой сделки, и, как бы нереально это ни казалось, при этой схеме можно даже оформить ипотеку и получить нужную сумму кредита.

Схема проста: в кредитном договоре финансовая организация прописывает «недофинансирование», к примеру, нужную для покупки квартиры сумму делит на две части, одна из которых, согласно договору, идет непосредственно на покупку квартиры, другая — на «другие, неотделимые от улучшения жилищных условий нужды», попросту — на ремонт.

Правда, здесь таится опасность для покупателя: если сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной, продавцы могут вернуть только заниженную стоимость объекта недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи. Полную стоимость покупатели вправе требовать через суд на основании подписанного обеими сторонами дополнительного соглашения.

Завышение цены объекта

Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику необходимо иметь первоначальный взнос. В различных банках, в зависимости от программы, он составляет 15-20% от суммы покупаемого жилья. Нередко потенциальные заемщики такими средствами не располагают, но и здесь риелторы нашли выход, и спасительные пункты снова прописываются в договоре купли-продажи.

«Если у клиента нет денег на первоначальный взнос, то мы применяем так называемое завышение стоимости, например, квартиры на сумму требуемого первоначального взноса, — рассказала риелтор Наталья.

— То есть объект якобы продается за гораздо большую сумму, чем в действительности, а сумма кредита равна реальной стоимости объекта.

Один из необходимых для получения ипотеки документов — оценочный отчет — тоже не препятствие, так как почти у каждого риелтора есть знакомый оценщик, готовый оценить недвижимость в необходимую для сделки сумму».

Неузаконенная перепланировка

Объединенные кухня с гостиной, утепленные лоджии, три комнаты вместо двух — всевозможными вариантами перепланировок сегодня уже никого не удивишь.

Причем корректировки в технический паспорт об изменениях в квартире вносит только один из пяти собственников, так как оформление перепланировки через БТИ — процедура долгая и дорогая, а специалисты рынка недвижимости знают, как продать такую квартиру.

Собственно, неузаконенная перепланировка может стать проблемой только в том случае, если покупатели — с ипотекой. Камень преткновения — снова оценочный отчет, в котором оценщик обязан предоставить технический план, фотографии квартиры и сделать пометку, если одно другому не соответствует.

Некоторые банки перестали обращать внимание на такие несущественные перепланировки, как раздельные-совмещенные санузлы, ликвидированные встроенные шкафы и темные комнаты, арки вместо дверных проемов.

«Когда мы принимаем заказ на оценку квартиры, мы всегда спрашиваем, для какого банка требуется оценка и производилась ли в квартире перепланировка, — рассказал специалист оценочной компании Григорий.

— Не буду кривить душой и говорить, что нет, мы не беремся оценивать перепланированные квартиры, скажу только, что если, на наш взгляд, изменения стен не влекут за собой возможных катастрофических последствий, то, конечно же, почему бы не помочь клиенту приобрести такую квартиру и самим при этом заработать.

Чаще всего мы просто фотографируем перепланированную комнату в другом месте — там, где она точно такая же, какой была до изменений».

Шансы на то, что подделка фотографий может когда-либо вскрыться, ничтожно малы. Но покупатели такой квартиры, даже если это уже не вторые и не третьи владельцы после перепланировки, могут остаться без жилья: сделка будет признана недействительной, когда факт обмана банка станет очевиден надзорным органам.

Источник: https://xn——llcfqrdmdwk.xn--p1ai/eto-interesno/professionalnye-sekrety-kakim-obrazom-rieltory-obkhodyat-zakon-pri-prodazhe-nedvizhimosti

Список документов от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2019 году

Статья обновлена: 7 января 2019 г.

Здравствуйте, посетители Проживём.com. Мне доверили вести статьи для собственников квартир на тему продажи, а точнее какие документы для это потребуются в 2019 году.

Я не стала здесь перечислять все документы, а создала несколько страниц по вариантам. Я выделила именно эти варианты, потому что они часто встречаются в комментариях у посетителей сайта и у моих клиентов.

Лучше ознакомьтесь со всеми вариантами, мало ли какие покупатели попадутся.

На страницах по ссылкам я стараюсь держать список документов в актуальном состоянии и обновлять, если меняются какие-либо законы или правила регистрации сделок. Также есть инструкции как и где его можно получить тот или иной документ.

Вариант №1 — когда квартиру покупают полностью за наличные (без ипотеки, субсидий и прочего)

В этом варианте обычно нужно меньше всего документов. Перечень перечислен по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html.

Вариант №2 — когда покупатели с ипотекой

Здесь уже покупателям/банку потребуются дополнительные документы для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Список перечислен в этой статье — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Это вариант, когда покупатели только с материнским капиталом без ипотеки — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupateli-s-materinskim-kapitalom.html

Вариант №4 — когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой

В этом варианте нужны понадобятся дополнительные документы не только для Пенсионного Фонда, но и для банка. Список по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-matkapitalom-i-ipotekoj

Вариант №5 — когда в собственниках продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети

Если в квартире есть несовершеннолетние собственники (имеют доли), то для продажи такой квартиры нужно разрешение органов опеки и попечительства, чтобы провести сделку купли-продажи. Весь перечень узнайте по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik. Неважно сколько несовершеннолетних собственников, один или несколько — документы те же. Также по ссылке мы вставили дополнительные документы, если покупатели окажутся с ипотекой, с маткапиталом или все вместе.

