Тсж как способ управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами;
• Через создание ТСЖ или кооператива;
• Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

к содержанию ↑

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

к содержанию ↑

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

• Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
• Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
• Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Минусы:

1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/neposredstvennogo-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Способы и правила управления многоквартирным домом МКД

Главная › ЖКХ › Управление домом

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Многоквартирный дом представляет собой комплекс, состоящий из взаимосвязанных систем. Первая – само строение, включая и инженерные коммуникации для поставки газа, электричества, тепла, воды.

Вторая – жильцы, их взаимоотношения, а главное,  отношения с внешними компаниями, обслуживающими дом и поставляющими энергоресурсы.

Для того чтобы дом функционировал и не было сбоев, нужно грамотное управление МКД. В противном случае комплекс  пойдет в разнос и обеспечение  жильцов необходимыми благами будет затруднительно. Существует несколько способов управления. Какой из них выбрать, об этом ниже.

Способы управления МКД

Законодательство РФ, в частности,  Жилищный кодекс. Предусматривает три возможности, способа управления МКД:

1. Дом управляется самими жильцами. Эта форма называется – непосредственное управление.
2. Собственники жилых помещений создают ТСЖ (товарищество собственников жилья).
3. Управление возлагается на стороннюю организацию, управляющую компанию (УК).

Выбор способа зависит от конкретной ситуации. В каких то случаях предпочтительней создать, например, ТСЖ, в каких то – выбрать УК. Единого рецепта нет.

Важный момент! Выбрать способ управления можно только на общем собрании собственников жилья. Только они и определяют, как будет управляться дом.

Теперь о каждом способе подробнее.

Непосредственное управление домом

Этот способ подразумевает, что жильцы сами управляют своим домом. То есть сами заключают договора на обслуживание МКД и поставку энергоресурсов: газа,воды, электроэнергии, отопления.

Однако есть и  законодательные ограничения. Если в доме количество квартир превышает 12, то обслуживать дом и его общее хозяйство обязана профессиональная компания, УК (ЖК, 161 статья).

Управляться дом может:

• без выбора ответственных за дом лиц, все жильцы несут равную ответственность;
• выбирается один из собственников, которому и передаются полномочия всех остальных (возможен так же выбор домового комитета, который представляет дом и управляет им);
• приглашается стороннее лицо (возможно, организацию), которое и будет управлять домом.

Внимание! Если будет приглашено физическое лицо, то данный гражданин будет осуществлять только представительские функции.

Непосредственное управление, а равно и другие способы, выбирается следующим образом:

1. Создается инициативная группа жильцов. Ее основная задача – подготовка общего собрания собственников. Необходимо определиться с его формой (оно может быть и очным, и заочным), временем и местом его проведения, подготовить материалы: список собственников, протокола собрания и т.д. Кроме этого группа проводит и разъяснительную работу, объясняя жильцам преимущества избранного способа.
2. Проводится общее собрание. Если очное,то собственники собираются в установленном месте, где и принимают решение. Заочное проводится путем обхода квартир и заполнения опросного листа. Возможен вариант, когда владельцы жилья отправляют в адрес инициаторов специальный бюллетень, в котором выражают свое мнение по вынесенному на обсуждение вопросу.
3. Решение оформляется протоколом. Он передается в местныйорган самоуправления или уполномоченной им организации, например, УК.

Важно! На собрание в обязательном порядке приглашаются представители муниципалитета. Уведомление о проведении собрания направляется в адрес органа самоуправления за 10 дней до его начала.

Плюсы и минусы управления

Основные плюсы непосредственного управления:

• Нет переплат за управление;
• Прямые договора с поставщиками.

Минусы:

• Отсутствует возможность участия в целевых программах;
• Подходит только для домов с небольшим количеством квартир, оптимально до 30-ти.

Управление домом через ТСЖ или кооператив

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) мало чем отличаются друг от друга. По своей сути – это некоммерческие организации, т. е. не извлекают из своей деятельности прибыль. Обе имеют наименование, банковский счет, устав и иные реквизиты, присущие организации.

