Договор управления многоквартирным домом на что обратить внимание

— Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?

— Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.

I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления.

Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.

ОБРАЗЕЦ
договора управления МКД.
Скачать и использовать.

Поэтому в конце данного текста отдельным приложением мы специально приводим жизненный пример, как не надо заключать договор управления многоквартирным домом.

II. Содержание договора управления многоквартирным домом

1. Общедолевое имущество

Отметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта. Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью. Без этого, по словам Марины Положий, можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.

К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.

Ряд специалистов настоятельно рекомендует при составлении договора управления многоквартирным домом проявить «дотошность». Например, чтобы собственнику не пришлось платить за ремонт счетчика, установленного на лестнице, —  если его разобьют хулиганы или украдут бомжи. Или если сломается домофон, выйдет из строя металлическая дверь…

2. Что потребовать от управляющей компании?

Соответственно, логически вытекает, что второй раздел договора управления многоквартирным домом должен состоять из перечня работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УК или ТСЖ. Другое дело, стоит выслушивать их рекомендации и советы — как профессионалов-экспертов.

А в этой связи возникает вопрос, могут ли собственники потребовать от управляющей компании какой-либо невиданной роскоши с точки зрения нынешнего Жилкомхоза? Допустим, лежащих ковров в подъездах? Безусловно, да, поскольку они — хозяева, а управляющая компания — наемный работник. Хотя обойдется это в большую сумму.

Все предусмотренные «излишества» необходимо также включить в договор управления многоквартирным домом, будь то ковры в подъездах, сидящие у входа консьержки или те же домофоны и металлические двери. (Например, автор данной статьи видел в одной из новостроек, имеющей закрываемый двор, клетку с поющими канарейками, содержание которых также не мешало бы вписать в документ.)

Хотя сегодня в свете мирового кризиса говорить об излишествах не актуально (за исключением домофонов и металлических дверей, ибо обнищание чревато ростом преступности).

Возможно, многих в большей степени заинтересует вопрос, как бы сэкономить на эксплуатации.

В качестве программы-минимум можно сослаться на ныне действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г.

Отметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным — в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами. Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг. Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).

Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков». И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы — иными словами, самые необходимые мероприятия.

Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте. Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.

3. УК — защитник прав домовладельцев

И наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями. Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им.

И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами.

Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен.

В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам.

Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…
Как выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ — отопление и горячее водоснабжение (составляющие
60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ)  должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».

В случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг договор управления многоквартирным домом  предусматривал начисление пени, отключение воды, электроэнергии и другие неприятные меры.

При этом  в нем не оговаривались встречные санкции жильцов по отношению к управляющей компании — если она
что-либо нарушит.

Не удивительно, что, по словам собственников, УК не слишком стала заботиться о соблюдении своих обязанностей.

Срок действия опрометчиво подписанного договора управления многоквартирным домом составлял целых три года. Расторгнуть же его можно было только по обоюдному согласию. Других оснований для аннулирования договора управления многоквартирным домом с данной УК не существовало.

Иными словами, жильцы заточили себя в трехлетнее «рабство». Когда же у них возникли проблемы с управляющей компанией, ее директор особо с народом не церемонился.

Отчаявшись,собственники жильяпобежали жаловаться в газеты (в одной из которых работал и автор этой статьи).

Но прозвучавшие жалобы невольно вызвали встречный вопрос:  ”А зачем вы подписывали такой договор управления многоквартирным домом? Как говорится, взрослые люди…”

Олег ПЕТРУШИН

Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”.

См. также:

В помощь студенту

Сдать сессию не просто легко, а очень легко, если правильно выбрать консультанта и помощника.

Контрольные, зачеты, курсовые и дипломные на строительно-коммунальную тематику — успешные результаты при отсутствии проблем. Сжатые сроки, безупречное качество.

Отличный банк рефератов: www.studere.ru

Тел. 8-903-405-78-83.

НИ ПУХА НИ ПЕРА!

Источник: http://rostov-dom.info/2009/12/kak-gramotno-sostavit-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

15 главных ошибок при составлении договора управления многоквартирного дома

Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.

Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.

Основные условия договора управления МКД

Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.

1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ

Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.

2. Неправильное определение даты заключения договора

Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.

3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД

Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.

Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

4. Фиксированная цена договора

В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.

5. Неправильный расчёт цены договора

Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ.

Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС.

В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.

6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги

В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.

7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы

Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.

