Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Действующие нормативные акты обязывают собственников оплачивать предоставляемые коммунальные услуги.

Такое право возникает с момента получения собственности в свое распоряжение. Это может произойти в результате сделок различного характера: наследования, мены, дарения. Купля-продажа является одной из них.

На практике довольно часто возникают случаи, когда реализующий жилье собственник может иметь задолженность по расчетам за услуги коммунального характера: газ, воду, электричество, тепло, утилизацию бытовых отходов, капитальный ремонт, поддержание частоты и порядка в местах общего пользования и на прилегающей территории.

В таких случаях возникает проблема по подписанию соглашения между управляющей компанией и новым собственником.

Законодательное регулирование

Обязанность по оплате коммуналки определена правилами Жилищного кодекса РФ, а конкретно статьей 153. Также все вопросы, связанные с расчетом и внесением денежных средств отражены в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Оно касается порядка оказания и расчетов за предоставляемые, в том числе и собственникам жилья, услуг ЖКХ.

Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Обязанность по оплате

По общим правилам обязанность по расчету за коммунальные услуги возникает с определенного момента.

К ним отнесены:

  1. Заключение договора купли-продажи, аренды, найма, в том числе и социального.
  2. Передачи помещения от застройщика дольщику.
  3. Вселение в муниципальное или государственное жилье.

То есть все указанные ситуации возникают с момента получения человеком права проживать в помещении. Однако владение недвижимостью на праве собственности имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что права указанного характера переходят к новому владельцу с момента внесения сведений в ЕГРП. То есть дата заключения договора купли-продажи в этом случае роли не играет.

Новый владелец только тогда вступит в свои права только с момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав и аннулирования информации о прежнем собственнике. Именно с этого момента у нового хозяина и возникает обязанность по оплате коммунальных услуг.

Образование задолженности

Образование задолженности по квартплате представляет собой нарушение сроков расчета за предоставленные услуги коммунального характера. Причины в данном случае могут быть различными. Чаще всего нарушение возникает по вине плательщика, поскольку последний попросту самоустраняется.

Однако на практике встречаются ситуации, когда человек утрачивает возможность вносить необходимую сумм. Причинами этому может быть нарушение сроков расчета по месту профессиональной деятельности, утрата рабочего места, длительное заболевание, нахождение на содержании престарелых, инвалидов или несовершеннолетних.

Такие факторы затрудняют своевременную оплату, поскольку влекут дополнительные затраты.

Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Задолженность при смене собственника

Переход прав к другому владельцу происходит на основании совершенной сделки купли-продажи.

Однако в отличие от наследования, обязанности к новому хозяину не передаются в полном объеме. Оплата коммунальных услуг новому собственнику будет начисляться с момента регистрации его прав в Едином государственном реестре. То есть предыдущие начисления значения в данном случае не имеют. В то же время такая ситуация может повлечь определенные трудности для нового владельца.

По оплате жилья

Основной частью расходов, которые возникают у каждого собственника, являются затраты по оплате жилья. Сюда входит, в том числе использование воды, тепла, газа и электричества. Согласно общим правилам, каждый собственник должен оплачивать такие расходы.

То есть расходы в этом случае касаются не конкретной квартиры или домовладения, а самого человека. Эти сведения отражаются в лицевом счете каждого владельца. Поэтому, когда происходит передача прав новому хозяину, не осуществляется переход долгов по коммунальным платежам на нового собственника.

То есть покупатель впоследствии, начиная с даты регистрации своих прав в ЕГРП, обязан оплачивать новые начисления. Прежние долги будет возмещать продавец.

По капитальному ремонту

В отношении расходов на капитальный ремонт действующими нормативными правовыми актами все определено несколько иначе. Правила возмещения затрат управляющей компании в таких ситуациях указаны в части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Обязательство по внесению денежных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме касается всех без исключения владельцев жилья. В случае передачи прав новому хозяину, ему переходят также долговые обязательства предыдущего. Такое правило не касается государственных или муниципальных инстанций, которые передали свою недвижимость новому собственнику.

Проверка перед покупкой квартиры

Чтобы избежать проблем в последующем, покупателю необходимо собрать максимум информации об объекте сделки. Закон не утвержден перечень действий, которые человек может предпринять в таких ситуациях. Однако на практике можно использовать различные способы. Следует отметить, что информацию необходимо собрать не только о приобретаемой недвижимости, но и о самом продавце.

