Как управляющая компания забирает дом

Бывает такая ситуация, что у вас в управлении появился новый дом, то есть, перешел к вам из другой управляющей компании. Согласно новому Постановлению №731 от 27.09.2014 года о Стандарте раскрытия информации, вы должны сразу же отразить это на сайте Реформа ЖКХ, чтобы к вам не было претензий со стороны инспектирующих органов.

Стандарт раскрытия информации простым языком

Как это сделать?

Первым делом, необходимо собрать соответствующую документацию о том, что МКД перешел к вам в управление.

Для этого нужно подготовить протокол общего собрания собственников, из которого следует, что жильцы по собственной доброй воле избрали вашу УК для управления (набрался кворум). Этот протокол является самым важным и обязательным документом в данной ситуации.

Бывает, что дома переходят из одной УК в другу в судебном порядке, то есть, когда предыдущая управляющая компания не желает добровольно отдавать многоквартирный дом в управление конкуренту, даже при наличии протокола ОСС с соответствующим волеизъявлением. Тогда важно сюда же подшить решение суда, которое было вынесено в вашу пользу. Итак, полный пакет документов собран. Теперь переходим к дальнейшим действиям непосредственно на сайте Реформа ЖКХ.

Пошаговая инструкция

На сайте Реформа ЖКХ вам нужно войти в свой аккаунт и затем перейти во вкладку “Рабочая область” (в правом верхнем углу). Справа на панели у вас будет раздел “Мои дома”.

Нужно войти внутрь и нажать на кнопку “Добавить дом к управлению”. В открывшемся окне введите адрес МКД, который нужно занести в свой список домов, и щелкните по кнопке “Поиск”.

Поиск выдаст вам информацию, за кем сейчас ваш дом числится на этом сайте.

Теперь вы можете отправить в управляющую компанию, от которой вы требуете передать вам дом, запрос на передачу МКД в ваше ведомство. Для этого нажмите на кнопку “Отправить запрос на передачу управления”.

В открывшемся окне “Добавление дома в список домов управления” вам необходимо указать дату начала управления домом, основание управления и прикрепить подтверждающие документы, которые были указаны в первом пункте нашей статьи (протокол ОСС, ДУ, решение суда). Напоминаем, что из них самый важный протокол ОСС.

Его необходимо прикрепить самым первым во вложении. Остается только нажать на кнопку “Сохранить”, и ваше обращение будет отправлено. Статус запроса можно отследить во вкладке “Мои запросы”.

После отправки запроса Реформа ЖКХ высылает 2 письма: первое — в вашу компанию в качестве подтверждения создания запроса на передачу управления домом, а второе — в управляющую компанию, у которой отторгается МКД. Та управляющая компания должна ответить вам в течение 7 дней. Если УК вас проигнорирует, и по истечении срока ответа не последовало, то такой запрос автоматически отклоняется.

Что такое реестр лицензий субъекта РФ и как исключить из него МКД

Как разрешить конфликт

Чтобы разрешить ситуацию, когда УК вас игнорирует, нужно обратиться в Центр Разрешения Конфликтов (далее ЦРК) Реформы ЖКХ. Для этого вам нужно зайти во вкладку “Мои запросы” и посмотреть статус отправленной вами заявки.

Если статус отобразиться как “Отклонен автоматически”, то рядом со статусом нужно нажать на кнопку “Отправлен в ЦРК”. После нажатия откроется окно, в котором можно оставить свои примечания. Далее кликаете по кнопке “Сохранить”, после чего в открывшемся окне потребуется указать собственно сам текст запроса.

Здесь можно кратко ввести ЦРК в суть вашей проблемы и попросить ее разрешения.

Напишите свое обращение в ЦРК, прикрепите собранные ранее документы и нажмите на ОК. Протокол ОСС нужно прикреплять обязательно. Дополнительно можно добавить другие документы, например, ДУ или решение суда. Отслеживать статус заявки вы можете во вкладке “Мои запросы”.

Сразу оговоримся, что на всю процедуру уходит около 2 недель.

Нюансы

Нередки такие ситуации, когда запросы отклоняются самим Центром Разрешения Конфликтов.

С чем это связано и как быть в данной ситуации? Во-первых, если ЦРК не объяснило причину своего отклонения, то нужно звонить им в отдел поддержки по номеру 8 800 700 89 89 и выяснять.

