Что такое управляющая компания юридического лица

Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление каким-либо имуществом. В качестве имущества чаще всего выступает дом, денежные средства и даже крупные предприятия.

Такая система управления отличается от прямого контроля, когда все решения принимает собственник и несет за них ответственность. Управляющая компания нередко не несет никакой ответственности, либо несет, но в ограниченном объеме.

Поэтому прежде чем обращаться в такую организацию следует изучить особенности такого способа управления.

Что представляет собой

Управляющая компания — это специализированное учреждение, которое выполняет функции управления в различных областях хозяйственной деятельности.

В России часто под этим понятием подразумевают компании, занимающиеся управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства. В экономической теории, этот термин имеет более широкое понятие.

В предпринимательской деятельности управленческие компании управляющие компаниями, не связанные с предоставлением услуг ЖКХ — и это очень распространенное явление.

Одна из особенностей таких компаний является то, что они могут быть созданы в одной из существующих в российском законодательстве форме предприятия. Выбор той или иной формы зависит от размеров и сферы, где компания будет работать.

Так, в области жилищно-коммунального хозяйства часто создаются в форме ООО управляющие компании или в виде товарищества собственников.

В первом варианте (ООО) управление осуществляет специализированная организация, во втором — сами собственники.

Виды управляющих компаний

Независимо от того, ПАО это, товарищество или ООО, управляющие компании классифицируются по сфере деятельности, форме предприятия, размеру и составу участников. Так, различают следующие виды управляющих компаний, работающих в России:

• компании по ведению жилищно-хозяйственного обслуживания здания;
• паевые инвестиционные фонды, доверительное управление активами инвестора;
• управляющая компания, предоставляющая услуги менеджмента для фирм и предприятий.

Наибольшее распространение получили компании по ведению жилищно-коммунального хозяйства. Это и понятно, ведь предприятий в стране значительно меньше, чем жилых многоквартирных домов. Другие виды управляющих компаний – это фирмы, предлагающие соответствующие услуги бизнесменам и инвесторам. Основная их задача – управлять активами своих клиентов.

Управляющие компании жилищно-коммунального хозяйства

Они занимаются техническим обслуживанием и ремонтом жилых многоквартирных домов. Выполняют такие важные работы, как:

• благоустройство прилегающих территорий;
• сбор платежей от жильцов дома и оплата коммунальных услуг;
• наем рабочих для выполнения строительно-ремонтных работ;
• информировать об изменениях в тарифах;
• уборка и ремонт подъездов.

Управляющие компании района выполняют роль посредника между предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и жильцами обслуживаемого дома или домов, расположенных в определенном районе.

Государственное регулирование компаний управления ЖКХ

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.

Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении.

Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания.

Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Обязанности и права управляющих компаний — проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:

• Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
• Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
• Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
• Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
• Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
• Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
• Подготовка и проведение собрания жильцов.
• Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
• Начисление амортизации на здание.

Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.

Формы предприятий управляющих компаний

Независимо от того в какой сфере деятельности управляющие компании работают, могут быть организованы в форме ПАО, ООО или товарищества.

В форме ПАО и ООО работают компании, которые занимаются инвестиционной деятельностью или предоставляют услуги менеджмента частным предпринимателям, фирмам, предприятиям. Также в форме ООО управляет управляющая компания услугами ЖКХ.

В первом случае — жильцы нанимают стороннюю компанию, во втором (товарищество) — управленческой деятельностью занимаются они сами.

Недостатки управления управляющими компаниями в сфере ЖКХ

Управляющая компания несет ответственность только перед своими клиентами, перед которыми она должна ежегодно отчитываться на общем собрании жильцов.

Теоретически, так должно происходить по всей территории РФ, на практике, дело обстоит несколько иначе. В реальности очень трудно собрать всех жильцов в один день.

К тому же многие руководители таких предприятий не спешат отчитываться перед жильцами, так как им это невыгодно.

