Можно ли сдать квартиру с долгом по квартплате

Долговые обязательства по коммунальным платежам могут создать различные проблемы для граждан. Ведь за подобными нарушениями тщательно следят службы, занимающиеся управлением домом.

Просрочка платежа предусматривает оплату пени. Она рассчитывается в установленном законе порядке. Чтобы избежать проблемных моментов, необходимо знать, что делать, если большой долг по квартплате в 2019 году.

Центральные моменты

Многие не знают, что делать с долгом по квартплате. Обязательным этапом является выяснение задолженности. Это можно сделать через интернет. Также стоит помнить о карательных мерах, предусмотренных для неплательщиков.

Как узнать сумму через Интернет

Задолженность за коммунальные платежи можно узнать несколькими способами. Самым простым вариантом является обращение через интернет.

Для этого человек должен иметь под рукой:

• телефон;
• паспорт;
• компьютер с выходом в интернет;
• квитанция, в которой прописан счет за коммунальные услуги.

Каждый месяц расчетный центр или управляющая компания направляет собственникам жилья квитанции, в которых отмечается общая сумма долга. Также в документе отражается счет хозяина для внесения средств.

Если документ не был направлен, то необходимо обратиться в организацию, являющуюся поставщиком услуг. Номер можно узнать в интернете или справочнике.

Российское законодательство предусматривает ответственность для гражданина при наличии задолженности по оплате в течение полугода. По решению органа и желанию поставщика услуг возможно изъятие ценного имущества. Важно своевременно выяснить и погасить долг, чтобы никто не подал в суд на человека.

В настоящее время рассчитаться с коммунальщиками можно через Яндекс.Деньги. Услуга является популярной, а перевод – быстрым.

Оформление субсидий

По результатам исследовательского агентства, в стране задолжниками по коммунальным услугам в размере 100 тысяч и более являются обеспеченные люди. Их долг растёт за счет того, что они не оплачивают неиспользуемые услуги, забывают своевременно вносить средства.

Среди неплательщиков также выделяют малообеспеченных и безработных. Им не хватает средств на оплату, поэтому долг с каждым месяцем увеличивается. Для уменьшения размера оплаты оформляются субсидии. Согласно государственной программе часть платежа компенсируется.

Субсидия доступна владельцам квартиры или проживающим в ней в соответствии с договором найма лицам. Доход, который дает право на получение субсидии, устанавливается на региональном уровне.

Сумма помощи варьируется в зависимости от:

• уровня дохода;
• количества членов семьи;
• суммы, потраченной на услуги ЖКХ.

Чтобы получить субсидию, необходимо обратиться в ЕРЦ с заявлением и некоторыми документами:

• паспортами;
• правоустанавливающие бумаги или документы, дающие право использовать помещение;
• квитанции об оплате коммунальных услуг за последние 30 дней;
• справка об отсутствии/наличии задолженности по оплате;
• справка о доходах за полгода;
• реквизиты для перечисления средств.

После того, как все бумаги будут переданы, решение выносится спустя 10 дней.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

Обзор карательных мер

В том случае, если не хотят платить за коммунальные услуги, для граждан предусматриваются некоторые меры:

• Основным способом воздействия является расчет пени. Неустойка взимается за каждый просроченный день. Для различных потребителей предусматриваются особенные системы расчета.
• Услуги могут быть ограничены или подача ресурсов полностью прекращена. Эти меры используются при неоплате в течение трех месяцев. Правило не касается холодной воды и отопления.
• Долги могут быть взысканы по судебному приказу. Собственник оповещается об этом в письменном виде.
• Выселение является крайней мерой воздействия. Оно применяется к квартиросъемщикам. Владельца выселить не могут по закону.

Что стоит по факту делать с долгом по квартплате

Если человек обнаружил задолженность по оплате коммунальных услуг, чтобы не отключали электричество, воду или газ, необходимо следовать определенным правилам. Сначала важно выяснить размер долга.

Сделать это можно через:

• ЖЭК;
• интернет (на сайте управляющей компании путем создания личного кабинета);
• официальный сайт банковской организации.

Далее необходимо посетить непосредственно управляющую компанию.

