Чем занимается управляющая компания в сфере жкх

Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление каким-либо имуществом. В качестве имущества чаще всего выступает дом, денежные средства и даже крупные предприятия.

Такая система управления отличается от прямого контроля, когда все решения принимает собственник и несет за них ответственность. Управляющая компания нередко не несет никакой ответственности, либо несет, но в ограниченном объеме.

Поэтому прежде чем обращаться в такую организацию следует изучить особенности такого способа управления.

Что представляет собой

Управляющая компания — это специализированное учреждение, которое выполняет функции управления в различных областях хозяйственной деятельности.

В России часто под этим понятием подразумевают компании, занимающиеся управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства. В экономической теории, этот термин имеет более широкое понятие.

В предпринимательской деятельности управленческие компании управляющие компаниями, не связанные с предоставлением услуг ЖКХ — и это очень распространенное явление.

Одна из особенностей таких компаний является то, что они могут быть созданы в одной из существующих в российском законодательстве форме предприятия. Выбор той или иной формы зависит от размеров и сферы, где компания будет работать.

Так, в области жилищно-коммунального хозяйства часто создаются в форме ООО управляющие компании или в виде товарищества собственников.

В первом варианте (ООО) управление осуществляет специализированная организация, во втором — сами собственники.

Виды управляющих компаний

Независимо от того, ПАО это, товарищество или ООО, управляющие компании классифицируются по сфере деятельности, форме предприятия, размеру и составу участников. Так, различают следующие виды управляющих компаний, работающих в России:

• компании по ведению жилищно-хозяйственного обслуживания здания;
• паевые инвестиционные фонды, доверительное управление активами инвестора;
• управляющая компания, предоставляющая услуги менеджмента для фирм и предприятий.

Наибольшее распространение получили компании по ведению жилищно-коммунального хозяйства. Это и понятно, ведь предприятий в стране значительно меньше, чем жилых многоквартирных домов. Другие виды управляющих компаний – это фирмы, предлагающие соответствующие услуги бизнесменам и инвесторам. Основная их задача – управлять активами своих клиентов.

Управляющие компании жилищно-коммунального хозяйства

Они занимаются техническим обслуживанием и ремонтом жилых многоквартирных домов. Выполняют такие важные работы, как:

• благоустройство прилегающих территорий;
• сбор платежей от жильцов дома и оплата коммунальных услуг;
• наем рабочих для выполнения строительно-ремонтных работ;
• информировать об изменениях в тарифах;
• уборка и ремонт подъездов.

Управляющие компании района выполняют роль посредника между предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и жильцами обслуживаемого дома или домов, расположенных в определенном районе.

Государственное регулирование компаний управления ЖКХ

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.

Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении.

Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания.

Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Обязанности и права управляющих компаний — проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:

• Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
• Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
• Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
• Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
• Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
• Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
• Подготовка и проведение собрания жильцов.
• Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
• Начисление амортизации на здание.

Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.

Формы предприятий управляющих компаний

Независимо от того в какой сфере деятельности управляющие компании работают, могут быть организованы в форме ПАО, ООО или товарищества.

В форме ПАО и ООО работают компании, которые занимаются инвестиционной деятельностью или предоставляют услуги менеджмента частным предпринимателям, фирмам, предприятиям. Также в форме ООО управляет управляющая компания услугами ЖКХ.

В первом случае — жильцы нанимают стороннюю компанию, во втором (товарищество) — управленческой деятельностью занимаются они сами.

Недостатки управления управляющими компаниями в сфере ЖКХ

Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов.

Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день.

К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно.

Большая часть жилищного фонда в России находится в ветхом состоянии, поэтому в крупных городах, получая крупные суммы, менеджеры компаний не вкладывают, получаемые средства в здания, а предпочитают тратить их на собственные нужды.

Например, управляющие компании Москвы и других крупных городов, нередко ведут себя таким образом.