Если же несовершеннолетний ребенок не имеет в собственности долю, а всего лишь прописан в квартире, то разрешения органов опеки не нужно.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi.html

Как продавать IT-услуги клиентам, которые не разбираются в технологиях

За каждым клиентом закреплён отдельный менеджер, и бывает так, что они часто созваниваются на протяжении двух-трёх недель, а контракт не подписывается. Клиент никак не может понять, что ему нужно, менеджер теряет интерес и начинает позванивать редко и для галочки.

В этот момент мы меняем менеджера, и иногда уже на следующий день клиент соглашается заключить договор. Когда мы стали применять такую технику, выручка увеличилась в полтора раза — только за счёт клиентов, которых до этого мы считали «дохленькими».

Дело не в том, что один менеджер хороший, а другой — плохой. Просто у каждого менеджера есть тактика общения, которая может сработать с одним клиентом и не сработать с другим. Угадать совместимость менеджера и клиента невозможно, и все новые клиенты просто распределяются между менеджерами поровну — без учёта психологических особенностей.

Чуть больше года назад, когда мы начинали бизнес, среди клиентов было много мужчин в возрасте — классических управдомов из советского кино. Сейчас многие из них уходят: не выдерживают прихода цифровой эпохи — и передают дело детям.

Ещё одно парадоксальное наблюдение: с женщинами эффективнее общаться, жёстко аргументируя сделку юридическими и техническими терминами, а с мужчинами, наоборот, лучше разговаривать ласково. Например, когда клиент-мужчина вовремя не платит, наши женщины упрашивают: «Пожалуйста, у меня из-за вас план стоит». Это работает. В ответ обычно звучит: «Не расстраивайтесь так, я всё оплачу».

Когда мы создавали договор, у нас в штате не было юриста. Мы думали, что эта версия всё равно просуществует лишь до того момента, когда первый же клиент покажет её своему юристу. Нам казалось, что работа в сфере ЖКХ накладывает большую ответственность и судебные иски от жильцов — нередкий случай.

В общем, мы надеялись, что юристы клиентов отредактируют наш договор и тогда у нас будет выверенный шаблон, которым мы и будем пользоваться. Но этого так и не произошло. И вообще, оказалось, что юридические отделы есть только у самых крупных управляющих компаний.

Для нас было открытием, что клиенты не очень подкованы не только в IT, но и в правовых нюансах. Мы научились извлекать из этого пользу.

У нас появились свои юристы, мы фиксируем все изменения в законодательстве за два-три месяца до того, как они вступят в силу, рассказываем о них управдомам и предлагаем решение. Клиент говорит: «А мы и не знали.

Сделайте, пожалуйста, всё сами!» Есть люди, которым проще заплатить, чем самим в чём-то разобраться.

Источник: https://secretmag.ru/business/methods/kak-prodavat-it-uslugi-klientam-kotorye-ne-razbirayutsya-v-tehnologiyah.htm

Покупка квартиры в ТСЖ: в средствах ограничена, поэтому подбирала дешевый самострой

828 юристов сейчас на сайте

Добрый день

Запланировала купить квартиру. В средствах ограничена, поэтому подбирала дешевый «самострой». Нашла подходящую квартиру. Проконсультируйте пожалуйста, какие риски я несу покупая долю в многоквартирном доме? Может ли дом пойти под снос?

Вложила скан свидетельства и решение суда по квартире

СвидетельсСвидетельство_1.jpegтво_1.jpegСвидетельсСвидетельство_2.jpegтво_2.jpegРешение_Решение_стр1.jpegстр1.jpegРешение_поРешение_посл_стр.jpegсл_стр.jpeg Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Здравствуйте. А почему Вы решили что дом должен пойти под снос?

Свидетельство о праве собственности законное, решение суда есть. Судя по тому, что есть свидетельство, оно вступило в силу и не было оспорено. Правда непонятна суть спора из 2-х листов.

Пока рисков не видно. Выложите остальные листы решения суда. 

• Здравствуйте.
• Изучив Ваши документы, можно отметить:
• 1) Вы покупаете объект недвижимости: квартира (обратите внимание на раздел: объект)
• 2) долю в праве собственности на общее имущество, Вы приобретаете в любом случае

Жилищный Кодекс РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Может ли дом пойти под снос?

Александра

1. Если при подачи искового заявления в суд о признании права собственности на квартиру, собственниками были предоставлены все необходимые экспертизы, позволяющие признать дом многоквартирным, то оснований для сноса данного объекта недвижимости НЕТ.
2. С уважением,
3. юрист
4. Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте.

При имеющихся у Вас документах риск может быть только в том, что дом не будет принят в эксплуатацию. Застройщик может начать вымогать деньги на подведение техусловий, экспертизу о соответствии строения строительным нормам и прочее.

