Как часто можно менять управляющую компанию жкх

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

• ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
• прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
• выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
• изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
• непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
• посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

• завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
• отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
• действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
• управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
• прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/

Как сменить управляющую компанию? • ЮристПрав.RU

Когда управляющая компания не выполняет надлежащим образом обязательства, данные жильцам многоквартирного дома, наиболее правильным выходом будет ее сменить. Этот шаг по закону является правом жильцов, которое подтверждается Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). В нем прописаны правила выбора жильцами варианта управления домом, а также особенности процесса замены предыдущей управляющей компании (УК) на новую или создания ТСЖ (смотри часть, касающуюся управления многоквартирным домом (МКД)).

УК бывают государственные и частные. В соответствии с ЖК РФ любая управляющая компания работает с МКД по договору, заключенному с каждым собственником. Обязанность УК – заключение договора непосредственно после выбора ее жильцами или жилищным комитетом. Договоры управления МКД действительны от 1 до 5 лет.

На сегодняшний день нередко договор управления противоречит федеральному законодательству и нарушает тем самым права собственников жилья. Многие подписывают бумаги, не читая, а кое-где управляющие компании и вовсе не удосужились их сделать. Однако, оплачивая квитанции, жители многоквартирного дома автоматически соглашаются на работу у них той или иной компании.

Самое интересное происходит, когда срок договора со старой компанией истекает. Это наилучший момент для использования законного права собственников на смену УК или варианта управления МКД.

Уточнить сроки работы договора можно в самой компании. За месяц до конца действия договора собственникам жилья нужно уведомить ее о поправках в договоре или о полном отказе от услуг компании. Смена управления происходит по решению общего собрания владельцев жилых и нежилых помещений.

Чуть сложнее сменить УК, если договор еще действует. Чтобы избавиться от неугодной УК, договор следует расторгнуть. Это проще осуществить, если найдена подходящая новая УК, юристы которой обеспечат качественную профессиональную помощь при расторжении.

Если с выбором жильцы еще не определились, действовать нужно самостоятельно.

Существуют следующие варианты расторжения договора с УК:

1. По соглашению сторон – когда отсутствуют конфликты и споры с прежней УК.
2. По основанию, содержащемуся в тексте текущего договора. В нем может быть прописаны основания и порядок расторжения, чем и нужно пользоваться.

3. По основанию, содержащемуся в ГК РФ. Согласно статье 451 Гражданского кодекса (ГК) договор расторгается в связи с существенными изменениями обстоятельств с начала его действия. Например, договор так и не был подписан, или это сделано на иных условиях.

4. По основаниям, связанным с иными законами. Например, в связи с организацией ТСЖ. В этом случае способ управления правомерно поменять в любое время. Хорошо, если это заблаговременно прописано в договоре управления.

   Если же собственники привлекают стороннюю компанию или организуют ТСЖ, желательно утвердить договор управления на собрании.

5. По решению суда в случае крупных нарушений условий договора нынешней УК.

   Например, систематически во время отопительного сезона минимальная температура в квартирах была ниже нормы (+18 °С, в угловых – +20 °С). Для документального подтверждения нужно в течение установленного периода обо всех нарушениях сообщать в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру и тщательно сохранять их ответы.

По Жилищному кодексу собственник любого помещения в МКД (в том числе нежилого) может инициировать общее собрание. Возможен отказ от участия в нем, так как это не обязательно. Но не участвовавшие в общем собрании обязаны исполнять его решение даже вопреки собственному желанию.

По закону общее собрание домовладельцев проходит не реже раза в год. Запрещается отступление от повестки, назначенной инициатором. Собрание проводится очно, заочно или очно-заочно.

Чтобы добиться нужной явки, необходимо должным образом известить соседей. Важно объявить о собрании не позже десяти дней до его проведения.

Источник: https://YuristPrav.ru/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu

Как сменить управляющую компанию

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

• поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
• защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

• при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
• при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

1.  Принять совместное решение о смене УК.
2.  Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе.

Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания.

Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Источник: https://znaytovar.ru/s/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html

Как сменить управляющую компанию?

ОСНОВАНИЯ

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами».

В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК.

К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации.

Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились.

Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

• ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ
• КАК РАСТОРГНУТЬ
• ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА.

Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга. Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК.

Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:— по соглашению сторон;— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;— по основаниям, предусмотренным другими законами;— по решению суда.Разберем их подробнее.

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:

— технической документации на дом;— иных документов, связанных с управлением домом;— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

1. ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ
2. В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ
3. ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ
4. ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал.

Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

Источник: http://izhcommunal.ru/publ/kak_smenit_upravljajushhuju_kompaniju/2-1-0-132

Как сменить управляющую компанию?