Проблема с управляющими компаниями в сфере ЖКХ существует с тех пор, как был принят закон об управляющих компаниях, а проблемы с мошенничеством в этой сфере так и не решены.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

Если управляющая компания не выполняет взятых на себя обязательств, не отвечает на требования клиентов, то те имеют право расторгнуть договор с ней и заключить новый, но уже с другой компанией или организовать товарищество собственников жилья.

Теоретически, для того чтобы расторгнуть договор, достаточно предоставить заявление в управляющую компанию или суд с подписями всех или почти всех собственников и пакет документов. В течение двух недель договор должен быть расторгнуть.

На практике дело обстоит совсем иначе.

В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы.

При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать.

Инвестиционные управляющие компании

Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.

Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время.

Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.

Обязанности инвестиционных управляющих компаний

В обязанности руководителя ООО управлять управляющей компанией. Она должна публиковать ежегодные и ежеквартальные отчеты о своей работе, а также любую информацию, касающейся счетов клиентов. Основная обязанность – стараться сохранить и приумножить капиталы клиентов, обеспечивать стабильный рост их активов.

Как выбрать инвестиционную УК

При выборе следует обратить внимание на опыт работы фирмы, отзывы о ней, финансовые показатели.

Особенно следует уделить внимание наличию/отсутствию аудиторского заключения и его содержания, прилагаемого к финансовой отчетности.

Обычно услуги по управлению капитала предлагают крупные банки и инвестиционные фонды. Главное условие, при выборе управляющей компании — это чтобы срок работы ее на рынке был не менее 10 лет.

Управляющие компании для предприятий и фирм

Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.

В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий.

Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.

К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной.

К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.

Достоинства и недостатки управляющих

Внешнее управление предприятием или управление из одного удаленного центра имеет свои достоинства и недостатки.

С одной стороны, в таких управляющих компаниях работают высококвалифицированные специалисты, с другой – эти специалисты не всегда могут определить, что нужно для решения возникшей проблемы.

Они не находятся на предприятии, не работают на нем достаточно долгое время, а на основе одной финансовой отчетности, не так просто определить причину возникновения кризисной ситуации и найти выход из нее.

Одним из наиболее существенных недостатков управляющих компаний, работающих на предприятии – это то, что решения принимаются с опозданием. Такое управление может быть эффективно только в двух случаях: когда предприятие только открывается или уже находится на стадии банкротства.

В первом случае управляющая компания создает систему управления, по которой будет работать предприятие. В данном случае управляющая компания — образец того, каким должно быть управление предприятием в дальнейшем.

Во втором работа управляющей компании сводится только к поиску средств для покрытия текущих долгов и только потом на развитие предприятия. При этом работать они должны совместно с собственником для спасения предприятия.

За исключением этих двух случаев услуги управляющих компаний приведут только к нежелательным расходам, снижению качества и скорости принимаемых решений.

Управляющие компании выполняют важную роль в процессе управления предприятиями, занимающимися не только в сфере жилищно-коммунального хозяйства, но и в других областях предпринимательской деятельности. Несмотря на недостатки, в некоторых случаях найм управляющей компании – это единственный способ поправить ситуацию.

Источник: https://BusinessMan.ru/upravlyayuschaya-kompaniya—eto-chto-takoe.html

Управляющая компания ЖКХ – функции и задачи

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки.

Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие.

По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

• Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
• Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
• Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
• Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
• Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
• Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

• Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
• Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
• Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это.

Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг.

Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

• Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
• Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
• Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

• Отчетах.
• Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

• Органа надзора за ЖКХ.
• Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

• Свидетельство об открытии ИП или ООО.
• Налоговые документы учета.
• Справка от ЕГРЮЛ.
• Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам: http://rating.lawday.ru/rating.php

Источник: https://ozhkh.ru/zhilishhno-kommunalnoe-hozyajstvo/upravlyayushhaya-kompaniya

Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы)

Управляющая компания (УК) – форма организации бизнеса, основанная на управлении активами или имуществом определенной категории лиц, как физических, так и юридических, которые по тем или иным причинам не могут или считают нецелесообразным самостоятельно нести бремя управления принадлежащим им имуществом, либо не обладают достаточными познаниями в этой сфере деятельности.Для подавляющего большинства граждан РФ понятие «управляющая компания» тесно связано с услугами ЖКХ – именно коммерческая деятельность по управлению и обслуживанию жилым фондом является темой для непрекращающихся дискуссий, вызывает массу нареканий и служит неиссякаемым источником для законотворчества различных законодательных органов: начиная с Государственной Думы РФ и заканчивая местными законодательными органами. С 2005 года, когда был принят Закон, позволивший гражданам – собственникам жилья, самостоятельно выбирать способ управления принадлежащей им недвижимостью в многоквартирных домах не утихают споры об эффективности деятельности управляющих компаний, а действующее законодательство пребывает в перманентной стадии «реформ ЖКХ» до сих пор не давших положительных результатов.

Законодательные основы деятельности УК

Для собственников жилья принципиально важными при выборе формы управления своим многоквартирным домом является знание нескольких основополагающих позиций действующего законодательства РФ, которые позволят им не ошибиться в выборе способа управления, оценить преимущества и недостатки возможных вариантов управления МКД и в конечном итоге – принять коллективное решение о выборе способа управления.В настоящее время УК в сфере ЖКХ могут создаваться в двух организационно-правовых формах:

• Общества с ограниченной ответственностью – (ООО);

• Акционерного общества – (АО).

Это — принципиально при выборе УК для того, чтобы не попасться на уловки мошенников, которые могут предложить услуги по управлению жилым фондом не имея на это права.

Деятельность всех управляющих компаний жестко регламентирована законодательством.Основополагающим нормативным актом является Жилищный кодекс – (ЖК РФ).

На его основе и, в развитие основных положений, содержащихся в нем, принят ряд законов и постановлений Правительства РФ, а так же локальных нормативных актов на уровне местных органов управления.

Другими нормативными актами, с которыми следует ознакомиться, прежде, чем остановить выбор на той или иной УК:

• ФЗ от 8 августа 2001 года № 128; 

• ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156; • ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

В этих законах содержаться основные положения, касающиеся лицензирования деятельности УК в сфере ЖКХ.

Сопоставив предоставленные УК документы с требованиями, предъявляемыми государством, вы можете быть уверены в соблюдении УК всех требований законодательства, а так же узнать объем услуг, которые компания вправе осуществлять.

Управление управляющей компанией (для организаторов бизнеса УК в ЖКХ)

Создание управляющей компании по управлению многоквартирным домом – довольно длительный и трудозатратный процесс, который в большой степени зарегулирован государством. Это объяснимо.

Неквалифицированный подход или элементарное незнание методов управления подобного рода предприятием неизбежно ведет к нарастанию претензий со стороны владельцев недвижимости в МКД и существенным нарушениям в сфере законодательства и финансовой дисциплины.

Алгоритм деятельности по управлению управляющей компанией может быть прописан в несколько шагов. Но каждый из этих шагов требует профессионального и ответственного подхода лица (группы лиц) принявших решение об организации такого бизнеса:

1. Подготовка к созданию УК — предусматривает изучение рынка аналогичных услуг, выявление мнения потребителей о недостатках существующих УК, открытие и регистрацию юридического лица в форме ООО или АО, получение лицензии на данный вид деятельности, страхование ответственности, создание материально-технической базы и офиса для размещения компании;

2. Принятие в управление МКД – ответственный этап требующий от руководства выработки агитационной стратегии, показывающей преимущества компании по сравнению с конкурентами.