В ней человеку предложат три варианта погашения задолженности:

Оформление субсидии	Она доступна арендаторам и владельцам жилых помещений. Условием предоставления является трата на коммунальные услуги более 22% от дохода.
Рассрочка на год	Если человек ранее не был замечен в задержке оплаты. Ежемесячно будут вноситься равные платежи.
Оплата частями	Также допускается ее реструктуризация. В этом случае потребуется заключение договора с УК.

Долговые обязательства нужно погашать за последние три года. Но согласно некоторым поправкам к Жилищному кодексу РФ, взыскание может производиться и за пять лет. Важно отметить данный факт в заявлении, подаваемом в суд.

Образец справки о доходах

Популярные способы

Погасить задолженность можно несколькими способами. Часто используемым вариантом считается оплата через Сбербанк-онлайн. Для этого потребуется выяснить реквизиты получателя платежа.

В появившейся форме человек указывает:

• город;
• поставщика услуги;
• сумма платежа;
• показания счетчиков;
• номер карты.

Иногда реквизиты формируются в автоматическом режиме. Необходимо проверить их правильность, чтобы платеж ушел по назначению. Особое внимание удаляется номеру квитанции, сумме перевода и показаниям приборов учета.

Чтобы уточнить сведения, можно воспользоваться историей платежей. Также допустимо создание специального шаблона, который автоматически сохраняет все данные.

Многие считают, что погасить задолженность можно средствами материнского капитала. Однако в федеральном законе, регулирующим порядок его получения и применения, данной статьи не имеется. Поэтому сертификат направляется на другие нужды.

При наличии крупной задолженности необходимо решать вопросы с управляющей компанией. Она может дать добро на погашение долга частями.

При запросе реструктуризации стоит помнить о некоторых моментах:

• УК вправе отказать в процедуре без объяснения причин;
• условия оговариваются индивидуально с каждым гражданином;
• дополнительные субсидии или льготы могут применяться;
• при несоблюдении условий договора наказание может ужесточаться.

Стоит помнить, что со специалистами управляющей компании важно установить нормальные отношения. Сроки погашения должны их удовлетворять. Но при этом размер платежа не может превышать того, который в состоянии погасить человек. В противном случае ему нечем будет погасить задолженность.

Образец новой квитанции по оплате услуг ЖКХ

Чем это чревато

За несоблюдение требований закона возможно наказание для нарушителя. Предусматривается особая ответственность при отсутствии оплаты коммунальных услуг. Некоторым злостным нарушителям вызывают службы для отключения ресурсов. Квартирантов могут принудительно выселить из занимаемого ими жилья.

Ответственность за нарушения

При просрочке платежа за пользование коммунальными услугами гражданина привлекают к ответственности. Самым часто встречающимся методом воздействия является начисление пени.

Неустойка оплачивается со второго месяца после невнесения средств. Расчет производится на основании пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Каждые сутки сумма долга растет на определенный процент.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Если задолженность имеется за 2–3 месяца, то используется 1/300 ставка рефинансирования Центрального банка. С четвертого месяца пеня увеличивается до 1/130 ставки.

Сначала должника уведомляют в письменном виде о предстоящем отключении. При игнорировании предписания через три проводится повторное оповещение лично и прекращение поставки услуг.

Возможные последствия

Последствия неуплаты варьируются в зависимости от того, насколько злостными неплательщиками являются граждане. Окончательное решение принимается жилищно-эксплуатационным управлением.

Индивидуально могут проводиться беседы. В ходе процедуры не привлекаются судебные приставы и сотрудники правоохранительных органов. Если такие меры не окажут воздействия, возможно прекращение подачи электрического тока, газа и воды.

Законодательно предусматривается установка заглушки на канализацию в жилом помещении, где проживает должник. Но при нахождении в квартире несовершеннолетних детей мера оказывается неприемлемой.

Пример заполнения единой квитанции по оплате ЖКХ

Принудительное выселение

Выселение за задолженность по коммунальным платежам возможно в том случае, если этого запросят контролирующие службы. Применяется мера при игнорировании решений суда, а также несоблюдении других условий.

При выселении необходимо пройти несколько этапов:

• письменно уведомить должника;
• составить иск в судебные органы о принудительном выселении;
• в течение семи дней должник покидает самостоятельно помещение или спустя это время ему помогают судебные приставы.

Если у человека имеется другое место для проживания, его могут выселить из приватизированного жилья. Но в случае отсутствия такового такой способ считается неприемлемым.