8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг

Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.

9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ

В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.

ГИС, сдавайся! (часть VIII) Вносим в ГИС ЖКХ информацию о договоре управления

10. Плохо прописанные права и обязанности сторон

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО.

Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

11. Отсутствие в ДУ перечня КУ

Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.

12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО

УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.

13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров

Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ

Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

15. Отсутствие одного или нескольких обязательных приложений

Обязательными приложениями к ДУ являются:

Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления — 2016».

Если вы не были участником вебинара и хотите получить видеозапись и раздаточные материалы, позвоните нам по телефону: 8 800 500-65-61 или напишите на почту: mail@roskvartal.ru. Внимание: материалы к вебинару платные!

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/6898/top-15-oshibok-pri-sostavlenii-du

Актуальные темы, статьи

14.05.2015

Договор управления является основным инструментом взаимодействия между собственниками и управляющей организацией (далее УО), именно поэтому собственникам жилых помещений особенно важно принимать участие в согласовании его условий, что позволит максимально учесть интересы сторон.

В том случае, когда нужды дома обеспечивает УО, собственникам при заключении и (или) изменении договора на управления МКД нужно обратить внимание на следующие аспекты.

Предмет договора управления многоквартирным домом (МКД) — комплексная и единая деятельность по управлению, включающая содержание общего имущества, текущий ремонт, предоставление коммунальных услуг, иные действия (деятельность) для целей управления МКД.

В договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

состав общего имущества МКД, его  адрес

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт, порядок внесения  платы

порядок осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления

Целью  управления жилым многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ). Сущность деятельности по управлению МКД отражена в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и требует выполнения следующих стандартов:

• прием, хранение и передача технической документации на МКД;
• сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров;
• подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;
• организация, созыв и проведение общих собраний собственников;
• организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту МКД;
• взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;
• организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;
• обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД.

Входящие в состав  предмета договора управления работы и услуги не могут быть менее того перечня и объема, а так¬же выполняться с меньшей периодичностью, чем установлено в Минимальном перечне работ и услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Безусловно, собственники могут предусмотреть работы и услуги, не входящие в минимальный перечень, например, организация видеонаблюдения, либо установить отличную от рекомендуемой периодичность выполнения работ.

В соответствии с п.6 Правил № 290 в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы; б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке; в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам; г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации; д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений; е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений; ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным (постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).

Нельзя исключить из предмета договора управления предоставление коммунальных услуг (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с п.12 ст.161 ЖК РФ, УО не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее РСО), которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. УО вправе отказаться от заключения договора с РСО лишь в том случае, когда УО самостоятельно производит коммунальные услуги отопления и (или) горячего водоснабжения с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД; либо имеются договоры ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении МКД с иными РСО.

Для более точной формулировки предмета договора необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать недвижимый комплекс, в отношении которого осуществляется управление, а именно отразить состав и техническое состояние общедомового имущества, указать адрес, приложить технический паспорт.

Порядок изменения перечня услуг и работ. В течение срока действия договора допустимо вносить изменения и уточнения в предмет договора в следующих случаях:

• при изменении состава общего имущества (например, при уменьшении или увеличении общей площади обслуживаемого земельного участка);
• при согласовании дополнительных и непредвиденных работ и услуг;
• в иных случаях, предусмотренных в законодательстве, договоре управления или решении собрания собственников помещений.

При этом следует помнить, что перечень минимально необходимых работ и услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД не подлежит изменению в течение всего срока действия договора.

Даже незначительная корректировка предмета договора влечет обязательность согласования с собственниками.

В самом договоре управления следует предусмотреть возможность и порядок изменения и дополнения перечня работ и услуг не менее одного раза в год. Цена — существенное условие договора управления.

В договоре должен быть прописан порядок:

• определения цены:
• определения размера платы за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги;
• внесения платы.

Под порядком определения цены договора следует понимать методику расчета общей стоимости всех оказываемых (выполняемых) УО услуг (работ), входящих в предмет договора. Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения.

Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

В соответствии с рекомендациями Минстроя России размер платы за содержание и ремонт может определяться на указанный в договоре управления период исходя из планово-договорной стоимости работ, услуг, в т. ч.

с учетом целевых средств, предназначенных для создания резерва для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ, пропорционально доле собственника на общее имущество МКД.