3. Непосредственное управление МКД – начинается с:

• Заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг (ресурсоснабжающими организациями, являющимися в большинстве случаев монополистами), клининговыми компаниями; • Наем и расстановка работников, составления должностных обязанностей для каждой из категорий наемных работников, тарифицирование должностных окладов, контроль за действиями наемных работников;• Организации бухгалтерского учета и соблюдение форм отчетности;• Организации своевременного реагирования на жалобы и заявления собственников МКД;• Организации своевременной доставки квитанций на оплату услуг ЖКХ и приема платежей за поставленные ресурсы и оказанные услуги;• Создании службы по эффективному взысканию дебиторской задолженности за услуги ЖКХ;• Организации деятельности аварийной службы: обеспечение работников транспортом, служебными помещениями, инвентарем;• Взаимодействия с местными органами власти и участие в общемуниципальных мероприятиях, направленных на совершенствование деятельности УК в сфере ЖКХ.

Стратегическое планирование деятельности УК

Чтобы управлять управляющей компанией, для руководства УК на начальном этапе необходимо определиться в какой из двух возможных форм будет осуществляться деятельность возглавляемого ими предприятия:

• В форме простого управления;

• С функциями единого заказчика.

В первом случае задачами УК является выполнение организационно-распорядительных функций по договору с уже существующим в МКД ТСЖ. По гражданско-правовому договору УК выполняет:

• Взаимодействие с собственниками в МКД;• Контакты с властными и контролирующими органами;• Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;• Работу с клининговыми компаниями;• Организацию лицевого (финансового) обслуживания собственников МКД.

Во втором случае – функции, помимо перечисленных выше, включают в себя организацию в структуре УК собственных служб по техническому обслуживанию МКД либо заключение от своего имени договоров с третьими лицами – поставщиками услуг ЖКХ и клининга с взыманием комиссионного сбора за посредническую деятельность, которая взимается с собственников в МКД.

Это наиболее распространенная форма деятельности УК, открывающая значительно большие возможности для финансового маневра, но и таящая в себе соблазн нецелевого использования свободных денежных средств.

Для собственников недвижимости в МКД

Порядок выбора управляющей компании

Принять решение о заключении договора на управление управляющей компанией имуществом МКД вправе только общее собрание собственников. При этом количество участников должно составлять не менее 50% от общего количества собственников жилых и коммерческих помещений в доме.

Источник: http://jilishnik.ru/remont-kommunalnye-uslugi/item/119-upravlenie-upravlyayushchej-kompanii-v-sfere-zhkkh-zakony-poryadok-vybora-uk-plyusy

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

В органы власти как на государственном, так и на муниципальном уровне больше всего поступает вопросов по ЖКХ.

У собственников многоквартирных домов возникают проблемы с тепло- и водоснабжением, капитальным и текущим ремонтом дома, уборкой территории и т. д.

Деятельность управляющих компаний ориентирована на грамотное разрешение возникающих вопросов в сфере ЖКХ у собственников многоквартирных домов.

Предоставление услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов, поддержание технических и санитарных норм, а также стабильное оснащение различными необходимыми ресурсами – все это является основным видом деятельности управляющей компании.

Существует три вида управляющих компаний:

• Управляющие. Такие компании берутся лишь за управление домами и за содержание общедомового имущества, для всего остального нанимаются третьи лица, которые оказывают жильцам всевозможные коммунальные услуги по договору подряда с УК.
• Гибридные. Организации, берущие на себя не только управление и содержание домов, но и в полном объеме оказывающие собственникам жилья коммунальные услуги.
• Эксплуатационные. Компании, работающие по договорам подряда, непосредственно заключенным с жильцами или ТСЖ. Предоставляют эксплуатационные услуги как по техническому обслуживанию, так и по санитарному содержанию домов многоквартирного типа.

Вид управления зависит от вашей готовности на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления.

Первый вариант – когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Такая команда решает организационные вопросы и все возникающие проблемы.

Третьи лица привлекаются в качестве исполнителей по осуществлению ремонта, уборки, по содержанию общедомового имущества и т.д.

