Кто должен ремонтировать придомовую территорию многоквартирного дома

Под придомовой территорией следует понимать земельный участок на котором расположен жилой многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Границы земельного участка относящегося к придомовой территории определяются на основании данных государственного кадастрового учета.

К работам по содержанию придомовой территории относятся регулярная уборка мусора, очистка урн, чистка снега, посыпание обледенелых дорожек песком зимой, уход за газонами и иными зелеными насаждениями и др.

Но всегда ли взимание платы за содержание придомовой территории обосновано и законно? Практика показывает – в большинстве случаев нет. Взимание такой платы с собственников помещений возможно только в случае, если придомовая территория входит в состав общего имущества многоквартирного дома. В противном случае, действия по начислению платы противоречат нормам действующего законодательства РФ.

Основным нормативно-правовым документом, регулирующим деятельность управляющих компаний, является Жилищный Кодекс РФ.

Согласно ч.2, ст.162, ЖК РФ

по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме

  • Данная норма определяет предмет договора управления — производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
  • По своей правовой природе, договор управления является договором возмездного оказания услуг, где собственники многоквартирного дома (заказчик), поручают управляющей компании (исполнителю) за плату выполнять работы и оказывать услуги по содержанию принадлежащего таким собственникам общего имущества.
  • По общему правилу, действия по осуществлению прав требования и исполнения обязанностей, образующих состав обязательства, совершаются сторонами договора, и каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны.

Исполнение обязательств в адрес третьего лица, без соответствующего соглашения сторон договора недопустимо.

Соответственно и условий, согласно которым у собственников возникает обязанность оплаты услуг, получателем которых является иной субъект, договор управления многоквартирным домом содержать не может.

Частью 3 указанной статьи установлены иные существенные условия договора управления, одним из которых является указание состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Определение состава общего имущества в многоквартирном доме должно соответствовать Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.

Пункт 3 Правил указывает, что

при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

А в случае расхождения сведений о составе общего имущества пунктом 4 Правил устанавливается приоритет сведений, содержащихся в Реестре.

В соответствии с ч.5, ст.16 ФЗ № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме

Из содержания данной нормы следует, что в случае если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственником земли под многоквартирным домом является субъект, соответствующего административно – территориального образования. Соответственно и право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента его постановки на государственный кадастровый учет.

Аналогичной позиции придерживается ВС РФ. Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» установлено что,

при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует исходить из того, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ В частности, в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Также, в соответствии с пп. в), п.15 Правил, утвержденных Постановлением Правительства № 491 в состав услуг и работ, не входят:

уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков

Согласно ч.1, ст.39 ЖК РФ

собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 210 ГК РФ

собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором

Данные положения устанавливают, обязанность для собственников содержания имущества, принадлежащего именно собственникам.

Читайте также:  Кто подписывает акт выполненных работ в тсж

Также законодательство не допускает возможности взимания с граждан платы за услугу им не оказанную. В соответствии со ст.781 ГК РФ, ст.37 ФЗ № 2300 -1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги.

В нашем случае, услуги не оказывались собственникам помещений, они были оказаны иным лицам, являющимся собственниками имущества, в отношении которого производились работы по его содержанию. Соответственно у собственников не возникает обязанности оплачивать данные услуги.

В отсутствие правовых оснований, возложение на собственников помещений МКД обязанности содержания имущества, принадлежащего иному субъекту, незаконно. Начисление платы за не оказанные услуги является недопустимым и необоснованным, данные суммы начисленных платежей подлежат возврату и исключению из платежных документов.

На практике, установить законность взимания платы за содержание прилегающего земельного участка довольно просто, для этого необходимо:

1. подать письменный запрос в управляющую организацию, с требованием предоставления следующей информации:

  • какова площадь прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, в отношении которого проводятся работы по его содержанию;
  • какова стоимость таких работ из расчета руб./1кв.метр жилья.

2. получить в МФЦ выписку из кадастрового паспорта земельного участка многоквартирного дома, где будет указана площадь участка, а также его собственник.

Далее смотрим, какова согласно выписке площадь участка и в строке «правообладатель», кто является ее собственником. Важно: земельный участок включает в себя и площадь, находящуюся под многоквартирным домом, и ее необходимо вычесть из площади указанной в выписке, поскольку ни каких работ по ее содержанию управляющей организацией не проводится.

