Сколько голосов нужно для смены управляющей компании

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

1. Желание жильцов дома.
2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
2. Организационную состоятельность.
3. Количество МКД под управлением организации.
4. Состояние документации.
5. Материальную базу.
6. Открытость деятельности фирмы.
7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
8. Квалификацию рабочих кадров.
9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

1. По окончании срока действия договора со старой УК.
2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mkd.html

Как сменить Управляющую компанию

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управля­ющая компания управляет многоквартирным до­мом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации.

В договоре управления многоквартирным до­мом должны быть указаны:

• состав общего имущества многоквартир­ного дома, в отношении которого будет осущест­вляться управление, и адрес этого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предо­ставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, раз­мера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обяза­тельств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартир­ном доме.

Срок действия договора — не менее года и не более пяти лет.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, «подмахнули» их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали…

Многие жители нашего района недовольны тем, как обслуживают их дома. Но не многие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации. Рынок управления жилищно-коммунальным хозяйством растет, растет и конкуренция на нем. Сегодня мы расскажем, как грамотно и с наимень­шими затратами поменять управляющую компанию, которая ничего не делает.

Право на выбор новой управляющей компании закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой управляющей компании.

Такой до­говор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истече­ния срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в инди­видуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно до­говориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

Шаг 1

Выбираем управляющую компанию, с которой предполагаем сотрудничать

Первое, что необходимо сделать при смене управляющей компании: организовать инициатив­ную группу собственников. Ведь прежняя компа­ния, как показывает практика, просто так дом не передает, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

• Ниже мы приводим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:
• Организационная состоятельность: сроки су­ществования УК, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.
• Опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-ком­мунальных услуг, отзывы о ее деятельности.
• Жилищный фонд в управлении компании: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситу­ации в домах; четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаи­модействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления ва­шим домом; сведения о размерах будущих плате­жей собственников (тарифная политика).
• Уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с соб-ственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг.
• Кадровый состав компании: опыт и квали¬фикационные возможности персонала УК, на¬личие и численность технического персонала.
• Материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, возможность ве¬дения аварийных работ.
• Открытость и прозрачность компании: го¬товность дать сведения о других домах в управ¬лении УК, о финансовом положении УК, учреди¬телях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставля¬емых сведений.
• Доступность для жителей: предваритель¬ный контакт с собственниками, с инициативной группой; степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера.
• Качество реагирования на запросы соб¬ственников: готовность к переговорам по со-вершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индиви¬дуально с каждым собственником.
• Видение перспектив развития дома: пред¬ложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой тер¬ритории; предложения по экономии энергоре¬сурсов.

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Главные из них и самые очевид¬ные — чистые и ухоженные дворы, отремонти¬рованные фасады и подъезды. Но помимо ви¬димых глазу услуг, управляющие организации осуществляют большой комплекс скрытых от глаз клиента работ на домах.

Поэтому прежде, чем принять решение, помимо осмотра доступ¬ных мест — дворов, подъездов, мусоропрово¬дов, лифтов, — необходимо получить объектив¬ную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания-претен¬дент.

Если управляющей компании нечего скры¬вать, они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг.

Созвонитесь с несколькими приглянувши¬мися вам управляющими компаниями, обсуди¬те возможность заключения договора обслужи¬вания. Пригласите представителя компании на собрание собственников.

Шаг 2

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЖИЛЬЦОВ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

Источник: http://www.schebetkov.ru/publications/280-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html

Смена управляющей компании в многоквартирном доме — порядок и процедура

24 Декабря 2017 5:00

Заключая договор с УК на обслуживание дома, жители надеются, что отдали свое общедомовое имущество «в добрые руки». Но на деле часто все выглядит иначе.

Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный – сменить управляющую компанию.

Практически, это мероприятие кажется простым – расторгнул договор с одними, заключил с другими. Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК

• Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется.
• Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях:

• Завышенные тарифы на услуги;
• Нерациональное использование общих средств;
• Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности (например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома);
• Несоблюдение лицензионных требований (например, требования информационной открытости);
• Реорганизация УК.

