Что должен передать застройщик управляющей компании

Строительство многоквартирного дома завершается не монтажом кровли, и даже не окончанием внутренних отделочных работ, а вводом здания в эксплуатацию.

Этот юридический факт означает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Жильцы могут использовать свои квартиры по назначению, а помещения общего пользования и территория вокруг дома могут быть переданы управляющей организации.

Рассмотрим, может ли застройщик самостоятельно выбрать УК для новостройки, какие документы он передает в управляющую компанию и как вообще проводится эта процедура.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Что должен передать застройщик управляющей компании

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.

Что должен передать застройщик управляющей компании

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

Скачать бланк акта о состоянии передаваемого от застройщика к УК имущества

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
придомовая территория;
кровля и вентиляционные шахты;
прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Что должен передать застройщик управляющей компании Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
инструкция по эксплуатации дома;
ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
санитарный паспорт;
акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
иные документы.

Скачать образец акта о передаче застройщиком документов управляющей компании
При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.
Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.
Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Скачать бланк акта приема-передачи здания от застройщика управляющей компании

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.
Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.
Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.
Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

Что должен передать застройщик управляющей компании

Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.
Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.
Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.
Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.
Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.
Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.
Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

Важно! Если вред имуществу был причинён из-за несоблюдения жильцами правил пользования помещениями, невыполнения требований правил пожарной безопасности или в результате недостаточного финансирования из-за задержки оплаты услуг, то ответственность за случившееся ляжет на собственников жилья.
Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.
Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.
Подписи сторон. Договор подписывает руководитель управляющей организацией и председатель ТСЖ.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/peredacha-doma.html

Передача дома от застройщика управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Что должен передать застройщик управляющей компании

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
проект договора на управление;
акт ввода МКД в эксплуатацию;
разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
инструкция по эксплуатации МКД;
санитарный паспорт МКД;
ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами.

Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

состав передаточной комиссии;
наименование застройщика и управляющей компании;
наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
количество и характеристика строений;
балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

список передаваемых жилых зданий;
акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика.

Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Что должен передать застройщик управляющей компании

Главная задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Что должен передать застройщик управляющей компании

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов для УК/ТСЖ в МКД
УЗНАТЬ ПОДРОБНОСТИ
В продолжение статьи:
Министр ЖКХ предложил убрать посредников при оплате коммунальных услуг
Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ
Взыскание задолженности за коммунальные услуги: порядок, закон

Источник: https://uchet-jkh.ru/publikacii/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii.html

Передача дома от застройщика управляющей компании

Что должен передать застройщик управляющей компании

После завершения строительства застройщик передает дом управляющей компании. Выбор проводится на конкурной основе с учетом мнения владельцев квартир.

Подписав соглашение с соответствующей организацией, дом сдается в эксплуатацию.

Может ли строительная организация выбрать УК?

Законодательство позволяет заниматься следующими проблемами по руководству домом:

организацией управления жильем занимаются собственники;
жильцы оформляют собственную организацию, например, ТСЖ;
владельцы квартир отдают решение вопросов управления специальной компании.

После сдачи дома у собственников есть 365 дней, чтобы решить, как будет осуществляться управление жилым комплексом и прилегающей территорией. До момента выбора, жильем руководит компания, выбранная строительной организацией.

Владельцы квартир имеют право не менять компанию, но соглашение с УК придется перезаключить. Если по истечению года не будет выбран тип управления, то решение останется за муниципальными органами.

Как происходит передача дома

Передачи дома управляющей компании проводится в несколько этапов:

строительная организация подбирает хорошую компанию;
создается акт технической проверки имущества и акт передачи бумаг;
стороны подписывают соглашение о передаче руководства над домом;
бумаги согласовываются с УК;
жильцы подписывают договор.

УК выбирается на конкурсной основе. Кандидаты должны передать бумаги, которые подтверждают подлинность организации и наличие лицензии. На выбор организации влияет отсутствие долгов и отрицательных отзывов.

После подписания соглашения управлением дома занимается управляющая компания.

Документы, передаваемые застройщиком

Процедура передачи жилого комплекса заключается в оформлении бумаг. Предварительно, строитель и УК занимаются инспекцией общего состояния. Если этого не сделать, то всю ответственность будет нести именно управляющая компания.