Как узнать о долгах

Получить информацию об объекте сделки и продавце можно несколькими способами. Прежде всего, допускается предпринять некоторые самостоятельные действия. Они заключаются в том, что покупатель может самостоятельно сверить представленные сведения с показаниями индивидуальных приборов учета. При наличии расхождений можно сделать вывод, что задолженность все-таки имеет место.

В то же время действующими нормами, касающимися заключения договоров, предусмотрено представления сторонами сделки отдельных документов, которые будут подтверждать законность её совершения.

По этой причине покупатель имеет полное право потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Чтобы избежать возможной фальсификации, обе стороны договора могут присутствовать при её выдаче.

Следует отметить, что предоставление справки не является безусловной обязанностью продавца. Однако отказ может затруднить реализацию недвижимости или вовсе исключить таковую.

Если покупатель сталкивается с подобной ситуацией, но все-таки намерен приобретать жилье, он может получить информацию и самостоятельно. В таком случае допускается личное обращение или через интернет в ЕИРЦ, управляющую компанию, ИСЖ, ресурсообеспечивающую организацию. При этом не требуется получать детальные сведения.

Достаточно будет выяснить, имеется ли задолженность в принципе. Следует отметить, что такой вариант вызовет определенные трудности, поскольку уполномоченные инстанции могут отказать постороннему в предоставлении сведений. В то же время можно обратиться к нотариусу, который на возмездной основе сделает необходимые запросы.

Урегулирование проблемы

Чтобы урегулировать проблему с задолженностью, можно использовать несколько способов.

Самым простым из них является предварительное погашение долга. Суть такого варианта заключается в том, что продавец, до завершения сделки вносит положенные денежные средства в добровольном порядке. Такой способ является самым оптимальным для каждой из сторон. Следует отметить, что в таком случае необходимо будет потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности.

Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Обязанности по возмещению расходов можно исполнить и после завершения сделки. Такое условие необходимо отразить в тексте договора купли-продажи либо заключить отдельное соглашение. При этом надо установить дату исполнения такого обязательства продавцом. Указанную обязанность может взять на себя и покупатель. Хотя подобное встречается крайне редко, и то если сумма долга незначительная.

Также покупатель вправе урегулировать такую проблему самостоятельно. Он может заключить с управляющей компанией соглашение о реструктуризации долга.

Такой вариант применяется редко. Он актуален в случаях, например, когда прежний собственник умер и не имеет правопреемников. Покупатели идут на этот шаг, чтобы избежать судебных разбирательств. Хотя согласно действующим правилам новый собственник не обязан этого делать, но если сумма долга небольшая, чаще всего человек стремится решить вопрос мирным путем.

Покупка квартиры с долгами

Приобретение жилья, прежний собственник которого имеет задолженность по оплате коммунальных услуг, повлечет за собой определенные проблемы для покупателя.

Прежде всего, это касается взаимодействия в дальнейшем с управляющей компанией или ресурсообеспечивающей организацией.

На практике указанные инстанции нередко уклоняются от подписания соглашения о предоставлении услуг коммунального характера с новым собственником, до момента полного погашения задолженности. И хотя это является нарушением прав владельца недвижимости, такие факты встречаются.

Если УК требует оплаты

Покупатель недвижимости, по которой имеется задолженность по оплате ЖКУ, может столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания будет требовать возмещения расходов. На практике это заключается в направлении по почте информационных писем, предупреждений, уведомлений и претензий.

Также специалисты УК могут посещать нового владельца, чтобы вручить указанные документы под подпись. Иногда заложенность включается в квитанцию об оплате без ведома нового владельца. Такие действия со стороны управляющей компании незаконны.

В этом случае необходимо направлять письменные ответы, на все полученные уведомления.

Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Действия покупателя

Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров.

При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ.

А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.

Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления.

Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный.

Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.

Общие правила взыскания долгов

Взыскать задолженность с плательщика можно двумя способами.

Первый – досудебный. В данном случае должнику направляется письмо с указанием суммы долга, срока его погашения, а также о правовых последствиях, которые наступят в случае невыполнения требований.

Такой вариант предусматривает не только выплату прежних расчетов, но и начисление пени за каждый день нарушения, если обязательства не исполнялись более тридцати фактических суток.

К претензии прилагается расчет.

Второй – судебный. В этом случае инициатор должен составить ходатайство о выдаче судебного приказа или исковое заявление.

К нему, помимо расчета, прилагается копия соглашения о предоставлении услуг, претензии, направленные должнику, полученные ответы, а также квитанция об оплате государственной пошлины.

