Управляющий в тсж кто заключает с ним договор

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Товарищество собственников жилья в своей работе опирается на Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Основным внутренним документом в ТСЖ является Устав. Он должен отвечать законодательству РФ, поэтому необходимо вносить коррективы с учетом изменений в законах. При создании собственники выбирают председателя правления сообщества.

Жильцы доверяют председателю хозяйственную деятельность по облагораживанию многоквартирного дома, ремонтным работам и коммунальным затратам.

Объём работы у председателя ТСЖ широкий, и не всегда в компетенции выбранного на эту должность человека. В этом случае, разумным выходом из положения будет нанять знающего человека.

Правомерным действием является юридическое оформление и заключение договора с управляющим ТСЖ.

Сфера деятельности управляющего ТСЖ

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Руководство ТСЖ включает в себя собственников квартир дома или нескольких многоквартирных домов. Это люди, заинтересованные в благоустройстве, небезразличные к имуществу. Но специалисты в коммунальном хозяйстве среди них бывают не всегда. Электрика или бухгалтера привлечь проще, чем менеджера по жизнеобеспечению многоквартирного дома. Поэтому появилась практика приёма на работу физического лица – специалиста в этом роде деятельности.

Управляющий ТСЖ – подчиняющийся председателю правления сотрудник, который руководствуется в своей работе должностной инструкцией и договором. Каждое жилищное сообщество самостоятельно оценивает задачи, возлагаемые на управляющего с учётом собственных нужд.

К распространённым функциям относятся:

  • представление ТСЖ в государственных организациях и органах местного управления;
  • выбор подрядчиков, контроль их деятельности, определение объёма работ и проверка результатов работы;
  • заключение договоров по аренде общего имущества (баннеры на фасад, аренда подвальных помещений);
  • координация деятельности членов товарищества;
  • составление смет и отчётов за определенный период;
  • работа с неплательщиками коммунальных услуг;
  • работа с поставщиками услуг;
  • наём, регулирование работы и увольнение персонала (дворников, уборщиков и др.);
  • взаимодействие с жильцами дома, приём жалоб и предложений.

Помимо вышесказанного, существует множество обязанностей, которые по согласованию с руководством и собственниками квартир на общем собрании вносятся в трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Согласно Жилищному кодексу, статья 147 пункт 3.1, председатель правления не может передавать все свои полномочия нанятому работнику. Возможно только согласованное с членами общего собрания наделение определённым кругом обязанностей.

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Должность управляющего ТСЖ не является строго необходимой по закону. Всё зависит от нужд сообщества и решается коллективно. От председателя правления и всего жилищного сообщества потребуется определить, с какой целью будет привлекаться специалист. Необходимость приёма на работу управляющего ТСЖ со стороны может исходить из таких причин:

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

  • среди жильцов нет специалистов, которые обладают нужными знаниями, опытом и компетенцией;
  • в сообществе несколько многоквартирных домов, соответственно большой объём работы;
  • недостаток у председателя правления свободного времени для всей управленческой деятельности;
  • необходимость антикризисного руководства.

Потребность в антикризисном руководстве возникает, например, когда у ТСЖ существует крупная задолженность по коммунальным услугам. Практикуется приём стороннего управляющего также для передачи знаний и опыт руководству нового ТСЖ. Круг обязанностей определит требования к кандидату.

Значимыми факторами для управляющего будут:

  • высшее образование;
  • знание жилищного законодательства;
  • опыт управленческой деятельности;
  • отсутствие судимости; стрессоустойчивость;
  • умение достигать взаимопонимания с людьми.

Состав трудового договора с управляющим ТСЖ

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Работа управляющего ТСЖ может регулироваться двумя видами документов:

  • гражданско-правовое соглашение с управляющим ТСЖ;
  • трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Соглашение предполагает широкие полномочия наёмного работника. Но гражданско-правовое соглашение заключается, когда работника нанимают на определённый срок для выполнения конкретной задачи. В нём подробно описаны сфера деятельности, сроки и ответственность управляющего.

Трудовой договор подразумевает подчинённое положение управляющего председателю правления ТСЖ. Договор регламентируется Трудовым кодексом РФ.