Управляющая компания несет ответственность за выполнение сторонними организациями всего комплекса коммунальных услуг.

★ Совет редакции: По каким вопросам УО взаимодействует с советом МКД

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации. Чтобы управляющей компании совмещать эти функции, необходим достаточный штат работников, а также специальное оборудование. В данном случае нужно тщательно контролировать своих работников на предмет качественного выполнения работ.

• Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Документы и законы, регулирующие деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Управляющая компания формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать управляющую компанию.

• Должен ли быть в управляющей организации кодекс этики?

Сфера деятельности управляющей компании регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую управляющую компанию, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.

Правовая деятельность управляющей компании прописана в следующих нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
• Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
• Постановление Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
• Федеральный закон РФ № 210-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Согласно действующему законодательству именно жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной управляющей компанией.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102077-deyatelnost-upravlyayushchih-kompaniy

Основная деятельность управляющий компаний в сфере ЖКХ и что входит в функции Роспотребнадзора?

Знание функций ЖКХ позволяет жильцам многоквартирных домов наладить эффективное взаимодействие со своей управляющей компанией.

Регламентируется работа УК Жилищным кодексом и прочими нормативными актами. Из статьи вы узнаете, что входит в полномочия УК, какими организациями контролируется их деятельность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ

Деятельность УК, занимающихся жилищно-коммунальным хозяйством, регулируется жилищным законодательством.

Сфера деятельности ЖКХ — это организация жизнедеятельности многоквартирных зданий. Это посредники между собственниками и структурами, поставляющими коммунальные услуги.

Они собирают и накапливают средства жильцов для уплаты услуг, осуществления ремонтных работ. Деятельность ЖКХ — это также сбор информации по конкретному зданию.

Компании владеют следующими данными:

1. имеющиеся технические неполадки.
2. Учет износа.
3. Учет времени использования оборудования.

СПРАВКА: К ЖКХ применимы также законы, касающиеся защиты потребителей. Связано это с тем, что УК вступает с жильцами в потребительские отношения, оказывая соответствующие услуги.

Функционирование ЖКХ направлено на обеспечение комфортной эксплуатации здания для жильцов.

Функции управляющей компании ЖКХ — это:

• стимулирование повышения качества предоставляемых услуг;
• улучшение механизма сборов и расчетов;
• уменьшение задолженностей, в том числе, взаимных;
• стимулирование ресурсосбережения;
• создание стандарта качества на предоставляемые услуги;
• обеспечение конкурентной среды среди УК.

ЖКХ является многогранной структурой, решающей множество проблем.

Финансовая деятельность

Бюджет ЖКХ формируется из двух источников:

1. платежи, внесенные собственниками.
2. Дотации от государства.

Финансовая деятельность ЖКХ включает в себя следующие функции:

• расчет платежей за свои услуги, прием финансовых поступлений от жильцов;
• внедрение единого стандарта касательно цен на услуги;
• распределение принятых средств;
• составление финансовой отчетности;
• экономический анализ деятельности, предназначенный для осуществления снижения тарифов.

Структуры ЖКХ занимаются оптимизацией всех финансовых процессов, улучшением систем сбора и распределения поступивших средств.

ВНИМАНИЕ: Роспотребнадзор занимается защитой прав потребителя. Данный орган отчасти регулирует потребительские правоотношения между УК и собственниками.

О функциях Роспотребнадзора в сфере ЖКХ можно прочитать в открытом письме данного органа от 14 ноября 2012 года.

В компетенции структуры находятся данные вопросы:

• навязывание оплаты за услуги;
• УК не дает необходимой информации и отчетов о своей деятельности;
• плохое санитарное состояние общедомовых участков;
• низкая температура подаваемой воды;
• плохое качество воды;
• холод в квартире в отопительные сезоны;
• неправильное содержание контейнерных площадок;
• мешающие звуки при работе инженерных систем;
• плохое качество песка на детских площадках;
• грызуны на общей территории дома.