Одностороннее увеличение платы за содержание и ремонт общего имущества МКД жилищным законодательством не предусмотрено. Так, например, суд в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013 признал законным постановление Роспотребнадзора о привлечении УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей, а именно об одностороннем изменении платы за содержание и ремонт. Таким образом, в договоре должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.

При определении цены договора управления необходимо обязательно установить порядок внесения платы. В этой части договора следует прописать порядок подачи показаний приборов учета, срок и способы внесения платы за жилищно-коммунальные услуги; способ выставления платежного документа.

Напомним, что  несвоевременная подача данных с приборов учета может повлечь неблагоприятные последствия для собственника на основании подп. «б» п.59 постановления  Правительства РФ от  6 мая 2011г. №354 «О предоставлении коммунальных  услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых помещениях». В договоре управления необходимо определить процедуру осуществления контроля за деятельностью УО по выполнению принятых обязательств, в которой предусмотреть:

• способы контроля;
• уполномоченных на осуществление контроля лиц;
• порядок фиксации результатов контроля.

Существует два способа контроля деятельности УО: внутренний и внешний контроль.

1. Внутренний контроль — так называемый самоконтроль, предполагает анализ собственных действий со стороны УО.
2. Внешний контроль собственники помещений могут осуществлять самостоятельно или через своих представителей. Также в соответствии со ст. 20 ЖК РФ внешний контроль осуществляют органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Рекомендуемые способы внешнего контроля для включения в договор управления МКД:

• предоставление УО отчета о деятельности согласно требованиям постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;
• формы ответов на письменные и электронные запросы собственников (заказное письмо, передача лично собственнику и (или) направление по электронной почте);
• участие уполномоченного собственника (председателя совета МКД) в приемке оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту;
• проведение совместных с уполномоченным собственником (собственниками) осмотров объектов МКД в целях оценки их технического состояния;
• ознакомление собственников помещений с технической и иной документацией, необходимой для управления МКД и др.

Важно соблюсти процедуру фиксации результатов внутреннего и внешнего контроля, что позволит в дальнейшем избежать претензий по качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ. Рекомендуем результаты внешнего и внутреннего контроля фиксировать письменным документом, подписанным представителями сторон.

Безусловно, управление МКД задача не из простых, но грамотно составленный договор с УО  поможет правильно организовать работу по содержанию вашего дома в надлежащем  состоянии, своевременно контролировать УО, при необходимости, вносить собственные коррективы (заявки) по улучшению работы по управлению домом, а в случае невыполнения УО своих обязательств позволит привлечь исполнителя к ответственности.       

Возврат к списку

Источник: http://xn--80ailtkj0g.xn--p1ai/konsultatsionnyy-tsentr-dlya-potrebiteley/aktualnye-temy-ctati/1609/

Управляющая компания: на что стоит обратить внимание при составлении договора?

Мы продолжаем серию публикаций о способах управления многоквартирным домом, и сегодня поговорим об управляющей компании.

Данный способ управления отличается от рассмотренного нами варианта с созданием ТСЖ тем, что предоставление услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на профессиональной основе.

Ответственность за некачественные услуги по управлению устанавливается на основании договора.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса, такой договор, на основании общего собрания собственников и на условиях, указанных в решении данного общего собрания, заключается в письменной форме с каждым собственником помещения. Для всех собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются одинаковые условия договора управления.

• По данному договору управляющая организация, по заданию другой стороны (собственники помещений, правление ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива), обязуется в течение установленного срока за определенную плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
• В договоре управления многоквартирным домом обязательно указываются:
• — адрес дома, в отношение которого будет осуществляться управление и состав общего имущества;
• — полный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией и их стоимость. Нелишним будет указать, в какие сроки и с какой периодичностью оказываются те или иные услуги;
• — порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт, размер платы за коммунальные услуги и порядок внесения платы (отдельно стоит выделить порядок проведения капитального ремонта и порядок сбора средств на его проведение);
• — порядок осуществления  контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору (параметры качества предоставляемых услуг и ответственность управляющей организации за некачественные услуги или нарушение сроков их поставки, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг).
• На что следует обратить внимание:
• 1) Договор должен быть составлен простым и понятным языком, по возможности исключающим термины, понятные только юристам.
• 2) Если в договоре содержатся ссылки на нормативно-правовые документы, то желательно указывать их номер и дату принятия.

3) Реквизиты сторон указываются в обязательном порядке. Желательным будет включение пункта с номерами телефонов и адресами аварийных и диспетчерских служб.