Большая часть жилищного фонда в России находится в ветхом состоянии, поэтому в крупных городах, получая крупные суммы, менеджеры компаний не вкладывают, получаемые средства в здания, а предпочитают тратить их на собственные нужды.

Например, управляющие компании Москвы и других крупных городов, нередко ведут себя таким образом.

Проблема с управляющими компаниями в сфере ЖКХ существует с тех пор, как был принят закон об управляющих компаниях, а проблемы с мошенничеством в этой сфере так и не решены.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ

Если управляющая компания не выполняет взятых на себя обязательств, не отвечает на требования клиентов, то те имеют право расторгнуть договор с ней и заключить новый, но уже с другой компанией или организовать товарищество собственников жилья.

Теоретически, для того чтобы расторгнуть договор, достаточно предоставить заявление в управляющую компанию или суд с подписями всех или почти всех собственников и пакет документов. В течение двух недель договор должен быть расторгнуть.

На практике дело обстоит совсем иначе.

В сфере ЖКХ обращаются немалые деньги и поэтому там работает слишком много недобросовестных менеджеров, которые используя лазейки в законах, за счет завышенных тарифов и почти полном отсутствии расходов на обслуживание и ремонт дома, получают сверхдоходы.

При этом они не стремятся оставить прибыльное занятие. Иногда случается, что руководитель ООО управляет управляющей компанией даже при наличии судебного постановления об отзыве разрешения на предпринимательскую деятельность и продолжает работать.

Инвестиционные управляющие компании

Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.

Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время.

Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.

Обязанности инвестиционных управляющих компаний

В обязанности руководителя ООО управлять управляющей компанией. Она должна публиковать ежегодные и ежеквартальные отчеты о своей работе, а также любую информацию, касающейся счетов клиентов. Основная обязанность – стараться сохранить и приумножить капиталы клиентов, обеспечивать стабильный рост их активов.

Как выбрать инвестиционную УК

При выборе следует обратить внимание на опыт работы фирмы, отзывы о ней, финансовые показатели.

Особенно следует уделить внимание наличию/отсутствию аудиторского заключения и его содержания, прилагаемого к финансовой отчетности.

Обычно услуги по управлению капитала предлагают крупные банки и инвестиционные фонды. Главное условие, при выборе управляющей компании — это чтобы срок работы ее на рынке был не менее 10 лет.

Управляющие компании для предприятий и фирм

Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.

В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий.

Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.

https://www.youtube.com/watch?v=TziIbNWIXO0

К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной.

К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.

Достоинства и недостатки управляющих

Внешнее управление предприятием или управление из одного удаленного центра имеет свои достоинства и недостатки.

С одной стороны, в таких управляющих компаниях работают высококвалифицированные специалисты, с другой – эти специалисты не всегда могут определить, что нужно для решения возникшей проблемы.

Они не находятся на предприятии, не работают на нем достаточно долгое время, а на основе одной финансовой отчетности, не так просто определить причину возникновения кризисной ситуации и найти выход из нее.

Одним из наиболее существенных недостатков управляющих компаний, работающих на предприятии – это то, что решения принимаются с опозданием. Такое управление может быть эффективно только в двух случаях: когда предприятие только открывается или уже находится на стадии банкротства.

В первом случае управляющая компания создает систему управления, по которой будет работать предприятие. В данном случае управляющая компания — образец того, каким должно быть управление предприятием в дальнейшем.

Во втором работа управляющей компании сводится только к поиску средств для покрытия текущих долгов и только потом на развитие предприятия. При этом работать они должны совместно с собственником для спасения предприятия.

За исключением этих двух случаев услуги управляющих компаний приведут только к нежелательным расходам, снижению качества и скорости принимаемых решений.

Управляющие компании выполняют важную роль в процессе управления предприятиями, занимающимися не только в сфере жилищно-коммунального хозяйства, но и в других областях предпринимательской деятельности. Несмотря на недостатки, в некоторых случаях найм управляющей компании – это единственный способ поправить ситуацию.

