Сколько стоит квартплата в апартаментах

Екатеринбуржцы перестали воспринимать апартаменты как некую экзотическую новинку. Данная недвижимость стала просто ещё одним из видов жилья, представленных на рынке. Портал METRTV.RU изучил все особенности апартаментов, о которых следует знать их потенциальным владельцам при принятии решения о покупке.

Всегда считалось, что главное преимущество апартаментов перед классическими квартирами – это более низкая цена. Анализ предложений на рынке первичной недвижимости Екатеринбурга показывает, что в некоторых случаях разница в стоимости квадратного метра в жилом доме и в расположенном по соседству апарт-отеле достигает 30%.

Впрочем, бывает, что стоимость апартаментов оказывается сравнимой с ценой аналогичной по качеству квартиры. Подобная ситуация складывается в районах, где наблюдается дефицит территорий для новой застройки.

В Екатеринбурге есть места, в которых нельзя возводить новые жилые многоэтажки – этого не позволяет статус земель, имеющаяся инфраструктура и иные причины. В такой ситуации квартиры в комплексе апартаментов становятся оптимальным решением для тех, кто хочет приобрести новое жильё в определённой части города.

Именно в таких локальных точках стоимость апартаментов может приближаться к стоимости обычных квартир, однако тогда апартаменты приобретают иное конкурентное преимущество – уникальное местоположение.

Повышенный налог скажется через 225 лет

Обратной стороной низкой стоимости апартаментов являются более высокие накладные расходы для их владельцев. Считается, что за апартаменты надо платить более весомый налог на имущество и более серьёзные суммы в счёт коммунальных платежей.

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл» Сегодня много говорят о расчёте налога на имущество физических лиц на основании его кадастровой стоимости. Однако напомню, что в Свердловской области пока даже не принят закон о переходе на новую систему налогообложения. В принципе, переход на расчёт налога по кадастровой стоимости может быть отложен до 2020 года. Пока же в нашем регионе налог на имущество физических лиц считают по инвентаризационной стоимости. Размер налога на квартиры составляет 0,1% от её стоимости, налога на апартаменты (которые формально являются нежилыми помещениями) – 0,5% от стоимости.

Риэлторы замечают, что инвентаризационная, равно как и кадастровая стоимость апартаментов всегда ощутимо ниже, чем стоимость аналогичных по характеристикам жилых объектов.

То есть, даже более высокая ставка налога не приведёт к многократному росту налоговой нагрузки на владельца апартаментов.

Более того, если учесть разницу в цене покупки квартиры и апартаментов, то по суммарным затратам (покупка плюс текущие расходы) апартаменты оказываются более экономичным вариантом.

Пример из жизни реального Екатеринбурга: в районе ЖБИ продаются практически равные по площади квартира и апартаменты (около 100 кв. м), оба объекта с чистовой отделкой. Квартира дороже на 1,8 млн. руб. В сегодняшних условиях суммы налога на недвижимость различаются примерно на 6-8 тыс. руб. (на апартаменты налог выше).

А это значит, что разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки владелец апартаментов сравняет с покупкой квартиры через 225 лет. Только после этого срока владение квартирой станет менее затратным, чем владение апартаментами.

Разумеется, для других объектов сравнение соотношения цена/время будут другими.

Расходы на коммуналку от статуса не зависят

Квартиры начинают выглядеть чуть более выигрышно, если к расходам на налоги прибавить коммунальные платежи. Считается, что «квартплата» для обитателей апартаментов много выше, чем для жильцов обычных квартир.

Однако, если подходить с позиции законодательства, то окажется, что повышающий коэффициент для апартаментов действует только на позицию «Электроэнергия», так как именно этот вид услуги в нежилых помещениях не льготируется. А значит, разница в платёжках может составить не больше нескольких сотен рублей.

Не стоит также забывать о том, что в платёжке, которую получает владелец апартаментов, отсутствует строчка «за капитальный ремонт». Эти сборы обязательны только для жилых домов.

В частности, удалось выяснить, что стоимость коммунальных платежей даже для квартир одинаковой площади может различаться в разы.

Это зависит от управляющей компании, размеров придомовой территории, поставщика тепла и других условий. Поэтому квартплата для апартаментов может быть равной или даже более низкой, чем для равной по площади квартире.

Новый закон уравняет права апарт- и квартировладельцев

Права собственника на апартаменты ничем не отличаются от прав на квартиру. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва договора долевого участия они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.

директор юридической компании «Правовые интересы» Строительство апартаментов, как и квартир, происходит в рамках 214-ФЗ. По закону все добросовестные застройщики обязательно регистрируют договор долевого участия через регистрационную палату. Такая регистрация обеспечивает будущим владельцам сохранность своих вложений и обеспечивает их права. Закон распространяется одинаково как на квартиры, так и на апартаменты.

Различия в правах собственников могут начать ощущаться после заселения в квартиру (или в апартаменты). Ранее считалось, что владение квартирой – более безопасный для собственника вариант, так как единственное жилье человека не может быть конфисковано за долги.

Апартаменты формально не являются жильём. Если на них будет обращено взыскание, то собственник может быть выселен. Однако сегодня идёт рассмотрение законопроекта, который позволит кредиторам изымать у должников квартиры, даже если они являются единственным жильём.

Запрет на изъятие предлагается распространить только на ту недвижимость, которая не превышает норму предоставления площади жилого помещения – в Екатеринбурге это 16 кв. м на человека.

Если данный законопроект будет принят, то права владельцев квартир и апартаментов фактически уравняются.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос регистрации (прописки) в апартаментах.

руководитель отдела продаж ГК «ТЭН» В апартаментах возможна только временная регистрация сроком до 5 лет. После чего надо регистрироваться заново. Тем не менее, человек с временной регистрацией имеет те же права, что и с постоянной – он может получать медицинские услуги, его дети имеют право посещать садик, школу. В то же время, отсутствие в апартаментах постоянной регистрации упрощает процедуру купли-продажи. Если владелец апартаментов решит их продать, то покупателю не надо будет беспокоиться о том, что когда то с этой жилплощади кого-то выписали с нарушением закона и он вернётся и потребует право на проживание. При сделках с апартаментами такой риск исключён, что делает их несколько более ликвидным активом.

Похожие мысли высказывают и юристы.

директор юридической компании «Правовые интересы» По общим правилам апартаменты могут отчуждаться, продаваться, наследоваться, дариться кому угодно и каких то правовых отличий от квартиры в этом плане не существует. При этом продать апартаменты в некоторых случаях будет даже проще, чем квартиру. Например, в апартаментах нет проблемы связанной с наделением долей несовершеннолетних. А значит для юридических манипуляций это более гибкий и удобный формат.

Не следует забывать и о том, что жители апартаментов могут без каких-либо ограничений пользоваться услугами скорой помощи, экстренных служб, рассчитывать на помощь полиции. В этом плане апартаменты ничем не отличаются от квартир.

Практически никаких ограничений на формирование пространства

Апартаменты не являются жильём, следовательно, на них не распространяются многие строительные нормы. Это может оказаться большим удобством при проведении перепланировки. В частности, нет ограничения по расположению кухни и санузла. Напомним, что в обычной квартире их нельзя располагать над жилыми комнатами, расположенными этажом ниже.

В апартаментах кухню и санузлы можно разместить в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над дизайн-проектом жилья. Впрочем, как замечают дизайнеры, при данных работах придётся учитывать регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта.

Ещё один архитектурный бонус – отсутствие ограничений на размеры комнат в апартаментах.

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл» Минимальный размер жилого помещения по строительным нормам – 9 кв. м. Комната не может иметь меньшую площадь. Но апартаменты не являются жильём, поэтому в ходе перепланировки в них можно формировать пространства любого размера. Формально комнатами они всё равно не являются. Кроме того, благодаря тому, что на апартаменты не распространяются «жилые» нормы, возможно создание очень компактных «квартир».

В Екатеринбурге есть примеры создания апартаментов площадью до 16 кв. м. По сути это компактные квартиры, оснащённые всеми коммунальными благами. Построить квартиру (имеющую статус жилья) такого размера закон не позволит.

Оптимальное решение для многих ситуаций

Как замечают риэлторы, нельзя сравнивать квартиры и апартаменты с позиции лучше/хуже. Это два вида недвижимости, каждый из которых может оказаться оптимальным решением в той или иной ситуации.

Например, если человек рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья, то в случае с апартаментами он этого сделать не сможет. Зато, если он получил этот вычет ранее, то ему без разницы, имеет ли приобретаемый им объект статус жилья.

То есть апартаменты для него будут подходящим вариантом.

Точно также следует воспринимать норматив, позволяющий девелоперу не создавать рядом с комплексом апартаментов социальные объекты, детские площадки, подъездные дороги и т.д. формально застройщик это делать действительно не обязан. На деле же в условиях жесткой борьбы за покупателя застройщики сегодня снабжают свои апартаменты полноценной инфраструктурой.

При покупке объекта недвижимости – неважно, квартиры или апартаментов – будущему владельцу важно найти такой вариант, который будет отвечать всем его запросам по цене, местоположению, потребительским характеристикам. И если всё устраивает, то уже не столь важно, имеет ли квартира формальный статус жилья.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/new_buildings/10463

«Я живу в апартаментах»

Апартаменты дешевле квартир в среднем на 20-30% – заманчивое предложение для покупки. Но это «нежилое» жилье, со всеми особенностями коммерческой недвижимости, например, более высокие налоги и счета за коммунальные услуги, отсутствие регистрации и пр. Как живется тем, кто выбрал апартаменты?

«Главный подводный камень – это налоги»

Елена, ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124» (район Ярославский)

– Я купила апартаменты в 2008 году, тогда о них ещё ничего не было известно. Застройщик предупредил, что регистрации не будет. Но мне она и не нужна была: я москвичка, дочка ходит в частную школу, медобслуживание мне обеспечивает работодатель. А цена была сильно ниже, чем на квартиры – примерно на 2,5 млн рублей. И мы получали просторные апартаменты 81 кв. м в хорошем районе.

У нас стандартный типовой проект жилого здания, и все нормы соблюдены, никаких проблем в плане условий для жизни за эти годы не было. Подача воды, электроэнергии, отопление, звукоизоляция, – все как в обычных квартирах.

Многие проблемы у нас решились в первые годы благодаря активности жителей. Знаю, что инициативная группа от дома договорилась с муниципалитетом, и всех детей спокойно взяли в садики и школы без регистрации.

Поначалу счета за коммуналку были завышенными, и мы долго вели переговоры с управляющей компанией. Сейчас всё в порядке. За апартамент 81 кв.

м я плачу около 9500 рублей, включая коммунальные расходы, электричество и воду.

Самая главная проблема – это налоги, которые рассчитываются как для коммерческого помещения. В прошлом году я заплатила около 70 тыс. рублей (ставка 1,2% от кадастровой стоимости), в этом году 80 тыс. рублей (1,3%), а в следующем году будет уже 150 тыс. рублей (1,4%).

У нас выросла кадастровая стоимость, а льготной ставки 0,5% мы никак не можем добиться. Для её получения наш дом должны внести в реестр апартаментов Москвы, но Департамент экономического развития нам отказал.

Этот процесс чётко не прописан и не отработан, поэтому поводов для отказов масса.

В следующем году налог на имущество будет уже 150 тыс. рублей. Мы никак не предвидели такого подвоха

Еленажительница ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124»

Что посоветую: обязательно читайте все документы и погружайтесь во все юридические тонкости. Смотрите на разрешённый вид использования земли, разрешение на ввод в эксплуатацию. В общем перед покупкой проделайте очень кропотливую работу, которая поможет вам не попасться на рекламу застройщика.

«Идеально для молодых, для мам – не посоветую» Дарья, ЖК Tribeca apartments (Басманный район)

– Изначально, когда решили покупать недвижимость, об апартаментах особо не думали. Нужна была небольшая квартира для сына. И главное – это должно было быть уже сданное жильё, недалеко от метро и по адекватной цене. Риелтор нам предложила комплекс Tribeca. Хотя Бауманскую мы не рассматривали, поехали смотреть… и влюбились. 

Современный красивый дом с панорамными окнами, исторический район, рядом стоит храм. Больше не думали ни секунды, купили апартаменты 53 кв. м за 14,7 млн рублей. Сравнить по стоимости с аналогичными квартирами в этом районе мне сложно, поскольку больше и не искали, но вот по серой ветке метро все предложения были дороже.

Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда он явно для молодёжи

ДарьяЖК Tribeca apartments 

Молодому человеку отлично подходят апартаменты. Сыну очень нравится комплекс, особенно местоположение – рядом с центром, от метро 5 минут пешком, в итоге до любой точки Москвы можно добраться за 30 минут. Знаю, что есть те, кто недоволен. Например, мамы с детьми постоянно жалуются на музыку, даже в разрешённое время. Слышимость, к сожалению, прекрасная.

Хотя мы сразу сделали звукоизоляцию, но им доносится через вентиляцию, по крайней мере по их уверению. Сын выучил часы, когда можно шуметь по законодательству, а когда нельзя. Хотя вообще-то они живут в нежилых помещениях, на которые эти нормы не распространяются.

Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда по целевой аудитории он явно для молодёжи.

Из замеченных минусов: подача электроэнергии и воды. Как мы поняли, мощность меньше, чем в квартирах. Если включено много техники, то люстра начинает мерцать. И напор воды не такой сильный, как мы привыкли.

Статус апартаментов нас не смущал. «Прописка» уже есть московская. Конечно, стоит вопрос коммунальных счетов и налогов. Но мы придерживаемся мнения, что за удобную и комфортную жизнь надо платить. На самом деле выходит не так много.

За всё, включая счетчики, апарт площадью 53 кв. м в центре города обходится в 8000 рублей ежемесячно. Мы считаем, это нормальная цена. За трёхкомнатную квартиру около 70 кв.

м в Новопеределкино наша родственница платит 7500 рублей, живёт там тоже одна.

Что посоветую: знать, что вы покупаете, и понимать, какие у вас цели. Если нужна регистрация и инфраструктура, не посоветую. Не нужна – смотрите на объект. Нравится и есть ощущение, что в нем хочется жить – берите. Это ж не крепостное право, всегда можно продать и купить другое жильё.

«При нынешних ценах я бы выбрала квартиру, а не апартаменты»

Ольга, ЖК Loft Garden (район Сокольники)

– Мне нужно было жильё в центре города, чтобы не ездить далеко и не стоять в вечных пробках, это был главный критерий. По цене были приемлемы только апартаменты. Я выбирала между ЖК «Парк Мира» на проспекте Мира и ЖК Loft Garden на 2-й Рыбинской рядом с «Сокольниками».

Стоимость и там, и там была 12 млн рублей за 55-57 кв.м (на момент лета 2014 года). Но первый объект мне не понравился, качество строительства плохое, и материал – монолит. А Loft Garden – это переделка здания 1950-х годов постройки, где раньше располагалось конструкторское бюро им. М. Миля.

Соответственно, это кирпич, большие окна, свой двор с каштанами.

Для меня это квартира. Я не сижу каждый день и не думаю о том, что живу в апартаментах, поскольку не чувствую никакой разницы. Например, слышимость в пределах нормы (у нас кирпичные стены), с парковкой проблем нет, у нас у дома охраняемый паркинг. Регистрация мне не нужна была изначально. Коммунальные расходы такие же, как в квартире.

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика (RED Development). Нет горячей воды и постоянного отопления, нет освещения во дворе и прочее. Для решения всех этих проблем своими силами собираем деньги, для жильцов это большие дополнительные затраты. Но тут дело не в том, что у нас апартаменты. Такая ситуация могла сложиться и с квартирами.

Что посоветую: каждому нужно своё. Мне кажется, что сейчас стоимость на квартиры снизилась, поэтому при нынешних ценах я бы выбрала жилое помещение, а не апартаменты.

Источник: https://www.cian.ru/stati-ja-zhivu-v-apartamentah-275371/

Как купить апартаменты

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

1. для размещения зданий гостиничного типа;
2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

1. Устав.
2. Уставный капитал.
3. Свидетельство о регистрации.
4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
5. Выписка из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение на строительство.
7. Проектная декларация.
8. Договор страхования.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство.

Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий.

Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег.

Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Обычная квартира в новостройке

0,1% от кадастровой стоимости

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!).

Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой.

Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/apartment/

Налоги, оплата ЖКУ, ипотечные ставки: Все тонкости покупки апартаментов

Апартаменты привлекают покупателей выгодной ценой, оптимальными планировками и удобным расположением. Данный вид недвижимости подходит как для проживания, так и в качестве выгодных инвестиций.

Но зачастую покупателей смущает правовой статус апартаментов – нежилая недвижимость.

Что это значит? Каким образом возможно приобрести апартаменты и в дальнейшем эксплуатировать? Выгодна ли данная покупка? Сегодня специально для портала «Новостройсити» об этом рассказывает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (ГК Интеко).

Апартаменты: возможность перевести в статус жилого помещения

С правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, но согласно Постановлению Правительства Москвы от 27 октября 2015 г.

N 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания» по заявлению от физического лица предоставляется государственная услуга «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Вся процедура после подачи документов и регистрации их в Департаменте городского имущества г. Москва занимает 48 рабочих дней.

Временная регистрация сроком на 5 лет дает аналогичные права, что и постоянная

Регистрация бывает постоянной и временной. По закону в апартаментах возможна временная регистрация сроком на 5 лет. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение ИНН, постановку на воинский учет и т. д.

Стоимость апартаментов ниже аналогичных предложений квартир

Цена на апартаменты, как правило ниже предложений квартир в жилых комплексах одного класса. Например, в комплексе «Лайнер» (район Ходынское Поле, СЗАО) стоимость апартаментов площадью 46 м2 – 7,91 млн рублей. Минимальная цена на квартиры 46 м2 в соседних строящихся жилых комплексах: 8,23 – 8,42 млн рублей.

В случае самостоятельного перевода апартаментов в жилье, Вы получаете возможность обмануть рынок, повысив стоимость недвижимости, как минимум на 15 %, а в случае роста рынка выиграть еще больше.

Покупка апартаментов осуществляется в рамках 214-ФЗ

Апартаменты в комплексе «Лайнер», как и квартиры, реализуются путем заключения Договора Долевого Участия (ДДУ), то есть в рамках 214-ФЗ. Таким образом, интересы покупателей апартаментов защищены также, как и при покупке жилого помещения.

Договор Долевого Участия проходит регистрацию в Росреестре, в нем четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение договора.  Данная схема реализации самая надежная на рынке.

Покупатели апартаментов могут воспользоваться ипотечным кредитованием  

Банки активно кредитуют покупателей апартаментов. В частности, при покупке апартаментов в комплексе «Лайнер» покупатели могут воспользоваться услугами крупнейших российских банков: «Сбербанк России», «ВТБ 24», «БИНБАНК» и «Возрождение». Ставки от 10,25 %, первоначальный взнос от 0 %.

• Коммунальные платежи в апартаментах не сильно превышают квартирные
• 
• Расчет коммунальных платежей для апартаментов 45м2 в комплексе «Лайнер» (2 жильца)

Сравнив две таблицы, мы получаем, что в настоящее время разница в оплате коммунальных услуг составляет 715 рублей.  С 01.07.2017 г. разница в оплате коммунальных услуг снизиться до 556 руб. в месяц.

Налог на апартаменты может быть ниже, чем на квартиры

Апартаменты, находящиеся в составе гостиничного комплекса (комплекс «Лайнер»), относятся к иным объектам, облагаемым налогом по единой ставке 0,5 % от кадастровой стоимости. Средняя кадастровая стоимость апартаментов в комплексе «Лайнер» составляет 72 443,85 руб. за 1 м2.

Средняя кадастровая стоимость квартир в этом же районе составляет 250 257 руб. за 1 кв. м. Сравнив налоги на апартаменты и квартиру (45м2) мы видим, что налог на апартаменты ниже на 355 руб. Что является бесспорным плюсом.

Если мы сравним налог на квартиру и апартаменты площадью 35м2, то разница составляет всего 2300 руб. в год.

Источник: https://novostroycity.ru/journals/lifehacks/nalogi-oplata-zhku-ipotechnye-stavki-vse-tonkosti-pokupki-apartamentov

Коммунальные платежи в апартаментах Санкт-Петербурга – Zenith Property Management

Много мифов и стереотипов, дефицит объективной информации, заставляют потенциальных владельцев сомневаться.

Кто-то в итоге отказывается от покупки в пользу предсказуемой квартиры, а кто-то опрометчиво отмахивается от тревожных размышлений, решая “разобраться по ходу дела”.

В российском законодательстве до сих пор нет четкого определения апартаментов. Про них известно, что это нежилое помещение, соответственно, коммунальные платежи для них рассчитываются так же, как для офисных зданий, торговых центров и других коммерческих площадей. Именно поэтому тарифы на теплоснабжение, водоотведение и электричество в апарт-комплексах выше, чем в жилых домах.

Коммунальные платежи в апартаментах Санкт-Петербурга устанавливает городской комитет по тарифам регулярно тариф для каждой теплоснабжающей организации.

Собственники апартаментов относятся к категории “Потребители коммунальных услуг в нежилых помещениях” и проходят под обезличенным кодом «Прочие», при этом не важно, владеете вы помещением как юридическое лицо или как частное (физическое).

Как рассчитываются коммунальные платежи в апартаментах СПб?

1. Отопление и горячая вода

Стоимость отопления рассчитывают исходя из тарифа для категории  “прочие”. Найти его можно в  приложении к распоряжению Комитета под заголовком «Для потребителей в случае отсутствия дифференциации тарифов по схеме подключения».

Тарифы на 2018 год для самых крупных ТСО опубликованы по ссылке http://tarifspb.ru/documents/acts/

2. Водоотведение

В Петербурге главный поставщик воды — “Водоканал”, тарифы на текущий год можно найти по ссылке: http://tarifspb.ru/documents/acts/236. Узнать о тарифах других поставщиков, установленных властями — по «горячей линии»: (812) 576-29-04.

3. Электроэнергия

Тарифы на электроснабжение наиболее динамичны, меняются каждый месяц и не регулируются органами власти. Стоимость каждого киловатта обычно прописывается в договоре между УК и собственником апарта.

По какому тарифу электроэнергия поставляется в ваш апарт-отель — можно уточнить непосредственно у представителей УК.

Резюмируя, можно отметить, что траты на КУ в коммерческих помещениях в среднем на 15-20% выше, чем в жилых домах. Но в конечном итоге все зависит от региона, тарифной политики, метража помещения и качества управления.

Чем отличаются апартаменты от квартир?

В апартаментах не прописываются, а живут временно. Это — не постоянное жилье, соответственно, затраты энергоресурсов в них меньше.

Но так как поставщик воды, электроэнергии и прочих коммунальных благ, все равно несут затраты на поддержку жизнедеятельности здания, нужно чем-то компенсировать. Итог — справедливо сделать тариф выше.

В конечном итоге собственник же там не живет, использует меньше ресурсов, платит меньше. Но это лишь в случае, если апартаменты используются владельцем для собственного проживания.

По факту так бывает далеко не всегда. Кто захочет, вложившись в недвижимость, чтобы она простаивала? Актив должен приносить доход. Как правило, апартаменты сдают в аренду — на длительный срок или посуточно, воды и электроэнергии расходуется порой в разы больше, чем в обычной квартире, где живет один человек. Итог — счета за коммуналку неприятно удивляют собственников. Что делать?

Для собственника, передавшего свой номер в управление профессиональному оператору, вопрос сколько стоят коммунальные платежи в апартаментах будет не столь критичен. Ведь, по сути, оплачивать эти расходы будет арендатор.

Затраты на оплату коммунальных услуг учтены в арендной ставке для гостя. Если тарифы на КУ повышаются — управляющая компания компенсирует эти расходы для собственника, просто сдавая номер чуть дороже.

Источник: http://uk-z.ru/blog/kommunalnye-platezhi-v-apartamentah

Коммунальные платежи в апартаментах

02.04.2018

Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад.

Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН.

Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

Квартира или апартаменты: Что покупать

Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания.

Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство.

В России апартаменты — вовсе не синоним квартиры. Апартаменты не считаются жильем, поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются жесткие санитарные и иные нормы. Тем не менее они оборудованы для проживания и даже пользуются популярностью.

Рекомендуем прочесть:  Можно ли прописать ребенка через мфц

Апартаменты vs квартира в Петербурге: стоимость, налоги и счета за ЖКУ

«При этом в разных районах города в зависимости от типа объекта кадастровая стоимость может быть в два раза выше рыночной стоимости или на 30-50% ниже.

Перед покупкой желательно уточнить этот вопрос», – советует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar.

Но в целом, говорят участники рынка, налог на апартаменты теперь оказывается во многих случаях даже ниже, чем на квартиры.

Форум КА — Спутник

Жителям четырех небоскребов в подмосковном Красногорске более чем на 60 процентов увеличили плату за услуги ЖКХ.

Согласно постановлению администрации Красногорска, для домов повышенной этажности (высотой сто и более метров) введен повышающий коэффициент 1,65.

Таких домов в Красногорске и по всей Московской области всего четыре – на Авангардной улице, 2, 4, 6, 8. А сам факт такого коэффициента является уникальным, не имеющим аналогов в других регионах.

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась.

Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».

Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник.

Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2019 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Рекомендуем прочесть:  Узнать задолженность по адресу

Квартплата и коммунальные платежи в апартаментах

Теперь по квартплате: обслуживание 1 кв. м. квартиры составляет около 35 рублей, в апартаментах, как уже указывалось выше, 50 рублей за «квадрат». Таким образом, сэкономленного 1 млн. рублей хватит более чем на 150 лет, чтобы оплачивать повышенный эксплуатационный сбор.

Как считается квартплата в апартаментах

Квартплата в стандартном жилом комплексе в преимущественном большинстве случаев составляет примерно на 35% меньше по сравнению с аналогичной суммой, которую приходится оплачивать владельцам апартаментов. В связи с этим выгоду от приобретения апартаментов стоит рассматривать и в долгосрочной перспективе.

Можно ли прописаться в апартаментах в Москве или другом городе? Новый закон, коммунальные платежи

• признание апартаментов, как одного из видов жилья, на законодательном уровне;
• узаконенная прописка в апартаментах;
• создание инфраструктуры в районе расположения апартаментного жилья;
• придание отдельно взятым апартаментам статуса жилья;
• распространяемость ФЗ 214 Об участии в долевом строительстве на данную категорию жилья;
• усовершенствование системы налогообложения для помещений данного вида.

Апартаментыдля жизни и бизнеса

Для сравнения выбраны два строящихся по соседству комплекса. Первый — многофункциональный комплекс Salut!, строится в Московском районе Петербурга. Стоимость в нем однокомнатных апартаментов площадью 36,43 кв.

метра на сегодня составляет 2 850 000 р. при единовременной оплате. Такая же жилплощадь в строящемся по соседству обычном жилом комплексе оценивается уже в 3 851 400 р.

Таким образом покупатель экономит около одного миллиона рублей.

Коммунальные платежи в апартаментах Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zakonandporyadok.ru/bankrotstvo/kommunalnye-platezhi-v-apartamentah

Квартплата и другие платежи за апартаменты: не забудьте оценить расходы!

Многие застройщики в Москве, Санкт-Петербурге и других городах вместо квартир предлагают купить у них апартаменты по низкой цене.  Но выгодное предложение может в дальнейшем обернуться неприятным сюрпризом.

 Строительные компании обычно не упоминают о размере коммунальных платежей за апартаменты.  Однако счет за коммунальные услуги окажется существенно выше, чем за обычную квартиру.  Разберемся, почему так происходит.

Почему стоимость коммунальных услуг выше?

Внешне апартаменты очень похожи на квартиры.  Однако с юридической точки зрения это – нежилые помещения.  С точки зрения устанавливающих тарифы ЖКХ законов, недвижимость бывает двух видов:

• жилые помещения (квартиры, дома), в которых постоянно проживают люди. Для них устанавливается льготная стоимость коммунальных услуг.
• нежилые помещения – коммерческая недвижимость. Предполагается, что ее покупают для ведения бизнеса.  А если собственник извлекает доход – пусть и платит полную стоимость коммунальных услуг.

Являясь нежилыми помещениями, апартаменты относятся ко второму виду – коммерческой недвижимости.  И действительно, многие покупают их для сдачи в аренду.  Но есть и те, для кого они становятся постоянным местом проживания.

  К сожалению, попытки признать апартаменты  местом жительства и воспользоваться льготами по квартплате не приводят к успеху.  Поэтому их владельцы вынуждены платить завышенные суммы за «коммуналку».

  Разница между счетом за обычную квартиру и апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге составляет в среднем 10 – 15 %.

Как считается квартплата в апартаментах

Электричество

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1178 от 29 декабря 2011 года (с изменениями), все потребители электричества разделены на несколько групп:

• население;
• приравненные к населению категории, список которых приведен в приложении 1 к указанному Постановлению. В этот перечень входят СНТ, воинские части, ТСЖ и другие объединения граждан.  Особо подчеркивается, что для включения в перечень электроэнергия не должна использоваться ими для коммерческой деятельности;
• организации ЖКХ;
• коммерческие потребители и электроснабжающие организации.

Для населения и приравненных к ним категорий Правилами установлен льготный тариф.  К ним применяется понижающий коэффициент от 0.7 до 1 – то есть, начисленная сумма умножается на 0.7 (пункт 71 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1178).

Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, их владельцы не попадают в категорию «население», для которой установлены льготные тарифы.  Также, они не упомянуты и в перечне лиц, приравненных к населению.  Поэтому никакие льготы при оплате ЖКХ в части электричества оказываются не применимы.

Например, в одном из судебных дел (Определение Московского городского суда от 30 января 2017 года по делу № 33-3958/2017) истец пытался применить к себе тариф «Население».  Основанием требований было то, что он постоянно проживал в своих апартаментах.  Суд, однако, с этими доводами не согласился:  использование нежилого помещения для проживания не изменяет их юридический статус.

Аналогичное решение было вынесено Арбитражным судом Центрального округа (Постановление от 16 июля 2018 года по делу № А54-6031/2017).  Суд указал, что спорное помещение расположено в здании, не являющемся многоквартирным домом.  Поэтому нет оснований применить льготный тариф за коммунальные услуги.

Прочие коммунальные услуги

Другие коммунальные услуги (холодная и горячая вода, канализация, обслуживание мест общего пользования) тоже уплачиваются по полным (не льготным) тарифам.

Интересно, что юридически для целей обоснования квартплаты (платежей за содержание общего имущества  — коридоров, лестничных площадок и т.п.) нежилые здания приравниваются к многоквартирным домам.  Для нежилых домов такого понятия, как «общее имущество  собственников» закон просто не предусматривает.

  Но это не значит, что собственники апартаментов могут не платить квартплату за его содержания. По аналогии используются статьи Жилищного кодекса РФ, которые устанавливают обязанность владельцев квартир содержать общее имущество многоквартирного дома (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 года).

Однако на размер коммунальных платежей аналогия не распространяется.  Установленные для жилого фонда тарифы ЖКХ оказываются не применимы для апарт-отелей.  Вместо них применяется стоимость «коммуналки», установленная договором  с управляющей компанией (Определение Верховного суда РФ от 15 октября 2018 года № 310-КГ18-16918).

Сервисные апартаменты – это дополнительные расходы

Об оплате управляющей компании стоит упомянуть отдельно.  Ее услуги могут вылиться в значительную сумму, если речь идет о так называемых «сервисных апартаментах».

В некоторых апарт-отелях все помещения предназначены для сдачи в аренду с оказанием ряда дополнительных услуг (уборка, прачечная и т.п.). Они больше похожи на гостиницу, но используются для более длительного проживания.   Стоимость таких дополнительных услуг увеличивает расходы собственника.  Поэтому при покупке (как правило, в инвестиционных целях), нужно учесть это в будущем бюджете.

Дополнительный расход — земельный налог

Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства.  В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле.  После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.

Поэтому если земельный участок под апарт-отелем  выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам.  Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.

Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.

Хорошие новости: не надо платить взнос за капремонт

И все-таки, по одному пункту расходов собственник апартаментов находится в более выгодном положении, чем владелец квартиры.  С недавнего времени с каждой квартиры взимается обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.  Он может перечисляться как в централизованный фонд, так и учитываться на отдельном счете этого дома.

Однако этот взнос установлен только для многоквартирных жилых домов.  В соответствии со статьями 169 и 171 Жилищного кодекса РФ, его уплачивают:

• собственники жилых помещений (квартир); а также
• собственники нежилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку апарт-отель многоквартирным домом не является, владельцы апартаментов не уплачивают взнос на капитальный ремонт.

Перед выгодной покупкой апартаментов стоит оценить будущую сумму коммунальных платежей.  Не исключено, что предложенная застройщиком выгодная цена в итоге окажется не такой привлекательной.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kvartplata-apartamenty