Следует отметить, что взыскать задолженность по оплате ЖКУ в судебном порядке может как управляющая компания, так и покупатель недвижимости.

Читайте также:  Кто переизбирает председателя тсж

Образцы документов

Образец договора купли продажи квартиры с задолженностью по жкх

Источник: https://pravo.estate/kvartira/zhkh/perehod-dolgov/

Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника (задолженность по услугам от прежнего хозяина) — в 2019 году, по закону

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2019 году достаточно сложно по простой причине: мало кто захочет ее купить.

Поэтому при подготовке жилья к продаже каждый собственник старается в первую очередь свести все необходимые суммы по квартплате к нулю.

Однако, зачастую сделать это довольно сложно, поскольку недвижимость приходится продавать итак из-за нехватки денежных средств. Как же быть в такой ситуации?

Для начала необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правоотношения по поводу смены собственника жилья. Не стоит пренебрегать советами юристов и риэлторов.

Нормы закона

Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ.

Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя.

Все накопившееся до сделки долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, за исключением взносов на капремонт, являются проблемой предыдущего владельца.

Однако, для таких ситуаций характерен ряд особенностей. Основываясь на норме статьи 391, на счета покупателя могут начислить недоимки, если он изъявит свое добровольное согласие на погашение образовавшейся задолженности.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 391. Условие и форма перевода долга

Естественно, подобные намерения должны быть закреплены в договоре купли-продажи и подкреплены нотариальным заверением достигнутого сторонами соглашения. Иначе новый хозяин имеет полное право на оспаривание этой ситуации.

Второй момент, привлекающий внимание — введение с 2013 года такого понятия услуги как «капитальный ремонт». В отношении капитальных работ образовавшаяся задолженность перекладывается на плечи покупателя по умолчанию. Данное правило установлено 158-й статьей ЖК РФ.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Несмотря на законодательные положения на практике дела обстоят иначе. Коммунальные хозяйства стараются истребовать полное закрытие недоимок по просрочкам, доставшимся новому собственнику «по наследству».

Кто оплачивает долг за коммунальные услуги при смене собственника

Свидетельство о государственной регистрации права

Процедура купли-продажи жилья

В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст.

153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты.

Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.

С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.

Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию.

Обычно такую информацию предоставляют без затруднений.

Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.

Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.

Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.

Если есть долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

В таком случае самое верное и простое решение – обращение в суд. Причем, подавать иск следует вовсе не новому хозяину, а тому, кому это нужно – управляющей компании.

Если в договоре купли-продажи нет упоминания о переходе задолженности по коммунальным платежам на покупателя, то оплачивать услуги по ЖКХ он обязан только после прохождения государственной регистрации жилья за себя, а не за кого-то, проживающего ранее (ст. 153 ЖК).

Никакая управляющая компания не имеет права на взыскание долгов за прошлого хозяина с нового владельца: хоть самостоятельно, хоть через суд. Если покупатель квартиры получил извещение о задолженности, образовавшейся до получения им свидетельства на жилье, ему следует потребовать от УК прекращения высылки подобных бумаг в его адрес.

Процедура обращения следующая:

  1. Составление письменного заявления.
  2. Подготовка необходимой документации: полученное уведомление о долгах, копия договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права на недвижимость, зафиксированные при сделке показания счетчиков.
  3. Представление заявления с пакетом документов в управляющую компанию.

Долг по коммунальным платежам – это обязательство прошлого хозяина, не исполненное перед УК. Следовательно, разбираться с ней новый владелец не обязан, поскольку не имеет к ней никакого отношения. Управляющая компания должна решать данный вопрос с предыдущим собственником, в том числе через суд.

Что делать новому хозяину жилья

До заключения сделки необходимо получить от продавца сведения о состоянии счетов, просто запросив у него справку с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным платежам. Такой документ выдается управляющей компанией (ТСЖ, ЕИРЦ). Он имеет довольно короткий срок действительности – 10 дней. Поэтому обратите внимание на дачу его выдачи.

Еще более безопасный способ – запросить информацию самостоятельно в УК или посмотреть начисленные суммы по квартплате и иные услуги в Интернете по адресу продаваемой недвижимости. На сайте ФССП отражается предельный размер задолженности, превышение которого ведет к судебному разбирательству, заканчивающемуся арестом жилья.

Следующий шаг – фиксация фактических показаний учетных приборов в передаточном акте при заключении сделки. Их наличие является важнейшим аргументом своей позиции в случае получения от коммунальной службы претензий по долгам.