Вам потребуется снова изложить свою проблему, указать номер запроса (его можно посмотреть во вкладке “Мои запросы”) и спросить о причинах отклонения вашей заявки. Если у вас недостаточно подтверждающих документов, то нужно будет предоставить недостающие.

Но бывает так, что в отдельных случаях приходится взаимодействовать с надзорными органами. Приведем такой случай. Например, для управляющих компаний, которые ведут свою деятельность в Москве, дело обстоит несколько иначе.

В данном случае для ЦРК первоисточником выступает портал Дома Москвы, который курирует Мосжилинспекция и четко следит, чтобы у каждой УК были внесены все сведения об управляемых ими домами.

Если запрашиваемый вами дом уже числится на портале Дома Москвы за вашей УК, то тогда ЦРК посмотрит там информацию и переведет МКД на сайте Реформа ЖКХ в ваш реестр управляемых домов.

Если запрашиваемый МКД не закреплен вашей организацией на этом портале, то запрос будет 100% отклонен ЦРК.

В таком случае вам придется самостоятельно звонить или писать в Мосжилинспекцию, предоставить им все подтверждающие документы о том, что дом перешел к вам, и попросить их на основании этих данных перевести дом в ваше ведомство.

Поэтому сначала рекомендуем вам уладить этот вопрос с МЖИ, а затем отправлять запрос в ЦРК. Теперь уже наверняка ЦРК подтвердит запрос, и дом автоматически добавится в вашу управляющую компанию.

УК будут размещать в 2 раза больше информации в ГИС ЖКХ. Татьяна Тумольская Редактор

В настоящий момент на рынке ЖКХ остались только те управляющие компании, которые в мае текущего года получили лицензию на осуществление своей деятельности. Однако никто не застрахован от каких-либо из…

Правительством РФ в настоящее время рассматривается подготовленный проект федерального закона о заключении договоров энергосбережения между собственниками помещений в МКД, управляющими компаниями и эн…

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг насел…

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru Мы используем файлы cookie для сбора статистики, которая поможет нашему сайту стать лучше и удобнее для вас. Продолжая использовать сайт, вы принимаете условия пользовательского соглашения.

Источник: https://roskvartal.ru/zhkh-reforma/3560/kak-perevesti-dom-na-reforme-zhkh-iz-odnoy-uk-v-druguyu

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Юридическая помощь должникам

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

• непосредственное  управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
• управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
• путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

• выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
• застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
• срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
• информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
• копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
• перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
• перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
• проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

• протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
• протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
• проект договора на управление;
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Задать вопрос юристу

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

• состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
• площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
• объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
• размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

• если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
• если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/poryadok-peredachi-doma-ot-zastrojshika-upravlyayu/

Передача дома от застройщика управляющей компании: акт передачи, процедура, инструкция

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома.

Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке.

Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

• Сдача дома в эксплуатацию
• Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
• Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

• Дом сдается в эксплуатацию
• Якобы никаких нарушений нет
• Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
• В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

• Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
• В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
• Представители министерства строительства вашего региона
• Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
• Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
• Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки	Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка	Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом	Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

• Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
• Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации

Источник: https://viplawyer.ru/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii/

Передача дома от застройщика управляющей компании

После того, как новостройку вводят в эксплуатацию, законодательство дает застройщику пять дней на передачу придомовой территории, сетей и общих помещений управляющей организации. С момента ввода объекта в эксплуатацию, в здании уже могут поселяться первые жильцы, этим и обусловлены весьма небольшие сроки, что отводятся строителям на заключение договора с компанией, которая будет следить за порядком и взаимодействовать по жилищным вопросам с владельцами квартир.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

• все сертификаты и лицензии;
• учредительные документы;
• балансовый отчет за полгода;
• отчет о количестве техники и ее состоянии;
• отчет о количестве персонала;
• годовая смета;
• проект самого договора управления имуществом;
• предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
• благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

Учтите, что у компании не должно быть долгов.

Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней. Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.

За что отвечает управляющая компания

Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:

1. о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
2. о передаче организации управления;
3. о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени.

Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов.

Обратное возможно будет только через суд.

• Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?
• Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.
• Какие еще документы могут понадобиться:

• договоры со снабжающими организациями;
• акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
• схемы расположения камер видеонаблюдения.