Если в строке «правообладатель» содержится запись «общая долевая собственность» — участок принадлежит собственникам квартир.

В случае, если такая запись отсутствует – участок не принадлежит собственникам, соответственно и взимание платы за его содержание незаконно.

Если придомовой участок принадлежит собственникам, но его площадь меньше той за содержание которой управляющая организация взимает плату, начисление платы за излишнюю, не принадлежащую собственникам площадь, также незаконно.

В том случае, если выявилось, что участок не принадлежит собственникам, либо завышена площадь, в отношении которой проводятся работы по ее содержанию, необходимо направить в адрес управляющей организации претензию со следующими требованиями:

  • возместить незаконно полученные денежные средства за содержание прилегающей к дому за три года, предшествующие дате принятия настоящего требования.
  • привести в выставляемых собственникам платежных документах размер платы за содержание придомовой территории в соответствие с данными государственного кадастрового учета.

В случае отказа, направляется соответствующая жалоба в Управление Государственного жилищного надзора.

Поддубный Сергей Николаевич

15.08.2018 09:40

Источник: https://ConsJurist.ru/content/2094

О придомовой территории многоквартирных домов

Рядом с любым многоквартирным домом находится определенная территория, которая находится в общей собственности всех жильцов, которые могут пользоваться ей по своему усмотрению в соответствии с коллективным решением.

и благоустройство данных участков осуществляется за счет средств владельцев квартир, которые должны выделять деньги пропорционально размерам своих жилищ.

Что это такое?

Придомовая территория многоквартирного дома – земельный участок, примыкающий к зданию, с четко обозначенными границами.

Он должен быть озеленен и благоустроен, а также обеспечивать жильцам возможность реализации права на существование в благоприятной среде. Также придомовая территория должна быть зарегистрирована надлежащим образом в органах госрегистрации недвижимости.

Что входит?

Согласно действующим нормам законодательства собственники жилья многоквартирных домов имеют в своем распоряжении некую коллективную собственность.

В эту категорию входят:

  • подъезды;
  • чердачные и подвальные помещения;
  • земельный участок, который находится в непосредственной близости с домом и закреплен за этим зданием решением городского муниципалитета.

Чтобы выяснить, что считается придомовой территорией, необходимо обратиться к нормам 36-й статьи ЖК РФ.

В ней прописано, что в данную категорию входят:

  • пешеходные дорожки, тротуары и мостовые;
  • области озеленения;
  • гаражи и паркинги;
  • аварийные и сквозные проезды;
  • спортивные площадки;
  • игровые комплексы для детей;
  • распределительные, трансформаторные и тепловые будки и пункты.

Все эти зоны необходимы для обеспечения комфортной жизни собственников недвижимости и располагаются в границах территории, относящейся к зданию.

Законодательство четко определяет правила эксплуатации данных земельных участков и объектов, на них расположенных.

Закон

Ключевыми нормативными актами, регламентирующими вопросы, связанные с придомовой территорией, являются:

  • Жилищный Кодекс, устанавливающий, какие объекты относятся к придомовым участкам.
  • СНиП, устанавливающий нормативы, касающиеся расположения объектов на данном участке.
  • Гражданский и Земельный кодексы, положения которых регламентируют нюансы прав собственности на недвижимое имущество.
  • КоАП, в 7-й статье которого прописана ответственность, предусмотренная за нарушения обязательств по поддержанию придомового участка в надлежащем состоянии.

Кому принадлежит?

Придомовую территорию многоквартирного дома 2019 закон относит к общей собственности лиц, владеющих в данном здании квартирами.

Так, в 16-й статье ФЗ по ЖК №189 указано, что территория, окружающая возведенный на участке многоквартирный дом, вместе со всеми объектами и конструкциями на ней расположенным, считается коллективным долевым имуществом собственников жилья, прошедшего приватизацию.

Если подобная благоустроенная зона не была создана до введения в действие ЖК, то у всех граждан, являющихся собственниками жилья в данном доме, есть право обратиться с заявлением, содержащем просьбу о выделении такой территории, к органам общегосударственной или региональной власти.

Оформление в коллективное имущество

Для полноценного использования придомовой территории жильцами дома необходимо, чтобы она имела четко обозначенные границы и была надлежащим образом оформлена.