Новый владелец недвижимости должен известить о смене прав собственности, лично посетив офис УК или выслав им заказное письмо. Если домовладение обслуживается несколькими компаниями, следует разослать уведомления каждой в отдельности.

При обнаружении покупателем жилья задолженности по коммуналке можно воспользоваться различными способами решения проблемы:

  • выдать продавцу аванс для закрытия долга;
  • договориться о самостоятельном погашении накопившейся суммы с одновременным снижением в счет этого цены квартиры;
  • отказаться от сделки.

Как видно, закрыть задолженность по квартплате может любая из сторон по обоюдному согласию.

Варианты решения проблем

Покупая новую квартиру, важно помнить о первостепенной задаче – записи показаний счетчиков и отражении их в акте приема-передачи жилого объекта. Такая фиксация позволит избежать судебных разбирательств, поскольку на руках будут все сведения, подтверждающие начало обслуживания в УК с определенного момента.

Самый распространенный способ получения информации о состоянии счета по квартплате – запрос ее у продавца. Однако, ни для кого не секрет, что в наши дни можно сделать любую справку не законным путем, в том числе, и из ТСЖ об отсутствии задолженности. В итоге после оформления сделки в адрес нового собственника приходят уведомления с огромными суммами долгов по ЖКХ.

Если уж такое произошло, выход тоже есть. Во-первых, возможно обращение в ЖЭУ за списанием задолженности, поскольку она образована не новым хозяином. Во-вторых, подать иск в суд о подделке документа – справки и получить компенсацию морального ущерба.

Начинать следует с уведомления управляющей компании о смене владельца и запросом на открытие нового лицевого счета для обслуживания. Вместе с заявлением необходимо приложить документы, подтверждающие позицию нового хозяина: договор о сделке купли-продажи, передаточный акт с показаниями приборов учета и пр.

Если УК откажет в оформлении отношений, следует идти за помощью в суд. В такой ситуации новый владелец будет оправдан. Несмотря на то, что придется приложить определенные усилия, понести временные и финансовые затраты, другого выхода нет.

Внимание! В ходе проверки счетов старого хозяина пристальное внимание стоит обратить на наличие/отсутствие долгов по взносам на капремонт. По закону они переходят в обязанности нового обладателя жилья.

Итак, приобретение недвижимости с долгом по квартплате не представляет особой опасности для покупателя. Трудности могут возникнуть только с управляющей компанией, если она решит по собственному желанию истребовать платеж от нового собственника. Но никаких законных оснований у нее на подобные действия нет. Единственное исключение – задолженность по взносам на капитальный ремонт.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/dolg-po-kommunalnym-platezham-predydushhego-sobstvennika/

Что делать с долгами по коммуналке от предыдущего собственника

Очень часто бывает, что купив квартиру, вы не проверили состояние коммунальных платежей, а у прошлого собственника были задолженности.

Обычно перед заключением сделки и получением выписки из домовой книги за вас все проверяют в расчетно-кассовом центре, задерживая выдачу выписки до погашения задолженности. Но очень часто, как это водится в России, такие вопросы можно решить за небольшую плату.

Не будем влезать в полемику по коррупции в среде российских чиновников, а просто представим себе такую ситуацию, управляющая компания предъявляет вам (текущему собственнику) претензию по прошлым долгам. Что делать?Самое простое — идти в суд, там разберутся. Но в суд тоже надо идти с чем-то.

Читайте также:  Суть тарифы жкх

Точнее, иск пусть предъявляют те, кому это надо. А вам можно спать спокойно и не обращать на это внимание. Конечно есть риск передачи этой задолженности коллекторскому агенству. Но и брутальным мужчинам, которые любят звонить по ночам и пугать угрозами, можно убедить в легитимности и правомочности ваших действий.

Итак, если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество (статья 153 ЖК РФ).

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.2.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.Таким образом, новый владелец не обязан выплачивать накопившиеся долги прежнего хозяина. А управляющая компания в свою очередь не имеет законного основания взыскивать эти долги в судебном порядке.

Однако, встречаются сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу квартиры. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги.

Здесь обязанность платить задолженность наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг переводится с одного лица (прежнего собственника жилого помещения) на другое лицо (нового хозяина квартиры) в соответствии со статьей 391 ГК РФ.

При этом требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора — управляющей организации.

