Выселяют ли жильцов при капитальном ремонте дома

Органы местной власти всегда обязаны соблюдать права собственников многоквартирного дома, признанного аварийным, но на практике это происходит нечасто. К тому же, многие владельцы недвижимости не подозревают о том, на что они могут рассчитывать в подобной ситуации. Поэтому довольствуются небольшими суммами компенсации или неравноценным обменом жилья.

Порядок расселения

Расселение собственников из аварийного дома – это вынужденная мера, которая применяется исключительно в интересах жильцов. Нормы российского законодательства предусматривают, что признание жилья собственников аварийным и подлежащим сносу, если степень износа здания составляет не менее 65%–70%.

После поверки многоквартирного дома муниципальные органы могут принять одно из таких решений:

1. Дом пригоден для проживания граждан.
2. Требуется капитальный ремонт.
3. Помещению нужна реконструкция или перепланировка.
4. Здание подлежит сносу.

Именно последний вариант, то есть снос жилого дома, является основанием для расселения собственников.

Порядок расселения жильцов из аварийного жилья заключается в следующем:

1. Обращение собственников в специальную комиссию с заявлением. Подать заявку может любой жилец, имеющий право собственности. Помимо заявления необходимо предоставить техническую документацию на жилье.
2. На основании заявления граждан осуществляется формирование межведомственной комиссии.
3. Комиссия проводит проверку здания и выносит свое заключение. Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, владельцев расселяют. По закону им предоставляется другое жилье взамен аварийного.

Владелец помимо заявления должен предоставить:

1. Правоустанавливающие бумаги.
2. Техпаспорт на жилплощадь.

Решение о сносимом многоквартирном доме может быть принято муниципалитетом и без обращения жильцов.

Существуют определенные государственные программы, которые направлены на осуществление данной процедуры.

Но последовательность действий при определении многоквартирного дома, аварийным и подлежащим сносу, остается неизменной. Если дом признали аварийным, каждому владельцу должны предоставить компенсацию.

Ремонт или реконструкция

Только государственные органы вправе признавать, нужно сносить дом или его можно отремонтировать. Если есть возможность проведения капитального ремонта, то он будет осуществлен. Данный порядок также предусматривает предоставление гражданам другого жилья на время ремонтных работ.

Оно предоставляется из так называемого маневренного фонда. Если владелец не согласен временно оставить квартиру, то вопрос о выселении будет решаться в судебном порядке. По закону за собственником сохраняется право на вселение в отремонтированную квартиру.

Но есть одна особенность. Если из-за капитального ремонта или реконструкции была изменена перепланировка жилплощади, то во вселении будет отказано. Причем неважно, увеличилась площадь жилья или уменьшилась. При таких обстоятельствах муниципалитет обязан компенсировать физ. лицу стоимость его старой жилплощади.

Права собственников

Итак, если МКД признан непригодным для проживания, собственникам сообщат о сносе. При этом учитываются права собственников многоквартирного дома, признанного аварийным. Хозяин аварийного жилья может рассчитывать на:

• материальную компенсацию;
• предоставление нового жилья при расселении.

У граждан есть право самостоятельно выбрать, какой вид компенсации потребовать от муниципалитета.

Выкуп

Если при расселении из ветхого жилья собственник запросил предоставление выкупной стоимости, госорганы обязаны компенсировать ему стоимость квартиры. По правилам положено, чтобы в компенсацию входила не только рыночная цена недвижимости, но также траты собственника на ее приобретение, расходы, связанные с переездом, возмещение упущенной выгоды (в случае получения оплаты за наем).

Но на практике при расселении из аварийного жилья собственник редко получает всю сумму.

Также очень часто при предоставлении компенсации возникает конфликт по поводу учета стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По умолчанию эта сумма государственными органами не учитывается. Но судебная практика показывает обратное, поэтому, если собственник решит обратиться с иском, то суд примет его сторону.

Справка: если жилец отказывается брать выкуп, который ему дают, или выселяться на другое место жительства, проблема решается через суд.

Если хозяин согласен переехать из аварийного жилья с учетом компенсации, стороны заключают соответствующее соглашение. Для того чтобы выяснить, на какую реальную стоимость жилья может претендовать владелец, ему следует обратиться в оценочную компанию.

Другое жилье

Для граждан, которые согласны переехать из ветхого и аварийного жилья без выкупа недвижимости, муниципалитет найдет жилплощадь. Также заключается соглашение, в котором указывается, куда будет переселен каждый собственник. Срок оформления документа составляет 3 месяца с момента извещения владельцев.

Если документ подписан не будет, муниципалитет имеет право обратиться в суд. В случае, когда квартира предоставлялась жильцу по договору социального найма, сроки выселения остаются теми же. Что касается возмещения, то ему дадут равноценное жилье для аренды.

Что это означает? Площадь нового жилья взамен старого должна быть не меньше. Это касается и количества комнат. Если квартира была 2-хкомнатная, то однокомнатное жилье собственнику дать не могут. Однако это правило не распространяется на площадь комнат.

Поэтому нередко возникают ситуации, когда жилые помещения гораздо меньше, а одинаковая площадь достигается за счет большой лоджии, ванной комнаты и т. д. Во время переселения из ветхого жилья эти нюансы должны быть учтены в первую очередь собственником.