Возможен арест имущества, его опись и реализация:

• Человека могут выселить из муниципального жилья. При этом ориентироваться необходимо на статью 90 Жилищного кодекса РФ.
• Задолженность должна рассчитываться за последние полгода и более. При этом причина, по которой она образовалась, не может считаться уважительной.
• Гражданину может быть предоставлено другое жилье в соответствии с договором социального найма.
• Выселение производится в отношении ответственного нанимателя и членов его семьи.
• Попросить съехать человека могут и из общежития. Собственником такого помещения часто является муниципалитет. Процедура проводится по аналогии с договором социального найма.

Решение проблемы через суд

Если иные меры воздействия будут применены и не дадут результата, то возможно обращение в судебные органы. В этом случае используется приказной порядок или требуется составление искового заявления.

Подача иска осуществляется в мировой суд. Цена его составит пятьдесят тысяч рублей. Другие споры, касающиеся данного дела, рассматриваются районным судом.

Гражданина информируют о том, что начато судебное производство по делу. Под расписку лицу передается повестка или заказное письмо по тому адресу, где он постоянно или временно зарегистрирован.

Иногда судебное извещение вручается членам семьи задолжника. Нормы уведомления отражены в статье 113 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

Статья 113. Судебные извещения и вызовы

В подаваемом иске важно отразить данные должника и размер задолженности. Дополнительно прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.

Чаще всего управляющие компании стремятся сразу получить судебный приказ.

Это обусловлено несколькими причинами:

• документ издается без присутствия сторон;
• государственная пошлина в два раза ниже, чем при подаче искового заявления;
• приказ имеет исполнительную силу.

Чтобы не доводить дело до суда, плательщику стоит как можно скорее погасить задолженность. Если сделать это невозможно, рекомендуется решить вопрос мирно с управляющей компанией.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/chto-delat-s-dolgom-po-kvartplate/

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ (коммунальным платежам): риски, плюсы

Последние изменения: Май 2019

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».

Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов.  Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

• разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
• ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
• несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
• претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

• Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
• Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
• Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
• При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
• В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
• После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
• В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:

• документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
• выписка из ЕГРП.
• документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
• справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
• счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
• договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
• свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
• справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
• приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
• расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

• Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.
• В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-dolgami-po-kommunalnyim-platezham/

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?

Покупка квартиры в России – сложная и комплексная операция. Она значима как финансово, так и юридически. Рынок наполнен недвижимостью с сомнительным прошлым. Особенно это касается наличия правовых обременений. Нередко приобретение квартиры превращается в рулетку. Тем не менее, закон выступает на стороне обманутых.

Особенности продажи квартиры с долгами

Семья, которая купила квартиру с долгами, попала на распространенную схему. Закон прямо не запрещает продажу жилой недвижимости с задолженностью. Это не облегчает процесс. У продавца квартиры возникает целая масса затруднений, обойти которые можно лишь обманом.

Явный «симптом», который свидетельствует о том, что недвижимое имущество имеет долги – сниженная стоимость. Если цена квартиры ниже рыночной, то это значит, что контрагент утаивает от покупателя существенную информацию.

Насторожить может также желание продавца как можно быстрее избавиться от объекта. Помимо этого, контрагент может затягивать с предоставлением документов.

На практике поставщик коммунальных услуг продолжает выставлять счета по ЖКХ и учитывать прошлые долги к новому собственнику. Подобные действия незаконны.

Новый владелец квартиры имеют полное право игнорировать требования управляющей компании погасить старые долги.

Кто должен выплачивать долг?

Правило, о котором не стоит забывать: если квартира продана с долгом по квартплате, долг остается за прежним владельцем. Не существует нормы, которая перекладывает ответственность по оплате задолженности на плечи новых жильцов.

Наоборот, имеет место полная правовая защита. Согласно общему принципу гражданского и жилищного законодательства, права и обязанности возникают в момент заключения договора.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате ЖКХ возлагается на лицо только с момента передачи ему права собственности. Все долги, которые были в прошлом, не относятся к покупателю.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг не привязана к объекту. Она имеет исключительно личный характер. Долг закреплен за прежним собственником. Так говорит закон.

Долги по капитальному ремонту не входят в список. За капремонт придется платить новому жильцу независимо от его желания или прежних долгов.