Ук проверяет:

основные площадки дома (подъезд, лифт, лестницы);
прилегающую территорию;
состояние кровли.

ВНИМАНИЕ!!! В акт технического состояния дома вписываются все обнаруженные недочеты. Если этого не сделать, то доказать вину застройщика не получится.

После составляется и подписывается акт передачи документов. Это все бумаги, передаваемые застройщиком в сторону УК.

К ним относятся:

итоговое решение комиссии;
технический паспорт;
инструкция о созданных коммуникациях на территории комплекса;
план по эксплуатации;
список подрядных организация, принимавших участие в строительстве;
акт передачи дома собственникам квартир;
паспорт санитарного контроля;
договора с компаниями, которые организовывали поставку материалов.

Иногда предоставляются прочие бумаги. Например, расположение систем видеоконтроля. Если проблем не обнаружено, стороны подписывают документы на передачу руководства.

Сроки

Выбор управляющей компании, по закону, должен быть сделать до истечения 5 дней после сдачи жилого комплекса. В некоторых случаях этот срок увеличивается до 50 дней, если проводится отбор на конкурсной основе.

Правильное оформление договора

Руководство жилым комплексом происходит на основе договора между владельцами квартир и управляющей компанией.

Бумаги содержат основные условия работы с жилым комплексом и включают в себя:

Реквизиты. В договоре прописывается его номер, дата оформления и прочие данные.
Путь, которым была выбрана УК.
Предметом соглашения считается количество предоставляемых услуг для руководства домом.
Объекты, поступающие в юрисдикцию контролирующей организации.
Список работ и сервисов, включающие в себя, обслуживание, ремонт, подачу коммунальных ресурсов.
Цены на предоставляемые услуги. Стоимость устанавливаются местными властями, и она не меняется. Любые поправки требуют пересмотра заключенного соглашения.
Права и обязанности.

Состоят в том, что владельцы квартир должны своевременно платить за предоставляемые ресурсы, а УК будет осуществлять свои непосредственные обязательства.
Оплата услуг. Принцип передом денежных средств за работу УК. В основном оплата производится на расчетный счет компании.
Срок работы договора. Соглашение заключается до 5 лет.
Ответственность за сохранность домового имущества и возможное нанесение ущерба.
Решение конфликтных ситуаций. Возникающие вопросы решаются в суде или с помощью переговоров.
Контроль за работой УК. Владельцы должны наблюдать за выполнением УК своих обязательств.
Подписи жильцов и управляющей компании.

Если выбор компании осуществляется строителем, то плата за поставляемые ресурсы производится с помощью УК.

ВАЖНО!!! В соглашении на руководство комплексом обязательно должны быть прописаны все указанные пункты. Приложением вносят список всех проживающих, список работников УК и некоторые дополнительные бумаги.

Заниматься руководством самостоятельно очень сложно, а закон рекомендует обратиться в соответствующую организацию и согласовать выбор УК с жильцами.

Желательно не откладывать возникший вопрос в связи с тем, что при отсутствии решения о выбор УК решение о способе руководства перейдет к муниципальным властям.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kak-zastrojshchik-peredaet-dom-upravlyayushchej-kompanii

Акт приема-передачи многоквартирного дома управляющей компании

Что должен передать застройщик управляющей компании

О каком бы имуществе не зашла речь, включая и такой объект недвижимости, как многоквартирный жилой дом, он должен передаваться в соответствии с четко установленными алгоритмами.

Следует составить акт приема-передачи, в котором и происходит письменная фиксация каждого объекта, который переходит от одной стороны к другой.

Жилой многоквартирный дом – объект недвижимости, представленный в виде целостного имущественного комплекса. По этой причине, стандартно должно быть составлено 3 (три) акта – о текущем состоянии имущества, которое передается, сводный акт по передаче документации и акт передачи объекта в управление.

Акт, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, составляется с той целью, чтобы документально отобразить весь список имеющихся повреждений и недостатков, которые будут обнаружены на предметах и объектах, подлежащих передаче.

Представитель от компании, осуществляющей управление домом, тщательно проверяет каждое из передаваемых помещений и коммуникационные системы, для подтверждения их надлежащего функционирования и состояния.