Не стоит также рассчитывать, что ветхое жилье будет заменено на недвижимость в новостройке. Чаще всего муниципалитет находит подходящие квартиры на вторичном рынке жилья. Что касается лиц, которые живут по договору социального найма, то для них при сносе будет найдена жилплощадь в фонде социального пользования.

Благоустроенное жилье

Процедура переселения собственников из расселяемого многоквартирного дома предусматривает, что местные власти обязаны найти благоустроенную жилплощадь. Другими словами, жилищные условия граждан должны соответствовать определенным нормам.

Основными признаками благоустроенности являются:

1. Наличие коммунальных удобств, планировки квартиры и других характеристик недвижимости в зависимости от среднего уровня по населенному пункту.
2. Жилье должно соответствовать санитарным нормам.
3. Недвижимость должна предоставляться в том населенном пункте, где находится жилье, что подлежит сносу.

Другими словами, переселение из ветхого жилья не предусматривает предоставления жилплощади, непригодной для проживания.

Выселение через суд

Если муниципалитет решил снести многоквартирный дом, права собственников, конечно, соблюдаются. Но это не означает, что они могут препятствовать процедуре. В случае, когда кто-то из жильцов отказывается от выкупа или предоставления другой квартиры, дело решается в суде.

Судебный процесс может длиться очень долго, а решение вряд ли будет принято в пользу ответчика. Суд, учитывая общие интересы всех жильцов, вынесет постановление о принудительном выселении с возмещением убытков. При этом речь о предоставлении равноценного жилья уже не идет. Сколько получит собственник в данном случае, неизвестно.

У самих жильцов расселенного дома нередко возникает вопрос, что делать, если муниципальные органы не соблюдают условия соглашения. К примеру, оплата выкупа была осуществлена не в полном размере (к примеру, не включены доходы за наем жилья арендаторами), или площадь новой квартиры не соответствует договоренности.

Тогда владельцам также приходится обращаться с исковым заявлением. Это все, что может сделать собственник аварийного жилья. Обязательно давайте суду все доказательства того, что государственные органы нарушают закон. Если это будет доказано, то суд удовлетворит иск, а муниципалитет будет вынужден пересмотреть свое предложение.

Неважно, кто инициирует снос многоквартирного дома. Права владельцев должны соблюдаться обязательно. Если кто-то из собственников не доволен предложением муниципалитета, то следует консультироваться с юристом и обращаться в суд. Только таким способом можно реально защитить свои интересы и не остаться впоследствии на улице.

Источник: https://kvadmetry.ru/avarijnoe/prava-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma-priznannym-avarijnym.html

Выселение из жилья, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции

Если капитальный ремонт или реконструкция здания не могут быть проведены без расселения нанимателей, осуществляется выселение из жилья на основании ст.88 Жилищного кодекса РФ. При этом наймодатель обязан предоставить нанимателям на время проведения ремонтных работ иные жилые помещения.

Что такое капитальный ремонт и реконструкция здания?

Подробный перечень работ, которые проводятся при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ № 170 от 23.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Капитальный ремонт заключается в устранении неисправностей всех элементов здания, которые износились от времени, смену либо восстановление оборудования, замену изношенных элементов на современные экономичные и долговременные.

Капитальный ремонт – это улучшение показателей эксплуатации жилого фонда. Проводится модернизация здания с точки зрения экономической целесообразности – устанавливаются приборы для учёта газа, воды, тепла, электроэнергии и обеспечивается рациональное потребление этих ресурсов.

Когда дом непригоден для проживания из-за нарушения нормативов состояния жилых помещений, он считается морально изношенным.

Реконструкция здания включает перепланировку внутренних помещений, усиление несущих конструкций, изменение этажности, замену коммуникаций.

Выселение граждан в маневренный фонд

Выселение из жилья в связи с ремонтом или реконструкцией здания осуществляется с предоставлением помещения для проживания из маневренного фонда.

Так называется жилой фонд, который состоит из помещений, предназначенных для временного проживания граждан. Жилые помещения из маневренного фонда предоставляются на короткий срок при различных непредвиденных обстоятельствах.

Основания для предоставления гражданам этих жилых помещений прописаны в ст. 95 ЖК РФ.

При этом жилые помещения из маневренного фонда предоставляются гражданам из расчёта не менее 6 кв. метров на человека. Независимо от срока проживания в жилом помещении маневренного фонда за гражданином сохраняется право на возвращение в помещение, где идёт капитальный ремонт либо реконструкция.

А если человек не хочет выселяться?

Выселение из жилья, подлежащего капремонту или реконструкции, имеет множество нюансов. Консультация опытного юриста может стать очень важной для вас. Ведь бывает и так, что жилое помещение после капительного ремонта или реконструкции вообще не сохраняется. Поэтому прежде чем подписывать договор с наймодателем, проконсультируйтесь с адвокатом по жилищным вопросам.

Гражданин, который не дал своего согласия на выселение из жилья, может быть выселен не иначе, как в судебном порядке.

При расселении жильцов наймодатели обязаны ознакомить людей документацией, которая касается ремонта или реконструкции.