Источник: https://BusinessMan.ru/upravlyayuschaya-kompaniya—eto-chto-takoe.html

Понятие управляющей организации в сфере ЖКХ: что это такое? Все о компании, без которой жить в МКД невозможно

Прекращение работы ЖКХ означает полный паралич обыденной жизни людей, поэтому направление нуждается в поддержке и постоянном внимании.

Действующим законодательством утверждён Жилищный кодекс, регламентирующий все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, целью которого является сохранение жилья и недопущение нарушений. Для выполнения обязанностей по обслуживанию жилого фонда и многоквартирных домов создаются управляющие компании, все о которых мы расскажем далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Управляющая компания в сфере ЖКХ — что это такое? Понятие и определение

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация».

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

• По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом, такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.
• УК выполняет несколько функций — посредничество в поставках ресурсов, таких, как электроэнергия и водоснабжение, осуществляет обслуживание, ремонт и содержание дома с технической точки зрения.
• Управляющая компания управляет многоквартирным домом, выступая как единый заказчик перед ресурсоснабжающими организациями от лица всех собственников жилья подведомственного дома и как единый исполнитель коммунальных услуг — перед жителями.

Фактически, УК выполняет все знакомые издавна функции участков ЖКО, с небольшими поправками на изменившиеся условия, вызванные временем и на большую, чем раньше, хозяйственную независимость.

Ни один жилой дом не сможет существовать без организованного обслуживания и постоянного контроля состояния коммуникаций, систем энергоснабжения и придомовой территории, и появление УК как подрядчиков для этих нужд вполне естественно.

Что такое региональная УК?

Одна УК обычно обслуживает несколько домов, расположенных в одном районе. Возможности такой УК ограничены в силу малочисленности коллектива, ограниченности поступления средств на развитие. Региональная УК создаётся как организация с широким территориальным охватом обслуживания.

Они имеют свой штат и разработанную структуру, которая позволяет работать достаточно оперативно.

Функционирование УК в региональных масштабах расширяет понимание её руководством состояния объектов ЖКХ, нужд и первоочередных задач, возникающих перед коммунальщиками. Крупная организация имеет крупные доходы, позволяющие решать проблемы снабжения оборудованием, инструментами и материалами.

Являясь такой же УК, как и другие, региональная УК в силу своей мощности намного эффективнее и качественнее решает возникающие проблемы.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Управляющая жилищная компания — это юридическое лицо, поскольку иначе её деятельность невозможна с организационной точки зрения. При этом, часто организационно УК представляет индивидуальный предприниматель, который, не является юридическим лицом, но имеет все признаки такового.

Сложность ситуации объясняется тем, что УК — это обозначение рода деятельности, которая может осуществляться организациями разных типов — ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Также любая УК является коммерческой организацией, поскольку осуществляет свою деятельность на платной основе, являясь посредником между жителями и поставщиками ресурсов. Фактически, УК получает от жителей деньги за обслуживание дома, как наёмная организация, и принимает коммунальные платежи как посредник.

Обратите внимание! Действует ряд ограничений, направленных на сдерживание бесконтрольного роста тарифов и расценок, который неминуемо возник бы заботами нечистоплотных предпринимателей. Законодательно это регулируется ст.157.1 ЖК РФ.

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти обязанности за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен, поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому создание УК ( ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием выбирают УК и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом обычно складывается из двух дополняющих друг друга направлений:

1. Обслуживание жилого фонда, т.е. вывоз мусора, уборка придомовой территории, подъездов и лестничных клеток.

   Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения и центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

2. Сбор платы за пользование коммунальными услугами, выявление и работа с должниками. Выступая как посредник, УК занимается контактами с поставщиками электроэнергии, горячей и холодной воды, теплосетями.

Все эти работы требуют постоянной занятости и контроля, о любых планирующихся перебоях с поставками услуг УК обязана предупредить жильцов за 10 дней до прекращения подачи услуг. Такие условия заставляют постоянно быть в курсе планирующихся работ, встраиваясь в график поставщиков услуг и ведя свою работу параллельно им.