Основной уставной задачей является обслуживание дома, в котором они созданы. Отличие состоит в том, что в кооперативе каждый член его вкладывает установленный пай в денежном выражении.

Пока пай полностью не выплачен, квартира, в которой проживает пайщик, принадлежит организации.

Обе организации самостоятельны и подотчетны общему собранию членов кооператива или ТСЖ. Для выполнения своих уставных задач они сами формируют баланс, сами подбирают организации, которые будут поставлять ресурсы и заниматься обслуживанием дома. Им так же разрешено вести и хозяйственную деятельность, не облагаемую налогом.

Но только тогда, когда она направлена на благоустройство жилья. Основным управляющим органом организации является общее собрание членов. На нем и принимаются решения по текущей деятельности. Например, проведение текущего ремонта или благоустройства придомовой территории. Правление кооператива или товарищества подотчетно собранию.

Порядок выбора такого способа управления точно такой же, как и при непосредственном управлении:

• инициативная группа;
• собрание собственников;
• решение;
• создание и регистрация ТСЖ или ЖСК.

Достоинства и недостатки управления

Основные плюсы:

• самостоятельность в решениях, в распоряжении своими средствами и имуществом;
• право вести не облагаемую налогом деятельность, прибыль от которой направляется на обслуживание дома.

Минусы:

• коллективная ответственность;
• проблемы с неплательщиками.

Выбор управляющей компании

Выбор способа управления проводится каждый год. Можно выбрать УК, чтобы она и управляла домом. Это, кстати говоря, самый простой выбор, если можно так выразиться, для ленивых. То есть можно ее выбирать. А можно и не выбирать. В первом случае, как положено: создать инициативную группу, провести собрание и выбрать УК.

А можно собрание не собирать, пустить все на самотек. Тогда муниципалитет в соответствии с требованиями закона проведет  конкурс и по результатам его назначит УК для управления МКД.

Она и возьмет на себя все заботы о доме. Жильцы же, со своей стороны, должны будут заключить с УК договора на управление домом и.

если не предусмотрено иное, на поставку энергоресурсов: газа, воды, тепла и электроэнергии.

Полезно знать! Основной плюс работы с УК: она полностью принимает на себя всю ответственность за дом. Минус заключается в часто завышенной стоимости услуг, а так же возможности столкнуться с мошенниками.

Как заключить договор управления МКД?

При непосредственном управлении или УК собственники в обязательном порядке заключают договора на правление домом, в которых прописываются и конкретизируются все виды услуг. Договора подписываются после принятого на общем собрании решения.

ТСЖ или ЖСК могут подписывать договора с любой организацией на выполнение или отдельной услуги, или комплекса их. На управление МКД они подписывать договора не обязаны.

Отметим! Выбор способа управления  зависит от самого дома, от жильцов, в нем проживающих. Поэтому и ответить однозначно на такой вопрос нельзя. Главное, взвесить все за и против. И только после того, как все возможности будут оценены, принимать решение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Как выбрать способ управления МКД?
Ссылка на основную публикацию

Источник: https://realtymill.ru/zhkx/upravlenie/sposob-upravleniya-mkd.html

Способы управления многоквартирным домом

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует 3 способа управления многоквартирным домом.

В первую очередь, собственники помещений могут выбрать непосредственное управление, при котором определенные лица из числа собственников помещений заключают договоры и выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также обеспечивают предоставление в доме всех видов коммунальных услуг. Такие лица несут ответственность за выполнение работ и обязательств по заключенным договорам.

Второй способ управления – это создание товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива, которые и оказывают услуги по управлению многоквартирным домом.

И, наконец, третий способ – это управляющая организация.

Перечисление способов управления не дает представления о том, какой же способ следует выбрать собственникам помещений многоквартирного дома, у каждого из них есть свои плюсы и минусы.

На самом деле ответить на вопрос, какой же из способов является наиболее эффективным, не так уж и просто. Ведь все зависит не от самого способа управления, а от лиц, которые берут на себя обязанность по выполнению таких работ.

Например, непосредственное управление.

С одной стороны хорошо, что все работы выполняются при непосредственном участии собственников помещений, не нужно нести расходы на организацию юридического лица, содержать штат ненужных сотрудников, ведь все работы по содержанию общего имущества осуществляют сами собственники помещений по заключенным договорам, также договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

• Но, следует отметить, при таком способе порой бывает трудно найти человека, который решил бы ту или иную проблему, ответил на возникшие вопросы, и вообще сама организация такого способа управления у нас далека от идеала, бывает, что в доме мало инициативных людей, которые бы хотели этим заниматься, а кто-то просто не обладает нужными знаниями в этой области.
• Товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив создается из числа собственников помещений многоквартирного дома, организуется юридическое лицо, документы регистрируются в налоговых органах, открывается расчетный счет, выбираются члены правления и председатель из числа собственников, которые и организуют последующую работу по управлению.
• Решения по вопросам содержания общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг принимаются на общих собраниях членов таких организаций.

Минусом такой формы управления можно назвать также как и при непосредственном управлении проблемы при решении различных вопросов. Обычно бухгалтерия и председатель работают с населением небольшой промежуток времени, и добиться от них чего-то также бывает проблематично.

При выборе управляющей организации собственники помещений также могут принимать активное участие в вопросах обслуживания дома. Они могут инициировать проведение общих собраний и включать в повестку вопросы, волнующие их.

1. Всеми вопросами, касающимися содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, занимается выбранная управляющая организация, также она несет ответственность за выполнение таких работ и по обязательствам по заключенным договорам.
2. Так как в управлении таких организаций находится не один или два дома, численность работников в них достаточно большая, да и режим работы соответствует обычному рабочему времени.
3. Хотя и здесь есть свои минусы — непредоставление отчетности, расходование денежных средств собственников помещений не по назначению, невыполнение работ и много ещё чего, все это происходит зачастую по причине того, что управлением дома занимаются совершенно чужие для дома люди, хотя и за определенную плату.
4. В заключении хочется сказать, что какой бы способ управления многоквартирным домом не был бы выбран, без участия и интереса собственников помещений такого дома положительного результата не будет.
5. Если видно, что лица, которые взяли на себя такую обязанность, не хотят этим заниматься, то нужно делать соответствующие выводы и искать другие решения – менять управляющую организацию, переизбирать членов кооперативов или товариществ, председателя и так далее.
6. В любом случае, определить какой способ управления окажется лучше можно лишь в каждом конкретном случае, и в этот раз выбор за Вами!

Читайте также по теме жилищные услуги:

Источник: https://raschetgkh.ru/zhilishchnye-uslugi/123-kto-budet-upravlyat.html

Особенности и способы управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности управления многоквартирным домом. Также в ней проанализированные различные способы управления многоквартирным домом.

• Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания
• В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].
• При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.
• Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом [1]:
• – непосредственное управление собственниками помещений;
• – управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;
• – управление управляющей компанией (УК).
• Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако, прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, — совет многоквартирного дома [1].

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований.

Для их выполнения необходимо, как минимум, иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п.

Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ.

Это означает, помимо всего прочего, что вопрос организации ТСЖ инициируется только в последнюю очередь, с чем трудно согласиться [1].

Совет МКД — это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма.

На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально‑технической поддержки.

1. Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.
2. На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
3. Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.
4. Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.
5. Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.
6. При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).
7. При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.

2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления.

Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во‑вторых, основная цель ТСЖ — управление комплексом недвижимого имущества в МКД.

При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ [2].

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении.

Можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление.

Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме.

Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60‑квартирных домов, а в одном 1000‑квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500.

Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества [1].

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли.

Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ.

Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно‑техническим и другим работам, психологов.

Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой‑либо причине одного из руководителей организации.

В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал [3].

• Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.
• Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.
• Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ.

Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании.

Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно.

Во‑первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во‑вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы.

Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно‑складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, далеко не все УК полностью соответствуют своему профессиональному назначению.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/129/35663/

Тсж как актуальная форма вовлечения собственников помещений в управление многоквартирным домом

Abstract

The pre-emptive right of purchase, enshrined in the current corporate legislation, as a guarantee of ensuring property rights and managerial control over the company, loses its former positions, yielding to the schemes of bypassing the preemptive right of purchasing a stake in the authorized capital of LLCs worked out by corporate practice. Particular attention is paid to the contract of donation, barter, gift with the subsequent purchase and sale of a stake in the authorized capital of LLC; alienation of a share by entering into the authorized capital ofan-other company; the exclusion of a LLC member from the company; manipulation with the share price; as schemes of circumvention of the preemptive right of purchase. Key words: LLC; pre-emptive right of purchase; an invalid transaction; abuse of law; circumvention of pre-emption right.

УДК 349.444 DOI: 10.22394/2074-7306-2017-1-3-87-92

• ТСЖ КАК АКТУАЛЬНАЯ ФОРМА ВОВЛЕЧЕНИЯ
• СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
• Галаева аспирант кафедры предпринимательского права
• Анастасия юридического факультета, Московский

Александровна государственный университет им. М.В. Ломоносова (111191, Россия, г. Москва, Ленинские Горы, корп. 4). E-mail: galaeva.a@mail.ru

1. Аннотация
2. В статье автор анализирует деятельность товариществ собственников жилья, выделяет основные причины минимального количества ТСЖ в субъектах России, подчеркивает их особую значимость в вовлечении собственников помещений в управление многоквартирными домами, предлагает внести дополнения в жилищное законодательство Российской Федерации.
3. Ключевые слова: многоквартирный дом; управление; жилищно-коммунальное хозяйство; товарищества собственников жилья; социальный капитал; жилищный фонд; собственность.
4. На современном этапе развития Российского государства и права происходят активные преобразования, принимается большое количество законодательных актов, возникают новые правовые институты.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — одна из наиболее важных и одновременно проблемных сфер деятельности. До настоящего времени так и не создано четкого механизма регулирования и финансирования в этой области, не разрешены существующие проблемы.

Управление жилищным фондом носит сложный, многогранный характер, требует колоссальных знаний, умений и опыта.

Деятельность добровольного объединения собственников помещений в многоквартирном доме исследовали В. Н. Литовкин, В. В. Полетаев. Общей характеристике основных форм управления жилищным фондом посвящены работы М. Ю. Тихомирова, М. Ю. Застелы, Д. С. Романова, Р. К. Санжицыренова, С. Б. Нанбы, Ф. В. Цомартовой.

Однако следует согласиться с мнением Ю. В. Абагаевой, что «институт товарищества собственников жилья представляет собой одно из мало изученных направлений в отечественной юридической науке» [1].

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Управление многоквартирным домом — прежде всего обязанность собственников помещений, которые могут для обеспечения должного уровня качества управления домом привлекать профессиональные организации и специалистов.

При этом роль самих собственников в управлении домом заключается в формировании состава общего имущества, определении целей управления домом, принятии решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по управлению и работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, формировании бюджета и распределении расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома, формировании заказа на услуги и работы, заключении договора управления домом, контроля работы исполнителей и несении ответственности за состояние многоквартирного дома.

По утверждению Д. П. Гордеева [2, с. 74 — 75], способ управления домами ТСЖ выбирается собственниками помещений намного реже других способов, несмотря на несомненные преимущества, а именно:

• — добровольно созданное собственниками помещений товарищество защищает интересы только собственников помещений;
• — товарищество обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в МКД и отвечает перед ними за его надлежащее состояние;
• — ни один другой способ не позволяет собственникам так эффективно контролировать использование взносов (платежей);

— товарищество защищает интересы собственников перед всеми исполнителями жилищных и коммунальных услуг и контролирует их качество. С этим можно согласиться, но тогда возникает закономерный вопрос: «Почему в России создано так мало ТСЖ?»

По нашему мнению, одной из причин этого является отсутствие у российского населения традиций и навыков управления частной собственностью. П. В.