Это необходимо знать:

1) Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении такого договора, по окончании срока его действия такой договор автоматически продляется на тот же срок и на тех же условиях.

2) Если иное не предусмотрено договором, то управляющая компания обязана приступить к выполнению своих обязательств не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

1. 3) За 30 дней до прекращения договора управляющая организация обязана передать техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо собственникам помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления.
2. 4) Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
3. Помните, грамотно составленный договор управления многоквартирным домом позволяет избежать множества мелких проблем и разрешить возникающие споры, удовлетворяя интересы сторон.

Источник: https://zhkhacker.ru/2011/09/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej/

Договор с управляющей компанией на что обратить внимание

Необходимо обратить особое внимание на сроки исполнения обязательств сторонами, периодичность предоставления управляющей компанией отчётов о проделанной работе перед собранием собственников, — советует адвокат, член Некоммерческого партнёрства «Юристы за гражданское общество» Надежда Скомаровская. — Ведь управляющая компания может выполнить некоторые виды работ и через несколько дней, а то и месяцев. При этом условия договора нарушаться не будут, следовательно, и не возникнет административной ответственности. В таком случае и оплата собственниками услуг компании не может быть обусловлена сроками.

В пункте «ответственность» должна быть подробно расписана ответственность обоих сторон. На практике в договорах в основном говорится об ответственности собственника, а по управляющей компании указывается только общая информация (имеется лишь ссылка на действующее законодательство).

Очень важный вопрос — оплата услуг управляющей компании. Все расценки должны быть детализированы, собственник должен иметь чёткое представление о том, сколько и за что конкретно он платит. Хорошо, если в договоре будет прописана периодичность общих собраний, на которых управляющая компания должна отчитываться перед собственниками о проделанной работе.

Более того, на общем собрании возможно изменение условий договора, который уже был подписан, либо его расторжение.

В случае расторжения необходимо предусмотреть обязанность управляющей компании помимо передачи всей технической документации составлять акт приёма-передачи.

Таким образом, у собственника будет возможность предъявить требования об устранении недоделок. Стоит также помнить, что договор не может быть расторгнут ни одной из сторон в период отопительного сезона.

Если условия договора нарушены, следует написать претензию на имя руководителя управляющей компании. Претензия должна быть рассмотрена в установленный договором либо законом о защите прав потребителей (10 дней) срок. В случае его нарушения собственник вправе обратиться в суд.

• Справка:
• В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
• 1) состав общего имущества многоквартирного дома, которое передаётся на содержание управляющей компании, адрес дома;
• 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация;
• 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок определения размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы;
• 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Источник: http://yur-zakon.ru/dogovor-s-upravlyayuschey-kompaniey-na-chto-obratit-vnimanie.html

Договор управления многоквартирным домом (МКД). На что стоит обратить внимание?

    Договор управления является основным инструментом взаимодействия между собственниками и управляющей организацией (далее УО), именно поэтому собственникам жилых помещений особенно важно принимать участие в согласовании его условий, что позволит максимально учесть интересы сторон. 

         В том случае, когда нужды дома обеспечивает УО, собственникам при заключении и (или) изменении договора на управления МКД нужно обратить внимание на следующие аспекты.

          Предмет договора управления многоквартирным домом (МКД) — комплексная и единая деятельность по управлению, включающая содержание общего имущества, текущий ремонт, предоставление коммунальных услуг, иные действия (деятельность) для целей управления МКД.

В договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

Состав общего имущества МКД, его адрес

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

Порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт, порядок внесения платы

Порядок осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления

     Целью управления жилым многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ).     Сущность деятельности по управлению МКД отражена в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и требует выполнения следующих стандартов: 

• прием, хранение и передача технической документации на МКД;
• сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров;
• подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;
• организация, созыв и проведение общих собраний собственников;
• организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту МКД;
• взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;
• организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;
• обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД.

      Входящие в состав предмета договора управления работы и услуги не могут быть менее того перечня и объема, а также выполняться с меньшей периодичностью, чем установлено в Минимальном перечне работ и услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. 

    Безусловно, собственники могут предусмотреть работы и услуги, не входящие в минимальный перечень, например, организация видеонаблюдения, либо установить отличную от рекомендуемой периодичность выполнения работ. 