Такие условия работы требуют постоянного внимания и контроля за всем подведомственным хозяйством, любой просчёт сразу вызовет многочисленные жалобы и нарекания со стороны жильцов.

УК должна также сдавать ежегодный отчет, потому что она несет ответственность перед собственниками. Ее обязанности регламентированы некоторыми акты и договорами.

Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

Какие типы УК бывают?

По форме управления УК бывают:

• Жилищные объединения.
• Частные управляющие компании.
• Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
• Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в специальной публикации. А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте статью о том, как это правильно сделать.

Виды деятельности

Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

• Сбор информации об объекте управления;
• Исследование полученных данных;
• Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

Вид	Особенности	На какое жилье рассчитан
Непосредственное	Исключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем.	Небольшие дома (до 40 квартир)
Гибридное	Самостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании.	Дом, количество квартир в котором не ограничено.
Эксплуатационное	Жильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию.	Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой.

Общие правила работы

В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

https://www.youtube.com/watch?v=l4XyDdW4Jf4

Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

• Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
• Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
• Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
• О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.
• Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.

Каким законами регулируется деятельность?

К законодательству, регулирующему деятельность управляющих организаций и их стандарты, относятся следующие акты:

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства могут быть обжалованы в надзорных органах или оспорены в суде.

Устав

Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам. Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

Скачать образец устава управляющей многоквартирным домом компании в сфере ЖКХ

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали здесь.

Однако в любом случае деятельность УК подотчётна общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет. Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок.

Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. Управление ЖКХ с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 288-16-92 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya

Управляющая компания: что это такое, её основные функции и обязанности в ЖКХ по закону

Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.

Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое управляющая компания

В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

Виды компаний:

1. Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
2. Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
3. Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.

Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

Чем регулируется деятельность УК

В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.

На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

1. Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
2. Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
3. Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.

На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

1. Работы по капитальному ремонту.
2. Осмотр состояния дома и придомовой территории.
3. Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
4. Подготовка жилья к сезону отопления.
5. Озеленение придомовой территории.
6. Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
7. Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
8. Осуществление текущего ремонта.
9. Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

• содержание участка в чистоте, уборка мусора;
• обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
• облагораживание и озеленение клумб;
• установка безопасных детских площадок;
• предоставление парковочных мест жителям МКД;
• возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

1. дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
2. Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
3. Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
4. Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

• исследование действующей финансовой политики УК;
• разработка тарифных планов;
• взаимодействие с должниками;
• перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
• снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Что не входит в обязанности УК

Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

https://www.youtube.com/watch?v=mx1gS-YOsBI

Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.

Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

Заключение

Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.

Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/chem-zanimaetsya-upravlyayuschaya-kompaniya.html

Все о том, что такое управляющая компания в сфере ЖКХ и как она функционирует

Жители многоквартирных домов имеют право самостоятельно выбирать управляющую компанию, заключив с ней договор. Соглашение должно содержать права, обязанности и ответственность сторон. Что такое УК, чем она занимается и что входит в перечень её обязанностей? Рассмотрим более детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение понятия — что такое УК и коммерческая ли это структура?

Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая организация является одной из форм управления МКД, так же, как ТСЖ или непосредственное управление.

Управляющие организации выполняют одновременно несколько функций:

• ремонт и содержание дома;
• посредничество с поставщиками ресурсов;
• техническое обслуживание МКД.

УК выступает в качестве единого заказчика перед ресурсоснабжающими компаниями от имени всех собственников жилых помещений МКД и является единым исполнителем по предоставлению коммунальных услуг перед жильцами.

Управляющая жилищная компания может быть образована в качестве юридического лица. При этом представлять интересы УК может и индивидуальный предприниматель. Управляющая компания может осуществлять свою деятельность под типом ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Отличия от ЖСК, ТСЖ и других форм управления

Главным отличием УК от ТСЖ, ЖСК и прочих форм управления является то, что управляющая компания является коммерческой организацией, которая работает, получая определённое вознаграждение на основании договора, заключённого с собственниками.