Крашенинников отмечает, что «чуждая» бывшему советскому человеку «психология собственника» не может развиться в одночасье только благодаря одному факту оформления квартиры в собственность.

Необходим долгий процесс осознания прав и обязанностей, вытекающих из факта обладания жильём [3], а для этого уполномоченному органу необходимо вести постоянную работу с населением.

Слабая сформированность социального капитала жильцов в МКД России обусловлена неоднородностью социально-экономического состава жильцов, низким уровнем соседского общения, доверия и взаимодействия, особенно в домах-новостройках.

«Участие жителей — это не цель, а важный инструмент достижения солидарности, комфортного социального климата и лучших социальных контактов между жителями дома и микрорайона» -декларируется шведским законодательством [4].

Третьей причиной минимального количества ТСЖ является смешанная собственность на жилье в одном доме. Для России характерно наличие в одном МКД нескольких собственников [5].

Состав жителей среднего многоквартирного дома в нашей стране представлен собственниками, приватизировавшими свои квартиры, собственниками, купившими жильё, нанимателями муниципальных квартир, арендаторами жилья, кроме того, все эти категории обладают различными уровнями благосостояния, социального статуса. У всех категорий жильцов разные права, обя-

занности и возможности влиять на свою среду проживания. Существование подобного юридически-правового и социально-имущественного неравенства негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений жильцами в одном многоквартирном доме.

Кроме этого, отсутствие квалифицированных управленческих кадров в ТСЖ и низкий уровень жилищной грамотности населения также являются проблемами, препятствующими созданию и эффективной деятельности ТСЖ в современной России.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обладает определенным объемом прав и обязанностей. Он вправе владеть пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему помещением.

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/tszh-kak-aktualnaya-forma-vovlecheniya-sobstvennikov-pomescheniy-v-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Вопрос 6. Управление многоквартирными домами

• В целях обеспечения
  нормального проживания граждан в жилом
  помещении многоквартирного дома
  собственникам необходимо управлять
  этим домом одним из способов, предложенных
  в ЖК РФ.
• В ст. 161 ЖК РФ
  указываются три способа управления
  многоквартирным домом:
• 1) непосредственное
  управление собственниками помещений
  в многоквартирном доме, количество
  квартир в котором составляет не более
  чем шестнадцать;
• 2) управление
  ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным
  специализированным потребительским
  кооперативом;
• 3) управление
  управляющей организацией.

Конкретный способ
выбирается на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме и
может быть изменен в любое время на
основании его решения. Решение общего
собрания о выборе способа управления
является обязательным для всех
собственников помещений в многоквартирном
доме; на основании решения заключается
договор управления многоквартирным
домом.

Следует отметить,
что при выборе управляющей организации
третьего способа управления многоквартирным
домом с каждым собственником помещения
в таком доме заключается договор
управления на условиях, указанных в
решении данного общего собрания.

Федеральным законом
от 4 июня 2011 г. №123-ФЗ в ЖК РФ введена
новая норма (ст. 161.

1), в соответствии с
которой в случае, если в многоквартирном
доме не создано ТСЖ либо данный дом не
управляется жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским
кооперативом и при этом в данном доме
более чем четыре квартиры, собственники
помещений в данном доме на своем общем
собрании обязаны избрать совет
многоквартирного дома из числа
собственников помещений в данном доме.
Регистрация совета многоквартирного
дома в органах местного самоуправления
или иных органах не осуществляется. При
этом если в течение календарного года
решение об избрании совета многоквартирного
дома собственниками помещений в нем не
принято или соответствующее решение
не реализовано, орган местного
самоуправления в трехмесячный срок
созывает общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме, в
повестку дня которого включаются вопросы
об избрании в данном доме совета
многоквартирного дома, в том числе
председателя совета данного дома, или
о создании в данном доме ТСЖ.