Что делать в случае приобретения квартиры с долгами?

Если вам продали квартиру с долгами по коммуналке, не стоит впадать в панику. Закон на стороне новых собственников. Пошаговая инструкция для разрешения проблемной ситуации:

1. Сообщить в УК о смене владельца;
2. Уведомить бывшего жильца о требовании погасить задолженность;
3. Потребовать от прежнего собственника справку о долгах;
4. Зафиксировать показания счетчиков.

После регистрации перехода права рекомендуется незамедлительно обратиться в управляющую компанию. С собой взять свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН. Имеет смысл принести копию договора купли-продажи квартиры. Таким способом новый жилец дает понять организации, что произошла смена владельцев.

Вместо управляющей компании хозяйственными делами может заниматься ТСЖ. Все зависит от ситуации. Это не отменяет факт претензий.

Альтернативный вариант при злоупотреблении правами управляющей компании – подать жалобу в жилищную инспекцию. Это орган, который осуществляет надзор за соблюдением жилищного законодательства. На практике до инспекции дело редко доходит – УК соглашается с доводами нового владельца.

Крайний метод – судебное разбирательство. Потребуется составить исковое заявление против управляющей компании и подкрепить его доводами и документами. К иску приложить договор купли-продажи квартиры и иные подтверждающие бумаги.

Прежний собственник не должен оставаться безнаказанным. Если известен его адрес, рекомендуется отправить уведомление о наличии задолженности по коммунальным услугам. Можно потребовать от него справку о долгах.

Если продавец отказывается предоставлять документ, то можно узнать о сумме долга следующими способами:

• Через интернет. Поставщики коммунальных услуг размещают информацию о долгах на официальных сайтах. Способ удобный, но не все организации имеют электронные сервисы;
• Через управляющую компанию. Обратиться в УК и попросить предоставить сведения о долгах;
• С помощью банковских организаций. Некоторые банки хранят информацию о коммунальных задолженностях.

Фиксация показаний счетчиков поможет закрепить начальные данные о потреблении коммунальных услуг. В случае спора рекомендуется сослаться на то, что при покупке недвижимости были стартовые показания.

Продавец долго не сможет скрывать долги. Управляющая компания или ТСЖ имеют право подать на него в суд. Причем возможность судебного разбирательства не зависит от времени просрочки.

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Предупрежден – значит вооружен. Советы по покупке квартир с сомнительным прошлым:

• требовать подтверждения факта отсутствия долгов;
• проверять объект самостоятельно;
• внимательно отнестись к содержанию договора;
• требовать документы о квартире.

Прежде чем подписывать бумаги и передавать деньги, стоит поинтересоваться у контрагента насчет долгов по коммунальным платежам. Пусть показывает справку из УК или поставляющей организации.

Самостоятельная проверка квартиры – эффективный способ обезопасить себя от сомнительной покупки. Можно обратиться в УК или ТСЖ с просьбой о предоставлении информации об объекте.

Если есть возможность посетить квартиру и исследовать ее, пренебрегать этим не рекомендуется. Можно снять показания счетчиков и отразить сведения в будущем акте приема-передачи.

В случае споров на руках будет документ, в котором зафиксирована ценная информация до приобретения квартиры.

Договор – «сердцевина» всей операции. Необходимо тщательно проверить документ на наличие «подводных камней». Нередко продавцы добавляют в сделку пункт о том, что все долги перекладываются на покупателя. Согласно ст.

391 ГК РФ, новый владелец берет на себя обязательства по оплате долга только в случае, если это предусмотрено самим соглашением. Невнимательность – главный враг при заключении договора.

Другое дело, если продавец сообщил об имеющихся задолженностях по ЖКХ. В такой ситуации рекомендуется использовать следующие варианты:

• прописать аванс, который будет направлен на погашение коммунальных услуг;
• внести пункт об ответственности. Четко закрепить обязанность за продавцом;
• снизить стоимость недвижимости.

Аванс – хороший правовой инструмент, который позволяет покупателю потратить целевые денежные средства на оплату ЖКХ. Помимо этого, можно договориться, что именно продавец берет на себя все обязательства по погашению долга.

