Что такое прямое управление в жкх

Региональное общественное движение «Союз домовых комитетов Республики Башкортостан – БашДомКом» было создано в конце 2011 года, для координации деятельности советов многоквартирных домов в вопросах защиты интересов собственников жилья во взаимоотношениях с органами различных ветвей власти, управляющими и ресурсоснабжающими организациями.

БашДомКом в декабре 2011 года зарегистрирован в управлении Минюста РФ по РБ.

На сегодняшний день «БашДомКом» имеет структурные подразделения и своих представителей во всех городах республики и в сельских муниципальных образованиях, в которых есть многоквартирные дома. Общее количество избранных председателей домкомов  по республике – более 11 тысяч человек.

 Высшим органом движения является конференция, а в период между конференциями руководящим органом является Правление, текущая деятельность осуществляется Исполнительной дирекцией движения.

Участниками движения могут стать собственники жилья, а также граждане, которые разделяют цели и задачи движения, путем присоединения, о котором уведомляется правление движения через муниципальные советы председателей МКД. Организационное взаимодействие в движении определено положением, размещенном на нашем сайте.

В период создания общественного движения «БашДомКом», совместно с Партией «Единая Россия» было организовано и проведено бесплатное обучение избранных председателей советов многоквартирных домов по программе «Правовые, финансовые и экономические основы самостоятельного управления многоквартирным домом». Всего обучение прошли 7095 председателей советов дома. В каждом из районов Уфы в 2012 проведено обучение для председателей Советов МКД. Курс лекций прослушали около 3-х тысяч председателей домовых комитетов и собственников жилья.

28 ноября 2011 года  Госсобрании-Курултае РБ прошла первая республиканская конференция общественного движения «Союз домовых комитетов республики Башкортостан». Вконференции приняло участие 320 избранных делегатов.

  Сегодня правление движения приступило к работе по реализации решений конференции, наметив мероприятия, направленные на активное участие собственников жилья по организации общественного контроля в сфере ЖКХ, формированию цивилизованных договорных отношений между собственниками и управляющими, ресурсоснабжающими организациями, взаимодействию с органами местной исполнительной и представительной власти, государственными контролирующими и надзорными органами.  Основная цель этой работы: создание механизма взаимодействия граждан, имеющих собственное жилье с государственными органами, управляющими и ресурсоснабжающими организациями при решении вопросов содержания домов и предоставления коммунальных услуг.

Предполагается решение следующих задач:

• Улучшение качества обслуживания в жилищной сфере;
• Оптимизация коммунальных платежей;
• Формирование чувства собственности у населения;
• Содействие формированию конкурентоспособного рынка в сфере ЖКХ.

Постоянный контакт с председателями домовых комитетов поддерживается  через консультационную линию, личный прием по обращениям, обратную связь на сайте БашДомКом.рф , в группах социальных сетей.

На консультационную линию «БашДомКом» по вопросам сферы Жилищно-коммунального хозяйства ежедневно обращаются десятки собственников жилья со всей республики.

  Ведется еженедельный прием граждан в Региональной общественной приемной Председателя Партии «Единая Россия» Д.А.Медведевав РБ.

Специалисты общественного движения «БашДомКом» в составе рабочей группы Госсобрания-Курултая республики выступили одним из основных разработчиков типовой формы договора управления многоквартирным домом. Переход на новые договоры уже запланирован в первой половине следующего года.

• С января текущего года в «БашДомКоме» заработала линия бесплатной юридической помощи для председателей Советов МКД.
• Документы:
• Фото из жизни БашДомКом:

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

Источник: http://xn--80abkyjblc9f.xn--p1ai/uchebnyj-tsentr?showall=&catid=0&id=70&start=3

Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2019 году

• С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.
• С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.
• Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.
• Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:
• Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.
• Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.

Что представляет собой данная форма управления?

Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

Обслуживание жилья при непосредственном управлении происходит силами собственников помещений многоквартирного дома или же подрядными организациями.