Делается это в несколько последовательных этапов:

  • Первый из которых предусматривает коллективное собрание с проведением совещания, назначением доверенного лица и принятием по итогам встречи специального.
  • На втором этапе доверенное лицо отправляется в орган госадминистрации или управление регионального надзора с заявлением о создании придомовой территории. После проведения землеустроительных процедур уполномоченным органом утверждается проект границ участка.
  • Третий этап предусматривает непосредственную разметку территории. Этим занимается департамент администрации либо аппарат регионального управления, в зоне ответственности которого располагается многоэтажка. Территориальным департаментом земельных ресурсов осуществляется разработка заключения о бесплатном выделении участка в коллективную долевую собственность.
Читайте также:  Стоимость коммунальных услуг в новосибирске в 2019 году

С того момента, как запись о прилегающей к дому земельной территории внесена в государственный кадастр, этот земельный участок вместе со всеми объектами, входящими в структуру данного здания, переходят в коллективную долевую собственность собственников жилья.

Придомовая территория многоквартирного дома

Придание придомовому участку земли особого статуса необходимо для реализации следующих функций:

  • формирования территориальной структуры, то есть разделение на функциональные зоны, благодаря которому жильцы дома могут реализовать свои потребности, гарантированные законодательством;
  • контроля со стороны владельцев жилья того, чтобы земля эксплуатировалась согласно ее целевому назначению;
  • реализации обязанности граждан, проживающих в доме, относительно совместного содержания придомового участка в надлежащем состоянии.

Ответственность за содержание придомовой территории в надлежащем состоянии полностью лежит на собственниках недвижимости, которые должны контролировать следующие моменты:

  • уборка участка, в том числе от снега;
  • обустройство участков для отдыха и игр детей;
  • сооружение ограждений с обязательным учетом интересов жителей близлежащих зданий;
  • обустройство площадок для сбора и последующего вывоза мусора;
  • обустройство мест парковки;
  • посадка растительности и последующий уход за ней;
  • возведение необходимых для комфортной жизни строений и их плановый ремонт.

Благоустройство

В соответствии с нормами законодательства расходы, связанные с озеленением придомового участка, ложатся на плечи жильцов этого дома. Часто люди занимаются этим добровольно, не тратя дополнительные средства на оплату труда наемных рабочих.

За муниципальный счет производится исключительно санитарная очистка территории и спил находящихся в аварийном состоянии деревьев.

Уборка

В правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда четко прописано, кто должен убирать придомовую территорию.

В частности, уборка площадки и проезда между многоэтажными зданиями находится в сфере ответственности управляющей компании, тогда как очисткой дороги в квартале должно заниматься специализированное предприятие.

Правила парковки

При организации парковочной зоны возле многоэтажного дома необходимо обязательное соблюдение всех требований безопасности и санитарных норм. В частности, она должна располагаться на расстоянии по крайней мере 10 метров от стен дома.

Доступ посторонних автомобилей на придомовую территорию может быть ограничен по решению общего собрания жильцов.

Однако это не может касаться транспорта аварийных и экстренных служб, которые должны иметь свободный доступ к территории, когда в этом возникает необходимость.

Установка шлагбаума

Закон допускает возможность установки шлагбаума при въезде на придомовую территорию при соблюдении таких условий:

  • сохраняется беспрепятственный доступ на территорию для служащих пожарной охраны и работников скорой помощи, а также работников предприятий, осуществляющих обслуживание инженерных коммуникаций;
  • не создаются неудобства жителям соседних домов;
  • регулировка въезда/выезда осуществляется постоянно, независимо от времени суток.

Перед установкой шлагбаума в обязательном случае должно быть получено соответствующее разрешение от государственного архитектурно-строительного надзора. В противном случае его сооружение будет признано незаконным и конструкция будет снесена.

Сколько метров?

Размер участка, примыкающего к многоквартирному дому, определяется в индивидуальном порядке с учетом норм, прописанных в законодательных актах, регулирующих градостроительную, земельную и жилищную сферы.

Ширина участка в среднем варьируется в пределах 3-6 метров в зависимости от ряда факторов:

  • наличия окружающих здание дорог, находящихся в общем пользовании;
  • этажности дома;
  • плотности застройки в квартале.

Расчет площади придомового участка традиционно производится путем нахождения произведения общей площади зданий и удельного показателя участка земли на квадратный метр жилплощади. В конкретных случаях при расчете могут быть использованы дополнительные показатели.