Альтернатива – скидка. Если контрагент не согласен вносить в договор пункты об ответственности или авансе, то пусть снижает стоимость квартиры. Скидка должна быть соразмерной сумме долга по коммунальным услугам.

Рекомендуется ознакомиться со всей имеющейся документацией. Продавец должен предоставить покупателю следующие бумаги:

• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности;
• справка из налоговой;
• сведения о прописанных лицах.

Сам договор важно сопроводить следующей документацией:

• акт приема-передачи;
• паспорта сторон;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права;
• расписка о получении денег.

Чем лучше продавец способен обеспечить сделку, тем больше вероятности приобрести квартиру без «подводных камней». Юридическая грамотность и внимательность – верные спутники любого договора купли-продажи квартиры. Прозрачная сделка – залог покупки квартиры без долгов по ЖКХ.

Образцы документов

Подписывайтесь на наш канал Яндекс.Дзен

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/kvartplata/chto-delat-esli-kupil-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke.html

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

WavebreakmediaMicro/Fotolia

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест.

Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать.

Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

4 совета, как выгоднее продать квартиру

3 способа продать квартиру в ипотеке

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать.

По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой.

Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след.

Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга.

Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору.

Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры.

Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест.

О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения.

Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка.

В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре.

Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.

При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением.

Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

В данной ситуации стоит задать следующий вопрос: приватизирована ли квартира? Если квартира приватизирована, то ничто не мешает продаже. Долг по квартплате по умолчанию остается на прежнем владельце недвижимости.

Кстати, об этом можно и нужно указать в договоре, добавив пункт о том, что долг от продавца покупателю не переходит.

Если же стоит задача продать/обменять квартиру вместе с долгом, то в договор следует внести пункт о переводе долга на нового собственника.

С неприватизированной квартирой все сложнее. Чтобы продать такую квартиру, ее нужно предварительно приватизировать. В подавляющем большинстве случаев сделать это без погашения задолженности не удастся.

В редких случаях удается получить документы на руки под гарантийное письмо об оплате. Можно попробовать договориться с покупателем о целевом авансе и погасить задолженность из него, но далеко не всякий пойдет на такую рискованную сделку.

Чаще за такие сделки берутся риелторские агентства. Обменять неприватизированную квартиру с долгом теоретически проще просто при обмене управляющей компании направляется уведомление о смене нанимателя.

Но на практике большинство участвующих в данном процессе предпочитает проводить обмен через симметричные договоры купли-продажи, что возвращает нас к необходимости приватизации.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Сколько времени можно жить без регистрации?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как купить квартиру в доме под снос?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_ili_obmenyat_kvartiru_s_dolgom/5450

Купил квартиру, а там долги

Не так давно в наше агентство обратился клиент за консультацией.

Он купил квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время узнал, что за бывшими владельцами недвижимости числится большой долг коммуналку.

Работники обслуживающих организаций считали, что долг должен оплачивать именно новый владелец жилья. Клиент хотел узнать действительно ли он по закону должен оплачивать долги старых хозяев квартиры.

Правовая база.

В 153 статье Жилищного кодекса РФ прямо говориться, что обязанность оплаты воды, газа, света и других коммунальных расходов возникает с момента оформления права собственности. Исключением являются платежи за капремонт – если у старого собственника был долг, выплачивать его должен будет новый владелец недвижимости.

То есть бывший владелец может с чистой совестью не платить по своим долгам только, если есть письменное согласие ресурсоснабжающих организаций на перевод долга.

Если обслуживанием дома занимаются ТСЖ или управляющая компания, согласие должны давать они.

Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией

Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета.

Но на практике сделать это не просто.

Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.

Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:

• копию договора покупки квартиры;
• копию свидетельства о госрегистрации;
• показания счетчиков.

Как написать заявление в прокуратуру

Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру.

Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает. Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление.

В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство.

К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).

Судебное разбирательство. Советы по составлению иска и судебная практика

Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.

В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет.

В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.

У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям.

Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска. Суд постановил, что включение в единый платежный документ задолженности предыдущего потребителя неправомерно, так как это противоречит ч.

2 статьи 153 ЖК РФ и постановил обязать ответчика открыть счет на имя истца.

Как проверить задолженность за коммуналку перед покупкой квартиры

Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце. Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/riski-pri-pokupke-kvartiry/kupil-kvartiru-a-tam-dolgi/