После того, как организация получит на руки все документы и будет составлен акт о текущем состоянии всех передаваемых объектов, можно подписывать акт передачи управления, и с этого момента управляющая организация берет на себя ответственность за эксплуатацию общедомового имущества. Владельцы квартир должны также подписать соглашение с этой компанией на обслуживание. Договор обычно заключается на год, но может заключаться и, максимум, на три года. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-zastrojshhik-peredaet-dom-upravlyayushhej-kompanii

Как бороться с обманом и бездействием управляющих компаний ЖКХ: советы юристов

Спорные ситуации между собственниками жилья и управляющими организациями не являются редкостью. Управляющие компании (УК) часто пользуются служебным положением и недобросовестно относятся к выполнению своих прямых обязанностей, игнорируя претензии и жалобы жителей.

Если вовремя начать действовать и делать это правильно, то можно найти управу на оказание услуг ненадлежащего качества. Чтобы получить удовлетворительный результат, надо действовать не в одиночку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие могут быть основания бороться?

В судебной практике существует много ситуаций, когда жители подают заявления, направленные в отношении каких-либо УК. Однако далеко не всегда эти иски являются обоснованными. Это происходит в основном из-за того, что собственники не до конца понимают основное содержание соглашения, заключённого с УК. В связи с этим, они начинают выдвигать требования, которые могут не относиться к обязанностям и деятельности УК.

Но в большинстве случаев исковые заявления имеют серьёзные основания. К ним можно отнести:

1. Недобросовестность исполнения своих прямых обязанностей УК (плохое качество, неполный объём).
2. Отказ выполнять пункты, оговоренные в заключённом соглашении.
3. Повышение тарифов без основания. Изменение и корректировка любых тарифов должна в обязательном порядке согласовываться на общем собрании жильцов многоквартирного дома. Без этого любое повышение является незаконным действием.
4. Некорректные сведения потребляемых услуг. Управленцы имеют возможность завысить цифры потребляемой электроэнергии, а разницу присвоить себе.
5. Сдача УК в аренду общедомовых квадратных метров без согласия жителей дома.
6. При расходовании средств нецелевым образом. УК часто собирают средства, а куда они тратятся, никому не известно. А при попытке проверки документов компания даёт отказ.

Также существует много других оснований. Поэтому, если собственники чувствуют, что их права нарушены, они не должны молчать и ждать. Следует обращаться за помощью в уполномоченные инстанции. О том, как найти управу на управляющую компанию, мы расскажем далее.

О схемах мошенничества

Управляющие организации нередко присваивают средства жильцов, которые направлялись, чтобы улучшить состояние жилого объекта. К огромному сожалению, деятельность многих УК основывается не на улучшении содержания жилья, а на обмане собственников и различных махинациях.

Способы обмана жителей

Рассмотрим способы мошенничества управляющих компаний.

1. Управляющие организации получают деньги с жителей, но эти деньги никогда не перечисляются реальным поставщикам, а уходят в подставные конторы. Впоследствии, у фирмы-донора появляется немалая задолженность. В это время злоумышленниками создаётся новая УК (двойник) со всеми соответствующими документами. Далее договор с поставщиками фиксируется вновь.

В сложившейся ситуации поставщики даже подав иск в суд, не могут ничего доказать, в связи с отсутствием управляющей организации. Этот мошеннический алгоритм очень распространён. Смысл в том, что в законодательстве РФ за неисполнение обязанностей по оплате поставщикам отсутствуют санкции. Благодаря этому, управляющие организации забирают себе миллионы.

2. Жители многоквартирных домов отдельно платят за капитальный ремонт и обслуживание дома. Эти средства находятся на специальных счетах. Однако УК расходует деньги не по назначению.

При этом капитальный ремонт либо не осуществляется вообще, или проводится с привлечением подставных организаций. Как правило, такие фирмы производят работы не квалифицированно, однако за некачественные услуги берут огромную плату.

3. УК, имея свободный доступ к денежным средствам собственников, спокойно могут открывать счета в банках на своё имя. Жители добросовестно вносят ежемесячно оплату за услуги ЖКХ, а УК необоснованно завышает тарифы и разницу откладывает на депозит под проценты.

Как заставить управляющую компанию работать?

Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности? Для начала следует попытаться разобраться в сложившейся ситуации своими силами. Можно попробовать наладить отношения с УК. Возможно, на этом этапе получится найти компромиссное решение, что приведёт к положительному результату.