Жильцы МКД не входят в управляющие организации. Вся деятельность УК осуществляется наёмными сотрудниками УК – посторонними лицами.

Кому подчиняется?

Управляющие организации не имеют административного подчинения. Однако их деятельность контролируется одновременно несколькими организациями. В их число входит прокуратура, Жилищная инспекция, Роспотребнадзор.

О том, кто и как контролирует работу УК, говорится здесь.

Суть, цель и назначение

Деятельность УК в сфере жилищно-коммунального хозяйства направлена на обеспечение бесперебойной подачи необходимых ресурсов, содержание дома, проведение своевременного ремонта и технического обслуживания МКД.

За свои услуги каждая УК берёт с жильцов определённую оплату. Без УК дом может остаться без обслуживания и в скором времени начнёт разрушаться. Организовать необходимый уход за МКД многим жильцам не под силу. Сотрудничество с УК просто необходимо и полностью законно.

Собственники МКД на общем собрании выбирают организацию и заключают с ней соответствующее соглашение. Деятельность УК включает в себя несколько направлений:

1. Сбор оплаты за коммунальные услуги, а также выявление должников и работа с ними.
2. Посредничество с поставщиками электроэнергии, воды, газа и других важных ресурсов.
3. Обслуживание жилого фонда, которое включает в себя уборку придомовой территории, вывоз мусора, уборку подъездов, подвалов, чердаков и лестниц.
4. Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

Плюсы и минусы

УК имеют следующие преимущества:

• сотрудничает с проверенными поставщиками и подрядчиками на долгосрочной основе (жильцам порой сложно найти порядочных подрядчиков);
• в штате компании работают квалифицированные рабочие;
• берёт на себя все функции по обслуживанию МКД.

К минусам деятельности управляющей компании можно отнести:

• если компания станет банкротом, вернуть деньги жильцов не получится (например, средства с накопительного счёта);
• взимание дополнительной оплаты (за свои услуги УК берёт определённое вознаграждение);
• УК могут потратить накопленные средства жильцов на иные цели.

О плюсах и минусах УК рассказывается в следующей статье.

Как узнать, какая УК обслуживает многоквартирный жилой дом?

Узнать информацию о том, какая компания обслуживает дом, можно следующими способами:

• посмотреть платёжные документы за коммунальные услуги (на квитанциях указывается название УК, её адрес и телефон);
• зайти на сайт «Реформа ЖКХ», ввести в поисковое поле адрес, а затем нажать на кнопку поиска;
• узнать в местных органах самоуправления или у соседей.

Более подробно о том, как узнать свою управляющую компанию, написано в нашей статье.

1. Сбор информации о жилом объекте.
2. Анализ полученных сведений.
3. Мероприятия, направленные на улучшение качества проживания жильцов.

К прямым обязанностям УК относятся:

• Обеспечение безопасного проживания жителей в доме.
• Поддержание архитектурного вида МКД.
• Своевременная подготовка к отопительному сезону.
• Своевременное проведение ремонтных работ.
• Вывоз мусора.
• Контроль над состоянием внутридомовых систем, счётчиков и т. д.

УК могут предоставлять дополнительные услуги, такие как:

• охрана придомовой территории;
• установка домофона;
• установка видеонаблюдения.

Счета

УК используют следующие виды счетов:

• лицевые, предназначение которых осуществлять контроль за движением средств с определёнными лицами;
• расчётные счета предназначены для ведения расчётов с компаниями, в том числе для приёма платежей от жильцов.

Для хранения и накопления средств на проведение капитального ремонта открывается специальный счёт. Смысл его открытия заключается в том, чтобы средства копились отдельно и не было соблазна потратить их на текущий ремонт.

Согласно стандарту, утверждённому ПП №731 от 23.09.10 года, каждая УК обязана предоставлять информацию о своей деятельности и всех проведённых операциях.

К информации должен быть обеспечен свободный доступ для всех физических лиц. Речь идёт о домах, переданных в управление УК на основании соглашения, заключённого с собственниками.