Другие статьи на тему: Жилищные споры

Источник: https://www.nlobova.ru/stati/vyselenie-iz-zhilya-podlezhashchego-kapitalnomu-remontu-ili-rekonstruktsii/

Какое жилье дадут на время капремонта? (консультация юриста)

Наш дом идет на капремонт, жильцов переселяют в другой район. Наша квартира коммунальная: у соседа 1 комната, у нас две комнаты общей площадью 37 кв. м. Нам предложили квартиру из двух комнат 12и18кв.м.

Нас вынудили согласиться на этот вариант, пригрозив, что выселят на улицу. Еще оформили выписку, правда мы ее не взяли. А вообще в нашем доме странное расселение. Как только освобождается жилье, туда заселяют новых жильцов.

Как должно быть по закону?

ВРЕМЕННОЕ Как я понимаю, речь идет о муниципальном жилье, которое вы занимали по договору социального найма. При проведении капремонта или реконструкции дома (если эти работы не могут быть проведены без выселения) муниципалитет обязан предоставить нанимателю на время ремонта или реконструкции другое жилье.

При этом договор социального найма на квартиру в ремонтируемом доме не расторгается. На время работ предоставляется временное жилье, которое дается только на период, пока наниматель не сможет вернуться в прежнюю квартиру. Поэтому условия проживания в нем могут быть действительно хуже, чем в прежнем месте. Квартиры дают из расчета не менее чем 6 кв.

м жилой площади на одного человека. Как я понимаю, этот минимум в вашей ситуации был соблюден. Если наниматель отказывается на время ремонта переселяться, муниципалитет действительно может обратиться в суд. Но даже в этом случае выселить на улицу вас не имеют права. А вот вынести решение о принудительном переселении суд может.

После окончания ремонта наниматель переселяется из временного жилья в прежнюю квартиру.

ВАЖНО!

Переселение нанимателя во временное жилье и обратно осуществляется за счет муниципалитета.

ПОСТОЯННОЕ

Также взамен временного могут предоставить другое жилое помещение с заключением на него нового договора соцнайма (то есть не временное, а другое постоянное вместо прежнего). В таком случае договор социального найма в ремонтируемом доме расторгается. После ремонта наниматель остается жить в этой новой квартире, в свою прежнюю уже не возвращается. Но этот вариант возможен только с согласия нанимателя и членов его семьи. При этом муниципалитет не обязан предлагать такой вариант на выбор нанимателю, а только вправе это сделать. Если такая возможность есть, муниципалитет может предложить, нет наниматель может рассчитывать только на временный переезд.

Мне не совсем ясна описанная вами ситуация в той части, что в освободившиеся квартиры вселяются новые жильцы. Могу предположить, что речь идет о квартирах, от которых наниматели отказались в пользу другого жилья. Тогда после проведения ремонта в освободившиеся квартиры муниципалитет вправе вселять новых жильцов.

Источник: http://stolicaprava.ru/zhilpr/articles/zhilishchnye-voprosy/kakoe-zhile-dadut-na-vremya-kapremonta.html

Верховный суд защитил собственников квартир при капремонте дома

Отстоять перед чиновниками префектуры жилищные права своей семьи, нарушенные при ремонте дома, смогла упорная и грамотная женщина. А помог ей в этом Верховный суд, куда спустя долгое время дошло ее судебное дело.

В московском доме, где жила женщина со своей семьей и пожилыми родителями, начался капитальный ремонт. Жильцам в связи с этим чиновники предложили переехать на постоянное жительство в другой дом, при этом отказавшись от прав собственности на свое жилье, которое начали ремонтировать. Гражданка от такого подарка отказалась.

Тогда префектура попросила суд отнять у гражданки ее жилье насильно и также насильно вручить ей другую квартиру. Районный Бабушкинский и городской суды столицы, рассматривая это дело, встали на сторону чиновников. Но ответчица оказалась серьезным противником и дошла до главного суда страны.

И там самые опытные судьи сказали: права была женщина, а вот по отношению к ней закон нарушали.

Победа гражданки в подобном процессе на самом деле дорогого стоит не только для отдельно взятой городской семьи.

Ситуация, в которую она попала как собственник жилого помещения, практически стандартна, и такой же, как предложенная женщине, квартирной схемой чиновники пользуются во многих крупных городах очень часто.

Как правило, такое происходит, если речь идет о красивых и старинных домах в исторических или центральных частях города. Или в каком-либо другом замечательном месте. Такое жилье обычно местные власти ставят на капремонт не просто так, а с заранее известными последствиями.

«Приговоренный» дом действительно отремонтируют, и граждан при этом выселят, но под любыми предлогами назад их потом постараются не возвращать.

А освободившийся особняк уйдет в «хорошие» руки и за очень немаленькие деньги, либо фирме под офис, либо более состоятельным жильцам.

То, как Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда растолковала нижестоящим судьям и чиновникам статьи жилищного закона, обязательно надо знать тем, кто может попасть или уже попал в аналогичную ситуацию.

Итак, все началось с того, что Бабушкинский суд Москвы принял к рассмотрению иск префектуры к жительнице своего округа, ее домочадцам и родителям о выселении всех и прекращении права собственности на квартиру. Выселение предполагалось с «предоставлением другого жилья».

