Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Непосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда.

Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный вопрос. По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.

В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме.

В подобной ситуации есть смысл попробовать непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания жилья,«как в частном секторе».

I. Непосредственное управление: суть идеи.
II. Система прохождения квартплаты
при непосредственном управлении.
III. Организационные моменты:

IV. Оргвыводы.

Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями,любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме.

При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.

Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.

А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою  шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».

Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.

II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении

Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов  монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

В доме — коррумпированная управляющая компанияВ доме ТСЖ (или независимая от властей некоррумпированная УК с адресным подходом)В доме — непосредственное управление

Сбор квартплаты производится по единой квитанции расчетным центром (обычно МУП ЕИРЦ и др. не имеющими отношения к дому структурами).	Сбор квартплаты производится ТСЖ по единой квитанции, деньги поступают на его счет, остаются «в доме».	Жильцы не знают, что такое «квартплата». За газ они платят напрямую «газовикам», за электричество — электросетям», за воду – водоканалу, за тепло — «теплосети». Деньги, собранные на содержание жилья, сразу же направляются непосредственно на эти цели.
Собранные в «единый мешок» по счет-квитанции деньги необходимо «расщеплять»: отдельно — за воду, отдельно — за газ, отдельно — за электричество, тепло, содержание дома. За эту услугу подконтрольные местным властям расчетные центры заламывают высокие комиссионные.	Собранные деньги также необходимо расщеплять и отделять расходы на «нужды дома» от внутриквартирного потребления ресурса, чем занимается непосредственно ТСЖ (зарплата бухгалтеру+покупка программного обеспечения).	Операция отсутствует за ненадобностью, поскольку платежи расщеплены в процессе сбора. А тем временем и наша «коррумпированная УК», и «добросовестное ТСЖ» вынуждены выполнять идиотскую работу, сперва «сливая» платежи в единый котел, а затем — вновь разделяя их на составляющие.
Чтобы получить платежи, руководитель коррумпированной УК должен идти к директору расчетного центра «на поклон», в смету ложатся расходы на «борзых щенков» и прочие нюансы. При этом разворовать платежи могут как расчетный центр, так и управляющая компания (или сразу обе инстанции).	Проблема отсутствует, риск воровства со стороны председателя ТСЖ — низкий, так как в отдельно взятом доме экономика достаточно прозрачна.	Проблема полностью отсутствует: все абсолютно прозрачно да и воровать нечего.
Управляющая компания несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за своевременную оплату. Компенсация долгов неплательщиков производится из средств «содремжила». Если задолжников в доме нет, собранный «содремжил» направят на компенсацию неплатежей других домов, у управляющей компании их сотни.	ТСЖ несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за их своевременную оплату. Суды с задолжниками, услуги коллекторов, пени приходится компенсировать из «содремжила».	За неимением юрлица проблема возникает только у самих должников перед поставщиками коммунальных ресурсов.
На оставшиеся средства (а вернее, крохи) с «содремжила» управляющая компания обязана содержать дом по стандартам, предусмотренным федеральным законодательством. Но в результате она ничего не сделает, а оставшиеся «крохи» уйдут на штрафы или взятки проверяющим инстанциям.	Добросовестное ТСЖ содержит дом на существенно поредевшие средства.	При непосредственном управлении проблема одна на что тратить собранные деньги и какого подрядчика нанять для их освоения. Впрочем, если нет надобности, подрядчика можно не нанимать, начав самостоятельный ремонт, и просто купить стройматериалы.

Дополнительные нюансы

▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ, собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из 20-й квартиры.

▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.

▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы 40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».

III. Организационные моменты

1) Совет дома

При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно.

За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях.

При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.

В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома.Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.

Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.     

2) Прямые договоры с монополистами

Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги.

Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности.

Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

При этом на основании статьи 164.

3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.

• ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом — непосредственного управления.
• ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома).
• ▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.
• ▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.

Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления.

Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.

3) Подрядчики

Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы  вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.

Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом.
Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».

А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация.

При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками.