Однако в компетенцию Роспотребнадзора не входят следующие вопросы:

• заключение договоров с УК;
• нарушение порядка поставки коммунальных услуг;
• высокие платежи по ЖКХ;
• затопление жилья соседями;
• ветхое или аварийное состояние здания;
• неудовлетворительное проведение ремонтных работ;
• отлов безнадзорных животных;
• шум, вызванный не инженерными системами, но людьми.

ВНИМАНИЕ! Роспотребнадзор может осуществлять проверки потребительской части взаимодействия с УК. Однако все вопросы, связанные с ЖКХ, данный орган не решает.

Функции управляющих компаний в сфере ЖКХ включают в себя:

• отслеживание качества и своевременного оказания услуг;
• оформление смет на работы, поиск подрядчиков;
• обеспечение безопасной эксплуатации здания при помощи своевременных ремонтных работ, устранения аварий;
• прием жалоб и обращений от собственников;
• работа над составлением плана эксплуатации здания, ознакомление с ним жильцов;
• работа над программами, включающими план по капитальному ремонту и реконструкции;
• оформление договоров аренды, если поступило соответствующее обращение от собственника;
• отстаивание интересов жильцов в различных структурах для решения правовых и организационных вопросов;
• осуществление проверки состояния общедомовой собственности, организация оценочной комиссии;
• проведение планового капитального и косметического ремонта;
• исправление неисправностей по обращению жильцов;
• аккумулирование финансовых средств на проведение работ.

Между УК и собственниками составляется договор. В нем указываются обязанности и функции жилищно-коммунального хозяйства.

Один из экземпляров документа должен находиться у жильцов. Если бумага отсутствует, ее можно запросить в УК.

ВАЖНО! Отношения между собственниками и управляющей компанией регулируются именно договором. На его основании можно требовать от УК выполнения определенных работ.

Если в договоре отсутствует, к примеру, пункт про проведение косметического ремонта, то требовать его осуществления собственники не могут.

Функции и работа УК определяются следующими нормативными актами:

1. Жилищный кодекс РФ.
2. Гражданский кодекс (статьи 209-217, 683-688).

   ГК РФ Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

   Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном «законами» о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

   ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

   1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
   2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

   ГК РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

   В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, «подлежат выселению» из жилого помещения на основании решения суда.

3. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 года.

Функции ЖКХ крайне разнообразны, и касаются многих сфер: финансовые расчеты, обеспечение собственников коммунальными услугами, проверка состояния общедомовой собственности, проведение ремонта.

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/zhkh/funktsii-i-deyatelnost.html

Полномочия УК многоквартирного дома или какие возможности у управляющей компании существуют по закону?

• Выбирая способ управления своим домом, владельцы квартир часто отдают предпочтение управляющей компании.
• Эти организации осуществляют свою деятельность профессионально, что позволяет жильцам получать качественные услуги без задержек.
• О том, какие есть полномочия у управляющей компании многоквартирного дома и каков регламент управляющей компании, подробно поговорим в этой статье.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Организация работы управляющей компании регламентируется определенным количеством законодательных и нормативных актов и документов.

Нормативные акты и законы, регламентирующие деятельность управляющих компаний:

1. Законом РФ №4218-1.
2. Жилищным кодексом РФ.
3. Постановлением Правительства №491.
4. Постановлением Правительства №493.
5. Постановлением Правительства №354.
6. Конституцией РФ (ст. 29).

   Статья 29

   1. Каждому гарантируется свобода мысли и слова.
   2. Не допускаются пропаганда или агитация, возбуждающие социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду. Запрещается пропаганда социального, расового, национального, религиозного или языкового превосходства.
   3. Никто не может быть принужден к выражению своих мнений и убеждений или отказу от них.
   4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом.
   5. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

Помимо этого, в своей деятельности управляющие компании в обязательном порядке придерживаются Федеральных законов №52, №184, №69 и №2300-1. Это основные законы, регулирующие деятельность управляющих компаний.