О предоставлении информации собственникам можно подробнее прочитать в отдельной статье.

Кратко о ежегодном отчете

УК должна предоставлять ежегодный отчёт, потому что она несёт ответственность перед собственниками. Эта обязанность фигурирует в статье 162 ЖК РФ. Отчёт представляет собой письменное изложение проделанной управляющей компанией работы за год.

Все о возможных нарушениях со стороны организации и способах борьбы

Возможные нарушения УК:

• кража денежных средств жильцов;
• неисполнение обязанностей или некачественное их исполнение;
• повышение тарифов без разрешения жителей дома;
• отказ в предоставлении отчётности жильцам;
• другие нарушения.

В качестве борьбы с нарушениями собственники имеют право направить жалобы и заявления на УК в следующие инстанции:

• директору УК;
• Роспотребнадзор;
• прокуратуру;
• Жилищную инспекцию;
• суд.

В особо проблемных случаях можно отказаться от обслуживания одной УК и выбрать другую. Чтобы отказаться от УК, достаточно недовольства жителей дома в отношении проведённых работ и их качества. Этот момент регулирует статья 162 ЖК РФ. После отказа потребуется выбрать новую обслуживающую организацию.

Для смены управляющей компании необходимо собрать группу собственников и все документы, подтверждающие недобросовестную работу УК (жалобы жильцов, отчётность УК и прочее). Решение о смене УК принимается на общем собрании. Позже копия документа в письменном виде передаётся директору УК. Далее УК обязана передать все полномочия новой организации, которую выбрали жильцы МКД.

Для выбора новой компании проводится конкурс, участниками которого являются жильцы дома, местный орган самоуправления, а также потенциальные претенденты (другие управляющие компании).

Как управлять?

Правила работы:

1. Каждая управляющая компания должна осуществлять свою деятельность, имея соответствующую лицензию.
2. У человека, который желает открыть УК, должна отсутствовать судимость.
3. Будущий директор УК должен иметь квалифицированный аттестат.
4. Соблюдать стандарты раскрытия информации.
5. УК обязана работать, соблюдая нормы действующего законодательства.

Основные заботы:

1. Иметь в штате квалифицированных работников.
2. Вести переговоры с поставщиками ресурсов. Заключать с ними договора и исполнять их условия.
3. Проводить собрания с жильцами МКД.
4. Собирать и контролировать внесение платы с собственников квартир.
5. Организовывать и проводить технические и строительные работы.
6. Хранить все сведения о доме.

Кто управляет организацией? УК управляет генеральный директор – физическое лицо, назначенное на данную должность. В штате управляющей организации должны быть плотники, дворники, сантехники, электрики, а также диспетчеры круглосуточной службы поддержки.

О том, как управлять УК в сфере ЖКХ, читайте здесь.

Устав

Если управляющая компания открыта с образованием юридического лица, то она должна иметь устав, в котором прописываются права и обязанности, функции, правовой статус организации, сумму уставного капитала и т. д. Этот документ имеет юридическую силу.

Устав заверяется всеми участниками создаваемой УК на общем собрании, что фиксируется в протоколе или в решении о создании ООО, если его создает один учредитель. В этом случае заверять у нотариуса устав при регистрации ООО не требуется.

Скачать образец устава управляющей компании многоквартирным домом

Передача МКД от застройщика

Передача новостройки от застройщика управленцам производится на основании акта приёма-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, сводного акта, а также договора передачи управления.

После выбора управляющей компании собственники жилья обязаны заключить с ней договор, в котором прописаны все важные условия, касающиеся обслуживания дома.

Формирование тарифов

Перечень тарифов жители утверждают на общем собрании. УК предлагает, а собственники принимают решения. Тарифы по содержанию дома рассчитываются УК на основании стоимости материалов, зарплаты персонала, накладных расходов и других затрат. К стоимости определённой услуги и работы УК добавляет определённый процент за свою работу.