В интернете можно найти много вариантов трудового договора с управляющим ТСЖ. Но основные пункты схожи и прописаны на законодательном уровне. Субъектами договора выступают сообщество жильцов в лице председателя правления и привлечённый специалист. Управляющим может быть физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). В ведомстве ИП может находиться несколько жилищных сообществ.

Договор включает стандартные разделы:

  • Предмет контракта. В этом пункте раскрывается суть договорных соглашений – оказание управленческих услуг.
  • Срок действия договора зависит от требований, возлагаемых на специалиста: контрактные отношения ограничиваются конкретными датами, заключение контракта на неопределённый срок, заключение контракта на время выполнения работ, обусловленных настоящим договором.
  • Реквизиты сторон. В реквизитах указываются расчётный счет ТСЖ, его адрес, ИНН и название. Со стороны кандидата должны быть указаны паспортные данные, номер страхового свидетельства, ИНН и банковские реквизиты.
  • Обязанности сторон. Этот пункт раскрывает предъявляемые требования к работе управляющего и ответственность субъектов договора.
  • Условия труда. В этом пункте подробно описывается заработная плата, гарантии оплаты труда, нормирование рабочего дня, отпуск, социальная защищённость нанимаемого специалиста.
  • Изменение, продолжение и прекращение контракта. Договорные отношения могут быть прекращены по окончании срока контракта или автоматически пролонгированы до завершения деятельности по оказанию услуг. Также этот пункт регулирует досрочное прекращение действия договора.
  • Особые условия. Пункт регламентирует прочие условия, зависящие от устава ТСЖ, цели приёма стороннего работника и возможные юридические подробности.

Во избежание споров важно составить трудовой договор грамотно и максимально подробно.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Должностная инструкция – утверждённый уставом ТСЖ документ, в котором прописаны все трудовые обязанности управляющего. Помимо этого, документом определяются права работника, условия оплаты и регламентируется рабочее время, время отдыха и отпуск.

Ознакомление с должностной инструкцией и уставом ТСЖ должно происходить до подписания трудового договора. Трудовой договор гарантирует согласие наёмного сотрудника на все условия должностной инструкции. Подписывается должностная инструкция председателем правления ТСЖ и наёмным управляющим. Заверяется мокрой печатью.

Доверенность на полномочные действия

При вхождении в должность управляющего ТСЖ на нового работника оформляется доверенность на действия от имени жилищного товарищества. Это юридический документ, вменяющий право принимать решения и подписывать необходимые документы. Управляющему ТСЖ доверенность необходима в решении таких вопросов:

  • оформление контрактов с подрядными организациями и поставщиками ресурсов;
  • решение задач в финансовых и надзорных организациях;
  • представление интересов ТСЖ в судебных, налоговых инстанциях.

Любое действие финансового или юридического характера должно подтверждаться доверенностью, которая подписывается председателем правления ТСЖ.

В доверенности должны быть оговорены все организации, в каких действуют полномочия управляющего. Также должны быть указаны все действия, на которые распространяются права наёмного работника от имени ТСЖ.

Обязательно указание даты окончания доверенности. Обычно она совпадает с датой окончания действия трудового договора.

Подлинность доверенности заверяет председатель правления ТСЖ подписью и мокрой печатью. Резонно будет доверить оформление доверенности юристу, так как неверное составленный документ может быть основанием для признания сделки недействительной.

Права наёмного управляющего

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Управляющий ТСЖ официально принимается в штат правления, получает оклад, прописанный в штатном расписании, и регулирует свою работу согласно должностной инструкции. Его увольнение должно регламентироваться Трудовым кодексом РФ. Заключение трудового договора с управляющим ТСЖ гарантирует работнику следующие права:

  • возможность принимать участие в собраниях ТСЖ;
  • возможность вносить собственные инициативы;
  • получать необходимую документацию о работе ТСЖ.

Ответственность управляющего ТСЖ

Наёмный работник несёт материальную, гражданскую и уголовную ответственность. Материальная и гражданская ответственности должны быть отражены в договоре. Уголовную ответственность наступает в случае халатных действий со стороны управляющего ТСЖ, когда они приводят к аварийным ситуациям, влекущим угрозу жизни ли здоровью граждан.