Несмотря на то, что реформа ЖКХ в России официально стартовала в далеком 2008 году, степень удовлетворенности населения осуществляемыми преобразованиями в гору идти не торопится.

Причин тому несколько, но одна из ключевых — крайне слабая вовлеченность собственников жилья в процесс управления многоквартирным домом.

Этот фактор способствует сохранению низкого уровня информированности о своих правах.

Между тем, ситуацию можно и нужно менять. Точнее не ситуацию, а не справляющуюся с обязанностями управляющую компанию. Те, кто скажет, что это сопряжено с необходимостью продираться через чудовищные бюрократические заросли — вводят вас в заблуждение.

Единственная оговорка связана с тем, что сменить управляющую компанию можно не раньше чем через год после заключения договора. Государство дало ей послабление в 12 месяцев, мотивировав это необходимостью погружения в курс дела и отладки своей работы.

Кстати, договор между собственниками многоквартирного дома и УК заключается сроком от года до 5 лет.

Если у вас вдруг нет на руках договора — то вы явно никогда не посещали собрания собственников жилья, на котором за вас принимали решения, а вы позже за эти решения расплачивались. Где-то нервами и временем, где-то деньгами.

Так что немедленно истребуйте договор и внимательно изучите его текст. В документе прописаны обязанности управляющей компании.

Не выполнение их или выполнение в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков дают собственникам основания для предъявления претензий или для отказа от услуг компании:

• ненадлежащее содержание общедомового имущества,
• нарушение качества предоставления коммунальных услуг,
• несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,
• сокрытие своей деятельности и так далее.

По последнему пункту следует дать небольшие пояснения. Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям в обязательном порядке в первом квартале предоставлять общему собранию собственников жилья отчет об итогах своей деятельности. Если этих отчетов нет, или их полнота не соответствует требованию о раскрытии информации, то это может служить основанием для замены управляющей организации.

Алгоритм смены управляющей компании:

• Помните, что инициатором смены управляющей компании может быть любой собственник. А вот решать судьбу управляющей компании в любом случае придется коллегиально на общем собрании. Планируя отказ от услуг действующей управляющей компании, определитесь с тем, кто придет ей на смену. Проанализируйте рынок управляющих компаний, наведите нужные справки, получите ответы на вопросы, которые позволят получить ясную картину относительно надежности УК: сколько домов находится в ее управлении, есть ли у компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. Не поленитесь пообщаться с собственниками, проживающими в доме, находящемся в управлении компании. Задайте интересующие вопросы напрямую руководству управляющей компании. Важно договориться с УК о правовом сопровождении дальнейших шагов, касающихся перехода дома в ведении новой компании.

• Информацию о планируемом к проведению собрании необходимо донести до каждого собственника. Упустите хоть одного — у управляющей компании будет повод оспорить решение через суд. Вручите соответствующее уведомление под роспись каждому владельцу квадратных метров либо поадресно разошлите заказным письмом с уведомлением. Информируя собственников о планируемом собрании, обязательно четко обозначьте дату, время его проведения, перечень вопросов для обсуждения, состав счетной комиссии. Не забудьте расклеить объявления не позднее, чем за 10 дней до анонсированной даты проведения собрания. Не забудьте, что зачастую в числе собственников фигурирует муниципалитет, представителей которого нужно также заблаговременно оповестить о собрании.

Источник: https://communal-control.ru/advice/view?id=4

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

4/5 (4)

Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.

Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:

• проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
• проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
• проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
• пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.

Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.

Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?

Существуют пять основных способов смены управляющей компании:

• по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
• имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).

Есть некоторые разъяснения Жилищного кодекса РФ, которое дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 года. А именно: сменить управляющую компанию можно только в том случае, если решение об этом было принято на общем собрании собственников жилья.

Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:

• в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
• расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
• изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).

У последнего способа смены управляющей компании есть одно преимущество. Если управляющая компания не удовлетворила желания ТСЖ, достаточно одного собрания правления товарищества, но это обязательно должно быть установлено уставом ТСЖ.

Следующий этап – провести собрание собственников жилья по вопросу смены управляющей компании. Перед общим собранием собственников жилья необходимо детально изучить договор, заключенный с управляющей компанией, что поможет избежать ошибок.

Важно! Решение общего собрания жильцов многоквартирного дома просто необходимо для смены управляющей компании. Для проведения общего собрания нужно каждому жильцу вручить повестку. Причем сделать это нужно за 10 дней до назначенной даты собрания.

Если хотя бы один жилец многоквартирного дома не получит уведомление о собрании, решение общего собрания можно считать незаконным, и протокол не будет иметь юридической силы. Чтобы сосчитать голоса жильцов, привлекается счетная комиссия, которая присутствует на общем собрании жильцов.

Источник: https://potreb-prava.com/zhkx/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome.html