Какие возможности у управляющей компании?

1. Сфера деятельности управляющей компании — жилищно-коммунального хозяйство, значит она является юридическим лицом.
2. УК заключает договор с собственниками квартир, на основании которого берет на себя самые разные обязанности.
3. Чем занимается управляющая компания:

1. эксплуатация жилого дома.
2. Осуществление ремонта МКД.
3. Предоставление коммунальных услуг и взимание платы за них.
4. Решение всех финансовых вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома.
5. Предоставление всех необходимых отчетов.

По сути, ответ на вопрос о том, чем занимается управляющая компания ЖКХ прост. УК является лишь посредником между жильцами и теми организациями, которые способны обеспечить жилой дом всеми важными ресурсами.

Поэтому компания заключает большое количество договоров, составляет сметы и отчеты, и т.д. Это указывает на то, что УК работают специалисты, в том числе бухгалтера, юристы и т.д.

Далее о том, как работает управляющая компания ЖКХ, какие виды деятельности и полномочия управляющей компании существуют.

Виды деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ

Принцип работы управляющей компании ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом, но не все жильцы понимают, что конкретно делает УК. Важно понимать, что управление не обходится без трех этапов:

• получения информации об объекте управления;
• анализа данных;
• активных действий, направленных на создание положительных изменений.

Если рассматривать виды управления, то собственники квартир могут использовать свое право на управления МКД следующим образом:

1. непосредственное управление. Главная задача – это сотрудничество с подрядными организациями для выполнения ремонтных и прочих работ.

   Такой способ достаточно эффективен в домах, в которых не более 50 квартир.

   Всеми организационными вопросами занимается представитель, а привлеченные ресурсоснабжающие организации заключают договора с каждым жильцом в отдельности.

2. Гибридное управление. Собственники квартир также самостоятельно занимаются решением вопросов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома, не прибегая к помощи управляющей компании.
3. Эксплуатационное управление. Жильцы создают ТСЖ, которое на основании договора сотрудничает с УК или другими организациями.

Если есть необходимость привлекать УК, следует выбирать подходящую организацию из нескольких вариантов. Проще всего сделать выбор после проведения конкурса. Но если собственники не примут решения относительно способа управления МКД, за них это сделают муниципальные органы.

Владельцы недвижимости могут выбрать два способа сотрудничества с УК, исходя из собственных предпочтений:

• передать организации весь объем услуг и ограничить свое участие в управлении МКД только контролем за ее деятельностью.
• Разделить объем услуг между несколькими объединениями. Например, осуществление ремонтных работ оставить за ТСЖ или ЖК, а от УК требовать лишь предоставления коммунальных услуг.

Оба вида взаимодействия с управляющей компанией не противоречит законодательству. А в некоторых случаях наличие ТСЖ или другого объединения жильцов позволяет больше влиять на управление МКД и контролировать работу УК.

Основными принципами, которыми руководствуется управляющая компания во время осуществления своей деятельности, являются:

• предоставление качественных услуг;
• постоянная модернизация своей деятельности;
• привлечение к работе опытных специалистов;
• вся работа направлена на удовлетворение нужд жильцов.

Услуги, которые предоставляет УК, можно разделить в зависимости от сферы деятельности. Для содержания МКД компания выполняет следующее:

1. собирает средства;
2. борется с должниками;
3. контролирует сохранность ресурсов и материалов;
4. заключает договора с соответствующими организациями;
5. занимается перерасчетом тарифов;
6. собирает, анализирует, хранит техническую документацию.

Виды деятельности управляющей компании для содержания территории возле дома:

• систематически осуществляет уборку;
• занимается регулярным вывозом мусора;
• контролирует техническую безопасность объектов, находящихся на придомовой территории (детских, спортивных площадок, автостоянок).