Управляющий ТСЖ – не сантехник, электрик и бухгалтер в одном лице. Это скорее менеджер, который берёт на себя административную деятельность. Грамотный специалист на должности управляющего ТСЖ способен привести вверенный ему дом в порядок, выстроить эффективную работу персонала, обслуживающего помещения и решить проблемы с ЖКХ.

Изучаем договор с управляющей компанией

Источник: https://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/trudovoj-dogovor-s-upravlyayushhim-tszh.html

Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор

  • Правление ТСЖ состоит из собственников, которые должны быть инициативными, небезразличными, по возможности профессионалами в коммунальной сфере, что не всегда реально.
  • Бухгалтера, слесаря, экономиста найти проще, чем специалиста в этой узкой области, который мог бы сходу понимать, что, когда и как делать, чтобы быстрее решить вопросы по жизнеобеспечению МКД.
  • Поэтому часто принимают на работу управляющего, который и есть настоящий профи в системе ЖКХ, это не лицо, выбранное на общем собрании жильцов, а наемный работник – физическое лицо, нанятое правлением ТСЖ.
  • Этот сотрудник не страхует и не дублирует председателя, его обязанности состоят в следующем:
  • сотрудничество с подрядчиками – их выбор, контроль над их деятельностью и объемами выполненных работ;
  • управление работой коллектива членов товарищества – координация их действий, определение первоочередных задач, кадровая работа;
  • ведение финансовой отчетности;
  • составление сметной документации по доходам и расходам ТСЖ, и подготовка отчетов по ней;
  • деятельность по получению средств от злостных неплательщиков за коммунальные услуги;
  • подготовка договоров от имени товарищества;
  • работа с поставщиками ресурсов, и пр.

Этот руководитель над штатом рабочих выполняет команды главы правления и докладывает ему, как идет процесс подготовки системы отопления к зиме, что нужно срочно купить, чтобы было освещение на всей территории ТСЖ, и пр.

Вносить свои предложения по улучшению обслуживания общего имущества МКД – и обязанность, и право управдома. Если можно улучшить условия взаимодействия с поставщиками ресурсов, то это должен уметь и знать все нюансы процесса именно управдом.

Список обязанностей и функций может различаться, все зависит от того, какие именно направления деятельности товарищества будут поручены управляющему, также от того, насколько правление готово доверить этому человеку финансовые вопросы.

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Так как ТСЖ – организация с серьезным объемом функций и направлений, то одному председателю справиться будет непросто даже физически.

Четко разделив сферы деятельности, эти два руководящих лица могут добиться неплохих результатов, если правильно выбрать претендента на должность управляющего, предпосылки для назначения которого таковы:

  • высшее техническое образование;
  • опыт работы на аналогичной должности в структуре ЖКХ не менее 5-ти лет;
  • отсутствие судимости (будет доступ к финансам и материалам);
  • возраст от 30 до 50 лет;
  • коммуникабельность;
  • знание законодательных актов в сфере ЖКХ.

По сути, этот работник должен будет выполнять все то, что и раньше входило в обязанности управдома: полностью контролировать и поддерживать в отличном состоянии все хозяйство, все системы жилого дома, руководя персоналом – слесарями, дворниками, электриком и пр.

Читайте также:  Сколько будут стоить коммунальные услуги 2019 камышин

Должностная инструкция управляющего ТСЖ образец.

Последствия неподписания трудового договора Если собственники приняли решение не заключать трудовой договор ТСЖ, в этом случае могут проиграть обе стороны. В случае судебного разбирательства собственники жилья не смогут выиграть дело, к примеру, если произошла растрата средств по вине председателя, поскольку нет договора, нет и ответственности.

Таким образом, мы видим, что отсутствие трудового договора лишает обе стороны рычагов правового воздействия друг на друга. Образец заполнения трудового договора ТСЖ с председателем найти нетрудно.