Управляющая компания не вправе повышать тарифы самостоятельно. Такое решение может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений с участием представителей УК.

О формировании тарифов УК читайте тут.

Акты выполненных работ, приема-передачи и другие документы

Деятельность УК начинается с оформления договора с собственниками. По акту приёма-передачи МКД компании доверяются все технические коммуникации дома, а также помещения общего пользования. Акт о выполнении работы подтверждает объём произведённого ремонта и осуществления других работ по факту.

Об актах от УК в сфере ЖКХ подробно рассказано в следующей статье.

Способы борьбы с нарушителями и должниками

К способам борьбы с нарушителями относятся:

1. Выдача предписания. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно составляется при нарушениях общественного порядка и иных неудобств.
2. Подача иска в суд за неуплату коммунальных услуг.

Подача электроэнергии может быть приостановлена, если сумма задолженности превышает сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Перед отключением света исполнитель обязан уведомить потребителя. О том, имеет ли УК право отключать электроэнергию за долги, мы писали тут.

Если сменилась жилищная организация, кому отдавать долг?

Если между старой УК и новой УК был заключён договор цессии, то все долги необходимо оплачивать новой управляющей компании. Однако если долги старая УК продала коллекторскому агентству, то должнику придётся разбираться с коллекторами.

О том, что будет с долгом перед УК при ее смене, говорится в этом материале.

Управляющая компания является коммерческой организацией, которая взимает с собственников МКД дополнительную плату за свои услуги. Выбор компании осуществляется на общем собрании жильцов на конкурсной основе. С выбранной УК в обязательном порядке заключается договор, в котором прописаны все условия, обязанности и права сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 653-64-25 (Москва)

+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk

Управляющая компания (организация)

Наличие лицензии определят право управляющей организации осуществлять свою деятельность по управлению МКД.

Лицензии эксплуатирующим компаниям выдает контрольно надзорный орган (Жилищная инспекция).

Лицензия на право управление МКД выдается при наличии ряда условий, к которым относится: руководитель общества должен пройти аттестацию, должны соблюдаться требования к раскрытию информации и пр.

При наличии ряда нарушений, выявленных надзорным органом, лицензия управляющей организации аннулируется. Поэтому институт лицензирования является очень мощным средством в борьбе с недобросовестными коммунальными компаниями. Порой достаточно двух заявлений в Жилинспецию для того, что лицензия была аннулирована.

Важно: эффективный способ обратить внимание эксплуатирующей организации к коммунальной проблеме вашего дома, уведомить последнею о намерение обратится в жилинспекцию.

Задача эксплуатирующей организации – это управление общедомовым имуществом. Под общедомовым имуществом понимается имущество дома, которое служит для цели обслуживания более одного помещения, например крыша, лестничный марш, балконная плита, и пр.

Жилищно-коммунальные коммуникации расположенные внутри квартиры и служащие для цели это квартиры не будут признаваться общедомовыми. Вопрос разграничения имущества на индивидуально определённое и общедомовое имеет больше практическое значение.

Если в доме произошла коммунальная авария (залив), то решающим будет вопрос, кто ответственен за причиненный ущерб. Так например: из-за ветхости канализационной трубы, в квартире произошел залив, распространившейся на нижерасположенные квартиры.

Как уже говорилось ранее за общедомовое имущество (по общему правилу) ответственность несет эксплуатирующее юридическое лицо, которое и будет ликвидировать и возмещать последствия залива.

К ведению управляющей организации относится также предоставление таких коммунальных услуг как: поставка холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, тепло, водоотведение, электроснабжение. Не редки случаи когда управляющая организация предоставляет доступ к сети интернет, а также обслуживает рекламные конструкции помещенные по указанию собственников на стены дома.

С перечнем имущества МКД, за которое отвечает управляющая организация, приведен в договоре управления многоквартирным домом.

Важно: управляющая организация обязана разместить на официальном сайте полный текст договора управления многоквартирным домом.

Источник: https://prosto-pravo.ru/upravlyayushhaya-kompaniya/