Если управляющая компания прислала платежку задолженностей от прежнего собственника квартиры, смело требуйте прекращения выставления требований об оплате задолженностей до момента регистрации прав на имущество. Для этого следует составить письменное заявление с уведомлением и копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество.

Не помешает вложить в пакет документов и показания счетчиков, зафиксированные в момент вступления в права собственности квартиры.

Задолженность — это обязанность предыдущего собственника жилья, которая не исполнена перед управляющей компанией.

Поэтому управляющая организация в полном праве требовать оплатить по всем долгам в течение срока исковой давности (3 года) именно его. Новый владелец никакого отношения к прежним долгам не имеет, если только это отношение не было оговорено в договоре купли-продажи.

Управляющая компания должна обратиться в суд с иском о взыскании задолженности на основании договора с предыдущего владельца жилого помещения в случае, если этот владелец не хочет оплачивать задолженность мирным путем.

http://zhkhacker.ru/2012/04/kto-oplachivaet-dolgi/Желающих подробностей прошу ознакомиться с реальной судебной практикой.

[Spoiler (click to open)]

Источник: https://housefly.livejournal.com/381564.html

Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника

Покупка загородных домов и квартир сопровождается обязательным оформлением большого количества документов и проведением необходимых проверок. Это касается документов и справок, которые будут на официальном уровне подтверждать проведенную сделку.

Перед оформлением сделки нужно провести тщательную проверку жилого помещения на предмет юридической чистоты. Среди многочисленных вопросов, которые возникают в процессе подобной проверки, можно отметить запрос, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника.

В данной статье можно получить ответ на него, а также изучить информацию относительно того, как поступить в случае обнаружения подобного недочета и как предотвратить неприятность.

Что говорит закон?

Чтобы дать подробный ответ на вопрос, переходят ли коммунальные долги на нового собственника, потребуется обратиться к современному законодательству.

По той причине, что сделки такого плана регулируются Жилищным кодексом РФ, статьей 153, опираться нужно именно на нее.

Здесь сказано, что при операциях с недвижимостью просрочка платежей, допущенная прежним собственником, не переходит к новому владельцу.

Согласно актуальному законодательству, долги, образовавшиеся при оплате долгов по ЖКХ, кроме взноса на капитальный ремонт, являются проблемой прежнего собственника жилого помещения.

Несмотря на это, существуют определенные нюансы:

  1. Статья 391 подразумевает вероятность начисления недоимки в счет покупателя только в случае оформленного добровольного согласия данного человека полностью погасить задолженность. Данное обстоятельство в обязательном порядке прописывается в договоре купли-продажи и дополнительно заверяется нотариусом.
  2. Статья расходов по коммунальным платежам «Капитальный ремонт» и долги по ней автоматически переходят на нового собственника. Данное правило обозначено в третьей части 158 статьи ЖК РФ.

Настоящее положение дел немного отличается от условий, ранее установленных законом.

В настоящее время коммунальные хозяйства требуют от нового собственника полного погашения недоимки по просроченным платежам, которые он получил «в наследство».

В статье можно узнать, законны ли такие обязательства, насколько правомерными являются требования сотрудников ТСЖ, а также что предпринять новым собственникам в подобных ситуациях.

Права владельцев недвижимости

Итак, должен ли собственник оплачивать долги по квартплате, которые перешли к нему после покупки жилья? Современные управляющие компании вольно трактуют положения актуального законодательства и оказывают на новых владельцев давление, угрожая судом. На самом деле подобные действия не являются правомерными.

Владелец собственного нового жилья имеет полное право отказаться погашать не свою задолженность, если иные условия не предусмотрены в договоре.

Говоря иными словами, задолженность по квартплате от прошлого собственника жилья остается исключительно проблемой продавца.

Причина в том, что сумма долга зафиксирована на его лицевом счету. Если подобная задолженность была зафиксирована, покупатель должен известить об этом коммунальные службы.

Необходимо высказать нежелание платить чужие долги, приложить к заявлению копию договора с датой официального вступления в право собственности.

Стоит принимать во внимание, что в подобных случаях собственники очень часто сталкиваются с угрозами от сотрудников ТСЖ, которые отказываются подписать новый договор с собственником, пока не будут погашены все положенные законом выплаты по прошлому соглашению.

Данное требование является незаконным, оно нарушает гражданские права новых владельцев.

Причиной подобного нарушения закона является нежелание представителей ТСЖ брать на себя ответственность за погашение задолженности.