Об этом свидетельствует пункт 32 Постановления Правительства РФ №491: «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений».

Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании. Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие «управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.

И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома.

Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы.

Таким образом, в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: при неудовлетворительном производстве работ она не получит вознаграждения, а существующая система не даст ей возможности разворовывать чужие деньги.

Источник: http://rostov-dom.info/2014/04/neposredstvennoe-upravlenie-plyusy-i-minusy/

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами;
• Через создание ТСЖ или кооператива;
• Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

к содержанию ↑

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

к содержанию ↑

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

• Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
• Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
• Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Минусы:

1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/neposredstvennogo-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Самоуправление многоквартирным домом: нюансы, плюсы и минусы

Традиционная с начала 2000 годов форма управления частными компаниями в многоквартирных домах зачастую малоэффективна. Особенно это остро ощущается в старых, нуждающихся в капитальном ремонте зданиях. Собственники жилья все чаще приходят к закономерному решению сменить способ управления своим многоквартирным домом, чтобы не зависеть от деятельности нерадивых управляющих организаций. Измученные бездействием, а порой безалаберным отношением к своим обязанностям, этих компаний, которые курируют этот дом, они вынуждены это сделать.

Способы управления в многоквартирных домах

В жилищном законодательстве предусмотрено три формы управления:

1. Частные управляющие компании.
2. ТСЖ или ЖСК.
3. Непосредственное управление.

Каждый из способов имеет свои особенности как положительные, так и отрицательные. Перед внедрением одного из перечисленных видов хозяйственной деятельности, требуется тщательное изучение и согласование со всеми собственниками квартир.

На данный момент нас интересует «непосредственное управление домом». Рассмотрим детально этот метод.

Специфика непосредственного способа управления

Непосредственное управление применимо исключительно в домах, где количество квартир не превышает 16.

1. Решение о смене способа управления принимается на общем собрании жильцов, а затем вносится в протокол.
2. Создается инициативная группа или полномочия делегируются лицу, действующему в интересах дома. Для этого оформляется доверенность на это лицо.
3. В адрес управляющей компании направляется заявление на прекращение ее полномочий в отношении данного дома и прикладывается копия протокола решения общего собрания жильцов. Управляющая компания обязана передать инициативной группе или уполномоченному лицу технический паспорт и всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.
4. Далее направляется заявление на обслуживание в ресурсоснабжающие компании с приложением копий протоколов решения собрания жильцов, и документацией на дом.
5. Полученный проект договора каждый собственник подписывает лично.

Положительные стороны

• Прозрачность платежей за коммунальные услуги. Ежемесячно каждый собственник самостоятельно перечисляет на счета ресурсоснабжающих организаций денежные средства. Объем услуг и потребление ресурсов контролируется уже самим жильцом квартиры.
• Предоставление услуг в индивидуальном порядке. Предполагается, что собственник самостоятельно принимает решение, какими коммунальными услугами он будет пользовать и соответственно платит только за них.
• Экономия на содержании обслуживающих компаний. Отпадает необходимость оплачивать функции управляющих компаний или взносы ТСЖ. Лицо, которое уполномочили на деятельность, связанную с управлением дома действует на безвозмездной основе.
• Внесение взносов на капитальный ремонт только при необходимости. Потребность в ремонтных работах определяется на общих собраниях. Расчеты с подрядчиками осуществляются только по тем видам работ, которые действительно требуются в конкретном случае.
• Внесение платежей на усмотрение собственника. Собственник сам определяет, какие общедомовые нужды он готов оплатить. Никто обязать его не имеет право.
• Сроки устранения аварийных ситуаций и текущих ремонтов зависят от решения собственников. Затягивание или отказы проведения необходимых ремонтных работ по причине отсутствия средств на счету дома как это могло быть в случае с управляющими компаниями теперь невозможны.