А в это время дом в одном из замечательных переулков Москвы был признан подлежащим капитальному ремонту с отселением всех, там живущих. У нашей гражданки в этом доме была собственная трехкомнатная квартира.

Чиновники предложили ей другую трешку в собственность немного большего размера, но в другом месте. Семья отказалась.

Суды — районный и городской, вынесли вердикт, что семья принудительно должна оставить свою квартиру и взять предложенную префектурой.

В решении обоих судов записано, что они в своих решениях руководствовались 32-й статьей Жилищного кодекса и законом Москвы N 21 об обеспечении жилищных прав граждан при переселении.

Логика этих судов была такова: квартиру ответчикам дали, в ней есть все условия для жизни, и она больше, чем старая, и стоит поэтому больше. Но семья все равно с такими доводами не согласилась. А Верховный суд за ней следом повторил: с этими судами согласиться нельзя. И вот по каким основаниям.

В части 7 этой же статьи говорится, что, когда работы закончатся, граждан должны вернуть в их квартиры. В частях 9 и 10 той же статьи сказано, что если в результате ремонта квартира изменилась — стала больше или меньше, то отношения чиновников и жильцов решаются дополнительным соглашением.

Если собственник в свое изменившееся жилье возвращаться не намерен, то тогда его переселяют.

Строго по закону женщину с семьей на время ремонта должны были переселить в так называемый маневренный фонд, а потом вернуть на место. Выбрать другое жилье ее могли попросить лишь в том случае, если бы она отказалась возвращаться. Но вот именно выбор-то гражданке никто и не подумал предложить.

Верховный суд подчеркнул, что именно это обстоятельство — отсутствие права выбора — и было главным для разрешения спора. Проверкой того, была ли предложена людям альтернатива, обязан был по закону заняться суд сразу при рассмотрении иска. Но он этого не сделал.

Кроме этого, заявил Верховный суд, в законе Москвы N 21 сказано, что собственникам в таких спорных ситуациях предоставляется равноценная компенсация по их выбору — в деньгах или в натуре. Старую квартиру за новую квартиру тоже можно дать, но с одним условием — это делается исключительно по согласию всех сторон, а не насильно.

В Жилищном кодексе, в той самой 32-й статье, сказано, что если собственник брать другое жилье не согласен, то местная власть, принявшая решение изъять у него старое жилье, имеет право только заплатить выкупную рыночную цену.

Так что, подвел черту Верховный суд, нижестоящие суды, вписав в свои решения правильные нормы закона, на деле именно эти статьи и нарушили. Поэтому-то и оказались незаконными все вынесенные решения о насильном переселении семьи.

(Определение Судебной коллегии Верховного суда N 5-08-86.)

Источник: https://rg.ru/2010/06/08/kapremont.html

Порядок предоставления жилья в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Капитальный ремонт » Порядок предоставления жилья в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

На время проведения такого ремонта или работ по реконструкции жильцам предоставляется жилье маневренного фонда.

Содержание

По соглашению о съеме жилья социального характера переселение жильцов в другое помещение осуществляется при реконструкции или ремонте, который можно отнести к капитальному. Переселение жильцов по соглашению найма социального характера регламентируется жилищным кодифицированным актом.

Переселение в жилые помещения маневренного фонда

При осуществлении ремонта, который можно отнести к капитальному типу, или же работ по реконструкции, если такие действия не могут быть осуществлены без выселения стороны, в обязанности другой стороны входит предоставление жилья без прекращения соглашения о найме социального характера.

На время проведения такого ремонта или же работ по реконструкции жильцам предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Если наниматель отказывается от такого жилья, другая сторона может потребовать этого, но уже в судебных инстанциях.

Таким образом, жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания людей по соглашению о съеме квартиры социального характера на период проведения капитального ремонта в их основном жилище.

Переселение в другое помещение по соглашению о найме социального характера

Стоит отметить, что переселение осуществляется исключительно за счет наймодателя.

Если сторона не в состоянии дать жилье в фонде, который можно отнести к маневренному, она предоставляет другое жилище благоустроенного типа. В этом случае соглашение о найме социального характера расторгается.

Если заключается договор найма жилого помещения маневренного фонда, соглашение о найме социального характера остается в силе.

При решении вопросов о переселении необходимо руководствоваться так называемым административным регламентом, который действует на уровне муниципалитета.

По своей сути ремонт, который можно отнести к капитальному, представляет собой работы, призванные восстановить ресурсы строения.

При необходимости заменяются элементы конструктивного характера, а также различные инженерные системы.

Что касается реконструкции, то это работы строительного характера и технические мероприятия, при которых может быть изменена площадь и количество квартир, их вместимость, способность пропускного типа и так далее.

Изменение размеров помещения

Регламент административного типа, а также кодекс предусматривают определенные права жильцов при изменении размеров жилья в результате ремонта по договору о найме социального характера.

Закон гласит, что если в результате проведения вышеуказанных работ помещение, которое занимал наниматель, станет меньше (в результате чего жильцы будут относиться к категории нуждающихся в жилье), или же, напротив, увеличится, стороне должно быть предоставлено другое помещение.