Плюсы формы управления в следующем:

• владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
• снижаются расходы за ЖКУ;
• собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
• отсутствие коллективной ответственности.

Минусы заключаются в следующем:

• собственники не смогут участвовать в социальных программах;
• в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

За товариществом закрепляется ряд обязательств:

• обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
• пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
• создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
• решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

Хозяйствование может также вестись с помощью выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель — извлечение прибыли из чужого имущества.

Общедомовое имущество включает в себя:

1. Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
2. Крыши.
3. Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
4. Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
5. Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
6. Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
7. Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.

Как организуется деятельность по управлению общедомовым имуществом?

Организация деятельности по управлению включает следующие стандарты:

1. Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
2. Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
3. Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
4. Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
5. Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
6. Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
7. Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.

Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышение комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.

Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.

При этом если не все, то большинство собственников должны быть за заключение договора с определенным лицом, оказывающим ремонтные работы и услуги. Договоры по предоставлению ЖКУ заключаются индивидуально каждым собственником с организацией, предоставляющей коммунальные услуги.

Распределение обязанностей между жильцами дома

При непосредственном управлении применяется три способа распределения обязанностей между собственниками помещений многоквартирного дома:

1. Обязанности, возникающие при управлении многоквартирным домом, распределяются между всеми собственниками.

Источник: http://terrafaq.ru/kommunalnoe-hozyaystvo/upravlenie/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Управление многоквартирным домом

164 статья жилищного кодекса Российской Федерации четко указывает на возможные способы управления многоквартирным домом. При этом собственники сами принимают решение по результатам проведения сборов и предоставления соответствующих подписей.

Жилищный кодекс, который был утвержден в 2010 году, определяет три способа обслуживания многоквартирного дома:

• непосредственное управление;
• создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• через сторонние компании (государственные или частные организации).

Какой из предложенных вариантов выбрать — решают жители подъезда на общем собрании.

Если речь идет о создании ТСЖ, впоследствии регистрируется некоммерческая юридическая организация, которая выступает как подрядчик при составлении контрактов на обслуживание дома.

Непосредственная форма управления и кооперативы

Непосредственная форма управления подразумевает, что владельцы жилья самостоятельно выполняют уход за домом, подъездом, прилегающей к нему территорией.

Сообщество получает право нанимать сторонних подрядчиков или выполнять работы с использованием своих ресурсов на основе задокументированных договоров по ремонту.

Такой способ давно устарел и сегодня нигде не используется. По факту такое управление — приемник ЖКХ-органов, создававшихся еще при СССР ( они и сейчас ведут свою работу в большинстве крупных городов РФ).

Преимущества непосредственной формы заключаются в следующем:

• каждый собственник имеет доступ к отчетной документации;
• все решения принимаются коллективно (выполняется сбор подписей);
• обслуживание выполняется собственными силами жильцов, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Недостатки заключаются в том, что капитальный ремонт подъезда не выполняется за счет фонда содействия, затраты берут на себя сами собственники.

Административный окружной орган при этом получает право признать многоквартирный дом недопустимым для эксплуатации, что приведет к обязательному выселению всех жильцов.

Непосредственная форма управления не требует юридической регистрации. Если нанятая организация окажет услуги, не соответствующие условиям договора, между сторонами конфликта не будет посредника, защищающего интересы жильцов.

Принимая решение в пользу этой формой обслуживания, собственники получают право создавать кооперативы по личной инициативе. При этом назначается ответственное лицо за составления договора с обслуживающей организацией (если её привлечение запланировано проектом).

Создание жилищного кооператива необходимо с целью проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и требует привлечения крупных финансов.

Организация не регистрируется, поэтому функционирует по алгоритму, утвержденному на собрании жильцов. В отличие от товарищества, кооператив — временное сообщество, созданное с одной конкретной целью.

По окончании запланированного проекта оно самоликвидируется.