Отрицательные стороны

• Трудность в назначении уполномоченного. Проблематично найти добровольца для выполнения функций, которые обычно берет на себя управляющая компания. Не каждый готов тратить свое личное время для решения задач и проблем дома без уплаты жалованья.
• Поиск подрядных организаций. Уполномоченному жильцами лицу приходится самостоятельно подбирать подрядные организации, для выполнения ремонтных работ.
• Невозможность участвовать в федеральных и муниципальных жилищных программах. Переход на непосредственную хозяйственную деятельность лишает возможности участвовать в государственных программах. То есть придется своими силами и за счет собранных с жильцов средств облагораживать придомовую территорию, устанавливать детские площадки, мусорки и лавочки.
• Ресурсоснабжающие организации несут ответственность за поставку ресурсов только до определенной границы, которой считается либо стена дома, либо общедомовой прибор учета. За техническую неисправность общедомового имущества при подаче тепла, воды, электричества отвечают жильцы. Поэтому для его нормального функционирования, собственники обязаны заключить с обслуживающей организацией договор содержания и ремонта этого имущества.
• Судебные разбирательства. В случае возникновения спорных ситуаций с подрядчиками, снабженческими компаниями все судебные разбирательства ложатся на плечи собственников в лице уполномоченного представителя.
• Распределение долгов между жильцами. Оплата за пользование ресурсами рассчитывается, исходя из показаний общедомового счетчика, и распределяется между собственниками квартир. Добросовестным плательщикам приходится оплачивать долги неплательщиков. В судебном порядке добросовестные жильцы могут взыскать сумму задолженности, а ресурсоснабжающие организации прекратят обслуживать квартиры таких должников.

Вывод

Можно резюмировать, что наряду с положительными моментами непосредственного управления существует масса отрицательных сторон.

Собственники должны основательно подойти к своему решению, ведь получая определенную независимость от частных компаний, они столкнутся с задачами, которые могут быть не под силу неосведомленному человеку. А ввиду занятости современных людей, трудно будет найти добровольца, который возложит на себя ряд функций связанных с обслуживанием дома.

Источник: https://plusiminusi.ru/samoupravlenie-mnogokvartirnym-domom-nyuansy-plyusy-i-minusy/

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы?

То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным домом, выбранной жителями и собственниками данного дома. Так, например, грамотно выбранная схема управления домом позволит собственникам квартир и жильцам регулировать оплату, вносимую за услуги коммунальных служб.

Мы рассмотрим одну из эффективных систем управления МКД, представляющую собой непосредственное управление многоквартирным домом.

• Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?
  • Формирование инициативной группы
  • Проведение общего собрания собственников жилья
  • Выбор организаций, обслуживающих дом
• Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом
• Есть ли минусы при непосредственном управлении многоквартирным домом?

Этот способ управления подразумевает, что владельцы квартир подписывают договора на обслуживание со всеми требуемыми инстанциями. Если дом насчитывается более дюжины квартир, то в обязанность жильцов входит необходимость заручиться обслуживанием общего имущества, его ремонтом, подписав договор с профессиональной обслуживающей компанией.

Общим собранием жильцов определяется, каким образом будут распределяться, и как будут закреплены управленческие обязанности:

• Добровольное участие в управлении каждого из владельцев жилья;
• Всеми правами и полномочиями наделяется один официальный представитель;
• Интересы жильцов представляет уполномоченный, которого пригласили со стороны.

Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?

1. Формирование инициативной группы

Любое дело само собой не начнется, всегда есть те, кто двигает его с места. Организация управления домом – не станет исключением.

Среди жильцов дома всегда найдутся те, кто с радостью охотно возьмет на себя обязанности координирующего центра, способного подготовить все необходимое для реализации поставленной цели.

Иногда это люди, которые живут рядом, например, в одном подъезде. А может быть, это незнакомые до поры, но близкие по духу люди.

Их задачей становится составление списка владельцев квартир, проведение агитационно-разъяснительной работы, привлечение как можно большего числа жильцов. Оповещение о проведении первого организационного собрания лучше проводить письменно, указав время и место проведения.

2. Проведение общего собрания собственников жилья

Чтобы утвердить форму управления домом, нужно решение, общее для исполнения всеми собственниками. Для этого или собирается всеобщий сбор собственников жилья, либо же предлагается заполнить анкеты, ответив на заданные вопросы.