На этом этапе можно написать претензию, грамотно изложив суть проблемы, и передать в офис управляющей организации.

Скачать бланк претензии в управляющую компанию

Заявление в УК обязаны принять, поставить визу и зарегистрировать. Если офис закрыт, то можно положить письмо в ящик для почты. В любом случае УК обязана предоставить ответ на обращение не позднее 14 календарных дней.

Важно: если ответ на ваше обращение так и не последовал, то это может расцениваться, как отказ и нежелание УК удовлетворить ваши требования. В случае получения положительного ответа, нужно прийти к компромиссному решению проблемы.

Если последовал отрицательный ответ, то это является основанием для подачи иска в вышестоящие инстанции. При этом, вы с уверенностью можете заявить, что ваша попытка решить проблему самостоятельно увенчалась крахом, и УК вам отказала.

Как бороться с управляющими компаниями ЖКХ?

Как бороться и где найти управу на компанию, если её уличили в присвоении денежных средств? Безусловно, необходимо обращаться в прокуратуру. Именно в заявлении, предназначенном для прокуратуры, необходимо изложить все основания и доводы, а также попросить провести проверку. После проведения проверки и выявленных нарушений сотрудник прокуратуры будет представлять интересы жильца в судебных органах.

Итак, схема ваших действий:

1. обращение в прокуратуру с составленным заявлением;
2. просьба провести прокурорскую проверку;
3. после проведения проверки следует исковое заявление в судебные органы;

4. участие в судебном процессе, где интересы заявителя будет представлять сотрудник прокуратуры.

Скачать бланк заявления в прокуратуру с жалобой на управляющую компанию

В случае неисполнения или неполного исполнения своих прямых обязанностей УК необходимо писать претензию в органы районной жилищной инспекции. Именно в её компетенцию входит борьба с таким видом нарушений. После проведения проверки представители жилищной инспекции напишут предписание об устранении всех ошибок УК.

Если управляющая организация недолжным образом выполняет свои обязательства или не выполняет их в целом, что грозит жизни и здоровью жильца, то собственник имеет полное право обратиться за помощью в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор является органом, который уполномочен проводить соответствующие проверки, и при выявленных серьёзных нарушениях огласить предписание на исправление всех негативных моментов в определённые сроки.

В ситуации нарушения пунктов соглашения с УК, собственник имеет полное право оказывать воздействие на компанию.

Каждый человек имеет право на защиту своих прав, тем более тогда, когда он ежемесячно вносит денежные средства. Если в доме случилась авария, то устранение её – это проблема каждого собственника.

Однако жилец имеет право обратиться за помощью в управляющую организацию, соответственно за определённую плату.

Если неполадки связаны с общедомовым оборудованием, то житель должен сообщить в УК и ждать устранение аварии её силами. Сотрудники компании должны подъехать не позднее 30 минут после сигнала. Авария, связанная с общедомовым имуществом, должна устраняться работниками УК бесплатно и за короткий срок. Именно в таких ситуациях собственники часто получают отказ в устранении аварии.

В случае отказа компании в возмещении убытков, можно смело обращаться в суд с иском, в котором необходимо указать сумму убытков, заключение эксперта и копию заявления, которую направляли в УК.

Скачать бланк искового заявления о возмещении ущерба от залива квартиры по вине УК

Подводя итоги, можно отметить, что в любой ситуации, когда нарушаются права жителей, они не должны молчать. Необходимо действовать и бороться с недобросовестными УК, чтобы обеспечить себе комфортное проживание.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/osnovaniya-dlya-borby-s-kompaniej.html

Как вернуть деньги от прежней управляющей компании после перехода к новой

Управляющая организация прекратила деятельность по управлению МКД. Денежные средства, собранные по графе «текущий ремонт», израсходованы не полностью. Кто и на что может тратить эти остатки?

Конкуренция на рынке оказания услуг по управлению МКД постоянно увеличивается. Собственники постоянно находятся в поисках лучшей управляющей организации и минимальной цены услуг. Участились переходы домов от одной управляющей организации к другой, создаются новые ТСЖ.

Но у управляющей организации, отправленной «в отставку», остаются деньги, которые перечислили собственники помещений в МКД на услуги и работы по обслуживанию и ремонту своего дома.