При этом организация получает право привлекать средства сторонних инвесторов за право в дальнейшем стать обслуживающей компанией или подрядчиком.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ специалисты относят к перспективному способу управления, наиболее распространенному среди жильцов квартир в новостройках. Его преимущество заключается в том, что создается полноценная юридическая организация, действующая как единый орган от имени жильцов.

Это значительно упрощает составление контрактов со сторонними компаниями, при этом государство выступает в качестве ответчика при судебных разбирательствах.

ТСЖ обладает заданной структурой управления. Во главе организация выступает директор, который занимается решением общих вопросов собственников. За работу он получает утвержденную на общем собрании заработную плату.

Таким же образом выбирают кандидатов на руководящие должности. Решение могут принимать, как сами собственники, проживающие в многоквартирном доме, так и нанятые специалисты.

Распространенный способ работы ТСЖ — прямой контроль. В этом случае создается мини-предприятие, на плечи которого возлагаются обязанности по обслуживанию подъезда.

Главное преимущество товарищества заключается в том, что порядка 80 процентов средств, уплачиваемых жильцами, идет на обслуживание и покупку строительных материалов, инструментария. Остальные 20 — на оплату работы председателя, бухгалтера.

Жилищный кодекс также предусматривает возможность создания комбинированных ТСЖ на основе нескольких сообществ, объединяя в один управляющий орган несколько домов. Но любой договор управления о привлечении сторонней организации к обслуживанию может подписываться только после сбора подписей.

Услуги сторонних организации

Собственники приватизированных квартир имеют полное право назначить председателем дома стороннюю компанию. Такое решение выносится только ранее созданным органом ТСЖ. При этом управляющие лица товарищества берут на себя обязанность по проверке отчетов, финансовой документации о деятельности нанятой организации.

Преимущество использования сторонней фирмы для обслуживания подъезда и прилегающей к нему территории заключается в том, что она предлагает услуги исключительно квалифицированных кадров (слесарь, механик, лифтер, сантехник).

Хотя на практике иногда получается наоборот: нанятая компания больше заинтересована в извлечении прибыли от сотрудничества с собственниками, чем в сохранности их имущества, проведении капитального ремонта.

В свою очередь управляющие лица из ТСЖ не являются техническими или строительными специалистами, поэтому не могут в полной мере контролировать работу фирмы. Но за ними остается право смены подрядчика в случае невыполнения последним своих обязательств на должном уровне.

При переходе на обслуживание через стороннюю организацию действующее ТСЖ не нужно ликвидировать. Поэтому владельцы квартир могут в любое время вернуться к более регрессивной форме обслуживания. Такое решение принимается только на общем собрании собственников.

В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.

Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).

Создание ТСЖ сопровождается подачей документов в административный окружной орган.

Обязательно указывается адрес дома, принявшего данную форму управления, предоставляется технический паспорт здания и проставляются подписи собственников.

Ответственным назначается председатель. При этом жильцы дома сами определяют, сможет ли он принимать решения без сбора подписей и проведения собраний.

Специалисты рекомендуют не предоставлять такую возможность, поскольку её могут использовать для собственного обогащения (когда председатель идет в сговор с обслуживающей компанией).

Проведение выборов

Для этого инициируется открытый конкурс, участие в котором принимают как частные, так и государственные компании. Но за жильцами остается право в любой момент отказаться от услуг подрядчика и назначить другую форму распоряжения общей собственностью.

Таким образом, каждая из вышеупомянутых форм имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому прежде, чем принять решение, нужно объективно оценить ситуацию, а также ресурсы, которые есть в наличии собственников дома. Не лишним будет получить консультацию специалиста.

  Капитальный ремонт многоквартирных домов

Источник: https://myestate.club/zhkh/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Непосредственный способ управления МКД: мифы и реальность

За пару последних десятилетий непосредственный способ управления многоквартирными домами (МКД) зарекомендовал себя весьма простым и не конфликтным, причем настолько, что даже законодательно с него были сняты ограничения по количеству проживающих в многоквартирных домах.