Таким образом, договор найма жилого помещения маневренного фонда предусматривает изменение первоначальных параметров помещения. Тем не менее, для защиты прав жильцов им в обязательном порядке должно быть предоставлено другое жилище благоустроенного типа.

Право нанимателя вселиться в помещение с измененными размерами

После проведения ремонта или же работ по реконструкции наниматель, а также члены его семьи имеют право вселиться в помещение, площадь которого после вышеуказанных работ уменьшилась.

Согласно действующему закону, у стороны имеется именно правомочие, а не обязанность вселиться в уменьшенное помещение. Стоит отметить, что у нанимателя существует ряд прав, применимых в жилище маневренного фонда:

• использование квартиры, в том числе и со своей семьей;
• использование имущества, которое можно отнести к общему в этом доме;
• расторжение договора в любое время.

Существует и ряд обязанностей:

• использование квартиры по назначению, то есть для проживания;
• обеспечение сохранности имущества в квартире и в доме;
• поддержание надлежащего состояния квартиры в процессе использования;
• своевременная оплата и проведение ремонта текущего типа;
• выселение из квартиры при расторжение договора найма.

Таким образом, при проведении ремонтных работ или процедуры реконструкции все граждане по договору найма социального характера переселяются в другое помещение.

При этом оно должно соответствовать всем критериям благоустроенности. Переселение осуществляется в соответствии с регламентом, а также в соответствии с кодексом.

В процессе этого наниматель и его семья могут рассчитывать на соблюдение своих прав и законных интересов.

Источник: https://advokat-malov.ru/kapitalnyj-remont/poryadok-predostavleniya-zhilya-v-svyazi-s-provedeniem-kapitalnogo-remonta-ili-rekonstrukcii-doma.html

Ремонт с выселением

До 29 марта 2016 года районные администрации должны предоставить в НО «Фонд — региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» предварительные согласия собственников жилых помещений на обеспечение доступа в квартиры, где необходимо провести работы по устранению аварийности строительных конструкций, сообщил жилищный комитет Санкт-Петербурга.

«Ремонт аварийных строительных конструкций в центральных районах — чаще всего это усиление или замена перекрытий между верхней и нижней квартирами. Естественно, ремонтировать их в присутствии жителей запрещено».

Данный вид работ выполняется по программе капремонта за счет средств, собранных региональным оператором.

«Ремонт аварийных строительных конструкций в центральных районах — чаще всего это усиление или замена перекрытий между верхней и нижней квартирами.

Естественно, ремонтировать их в присутствии жителей запрещено», — говорит начальник управления капитального ремонта жилищного комитета Владимир Шаталов.

Следовательно, людей надо расселять. Кто-то может уехать к родственникам, кого-то переселяют в маневренный фонд. А кто-то просто отказывается от расселения.

По данным на 15 марта 2016 года, в Петроградском районе из 40 адресов, по которым необходимо получить доступ в квартиры, только по 5 собственники предварительно одобрили проведение работ и возможный переезд в маневренный фонд, по 1 адресу получен отказ. В Адмиралтейском районе согласия граждан удалось получить по 35 адресам, в Василеостровском — по 42, в Центральном — по 32.

По 19 адресам в разных районах города жильцы отказались от проведения вида работ по устранению аварийности строительных конструкций, сообщили в жилищном комитете.

Программа без отказников

Как уже сообщал «Общественный контроль», в краткосрочной программе капремонта на 2016 год значится всего 5 адресов, в которых планируется ремонт аварийных строительных конструкций. Это те адреса, по которым с жителями удалось договориться, хотя реальная потребность в такого рода работах значительно больше.

«Если люди не смогут обеспечить доступ (рабочим в свои квартиры. — Ред.

) и не расселятся — нам нет смысла включать их адреса в программу, чтобы не получилось так, что мы включим, сделаем проект, придем на адрес, а собственник скажет: да мне квартира нужна новая, а не балку ремонтировать, никуда я не поеду», — говорит Владимир Шаталов.

«В ряде случаев собственники говорят так: вы отремонтируете аварийную балку, мое помещение перестанет быть аварийным, а я не хочу оставаться в этом помещении, я хочу переехать в благоустроенное жилье».

О таких ситуациях зашла речь и на сегодняшнем заседании комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга.

«В ряде случаев собственники говорят так: вы отремонтируете аварийную балку, мое помещение перестанет быть аварийным, а я не хочу оставаться в этом помещении, я хочу переехать в благоустроенное жилье», — рассказал генеральный директор НО «Фонд — региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Денис Шабуров.

Кроме того, по его словам, «есть проблема отсутствия нормального маневренного фонда, в который можно было бы разместить людей без ущерба для их комфорта». Про это «Общественный контроль» уже рассказывал читателям в материале «Фонд для маневров» в прошлом году.

Депутат призвал пересмотреть существующую систему предоставления жилья в маневренном фонде. «Почему человек из Адмиралтейского района не может переехать в Центральный район в свободное жилое помещение на несколько месяцев? Почему он должен именно в Адмиралтейском районе оставаться?» — возмущался Алексей Ковалев.

Пусть решит суд

Всего на сегодняшний день подготавливается проектная документация на устранение аварийных конструкций по 409 адресам, из которых 323 требуют для устранения аварийности доступа ремонтных бригад в жилые помещения.