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

По вопросу повестке дня принято решение: расторгнуть договор с УК

Вопрос о смене УК решается на общем собрании собственников помещений в МКД. Без согласия собственников сменить УК не получиться, при этом существует кворум – не менее 50 %.

Повесткой дня должны быть пункты:

• Прекращение отношений с управляющей компанией с указанием причин;
• Выбор управления многоквартирным домом;
• Заключение договора с новой УК.

1. Все вышеперечисленные вопросы и решения, принятые по ним, протоколируются.
2. Обращаем внимание на то, что собственников жилья должны уведомить о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней.
3. Уведомление направляется заказным письмом или собственнику сообщают лично под роспись.
4. Если до этого был установлен прочий порядок уведомлений ранее (например, объявление при входе в подъезд), он может также использоваться.

Решение вынесено

После состоявшегося собрания, в 10-дневный срок копия протокола вывешивается в общедоступном для собственников месте.

Управляющая компания, которую сменили, должна быть оповещена об этом в течение 5 рабочих дней после проведения собрания.

О принятом решении информируются и органы жилищного надзора. В уведомлении также необходимо указать и наименование новой компании, которая будет управлять домом.

Старая УК должна в течение 30 дней передать новой всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.

В случае утери документов бывшей управляющей компанией, она обязана восстановить ее в течение трех месяцев.

Новая компания по обслуживанию общедомового имущества

Порядок заключения договора с УК регулирует жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст.162.

• В этом документе сказано, что договор считается заключенным в том случае, если в не поставили подпись больше половины собственников жилья.
• Чтобы собрать такое количество народу, лучше всего созвать общее собрание.
• Количество участников собрания, повестка и решение фиксируются протоколом.

После принятого решения органами жилищного надзора новый дом должен быть внесен в лицензию управляющей компании. Делается это в 10-дневный с момента, как УК предоставила подписанный договор.

Жилищное законодательство обязывает УК опубликовывать сведения о новом МКД, который они обслуживают на официальном сайте и общедоступном месте для граждан (например, на информационных стендах в своем офисе).

Когда начинать платить оплачивать услуги по новому договору?

Владельцы помещений в многоквартирном доме начинают платить за предоставляемые работы и услуги УК с того дня, когда объект внесен в лицензию уполномоченными органами.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство РФ, практически полностью изменили всю систему ЖКХ. В отличие от советского периода, ответственность за содержание домов полностью легла на плечи собственников жилья.

Вот и приходиться им самостоятельно бороться с УК, которые чувствуют себя вполне вальяжно в сложившейся ситуации.

Читайте больше интересных статей на нашем сайте.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome/

Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме. Все тонкости и нюансы процедуры

Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право выбора УК в качестве одного из вариантов управления многоквартирным домом.

Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок, о котором речь пойдет в статье. Вы узнаете, каков алгоритм действий, кого необходимо уведомлять о смене, как подобрать новую УК, а также найдете ответы на другие вопросы по теме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать сведения о своей деятельности собственникам жилья.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

1. Некачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Кто выступает инициатором?

В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.

Обратите внимание! Состав инициативной группы выбирается советом дома. Группа проводит анализ деятельности УК.

Чтобы сменить УК для начала нужно расторгнуть соглашение со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

1. Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев.

   Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период — акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.

   УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме.

2. Инициативная группа готовится к общему собранию жильцов после изучения всей документации и подготовки списка претензий.

   Для обеспечения кворума для смены УК, необходимо провести рассылку извещений о собрании по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным.

   А без согласия собственников смена управляющей компании невозможна.

   Обязательные пункты в извещении:

   • сведения об инициаторах;
   • информация о форме, дате и времени проведения;
   • повестка дня;
   • способ вручения извещения;

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-smenit.html

Смена управляющей компании

• И что делать жильцам, если она не выполняет предписанных ей обязанностей?
• Возможна ли смена управляющей компании  и как это сделать?
• Чтобы грамотно сменить управляющую компанию ЖКХ, требуется специальная процедура, в которой участвуют жильцы многоквартирного дома.

Шаг первый. Выяснить, есть ли на смену УК веские причины?

Так как все обязательства УК прописаны в тексте договора с собственниками жилья, то если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, и ее замены.
Таким основанием для расторжения договора с управляющей компанией может служить:

1) окончание срока договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;
2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;
3) оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества управляющей компанией;
4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту
5) сокрытие своей деятельности и так далее.

Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора.

Двенадцать месяцев дается компании, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право на смену управляющей компании.

Шаг второй.

Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании  необходимо   организовать инициативную группу собственников. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.
Что нужно требовать:
— акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,
— акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год,
— договор управления или обслуживания.
Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. Как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Шаг третий. Подготовить сообщение о проведении общего собрания жильцов.

Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона.

  Надежный способ — организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того  требует ЖК РФ ( написать заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись, дополнительно повесить объявление). В нем обязательно нужно указать:

1. Сведения об инициаторе или инициативной группе (ФИО и паспортные данные каждого), которые созывают данное собрание.

Источник: https://www.zakon-dlya-vseh.ru/6972

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр.

сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ.

Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%.

Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления.

В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им.

Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании — что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД.

Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777203613/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2019 году

По закону жильцы многоквартирных домов должны заключать договор со специальной компанией, которая будет управлять домом. Это прописано в ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Управляющая компания обязуется следить за бесперебойной работой коммуникационных систем, защищать права жильцов и т. д. Жильцы многоквартирного дома выбирают УК и заключают с ней соответствующий договор.

Если компания не относится к своим обязательствам с должной ответственностью, собственники квартир имеют право разорвать соглашение и найти новую управляющую компанию. Расторгнуть договор можно в тех случаях, когда организация:

• Не предоставляет услуги, прописанные в договоре
• Качество предоставляемых услуг не соответствует заявленному
• Не выполняет заявки от жильцов относительно ремонта
• Не имеет лицензии на оказание соответствующих услуг
• Скрывает свою деятельность и расходы

После окончания срока действия договора, заключенного между УК и жильцами, он также может быть расторгнут. Соглашение заключается на срок от 1 года до 5 лет. В течение первого года управляющая компания обязана наладить работу коммунальных систем в доме и начать предоставлять указанные в договоре услуги.

Если за этот период организация не сделала этого и жильцы видят, что она недобросовестно относится к своим обязанностям, они имеют право разорвать соглашение и сменить управляющую компанию.

Если управляющая компания упорно не выполняет условий соглашения, жильцы многоквартирного дома должны на общем собрании решить вопрос о смене организации.

Способы смены управляющей компании

Право на смену управляющей компании без причин ЖК не дает. Есть несколько оговоренных ограничений, которые необходимо учесть. После ознакомления с ними, жители самостоятельно выбирают способ смены УК для максимально облегчения прохождения процесса. К таковым относят:

• Любые нарушения договора управления УО могут привести к расторжению договоренностей, но в одностороннем порядке
• По окончанию срока действия договора старая УК может быть заменена на новую
• Если УО идет на уступки и готова самостоятельно расторгнуть договор
• Лишение лицензии на деятельность управляющей организации (см. 199 ст. ЖК РФ)
• Смена способа управления домом в связи с переходом от ТСЖ к управлению средствами УК или наоборот

Если компания не может обслуживать выделенную ей территорию, обеспечить комфортное проживание для всех жителей многоквартирного дома – значит, это уже весомая причина к ее смене.

Процедура смены

Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:

• Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании
• Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов
• Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому
• Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК
• Провести общее собрание собственников жилья
• В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК
• Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах
• Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании
• Перезаключить договор с новой выбранной компанией

В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить.

Подготовка

Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.

Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:

• Сам договор с УК
• Подписанные акты работ и услуг за последний год
• Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года

Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.

Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.

Проведение собрания собственников

Чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание. На нем должны присутствовать все жильцы многоквартирного дома. Поэтому заранее готовятся извещения с указанием места и времени. Желательно сделать это за две-полторы недели до самой даты.

Источник: https://soczaschitnik.ru/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую или на ТСЖ

Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

1. Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
2. Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
3. Составление протокола заседания.
4. Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Замена на основании собрания собственников: процедура

Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя.

Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом.

Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.

Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-na-druguyu-ili-na-tszh.html

Изменение стоимости содержания общим собранием собственников

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

В статье «Кто устанавливает размер платы за содержание?», входящей в состав цикла «Мифы ЖКХ», было разъяснено, что при управлении домом управляющей организацией размер платы за содержание определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Однако, понимание указанных полномочий общего собрания нередко приводит к необоснованному предположению, якобы собственники в любой момент имеют право установить любую стоимость содержания жилья, независимо от того, согласна с такой стоимостью управляющая организация или нет.

Необходимо отметить, что данное предположение является очередной лжетеорией — именно она и рассмотрена в настоящей статье.

Суть лжетеории

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». При этом часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собраниемсобственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

• Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право в одностороннем порядке утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений стоимость содержания жилья в размере, установленном решением общего собрания.
• Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации (далее — УО), создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.
• Проанализируем, в чем же ошибочность такого подхода.

Требования к размеру платы за содержание

Необходимо отметить, что стоимость содержания не должна устанавливаться произвольно, и об этом прямо говорит Жилищный кодекс РФ.

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

Источник: https://acato.ru/articles/20170801/mify-zhkh-imeet-li-pravo-obshee-sobranie-izmenit-stoimost-soderzhaniya-bez-ucheta-mneniya-upravlyayushej-kompanii

Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

Хозяйствование в многоквартирном жилом доме требует четкой согласованности действий собственников и привлеченных лиц, а значит и внимательного отношения, и руководства. Существует определенный порядок выбора управляющей компании, которая является главным координатором при обслуживании общедомового имущества.

С чего начинается порядок выбора управляющей компании

Управляющие компании должны обеспечивать комфорт и безопасность проживания в многоквартирных домах. Также в их обязанность входит:

• поддержание работы всех видов инженерных и коммуникационных систем;
• защита прав собственников жилых многоквартирных зданий.

Контроль над общедомовым имуществом передается управляющей компании на основании договора (данный порядок регламентирован ст. 162 ЖК РФ). Этот документ подписывается лично каждым отдельным владельцем квартир и составляется на срок от одного до пяти лет.

Если одна управляющая компания недостаточно качественно выполняет возложенные на нее обязанности, всегда можно сделать выбор в пользу другой. Существуют три варианта законного основания сменить УК:

• инициатива собственников жилья;
• отсутствие у УК права осуществлять данную деятельность, которое подтверждается получением лицензии;
• неисполнение УК возложенных на нее обязательств, что также является основанием привлечения к ответственности.

Наличие любого их вышеперечисленных пунктов дает право жильцам беспрепятственно осуществить выбор в пользу другой управляющей компании.

• Обязанности УК и ответственность за их невыполнение

Порядок выбора управляющей компании на собрании жильцов

Для выбора управляющей компании владельцы квартир, являющиеся физическими лицами или организациями, могут созывать общие собрания собственников.

В ходе борьбы за права обитателей здания в сфере организации комфортного проживания и содержания общедомового имущества в должном состоянии наибольшего успеха добиваются инициативные коллективы (группы активистов), которые создаются с подачи самих же владельцев помещений.

Как регламентирует Жилищный кодекс РФ, для созыва общего собрания такой команде нужно подготовиться.

Для этого активисты заблаговременно изучают основные положения ЖК РФ и иные правовые документы сферы организации и управления жилыми хозяйствами, знакомятся с опытом деятельности УК других зданий, узнают точку зрения старших по подъездам и представителей домовых комитетов.

Все это необходимо для того, чтобы члены инициативной группы могли давать компетентные, доказательные и ободрительные ответы на вопросы собственников при выборе новой УК. Только такой объем предварительной подготовки дает гарантию успеха в проведении общедомового собрания.

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом требует от коллектива активистов действий, которые должны быть реализованы в процессе организации собрания собственников.

1. Необходимо проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.
2. Определяется ответственность каждого члена инициативной группы в вопросах порядка подготовки и проведения собрания.
3. Организовывается встреча с управой района по вопросу получения сведений о владельцах помещений многоэтажки с указанием долей в общедомовой собственности.
4. Подготавливается информационное сообщение

Источник: https://www.gkh.ru/article/102122-poryadok-vybora-upravlyayushchey-kompanii