Намного проще переложить ответственность за погашение долга на новых собственников. При возникновении подобных ситуаций стоит обозначить, кто и на каких условиях должен оплачивать накопленные долги.

Кроме постоянных проблем с ТСЖ, у собственников могут возникнуть проблемы с тем, что руководство жилищной конторы категорически отказывается подписывать договор относительно поставки услуг новому собственнику и решать проблему через суд.

Чтобы избежать этого, необходимо перед заключением сделки осуществлять проверку корректности всех представленных бывшим владельцем бумаг. Необходимо удостовериться в том, что долги по коммуналке при смене собственника полностью оплатит прежний хозяин.

Подобная проверка позволит избежать серьезных проблем в будущем.

Как предотвратить неприятности?

Стоит рассмотреть поведение покупателя, которое предоставит возможность избежать разных неприятных ситуаций, поправить ситуацию, если новый собственник стал жертвой недобросовестного продавца. Своевременно предпринятые действия позволят избавиться от неприятных претензий, поступающих от сотрудников коммунальных служб.

Проверка состояния коммунальных платежей

Покупателю до момента заключения сделки требуется провести проверку фактического состояния счетов продавца, важно еще до заключения договора купли-продажи потребовать соответствующую справку. До совершения сделки требуется получить справку относительно полного отсутствия задолженности за коммуналку. Это позволит новому собственнику не оказаться жертвой непорядочного продавца.

Справка относительно состояния счетов по коммунальным услугам выдается в ТСЖ или в ЕИРЦ. Важным моментом является тот факт, что срок действия подобного документа составляет всего 10 суток.

Получая данный документ, покупатель обязательно должен обратить внимание на дату ее составления. Также всегда можно провести проверку счетов через интернет.

Это могут быть сайты поставщиков коммунальных услуг и официальные порталы управляющих компаний и ТСЖ.

Критическая задолженность в обязательном порядке отражается на сайте ФССП. Проверить это достаточно легко.

При серьезной задолженности по коммунальным платежам возникновение судебного разбирательства является неизбежным, и все это автоматически отражается на сайте судебных приставов. В акте приема-передачи жилья должны быть отражены исключительно реальные показания приборов учета.

Это позволит иметь на руках реальные доказательства для эффективного аргументирования собственной позиции в процессе возможных разбирательств с коммунальными службами.

Если обнаружена неуплата

Если покупатель не предпринял никаких действий, чтобы обезопасить себя от задолженности, потребуется с собственником обсудить схему будущего взаимодействия. Подобная проблема может быть решена следующими способами:

  1. Выдача продавцу аванса. Данные средства будут направлены на погашение образовавшегося долга прежним собственником. В этом случае важно составить правильный договор и заверить бумагу нотариально.
  2. Официальная доверенность на погашение платежа новыми собственниками. В подобной ситуации практикуется снижение номинальной стоимости квартиры или дома продавцом. Стоит принимать во внимание тот факт, в данном случае является уместным составление письменного соглашения относительно намерений, которые официально заверяет нотариус.
  3. Полное расторжение сделки. Если прежний собственник умалчивает о своей задолженности за коммунальные услуги, если отказывается вести переговоры относительно крупных просрочек, покупателю стоит рассмотреть в качестве объекта покупки иной объект недвижимости.

Не стоит приобретать недвижимость с долгами по коммунальным услугам. Это грозит серьезными проблемами с представителями обслуживающей организации, особенно если прежний владелец исчез из общего поля зрения, если уехал в иной населенный пункт.

Полностью погасить начисленные платежи могут покупатели и продавцы жилплощади. Решение относительно того, кто будет осуществлять оплату, прямо зависит от определенных условий соглашения и от стоимости квартиры или дома.

Читайте также:  Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Главное, помнить, что принудить нового владельца к уплате задолженности невозможно. Исключением является только неуплата взносов, направленных на капитальный ремонт и нотариально заверенное согласие на выплату долгов.

Исправление ситуации

Если покупатель все же оказался жертвой беспечности, то есть если он приобрел квартиру с данной формой обременения, его никто не вправе заставить оплачивать подобные платежи. Необходимо знать, что подача услуг по причине задолженности не может быть прекращена, это незаконно. В подобной ситуации все должны действовать в рамках закона.

Покупатель, в первую очередь, должен известить сотрудников УК или ТСЖ о смене собственника жилья, а после этого сразу запросить открыть новые лицевые счета.

Сделать это не так просто! К подобному заявлению потребуется приложить пакет документов, доказывающих наступление права собственности у нового собственника.