Для кворума участие в опросе должны принять половина или больше из собственников дома.

Основные пункты, которые необходимо обговорить: подтверждение общего согласия на переход к самостоятельному управлению домом, принятие кандидатуры официального представителя, создание представительского органа, заключение договоров на обслуживание.

3. Выбор организаций, обслуживающих дом

Каждый из жильцов должен заключить индивидуальный договор с целью предоставления услуг подачи газа, воды и электричества.

В том случае, когда общим решением жильцов все полномочия принял на себя один человек, он вправе заключить все договора (от имени собственников дома).

Для этих целей ему нужно будет иметь копии протоколов общего собрания, подтверждающие переход к самостоятельному управлению, предоставление ему полномочий и прав для представления общих интересов, копия техпаспорта дома, написать заявление на заключение договоров, доверенности, заверенные нотариально. Именно таким образом заключаются все договора. В домах, насчитывающих менее 12 квартир, жильцы справляются с обслуживанием своими силами. Во всех прочих случаях, деньги, которые заплачены за услуги, поровну делятся между всеми жильцами.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

• Оплата за коммунальные услуги осуществляется напрямую, в организации, которые их оказывают;
• Оплата кристально прозрачна, теряется возможность накрутки или приписки лишних сумм;
• За возникающие долги в ответе сами должники, исключены ситуации, когда остальные жильцы обязаны расплачиваться за них;
• Все дополнительные услуги предоставляются ровно на уплаченную сумму;
• Фирмы, оказывающие услуги, обеспечивают их в условиях договора, не требуя лишних трат.

Есть ли минусы при непосредственном управлении МКД?

• Человек, взявший на себя ответственность управления, делает это безвозмездно. А забот у него будет довольно много;
• Исключается возможность получения денег на социальные программы, например, обустройство детской площадки, капитальный ремонт;
• При желании ввести дополнительные улучшения, например, пригласить консьержа, украсить подъезд и прочее, затраты целиком ложатся на плечи добровольцев, несогласные имеют полное право отказаться от материального участия;

Источник: https://siosagio.ru/neposredstvennoe-ypravlenie-mnogokvartirnym-domom-plusy-i-minysy.html

Управление многоквартирным домом: какой способ выбрать

• Задачи управления многоквартирным домом
• Виды управления многоквартирным домом
• Самоуправление
• ТСЖ, ЖК, кооперативы
• Управляющие организации
• Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом
• Документальное оформление выбранного способа управления МКД

 Каждый многоквартирный дом (МКД) – это особая зона ответственности, для нормального функционирования которой требуется решение множества организационных, технических и финансовых вопросов.  Все они решаются просто – грамотным подходом к управлению. По законам Российской Федерации допустимо несколько способов управления многоквартирным домом. Но определять преимущества и недостатки каждого из них, а также принимать окончательное решение могут только жильцы МКД.

Задачи управления многоквартирным домом

Обычно владельцы квартир сосредотачиваются на решении собственных проблем и не желают думать о жилье в глобальном масштабе. Но многоквартирный дом постоянно нуждается в уходе, ремонте, уборке и других не менее важных процедурах. Лица, на которых возложено управление МКД, в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны решать массу вопросов:

• заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг;
• контроль над качеством исполнения договорных обязательств;
• определение источников финансирования;
• составление сметы на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный период;
• обеспечение надлежащего обслуживания и содержания общего имущества, подсобных помещений и прилежащей территории;
• создания благоприятных и безопасных условий для проживания и т.д.

 Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Виды управления многоквартирным домом

Жилищно-коммунальная реформа, проведенная в РФ, привела к тому, что собственники имеют право самостоятельно определять, кто и как будет управлять МКД. Законодательно установлено три формы управления. Рассмотрим, что собой представляет каждая из них, а также основные плюсы и минусы.