Помимо этого компания ведет учет жильцов, а также регулярно осматривает инженерное оборудование здания.

В некоторых случаях лицензия дает УК право предоставлять жильцам услуги за дополнительную плату:

1. установка сантехнического оборудования;
2. установка счетчиков;
3. электромонтаж и плотницкие работы;
4. оформление документации для жильцов.

Все эти и другие полномочия УК прописывают в договоре. Согласно стандартному соглашению организации обязаны выполнять следующее:

• осуществлять ежедневную уборку территории;
• вывозить мусор;
• проводить текущий и капитальный ремонты;
• мыть и дезинфицировать лестничные клетки, лифты;
• проводить дезинсекцию подвалов и чердаков;
• проверять техническое состояние вентиляции, системы отопления, водоснабжения, канализационных колодцев;
• устранять недочеты и поломки всех систем или конструкций здания;
• осуществлять сварочные работы;
• готовить объект к зиме;
• отчитываться перед жильцами;
• предпринимать экстренные меры для устранения аварийных ситуаций.

Это основные пункты, которые должны быть в договоре между УК и собственниками для того, чтобы было осуществлено полноценное содержание дома. Но указывать дополнительные требования не запрещено, если они не противоречат действующему законодательству.

Полномочия УК многоквартирного дома

Перед тем, как было принято решение о создании управляющих компаний как способа управления многоквартирными домами, было немало других подобных организаций. Но если рассматривать полномочия таких объединений, становится ясно, что у УК они гораздо шире и объемнее.

В первую очередь это связано с техническим оснащением домов, повышением уровня комфорта и т.д. Поэтому и специалисты, работающие в таких компаниях, должны иметь соответствующее образование.

Справка: а чтобы осуществлять свою деятельность, УК должна получить лицензию, то есть разрешение государственных органов.

Полномочия управляющей компании в сфере ЖКХ:

• представлять интересы жильцов перед ресурсоснабжающими организациями;
• осуществлять свою деятельность в качестве единственного исполнителя;
• представлять собственников квартир перед государственными органами.

• Все полномочия, которыми обладает УК, указываются в договоре между ней и собственниками квартир.
• Передача полномочий управляющей компании, ее механизм, должен быть прописан в ее Уставе.
• Полномочия управляющей организации могут делегироваться представителю жильцов, например, ТСЖ или частному лицу.
• И у представителя появляется возможность контролировать деятельность УК и распространять важную информацию среди остальных жильцов многоквартирного дома.

Как проверить деятельность?

От управляющей компании зависит качество жизни большого количества человек. Деятельность управляющих компаний ЖКХ может контролироваться жильцами, заключившими договор. Например, у них есть право:

1. сменить компанию, если на нее было подано несколько жалоб или исков;
2. требовать проведения для УК квалификационного экзамена;
3. требовать предоставления единого стандарта платежей.

Другими словами, жильцы могут расторгнуть договор с компанией досрочно в одностороннем порядке.

Для того чтобы проверить то, как управляющая компания выполняет свои обязательства, можно использовать следующие способы:

• поверять квитанции на квартплату;
• официально запрашивать предоставления сметы;
• привлекать для проверки документов не заинтересованных специалистов.

Теперь вы знаете каковы основные принципы работы управляющей компании. При обнаружении ошибок или мошеннических действий управляющей компании, необходимо обращаться в соответствующие инстанции. Это может быть жилинспекция, прокуратура, Роспотребнадзор или суд. Важно знать, что управляющую компанию можно привлечь к административной ответственности.

Деятельность управляющей организации и полномочия УК всегда должны основываться на нормативных актах и потребностях жильцов. Владельцы квартир оплачивают услуги таких организаций, поэтому имеют право знать, каким именно образом УК предоставляет свои услуги.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/deyatelnost-i-polnomochiya.html