Это может быть договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, иного плана документы.

Если ТСЖ отказывается идти навстречу, собственнику нового жилого помещения стоит обратиться в суд.

Необходимо помнить, что в ситуациях такого плана закон оказывается на стороне нового собственника и обяжет сотрудников жилищной компании пойти на определенные уступки.

Подобные действия потребуют приложения некоторых временных и нервных трат, но исправить возникшую ситуацию по-иному не получится.

В процессе проверки счетов прошлого собственника особое внимание стоит уделить долгам по взносам в капитальный ремонт. Причина в том, что в подобной ситуации закон установил преемственность выплат новым владельцам.

Подводя итоги

Подытоживая все сказанное выше, стоит отметить, что если собственник стал обладателем жилья «с сюрпризом», он совершенно не обязан гасить все полученные в наследство долги. Исключением могут стать только выплаты по капремонту или ситуация, связанная с добровольным принятием финансовых обязательств.

Не стоит беспокоиться о погашении долгов прежних собственников жилья. Согласно современному законодательству, покупатель недвижимости обязан производить оплату счетов только после фактического вступления в права собственности. Угрозы и шантаж, исходящие от коммунальных служб в данной ситуации, являются нарушением закона.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zhkh/perehodyat-li-dolgi-po-kommunalnyim.html

Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника 2019 — закон, квартиры

Приобретая квартиру в 2019 году, следует обратить внимание на многие факторы, в том числе и на наличие задолженности по платежам за услуги ЖКХ, ведь не совсем ясно, нужно ли платить долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

Оплата коммунальных услуг

Под жилищно-коммунальными услугами подразумевается деятельность управляющих компаний, которая направлена на создание комфортных условиях жизни в многоквартирных жилых домах.

Для предоставления услуг ЖКХ жильцы дома должны заключить определённое соглашение с организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению природных ресурсов населению.

В данном документе обязательно должны быть прописаны услуги, которые будут предоставляться жителям многоквартирного дома, а также размеры и сроки оплаты за их потребление.

Подробный перечень лиц, для которых будет обязательным внесение выплаты за услуги ЖКХ можно найти в ЖК РФ, статья 153.

Основными плательщиками являются:

  • наниматели жилых помещений;
  • арендаторы объектов жилой недвижимости;
  • граждане, осуществляющие пользование квартирой в соответствии с договор найма;
  • участники жилых кооперативов;
  • граждане, осуществляющие владение жилплощадью на праве собственности.

Плата за услуги ЖКХ будет начисляться лишь тем лицам, которые официально прописаны в доме или квартире, за исключением случаев, когда гражданин, проживающий в объекте недвижимости временно или по иным причинам не прошедшим регистрацию, изъявить инициативу оплачивать коммунальные услуги. В этом случае рекомендуется заключить договор, который будет официально подтверждать факт оплаты человеком услуг ЖКХ.

Если человек временно не использует жилую недвижимость, до определенного срока начисление платежей по коммунальным услугам будет осуществляться по общим тарифам потребления природных ресурсов, однако в этом случае гражданин по возвращении из отлучки имеет право обратиться в управляющую компанию с требованием осуществить перерасчет выплаты.

Плательщиками данного платежа могут выступать как физические, так и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Правовое регулирование

Согласно ст. 153 ЖК РФ после совершения операций с объектами недвижимости задолженности предыдущего владельца на нового обладателя не переходят. Все имеющиеся до сделки долги по оплате услуг ЖКХ предыдущего владельца обязаны уплачиваться им самим за исключением взносов на капитальный ремонт.

Однако здесь есть ряд особенностей.

Согласно нормам статьи 391 на счет покупателям могут быть зачислены задолженности предыдущего владельца с условием получения добровольного согласия на это нового собственника.

  Данные намерения необходимо закрепить в договоре купли-продажи, а также заверить у нотариуса соглашение об этом. В противном случае новый владелец имеет законное право на оспаривание этой ситуации.

С 2013 года введено такое понятие как капитальный ремонт. Касательно этого пунктам все задолженности предыдущего хозяина будут переложены нового. Это закреплено в 158 статье ЖК РФ.

Несмотря на постановления законодательства, в жизни всё выглядит иначе. Управляющие компании всеми правдами и неправдами стараются взыскать недоимки, доставшиеся новому собственнику от предыдущего.

Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника

Согласно действующему законодательству лица, приобретающие жилье, не несут ответственности за долги по коммунальным платежам, заработанные их предшественниками.