Негатив заключается в том, что без подключенных техусловий в доме жить нельзя, техусловия не подключат, пока не признают дом безопасным для проживания и соответствующим СНиП, застройщик просто заявит, что его дело построить дом, а остальное его не волнует, если хотите заселиться, он готов устроить принятие дома в эксплуатацию, но для этого нужны деньги.

Вот такая примерно картина.

Источник: https://pravoved.ru/question/446724/

Способы эффективного торга для продавца жилья | О недвижимости с душой

Сегодня на Habrealty.ru!

как торговаться при продаже квартиры — основные правила торга при продаже недвижимости собственником.

Ни разу не слышал от тех, кто хочет продать квартиру, что не надо продать подороже:)

А если это был ещё обмен на другую недвижимость, то и купить подешевле… и это нормально. Данное желание касается всех и каждого и не только на рынке недвижимости.

Статья в помощь, кто продает самостоятельно Как продать недвижимость самому

• А также пригодиться и тем, кто уже знает, как торговаться при покупке квартиры — для расширения кругозора, да и знание лишним не бывает:)
• Чаще всего объявления в Интернет публикуют продавцы квартир, чем покупатели и при публикации можно встретить ряд недальновидных приемов составления объявлений.
• Например, в объявлении зачастую указывают «срочно» или «торг» (хотя на заре работы сам делал так, каюсь:), либо ставят цену, как в магазинах бросовых товаров с девятками на конце.
• Право, при стоимости квартиры от нескольких до десятком миллионов рублей, такие «фишки» могут только вызвать недоумение.
• Продавцы, пользуясь находчивостью думают, что преуспевают, применяя подобные приемы, однако не учитывают некоторые правила, о которых я сейчас расскажу.
• А покупатели, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, умело пользуются незнанием незадачливых продавцов, как торговаться при продаже квартиры.

Эмоции или как торговаться при продаже квартиры

Есть некоторые правила торга, которые учитывают что, если при публикации объявления продавец указывает «Торг» или «торг при осмотре», то в данный момент:

• собственник не уверен в цене квартиры;
• собственнику надоело продавать и он демпингует;
• собственник ищет «своего» покупателя, который должен купить выше, чем средняя цена за подобные квартиры на рынке недвижимости.

Данный способ составления и публикации объявлений показывает Вашу неуверенность в цене. Вам ещё не позвонили, а Вы уже наперед сообщаете, что готовы на уступки.

Одни подумают. что вы представляетесь добрым и милым человеком, готовым идти на уступки и несколько раз (один раз при публикации объявления. второй при осмотре квратиры).

У других вызовете негативные эмоции, т.к. мало кто хочет быть «своим» покупателем, со всеми вытекающими. Тогда смысл такой рекламы?

Ответ на вопрос, как собственник сам может продать квартиру без риэлтора

Покупателя, который знает, как торговаться при покупке квартиры, такое поведение продавца до показа квартиры, уже наводит на мысль о том, что можно требовать ещё большее понижение цены.

Либо выставляется объект с какими-то скрытыми изъянами, либо собственник очень торопится. После таких подозрений становится труднее договориться и еще труднее держать цену.

Тогда как вести торг? Как торговаться при продаже квартиры?! С умом! Я так вообще торгуюсь всегда и везде:)

Правила торга при продаже недвижимости

Как торговаться при продаже квартиры, если не знать правил? Да никак! Если только вы не хотите, чтобы торг закончился для вас провалом!

Итак, для того чтобы не наводить лишние подозрения и продать квартиру по максимальной рыночной цене, необходимо:

1. Не намекать на торг в ваших объявлениях. Если решили продать за 1 млн., то не пишите 1150 тыс.(торг), указывайте 1050;
2. Не делайте уступок до просмотра.  Зачастую (почти всегда) покупатели уже по телефону сбивают цену, торгуются не видя объекта. Поэтому пригласите их на просмотр, после которого пусть они озвучат свое предложение по цене;
3. Будьте готовы к тому, что на вас будут давить. Всё рассказанное вами может быть использовано против вас. Случайно оброненные фразы в разговоре при описании объекта, могут послужить основанием для сбивания цены покупателем. В любом случае дайте понять, что цена учитывает все недостатки;
4. Уступайте только тогда, когда покупатель тоже идет на встречу. Можете договориться о небольшой скидке, если после продажи вам дадут достаточное время, чтобы освободить квартиру или не уступайте по цене, но в этом случае покупатель после сделки должен зайти в уже свободную квартиру и т.д.

1. Все эти правила работают в том случае, если цена на продаваемую вами квартиру рыночная, либо завышена до 5% от рыночной.
2. В настоящий момент ставить завышенную цену на квартиру мягко говоря неразумно, если, конечно, желание продать недвижимость реально есть, а не просто захотелось чьего-то внимания:)
3. На этом о том, как торговаться при продаже квартиры, на сегодня все.
4. Знайте, что при торге, особенно с покупателями, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, можно получать даже удовольствие от общения:)

Куда подать объявление для быстрой продажи Где опубликовать объявление

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-torgovatsya-pri-prodazhe-kvartiryi.html