  1. Кроме вышесказанного, договор содержит и условия работы, и предоставление отпуска, и сумму заработной платы.
  2. Председателем правления может быть только один из собственников помещений в доме, а управдом может не иметь к этому дому никакого отношения, он просто здесь работает.
  3. Председатель, по своей сути – администратор, тогда как управдом фактически руководит жизнеобеспечением вверенного ему МКД.
  4. Председатель может заниматься делами ТСЖ за небольшое вознаграждение или вовсе на общественных началах, управляющий же работает полный рабочий день, получая зарплату в соответствии со штатным расписанием.

Глава правления избирается собранием собственников на срок в 2 года (ст. 149 ЖК РФ), тогда как управляющий принимается на срок, обусловленный договором с ним.

Председатель, являясь лицом, назначенным общим собранием, не нуждается в подтверждении своих полномочий главы правления.

А управляющий товарищества собственников жилья, как физическое лицо, должен предъявлять третьим лицам доверенность, выданную ему ТСЖ.

Так, он не может самовольно проникать квартиры, не получив предварительного согласия. Также ему запрещено самовольное увольнение персонала, нарушение интересов жильцов и ЖСК, распоряжение бюджетом без соблюдения сметы.

Зарплата главы правления жилищного кооператива Заработная плата председателя ЖСК не имеет четкой суммы. Она зависит от целого ряда факторов и назначается на собрании правления.Основные факторы, влияющие на заработок управляющего – это:

  • число квартир в его ведении и компетенции;
  • минимальная зарплата в РФ;
  • наличие или отсутствие трудового договора;
  • мнение владельцев квартир в доме;
  • количество обязанностей и полномочий.

Как правило, заработная плата управляющего повышается в связи с количеством его обязанностей.

Чем больше их в уставе, тем существеннее и сумма. Важнейшую роль играет и мнение жильцов.

Как и где регламентируется правовой статус?

Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего.

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Правовой статус этого работника закрепляется договором с ним, который заключит с одной стороны, в качестве работодателя, правление товарищества, а с другой – сам привлеченный со стороны сотрудник.

Этот работник представляет перед жильцами, подрядчиками и третьими лицами из числа поставщиков энергоресурсов и др. правление ТСЖ, действуя на основании доверенности, подтверждающей его полномочия.

Права и обязанности прописываются в договоре, какого бы вида он ни был, равно как и величина полномочий, и закрепляются в должностной инструкции.

Председатель ТСЖ — права и обязанности, ответственность, как стать председателем Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.

Как грамотно подобрать ТСЖ? Каковы обязанности и зарплата заведующего домом и как составить с ним трудовой В ТСЖ – особая должностная фигура. При наличии председателя напрашивается вопрос, не сильно ли правление злоупотребляет властью распоряжаться деньгами собственников.

  • Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателяУправляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.
  • Отличия управляющего ТСЖ от председателя Принимается на работу на срок, прописанный в договоре.

Правовой статус управляющего и порядок его взаимодействия с ТСЖПервый Столичный Юридический Центр Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39: кто он и зачем нужен? Оформление полномочий управляющего Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров — трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного).

Наши авторы

Наши авторы Подробности Категория: Перминова Ольга Создано: 24.03.

2015 00:07 9795 Управляющий ТСЖ — это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

Нанимаем важную персону: особенности трудового договора с ТСЖМногие из нас являются жильцами в многоквартирных домах .

  1. Такой тип постройки невероятно удобен особенно в больших городах, вед на одном, заведомо небольшом пространстве может разместиться сразу же несколько человек.
  2. Конечно, приятно проживать в облагороженном многоквартирном доме.
  3. Договор гражданско-правового характера (ГПХ) 2017 Договором ГПХ считается договор, согласно которому исполнитель выполняет конкретную работу за определенный промежуток времени.
  4. Сумма вознаграждения по этой работе утверждается в договоре и согласовывается между подписывающими его сторонами.

Особенности договора ГПХ * В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. * Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.

Как руководство ТСЖ должно составить правильно договор с лицом на этой должности? Читайте на нашем сайте о том, каковы преимущества и недостатки ТСЖ перед управляющей компанией, как создать свое товарищество и заключить договор с УК на обслуживание.