После сделки купли-продажи

Большие суммы задолженности за коммунальные платежи в наше время нередки. Наличие подобного нюанса может создать определенные трудности при совершении сделки купли-продажи.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ человек, который покупает недвижимость, не несет ответственности за долги, которые были у его предшественника.

Однако сотрудники управляющей компании, как правило, после приобретения недвижимости со значительными задолженностями начинают требовать от нового владельца оплатить долги за коммунальные платежи. Их не останавливают договоренности с предыдущими собственниками составленные в устной форме.

Если у покупателя на руках имеется договор, где указана ответственность за задолженность, который заверен нотариусом, сотрудники коммунальных служб не имеют права требовать с него погашения долга.

В связи с этим в избежание неприятных ситуаций, рекомендуется перед покупкой объекта недвижимости проверить наличие задолженности по нему. Сделать это довольно легко. Достаточно созвониться с управляющей компанией. В большинстве случаев подобную информацию предоставит без затруднений.

При выяснении наличия долгов по оплате услуг ЖКХ предыдущего собственника рекомендуется заключить дополнительное соглашение, где будет прописано о закрытии долгов по коммунальным платежам предыдущим владельцем.

Есть другой вариант. Потребуется взять у продавца квитанции и с ними сходить в управляющую компанию, где можно проверить информацию об отсутствии или наличии задолженности по данному объекту недвижимости.

Дополнительный договор может быть заключён только в случае полного согласия покупателя взять на себя обязательство по закрытию долга.

Этот документ также оформляется в письменном виде и подтверждается нотариусом. Если этого не сделать, договор будет недействительным, а соответственно долговые обязательства останутся на продавце.

При продаже объектов недвижимости с долгами по коммунальным платежам рекомендуется в акте приема-передачи зафиксировать показания всех приборов учёта. В дальнейшем именно от этих цифр будет производиться расчёт суммы к уплате по предоставляемым услугам ЖКХ для покупателя.

Отвечает ли новый собственник?

Если после совершения купли-продажи объекта недвижимости по нему осталась задолженность, взыскать ее могут в судебном порядке с предыдущего владельца, при условии неуказания в договоре купли-продажи условий перехода задолженности на нового владельца.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, оплачивать услуги ЖКХ покупатель начнёт лишь после прохождения процедуры государственной регистрации. Сотрудники управляющей компании не имеют права требовать уплаты задолженности за предыдущего владельца с нового хозяина.

Если покупатель получил уведомление с требованием об уплате долгов за предыдущего владельца, он имеет право подать заявление с требованием о прекращении высылке подобных бумаг в его адрес.

Варианты решения проблемы

После приобретения объекта недвижимости в первую очередь следует записать показания приборов учёта и отразить их в акте приема-передачи квартиры. Эта операция позволит избежать судебных разбирательств, поскольку у покупателя будут в наличии все данные подтверждающие начала использования услуг ЖКХ с определенного момента.

Наиболее распространенным способом получение данных о наличии или отсутствии задолженности по квартплате является запрос у предыдущего владельца.

Однако в этом случае продавец не всегда может получить поступить честно. Если после произведения купли-продажи выяснилось, что за квартиру имеется большая задолженность, необходимо сразу обратиться в ЖЭУ, чтобы задолженность была списана, так как она образована недействующим хозяином.

Далее нужно подать иск в суд о подделке предыдущим хозяином документа, а именно справки об отсутствии задолженности по квартплате. Это позволит получить компенсацию за моральный ущерб.

По переселению на новое место жительства гражданин должен уведомить управляющую компанию о смене владельца и запросить возможность открытия нового лицевого счёта для обслуживания.

Вместе с этим потребуется предоставить документы, подтверждающие позицию нового хозяина. Если сотрудники управляющей компании отказали человеку в оформлении отношения, гражданин смело может направиться за помощью в суд.

При проверке счетов предыдущего хозяина необходимо обратить особое внимание на наличие или отсутствие долгов по взносам в фонд капитального ремонта, так как задолженности по ним полностью переходят насчёт нового владельца.

Что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию?

Во избежание подобной ситуации рекомендуется внимательнее проверять документы до сделки, касательно наличия задолженности предыдущего владельца по коммунальным платежам. В идеале рекомендуется применять для проверки несколько независимых источников.

На видео о последствиях задолженности

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/kommunalnye-platezhi/dolgi-po-kommunalnym-platezham-predydushhego-sobstvennika/

Ссылка на основную публикацию