Кто отвечает за многоквартирный дом если нет управляющей компании

Время чтения: 6 минут

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна.

Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

• надежности и безопасности самого МКД;
• безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
• общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
• прав и законных интересов собственников жилья;
• бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

• правила выбора формы организации работ;
• общие требования к этой деятельности;
• порядок заключения договоров;
• правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

• Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:
• В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.
• Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

• непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
• создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
• передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

1. Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.
2. Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.
3. 

Узнайте подробнее о том как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

• за содержание/ремонт общего имущества;
• за готовность систем инженерных коммуникаций;
• за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Подробнее о том, как функционирует товарищество собственников жилья.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

• за содержание и ремонт имущества;
• за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
• за работоспособность инженерных систем;
• за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

• обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
• собирать средства за предоставление услуг;
• перечислять полученные средства поставщику;
• вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Узнайте подробнее, что такое управляющая компания ЖКХ.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

• конструктивные особенности МКД;
• потребности жильцов;
• их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Предлагаем выяснить подробнее, что лучше: ТСЖ или управляющая компания.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Если нет управляющей компании куда обращаться

Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве

К сожалению, не всегда жилищные организации надлежащим образом соблюдают возложенные на них обязанности. Жалоба на управляющую компанию в Москве может быть подана несколькими способами, которые будут рассмотрены ниже. В «шапке» документа перечисляется информация об организации, в которую направляется заявление (адрес, наименование и т.д.).

Также необходимо указать ФИО заявителя и информацию о нём (адрес регистрации, номер телефона для связи. По центру с большой буквы пишется слово «Претензия».

Ниже детально излагается суть обращения.

Здесь нужно максимально подробно рассказать обо всех нарушениях, которые имеют место с указанием временных промежутков (пример: УК не вывозила мусор в определенный период)

Как и куда обращаться с жалобой на работу управляющей компании ЖКХ?

О том, что такое управление МКД управляющей компанией. в чем плюсы и минусы УК перед другими организациями, а также о том, можно ли создать с нуля свою управляющую компанию, вы можете узнать из наших статей.

недолжное предоставление услуг; нарушение требований договора (читайте о возможности его расторжения ); плохая работа инженерных систем; неработающий лифт или постоянно ломающийся; грязные подъезды, некачественная уборка мусора; компания не ведет отчетность или сообщает неверные данные; собрания собственников жилья не производятся вообще или созываются крайне редко; плохая подготовка домов к отопительному сезону.

Рекомендуем прочесть:  Мфц загранпаспорт спб

Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве: варианты действий

Проживая в многоквартирном доме, зачастую потребитель просто не знает, как правильно выстраивать свои отношения с управляющей компанией (далее – УК) или же куда жаловаться на управляющую компанию в Москве при возникновении нештатных ситуаций. Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, позвоните юристу прямо сейчас: Поддерживать общественные места в надлежащем виде.

Сайт «РИА Недвижимость» выяснил у экспертов, как заставить управляющую компанию выполнять обязанности. На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой.

Что делать, если дом остался без управляющей компании?

Добрый день!

Подскажите что делать, если многоквартирный жилой дом (МО г. Саратов) отказывается принимать на баланс или содействовать в передаче дома какому-либо ТСЖ?

Ситуация такая: последний балансодержатель дома официально ликвидировался, не передав кому-либо имущество, хотя в законе РФ четко прописана ответственность МО, касающаяся принятия бесхозного имущества. Тем не менее, приходят официальные отказы на обращения жильцов в принятии на баланс, ссылаясь на необходимость наличия 3-лица, коего нет, советуют обратиться в суд.

Если проблемы с ЖКХ, кому и куда жаловаться на управляющую компанию?

Состояние жилищно-коммунального хозяйства в ряде населённых пунктов остаётся весьма запущенным.

Зачастую проблемы возникают из-за нерадивости работников управляющих компаний. Жильцы, исправно оплачивающие все услуги ЖКХ, не получают их в полном объёме .

и возмущение их вполне оправданно.

Обращение в управляющую либо игнорируется, либо ответом является обычная отписка.

Моногоквартирный дом остался без управляющей компании

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом.

Источник: http://juridicheskii.ru/esli-net-upravljajuschej-kompanii-kuda-obraschatsja-38415/

Кто отвечает за общедомовое имущество многоквартирного дома?

Как известно, в 2005 г. в связи с вступлением в силу ныне действующего ЖК РФ появились частные управляющие компании, созданные для  технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.

Теоретически эти организации за умеренную плату должны были избавить собственников квартир от многих проблем, связанных с совместным проживанием в многоквартирных домах, изначально алогичным для России (https://zakon.ru/blog/2017/01/16/kvartira_v_mnogokvartirnom_dome_kak_simvol_utraty_idei_sobstvennosti_v_sovremennoj_rossii).

Однако на практике оказалось, что не всё так просто: недобросовестность управляющих компаний вскоре стала притчей во языцех, что не помешало им захватить и стабильно удерживать лидирующие позиции на рынке жилищно-коммунальных услуг. Не исправило положения и введение ФЗ от 21.07.2014 №255-ФЗ обязательного лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

В этой непростой ситуации, казалось бы, особенно важна последовательная, с разных сторон продуманная и согласованная работа всех трёх ветвей власти нашего правового и демократического государства по наведению порядка в сфере ЖКХ, чтобы права жильцов многоквартирных домов, коих в РФ, по данным переписи населения, большинство, прочно гарантировались и никоим образом не были ущемлены.

Но здесь происходят прямо-таки невероятные для правого государства вещи! Расскажу случай из собственной юридической практики, который с учётом изношенности наших домов может произойти с каждым.

В 2007 году Орехов Виталий Николаевич и Макеенкова Нина Владимировна (на тот момент собственники квартиры №10 в д.3 по ул. Толмачева), скопив достаточно денег, решили сделать ремонт с перепланировкой, чтобы наконец-таки заселиться в купленную ещё в 2005 г. квартиру, которая тогда была непригодна для проживания.

В ходе ремонтных работ потребовалось заменить трубы, для чего собственники обратились в ЖЭУ №13. Сантехники упомянутой организации справились с этой задачей хорошо, ремонт тоже завершился благополучно. Об этом свидетельствует решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 19 декабря 2007 г.

№2-1570/2007, согласно которому кв. 10 в д.3 по ул. Толмачева постановлено было сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с планом Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 13.02.

2007, проверенным и согласованным с Центром гигиены и эпидемиологии в Смоленской области и с филиалом СМУП «Жилищник» «ЖЭУ-13».

Их соседка, живущая этажом ниже, тогда была всем довольна, против перепланировки не возражала, о чём и заявила на том суде…

Но прошло 8 лет, и в один злополучный день (18 ноября 2015 года) в квартире №10 на третьем этаже прорвало трубу с холодной водой прямо на глазах Виталия Николаевича.

Испуганный и застигнутый врасплох произошедшим, гражданин Орехов выбежал на лестничную площадку и стал стучаться к соседям, чтобы те вызвали аварийную службу…

За всей этой суетой прошло около часа, пока вода в подвале наконец-то была перекрыта. Этого времени оказалось достаточно для затопления всех соседей, расположенных непосредственно под злосчастной квартирой (кв.6 на 2 этаже и кв.2 на 1 этаже).

Домом 3 по ул. Толмачева на тот момент управляло ООО «Дом Сервис С». Сотрудники этой управляющей организации, посетив затопленные квартиры, тут же составили 2 акта (№3 для кв.2 и №4 для кв.6), в которых написали примерно следующее: «причиной затопления явилось то, что в кв.

10 был обнаружен оторванный кусок трубы (состав силумин) от отвода, приваренный холодной сваркой к стояку холодной воды. Используемый материал и технология проведения работ не соответствуют технологическим требованиям проведения сантехнических работ. Со слов собственника кв. 10 Орехова, данный вид работ производился сотрудником ООО “Партнёр”».

Никаких экспертиз, подтверждающих изложенные в актах выводы, не проводилось, судили, так сказать, на глазок.

Про место прорыва на трубе работники управляющей компании благоразумно решили умолчать вообще, дабы не лишиться своих рабочих мест.

Ведь трубу прорвало до первого запорного устройства, что было, забегая вперёд, установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено судом кассационной инстанции. А в соответствии с п.

Орехов В. Н. и Макеенкова Н. В. естественно отказались подписать эти акты.

Надо сказать, что директором управляющей компании «Дом Сервис С» является Прохоров В. А., а старшая по дому №3 по ул. Толмачева Прохорова О. А., входившая в состав комиссии по обследованию затопленных жилых помещений на правах сотрудника этой управляющей компании, приходится ему матерью.

По словам Виталия Николаевича, хотя управлять их домом ООО «Дом Сервис С» начало только с 1 апреля 2015 года, указанный семейный тандем уже давно решающим образом влияет на общедомовые дела, а с собственниками залитых квартир имеет взаимовыгодные добрососедские отношения.

В истинности последнего утверждения я лично удостоверился во время судебного заседания апелляционной инстанции.

Поэтому неудивительно, что вскоре собственница кв.2 Меркушева Л. В.

вчинила иск Виталию Николаевичу с требованием возместить материальный ущерб, причинённый затоплением квартиры (36911 рублей), издержки по определению стоимости ущерба (3500 рублей), по оплате юридических услуг (2500 рублей) и госпошлины (1907 рублей 33 копейки) – всего 44818 рублей 33 коп.

Своё требование истица мотивировала упомянутым актом №3, голословными утверждениями прямо или косвенно заинтересованных в исходе дела лиц (своим, господ Прохоровых и собственницы кв.6 Моисеенковой С. Д.), а также документами, подтверждающими наличие и характер материального ущерба и расходов.

Этих «доказательств» вполне хватило мировому судье судебного участка № 3 г. Смоленска Ковалевой И. А., чтобы решением от 16 мая 2016 года № 2 – 156/2016-3 признать Орехова В. Н. и Макеенкову Н. В. виновными в произошедшем затоплении и удовлетворить исковые требования Меркушевой Л. В. за их счёт в полном объёме. А судье Заднепровского районного суда г.

Смоленска Мурашко М. С. – чтобы Апелляционным определением от 8 августа 2016 года № 11 – 98/2016 решение мирового судьи оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчиков – без удовлетворения. Судья Смоленского областного суда Волынчук Н. В. отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

  

Это всё при том, что по закону Орехов В. Н. и Макеенкова Н. В. – ненадлежащие ответчики в этом процессе. Ведь согласно ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, поддержание в исправном состоянии общего имущества в многоквартирном доме возложено на управляющую компанию.  В соответствии с п.

42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие компании отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Договор директор ООО «Дом Сервис С» Прохоров В. А. показать Виталию Николаевичу отказался, мотивируя это тем, что законом-де наличие такого договора не предусмотрено. Надеюсь, что судебный запрос образумит этого руководителя.

Толмачева в надлежащем состоянии связано с осуществлением этим юридическим лицом предпринимательской деятельности, его ответственность строится на началах риска и в соответствии с ч.3 ст.401 и ст. 1095 ГК РФ наступает независимо от наличия вины.

Кроме того, на отношения между управляющей компании и жильцами многоквартирного дома распространяется законодательство о защите прав потребителей со всеми вытекающими отсюда последствиями…

В общем, надлежащий ответчик у Л. В. Меркушевой был, но она из личных соображений решила переложить ответственность управляющей компании на своих соседей – таких же, как она, потребителей, также пострадавших от некачественной услуги недобросовестной коммерческой организации.

То, что ООО «Дом Сервис С» исполняла свои обязанности по содержанию общего имущества д.3 по ул. Толмачева ненадлежащим образом, доказывает поквартирный опрос соседей, проведённый Виталием Николаевичем.

Так, в 14 из 15 опрошенных квартир осмотр системы водоснабжения управляющей компанией «Дом Сервис С» не проводился совсем (к моменту опроса эта организация управляла домом больше года).

В единственной квартире осмотр состоялся благодаря тому, что жилец случайно оказался дома.

 Между тем, согласно приложению 5 ВСН 58-88 «Положения об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения», осмотр систем трубопровода проводится раз в 3-6 месяцев.

9 ВСН 58-88 результаты таких осмотров следует отражать в документах по учёту технического состояния здания (журналах учёта технического состояния, специальных карточках и др.).

В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах…           

Получается, что по итогам смоленского правосудия пострадавшим потребителем к гражданско-правовой ответственности за услугу ненадлежащего качества привлечена не коммерческая организация, а такие же пострадавшие потребители! И за общедомовое имущество многоквартирных домов отвечают не управляющие компании, а сами собственники квартир, при этом аккуратно платящие управляющим компаниям за поддержание общедомового в надлежащем состоянии!  Как такое могло случиться в правовом государстве с нормативно-правовой базой, достаточно сильно защищающей права потребителей и жильцов многоквартирных домов?..

А дело всё в том, что допущена фундаментальная судебная ошибка: судами неправильно распределено бремя доказывания между сторонами.

Так, из установленной п.п.1,2 ст.

1064 ГК РФ презумпции вины причинителя вреда, предполагающей льготный режим доказывания для потерпевшего (факт причинения вреда, его размер, причинную связь с действиями его причинителя), суды вывели обязанность ответчиков в настоящем деле доказывать отсутствие своей вины. Причинную же связь посчитали доказанной фактом поступления воды из квартиры ответчиков в квартиру истицы. Про то, что в квартирах жильцов находится ещё и общедомовое имущество, суды, распределяя бремя доказывания, явно забыли.

Но выбор ответчика в гражданском процессе в силу его диспозитивности зависит только от истца! А раз так, то и отвечать за правильность этого выбора должен только истец.

Эту мысль подтверждает и Конституционный Суд РФ: «Если же суд придёт к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска» (Определение КС РФ от 24.10.2013 №1626 – О).

Поэтому, учитывая изложенные обстоятельства, суды в этом деле должны были предложить истице доказать вину ответчиков. Если же она бы отказалась или не смогла бы доказать голословные утверждения своей стороны, следовало в иске отказать.

А Виталий Николаевич посчитал для себя унизительным доказывать, что он не верблюд. И был в полном своём праве. Внутренне я был с ним абсолютно согласен, но некоторый опыт взаимодействия с нашей судебной системой подсказывал мне, что лучше состязаться, даже когда не обязан…

Этот порочный принцип смоленского правосудия, скорее всего, предстоит нам обжаловать в Конституционном Суде.

А пока приходится состязаться, ведь не дремлет и вторая соседка Виталия Николаевича: 22 декабря подала иск (47730 руб. материального вреда, 5000 руб. морального вреда и 1631 руб. 90 коп.

госпошлины), 23 января состоялось предварительное заседание. Основное заседание назначено на День святого Валентина в 10 утра.            

Источник: https://zakon.ru/Blogs/kto_otvechaet_za_obschedomovoe_imuschestvo_mnogokvartirnogo_doma/57247

Администрация закрепила зо домом управляющую компанию — Юридическая консультация

Заключение отдельных договоров каждым из собственников допустимо только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Однако для вас такой способ недопустим в силу превышения максимального количества квартир, установленного законом.

Так, в силу п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ  непосредственное управление собственниками помещений возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. Вы же указываете на наличие 90 жилых помещений.

Таким образом, способ управления собственниками помещений в данном доме считается не выбранным, что является основанием для проведения в обязательном порядке органом местного самоуправления  конкурса по выбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом.

Часть 4 ст.

Безусловно, собственники вправе принимать общим собранием решения о расторжении договора управления, заключенного по итогам конкурса, но с учетом ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, которая содержит следующую оговорку.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, приняв решение сегодня, реализовать собственники его смогут не ранее, чем по истечении года с момента заключения существующего договора управления. Обращаем ваше внимание на необходимость своевременного направления копии протокола и решений собственников в адрес управляющей организации (10 дней) для последующего направления в орган государственного жилищного надзора.

В части перерасчета за неоказанные или некачественно оказанные услуги разъясняем, что  основанием для его произведения является акт, составленный совместно собственниками и управляющей организацией, а равно собственниками самостоятельно при уклонении последней от участия в проверке качества оказываемых услуг.

Источник: https://pravo.rg.ru/rubrics/question/2865/

Что делать жильцам домов, от которых отказались управляющие компании

Эти объявления жильцы трехэтажки увидели неделю назад. Испугались, что остались один на один со своими проблемами. Дом разрушается на глазах. Сугробы скрывают первый этаж. С крыши свисают ледяные сталактиты. Фасад и кровля, как после бомбардировки. На чердаке кружат снежинки. Талая вода ручьями стекает по обоям.

«Угол уже весь протек, это зимой. А вы представляете, что здесь делается летом, когда идут дожди», – говорит местная жительница.

• Но по документам дом в отличном состоянии.
• «Но самое интересное, у нас по балконам ноль процентов износа, хотя на балконах растут деревья и они осыпаются», – добавляет жительница дома.
• При этом жильцы не хотят ни выбирать старшего, ни скидываться на ремонт, ни даже исправно платить за собственную квартиру: долгов уже на 160 тысяч рублей.

«Я понимаю их, почему они от нас отказываются, потому что в ЖКУ-64 нет ни средств, ни возможностей отремонтировать наш дом. У нас ничего в доме нет», – заявляет жительница дома №5а по ул. Учительской Галина Смаль.

Накануне массового лицензирования такие дома, как балласт для управляющей компании. Они потянут на дно всю организацию.

С 1 мая этого года потерять дом управляющей компании будет очень просто. Достаточно невыполнить двух предписаний. А если, таким образом, уйдет 15% жилого фонда, организацию и вовсе лишат лицензии. Неудивительно, что уже сейчас управляющие компании пытаются отказаться от самых проблемных домов.

В управляющей компании «СПАС-дом» отказались от дома на Учительской, готовы расстаться и с другими подобными. Всё потому, что со многими собственниками невозможно договориться.

«Мы взаимозаинтересованы друг в друге. И жителям, кстати, нужно очень сильно беречь управляющие компании, пока их еще не угробили. Потому что в дальнейшем они будут один на один», – уверен заместитель генерального директора управляющей компании «СПАС-Дом» Андрей Харланов.

«Управляющие организации связаны договором управления. И жилищный кодекс, к сожалению, управляющей организации не дает права в одностороннем порядке расторгнуть этот договор. Собственникам – да, дает», – уточнил заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Лариса Анисимова.

Поэтому жильцы брошенных домов могут смело отстаивать свои права. Для начала в жилищной инспекции. К тому же, по закону, даже после расторжения договора управляющая компания обязана обслуживать дом, пока на ее место не придет другая. Выбрать альтернативу  собственникам помогают районные администрации.

Смотрите программу «Новосибирские новости» на телеканалах «Регион ТВ» (пн-пт в 20.30), «Домашний» (пн-пт в 24.00) и «ТВ3» (вт-сб в 8.00).

Программа «Новосибирские новости» на YouTube www.youtube.com/novosibirskieNovosti

Источник: http://nsknews.info/materials/chto-delat-zhiltsam-domov-ot-kotorykh-otkazalis-upravlyayushchie-kompanii-147830/

Что делать, если многоквартирный дом не берёт ни одна управляющая компания?

Фото: russianstock.ru

Как быть, если ни одна управляющая компания не берёт на баланс жилой многоквартирный дом? На вопрос читателей отвечает юрист Борис Бальжиев. 

— Есть два варианта решения вашей проблемы. Первый – орган местного самоуправления (администрация города Улан-Удэ) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

Для этого жильцам необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ с запросом, в нём описать суть проблемы.

В запросе необходимо подтвердить, что заявители являются собственниками, для этого нужно приложить к нему копии свидетельств о регистрации права собственности. Администрация должна дать вам письменный ответ в течение 30 дней. 

Второй вариант – самостоятельно создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), советует юрист. Для этого нужно собрать инициативную группу жильцов, провести собрание, избрать правление ТСН и утвердить устав. Далее необходимо составить и подписать протокол общего собрания и зарегистрировать юридическое лицо.

Что такое ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает объединение владельцев помещений с целью решения актуальных задач – как правило, вопросов, связанных с содержанием общедомового имущества.  

ТСН будет являться юридическим лицом, а значит ему потребуется сформировать собственное правление, выбрать председателя и комиссию. Кроме того, нужно будет проводить собрания членов товарищества.

Зачастую у собственников не хватает времени или опыта по управлению домом. В таком случае они вправе передать часть полномочий «управляшке» или нанять управляющего. 

Как начать работу товарищества?

Если вы решили создать товарищество собственников недвижимости, для начала вам потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности можно распределить между всеми членами сразу, а не возлагать их только на председателя. 

ТСН может создать резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов, для оплаты услуг внешних поставщиков, устранения аварии или срочного ремонта. Пополняется фонд от взносов жильцов или из доходов от арены объектов общедомового имущества и т.д.

Создав ТСН, жильцы будут самостоятельно управлять домом и решать ключевые вопросы. Это подразумевает наличие свободного времени у жильцов и, конечно же, желание заниматься проблемами дома.

Читать далее

Источник: https://www.infpol.ru/110097-chto-delat-esli-mnogokvartirnyy-dom-ne-beryet-ni-odna-upravlyayushchaya-kompaniya/

Если нет управляющей компании кто обслуживает дом. Целый год многоквартирный дом в ильинке находится без управляющей компании

• После лицензирования УК с рынка исчезла половина фирм – сотни домов брошены [комментарии чиновников]
• Фото: Виктория ДУДИНА
• Изменить размер текста: A A

Как мы уже не раз писали, с 1 мая все организации должны получить лицензии.

Без них фирмы вне закона. Руководству УК нужно было выполнить ряд требований. Их директора сдавали специальный экзамен. В итоге почти половина компаний ушли с рынка (см. «Цифры в тему»
). Сотни омских многоэтажек остались без обслуживающих организаций.

Глава областной Жилинспекции Сергей Плисов
в середине июня называл «Комсомолке» цифру в 400 домов. Правда, сейчас говорит, что брошенных домов у нас все-таки нет. По его словам, все оставшиеся без УК многоэтажки сразу же выставили на аукцион.

После чего, по закону, взять их под свое крыло может любая другая фирма.

Единственное, есть такие дома, жители которых по сей день не могут определиться, с какой компанией заключать договор, — добавляет Плисов. — И вот там-то продолжаются тяжбы. Но это происходит вовсе не потому, что фирмы не желают их брать.

Пока их обязаны обслуживать прежние организации. Но при этом они не имеют права выставлять жителям квитанции, иначе рискуют быть оштрафованы.

Такая же ситуация обстоит сейчас и с теми740 аварийными и ветхими многоэтажками, которые уже давно стоят бесхозными.

Поэтому мы и обратились к мэру города и в департамент городского хозяйства с вопросом о создании муниципальной УК, — говорит начальник Госжилиснпекции. — Ведь это просто неизбежно, так как иначе проблему не решить.

Вопрос создания муниципальной компании не новый. Обсуждается он уже больше 5 лет, но сдвигов нет. В городской администрации считают, что она – не панацея в ситуации с брошенными домами.

Мы пришли к выводу, что с экономической точки зрения это нецелесообразно, — говорит заместитель директора департамента городского хозяйства Евгений Фомин
. — Так как вся финансовая нагрузка, в том числе долги неплательщиков, которых в таких домах много, ляжет на бюджет города. А он и без того дефицитный.

Чиновник добавляет: администрации округов практически каждые 3 месяца проводят конкурсы по определению компаний, которые могли бы взять на обслуживание эти дома. Но, как правило, заявок от фирм не поступает. Другого же решения в мэрии пока не видят.

Согласен с чиновниками и председатель регионального Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачев
. К слову, сам – один из учредителей УК.

И тут я не могу с мэрией не согласиться. Потому что жители домов, которые хотят муниципальную компанию, предполагают, что они не будут ничего платить за обслуживание, — комментирует он. — Но так в этой жизни не бывает. Но и не думаю, что туда побегут дома от других фирм. Ведь в муниципальной УК никто не будет считаться с предложениями собственников.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ «На старых домах тариф нужно делать выше, но люди этого не понимают» Александр ЛИХАЧЕВ:
— То, что половина компаний не получили лицензии – тоже неправда. Связано это с другим. Дело в том, что у каждой компании есть несколько фирм.

На одной — рабочие получают зарплату, на другой –- оформлена техника и трактора и т.д. Так вот они и лицензировали только одну — ту, на которой договоры с жильцами. Брошенные дома, естественно, есть. И мой комментарий не понравится их жильцам.

Я давно говорю, что чем старее дом, тем дороже его обслуживать, и поэтому тем больше должен быть размер тарифа. Это же очевидно. Но многие это не понимают.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА «У жильцов бесхозных домов два пути»
По мнению Александра Лихачева
, у жильцов брошенных домов (как правило, это малоэтажные дома или общежития) есть два пути. Либо предложить УК сформировать такой тариф, который реально покроет потребности (естественно, он будет больше, чем в обычной 5-этажке).

Либо перейти на непосредственное управление или же создать ТСЖ. Первый вариант оптимален в том случае, если в доме нет отопления, и, грубо говоря, его жильцам просто не за что платить УК. А вот для общежитий, где очень много квартир сдают в аренду, выхода он пока не видит.

Так как ни одна УК их не возьмет, а ТСЖ или непосредственное управление в реальной жизни для них просто неприемлемы.

ЦИФРЫ В ТЕМУ
До 1 мая на территории Омской области было зарегистрировано 318 управляющих компаний.

На сегодняшний день в лицензионную комиссию поступило 342 заявления (46 из которых – повторно) о допуске к квалификационному экзамену. В итоге его успешно сдали 292 претендента.

После чего с заявлением о предоставлении лицензии в Госжилинспекцию обратилось 189 управляющих компаний, в том числе 17 — повторно. Но в итоге лицензии получили 169 фирм, а 20 было отказано.

Одни дома

Летом прошлого года дом № 23 по улице Луч остался без обслуживания управляющей компании, которой с 2008 года был «Кулон-ЖКУ».

Кроме того, дом является аварийным, а, по словам Виталия Стефановича, с 16 квартир этой двухэтажки за год на текущий ремонт удается собрать только 28 тысяч рублей. Этой суммы на необходимое обслуживание, которого требуют собственники, не хватает.

«Одной из жительниц дома не понравилось, как мы выполнили ремонт кровли, и она сказала, что сделает его своими силами. Пригласила свою бригаду, а после подала в суд и заставила управляющую компанию оплатить ее работы, — говорит Виталий Куменко.

— Потом люди пожаловались в Жилищную инспекцию на плохое, по их мнению, состояние дома. Приехала Жилищная инспекция, посмотрела балконы, которым 60 с лишним лет и которые вот-вот рухнут.

Но мы же не волшебники, и за те деньги, которые платят жители, невозможно выполнить все и сделать из того, что было, конфетку. Мы выписывали жителям предписание, в котором предупреждали об опасности пользования балконами.

Между тем Жилинспекция нашла виновных — управляющую компанию — и оштрафовала нас на 40 тыс. руб. После этого мы поняли, что люди живут неадекватные, а виновниками делают управляющую компанию, поэтому решили отказаться».

«Прозрачный» выход

Оставшимся без обслуживающей организации собственникам дома предложили два выхода из ситуации: создать ТСЖ (что нереально в условиях 16 квартир) или ожидать помощи от администрации города, которая должна была объявить конкурс на обслуживание дома.

В феврале состоялся аукцион, который не решил проблему. Ни одного претендента среди городских управляющих компаний, кто рискнул бы изъявить желание взять этот дом на свое обслуживание, не оказалось.

Начальник УЖКХ Сергей Катушкин тогда прокомментировал предстоящий аукцион так, словно глядел в воду.

«Мы можем провести тендер на выбор управляющей компании для этого дома, но, учитывая ряд факторов, в первую очередь состояние здания и то, что в доме всего 16 квартир, вряд ли какая-нибудь компания согласится его взять», — предполагал на тот момент Сергей Евгеньевич.

Как сообщил заместитель главы по вопросам ЖКХ Дмитрий Манин, в результате сложившейся ситуации администрация планирует проводить повторный конкурс, но условия в таком случае уже будут иными. «Организатор конкурса (администрация города. — Прим. авт.

) в таком случае вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%», — говорится в ответе Дмитрия Ивановича. К слову, как пояснил Виталий Куменко, у дома такого типа, как № 23, сейчас тариф за содержание и ремонт составляет около 26, 05 рублей за 1 кв.

Также, как отметил Дмитрий Манин, если жителей не устраивает решение проблемы, которое предлагает мэрия (проведение конкурса), то собственники на общем собрании могут изменить способ управления домом или же самостоятельно подобрать себе обслуживающую организацию.

Между тем можно предположить, что подобное предложение администрации окажется провальным, поскольку уже стало ясно, что ни одной управляющей компании не интересен этот дом. «Дом не может создать ТСЖ: в 16 квартирах это нереально. Там живут одни пенсионеры, из молодежи всего три квартиры, — говорит житель дома № 23 по улице Луч Андрей Степанов.

— Есть другой вариант — присоединиться к какому-то ТСЖ. Но кто возьмет такой дом, если даже управляющая компания отказалась от убыточного дома?»

Сами за себя

По словам Андрея Степанова, «Кулон-ЖКУ» сейчас выполняет только санитарное обслуживание дома, которое заключается в вывозе мусора. Также управляющая компания поставляет в дом коммунальные ресурсы.

Если же понадобится что-то отремонтировать, заменить или устранить аварию, то жильцам придется самостоятельно заниматься этим вопросом, собирая на это дополнительные средства. «В прошлом году мы хорошо подготовили и сдали тепловой узел: они перезимовали.

Мы сейчас приступили к подготовке тепловых узлов всех домов к зимнему отопительному периоду 2014-2015 годов. Но этот дом остался в стороне, висит в воздухе, — описывает неутешительную картину Виталий Куменко. — Я на оперативном совещании в прошлый понедельник напомнил, что есть такой дом 23, на который нужно обратить внимание».

Пока Луч, 23 является единственным домом-сиротой в Жуковском. Однако в Ильинке, да и в городе в целом немало аварийных домов с похожим «анамнезом», которые каждый день рискуют остаться без обслуживания.

1. ЖВ будут следить за результатом повторного конкурса и за развитием ситуации с никому не нужным домом.
2. В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.
3. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

• открыть отдельный лицевой счет;
• провести собрание.

Источник: https://mid-gard.ru/if-there-is-no-management-company-who-services-the-house-the-whole-year-the-apartment-building-in-ilinka-is-located-without-a-management-company.html

«Брошенным» многоквартирным домам назначат УК

Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами.

Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов.

Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.

С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию.

Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.

УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.

Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.

Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.

В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.

В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.

В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года.

ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.

Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.

Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

— Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, — прокомментировала эксперт.

Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами.

Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.

Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.

Источник: https://iz.ru/763501/svetlana-volokhina/broshennym-mnogokvartirnym-domam-naznachat-uk