Тсж — загорье 1

Оформление юридического статуса управляющего. С может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.

Возможность заключения гражданско-правового договора с обусловлена следующими обстоятельствами:В данном случае выполняется конкретная работа, а не трудовая деятельность, как при трудовом соглашении; стороны договора: заказчик и исполнитель, который может называться подрядчиком или автором, но не работодатель и работник, как при трудовом соглашении.

Предлагаем ознакомиться:   Договор подряда с физическим лицом

  • Исполнители получают не з/п, а вознаграждение за проделанную работу, предоставленные услуги.
  • Заказчиками и исполнителями выступают физические, юридические лица, ИП.

Источник: https://impotencemeds.info/trudovoy-dogovor-upravlyayushchego/

Что такое трудовой договор с управляющим в ТСЖ? С кем может быть заключен и как правильно составить?

Управляющий в ТСЖ кто заключает с ним договор

Руководство жилищным товариществом и его имуществом осуществляется членами правления, общим собранием и председателем, но в ряде случаев принимается решение о привлечении наёмного управляющего, имеющего опыт в сфере обслуживания жилых домов и разбирающегося в жилищном законодательстве.

На него возлагают часть функций руководства ТСЖ на условиях трудового договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Когда заключают договор с управляющим ТСЖ?

Для начала необходимо уяснить, что это — договор с управляющим ТСЖ. Как правило, это соглашение с привлеченным специалистом, которое заключает председатель жилтоварищества в следующих случаях:

  • Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
  • При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
  • При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
  • Когда требуется антикризисное руководство.

Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.

Стороны соглашения

Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).

СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.

От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).

договора

Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:

  1. предмет договора;
  2. реквизиты субъектов;
  3. права и должностные обязанности управляющего;
  4. ответственность участников соглашения;
  5. условия труда, величина оклада и гарантии;
  6. варианты расторжения и изменения отдельных условий;
  7. срок действия.
  • Также могут быть описаны прочие условия, в зависимости от положений устава, цели привлечения специалиста и конкретной финансовой ситуации в данном ТСЖ.
  • В реквизитах указываются расчётный и корреспондентский счета товарищества, а также его адрес, ИНН и полное наименование, а для другой стороны должны быть приведены полные паспортные данные, а также номер страхового свидетельства и ИНН.
  • Скачать образец трудового договора с управляющим ТСЖ

Нанимаемому специалисту должно быть предъявлено свидетельство о регистрации товарищества в качестве юридического лица, а также выдан устав для ознакомления.

Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:

  • паспорт РФ;
  • свидетельство пенсионного страхования;
  • ИНН;
  • военный билет;
  • трудовую книжку;
  • диплом;
  • свидетельство о заключении/расторжении брака;
  • свидетельство о повышении квалификации (при наличии).
Читайте также:  Что такое субсидиарная ответственность за оплату жкх

Если имеются рекомендательные письма, выданные предыдущим работодателем, они также прикладываются к пакету документов.

При оформлении привлекаемого работника ему должна быть оформлена доверенность на действия от имени руководства правления, так как только председатель имеет полномочия действовать без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

  1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
  2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Как составить?

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.

В список полномочий управляющего могут быть включены:

  1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
  2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
  3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
  4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

  • Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
  • Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
  • Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
  • Соблюдение устава и жилищного законодательства.
  • Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

  1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
  2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
  3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
  4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Режим работы и оплата труда

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

  1. полный день;
  2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества.

Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

  • материальную;
  • гражданскую;
  • уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.

Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.

Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.

Иные условия

Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.

Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.

Как расторгнуть?

Расторжение договора раньше окончания срока его действия может быть при следующих обстоятельствах:

  1. Увольнении управляющего по собственному желанию.
  2. Увольнению за нарушение трудовой дисциплины.
  3. Увольнение управляющего за невыполнение поставленных задач, срыва сроков ремонта и т.д..
  4. Снятие с должности по представлению жилищной инспекции или общего собрания участников ТСЖ.

В гражданско-правовом соглашении могут быть прописаны неустойки, подлежащие выплате со стороны, выходящей из договора в одностороннем порядке.