Тема 5/2. Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Вопрос 1. Понятие и общие положения о тсж

Собственники
квартир для обеспечения эксплуатации
многоквартирного дома, пользования
квартирами и их общим имуществом образуют
ТСЖ (п. 1 ст. 291 ГК РФ). На основании
названной нормы в ЖК РФ помещен целый
раздел с названием «Товарищество
собственников жилья». На основании
ч. 1 ст.

135 ЖК РФ ТСЖ признается некоммерческая
организация, объединение собственников
помещений в многоквартирном доме для
совместного управления многоквартирным
домом, обеспечения эксплуатации комплекса
недвижимого имущества этого дома,
владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения
общим имуществом в многоквартирном
доме.

Опираясь на анализ
современного законодательства,
классификацию товариществ можно
производить по различным основаниям.
Однако представляется, что ключевым
фактором, составляющим главное отличие
подобных объединений, должна оставаться
цель организации и деятельности
товарищества.

Наряду с этим ГК
РФ в разделе «Отдельные виды
обязательств» предусматривает
возможность заключения договора простого
товарищества, по которому лица, соединяя
свои вклады, совместно действуют без
образования юридического лица. Такое
объединение можно определить как
товарищество договорного типа.

В отличие от
названных объединений существуют
товарищества, созданные и функционирующие
для удовлетворения в первую очередь
потребностей своих членов, что дает
возможность называть их товариществами
потребительского типа.

Одним из самых
главных отличий ТСЖ от потребительских
кооперативов, и в частности от жилищных
кооперативов (самых близких по цели
деятельности), является то, что в
товариществах собственников жилья нет
так называемых паевых правоотношений.

В кооперативах средства паевого фонда
являются средствами юридического лица
и имеют строго целевое назначение: они
предназначены исключительно для оплаты
строительства или стоимости построенного
дома. Члены же ТСЖ, как явствует даже из
названия и подтверждается гражданским
законодательством, являются собственниками
помещений, т.е.

они оплатили или приобрели
жилое помещение по различным основаниям
до вступления в товарищество (либо до
его образования).

В качестве второго
отличия выступает положение, прежде не
содержавшееся в законодательстве,
посвященном потребительской кооперации.
Речь идет о новелле, значительно
расширяющей права членов потребительских
кооперативов, — о возможности
потребительского кооператива распределять
в соответствии с законом и уставом
полученные доходы между его членами.
ТСЖ такого права не имеет.

Следующим отличием
является то, что у членов ТСЖ нет такой
обязанности, как необходимость покрывать
образовавшиеся убытки путем дополнительных
взносов (имеющейся у членов кооператива).

Кроме того, сфера
организации и деятельности ТСЖ намного
уже по сравнению с соответствующей
сферой потребительских кооперативов.

ТСЖ могут организовываться только
собственниками жилых и иных помещений
и только для обеспечения эксплуатации
(либо строительства и эксплуатации)
многоквартирного дома, пользования
квартирами и их общим имуществом (п. 1
ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Что же
касается потребительских кооперативов,
то они могут создаваться с целью
удовлетворения самых различных
материальных и иных потребностей.

Анализируя
рассмотренные отличия, а также принимая
во внимание норму, содержащуюся в п. 3
ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание
различных форм некоммерческих организаций,
предусмотренных федеральными законами,
можно говорить о самостоятельной
организационно-правовой форме
некоммерческой организации — ТСЖ.

Отмечая и характеризуя
различия между потребительскими
кооперативами и товариществами
собственников жилья, представляется
необходимым указать на то, что при
обстоятельствах, отмеченных в законе,
ТСЖ возникают на базе некоторых видов
потребительских кооперативов. К таким
видам относятся жилищные и
жилищно-строительные кооперативы, в
которых их члены полностью выплатили
паевые взносы.

В таких случаях последняя
часть взноса выступает в роли катализатора
— преобразователя правоотношений;
обязательственные жилищные правоотношения
трансформируются в правоотношения
собственности.

Ядро жилищно-кооперативных
отношений — паевые правоотношения —
перестают существовать как таковые, а
право пользования жилищем основывается
уже не на факте членства в кооперативе,
а на праве собственности.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5368931/page:6/