Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Но, чаще всего, такая причина уже есть, раз возникла необходимость в переменах. Например, УК объявило о скором банкротстве или из месяца в месяц не оказывают услуги, которые прописаны в договоре.  Процедура смены УК потребует от вас терпения, времени и поддержки соседей.

Весь процесс состоит из нескольких этапов. Придерживаясь их, можно не бояться упустить какие – то детали.

Выберите УК в которую хотели бы перейти

Этот выбор потребует времени. Вместе с соседями отправьтесь в дома, которые уже находятся под управлением компании, которая вам понравилась. Поговорите с жильцами, осмотрите дом и двор.

Не лишним будут обратиться в Жилищную инспекцию и проверить,  вызывала ли работа выбранной УК какие – то нарекания.

Обратитесь к руководителю компании, вместе с инициативной группой обговорите условия, на которых работает УК, какие услуги вносит в договор.

Выберите основание для замены УК

Как мы уже и говорили, просто так расторгнуть договор нельзя. Сменить УК можно в случае:

1. договор с управдомом подходит к концу
2. УК существенно нарушила условия договора с жильцами и они могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Но тут есть поправка. Жители могут разорвать отношения с УК сами, если приняли такое решение на общем собрании собственников. При этом им не нужно ждать никаких грубых нарушений. Это право жильцам дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11.
3. УК потеряла лицензию на управление
4. Старая УК согласна прекратить управление вашим домом
5. Договор можно разорвать, если вы решили организовать ТСЖ. Но в этом случае полностью оборвать связи с управляющей компанией не удастся. Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, жители обязаны нанять УК как исполнителя работ в доме.

Кстати, если вы состоите в ТСЖ и хотите сменить нанятую УК, достаточно провести собрание собственников и отказаться от услуг своего «подрядчика». Это право должно быть отражено в уставе ТСЖ.

Проведите общее собрание собственников

В повестку дня внесите пункты, которые хотели бы рассмотреть коллективно:

Источник: http://prozkh.ru/2018/06/26/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/

Дом №30

ОСНОВАНИЯ

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами».

В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК.

К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились. Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА.

Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга.

Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание. Как это сделать — смотри ниже.

КАК РАСТОРГНУТЬ

Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения.

Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

• по соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
• по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
• по основаниям, предусмотренным другими законами;
• по решению суда.

Разберем их подробнее:

ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:

• технической документации на дом;
• иных документов, связанных с управлением домом;
• средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
• средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ

Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом.

Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания.

ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал.

Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

Его права оговорены в статьях 44 — 48 ЖК. Они относятся ко всем домам — в том числе тем, в которых создано ТСЖ. Только общее собрание вправе принимать решения по делам, отнесенным к его исключительной компетенции.

К ним ЖК относит следующие вопросы:

• о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общедомового имущества;
• о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• о передаче в пользование общего имущества;
• о выборе способа управления многоквартирным домом.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли.

По ЖК РФ собственники обязаны проводить общее собрание как минимум раз в год. Все прочие общие собрания считаются внеочередными. Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе нежилого) и по любому избранному им вопросу.

Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее десяти дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке. Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Оповещение проводится не позднее чем за десять дней до даты начала собрания.

Форм информирования три: заказным письмом, путем вручения каждому под роспись, размещением в помещении, доступном для всех собственников помещений в данном доме — например, на доске объявлений в каждом парадном.

Обычно достаточно двух форм — одной из первых двух и третьей.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений должны быть указаны в обязательном порядке:

• сведения об инициаторе или инициативной группе (поименно), которые созывают данное собрание;

Источник: https://polbina30.ru/housing/146-change-house-management

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

4/5 (4)

Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.

Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:

• проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
• проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
• проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
• пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.

Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.

Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?

Существуют пять основных способов смены управляющей компании:

• по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
• имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).

Есть некоторые разъяснения Жилищного кодекса РФ, которое дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 года. А именно: сменить управляющую компанию можно только в том случае, если решение об этом было принято на общем собрании собственников жилья.

Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:

• в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
• расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
• изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).

У последнего способа смены управляющей компании есть одно преимущество. Если управляющая компания не удовлетворила желания ТСЖ, достаточно одного собрания правления товарищества, но это обязательно должно быть установлено уставом ТСЖ.

Следующий этап – провести собрание собственников жилья по вопросу смены управляющей компании. Перед общим собранием собственников жилья необходимо детально изучить договор, заключенный с управляющей компанией, что поможет избежать ошибок.

Важно! Решение общего собрания жильцов многоквартирного дома просто необходимо для смены управляющей компании. Для проведения общего собрания нужно каждому жильцу вручить повестку. Причем сделать это нужно за 10 дней до назначенной даты собрания.

Если хотя бы один жилец многоквартирного дома не получит уведомление о собрании, решение общего собрания можно считать незаконным, и протокол не будет иметь юридической силы. Чтобы сосчитать голоса жильцов, привлекается счетная комиссия, которая присутствует на общем собрании жильцов.

Источник: https://potreb-prava.com/zhkx/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome.html

Смена управляющей компании в многоквартирном доме

Несмотря на то, что сейчас активно вносят изменения в законодательство России о контроле деятельности управляющих компаний, число жалоб на них от жильцов многоквартирных домов не уменьшается.