Самоуправление

Если непосредственное управление МКД осуществляют сами жильцы на безвозмездной основе, такой способ называют самоуправлением. Для его успешной реализации необходимо соблюдение ряда условий:

1. Применяется для жилых домов, в которых расположено не более 16 квартир.
2. Все вопросы решаются на общем собрании жильцов. В первую очередь выбираются представители, которые будут заключать договора с третьими лица и отстаивать интересы всех жильцов в вышестоящих инстанциях (суд, муниципалитет или местная администрация и т.д.).
3. Заключение договоров на поставку газа, электричества и других коммунальных благ заключается каждым собственником индивидуально.

Основными преимуществами самоуправления является следующее:

• экономия денежных средств, так как все управленческая деятельность осуществляется на безвозмездной основе;
• знание внутренних проблем и заинтересованность всех жильцов в улучшении текущих условий проживания.

В качестве недостатков такой формы управления можно выделить:

• сложности в достижении единства между всеми жильцами;
• невозможность получения финансирования на проведение капитального ремонта из средств специальных фондов, то есть крупный ремонт (крыша, отделка фасадов и т.д.) собственникам придется проводить полностью за свой счет.

ТСЖ, ЖК, кооперативы

Наиболее распространенный вид управления домом – объединения жильцов:

• товарищества собственников жилья (ТСЖ)
• жилищные кооперативы (ЖК);
• потребительский кооператив и т.д.

В общем виде схема работы любого подобного объединения выглядит следующим образом:

1. Принятие решения о создании ТСЖ, ЖК и т.д.
2. Регистрация юридического лица и подготовка необходимой документации (устав, протокол общего собрания и т.д.).
3. Выбор председателя и других членов правления (каждая должность оплачивается по тарифу).

Объединения собственников жилья популярны и востребованы по следующим причинам:

1. Личная заинтересованность членов правления в улучшении условий проживания всех жильцов.
2. Должности председателя и членов правления являются выборными (прекращение управления осуществляется после проведения общего собрания и переизбрания ответственных лиц).
3. Наличие ревизионной комиссии, созданной из числа жильцов-активистов, позволяет контролировать финансовую деятельность ТСЖ, ЖК и т.д.

Основным недостатком такой формы управления является необходимость принимать все важные решения (переизбрание членов правления и т.д.) с помощью собрания собственников. Чем больше многоквартирный дом, тем больше жильцов.

Соответственно собрать их в одном месте в одно время проблематично. Поэтому прежде, чем созывать общее собрание, нужно провести масштабную подготовительную работу (расклейка объявлений о дате собрания, личное оповещение собственников и т.д.).

Управляющие организации

Самым необременительным для жильцов способом управления можно назвать привлечение управляющей организации. Подобные компании – это посредники между собственниками и органами власти, коммунальщиками и т.д. Среди плюсов заключения договора управления можно выделить:

• профессионализм управленцев (подобные организации должны иметь специальную лицензию, выданную органами юстиции);
• все заботы о МКД перекладываются на плечи управляющей организации;
• благоустройством занимаются квалифицированные специалисты;
• все недостатки устраняются за счет управляющей компании, а затем денежные средства взимаются с жильцов, то есть собственники понимают, за что отдают деньги.

К недостаткам привлечения сторонней управляющей компании относятся:

• серьезные затраты на оплату услуг управленцев;
• непрозрачность финансовых операций;
• отсутствие личной заинтересованности работников управляющей компании в улучшении и благоустройстве МКД.

 Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом

Изменения, связанные с управлением МКД, решаются на общем собрании жильцов. Если владельцы квартир недовольны тем, как работает управляющая компания или деятельностью ТСЖ, можно все изменить (ЖК РФ, ст. 161, п.

3). Для принятия решения нужно, чтобы 50% владельцев жилой недвижимости, поддержали инициативу (собственники, которые не могут присутствовать могут передать право голоса по доверенности родственникам или соседям).

 

Важно! Если дом никем не управляется или жильцы не могут самостоятельно определиться с формой управления, решение примут органы местного самоуправления. Будет объявлен открытый конкурс среди управляющих компаний города или региона и по его результатам выбирается УК.