Кто считается их хозяином и можно ли вернуть деньги от управляющей компании?

Вправе ли собственники или новая управляющая организация потребовать вернуть оставшиеся денежные средства?

Источниками таких остатков могут быть:

• исполнение гражданами обязанности по внесению платы за жилое помещение;
• внесение платы лицами, использующими на возмездной основе общее имущество в МКД на основании решения общего собрания и заключения соответствующих договоров.

В первом случае остатки могут возникать по двум причинам:

• непроведение каких-либо запланированных работ;
• экономия на подрядных организациях и иных контрагентах. Например, предполагалось, что работы по заделке межпанельных швов будут оплачены по цене 500 руб. за 1 п. м, но потом УО нашла подрядчика, который согласился выполнить такую же работу за 400 руб. за 1 п. м. Неизрасходованный остаток составит 100 руб. за каждый п. м. Пример условный, на практике такая ситуация может сложиться и с услугой по страхованию ответственности владельца опасного объекта (лифтового оборудования), и с работами по дератизации и дезинсекции.

Собственники могут потребовать направить появившиеся остатки на другие цели, например на обустройство детской или спортивной плошадки.

Если же управляющая компания прекратила управление домом, то новая организация, которую выбрали собственники и которая управляет домом, может вернуть деньги на ее счет.

С направлением денежных средств по решению общего собрания все понятно. А вот требования новой компании, управляющей МКД, о возвращении ей денег многие УО игнорируют, так как такая процедура законодательством не предусмотрена.

Как вернуть деньги с УК ЖКХ: судебная практика

Действующее законодательство прямо не указывает на обязанность прежней управляющей компании вернуть неизрасходованные деньги новой УО. Однако по этому вопросу сформировалась судебная практика (постановления АС Поволжского округа от 07.06.

2016 по делу № А65-19439/2015, от 24.05.2016 по делу № А65-16807/2015; постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 по делу № А67-8061/2015; постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.01.2015 № А32-94/2011 и др.).

Из выносимых арбитражными судами решений следует:

• капитальный и текущий ремонт — это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Денежные средства, которые собственники помещений в МКД уплатили в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному и текущему ремонту здания и его инженерных систем, являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению капитального и текущего ремонта и должны быть потрачены именно на эти цели;
• средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в т. ч. на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УО. Управляющая организация распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников;
• оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей организацией работы по текущему и капитальному ремонту здания при замене управляющей организации влекут получение прежней УО неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК РФ).

Таким образом, при прекращении управления домом УО обязана перечислить денежные средства, собранные по статье «текущий ремонт» и неизрасходованные, новой управляющей организации, созданному ТСЖ. При этом сэкономленные денежные средства будут также относиться к неизрасходованным и принадлежать собственникам помещений в МКД.

Возвращаем неизрасходованные управляющей компанией деньги

Денежные средства, неизрасходованные на цели, для которых предназначались, будут составлять неосновательное обогащение.

Согласно ст. 1102 ГК РФ «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса».

Из диспозиции нормы ст. 1102 ГК РФ следует, что в предмет доказывания по иску о взыскании стоимости неосновательного обогащения (сбережения) входят следующие обстоятельства:

• приобретение или сбережение ответчиком имущества истца;
• отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения;
• размер взыскиваемой суммы.

Также избранная собственниками УО имеет право требовать уплату процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Вывод

Неизрасходованные денежные средства, собранные для текущего ремонта, в случае прекращения управления МКД подлежат перечислению новой УО или созданному ТСЖ, поскольку такие денежные средства носят целевой характер и не поступают в собственность УО.

Если управляющая компания отказывается возвращать деньги, возможны судебные тяжбы с собственниками помещений в МКД и новой организацией, осуществляющей управление домом. А это влечет дополнительные издержки — взыскание судебных расходов, процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ

Источник: https://www.gkh.ru/article/101933-kak-vernut-dengi-ot-prejney-upravlyayushchey-kompanii

«Брошенным» многоквартирным домам назначат УК

Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами.

Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов.

Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.

С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию.

Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.

УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.

Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.

Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.

В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.

В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.

В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года.

ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.

Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.

Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

— Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, — прокомментировала эксперт.

Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами.

Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.

Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.

Источник: https://iz.ru/763501/svetlana-volokhina/broshennym-mnogokvartirnym-domam-naznachat-uk