Всего на сегодняшний день подготавливается проектная документация на устранение аварийных конструкций по 409 адресам, из которых 323 требуют для устранения аварийности доступа ремонтных бригад в жилые помещения.

В основном это касается старого фонда и центральных районов города. Так, в Центральном районе капремонта аварийных конструкций требуют 103 адреса, в Адмиралтейском — 101, в Василеостровском — 84, в Петроградском — 59. Зачастую это коммунальные квартиры, в которых, к примеру, прогнили балки в местах общего пользования. При этом все равно необходимо расселять все комнаты.

В домах, где люди отказываются выезжать на время проведения ремонта, безопасность обеспечат временными устройствами: стойками, упорами, щитами и т.д. Но вечно так продолжаться не может, поэтому районным администрациям придется идти в суд с исками о принудительном переезде жильцов в маневренный фонд.

Работы по ремонту строительных конструкций могут занимать год и более, и некоторые жильцы просто боятся, что по их завершению они не смогут вернуться в свои дома, говорит председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» Евгений Пургин. По его мнению, чтобы люди перестали бояться, «практика должна показать, что таких случаев не бывает».

Источник: https://ok-inform.ru/stroitelstvo/zhkkh/57434-remont-s-vyseleniem.html

Какие вопросы решаются судом при выселении из жилых помещений в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома?

Юридические консультации › Вопрос-Ответ › Какие вопросы решаются судом при выселении из жилых помещений в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома?

• Ответ: Капитальный ремонт здания — это ремонт, проводящийся с целью восстановления ресурса здания, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
• Капитальный ремонт должен включать: повышение теплозащиты ограждений зданий, замену или модернизацию окон и балконных дверей, установку или замену инженерно го оборудования.
• Реконструкция жилого здания — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества, площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
• Реконструкция может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку зданий, улучшение архитектурной выразительности здания.
• Реконструкция обязательно должна включать работы капитального ремонта, относящиеся к повышению теплозащиты зданий и установке инженерного оборудования.

В соответствии со ст. 88 ЖК для нанимателей жилых помещений, проживающих в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, предусмотрены различные права при выселении. Одним предоставляются жилые помещения временно в маневренном фонде, другие выселяются окончательно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений.

Все зависит от того, какими будут последствия капитального ремонта. Если жилое помещение не сохранится, значительно уменьшится или значительно увеличится, то нанимателю должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.

Увеличение или уменьшение площадей жилых помещений в доме имеет место при реконструкции, так как работы по реконструкции включают в себя изменение площади квартир и их назначения.

Если дом неинтересен инвесторам, наймодатель будет стараться выселить жильцов в маневренный жилой фонд, в свою очередь жильцы вправе не согласиться с этим. В таком случае спор о выселении должен рассматриваться в суде.

Нанимателям жилых помещений, подлежащих капиталь ному ремонту или реконструкции, необходимо, в зависимости от пожеланий, остаться в прежнем жилом помещении или получить взамен другое благоустроенное жилое помещение, грамотно возражать против неугодного выселения.

Установить, что станет с жилым помещением после реконструкции, можно только на основании проектной документации.

Проектная документация должна быть надлежащим образом утверждена, а не согласована, так как при согласовании проекта с уполномоченными экспертными учреждениями проект может быть отклонен, например, ввиду невозможности эксплуатируемых конструкций противостоять действующим эксплуатационным нагрузкам и дом дол жен быть снесен или переоборудован.

Суду также должен быть представлен такой документ, как постановление о проведении капитального ремонта, которое издает исполнительная власть города (района). В постановлении указывается, какой ремонт здания будет про веден: реконструкция, капитальный ремонт, капитальный ремонт с элементами реконструкции и т.п.

Собственник дома может решить провести поэтапную реконструкцию или капитальный ремонт, при котором не обходимо освободить ремонтируемые помещения, т.е.

отселить сначала одну часть дома, сделать ремонт, а затем выселить жильцов из другой части ремонтируемого дома.

Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть уменьшена. Это не является основанием для предоставления другого благоустроенного жилого помещения, если такое уменьшение не сделает нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий.

При этом в законе не говорится о гражданах, которые уже являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, из чего можно сделать вывод, что малейшее уменьшение общей площади жилого помещения нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, является основанием для предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения.

Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть увеличена.

Если в результате увеличения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно не превысит норму предоставления, наниматель вправе потребовать не расторгать с ним договор социального найма. Вопрос о том, является ли увеличение общей площади жилого помещения нанимателя существенным или нет, решается судом по своему усмотрению.

Самым спорным положением в применении ст. 88 ЖК является термин «не сохранится».

Естественно, что жилое помещение не сохранится, если дом будет снесен или переоборудован в нежилой, но в таких случаях применяются другие статьи ЖК. Что касается ст.

88 ЖК, то жилое помещение не сохранится, если превратится в место общего пользования, станет частью другого жилого помещения, после реконструкции изменит свое функциональное назначение и т.п.

Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи, в ином случае есть вероятность безрезультатных хождений по инстанциям с требованием заставить наймодателя закончить ремонт.

Если нанимателю должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение взамен жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, оно должно быть предоставлено до ремонта.