Данные управляющие компании созданы специально для содержания и ремонта жилых домов. Это их прямая обязанность, которую, к сожалению, не всегда выполняют соответствующим образом.

Жильцы имеют право поменять недобросовестную компанию.

Оглавление

• Процедура
• Подготовка
• Информирование УК

Процедура

Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:

1. Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании.
2. Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов.
3. Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому.
4. Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК.
5. Провести общее собрание собственников жилья.
6. В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК.
7. Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах.
8. Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании.
9. Перезаключить договор с новой выбранной компанией.

В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить. Потому что не каждая компания позволит добровольно от нее отказаться. В этом случае придется решать вопрос через суд. Поэтому важно соблюдать все обязательные пункты и последовательность действий. Все документы должны быть правильно оформлены.

Основания для смены

Изначально для смены управляющей компании должны быть веские основания, которые определены законодательством страны. В первую очередь, все обязанности компании прописаны в договоре. Соответственно, если она не выполняет свои обязательства по договору, этот факт будет являться веской причиной для расторжения договора.

Также сюда относятся и те случаи, когда выполнение своих обязательств компания осуществляет с нарушением установленных сроков или работы выполнены ненадлежащего качества.

Общими условиями расторжения договора по законодательству признаются:

• завершение действия срока договора с УК;
• при невыполнении работ и неоказании услуг, которые должны быть выполнены на основании подписанного договора;
• сокрытие своей деятельности от жильцов дома;
• нарушение сроков по выполнению обязательных работ;
• оказание услуг не в полном объеме;
• оказание услуг и работ ненадлежащего качества.

При невыполнении хотя бы одного пункта договора собственники квартир имеют право принять решение об одностороннем расторжении договора.

Важно знать, что максимальный срок подписанного договора может составлять не более 5 лет. Соответственно, шанс поменять УК возникает каждые 5 лет.

Однако практически невозможно расторгнуть подписанный договор раньше 1 года с момента его подписания.

Также для этого должен быть составлен определенный бюджет, за счет которого будут оплачиваться все работы. Если же 1 года компании было недостаточно, чтобы во всем разобраться и начать выполнять полноценно свои обязанности, то жильцы получают право ее сменить.

Подготовка

Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.

Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:

1. Сам договор с УК.
2. Подписанные акты работ и услуг за последний год.
3. Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года.

Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.

Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.

Собрание

Собрание жильцов это очень ответственное дело. Обязательно нужно разместить информационные листовки на самых видных местах каждого подъезда объявления о дате времени, месте, а также повестке собрания.

Это должно быть сделано за 10 дней до проведения собрания. Также можно раздать лично в руки всем жильцам под подпись извещения.

Обязательно должно быть документальное подтверждение того, что все жильцы были извещены о собрании надлежащим образом.

При проведении собрания инициированная группа должна озвучить повестку собрания, рассказать жильцам, где и как нарушаются их права, и предложить смену УК. При этом лучше всего выдвигать этот пункт 2 вопросами:

1. Отказ от действующей компании.
2. Выбор новой компании.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zhkh/smena-upravlyayushhey.html

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном жилом доме, и кто может стать инициатором?

В соответствии с законодательством от 2015 года все управляющие компании обязаны проходить процедуру лицензирования. Это, по мнению государства, помогает повысить уровень профессионализма в данной сфере.

Однако, далеко не все управляющие компании, несмотря на наличие лицензии, должным образом справляются со своими обязанностями.

В некоторых случаях жильцы не довольны сотрудничеством с подобными организациями, хотят разорвать всяческое сотрудничество. Как поменять управляющую компанию ЖКХ?

В этой статье мы подробно расскажем о том, как именно разорвать отношения с управляющей компанией, и на какие нюансы вам следует обратить внимание при осуществлении подобной процедуры.

Стоит отнестись к этой статье очень внимательно и тем, кто пока что доволен работой своей управляющей организации. Дело в том, что в любой момент подобная тема может коснуться и вас, поэтому необходимо быть осведомленными заранее.

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

• Совершенно естественно, что при неисполнении ваших требований вы хотите сменить управляющую компанию.
• Возможно, решением для этого послужило несколько мелких недопониманий, а возможно, вы устали годами терпеть неправомерное отношение к вам сотрудников организации, при этом, вы исправно оплачиваете все коммунальные услуги.
• Как бы то ни было, если решение вами принято, то необходимо действовать:

1. В первую очередь необходимо обратить внимание на тот факт, кто именно согласен на смену управляющей компании. Отлично, если это целая группа лиц, являющаяся собственниками жилья в многоквартирном доме и образующая инициативную группу. Но даже если бороться с произволом организации вы решили единолично, не отчаивайтесь. Регламент в этой ситуации существует один, и в любом случае вам необходимо ознакомиться с ним.
2. Так, вам необходимо собрать соответствующее собрание собственников жилья. Помните о том, что в число членов собрания могут ходить только собственники недвижимости в многоквартирном доме, А вот и жильцы которые проживают в квартире по договору социального найма, или же аренды не могут являться участниками собрания, так как по сути их не волнует судьба постройки. Уделите этому внимание. Многие инициаторы собрания допускают существенную ошибку и приглашает таких лиц для численности.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/kak-smenit.html