Сегодня он имеет ряд преимуществ перед другими способами управления, и, прежде всего, с точки зрения экономических затрат для собственников помещений является самым эффективным. Однако существуют некоторые препятствия к тому, чтобы непосредственный способ управления МКД имел все шансы на ни чем не омраченное завтра.

 Сергей ФИЛИМОНОВ, проректор по научной работе
«Государственной академии строительства
и жилищно-коммунального комплекса»,

• главный эксперт НП «Жилкоммунстройсертификация», доцент
• Ориентир на демонополизацию

Непосредственный способ управления МКД был введен в Российской Федерации Федеральным законом от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В соответствии с данным законом, он осуществлялся при незначительных жилых площадях МКД и ограниченном числе собственников помещений (до 12).

Однако во многих регионах страны данная норма повсеместно нарушалась. Управление осуществлялось в многоквартирных домах и с большим количеством проживающих. В обществе были установлен четкий ориентир на демонополизацию в сфере управления, и его надо было достичь любым путем.

Просто и без конфликтов

Анализ проводимых реформ и устраняемых проблем общества того времени позволяют понять, почему произошло становление непосредственного способа управления.

Этот способ управления оказался самым простым и не конфликтным. На многих коллегиях Госстроя России приводились показатели успешного продвижения реформы ЖКХ.

Количество управляющих организаций, осуществляющих непосредственное управление МКД, составляло 40-45% по России.

Непосредственное управление – что это?

Непосредственное управление – это демонополизация управления, разделение функций заказчика и подрядчика. Жилищные организации предоставляли жилищные услуги, а ресурсоснабжающие организации — коммунальные услуги.

В новой редакции ЖК РФ с непосредственного способа управления сняли ограничения по количеству проживающих в МКД. Однако многие граждане продолжают опираться на старое законодательство. Свою лепту в общую неразбериху внес и ФЗ №185 от 21.07.

С появлением в непосредственном способе управления управляющих организаций (УО) данная проблема была устранена.

Что такое непосредственный способ управления МКД в настоящее время?

При непосредственном способе управления собственники помещений заключают с управляющей организацией  договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, если в МКД более двенадцати квартир. Условия такого договора утверждаются общим собранием собственников помещений.

1. Управляющая организация в соответствии с договором оказывает услуги и (или) выполняет необходимые работы, а граждане эти услуги и работы оплачивают.
2. Плату за коммунальные услуги собственники вносят ресурсоснабжающим организациям, с которыми они заключают договора ресурсоснабжения путем совершения конклюдентных действий.
3. В договорных отношениях представлять интересы собственников помещений может один из собственников помещений в доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений МКД.
4. Таким образом, непосредственный способ в настоящее время оказался самым экономически выгодным и безконфликтным вариантом договорных отношений для всех участников таких отношений. 
5. В чем основные различия способов управления?

1.Управление ТСЖ. Члены ТСЖ платят за содержание и ремонт жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Затраты на управление входят в членские взносы. Если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то кроме вышеназванных взносов оплачиваются услуги по управлению МКД.
2.

Управление управляющей организацией. Собственники платят за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД. В плату за услуги по управлению входят затраты на предоставление коммунальных услуг.
3.

Непосредственный способ управления. Собственники платят за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД.

Управляющая организация отвечает за содержание и ремонт общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Ресурсоснабжающая организация отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

С точки зрения экономических затрат для собственников помещений, самым эффективным является непосредственный способ управления. Далее по нисходящей: локальная монополия, самостоятельное управление, ТСЖ, УК при способе управления управляющей компанией, ТСЖ по договору управления с управляющей организацией.

Почему управляющие организации «бегут» в непосредственный способ управления (не полный перечень оснований)?