88 ЖК, хотя это приемлемо при наличии договоренности между наймодателем и отселяемым нанимателем жилого помещения.

Примеры

…В суде рассматривался иск о выселении граждан на время капитального ремонта. По мнению суда, ремонт будет продолжаться не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года.

При рассмотрении жалобы, поданной на решение суда, было установлено, что ссылка в постановлении суда на ведомственный акт необоснованна, так как этот акт не может заменить утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, из которой только и можно установить характер ремонта, его срок и т.п.

По этому решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

…В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.

При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей.

В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения.

Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т.п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.

Источник: http://proadvokat.ru/798.htm

Требование о выселении собственника комнаты на период проведения ремонтно-строительных работ в квартире удовлетворению не подлежит, поскольку в данном случае помещение подлежит изъятию у собственника путем выкупа либо путем предоставления ему ..

Судебные решения, арбитраж Разделы:

Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 апреля 2011 г. N 33-5939

Судья: Свирская О.Д.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Чуфистова И.В.
судей Вашкиной Л.И., Белисовой О.В.
с участием прокурора Мазиной О.Н.
при секретаре Б.В.
рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу П., кассационного представления прокурора Центрального района Санкт-Петербурга на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 января 2011 года по гражданскому делу N 2-43/11 по иску Товарищества собственников жилья «Захарьевская 41», ООО «Эскиз» к П. о выселении, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности не чинить препятствия к проведению ремонтно-восстановительных работ в многоквартирном доме и в производстве капитального ремонта жилого помещения, возложении обязанности провести капитальный ремонт жилого помещения.
заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения П., Б.Е.В., представителя ООО «Эскиз» и ТСЖ «Захарьевская 41» адвоката Плугаревой В.В. (по ордеру), заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

установила:

товарищество собственников жилья «Захарьевская 41», ООО «Эскиз» обратились с иском в Дзержинский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском в котором просили возложить на П. — собственника комнаты площадью кв. м в квартире обязанность не чинить препятствий к проведению капитального ремонта указанной квартиры, а также просили выселить ответчика из занимаемого им жилого помещения на период проведения ремонтно-строительных работ в квартиру , специально приобретенную ТСЖ «Захарьевская 41» для отселения жильцов дома.
В обоснование заявленного иска ТСЖ «Захарьевская 41» и ООО «Эскиз» ссылались на то обстоятельство, что добровольно ответчик отказывается от освобождения жилого помещения на время ремонтных работ в квартире, чем препятствует проведению капитального ремонта той части жилого дома, в которой эта квартира находится.
Как следует из искового заявления, дом и квартира N , расположенная в этом доме, по заключению Межведомственной комиссии администрации Центрального района г. Санкт-Петербурга и согласно акту Экспертной строительной комиссии при Правительстве Санкт-Петербурга признаны аварийными, а проведение строительных и ремонтных работ невозможно без отселения проживающих в доме лиц.
В ходе судебного разбирательства по делу истцы, в порядке, предусмотренном статьей 39 ГПК РФ, изменили требования и в их окончательном виде просили суд обязать П. провести капитальный ремонт квартиры в соответствии с проектом ремонта квартиры соразмерно принадлежащей ответчику доле в праве общей долевой собственности; возложить на П. обязанность не чинить препятствия в производстве ремонтно-восстановительных работ в названной квартире и доме; обязать П. переселиться на время проведения работ и сняться с регистрационного учета (л.д. 148 — 149 том 2). В судебном заседании 20 января 2011 года представитель ТСЖ «Захарьевская 41» требовал выселения ответчика из квартиры.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 января 2011 года П. выселен из в на период проведения капитального ремонта и устранения аварийности занимаемого жилого помещения. Этим же решением на П. возложена обязанность не чинить товариществу собственников жилья «Захарьевская 41» и ООО «Эскиз» препятствий в проведении капитального ремонта в соответствии с Проектом капитального ремонта (устранения аварийности), выполненным ЗАО и Проектом реставрации и приспособления под современное использование выявленного объекта культурного наследия «Дом К.А.Шрейберга» (с учетом корректировки плана 4-го этажа), выполненным Архитектурно-реставрационной мастерской .
В удовлетворении остальной части иска ТМЖ «Захарьевская 41, ООО «Эскиз» отказано.
В кассационной жалобе П. просит решение суда о его выселении и возложении обязанности не чинить препятствий отменить.
Прокурор Центрального района Санкт-Петербурга в кассационном представлении выразил несогласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда отменить, направив дело на новое рассмотрение.
В заседание судебной коллегии третьи лица Б.С., Б.Л., Б.Е.А., представитель администрации Центрального района г. Санкт-Петербурга не явились. О времени и месте судебного заседания извещены.
Согласно части 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему выводу.
Судом первой инстанции установлено, что П. на основании договора приватизации является собственником долей (комната площадью кв. м) в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д. 160 том 1). В этой же комнате с 2001 года имеют регистрацию места жительства Б.Е.В. и ее совершеннолетние дети Б.С., Б.Л., Б.Е.А. (л.д. 62 том 1).
Другим сособственником является ООО «Эскиз», которому на праве общей долевой собственности принадлежат долей этой же квартиры (т. 1 л.д. 58).
Управляющей компанией является ТСЖ «Захарьевская 41», созданное ; П. является членом названного ТСЖ.
Согласно заключению N 87 от 26 ноября 2009 года Межведомственной комиссии, назначенной распоряжением администрации Центрального района N 188-р от 28.02.2005, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям согласно п. 10 «Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В этом же заключении указано на необходимость и возможность проведения реконструкции с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями (л.д. 170 том 1). Аварийное состояние междуэтажных перекрытий дома, в том, числе квартир N , N дома также подтверждается актом Экспертной строительной комиссии при Правительстве Санкт-Петербурга от N (л.д. 63 — 65 том 2).
Как видно из письменных объяснений П. приобщенных к материалам дела (л.д. 214 — 215; 294 — 296 том 2), его письменного обращения к председателю ТСЖ «Захарьевская 41» от (л.д. 216 том 2), П. не отрицал необходимости устранения аварийного состояния междуэтажного перекрытия в районе помещений кухни и санузла квартиры посредством ремонтно-восстановительных работ, указывая, при этом, на необходимость возложения расходов по проведению таких работ на ряд юридических лиц, по чьей вине, по мнению П., эти перекрытия пришли в негодное для дальнейшей эксплуатации состояние.
Кроме того, П. полагал представленный истцами проект реконструкции квартиры не приемлемым для него, нарушающим его права собственника, поскольку проект предусматривал изменение границ квартиры, ее перепланировку и переустройство.
Однако доказательств в обоснование своей позиции П. ни в ходе судебного разбирательства, ни в заседании судебной коллегии не представил. Из представленного в материалы дела проекта следует, что комната площадью кв. м изменению не подвергается, как и места общего пользования квартиры.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что представленный в материалы данного дела проект перепланировки не нарушает прав и охраняемых законом интересов П.
Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции о том, что проведение ремонтно-восстановительных работ квартиры N без временного отселения ее жильцов невозможно поскольку связано с отключением от жилого помещения от всех инженерных сетей, в том числе газо-, электро-, тепло- и водоснабжения, канализации, что сделает невозможным проживание граждан в квартире на период таких работ. Кроме того, проживание граждан в помещении, в котором проводятся работы по замене междуэтажных перекрытий, ставит под угрозу жизнь и здоровье граждан, в связи с чем, доводы истцов о том, что проживание П. в квартире препятствует проведению таких работ, следует признать правильными.
Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры ТСЖ «Захарьевская 41» выдано разрешение на право выполнения на выявленном объекте культурного наследия «Дом К.А.Шрейбера», по адресу: работ по реставрации и приспособлению для современного использования под жилой комплекс (л.д. 206 Том 2).
Судом первой инстанции в постановленном по делу решении обоснованно указано, что Жилищным кодексом Российской Федерации вопросы принудительного выселения собственников жилых помещений, в случае признания таких помещений аварийными, не урегулированы, в связи с чем, суд, разрешая спор, счел возможным, применить по аналогии закона правило части 2 статьи 88 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей возможность выселения нанимателя из занимаемого им жилого помещения в судебном порядке на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа, гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
В пункте 22 этого же Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме (аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме), суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену, но не требовать его выселения на время проведения ремонтных работ.
Как видно из письменных обращений П. к ООО «Эскиз» и ТСЖ «Захарьевская 41», П. рассматривает предоставление ему иной жилой площади в качестве варианта освобождения занимаемого жилого помещения в (л.д. 155 — 159 том 2). При несогласии ТСЖ «Захарьевская 41» с предложением П. обеспечить его и семью Б.Е.В. четырьмя 2-комнатными квартирами в доме новой постройки или жильем аналогичного качества взамен занимаемой им комнаты площадью кв. м, такой спор может быть разрешен в судебном порядке посредством предъявления соответствующего иска.
С учетом характера спорных правоотношений — невозможности проведения ремонтных работ без освобождения П. и учитывая невозможность удовлетворения иска о выселении последнего по указываемым истцами основаниям, требование о возложении на ответчика обязанности не чинить истцам препятствий в проведении работ не имеет самостоятельного правового значения ввиду неисполнимости такого решения, в связи с чем, иск в указанной части удовлетворению не подлежит.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального права, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения.
Принимая во внимание, что по настоящему делу сбор дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе товариществу собственников жилья «Захарьевская 41» в удовлетворении иска о выселении П. из в на период проведения капитального ремонта и устранения аварийности квартиры и возложении обязанности не чинить товариществу собственников жилья «Захарьевская 41» и ООО «Эскиз» в проведении капитального ремонта
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 20 января 2011 года по делу N 2-43/11 в части отказа товариществу собственников жилья «Захарьевская 41» и ООО «Эскиз» в иске к П. оставить без изменения.
В остальной части решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 20 января 2011 года по делу N 2-43/11 отменить. В удовлетворении иска ТСЖ «Захарьевская 41» и обществу с ограниченной ответственностью «Эскиз» к П. о выселении из и возложении обязанности не чинить препятствия в проведении ремонтных работ отказать.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом» при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Источник: http://domovodstvo.ru/fas/820AD2C00C42483044257A070073057C.html