В соответствии с п.6 Правил № 290 в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:

Нельзя исключить из предмета договора управления предоставление коммунальных услуг (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с п.12 ст.161 ЖК РФ, УО не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее РСО), которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

УО вправе отказаться от заключения договора с РСО лишь в том случае, когда УО самостоятельно производит коммунальные услуги отопления и (или) горячего водоснабжения с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД; либо имеются договоры ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении МКД с иными РСО.

Для более точной формулировки предмета договора необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать недвижимый комплекс, в отношении которого осуществляется управление, а именно отразить состав и техническое состояние общедомового имущества, указать адрес, приложить технический паспорт. Порядок изменения перечня услуг и работ.

В течение срока действия договора допустимо вносить изменения и уточнения в предмет договора в следующих случаях:

• при изменении состава общего имущества (например, при уменьшении или увеличении общей площади обслуживаемого земельного участка);
• при согласовании дополнительных и непредвиденных работ и услуг;
• в иных случаях, предусмотренных в законодательстве, договоре управления или решении собрания собственников помещений.

При этом следует помнить, что перечень минимально необходимых работ и услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД не подлежит изменению в течение всего срока действия договора.

Даже незначительная корректировка предмета договора влечет обязательность согласования с собственниками.

В самом договоре управления следует предусмотреть возможность и порядок изменения и дополнения перечня работ и услуг не менее одного раза в год.

Цена договора МКД. Порядок ее определения

Цена — существенное условие договора управления.

В договоре должен быть прописан порядок:

• определения цены:
• определения размера платы за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги;
• внесения платы.

Под порядком определения цены договора следует понимать методику расчета общей стоимости всех оказываемых (выполняемых) УО услуг (работ), входящих в предмет договора.

Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения.

Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

В соответствии с рекомендациями Минстроя России размер платы за содержание и ремонт может определяться на указанный в договоре управления период исходя из планово-договорной стоимости работ, услуг, в т. ч.

Так, например, суд в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013 признал законным постановление Роспотребнадзора о привлечении УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей, а именно об одностороннем изменении платы за содержание и ремонт. Таким образом, в договоре должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.

При определении цены договора управления необходимо обязательно установить порядок внесения платы. В этой части договора следует прописать порядок подачи показаний приборов учета, срок и способы внесения платы за жилищно-коммунальные услуги; способ выставления платежного документа.

Напомним, что несвоевременная подача данных с приборов учета может повлечь неблагоприятные последствия для собственника на основании подп. «б» п.59 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых помещениях».

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору

В договоре управления необходимо определить процедуру осуществления контроля за деятельностью УО по выполнению принятых обязательств, в которой предусмотреть:

• способы контроля;
• уполномоченных на осуществление контроля лиц;
• порядок фиксации результатов контроля.

Существует два способа контроля деятельности УО: внутренний и внешний контроль.

1. Внутренний контроль — так называемый самоконтроль, предполагает анализ собственных действий со стороны УО.
2. Внешний контроль собственники помещений могут осуществлять самостоятельно или через своих представителей. Также в соответствии со ст. 20 ЖК РФ внешний контроль осуществляют органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Рекомендуемые способы внешнего контроля для включения в договор управления МКД:

• предоставление УО отчета о деятельности согласно требованиям постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;
• формы ответов на письменные и электронные запросы собственников (заказное письмо, передача лично собственнику и (или) направление по электронной почте);
• участие уполномоченного собственника (председателя совета МКД) в приемке оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту;
• проведение совместных с уполномоченным собственником (собственниками) осмотров объектов МКД в целях оценки их технического состояния;
• ознакомление собственников помещений с технической и иной документацией, необходимой для управления МКД и др.

Важно соблюсти процедуру фиксации результатов внутреннего и внешнего контроля, что позволит в дальнейшем избежать претензий по качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ. Рекомендуем результаты внешнего и внутреннего контроля фиксировать письменным документом, подписанным представителями сторон.

      Безусловно, управление МКД задача не из простых, но грамотно составленный договор с УО поможет правильно организовать работу по содержанию вашего дома в надлежащем состоянии, своевременно контролировать УО, при необходимости, вносить собственные коррективы (заявки) по улучшению работы по управлению домом, а в случае невыполнения УО своих обязательств позволит привлечь исполнителя к ответственности.

Источник: http://xn--43-dlcmpgf3a0adk.xn--p1ai/consumer_protection/?ELEMENT_ID=3180