Итак, трудовой договор с привлечённым управляющим ТСЖ должен заключаться председателем и содержать сведения о целях привлечения управляющего и его обязанностях. При заключении соглашения важно указать отдельными пунктами решение спорных моментов, относящихся к конкретному ТСЖ. Чем больше условий будет обговорено в соглашении, тем меньше вероятность возникновения споров.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 110-05-29 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij/trudovoj-dogovor.html

Структура и содержание договора с управляющим ТСЖ и его образец. Кто составляет и с кем нужно согласовывать?

  • Одним из эффективных вариантов координации деятельности многоквартирного дома в наше время считается товарищество собственников жилья.
  • Подобное управление осуществляется человеком, который получает вознаграждение в соответствии со своей работой.
  • Данный факт обусловил появление новой вакансии на рынке труда – управляющий ТСЖ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое и зачем нужен?

Управдом является физическим лицом. Ему необходимо иметь опыт работы в сфере управления, иметь высшее образование по технической специальности, быть предприимчивым, энергичным. Эта должность подразумевает материальную ответственность.

Домоуправом может быть лицо, не проживающее в обслуживаемом доме.

Основные условия – высокая квалификация и умение руководить штатными сотрудниками товарищества.

ВНИМАНИЕ. Управляющим не может стать индивидуальный предприниматель либо представитель какого-либо юридического лица.

Домоуправ реализует управленческую работу, которая касается ухода за многоэтажным зданием. Главная функция – квалифицированно построить работу, которая касается данного дома.

Рабочий договор – это юридический документ, в соответствии с которым действует управляющий ТСЖ. Там четко указаны его возможности и обязательства, а также ответственность за их неисполнение.

Работа управдома вознаграждается заработной платой. Все эти положения должны быть оформлены в гражданско правовом поле путем заключения трудового договора с управляющим ТСЖ.

После оформления договора управдом защищен законом, он наделяется возможностями, как и другие категории работников:

  • отдых;
  • отпуск;
  • акт нетрудоспособности;
  • увольнение.

Объем оклада будет регламентирован штатным расписанием товарищества. Домоуправ имеет собственный кабинет с обязательным наличием компьютера.

Обязан ли управдом заключать трудовое соглашение?

ВНИМАНИЕ. Согласно законодательству управдом должен заключить с ТСЖ трудовой или гражданско-правовой договор.

  1. При наличии документа жильцы дома будут убеждены, что управдом исполнит возложенные на него обязанности.
  2. В свою очередь домоуправ получит гарантии оплаты своего труда.
  3. Юридическое положение управдома закрепляется в акте при его вступлении в должность и в служебной инструкции.

Управляющий будучи физическим лицом не обязан выполнять работу коммунальных служб. Ее координирует правление товарищества.

В сферу деятельности домоуправа входят менеджерские дела, в частности проверка надлежащего состояния общественной недвижимости, в случае необходимости ее починка и обновление.

Последствия отсутствия

При отсутствии рабочего соглашения останется непонятным вопрос служебных дел управляющего. Это может привести к критике в адрес управдома и нежеланию выплачивать ему заработную плату.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении управляющим своих обязанностей, злоупотреблении правилами, в результате чего товариществу причинен материальный убыток, привлечь лицо к санкциям не получится.

Внимание! Отсутствие трудового соглашения пагубно повлияет и на управдома, и на постояльцев дома.

Трудовой контракт с управдомом охватывает следующие основные положения:

  1. Предмет договора. Это существенное условие, без согласования которого акт считается недействительным. В данной ситуации – правоотношения между работодателем и работником.
  2. Участники договора. Ими являются управляющий и правление ТСЖ.
  3. Права и обязанности сторон. Домоуправ и товарищество с точки зрения закона равны между собой, имеют взаимные возможности и обязательства.
  4. Ответственность сторон. В соглашении указывается мера наказания для участников при нарушении положений соглашения.
  5. Основания аннулирования и пересмотра договора. При этом необходимо соблюдать соответствующие правила.
  6. Подписи сторон, дата заключения соглашения.

Кто составляет, выдает и утверждает?