Как только акт о передаче жилого дома в обслуживание управляющей компании будет подписан, весь комплекс расходов на содержание строения и исправление недостатков будут нести владельцы жилых помещений. Истребовать возмещение ущерба с застройщика будет практически невозможно без обращения в судебную инстанцию.

Область ответственности УК охватывает целый ряд объектов, таких как:

помещения, предназначенные для общего использования (в этот список входят подвальные и чердачные помещения, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и прочее);
коммуникационные сети (трубопровод обеспечения горячим и холодным водоснабжением, канализационные сети, отопительная система, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и прочее);
территория, отнесенная к придомовой;
вентиляционные шахты и кровля;
имущество другого характера, которым жильцы пользуются совместно на равных правах.

Каждый из указанных объектов следует осмотреть на предмет присутствия любого рода повреждений и отдельных дефектов.
При не обозначении фактических недостатков имущества, подлежащего передаче в соответствующем акте, однако, выявлении их в дальнейшем, застройщик совместно с ТСЖ будет стоять на том, что такого рода изъяны возникли по причине ненадлежащего отношения к собственным обязанностям специалистов из компании, осуществляющей управление МКД.
Именно по этой причине, любого рода мельчайшие повреждения должны обязательно отражаться в акте передачи имущества.
Какую документацию застройщик передает компании, управляющей домом?
Акт, согласно которому осуществляется передача пакета документации, отображает получение компанией, управляющей домом, таких документов в оригиналах и копиях:

Заключения, составленного приемочной комиссией (акта о вводе жилого дома в эксплуатацию);
Техпаспорта жилого дома с поэтажной планировкой и экспликациями;
Инструкции по эксплуатации жилого дома;
Ситуационного плана территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, с обозначением точек подключения к ним жилого дома;
Списка (формулярного) подрядных организаций, осуществлявших строительные работы;
Договоров с организациями, поставляющими ресурсы, если такие заключались;
Актов передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями);
Схем коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих);
Санитарного паспорта;
Актов по принятию на учет приборов фиксации ресурсного потребления (по потреблению тепла, электричества и воды);
Прочей документации.

Во время передачи жилого дома от застройщика к организации, выполняющей управление домом, может потребоваться документация дополнительного характера.
К примеру, когда используется система видеонаблюдения за помещениями общего назначения и территорией у дома, УК потребуется схема размещения такой системы.
Уполномоченное на представление интересов организации лицо, которое принимает имущество, должно удостовериться в том, что полученных документов будет вполне достаточно для проведения соответствующего обслуживания жилого дома.

Когда и один, и второй акт подписан, а у сторон (застройщика и УК) отсутствуют взаимные претензии, можно приступать к оформлению акта передачи управления. Как только этот документ будет подписан, за управление МКД будет отвечать избранная управляющая компания.

В случае если в ходе эксплуатации жилого дома будут выявлены ошибки, которые допустил застройщик во время возведения жилого дома, предъявить требования можно будет в соответствии с общими основаниями (применяется судебный или же претензионный порядок).

Образец акта здесь.
Приложение Nо. 2
к Положению,
утвержденному постановлением
Правительства Москвы

от 24.08.93 No. 813

Источник: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/akty/akt-priema-peredachi-doma-upravlyayushhej-kompanii.html

Передача дома от застройщика управляющей компании

Что должен передать застройщик управляющей компании

После того, как новостройку вводят в эксплуатацию, законодательство дает застройщику пять дней на передачу придомовой территории, сетей и общих помещений управляющей организации. С момента ввода объекта в эксплуатацию, в здании уже могут поселяться первые жильцы, этим и обусловлены весьма небольшие сроки, что отводятся строителям на заключение договора с компанией, которая будет следить за порядком и взаимодействовать по жилищным вопросам с владельцами квартир.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

все сертификаты и лицензии;
учредительные документы;
балансовый отчет за полгода;
отчет о количестве техники и ее состоянии;
отчет о количестве персонала;
годовая смета;
проект самого договора управления имуществом;
предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

Учтите, что у компании не должно быть долгов.

Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней. Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.

За что отвечает управляющая компания

Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:

о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
о передаче организации управления;
о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени.

Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов.

Обратное возможно будет только через суд.

Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?
Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.
Какие еще документы могут понадобиться:

договоры со снабжающими организациями;
акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
схемы расположения камер видеонаблюдения.

После того, как организация получит на руки все документы и будет составлен акт о текущем состоянии всех передаваемых объектов, можно подписывать акт передачи управления, и с этого момента управляющая организация берет на себя ответственность за эксплуатацию общедомового имущества. Владельцы квартир должны также подписать соглашение с этой компанией на обслуживание. Договор обычно заключается на год, но может заключаться и, максимум, на три года.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-zastrojshhik-peredaet-dom-upravlyayushhej-kompanii

Застройщик навязывает свою УК

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

С уважением,

Иван

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор.

Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять.

Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру.

Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок.

Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-zastavil/

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании — Портал о ЖКХ

Какие документы застройщик передает управляющей компании.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

Придомовая территория.
Кровля.
Система вентиляции.
Подвалы и подъезды.
Лестничная клетка и чердак.
Мусоропровод.
Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК. Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Передача дома от застройщика управляющей компании

все сертификаты и лицензии;
учредительные документы;
балансовый отчет за полгода;
отчет о количестве техники и ее состоянии;
отчет о количестве персонала;
годовая смета;
проект самого договора управления имуществом;
предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

состав передаточной комиссии;
наименование застройщика и управляющей компании;
наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
количество и характеристика строений;
балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.
К акту приёма-передачи прилагаются:

список передаваемых жилых зданий;
акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
акт передачи технической документации.

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно

Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

Перечень работ по содержанию дома
Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/kakie-dokumenty-dolzhen-peredat-zastrojshhik-upravlyayushhej-kompanii

Как происходит передача управления новостройками от застройщика к управляющей компании?

После завершения строительных работ жилой объект вводят в эксплуатацию.

Это означает, что застройщик выполнил всю свою работу и исполнил обязательства. Таким образом, жители имеют полное право использовать своё жильё, как считают нужным. При этом жилплощадь общего пользования и общедомовое имущество может быть передано на управление в управляющую компанию.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Может ли строительная фирма самостоятельно выбирать УК?

Собственники квартир сами принимают решение о способе управления их домом. Согласно статье 161 ЖК РФ существует несколько вариантов:

Создание товарищества или кооператива для обслуживания многоквартирного дома.
Привлечение сторонних организаций-посредников — управляющих компаний (о плюсах и минусах управляющих кампаний, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о функциях УК и регулировании ее работы).
Управление самими собственниками, если квартир в доме не более 30.

Жители новостройки в течении года имеют право выбирать подходящий способ управления для МКД. По истечении срока этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов местного самоуправления. При этом муниципалитет объявит набор на конкурсной основе. В результате чего, будет выбрана управляющая компания, и заключено соответствующее соглашение.

Внимание! До момента принятия решения о выборе УК и подписания договора между застройщиком и управляющей компанией, всю работу выполняет организация, которую выбрал застройщик объекта.

При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. Это значит, что ответ на вопрос: «Может ли застройщик самостоятельно выбирать УК?»- Да, но на первое время.

Порядок действий и оформление документов

Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.

Скачать бланк передаточного акта МКД
Скачать образец передаточного акта МКД

Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:

документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
акт, подтверждающий передачу управления;
акт о передаче сопутствующей документации.

Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.

После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков. Подробнее об обязанностях управляющей компании мы писали тут, а здесь вы найдете информацию о формировании тарифов на услуги УК.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

Придомовая территория.
Кровля.
Система вентиляции.
Подвалы и подъезды.
Лестничная клетка и чердак.
Мусоропровод.
Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).

Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:

Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
Техпаспорта дома с поэтажным планом.
Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
Санитарного паспорта.
Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
Схем сетей всех коммуникаций.

Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.

Скачать бланк акта передачи документации на МКД

После подписания двух актов, если у обеих сторон не осталось никаких вопросов, подписывается третий акт – документ о передаче управления. После подписания этого документа многоквартирный дом полностью переходит в компетенцию управления УК.

Важно! Если в процессе эксплуатации будут выявлены ошибки при строительстве и возведении дома застройщиком, то требования могут быть предъявлены как в досудебном, так и в судебном порядке.

Перед тем как передать дом собственникам, составляется соглашение с управляющей организацией, которое содержит: