Кто регулирует деятельность управляющих компаний жкх

Благодаря реформе жилищно-коммунального хозяйства, функции по эксплуатации, ремонту и обслуживанию домов переданы в частные руки. Законодательство закрепляет за коммерческими предприятиями роль ЖЭКов, при этом позволяет извлекать выгоду из предлагаемых услуг. Это для многих сделало возможным открыть предприятия, работающие в этой сфере.

К сожалению, не все из них стремились к добросовестной деятельности, поэтому у многих владельцев квартир в многоквартирных домах вызвали чувство неприязни.

Однако сегодня управляющая компания ЖКХ стала не только справляться со своими обязанностями гораздо лучше, чем в начале своего пути, но и в борьбе за клиента совершенно иначе посмотреть на свои взаимоотношения с собственниками жилья.

Собственники же получили в результате такой реформы готовый инструмент, позволяющий решать любые общедомовые вопросы без лишней волокиты. Современная управляющая компания (УК), ответственно подходящая к своей деятельности, гораздо бережней относится к имуществу многоквартирного дома. Она предлагает в сфере своей деятельности практически неограниченные возможно по устройству и поддержанию порядка, вплоть до воплощения капризов жильцов в виде резных живых изгородей, мощеных камнем парковок и аквариумов в холле подъезда. При этом оставить заявку для решения какого-либо вопроса можно при личном визите, при помощи письменного уведомления по почте или курьерской службой и даже через сеть интернет на сайте организации.

Регулирование деятельности УК в сфере ЖКХ

Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется Жилищным кодексом, а также профильным законодательством и иными определяющими и регулирующими положениями, выпущенными государственным регулятором, полномочия которого в отношении УК четко определены законом. Отношения же с собственниками жилья выстраиваются также и на основании договора, что требует закон.

В пределах своей деятельности УК подчиняется жилищной инспекции, которая выполняет работу регулятора в сфере ЖКХ.

Открыть таковую сегодня несложно, если соблюсти ряд формальных требований. Требования к УК сегодня уже в достаточной степени проработаны и определены законами:

• УК представляет собой АО или ООО (ОДО) с соответствующими видами деятельности;
• уставный капитал должен соответствовать заявленной деятельности;
• штатное расписание организации должно в обязательном порядке включать должность главного инженера и такое место не может быть вакантным;
• также должны быть должности инженера по основным направлениям деятельности;
• аттестованный должным образом персонал;
• компании следует выбрать направление деятельности — управление, эксплуатацию, гибридное;
• надлежащим образом работать в выбранной сфере, не нарушая закон и не вызывая обращений жильцов подконтрольных домов к регулятору или в прокуратуру. Большое число обоснованных жалоб послужит основанием для отзыва лицензии.

По роду своей деятельности в сфере распоряжения УК оказывается не только доверие собственников квартир многоквартирных домов, но и их деньги, перечисляемые в фонд капитального строительства, текущего ремонта, и даже платежи за коммунальные услуги. Поэтому здесь велик соблазн неправомерно распорядиться этими деньгами, что повлечет за собой определенные проблемы.

Именно поэтому уставный капитал играет большую роль при получении лицензии, ведь сегодня собственники жилья стали осторожны и не обращаются в организации, которые не смогут ответить по своим обязательствам в случае возникновения конфликтных или даже кризисных ситуаций. Да и требования к УК со стороны закона ужесточены в достаточной степени.

Некоторые особенности лицензирования

Закон обязывает прописать в штатное расписание главного инженера, который отлично разбирается в сфере вопросов ЖКХ, может принимать решения с прогнозом последствий, выдавать экспертное заключение, давать ценные указание подчиненным. Лицо, занимающее пост главного инженера, аттестуется на 3 года, после чего должен пройти переаттестацию. Ответственность инженера в УК достаточно высока.

Штатное расписание также должно включать специалистов, непосредственно реагирующих на заявления жильцов дома.

Для построения качественно взаимодействия с клиентами УК также должна открыть круглосуточную диспетчерскую службу и располагать дежурной бригадой, которая будет выезжать на аварийные ситуации.

Такое требование является необходимостью для защиты интересов собственников жилья. Штатное расписание оказывает значительную роль на получение лицензии.

Требования регулирует профильное законодательство, которое определяет в том числе и порядок получения лицензии. Прохождение этой процедуры предполагает выполнение ряда мер по предварительной организации, инициирует начало подача заявки, образец которой можно найти в сети или на информационных стендах регионального регулятора.

Лицензия организации предполагает наличие собственного помещения, где располагается материально-техническая база, позволяющая осуществлять текущую деятельность, оперативно реагировать на аварии с подотчетным имуществом управляемого многоквартирного дома.

Получение лицензии предполагает наличие приложения, в котором перечисляется список управляемых многоквартирных домов. Сокращение списка в течение года на объем, равный или превышающий 15% может послужить основанием для досрочного отзыва лицензии.

Правоотношения между УК и собственниками

Для обслуживания дома между УК и Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или инициативной группой следует заключить договор, типовой образец которого можно найти на сайте регулятора. Закон исключает предоставление услуг без этого шага.

Договор играет роль главного документа во взаимоотношениях сторон. Именно здесь указываются требования, которые выдвигают собственники жилья к управлению их имуществом.

И от того, насколько точно и качественно будут решаться вопросы, зависит дальнейшая судьба отношений между сторонами договора.

И либо откажутся подписывать кабальный договор, либо же воспользуются своими правами, и в случае некомпетентного подхода к своим обязанностям по договору со стороны УК они могут инициировать разного рода проверки — от заявления регулятору (в жилищную инспекцию) и до требования о проведении прокурорской проверки в сфере деятельности компании. При плохом подходе к УК своим обязанностям жильцы обязательно предпримут попытку поменять компанию, так как закон это позволяет.

Соответственно, если УК будет лишь формально брать с собственников деньги на основании договора, пустив эксплуатацию на самотек, то это может вылиться в досрочный отзыв лицензии, а то и в более крупные неприятности для руководства фирмы вплоть до уголовного или административного преследования. Заключение договора предполагает описание возложенных на компанию обязанностей. Наиболее важные обязанности управляющей компании ЖКХ:

1. Эксплуатационно-ремонтные работы. Сюда входит и текущий ремонт, и регулярное проведение осмотра имущества с целью выявления возможных проблем, и аварийные выезды оперативных ремонтных бригад. Также в ведении УК находится подготовка многоквартирного дома к зиме, обеспечение пожарной и эксплуатационной безопасности, санитарно-эпидемиологические мероприятия, устранения какой-либо конструктивной проблемы постройки. Также накладывается множество других функций в сфере ЖКХ.
2. Организационные услуги. Сюда включен сбор платежей за ЖКХ, обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг поставщиками в надлежащем качестве, сохранность технической документации постройки, регистрационный учет и многое другое вплоть до организации собрания жильцов или выявления расхитителей ресурсов.

Договор налагает на обе стороны ответственность в рамках, определенных законодательством. При этом если закон определяет выполнение каких-либо работ, даже не указанных в договоре, это не освобождает УК от необходимости выполнять свои обязанности. Соответствующее постановление Высшего арбитражного суда № 11 от 17.02.2011 превентивно лишает любую УК подобного маневра.

За свою работу УК получает деньги по определенным при заключении договора тарифам, что и является основным стимулом к развитию предприятия и совершенствованию услуг. Требования рынка ЖКХ уже достаточно высоки, что исключает вход на рынок организации, которая будет лишь формально выполнять свои функции.

Не нашли ответа? Консультация юриста бесплатно! (26

Источник: https://yurist-konsult.ru/zhkx/upravlyayushhaya-kompaniya-zhkx.html

Кто контролирует работу управляющих компаний жкх

В нем необходим пункт о том, как и кем будет контролироваться деятельность ТСЖ и какие санкции будут предприняты, если правление не исполняет свои обязательства. В дальнейшем изменение договора практически невозможно, поэтому все детали необходимо продумать заранее. Контролировать ТСЖ могут сами собственники помещений. Контроль за деятельности коммунальных и управляющих организаций регулируется законодательством о защите прав потребителей, поскольку собственник в данном случае является потребителем коммунальных услуг и других услуг, связанных с управлением домом.

Кто контролирует деятельность управляющих компаний?

Кто контролирует начисления, производимые управляющими компаниями и что делать и куда обращаться, если мы не согласны с данными начислениями? номер вопроса №2517583 прочитан 3493 разa Ответы юристов 9111.

ru Россия, г.

Новосибирск | отзывов: 92367 | ответов: 275981 тарифы на содержание и текущий ремонт жилья устанавливают жильцы на общем собрании собственников.

Как и куда пожаловаться на управляющую компанию?

Поэтому оплачивая работы и услуги управляющей компании Вы имеете право знать за что платите.

На практике большинство жильцов не ходит в управляющую компанию, считая что там им придется обязательно с кем то поругаться и то что результата все равно не будет.

Но так считать не нужно, да и вообще ругаться в управляющей компании или что-то доказывать не надо, Вы должны просто написать им жалобу в двух экземплярах, один экземпляр вручить управляющей компании, а на своем экземпляре поставить номер входящего письма и отметку о получении.

Контролирующие и надзорные органы в сфере ЖКХ

Омск, ул. Булатова, д.

68.

(3812) 20-03-88, 69-37-28 Понедельник – с 8.30 до 17.45 Вторник – с 8.30 до 17.45 Среда – с 8.30 до 17.45 Четверг – с 8.30 до 17.45 Пятница – с 8.30 до 16.30 Обеденный перерыв с 13.00 до 14.

00 Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Омской области (сокращенно — Управление Роспотребнадзора по Омской области) e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript 644001 Омск, ул 10 Лет Октября, д.

98 8(3812) 32-60-32, 8(3812) 32-60-28, 8(3812) 32-60-30 Главное управление Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (сокращенно — ГУ МЧС России по Омской области) ул.

Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены.

Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд. Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии.

Зачем генералу ФСБ доля в управляющей компании ЖКХ в Новосибирске

Но такие акционеры имеют право на получение полной информации о деятельности общества и претендовать на получение части имущества общества в случае его ликвидации», – комментирует директор юридической компании Алена Гнедько.

Интерес бывшего силовика к рынку ЖКХ эксперты расценивают и как выгодное вложение денег в доходный сектор рынка, и как возможность для управляющей компании усилить конкурентные преимущества на остро конкурентном рынке.

«Подобные сделки, привлечение дополнительных ресурсов – обычное явление в бизнесе и коммерции.

По истечении года деятельности управляющих компаний они должны представить собственникам жилья отчеты о своей работе

В течение трех лет в городе Мурманске, как, наверное, и во всей страна, шел вялотекущий процесс по переходу на новую систему.

Наконец, оказалось, что для получения поддержки от федерального центра в финансировании жилищно-коммунальной сферы нужно срочно создавать ТСЖ и определиться с управляющими компаниями.

Согласно 185 ФЗ помощь от государства могут получать только дома, выбравшие способ управления.

В итоге, сегодня в Мурманске действуют девять организаций, выполняющих функции управления обслуживанием жилых домов.

Как работают управляющие компании

Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода.

Источник: http://munh.ru/kto-kontroliruet-rabotu-upravljajuszih-kompanij-zhkh-96699/

Лицензирование управляющих компаний: права собственников помещений и обязанность органов местного самоуправления

• Как известно, с 1 сентября 2014 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, предусматривающие введение государственного регулирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то есть введения лицензирования данного вида деятельности.
• Лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами должны получить управляющие компании и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность на основании договора управления многоквартирным домом (далее – управляющая организация).
• Для получения лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами управляющая организация должна соответствовать следующим требованиям:

• быть зарегистрированной в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
• должностное лицо (руководитель организации) соискателя лицензии должно иметь квалификационный аттестат, подтверждающий знание действующего законодательства в области жилищно-коммунального хозяйства;
• должностное лицо (руководитель организации) соискателя лицензии не должно иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами должна отсутствовать информация об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
• руководитель организации, индивидуальный предприниматель не должны быть дисквалифицированы;
• управляющая организация должна раскрыть предусмотренную постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» информацию в полном объеме.

В настоящий момент на территории Пермского края проходят процедуры приема квалификационного экзамена и выдачи квалификационных аттестатов. Узнать информацию о том, получил ли руководитель управляющей организации квалификационный аттестат собственник помещения может на сайте Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края в разделе «Лицензирование». В данном разделе также находится информация об обращении соискателей лицензии с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.  Общий список организаций, имеющих лицензию будет размещен на официальном сайте Инспекции в этом же разделе.

Обращаем внимание собственников помещений: если до 1 апреля 2015 года Ваша управляющая организация не подала заявление на получение лицензии, то собственникам помещений необходимо на общем собрании принять решение либо о смене управляющей организации (на ту, которая имеет лицензию), либо сменить способ управления многоквартирным домом на управление товариществом собственников жилья либо непосредственное управление. Если такое собрание собственниками не будет проведено, то орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по выбору управляющей организации для Вашего многоквартирного дома. С 1 мая 2015 года управление многоквартирными домами в отсутствие лицензии НЕ ДОПУСКАЕТСЯ и влечет за собой привлечение должностных и юридических лиц к административной ответственности.

Также сообщаем, что изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации, установлено:

1) непосредственный способ управления многоквартирным домом может быть выбран только теми собственниками, количество квартир многоквартирного дома которых не превышает 16 (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Те многоквартирные дома, которые в настоящее время управляются таким способом и количество квартир в которых превышает 16, до 1 апреля 2015 г. должны сменить способ управления данным многоквартирным домом.

При отсутствии решения собственников помещений о смене способа управления орган местного самоуправления объявит открытый конкурс по отбору управляющей организации в отношении такого многоквартирного дома;

2) ограничение для «многодомовых» товариществ собственников жилья (статья 136 Жилищного кодекса РФ).

В рамках дальнейшего государственного регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства в случае, если в течение календарного года в отношении многоквартирного дома или многоквартирных домов будут судом назначены два и более раза административные наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора, то управляющая организация лишится права управлять данным домом (домами), сведения о таком доме (домах) будут исключены из реестра лицензий. После исключения из реестра лицензий сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, организация может полностью лишиться лицензии.

При этом у собственников помещений есть право вето. Если организация получила два замечания, но собственники хотят с ней продолжать работать, приоритет остается за решением собственников.

В течение двух месяцев со дня, когда собственники помещений были уведомлены об исключении из реестра лицензий сведений об их многоквартирном доме, они вправе принять на общем собрании собственников помещений решение о продолжении осуществления управляющей организацией (лицензиатом) деятельности по управлению их домом. При этом орган государственного жилищного надзора должен быть уведомлен о принятом собственниками помещений решении в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола общего собрания (путем направления копии такого протокола заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении).

В случае если действие лицензии по управлению многоквартирным домом было прекращено или аннулировано, орган местного самоуправления в течение 15 дней со дня получения такого уведомления от органа государственного жилищного надзора созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом. Если же такое решение не принято и (или) не реализовано или общее собрание собственников помещений не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления обязан провести конкурс по отбору управляющей организации.

Источник: https://iggn.permkrai.ru/poleznaya-informatsiya/litsenzirovanie-upravlyayushchikh-kompaniy-prava-sobstvennikov-pomeshcheniy-i-obyazannost-organov-me/

Некоторые проблемы правового регулирования деятельности управляющих компаний по законодательству Российской Федерации

В связи с приватизацией жилья и ростом количества жилых помещений, находящихся в частной собственности последние годы весьма остро стала проблема организации деятельности управляющих компаний. Следствием этого стало вступление с 1 сентября в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г.

№ 255-ФЗ (далее — Закон) который установил необходимость лицензирования компаний, обеспечивающих управление многоквартирными домами.

С 1 января 2015 года данные компании несут меры административного взыскания за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности в данной сфере, а с 1 мая 2015 года они имеют право осуществлять свою деятельность только при получении соответствующей лицензии.

Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные акты, регулирующие деятельность управляющих организаций, закрепляют основные задачи данных компаний: осуществление удобных и безопасных условий проживания граждан, обеспечение достойного содержания общественного имущества в многоквартирном доме, рассмотрение вопросов управления данным имуществом, а также информирование жильцов о предоставляемых коммунальных услугах. Однако ст. 162 ЖК РФ, которая регулирует  договор управления многоквартирным домом, не содержит норм об ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств. Минусы правового управления возникают в форме проблем в правоприменительной практике, стимулируя  нарушениям прав граждан.

Корреален с автором Субановой Натальей Викторовной в том что к работе управляющих компаний в сфере ЖКХ с учетом ее специфики, потенциальной возможности нанесения ущерба широкому кругу потребителей должны допускаться лишь организации, отвечающие определенным критериям (по размеру уставного капитала, обеспеченности квалифицированным персоналом, специализированной техникой и т.д.), сформулированным в виде лицензионных требований, что способствовало бы укреплению законности. Такой подход обосновывает внесенные а последнее время изменения в законодательство (прежде всего в Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона N 99-ФЗ).

Использование лицензирования в качестве метода регулирования отношений с участием управляющих компаний  сообразно его задачам, закрепленным в ст. 2 Федерального закона N 99-ФЗ, предупреждать, выявлять и пресекать нарушения управляющими компаниями требований федеральных законов (в т.ч.

ЖК РФ) и иных нормативных правовых актов Российской Федерации посредством использования лицензионного контроля, представляющего собой административно-правовую процедуру, направленную на выявление возможных составов правонарушений в сфере лицензирования и их предотвращение, состоящую из стадии получения контролирующим субъектом необходимой информации, стадии правовой квалификации и стадии принятия решения о применении к лицензиату мер административного принуждения.

В данной ситуации система мер осуществления законности в сфере ЖКХ, в целом  соединенная с экономическими отношениями, социальной структурой общества, политической системой (такие связи по своей природе являются политико-правовыми), будет осуществляться с учетом специфических особенностей разрешительного воздействия.

Объяснением сложности функционирования управляющих компаний, является различия в целях и функциях управляющих и обслуживающих  компаний.

УК призвана обеспечить сохранность и улучшение потребительских характеристик объекта управления, снижение до оптимальных величин операционных расходов, при сохранении высоких параметров качества обслуживания.

В то время как любой оператор по техническому обслуживанию, уборке, либо охране прямо заинтересован в продаже как можно большего количества сервисов данного МКД. Другими словами, классические управляющие компании и профильные сервисные операторы стоят по разную сторону баррикад.

1. Простое управление МКД
2. Управление МКД с функциями единого заказчика услуг

Простое управление. Такая форма взаимоотношений собственников и УК предполагает наличие в МКД жилищного объединения: ТСЖ, ЖСК и пр. По договору возмездного оказания услуг ТСЖ делегирует управляющей компании выполнение следующих функций:

• 1)Взаимодействие с собственниками (нанимателями)
• 2)Взаимодействие с контролирующими службами и органами власти
• 3)Взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсное регулирование)
• 4)Организация финансово-лицевого обслуживания собственников (нанимателей)

5)Подбор и координация деятельности  подрядчиков по обслуживанию МКД Управляющая компания от лица и в интересах ТСЖ осуществляет указанные действия, а все договорные отношения по поставке коммунальных ресурсов и предоставлению специализированных сервисов (техническое обслуживание, уборка, вывоз мусора и т.д.) оформлены между ТСЖ и поставщиками напрямую.

Управляющая компания выступает в данном случае как полномочный представитель ТСЖ, выполняя хозяйственные функции, в то время как органы управления ТСЖ контролируют действия УК и принимают решения по предложениям УК.

При этом, члены ТСЖ платят за содержание и ремонт жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Затраты на управление входят в членские взносы.

Если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то кроме вышеназванных взносов оплачиваются услуги по управлению МКД.

Управление с функциями единого заказчика услуг Как правило, эта конструкция взаимоотношений используется при управлении МКД без образования жилищного объединения.

Особенность роли управляющей компании в данном случае, заключается в том, что помимо уже перечисленных функций, она в качестве агента от своего имени, но в интересах заказчика заключает хозяйственные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и специализированными подрядными организациями..

На первый взгляд разница не велика, но при такой схеме сотрудничества управляющая компания, помимо обычных для нее организационных задач, еще и управляет целевыми средствами МКД.

В первую очередь такие документы устанавливают правила для собственников МКД, которые, будучи добросовестными владельцами своего имущества, должным следить за его состоянием самостоятельно, либо привлекая для этих целей специализированные организации (в т.ч. УК).

Таким образом, несоблюдение правил эксплуатации МКД должно в первую очередь повлечь наступление административной ответственности для собственников.

А если несоблюдение таких правил стало причиной  действий либо бездействий УК, которой по договору была поручена организация выполнение соответствующих работ с выделением соответствующего финансирования, то такая УК должна нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями заключенного договора и возмещать убытки за счет собственных средств или средств страховой компании, которая застраховала профессиональную ответственность. Между тем, в настоящее время обсуждается вопрос необходимости регулирования деятельности УК через обязательное членство в саморегулируемых организациях. Проекты соответствующих федеральных законов и постановлений субъектов федерации неоднократно появлялись в открытых источниках, не редко имея в своем содержании положения абсурдные с точки зрения бизнеса и обычной человеческой логики. В целом отрасль, требует организованного регулирования, но к этому вопросу нельзя подходить строго директивно. Регуляторы должны описывать основные принципы работы в отрасли и давать методические ориентиры потребителям и УК как правильно организовать взаимодействие между сторонами, классифицировать услуги и правильно ставить задачи перед УК, какие критерии эффективности использовать для оценки работы управляющей компании. Другими словами, будущее отрасли за саморегулированием, но в этом должны быть не в последнюю очередь заинтересованы и сами УК. Попытки подмены саморегулирования госрегулированием деятельности УК, которые мы видим сейчас, носят контр продуктивный характер и лишь отдаляют выход на рынок добросовестных профессиональных операторов.

Алексей Тиняков

Источник: http://beladvokats.ru/articles-law/pravovoe-regulirovaniya-deyatelnosti-upravlyayushchih-kompanij

В россии будет принят новый закон, регулирующий деятельность управляющих компаний в сфере жкх

Коммунальный парадокс: все счета оплачены, но долг растет. С такой проблемой столкнулись жители многих российских регионов. Из-за «серых схем» в системе ЖКХ исчезают сотни миллионов рублей, а тарифы становятся заоблачными. Чтобы изменить систему, разработан новый законопроект.

Жильцы краснодарской новостройки неожиданно для себя оказались в списках должников. На руках оплаченные квитанции, а на подъезде — сообщение от управляющей компании о том, что горячая вода отключена теплосетью за неуплату. Начали разбираться, но только больше запутались. На доме долгов — от силы полмиллиона, а претензии ресурсной организации — в 16 раз больше.

«Неоднократно звонили в те же теплосети, в администрацию города обращались; там сказали, что управляющая компания должна за горячую воду восемь миллионов рублей. На наши вопросы, где деньги за оплаченные квитанции, почему они не перечисляются, нам сказали, что никто вообще не платит, соответственно, денег нет, перечислять нечего», — возмущается жительница дома Дарья Бурняшева.

Через несколько дней воду все-таки включили, но жильцы пока не знают, дошли ли их деньги до адресата. У управляющей компании с десяток подшефных домов.

Может, запутались в счетах? Чтобы подобные истории, а по стране они — все еще не редкость, больше не возникали, Минстрой разработал законопроект о так называемых прямых расчетах потребителей с ресурсообеспечивающими организациями.

Управляющие компании перестанут быть финансовыми посредниками, и на их счета деньги за воду, свет и газ поступать не будут.

«Деньги будут напрямую направляться. Человек будет оплачивать квитанцию, и деньги будут напрямую идти в ту ресурсоснабжающую организацию, которой эти деньги полагаются.

При этом у потребителя все, что касается вопросов качества, отсутствия света, проблемы с электричеством — он всегда будет обращаться в свою управляющую компанию, а уже та будет разбираться с поставщиком ресурсов», — пояснил Андрей Чибис, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ.

В ресурсообеспечивающих организациях говорят, что работать с населением напрямую будет проще и надежнее. В Воронеже задолженность управляющих компаний только перед водоканалом составляет 180 миллионов рублей.

«Прямые платежи помогут точно видеть, какие услуги оплачены. Деньги поступают равномерно в течение месяца, а не на счетах у УК задерживаются», — поясняет коммерческий директор РВК «Воронеж» Сергей Снегерев.

На так называемые общедомовые нужды уже не спишешь и киловатты энергии за освещение рекламных конструкций, и кубометры воды из незалатанной вовремя трубы. Да и статья ОДН — те самые общедомовые — из квитанций уйдет.

Останутся жилищные платежи со строжайшими тарифами.

«Для каждого типа дома региональные власти должны установить норматив – скажем, ОДН на свет в пятиэтажном доме 1968 года постройки не должен составлять больше, чем 20 рублей на квартиру. Если собрание не установило иного, все, что сверх этого, оплачивает управляющая компания», — объясняет Светлана Разворотнева, исполнительный директор национального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ.

В прошлом году только в Воронеже Госжилинспекция вынесла 300 предписаний о нарушениях. Жильцы, экономящие воду в своих квартирах, неожиданно много платили, к примеру, за уборку подъездов.

Согреть холодную воду для ванны дешевле, чем пользоваться горячей. На режим жесткой экономии Алла Васильевна вынуждено перешла полгода назад, когда сумма в квитанциях за воду с каждым месяцем становилось все больше. Ситуация абсурдная: истрачено ноль кубометров, но за общедомовые нужды оплачивать пришлось два.

Авторы закона полагают, что проще будет выявить и недобросовестных жильцов, подкручивающих счетчики электричества, останавливающих магнитом счетчики воды. Сейчас все, что не получают с таких квартир, делят между

соседями. Но скоро так будет себе дороже.

«Подкручивая приборы учета, за подкручивание счетчика будет десятикратный коэффициент. Подкрутил счетчик, своровал воду — заплати в десятикратном размере. Когда у ТСЖ, управляющей компании появится этот инструмент, справедливо требовать с них наведения порядка», — поясняет Андрей Чибис.

Настроиться на новый рабочий ритм управляющим компания придется до конца года. Кто не справится — заплатит крупный штраф, а то и вовсе будет вынужден уйти с рынка.

Источник: http://upravdom1.spb.ru/v-rossii-budet-prinyat-novyj-zakon-reguliruyushhij-deyatelnost-upravlyayushhih-kompanij-v-sfere-zhkh/

Осуществление органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций

Крутикова Д. П. Осуществление органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций // Молодой ученый. — 2018. — №3. — С. 129-131. — URL https://moluch.ru/archive/189/47993/ (дата обращения: 26.06.2019).



В статье рассматривается перечень органов, осуществляющих контроль за деятельностью управляющих организаций, а также основания, по которым проводится проверка органами местного самоуправления.

Ключевые слова: органы местного самоуправления, управляющая компания, контроль за деятельностью управляющей компании, жилищно-коммунальное хозяйство.

На сегодняшний день у многих жителей многоквартирных домов сложился стереотип недоверия к понятию управляющая компания. Нередко возникают конфликты между собственниками жилья и управляющими компаниями.

Иногда это происходит из-за недоверия собственников к таким организациям и излишней придирчивости. Но иногда жалобы собственников являются действительно оправданными.

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая на возмездной основе оказывает услуги по содержанию и обслуживаю дома. Целью управляющих компаний, как и любых других коммерческих организацией является получение прибыли.

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, открыл новые возможности для развития жилищно-коммунального хозяйства, создания условий для частной инициативы и конкуренции в сфере управления жильем.

Контроль за деятельностью таких компаний в жилищно-коммунальной сфере осуществляется на всех трех уровнях власти: федеральном, региональном и местном уровне.

Кроме этого, сами жильцы могут осуществлять контроль и надзор за деятельностью управляющей компании.

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий.

Федеральный уровень контроля — это не основной способ контроля за управляющими компаниями. На федеральном уровне разрабатываются лишь общие принципы ведения жилищного хозяйства и издаются методические рекомендации. Контролирующими организациями на этом уровне являются Минстрой РФ, Минэнерго РФ, Федеральная антимонопольная служба.

Региональный уровень контроля занимается надзором над практическим исполнением нормативов и методических указаний со стороны федеральных министерств.

Основным контролирующим органом является Государственная жилищная инспекция, основной функцией которого является проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства.

Также контроль осуществляют Комитет по тарифам и Региональное отделение Роспотребнадзора.

Органы местного самоуправления также наделены полномочиями по контролю за управляющими организациями согласно Жилищному кодексу РФ, однако данные полномочия достаточно ограничены.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляя полномочия собственников муниципальных помещений, имеют право голоса при выборе способа управления и при выборе той или иной управляющей компании.

При этом органы местного самоуправления, наряду с другими собственниками жилых помещений, на основании статьи 162 ЖК РФ вправе осуществлять надзор за деятельностью управляющей компании и исполнением ее обязательств по договору на основании ежегодного отчета.

Однако здесь имеется проблема — в большинстве случаев органы местного самоуправления, являясь представителями собственников муниципальных жилых помещений, не уведомляются жильцами многоквартирных домов о проведении собраний собственников, или же изначально не уведомляются о выборе того или иного способа управления и выборе управляющей компании.

Еще один вариант, когда пассивную в этом отношении позицию занимают сами органы местного самоуправления, являющиеся представителями собственников муниципальных жилых помещений.

В этом случае уполномоченные структурные подразделения местных администраций поручают принимать активное участие в выборе способа управления такими домами, а также вести активную позицию в отношении собраний собственников жилых помещений и выступать в качестве их инициатора.

Если в конкретном многоквартирном доме все жилые помещения являются собственностью муниципального образования, то выбор управляющей компании осуществляется путем проведения открытого конкурса.

Согласно статье 165 ЖК РФ в целях повышения ответственности взаимоотношений собственников жилья, органами местного самоуправления может проводиться учет самих управляющих организаций.

Стоит отметить, что в Жилищном кодексе РФ нет требований для проведения обязательной аккредитации управляющих организаций, однако в статье 165 говорится о том, что органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для всех управляющих организаций. В таком случае в муниципальных правовых актах должно быть зафиксировано, что аккредитация является сугубо добровольным желанием управляющих компаний, которые желают получить признание своей компетенции.

Контроль органами местного самоуправления за деятельностью управляющих компаний может осуществляться также и в случае, если УК использует муниципальное имущество или средства местного бюджета.

Например, если из средств местного бюджета в пользу управляющей компании были выделены средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, то органы местного самоуправления в рамках статьи 165 ЖК РФ и ФЗ-131 обязаны осуществлять контроль за целевым использование выделенных средств.

Статья 20 Жилищного кодекса РФ гласит о том, что органы местного самоуправления наделены правом на осуществление муниципального жилищного контроля над соблюдением органами государственной власти, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований в отношении муниципального фонда. Контрольные мероприятия в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (управляющих компаний) проводятся как планово, так и внепланово [1].

И если плановые проверки проводятся ежегодно по плану, который согласован с органами прокуратуры, то внеплановые проверки — по основаниям, установленным в статье 20 ЖК РФ и статье 10 ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля и муниципального контроля». А именно, внеплановая проверка проводится, если в письменном заявлении от собственников многоквартирных домов имеется нарушения следующего характера:

1. Неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей организацией договора управления многоквартирным домом. Так, согласно статье 165 Жилищного кодекса РФ органы МСУ проводят проверку деятельности органов управляющей организации на основании обращения собственников жилищных помещений многоквартирного дома, независимо, есть ли в данном доме муниципальные жилые помещения или нет. Таким образом, проверке подвергается исполнение обязательств, предусмотренных договором между собственниками жилья и управляющей организацией, проводится анализ работы управляющей компании за определенный промежуток времени. Установленный срок проверки — 5 дней.

При обнаружении фактов нарушений должностные лица органов местного самоуправления собирают собственников жилых помещений для рассмотрения вопроса о расторжении договора с данной организацией, либо инициируют выбор иного способа управления (ТСЖ, непосредственно жильцами дома).

Однако если выявлены факты коррупционных преступлений, совершенные сотрудниками управляющей компании (мошенничество, присвоение средств, нецелевое использование бюджета, то органы местного самоуправления обязаны обратиться в прокуратуру.

1. Истечение срока исполнения управляющей компанией ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения.
2. Поступление в органы местного самоуправления о таких фактах как:

• – Возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан от действий управляющей организации;
• – Причинение вреда жизни и здоровью граждан от действий управляющей организации;
• – Нарушение прав потребителей (в частности собственников жилых помещений).

Рассмотрев деятельность органов местного самоуправления в отношении управляющих компаний, мы видим, что полномочия на местном уровне достаточно ограничены. Органы местного самоуправления не наделены полномочиями внеплановых нецелевых проверок. Весь контроль управляющих организаций органами местного самоуправления можно объединить в четыре основные причины:

1. Контроль управляющей организаций при условии того, что органы местного самоуправления наделены полномочиями собственников муниципальных жилых помещений данного многоквартирного дома.
2. В случае, если в пользовании у управляющей компании имеются муниципальные жилые помещения или средства местного бюджета.
3. При получении органами местного самоуправления жалоб от собственников многоквартирных домов.
4. Плановые проверки.

В настоящее время при постоянном проведении реформ в жилищно-коммунальной сфере с целью повышения качества жизни населения путем улучшения жилищно-коммунальных услуг, введения новых способов получения актуальной информации о состоянии ЖКХ и расчете тарифов в режиме онлайн, улучшения состояния жилищного фонда, условий проживания, а также с целью снижения количества жалоб население на качество услуг ЖКХ, по нашему мнению, необходимо предоставление органам местного самоуправления отдельных полномочий по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/189/47993/