•В действующем законодательстве наметилась тенденция к росту объема обязательств управляющих организаций без изменения размера платы для собственников помещений, что неминуемо ведет к административным санкциям и банкротству.
•Административные санкции не соразмерны с последствиями правонарушения.

Одна санкция по формальному признаку 350 000 рублей приводит к невозможности текущего ремонта 5-6 МКД.
•Все убытки ложатся на управляющие организации без права их компенсации.

 
•Неплатежи собственников и нанимателей за ЖКУ в размере 5% приводят к общим убыткам управляющей организации в размере 20%, при их доходности в среднем 6-15%.

•Управляющие организации платят за превышение жителями фактического потребления коммунальных ресурсов над установленными нормативами потребления на общедомовые нужды.
•Надзорные органы обязывают исполнить предписания в течение 2-х месяцев без учета производственных возможностей и наличия финансовых средств у управляющей организации.

• •Органы публичной власти административно обязывают управляющие организации заключить договора ресурсоснабжения на кабальных условиях.
• Почему некоторые считают непосредственный способ управления плохим и пытаются доказать это другим?

•Недостаточная компетентность. Считается, что при данном способе управлением МКД занимаются жители, а не хозяйствующие субъекты.

•Коммунальному предприятию проще взыскать долги за предоставленные ресурсы с юридического лица.  Они всегда получат по судам весь объем средств, даже по виртуальным долгам.

•Коммунальным предприятиям придется отвечать по своим обязательствам непосредственно перед населением и выставлять платежные требования каждому собственнику.

•Органы власти в первую очередь обеспечивают финансированием коммунальные предприятия, в том числе за счет управляющих организаций. Для этого они готовы на ухудшение условий обслуживания общего имущества в МКД.

1. Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
2. •Некоторые публичные люди в деятельности коммунальных предприятий защищают свои интересы.
3. •Некоторые управляющие организации, научились зарабатывать на коммунальных платежах и не хотят потерять такие возможности в перспективе.
4. •Многие управляющие организации,  осуществляющие деятельность только по управлению, боятся потерять бизнес.
5. Преимущества непосредственного способа управления МКД для собственников помещений.

•Собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от энергоснабжения из-за долгов соседей.
•Собственники помещений не платят за должников.
•Исключается перепродавец (посредник) коммунальных ресурсов.

Уменьшаются затраты, связанные с предоставлением коммунальных услуг.
•Все претензии по качеству и объему ЖКУ предъявляются к управляющей организации.

•Интересы собственников помещений перед третьими лицами вправе представлять один из собственников, председатель совета МКД или иное лицо по доверенности.
•Управляющая организация не будет производить оплату коммунальных услуг за счет средств на жилищные услуги.

•Управляющая организация сможет перейти к упрощенной системе налогообложения, т.е. сможет оказать больше услуг при том же объеме финансирования.

•Собственники помещений могут часть услуг и работ выполнить самостоятельно на безвозмездных или возмездных условиях.

Источник: http://gkx.ru/articles/neposredstvennyj-sposob-upravleniya-mkd-mify-i-realnost-2/

Формы управления многоквартирным домом

В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы: а) Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

б) При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей3.

в)  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

г)  Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

б)  При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом.

В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья и контролирует ее работу.

По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».

2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала.

На заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома.

В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.

Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

организационные сложности;

контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

3. Управление многоквартирным домом управляющей компаниейДанный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов.

К главным его недостаткам следует отнести следующие:а)  управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;б)  собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

Выбор способов управления многоквартирными домами в России

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере.

Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

 по материалам сайта rostov-dom.info

Источник: http://Sibkom-Omsk.ru/stati/221-o-zhkh/572-formy-upravlenija-mnogokvartirnym-domom.html

Непосредственное управление домом – что это такое?

Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46 СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18 Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859 КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

• Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
• Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
• Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
• Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
• Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
• Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
• Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
• Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
• При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

Источник: https://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html