Как узнать границы?

Зона около многоэтажного дома находится в общей собственности всех владельцев квартир. Они имеют право распоряжаться этой территорией по своему усмотрению, облагораживать его, озеленять, возводить различные конструкции, не нарушая при этом установленные на законодательном уровне нормативы.

Узнать, каков размер участка и где точно проходят его границы, можно в кадастровом плане конкретного объекта. Запросить этот документ можно в управляющей компании, занимающейся обслуживанием здания.

Межевание

Прилегающая к дому территория вместе со всеми расположенными на ней объектами находится в общей собственности жильцов дома. На практике же всем этим имуществом часто пользуются посторонние граждане.

Если такое положение вещей не устраивает собственников, им следует позаботиться о межевании данной территории. Заказать такую процедуру можно в кадастровой или управляющей компании.

Для начала требуется проведение собрания жильцов с принятием соответствующего решения и подготовкой протокола по его итогам.

На основании данного документа заключается договор на обслуживание с управляющей компанией, сотрудники которой выполняют процедуру межевания.

В правоустанавливающей документации отражаются все основные параметры и характеристики участка, на основе которых управляющей компанией производится расчет расходов на содержание территории в чистоте и прочие коммунальные расходы. Если документальное оформление территории не было осуществлено, то все издержки, связанные с ее содержанием, несет муниципалитет.

Установка ограждений

Перед возведением и использованием любого рода ограждений всей действия должны быть в обязательном порядке согласованы с администрацией.

Порядок установки заборов следующий:

  • проведение собрания жильцов с принятием решения относительно необходимости сооружения забора;
  • написание заявления в местную администрацию с просьбой о выдаче разрешения на сооружение ограждения строго определенных габаритов, план будущего объекта представляется в ответственные госорганы и согласовывается с ними;
  • получение разрешения, которое обычно выдается без проблем при отсутствии выявленных нарушений.
Читайте также:  Входит ли домофон в коммунальные услуги

Ответственность за самовольное увеличение площади

Придомовой участок имеет четко ограниченную территорию, размер которой регистрируется ответственными учетными органами. По итогам осуществления процедуры размежевания оформляется выписка из ЕГРН и план объекта.

В случае нарушения установленных границ в отношении виновника может быть применено административное наказание, например, в виде штрафа, или даже уголовное, в зависимости от тяжести самого нарушения.

На видео о придомовой территории

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/pridomovaja-territorija-mnogokvartirnogo-doma/

Должна ли управляющая компания благоустраивать придомовую территорию?

Вопрос:

Организация имеет в собственности нежилое помещение (бывшую квартиру на первом этаже), оборудованное под офис. Все коммуникации подведены от общедомовой системы (установлены приборы учета).

Управляющая компания, обслуживающая здание, отказывается благоустраивать территорию (в частности, асфальтировать тротуар и подъездные пути).

Насколько это законно? Какими нормативными документами регламентируется данная ситуация?

  • Ответ: Объем и условия выполнения управляющими компаниями функций по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются положениями Жилищного кодекса РФ, иными подзаконными нормативно-правовыми актами РФ, а также договором, заключенным между управляющей компанией и собственниками помещений многоквартирного дома.
  • В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае — собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
  • В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
  • В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 указанных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определеныПравилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, в том числе указаны требования к внешнему благоустройству зданий и придомовых территорий, которые должны выполняться в любом случае независимо от желания собственников отдельных помещений и включаться в договор с управляющей компанией (пункт 3.5).

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что встатье 162 Жилищного кодекса РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Таким образом, управляющая компания должна в обязательном порядке осуществлять работы, предусмотренные Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В договор управления многоквартирном домом включаются те работы и услуги, которые оказываются управляющей компанией сверх тех, которые должны осуществляться в обязательном порядке.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ, высказанной вПостановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 29.09.2010 N 6464/10.

Указанные нормативно-правовые акты не содержат положений об обязательности асфальтирования тротуара и подъездных путей, находящихся на придомовой территории. Следовательно, только при наличии указанных работ в перечне, содержащемся в договоре управления многоквартирным домом, управляющая компания в силу данного договора должна осуществлять указанные работы.

Как правило, асфальтирование дворовой территории включается в перечень работ, производимых при капитальном ремонте многоквартирного дома.

Источник: http://perekos.net/pages/view/1409

Ссылка на основную публикацию