Рабочее соглашение составляют стороны (правление ТСЖ и управдом). Они выдвигают положения для содержания соглашения.

ВНИМАНИЕ. Согласно ст. 148 Жилищного кодекса РФ наем управляющего на работу относится к ведению правления ТСЖ, а не общего собрания членов товарищества.

Председатель правления подписывает соглашение с управдомом и выдает ему один из экземпляров. После этого должность управляющего с указанием заработной платы вносится в штатное расписание ТСЖ.

Аннулирование трудового акта допускается только по основаниям, предусмотренным ст. 81 Трудового кодекса РФ.

С кем нужно согласовывать?

Для подписания трудового контракта с управдомом, следует согласовать эту операцию с определенными инстанциями. О найме управляющего на работу следует сообщить собранию собственников жилья.

Читайте также:  Сколько должно быть квартир в доме для создания тсж

Факт оформления рабочего документа с управляющим следует координировать также с налоговой инспекцией.

Лишь при согласии данных органов возможно утверждение акта служебных отношений с домоуправом.

Срок действия

Трудовой акт с домоуправом может быть срочным, когда срок действия указывается в соглашении, а также бессрочным.

Справка. Прекратить сотрудничество возможно по взаимному согласию сторон, а также при уклонении одним из участников от выполнения своих обязательств.

Соглашение оформляется в двух экземплярах. Один хранится в кабинете товарищества собственников жилья, а другой — у управляющего.

В рабочее соглашение допускается внесение дополнений и уточнений — для этого следует выполнить определенные условия.

Для придания вносимым изменениям юридической силы требуется обоюдное согласие обеих сторон. Если одна сторона не согласна с корректировками положений договора, осуществить их согласно закону невозможно.

Заключение

Домоуправ – важнейшее лицо, играющее большую роль в вопросе улучшения качества жизни постояльцев. Решение о найме управдома принимает правление ТСЖ. Председатель в его лице подписывает рабочее соглашение с управдомом. Договор четко определяет возможности и обязательства участников, а также меру ответственности.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/tszh/predsedatel/trudovoj-dogovor-s-p.html

Управляющий ТСЖ | ТСЖ "Загорье 1"

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В настоящее время все чаще и чаще собственники многоквартирных домов выбирают форму управления своим домом – ТСЖ, при этом многие из них чувствуют необходимость в профессиональном управлении, однако не готовы передать правление в руки коммерческой организации. Одним из решений этой задачи является привлечения управляющего.

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества.

Что собой представляет правовой статус  управляющего ТСЖ и каков его порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья.

 Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к.

качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе общего блага всего дома.

Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

  • Управляющий: кто он и зачем нужен?
  •  Управляющий — это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.
  • Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

 Оформление юридического статуса управляющего.

С Управляющим может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг. Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ   не относит, а вот ст.

148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит:  управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;   наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;  Таким образом,  вопрос о заключении трудового  договора с управляющим  должно решать правление ТСЖ. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст.

149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ   в рамках  сметы расходов утвержденной  на общем собрании членов ТСЖ согласно   8.1 ст. 145 ЖК РФ.   При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст.

148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим  заключается на основании  решения правления   и трудовой договор с конкретным управляющим  подписывает  председатель . Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст.

81 Трудового кодекса Российской Федерации.

 Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

— принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; Положением пп. 1 п. 1 ст.

137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ 

 Подписание договора на оказание услуг с управляющим  ( ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл.

29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

  В отношениях с третьими лицами Управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с главной 10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора.

Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст.

174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

 Правовой статус управляющего ТСЖ.

 Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий — физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

  1. Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
  2. Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
  3. — подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
  4. — заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
  5. — заключение иных договоров от имени ТСЖ;
  6. — наем и увольнение работников;
  7. — осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
  8. — представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
  9. — подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
  10. — подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
  11. — взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
  12. — взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.

 Способы взаимодействия ТСЖ и Управляющего.

 В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом товарищества.

Главный недостаток данной схемы — необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций.

Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ — правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Источник: https://tsjzagorye1.lifezhsk.ru/content/upravlyayushchiy-tszh

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector