Управляющая компания чем регулируется деятельность

Интервью Ирины Богачевой о своей сделке,  которую Ирина выставляет на ежегодный профессиональный конкурс для риэлторов «Сделка года»

x

Интервью с Олегом Островским, зам.председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя». Рассматривается вопрос о том как скажутся изменения по ФЗ-214 на рынке строящегося жилья.

x

ГлавнаяУправление многоквартирным домомНовости и статьиНазад
Статья. 27.11.2014 Версия для печати

• Обязанности управляющих компаний и ТСЖ подробно расписаны в различных законодательных актах.
• А регулировать проделанную работу по управлению многоквартирным домом могут сами жильцы.
• О том, какие именно законы определяют деятельность управляющих компаний, рассказал генеральный директор Юридического центра «Партнеръ» Павел Крюков.

— Павел, какие нормативно-правовые акты в данный момент регулируют деятельность управляющих компаний?

— Управляющие компании и ТСЖ должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решать вопросы пользования этим имуществом, а также предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

Именно поэтому законодательство РФ содержит целый ряд нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность управляющих компаний и ТСЖ.

Так, Гражданский кодекс содержит базовые нормы права, которые определяют содержание всех других актов гражданского законодательства.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения, связанные с использованием жилых помещений, общим имуществом собственников, правами граждан в жилищной сфере, а также управлением многоквартирными домами. В нем заложены основы деятельности управляющих компаний. А летом 2014 года в него внесены поправки, касающиеся лицензирования деятельности УК.

Закон «О защите прав потребителей» закрепляет обязанности управляющей компании как юридического лица, оказывающего услуги потребителям.

Помимо этого деятельность управляющих компаний регулирует ряд постановлений правительства.

Среди них постановления «О предоставлении коммунальных услуг», «Об утверждении стандарта раскрытия информации», «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» и «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил измерения размера платы за содержание и ремонт».

— Какой закон об управляющих компаниях регулирует их учреждение?

— Согласно закону под управляющей организацией понимается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора.

Таким образом, управляющей компанией может стать практически любой предприниматель или организация, готовые выполнять обязанности по управлению многоквартирным домом.

Вопросы, связанные с учреждением, регистрацией и деятельностью УК и ТСЖ регулируют Гражданский кодекс РФ, а также некоторые положения жилищного кодекса.

Важно отметить, что летом 2014 года в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым деятельность УК с 1 мая 2015 года подлежит обязательному лицензированию. Лицензии будут выдаваться органами государственного жилищного надзора.

— Что изменится с введением нового закона? Кто теперь сможет открыть УК?

— После того как закон вступит в силу, для получения лицензии юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны будут обеспечить выполнение нескольких лицензионных требований.

В их числе: регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя только на территории РФ; наличие квалификационного аттестата у руководителя УК; отсутствие у руководителя управляющей организации неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; отсутствие сведений об УК в реестре аннулированных лицензий (в том числе в сводном федеральном реестре лицензий), неприменение к руководителю УК административного наказания в виде дисквалификации; соблюдение УК и ТСЖ требований к раскрытию информации.

— А что говорит об ответственности перед жильцами закон об управляющих компаниях и другие правовые акты?

— Об ответственности управляющих компаний говорится в Кодексе об административных правонарушениях. Кроме того, УК несут гражданско-правовую ответственность в виде возмещения убытков, жильцам в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей. И конечно, в случае совершения должностных преступлений сотрудников УК и ТСЖ можно привлечь к уголовно-правовой ответственности.

— Какие организации контролируют работу управляющих компаний и ТСЖ?

— В первую очередь работу УК контролируют жильцы дома. Закон о ТСЖ и УК провозглашает, что собственники вправе получать от ответственных лиц информацию о перечне, объемах и периодичности оказанных услуг и выполнения работ. Проверять качество выполненных работ и требовать устранения выявленных дефектов.

Однако, на мой взгляд, деятельность перечисленных организаций является недостаточно эффективной, поскольку количество жалоб на УК со стороны собственников и пользователей жилых помещений только увеличивается.

Возможно, ситуация изменится с введением обязательного лицензирования. Предполагается, что поправки в закон о ТСЖ и УК внесут порядок в сферу управления жилищем и помогут очистить рынок от недобросовестных игроков.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/management-house/article/the-law-on-management-companies-and-hoa/

Закон о защите прав потребителей для управляющей компании

На отношения собственников помещений в МКД и управляющих компаний распространяется закон «О защите прав потребителей». Про это порой забывают сами управляющие организации и суды. В таких случаях правовые нормы объясняет Верховный суд РФ.

Сегодня мы расскажем поучительную историю о том, как ВС РФ обязал управляющую компанию возместить собственнику ущерб из-за упавшего на машину стекла.

Жилые помещения и общее имущество МКД станут более доступны для инвалидов

Что случилось

Жительница многоквартирного дома припарковала во дворе дома автомобиль. На него выпало стекло из окна на лестничной площадке. Пришлось ремонтировать машину, это было долго и дорого.

Женщина обратилась в суд: потребовала от управляющей организации возместить затраты на ремонт, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Лестничная площадка входит в состав общего имущества. Управляющая компания получает деньги за то, что содержит общее имущество в безопасном состоянии. По закону периодически нужно осматривать окна, лестницы, чердаки, чтобы понять, где нужен ремонт (п. 11 ПП РФ N 491, п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая компания вовремя не провела осмотр, пострадало имущества жильца, поэтому именно УО должна возместить ущерб.

Что сказал суд

Потерпевшая обратилась в районный суд, тот в возмещении ущерба отказал, сославшись на то, что ему не предоставили однозначных доказательств вины управляющей компании. К тому же не была установлена истинная причина падения окна.

Районный суд сослался на ст. 56 ГПК РФ. Согласно этой статье, каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые она ссылается. По мнению суда потерпевшая не смогла доказать, что стекло из окна выпало по вине управляющей компании. Областной суд поддержал решение районного суда.

Не помогло в этом деле жительнице МКД даже то, что управляющая компания в ответ не смогла доказать свою добросовестность. Не предоставила документы об осмотре общего имущества или недавнем ремонте окон.

Потерпевшая не растерялась и обратилась в Верховный суд РФ.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Что решил Верховный суд РФ

Верховный суд РФ встал на сторону потерпевшей. Одна из обязанностей управляющей компании – оказывать собственникам МКД услуги по содержанию общего имущества в порядке и безопасном состоянии.

В п. 13 ПП РФ N 290 представлен минимальный перечень услуг, которые должна оказывать жильцам управляющая компания. Отдельно жильцы могут платить за охрану или консьержку, это не обязательные услуги УО. Но минимальный перечень услуг обязателен для всех УО.

Согласно этому перечню, окна, которые относятся к общему имуществу, управляющая компания должна осматривать и проверять:

• закрываются ли рамы,
• работают ли ручки и замки,
• не треснуло ли стекло.

Летом поломку ремонтируют сразу же, зимой составляют план и устанавливают дату ремонта.

Верховный суд РФ установил, что в этом случае управляющая компания не доказала, что провела необходимые работы. При этом не была установлена ответственность других лиц.

По договору управления у управляющей компании перед жильцами есть обязательства. Поэтому именно она должна в суде доказывать, что выполняет свою работу грамотно проводит осмотры и принимает меры, если что-то требует починки. Пострадавший собственник ничего доказывать не должен (ст. 401 ГК РФ).

Выходит, что районный и областной суды нарушили правило ст. 401 ГК РФ и заставили собственницу доказывать вину управляющей компании. Ещё они забыли про закон «О защите прав потребителей». По этому закону собственница квартиры – потребитель, а УО – исполнитель.

Отношения жильцов с управляющей организацией регулируются законом о защите прав потребителей. Этот закон также говорит, что именно исполнитель должен доказывать, что не виноват.

Верховный суд РФ отправил дело в областной суд на пересмотр. Областной суд вынес новое решение в пользу потерпевшей. Управляющая компания возместит ущерб.

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД

Выводы

1. Управляющая организация должна следить за содержанием общего имущества в МКД.
2. Услуги, которые обязательно должна выполнять УО, перечислены в Минимальном перечне услуг по содержанию общего имущества. На ОСС собственники могут выбрать дополнительные услуги. Больше услуг – выше оплата.
3. Управляющая организация несёт ответственность за содержание общего имущества в МКД. За личное имущество собственников она не отвечает.
4. Отношения УО с собственниками помещений в МКД попадают под действие закона о защите прав потребителей. В суде именно УО должна доказывать свою невиновность.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/8060/upravlyayuschaya-kompaniya-i-zakon-o-zaschite-prav-potrebiteley

Кто контролирует управляющие компании по закону и кого они боятся больше всего

18 Декабря 2017 5:00

• Управлять общедомовым имуществом многоквартирного дома могут ТСЖ, управляющие компании или жильцы дома самостоятельно – решение по этому вопросу принимается на общем собрании жильцов.
• Если собственники жилья решили доверить свои общие владения управляющей компании, им придется тщательно подойти к выбору таковой.
• И все-таки многоквартирные дома нередко попадают в руки недобросовестных УК.
• Давайте разберемся, кто контролирует управляющее компании на официальном уровне.

Какие документы регламентируют вопрос

Регламентирование деятельности управляющих компаний осуществляется в нашей стране на трех уровнях: федеральный, региональный и местный. Их функции тесно связаны между собой. И тот вопрос, который не под силу решить местным властям, обязательно будет решен на более высоком уровне.

Федеральный контроль

На федеральном уровне деятельность управляющих компаний контролируется при помощи издания нормативных актов и общих методических рекомендаций.

Эти документы обязательны к исполнению во всех субъектах РФ. За несоблюдение их управляющие компании и руководители привлекаются к мерам ответственности. Она в свою очередь тоже устанавливается федеральными властями.

Основными органами государственное власти, занимающимися контролем УП на федеральном уровне являются:

• Министерство строительства РФ – определяет порядок предоставления коммунальных услуг, критерии качества работы организаций, которые поставляют их.
• Министерство энергетики РФ – отвечает за нормативы и требования поставки теплоэнергии.
• Антимонопольная служба – регулирует вопросы ценообразования и тарификацию на предоставление коммунальных услуг.

Выполнение нормативов и требований федерального законодательства в субъектах Российской Федерации осуществляют региональные органы власти.

Все вопросы, связанные с деятельностью управляющих компаний, решают жилищные инспекции. Они же осуществляют проверки, уполномочены привлекать нарушителей в сфере ЖКХ к административной ответственности.

Основные направления, которые регулируются Госжилинспекцией:

• Соблюдение требований по содержанию МКД;
• Процедуры перепланировок;
• Контроль технического состояния помещений;
• Проведение мониторинга за начислением коммунальных услуг;
• Ход работы по капитальному ремонту.

1. Помимо этого, госжилинспекции проводят лицензионный контроль за управляющими организациями.
2. В полномочия этого органа входит и лицензирование в сфере предпринимательства по управлению многоквартирными домами.
3. При выявлениях нарушений требований законодательства в области ЖКХ, госжилинспекция является истцом в суде и в праве лишить УК лицензии на основании судебного решения.
4. Региональный комитет по тарифам или министерство энергетики отвечают за формирование тарифов на водоснабжение, газоснабжение, электроэнергию на основании Федеральных актов.
5. Роспотребнадзор в сфере ЖКХ и строительства следит за соблюдением требований, санитарных норм, минимумов и правил безопасности при оказании управляющими компаниями услуг по обслуживанию МКД.

Местные органы

• Исполнителями контролирующим мероприятий на местах являются муниципальные органы власти.
• Их деятельность регулируется Федеральными и законодательными актами.
• В большинстве муниципальных образований при Администрациях существуют отделы ЖКХ.
• К их полномочиям относятся:

• Контроль за соблюдением норм содержания МКД;
• Проверка выполнения норм при поставке коммунальных услуг и контроль за внесением платы;
• Мониторинг состояния жилых зданий на закрепленной территории.

1. Представителями муниципальных органов могут проводиться проверки, как документальные, так и выездные.
2. При запросе необходимой информации, управляющая компания обязана предоставить все сведения в указанный срок.

3. Выездные проверки в основном осуществляются по получившим от собственников дома жалоб некачественное или неполное выполнение услуг по управлению общедомовым имуществом.

Контроль со стороны жильцов

Жильцы дома могут самостоятельно контролировать деятельность выбранной управляющей компании.

Виды услуг и работ, условия и объемы предоставления из регулируются заключенным между жильцами и УК договором.

Поэтому при оформлении договора очень важно детально прописать все пункты, чтобы в дальнейшем между сторонами не возникало конфликтных ситуаций.При нарушении условий договора, жильцы могут обратиться в вышеуказанные инстанции.

Как мы знаем, управляющие компании в нашей стране принадлежат частным лицам. Они в процессе выполнения своих обязанностей не просто пренебрегают доверием и юридической безграмотностью граждан, но и грубо нарушают закон. Поэтому государственный контроль в сфере управления МКД – единственный повлиять на недобросовестные УК.

Во времена СССР обслуживанием домов занимались бюджетные учреждения, да и общедомовое имущество принадлежало государству. Тогда работники государственных контор, например ЖЭКа, держались за свои рабочие места и трудились на совесть.

Читайте и другие статьи по теме ЖКХ на нашем сайте.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/kto-kontroliruet-upravlyayushchie-kompanii/

Управляющая компания и ее обязанности по содержанию многоквартирного дома в 2019 году

Организации, осуществляющие обслуживание многоэтажных домов по официально выраженному запросу, наделены надлежащей ответственностью.

Управляющая компания должна строго выполнять все пункты договора, где указаны новые сроки ответов на сообщения, жалобы. С 2019 года должен быть организован прием граждан в городе, где находится обслуживаемое жилье.

Законом регулируются отношения между нанимателем и непосредственным исполнителем работ по содержанию многоквартирных домов.

• 1 Что такое управляющая компания
• 2 Это коммерческая организация или юридическое лицо
• 3 Какие виды бывают
• 4 Чем регулируется деятельность УК в 2019 году
• 5 Основные функции
• 6 Проведение ремонтных работ
• 7 Благоустройство придомовой территории
• 8 Технический контроль
• 9 Финансовое обеспечение
• 10 Какими полномочиями наделены
• 11 Организация работы по обслуживанию и управлению МКД
• 12 Особенности отчета перед жильцами
• 13 Решение спорных вопросов
• 14 Кто осуществляет контроль
• 15 Ответственность за бездействие или некачественно выполнение работ
• 16 Как сменить управляющую компанию
• 17 Подводя итоги

Что такое управляющая компания

В штате указанных организаций есть служащие, которые ведут учет поступления заявок, жалоб; ИТР, контролирующие оценку состояния домов, отвечающие за подготовку систем обслуживания в межсезонье; рабочие, которые выполняют наряд-приказы.

Это основные группы сотрудников, которые работают в управляющей компании в сфере ЖКХ – от них зависит состояние жилья и они являются непосредственными участниками,  взаимодействующими с заказчиками работ, что указано на официальном сайте.

Там же подробно можно познакомиться с правами и обязанностями сторон, а также следить за новостями.

Жилищно-коммунальное хозяйство требует постоянного внимания:

• ремонты, сезонная подготовка отопительных систем;
• чистка трубопроводов в летний период;
• контроль над состоянием газового хозяйства;
• уборка улиц и прилегающих территорий;
• вывоз мусора;
• уборка снега, сосулек с крыш и многие другие работы, необходимые для поддержания хорошего состояния подъездов, лестничных пролетов, подвальных помещений.

Это коммерческая организация или юридическое лицо

Управляющая компания, занимающаяся жилищным фондом и входящей в его собственность  инфраструктурой, представляет собой группу, которая получает прибыль от выполнения работ в виду ежемесячной платы жильцов многоквартирного дома.

Исходя из этого, можно утверждать, что ЖКХ – это коммерческие организации с юридическим  статусом.

Структура управляющей компании представляет собой сложную систему, которая слаженно и продуманно взаимодействует с собственниками многоквартирного дома на основании договора доверительного управления.

Какие виды бывают

В зависимости от конкретизации способа обслуживания компании делятся на несколько вариантов:

• организация не выполняет ремонтно-технических работ, а занимается исключительно контролем расчетов, проблемами снабжения, решением финансовых и юридических вопросов, поэтому называется управляющей;
• эксплуатационная – следит за домом. В ее функции не входят обязанности по предоставлению коммунальных услуг;
• гибридная – объединение включает или контролирует подрядные и ресурсоснабжающие организации, а также занимается учетом прибыли.

Жильцы вправе выбрать наиболее подходящую в их ситуации компанию, чтобы не платить лишние деньги за несуществующие услуги. На рынке данных видов деятельности существует высокая конкуренция, поэтому можно искать наиболее добросовестные организации, выполняющие свои обязанности качественно и в срок, а также требующие оплату исключительно за предоставленные услуги.

Чем регулируется деятельность УК в 2019 году

Создание УК происходит по принципу получения лицензии в Госжилинспекции на определенный вид деятельности. По закону с 2019 года наниматель управляющей организации за нерадивое выполнении оговоренных услуг имеет право требовать возмещения потраченных денежных средств, а также штраф по решению судебных инстанций.

Новые положения конкретизируют взаимодействие жильцов и структур ЖКХ, уточняют многие вопросы, помогающие решить проблемы с недобросовестными исполнителями. Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ обновлена не только с точки зрения возможности получения лицензий, ужесточения наказаний, но и в правах этих сообществ.

Основные функции

Организации, которые по договору следят за состоянием жилья нанимателя, осуществляют различные работы:

• ремонт системы водоотведения и других инженерных конструкций (карнизные желоба, цоколь, отмостки, утепление входной группы и окон в подъездах, крыльцо);
• сантехническая уборка и дезинфекция чердачных помещений, подвалов;
• своевременное проведение кровельных работ;
• чистка, замена фильтров в вентиляции;
• уборка, дератизация мест общего пользования.

Обязанности управляющего многоквартирных домов входит также обустройство лифтов и подержание чистоты на всей территории. Компания обязана своевременно предоставлять справки, отчеты о проведенных работах на организованных досках объявлений. Жильцы должны знать, куда расходуются их деньги и за что они платят.

Проведение ремонтных работ

Хозяйство управляющих компаний включает многоквартирные дома, благополучное функционирование которых зависит от постоянного контроля. Вот чем занимается управляющая компания:

• делает своевременный ремонт инженерно-коммуникационных сетей;
• поддерживает в пригодном для эксплуатации состоянии оборудование;
• осуществляет текущий и капитальный ремонты;
• следит за функциональностью электрических сетей;
• при возникновении необходимости выполняет отделочные работы в подъездах и лестничных пролетах.

Благоустройство придомовой территории

Статья по содержанию дворов, тротуаров, газонов входит в обязанности ЖКХ. Они осуществляют:

• механическую уборку;
• структурирование и вывоз, а также утилизацию мусора;
• чистку дорожек от снега в зимний период;
• наблюдение за конструкциями общего имущества.

Благоустройство дворовой территории МКД – многогранная задача, с которой большинство компаний справляются успешно.

Технический контроль

Органы местного самоуправления – это первая инстанция, которая следит за качественным выполнением условий всех договоренностей.

Контроль на государственном уровне осуществляют региональные подразделения, деятельность которых, в свою очередь, проверяется министерствами и службами.

При возникновении спорных вопросов, поступлении жалоб от жильцов создается комиссия, состоящая из ИТР, владеющих соответствующими знаниями, а также контролирующих представителей. Детальный разбор каждой ситуации гарантируется существующими положениями и законодательными актами.

Финансовое обеспечение

Источники формирования бюджета управляющих компаний представляют собой денежные средства, которые поступают на их счет в качестве переводов за предоставленные работы. Структурно они выглядят следующим образом:

• взносы за капремонт;
• оплата за управление и регулирование отношений между ресурсными организациями, содержание и произведенные работы в течение определенного периода;
• внесение денег за коммунальные услуги.

Пополнение собственного уставного капитала управляющие компании могут осуществлять с помощью займов и кредитов, бюджетных средств и иных источников.

Какими полномочиями наделены

Управляющая компания согласно собственному Уставу имеет права и обязанности. Исходя из этого, она располагает следующими полномочиями:

• регулирует полноту коммунальных услуг жильцам от ресурсных организаций;
• в отношении с госучреждениями представляет интересы нанимателей;
• ведет деятельность в качестве ответчика.

Организация работы по обслуживанию и управлению МКД

Эта единица коммерческой структуры по предоставлению услуг ЖКХ позволяет грамотно и четко распределить обязанности по отделам. Служба контроля и энергосбережения следит за поставкой соответствующих ресурсов, их качеством и надежностью (водоканал, электросети, газ, тепловые станции).

В обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома включено благоустройство входной группы (подъезды) и прилегающих территорий (тротуары, дворы, детские площадки). Особое место в структурных подразделениях уделяется расчетной и договорной группам.

В большинстве организаций этими вопросами занимается бухгалтерия.

Устав управляющих компаний в сфере ЖКХ предполагает подробное описание общих положений, указание целей и предмета деятельности.

Перед получением лицензии выбирают официальный юридический статус будущей компании и в бизнес-плане рассчитывают необходимый уставной капитал.

Отдельные положения подробно описывают обязанности и функционал участников общества, как будет осуществляться распределение и другие вопросы финансово-хозяйственной деятельности.

Особенности отчета перед жильцами

Ежегодно с 2014 года управляющая компания обязана демонстрировать заказчикам услуг документ с подробным описанием произведенных работ, а также расходованием предоставленного бюджета. Цели и задачи этих подразделений ЖКХ – это получение прибыли посредством выполнения качественных коммунальных услуг.

Коммерческая организация вправе самостоятельно закупать стройматериалы и другие ресурсы крупными партиями по оптовым ценам. Это позволяет получать доход, не завышая тарифы.

Все эти нюансы она обязана предоставить в виде информации, включенной в отчет, который предоставляет в первом квартале года, следующего за рассматриваемым периодом.

Решение спорных вопросов

При возникновении неразрешимых ситуаций между жильцами многоквартирных домов и непосредственными исполнителями, заинтересованные участники сторон могут обратиться в суд или жилищную инспекцию.

После подачи жалобы на место отправляют комиссию, которая устанавливает недостаточность отопления (нарушения в заявленном температурном режиме), некачественно выполненные отделочные или кровельные работы и многое другое.

Составляется официальный документ, свидетельствующий об экспертной оценке, на основании которого спорные моменты решаются в администрации указанных инстанций.

Кто осуществляет контроль

Государство заботиться в первую очередь о гражданах своей страны, поэтому есть четкая структура проверяющих деятельность обслуживающих компаний официальных министерств и ведомств.

На федеральном уровне инспекции регулируют надежность и добросовестность рассмотрения жалоб тех, кто осуществляет контроль за управляющими компаниями в вопросах качества по своему региону.

Структурность этих подразделений позволяет решать сложные спорные разбирательства.

Ответственность за бездействие или некачественно выполнение работ

Законом предусмотрено наложение штрафных санкций и возврат денежных средств пострадавшим от нерадивых исполнителей договоренных обязательств.

Чтобы потребовать возмещения ущерба, жильцы должны пригласить из Госжилиспекции комиссию, которая установит ненадлежащее выполнение коммунальных услуг и тогда жалоба на управляющую компанию будет рассмотрена соответствующей инстанцией.

Существуют правила предоставления услуг, регламент которых устанавливает определенные нормативы. Подробнее познакомиться с официальными положениями можно на сайте ЖКХ.

Как сменить управляющую компанию

Если по какой-то причине получателей коммунальных услуг не устраивает качество предоставляемых работ, тарифы, то они могут потребовать расторжения договора.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит по настоянию жильцов на общем собрании, где подробно описываются претензии и собираются подписи для предоставления документа обслуживающей организации.

Возможность получения лицензии на создание УК частными владельцами повышает конкуренцию и увеличивает шансы жильцов найти более добросовестного исполнителя.

Подводя итоги

Многоквартирные дома в последнее время обслуживались госучреждениями, но по новому закону появились варианты структурирования услуг и передачи их в частные руки. В связи с этим улучшится качество ремонтных работ, коммунальных услуг и добросовестность расчетов между ЖКХ и жильцами.

Источник: https://nedvizhka.site/zhkh/uk/obyazannosti-po-soderzhaniyu-doma

Услуги управляющей компании регулируются законом о защите прав потребителей

Главная страница » ЖКХ » Услуги управляющей компании регулируются законом о защите прав потребителей

Регулирует ли закон о защите прав потребителей услуги управляющей компании? На радость собственникам помещений — да! Верховный суд РФ указал, что ЗЗПП распространяет свое действие в том числе на отношения между собственником квартиры и управляющей компанией.

Закон довольно строг по отношению к продавцам, исполнителям (можно сказать в чем то однобок), предусматривает штраф за невыполнение требований потребителя, возмещение всех понесенных потребителем расходов — что в сфере ЖКХ необходимо и нужно, т.к. заставить УК работать и выполнять условия договора — трудно, а жильцам часто «не хочется связываться».

В  Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года сказано (вопрос 3), что закон №2300-1  согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем — организация независимо от ее организационно-правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.

7 постановления Пленума ВС N 17, законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.

НО! На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

В соответствии с ч. 2 ст.

161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон  О ЗПП.

Читайте также

Страница 1 из 11

Источник: https://urist-rostov.com/uslugi-upravlyayushhej-kompanii/

Некоторые проблемы правового регулирования деятельности управляющих компаний по законодательству Российской Федерации

В связи с приватизацией жилья и ростом количества жилых помещений, находящихся в частной собственности последние годы весьма остро стала проблема организации деятельности управляющих компаний. Следствием этого стало вступление с 1 сентября в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г.

№ 255-ФЗ (далее — Закон) который установил необходимость лицензирования компаний, обеспечивающих управление многоквартирными домами.

С 1 января 2015 года данные компании несут меры административного взыскания за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности в данной сфере, а с 1 мая 2015 года они имеют право осуществлять свою деятельность только при получении соответствующей лицензии.

Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные акты, регулирующие деятельность управляющих организаций, закрепляют основные задачи данных компаний: осуществление удобных и безопасных условий проживания граждан, обеспечение достойного содержания общественного имущества в многоквартирном доме, рассмотрение вопросов управления данным имуществом, а также информирование жильцов о предоставляемых коммунальных услугах. Однако ст. 162 ЖК РФ, которая регулирует  договор управления многоквартирным домом, не содержит норм об ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств. Минусы правового управления возникают в форме проблем в правоприменительной практике, стимулируя  нарушениям прав граждан.

Один из главных вариантов управления правового регулирования в этой сфере — использование базы разрешительного механизма.

Корреален с автором Субановой Натальей Викторовной в том что к работе управляющих компаний в сфере ЖКХ с учетом ее специфики, потенциальной возможности нанесения ущерба широкому кругу потребителей должны допускаться лишь организации, отвечающие определенным критериям (по размеру уставного капитала, обеспеченности квалифицированным персоналом, специализированной техникой и т.д.), сформулированным в виде лицензионных требований, что способствовало бы укреплению законности. Такой подход обосновывает внесенные а последнее время изменения в законодательство (прежде всего в Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона N 99-ФЗ).

Использование лицензирования в качестве метода регулирования отношений с участием управляющих компаний  сообразно его задачам, закрепленным в ст. 2 Федерального закона N 99-ФЗ, предупреждать, выявлять и пресекать нарушения управляющими компаниями требований федеральных законов (в т.ч.

ЖК РФ) и иных нормативных правовых актов Российской Федерации посредством использования лицензионного контроля, представляющего собой административно-правовую процедуру, направленную на выявление возможных составов правонарушений в сфере лицензирования и их предотвращение, состоящую из стадии получения контролирующим субъектом необходимой информации, стадии правовой квалификации и стадии принятия решения о применении к лицензиату мер административного принуждения.

Объяснением сложности функционирования управляющих компаний, является различия в целях и функциях управляющих и обслуживающих  компаний.

УК призвана обеспечить сохранность и улучшение потребительских характеристик объекта управления, снижение до оптимальных величин операционных расходов, при сохранении высоких параметров качества обслуживания.

В то время как любой оператор по техническому обслуживанию, уборке, либо охране прямо заинтересован в продаже как можно большего количества сервисов данного МКД. Другими словами, классические управляющие компании и профильные сервисные операторы стоят по разную сторону баррикад.

Игнорирование этого принципа, приводит к борьбе управляющей компании и собственников за бюджеты и ресурсы и отхождения от истинных целей . Выполняя свое истинное предназначение, управляющая компания, как квалифицированный заказчик, может выступать в двух ролях:

1. Простое управление МКД
2. Управление МКД с функциями единого заказчика услуг

Простое управление. Такая форма взаимоотношений собственников и УК предполагает наличие в МКД жилищного объединения: ТСЖ, ЖСК и пр. По договору возмездного оказания услуг ТСЖ делегирует управляющей компании выполнение следующих функций:

• 1)Взаимодействие с собственниками (нанимателями)
• 2)Взаимодействие с контролирующими службами и органами власти
• 3)Взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсное регулирование)
• 4)Организация финансово-лицевого обслуживания собственников (нанимателей)

5)Подбор и координация деятельности  подрядчиков по обслуживанию МКД Управляющая компания от лица и в интересах ТСЖ осуществляет указанные действия, а все договорные отношения по поставке коммунальных ресурсов и предоставлению специализированных сервисов (техническое обслуживание, уборка, вывоз мусора и т.д.) оформлены между ТСЖ и поставщиками напрямую.

Управляющая компания выступает в данном случае как полномочный представитель ТСЖ, выполняя хозяйственные функции, в то время как органы управления ТСЖ контролируют действия УК и принимают решения по предложениям УК.

При этом, члены ТСЖ платят за содержание и ремонт жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Затраты на управление входят в членские взносы.

Управление с функциями единого заказчика услуг Как правило, эта конструкция взаимоотношений используется при управлении МКД без образования жилищного объединения.

Особенность роли управляющей компании в данном случае, заключается в том, что помимо уже перечисленных функций, она в качестве агента от своего имени, но в интересах заказчика заключает хозяйственные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и специализированными подрядными организациями..

На первый взгляд разница не велика, но при такой схеме сотрудничества управляющая компания, помимо обычных для нее организационных задач, еще и управляет целевыми средствами МКД.

Существующее законодательство не устанавливает четких требований к организации деятельности управляющих компаний. В своей работе УК руководствуются Жилищным кодексом и иными нормативно-правовыми актами, устанавливающими требования к эксплуатации МКД. Однако неправильно считать требования, ограничения и правила, определяемые в подобных НПА, распорядительными указаниями для УК.

В первую очередь такие документы устанавливают правила для собственников МКД, которые, будучи добросовестными владельцами своего имущества, должным следить за его состоянием самостоятельно, либо привлекая для этих целей специализированные организации (в т.ч. УК).

Таким образом, несоблюдение правил эксплуатации МКД должно в первую очередь повлечь наступление административной ответственности для собственников.

А если несоблюдение таких правил стало причиной  действий либо бездействий УК, которой по договору была поручена организация выполнение соответствующих работ с выделением соответствующего финансирования, то такая УК должна нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями заключенного договора и возмещать убытки за счет собственных средств или средств страховой компании, которая застраховала профессиональную ответственность. Между тем, в настоящее время обсуждается вопрос необходимости регулирования деятельности УК через обязательное членство в саморегулируемых организациях. Проекты соответствующих федеральных законов и постановлений субъектов федерации неоднократно появлялись в открытых источниках, не редко имея в своем содержании положения абсурдные с точки зрения бизнеса и обычной человеческой логики. В целом отрасль, требует организованного регулирования, но к этому вопросу нельзя подходить строго директивно. Регуляторы должны описывать основные принципы работы в отрасли и давать методические ориентиры потребителям и УК как правильно организовать взаимодействие между сторонами, классифицировать услуги и правильно ставить задачи перед УК, какие критерии эффективности использовать для оценки работы управляющей компании. Другими словами, будущее отрасли за саморегулированием, но в этом должны быть не в последнюю очередь заинтересованы и сами УК. Попытки подмены саморегулирования госрегулированием деятельности УК, которые мы видим сейчас, носят контр продуктивный характер и лишь отдаляют выход на рынок добросовестных профессиональных операторов.

Алексей Тиняков

Источник: http://beladvokats.ru/articles-law/pravovoe-regulirovaniya-deyatelnosti-upravlyayushchih-kompanij

Основные функции управляющей компании и регулирование работы организации

• Для поддержания многоквартирного дома в пригодном для проживания состоянии, необходимо следить за всеми его коммуникациями, техническим состоянием и внешним видом.
• При согласии всех собственников эта ответственность возлагается на выбранную управляющую компанию (одна из форм управления).
• Именно на выбранную УК возлагается ответственность за содержание дома и территории вокруг него.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Чем занимается УК?

Управляющая компания является посредником между собственниками конкретной недвижимости и организациями, которые будут проводить работы (услуги) по обслуживанию и содержанию дома.

О том, какие обязательные и дополнительные услуги предоставляются управляющими компаниями, мы рассказывали здесь.

Типы задач

Рассмотрим управляющую компанию в разрезе ее функций.

1. Организационная функция заключается в том, что:
   • Упрощается процедура заключения договоров между подрядными организациями и каждым собственником недвижимого имущества. Также, облегчается дальнейшее взаимодействие между ними.
   • Создается единый «штаб ответственности» по приему жалоб и мониторингу их выполнения со стороны жильцов (как подать в УК заявление либо жалобу мы рассказывали тут).
   • Устанавливается обратная связь между жильцами и самой УК благодаря организации и проведению общих собраний.

   Стоит добавить, что управляющая компания обязана предоставлять исчерпывающую информацию по:

   • Всем проделанным работам (финансовая и техническая сторона вопроса).
   • Состоянию жилища и общего имущества.
   • Планируемым ремонтным мероприятиям.
   • Случившимся и устраненным аварийным ситуациям.

   Обычно, такие данные оглашаются на общих собраниях жильцов. Больше информации о порядке и правилах раскрытия информации УК мы предоставили в этом материале.

2. Экономическая функция заключается в аккумулировании денежных средств собственников на своем счете для оплаты услуг и работ подрядчиков. Сюда входит:
   • Управление лицевыми счетами собственников.
   • Расчеты с поставщиками работ и услуг.
   • Работа с неплательщиками.
   • Разработка тарифов на работы (услуги).
3. Техническая функция со своей стороны делится на два направления:
   • Эксплуатационно-ремонтные работы.
   • Работы по благоустройству и поддержанию чистоты.

   К первой группе относятся:

   • Обеспечение пожарной безопасности дома (в т.ч. ознакомление жильцов с требуемыми нормами).
   • Проведение визуального осмотра состояния дома в целом и его частей на предмет изноза.
   • Проведение комплекса мероприятий по созданию безопасного проживания жильцов.
   • Поддержание работы всех коммунальных систем: энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вентиляции и др. (в т.ч. устранение аварийных ситуаций и их последствий).
   • Подготовка дома к зимнему периоду (проверка работоспособности отопительных систем).
   • Поддержание эксплуатационных характеристик здания путем выполнение текущих ремонтных работ (косметический ремонт и т.д.).
   • Осуществление программ, направленных экономию и эффективное использование потребляемых ресурсов (в т.ч. внедрение в коммунальные сети счетчиков и поддержание их в исправном состоянии).

   Справка! Если у вас в квартире происходит аварийная ситуация (затопили соседи и т.п.) в первую очередь необходимо оповестить управляющую компанию. Она обязательно должна составить Акт о случившемся происшествии.

   Ко второй группе относятся:

   • и благоустройство придомовой территории (закреплена за конкретной недвижимостью).
   • в чистоте мест общего пользования в доме (уборка подъездов, вывоз мусора и т.д.).

Регулирование работы организации

В управляющей компании все работы сферы ЖКХ определяются перечнем нормативных актов:

Помимо вышеперечисленного, деятельность управляющей компании регулируется и самим договором.

При несоблюдении условий договора или некачественного их выполнения на УК могут быть наложены штрафные санкции (какими способами можно бороться с бездействием УК мы рассказывали тут). Если же спорные ситуации возникают дальше или не решаются вовремя их разрешение происходит в судебном порядке.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/kakovy-funktsii.html