Документальное оформление выбранного способа управления МКД

Если жильцы не знают, как поменять управляющую компанию на другую или создать ТСЖ до истечения срока договора, можно воспользоваться нашей инструкцией:

1. Проведение собрания и принятие решения о смене управления или УК.
2. Письменное уведомление действующей УК или ТСЖ о решении собственников. В документе указывается дата, с которой планируется применять новую форму управления или привлечь другую УК. К уведомлению прикладывается копия протокола собрания.
3. Руководитель УК или председатель ТСЖ обязан в 7-дневный срок уведомить энергоснабжающие и коммунальные службы населенного пункта о расторжении договоров.
4. Осуществляется передача технической, паспортной и бухгалтерской документации от одной УК другой или ТСЖ по акту приема-передачи.

Полезно! Передача документации по МКД должна быть осуществлена не позднее, чем за 30 дней до начала деятельности новой УК, ТСЖ.

Любая форма управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы управление было максимально эффективным, необходимо непосредственное участие жильцов. То есть, даже если дом находится на балансе выбранной УК, собственники могут создавать инициативные группы, назначать старших по подъезду и проверять и контролироваться деятельность управленцев.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/upravlenie-mnogokvartirnym-domom-kakoy-sposob-vybrat/

Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками: плюсы и минусы

Непосредственное управление многоквартирным домом дает возможность жильцам самостоятельно определиться с компанией или лицами, которые будут осуществлять предоставление услуг по обслуживанию здания.

От правильно принятого решения и организации управления домом, будет зависеть комфорт проживания в нем, благоустроенность придомовой территории и порядок в подъездах.

Как происходит переход на непосредственную форму управления и в чем заключаются особенности его проведения, читатель сможет узнать из этой статьи.

• Непосредственное управление многоквартирным домом: общие сведения
• Как перейти на непосредственное управление домом
• Что необходимо знать о непосредственном управлении многоквартирного дома

Непосредственное управление многоквартирным домом: общие сведения

• Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками подразумевает заключение договоров с организациями, предоставляющими услуги по обслуживанию дома, без создания ТСЖ и помощи управляющей компании.
• Единственное что нужно учесть – если в доме более двенадцати квартир, собственники обязаны будут позаботится о подписании контракта на выполнение ремонтных работ с профессиональной лицензированной компанией.
• Собственники многоквартирного дома должны определиться с основными моментами управления им.
• Они вправе выбрать один из трех вариантов:

• Обязанности распределяются равноценно между всеми жильцами или строго определенной группой.
• Управление переходит в руки одного из жильцов, выбранного на общем собрании дома.
• Собственники выбирают стороннее лицо, которое будет выполнять посреднические функции.

Непосредственное управление имеет целый ряд преимуществ, среди которых можно выделить независимость собственников от управляющих компаний и возможность самостоятельного определения квартплаты, а также перечня осуществляемых работ. Несмотря на все плюсы, непосредственное управление имеет и недостатки.

Переход на него достаточно сложный, он потребует наличия юридических и экономических знаний. В любом случае, жильцы вправе прибегнуть к помощи сторонних специалистов, которые произведут правильные расчеты и уладят все юридические нюансы.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Как перейти на непосредственное управление домом

Переход на непосредственное управление домом осуществляется в следующей последовательности:

• Создание группы из инициативных жильцов. Поскольку переход на новую форму управления многоквартирным домом является добровольным, необходимо определиться с кругом лиц, которые будут ответственны за него. Вместе они составят список жильцов, проведут с ними устные беседы о преимущества смены формы управления, прислушаются к мнению большинства. Члены инициативной группы должны назначить время проведения общего собрания жильцов дома, оповестив о нем каждого собственника.

Источник: https://mytaganrog.ru/posts/301-neposredstvennyi-sposob-upravlenija-mnogokvartirnym-domom-sobstvennikami-plyusy-i-minusy.html

Плюсы и минусы непосредственного управления | Город Сокол

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.

Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг.

Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

• каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
• законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
• очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
• не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
• не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
• заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

• Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.
• Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.
• Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Источник: https://www.sokolinfo.ru/informationpeople/plusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravlenia