Как проверить задолженность по коммунальным услугам при покупке квартиры

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это довольно рискованное дело. Нередко это приносит проблемы новым владельцам, особенно если факт наличия задолженности был скрыт предыдущими собственниками.

Как показывает практика, такие ситуации встречаются довольно часто, когда люди не желают оплачивать счета за коммунальные услуги. Радость от приобретения квартиры быстро рассеивается, когда покупатель узнает о наличии долгов.

Что делать в такой ситуации? Какими проблемами грозит наличие чужих долгов в новоприобретенной квартире? Сегодня мы попытаемся детально разобраться.

Если проанализировать различные форумы с проблемными квартирами, то именно неоплаченные счета являются одной из наиболее часто встречаемых ситуаций. Интересен тот факт, что не только обычные граждане забывают проверить квитанции за коммунальные услуги, но и риелторы довольно часто игнорируют это. В итоге, появляется проблема.

Что касается коммунальных служб, то они идут по наиболее простому пути и требуют уплаты долгов от новых владельцев, подкрепляя это угрозами отключения от сетей или исками в суд. Являются ли эти угрозы серьезными, для многих вопрос остается открытым.

Однако по закону требовать от нового владельца уплаты долгов предыдущего хозяина коммунальщики не могут, если иное не предусмотрено договором.

Нужно ли платить чужие долги?

Вторичный рынок недвижимости включает в себя тысячи различных квартир на любой вкус. В большинстве случаев, жилье является «чистым» и никаких проблем у новых владельцев не возникнет. Еще более надежно приобретать квартиры в новостройках. Как показывает статистика, на сегодняшний день около 70% людей, купивших жилье, остаются довольными. 25% квартир продается с небольшими долгами, которые погашаются в счет стоимости квартиры, а оставшиеся 5% – это злостные неплательщики, которые имеют огромные долги. Именно последняя категория недвижимости и является наиболее проблемной.

Обращайте внимание непосредственно на продавца. Дело в том, что любой человек может оплатить счета, если у него есть работа. Злостными неплательщиками являются люди с алкогольной или наркотической зависимостью, а также ограниченно дееспособные лица. В любом случае, сотрудничество с такими продавцами всегда должно настораживать, а все необходимые проверки должны быть проведены.

Еще одним сигналом, который должен заставить насторожиться, является цена. Как правило, квартиры с долгами имеют заниженную стоимость. Это вполне логично, ведь владелец хочет избавиться от нее и забыть о проблемах со счетами. Собственники квартир с долгами способы идти на серьезные уступки, что и подкупает покупателей.

Но, это личное дело каждого человека. Что же делать, если все-таки квартира была куплена с долгами? Согласно действующему законодательству, новый владелец не обязан оплачивать долги старых собственников. Единственное исключение составляет капитальный ремонт. Если он не был сделан, то придется взяться за это дело и потратить деньги.

Также обязанность погашения задолженности за коммунальные услуги переходит к покупателю в том случае, если это предусмотрено договором купли-продажи.

К примеру, покупатель соглашается погасить долги за квартиру, но сумма продажи уменьшается на размер долгов. Это вполне распространенная практика, которая устраивает обе стороны.

В противном случае, необходимо документально прописать, что предыдущий владелец должен погасить долги за коммуналку, а новый владелец к ним никакого отношения не имеет.

Проверка наличия долгов

Верить на слово продавцу, что с квартирой все хорошо и никаких проблем нет, не стоит. Ответственные продавцы заранее готовят справку о том, что все счета за коммунальные услуги погашены. Это позволяет сэкономить время и избавиться от лишних вопросов. Что касается покупателя, то он в любом случае должен проверить:

• есть ли акты о снятии контрольных показателей с приборов, которые ведут индивидуальный учет употребленных ресурсов (требуется не во всех случаях);
• выполнена ли оплата за коммунальные услуги за тот период, когда производится купля жилья.

Если продавец предоставляет справку, то на ней обязательно должны быть штампы организации и подпись того должностного лица, которое ее выдавало.

В случае, когда задолженность все же есть, необходимо выяснить точную сумму. Продавец обязан оказывать полное содействие с этой информацией.

Если он отказывается предъявить эти данные, то их можно получить самостоятельно. Для этого нужно подать запрос в управляющую компанию или кооператив.

Отметим, что есть еще один способ получить информацию о задолженности по счетам за квартиру. Для этого нужно отправиться в банк, который принимает платежи за коммунальные услуги. Указав адрес жилья, сотрудник банка даст вам необходимые сведения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”коммунальные долги продажа квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Особенности приобретения квартиры

Итак, учитывая вышесказанное, можно отметить, что покупка квартиры с долгами по коммуналке имеет свои особенности, хотя в целом процедура стандартная. Для этого предусмотрены следующие этапы:

• проверить документы на квартиру;
• проверить наличие арестов или других видов обременения;
• проверить справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
• в случае наличия долгов, необходимо решить вопрос с их погашением (это делает или продавец или покупатель в счет стоимость жилья, о чем нужно указать в договоре);
• написать заявление в Росреестр касательно регистрации права собственности;
• составить договор и передать средства любым удобным способом.

Отметим, что если задолженность за коммунальные услуги погашается покупателем, то в договоре нужно указать точную сумму. Это крайне важно, ведь на нее будет уменьшаться цена самой квартиры.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Какие документы требуются для приобретения квартиры с долгами по коммуналке? Список стандартный и включает в себя следующие бумаги:

• удостоверение личности всех участников сделки;
• выписка из Росреестра;
• выписка из налоговой службы, подтверждающая отсутствие задолженности;
• справка-счет из управляющей компании или другой организации;
• выписка из домовой книги, где содержится информация обо всех людях, прописанных в квартире;
• договор купли-продажи;
• соглашение о погашении долгов за коммунальные услуги продавцом или покупателем;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• чек об уплате государственной пошлины;
• акт приема-передачи квартиры и средств.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы. К примеру, если оплата происходит через ячейку.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham.html

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: особенности, проверка жилья, договор

Законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир с долгами по коммунальным услугам. Но такая сделка будет иметь некоторые особенности.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Нередко владельцы квартиры длительное время не платят по коммунальным счетам, в результате чего накапливается немаленький долг. Но наличие задолженности никак не влияет на право собственника свободно распоряжаться недвижимостью и продавать ее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Продажа квартиры с долгами по услугам ЖКХ запрещена в двух случаях:

• если на нее наложен арест;
• если в отношении собственника ведется процедура признания финансовой несостоятельности (банкротства).

Покупатель также вправе купить квартиру с задолженностью по коммунальным услугам, но нужно осознавать все возможные риски от такого приобретения. Обычно покупатели не заинтересованы в покупке квартиры с долгами по ЖКХ и избегают таких высокорисковых сделок.

Тех, же кто сознательно готов взять на себя дополнительные риски, обычно привлекает низкая стоимость недвижимости. Недвижимость с коммунальными долгами продается с определенным дисконтом.

Продавцы обычно не только делают скидку в размере задолженности, но и даже с некоторым запасом, который компенсирует неудобства.

Специфика сделки купли-продажи квартиры с долгами заключается в том, что продавец обязан оповестить покупателя о наличии задолженности. Иначе тот вправе в дальнейшем потребовать аннулирования сделки либо потребовать уменьшения цены купли-продажи из-за того, что покупателю не были известны существенные условия подписания договора.

Покупателю следует понимать, что коммунальные долги привязаны не к самой квартире, а к ее собственнику. Поэтому после смены хозяина покупатель вовсе не обязан платить по счетам старого владельца.

Это подтверждают и положения Жилищного кодекса. В частности пп.5 п.2 ст.

135 ЖК РФ содержит указание о том, что обязанность вносить плату по коммунальным услугам и квартплате возникает у покупателя только после перехода права собственности в его пользу.

Задолженность, которая образовалась до покупки квартиры остается за прежним собственником и не переходит к покупателю. Но так дело обстоит в теории, на практике же ситуация отличается.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Коммунальщики обычно не заинтересованы в поиске старого владельца и принятии мер по принудительному взысканию задолженности (это достаточно длительная и затратная процедура), поэтому они всячески стремятся перевести долг на покупатели и компенсировать собственные убытки за его счет. Несмотря на то, что правовые основания отсутствуют, они обычно угрожают отключением квартиры от газа, света или воды.

Покупатель вправе начать судебное разбирательство с управляющей компанией и с большей долей вероятности выиграет  дело, но лучше постараться решить проблему еще на этапе заключения сделки купли-продажи.

Обычно сторонами практикуются следующие способы решения сложившейся ситуации:

1. Прописать в договоре купли-продажи пункт, согласно которому продавец должен погасить задолженность по услугам ЖКХ из суммы полученного аванса или задатка (или оформить это в виде дополнительного соглашения).
2. Переоформить дог в пользу покупателя с одновременным предоставлением скидки на квартиру.

Как проверить квартиру перед сделкой

Для того чтобы наличие долгов по коммунальным услугам не стало неприятным сюрпризом, после покупки квартиры стоит внимательно подойти к изучению документации, полученной от продавца.

В частности, у него стоит запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или выписку с финансово-лицевого счета.

Его альтернативой в некоторых регионах является Единый жилищный документ.

Справку об отсутствии задолженности может получить продавец или любой зарегистрированный в квартире гражданин. Покупателю этот документ не предоставят. Справку следует получить в ЖЭУ, ОЕРИЦ или запросить ее в МФЦ.

Поэтому перед тем, как внести аванс или подписать договор купли-продажи, покупателю следует удостовериться, что квартира не обременена арестом. Данная информация раннее содержалась в ЕРГП, теперь – в ЕГРН наряду с кадастровыми сведениями. Покупатель вправе сам запросить интересующую его выписку из реестра в Росреестре или МФЦ.

Договор об оплате коммунальных платежей продавцом

Договор купли-продажи квартиры с задолженностью заключается на общих основаниях. Он обязательно имеет письменную форму и содержит следующие существенные условия:

1. Стороны (продавец и покупатель), их реквизиты и контактные данные.
2. Предмет сделки (квартира) и его подробная характеристика: кадастровый номер, площадь, количество комнат.
3. Ссылка на документацию, подтверждающую права собственности.
4. Цена сделки и порядок расчетов. Она определяется по усмотрению сторон. Отдельно может быть прописан размер задолженности, который вычтен из суммы к оплате со стороны покупателя.

Риски указанного варианта состоят в том, что продавец в дальнейшем может оспорить сделку по основаниям, прописанным в Гражданском кодексе, как заключенную на крайне невыгодных условиях.

Чтобы этого избежать, стоит заверить такой договор нотариально.

Нотариус своей подписью подтвердит, что на момент подписания договора продавец отдавал отчет в ее последствиях и осознавал причины уменьшения выкупной стоимости.

В договоре купли-продажи квартиры с коммунальными долгами необходимо прописать обязательства покупателя по погашению задолженности в добровольном порядке. При этом цена квартиры должна быть адекватно уменьшена.

Также в договоре можно переложить ответственность за погашение задолженности по коммунальным услугам на продавца. В частности, чтобы он погасил долг из полученной предоплаты от покупателя. В результате сделка купли-продажи будет заключаться уже в отношении квартиры, не обремененной долгами по коммунальным услугам.

Оформить обязательства продавца по погашению долга можно как через договор, так и через дополнительное соглашение. Оно составляется в двух экземплярах и содержит:

• наименование документа «Дополнительное соглашение»;
• ссылку на договор купли-продажи;
• стороны сделки;
• предмет сделки;
• размер задолженности по ЖКУ;
• величина предоплаты;
• срок, в течение которого продавец обязуется погасить задолженность после получения предоплаты;
• подписи сторон.

К документу следует приложить справку о размере задолженности, полученную в управляющей компании.

Чтобы создать дополнительные гарантии для покупателя, можно прописать предоплату не как аванс, а как задаток. В этом случае продавец обязан будет вернуть задаток в двойном размере, если сделка будет сорвана по его вине.

Данный вид договорных отношений также следует заверить нотариально. Это позволит дополнительно защитить покупателя от того, что продавец внезапно откажется от своих обязательств и после получения предоплаты направит ее на другие нужды.

Есть еще один способ урегулирования ситуации – прописать в договоре, что задолженность остается за продавцом и тот должен погасить ее в определенные сроки  (например, в течение 10 дней после получения окончательной оплаты от покупателя).  Но это достаточно рискованный вариант для покупателя, которому остается полагаться только на добросовестность продавца.

После того, как сделка проведена, а ситуация с долгами улажена, покупателю необходимо переоформить финансово-лицевой счет для оплаты коммунальных услуг на свое имя.

При сделке купли-продажи в отношении квартиры с долгами допускается несколько вариантов: перевод долга на покупателя через уменьшение выкупной стоимости недвижимости или соглашение с продавцом о погашении долгов после получения предоплаты за квартиру.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/s-dolgami.html

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам

• В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
• Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
• При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.

Особенности коммунального бремени:

1. Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
2. При смене собственника меняется и лицевой счет;
3. Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
4. В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;

Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.

Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам

Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:

• Взносы на капитальный ремонт дома;
• Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
• Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
• Водоотведение;
• Электрическая энергия;
• Услуги отопления;
• Газ.

Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.

Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре

Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:

1. Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
2. Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
3. Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
4. При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
5. В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
6. Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
7. В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.

Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.

Как можно узнать о наличии задолженности

• При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
• При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
• Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
• Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
• В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).

Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам

Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.

При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:

• Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
• На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
• Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
• Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
• Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).

Последствие задолженности по коммунальным платежам

За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:

• Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
• Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
• Судебное производство;
• Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).

Заключение

Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.

Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам 2019 — по ЖКХ

Не каждый продавец жилья при совершении сделки извещает покупателя о наличии долга за услуги ЖКХ. Такие сведения скрываются в надежде на переход обязательств по оплате к новому владельцу. Чтобы обезопасить себя, стоит получить их заранее и решить вопрос при оформлении документов.

Общие сведения

Зачастую, только после оформления сделки купли-продажи новый собственник жилья узнает в РКЦ или УК о наличии задолженности по коммунальным платежам, оставшейся от старого хозяина. В таком случае важно знать, что переход прав собственности производится без обременения.

Законодательство не запрещает продавать недвижимость с долгами, если они не установлены судебным органом. У поставщиков коммунальных услуг обращение в суд – крайняя мера. До ее применения нередко управляющие компании пытаются взыскать долги с новых владельцев, нарушая правовые нормы. На вопрос, переводятся ли долги по ЖКХ на покупателя жилья, закон дает отрицательный ответ.

Законодательное регулирование

Обязанность оплаты счетов по коммунальным услугам появляется у гражданина с момента получения им права собственности на жилплощадь (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Закон требует своевременного и в полном объеме внесения платежей.

Приобретая квартиру с задолженностью, опираться следует на статьи 210 и 391 ГК РФ. Совершение сделки купли-продажи не является основанием изменений отношений с третьими лицами.

Однако, в силу нормы статьи 158 ЖК РФ, долги по взносам на капитальный ремонт могут законно перейти на нового хозяина. Избежать их оплаты не удастся, если иное не предусмотрено договором.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Если у продавца квартиры есть задолженность по ЖКХ, в договоре и передаточном акте следует оговорить нюансы ее погашения старым или новым владельцем. Так можно обезопасить себя от хлопот и разбирательств.

Порядок совершения сделки

Последовательность действий при покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2019 году следующая:

1. Запрос сведений о задолженности (наличии или отсутствии) у продавца или управляющей компании.
2. Получение в государственном органе выписки из ЕГРН для проверки наличия на недвижимости ареста или обременения.
3. При наличии долга обсуждение с продавцом вопроса внесения в договор условий его погашения.
4. Составление и подписание договора купли-продажи с оговоренными условиями.
5. Обращение в регистрирующий орган для перевода права собственности на покупателя.

Если задолженность будет оплачиваться покупателем взамен на снижение цены, необходимо прописать это в договоре отдельным пунктом.

При погашении долга продавцом составляется акт приема-передачи квартиры с отражением долговой суммы и показаниями учетных приборов для снятия в ЖЭУ статуса должника.

Справка об отсутствии задолженности

Перед оформлением сделки купли-продажи покупателю следует проверить наличие у продавца документального подтверждения:

• произведения оплаты по ЖКХ в расчетном периоде на момент перехода права собственности;
• отсутствия задолженности за коммунальные услуги;
• при наличии индивидуальных приборов учета – их контрольных показателей.

Об отсутствии или наличии долгов узнать можно по специальной справке. Ее должен предоставить продавец. В противном случае следует самостоятельно сделать запрос в УК, ТСЖ или жилищном кооперативе по месту нахождения квартиры.

Отражение суммы в договоре

О погашении имеющегося долга продавцом или соразмерном снижении цены жилья при закрытии задолженности покупателем стоит заранее прописать в основном или предварительном договоре.

Такое действие сохранит все договоренности и позволит избежать отступления от них.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам здесь.

Кто должен выплачивать?

Статьей 210 ГК РФ закреплено положение о том, что к новому собственнику жилья не переходят обязательства по погашению долга старого владельца. Такая обязанность появляется у хозяина квартиры с момента регистрации права собственности. Следовательно, требование по закрытию задолженности прежнего владельца – неправомерны.

Единственным исключением являются взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по их внесению за старого хозяина может быть переложена на покупателя по договору.

Сделка с таким условием может быть заключена только по желанию приобретателя жилплощади (п. 1-2 ст. 391 ГК РФ). Не зная этих законодательных норм, покупатели зачастую берут на себя бремя по погашению чужих долгов.

Что делать, если УК требует оплаты

У управляющей компании нет никаких прав требовать с нового хозяина оплаты долгов за коммунальные услуги предыдущего владельца, если обратное условие не указано в договоре. В таком случае приходится платить по счетам на основании ст. 391 ГК РФ.

Если документы на оплату чужих долгов приходят новому собственнику, действовать нужно так:

• Сделать ксерокопии договора о покупке квартиры и выписки из ЕГРН.
• Составить заявление о прекращении выставления счетов за время, предшествующее регистрации жилья.
• При наличии приемопередаточного акта с показаниями учетных приборов – сделать его копию.
• Подготовленный пакет документации направить в управляющую компанию заказным письмом или принести лично.

Любые меры по взысканию долгов после такого обращения признается судом как вымогательство. Ответственность за него предусмотрена статьей 163 УК РФ.

Как себя обезопасить?

Покупателю квартиры необходимо ответственно подойти к проверке состояния счетов по коммунальным услугам.

Если продавец не предоставляет справку, ее следует запросить самостоятельно любым из удобных способов:

• Обратившись лично в единый информационно-расчетный центр, имеющийся практически в каждом населенном пункте. Информация предоставляется интегрировано, но на момент получения сведений от поставщиков коммунальных услуг.
• Посетив офис ресурсоснабжающей организации (территориальной тепловой компании, энергосбыта и др.).
• В ТСЖ или управляющей компании на специализированном Интернет-ресурсе или обратившись лично.
• В почтовом отделении или банковском учреждении, если организация принимает таким способом коммунальные платежи. Такую услугу оказывает Сбербанк, в столице – также распространен Банк Москвы.
• Через портал центра координации ГУ ИС (в Москве и ее регионе). Информацию можно получить общую или частичную, рассчитанную за определенный период. Сведения предоставляются по квартирам во всех районах города.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ будет безопасной, если до оформления сделки купли-продажи, предпринять такие меры:

• снять лично показатели приборов учета электричества, воды, тепла и зафиксировать их в акте приема-передачи квартиры, являющегося неотъемлемой частью договора;
• в договоре прописать отдельный пункт с указанием долговой суммы перед каждой коммунальной службой. Так задолженность будет закреплена за продавцом, а не за жилплощадью.

Если в дальнейшем возникнут разбирательства относительно долга по квартплате, именно эти сведения в документах станут решающим доказательством правоты нового собственника жилья.

На видео об особенностях сделки

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/kommunalnye-platezhi/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Чем чревата покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Риски и проблемы для покупателя

Закон на стороне покупателя, поэтому больших рисков нет. Даже если продавец утаил информацию о реальном состоянии своих лицевых счетов по коммуналке, опасаться того, что эти долги лягут на плечи покупателя не стоит.

Согласно п.2 ст.153 ЖК РФ обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на том, у кого есть право собственности или документально подтвержденное право пользования помещением, т.е.

ответственность за неуплату возложена на человека, а не объект недвижимости.

При смене владельца все лицевые счета меняются (не автоматически, нужно идти в соответствующие инстанции и переоформлять) и оплату услуг коммунальщиков новый собственник начинает «с чистого листа».

Смотрите видео о том, на ком остаются долги по коммунальным платежам при смене владельца квартиры:

Что входит в объем долговых обязательств?

После приобретения недвижимости на правообладателя ложится обязательство оплачивать такие виды коммунальных услуг:

• капитальный ремонт дома;
• ремонт и содержание придомовой территории, подвалов, лестничных клеток и общедомовых коммуникаций;
• поставки электроэнергии;
• услуги водоснабжения по счетчику;
• услуги водоотведения;
• отопление;
• природный газ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.11 за номером 354 за неуплату по счетам ресурсопоставляющие компании имеют право приостановить (или ограничить) предоставление своих услуг.

ВАЖНО: Ни при каких обстоятельствах компании не могут отключить ресурсы, без которых жилье утратит статус пригодного для проживания: холодную воду, водоотведение и отопление.

Зная такую особенность, нерадивые граждане не платят за эти услуги, что и приводит к накоплению неподъемных сумм.

Как проверить лицевые счета перед приобретением?

Есть несколько способов узнать о состоянии лицевых счетов по коммуналке:

1. Обратиться в организацию, снабжающую ресурсами (энергосбыт, водосбыт, теплосеть и др.).
2. Обратиться в единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ). Данная организация имеет представительство почти во всех городах.
3. При личном посещении офиса управляющей компании, либо через ее интернет сайт.
4. В отделении почты, при условии, что там оказывают услуги по приему коммунальных платежей.
5. Жилье столицы и области можно проверить, посетив интернет портал центра координации ГУ ИС.

Специалисты по операциям с недвижимостью настоятельно рекомендуют лично проверять наличие долгов по коммуналке. Бывает, что мошенники предъявляют поддельные справки.

СОВЕТ: Справка об отсутствии долгов по квартплате отличный вариант подтвердить факт погашения владельцем недвижимости задолженности за потребленные им коммунальные услуги.

Получить такую справку можно в бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖЭК. Информационно-расчетный центр также уполномочен выдавать такую бумагу. Есть регионы, где справку об отсутствии долгов выдают в специальных многофункциональных центрах.

Этот документ может заменить несколько других справок, например, выписку из домой книги.

Бумага, свидетельствующая об оплате выставленных коммунальщиками счетов, не является обязательным документом при заключении сделки купли-продажи недвижимости (о том, что входит в перечень обязательных документов при купле-продаже квартиры, читайте тут). Если покупатель не просит её предоставить, продавец вправе не делать данный информационный документ.

Скачать бланк единого жилищного документа

Срок годности справки 10 дней, если и заказывать её, то непосредственно перед заключением сделки. Документ этот покупателю лучше сохранить хотя бы до получения первых квитанций на оплату коммунальных счетов. Если выяснится, что долг все же есть, но покупатель это скрыл – справка послужит доказательством при судебных разбирательствах.

Каким образом это должно отражаться в договоре купли-продажи?

Задолженность предыдущего владельца не переходит на нового правообладателя недвижимости, кроме случаев, когда сторонами добровольно подписано соглашение об этом и соответствующие пункты внесены в договор купли-продажи жилья.

Кто должен оплачивать, если такая проблема присутствует?

Зависит от того, как договорились покупатель с продавцом и что указано в договоре:

• в случае, когда продавец просит у покупателя аванс для погашения отрицательного баланса на своих счетах – он обязан в оговоренные сроки закрыть задолженность с полученных денег;
• в случае, когда покупатель готов самостоятельно оплатить просроченные платежи по коммуналке предыдущего владельца, разумно требовать уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости на сумму задолженности.

ВНИМАНИЕ: Устные договоренности опасны. В первом случае продавец может взять деньги и не оплатить долг.

Хотя новому владельцу недоимка на лицевых счетах по закону не передается, но многие управляющие компании, надеясь на неосведомленность купившего квартиру человека, не стесняются выставлять ему счета с долгами. На доказательство своей правоты покупатель может потратить много времени и сил.

Второй вариант опасен для продавца тем, стоимость недвижимости снизится, а покупатель может не оплатить накопившийся долг, и он останется за продавцом. Рано или поздно управляющая компания будет требовать эту недоимку с того, кому принадлежала недвижимость в момент накопления долга.

Можно ли решить этот вопрос с продавцом?

Иногда выходом из ситуации становится подписание сторонами сделки предварительного договора, в котором указывается, что основной документ купли-продажи будет подписан лишь в случае полного погашения продавцом имеющихся у него обязательств перед коммунальными службами.

Порядок действий заключения сделки таков:

1. Попросить продавца предоставить информацию о состоянии его лицевых счетов по коммунальным услугам.
2. Запросить в государственном органе выписку из ЕГРП, это позволит проверить наличие возможных обременений или арестов по объекту недвижимости.
3. Самостоятельно выяснить реальное состояние коммунальных лицевых счетов, обратившись для этого в управляющую компанию либо в ресурсоснабжающие организации.
4. При наличии на счетах недоимки, обсудить план её погашения с продавцом. В данном случае обязательно внесение в договор дополнительных пунктов, оговаривающих порядок оплаты долга.
5. Если стороны сделки договорились о том, что гасить задолженность будет новый владелец, при этом стоимость недвижимости уменьшается на сумму этого долга, в договоре нужно подробно прописать как и когда должен произойти расчет с коммунальными службами.
6. Если стороны сделки сошлись во мнении, что долги должен оплатить прежний владелец жилья, то крайне важно составить передаточный акт недвижимости с указанием имеющихся на момент заключения сделки задолженностей. Также в этом акте нужно прописать показания счетчиков на день подписания договора.

   Если этого не сделать, доказать в суде, что стороны договаривались именно таким образом погасить недоимку на счетах, будет невозможно.

7. Договор купли-продажи с указанием всех нюансов нужно зарегистрировать в государственном органе. Это приведет к передаче прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю (о том, как происходит регистрация, мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, какие документы потребуются для проведения процедуры).

Как переоформить минусовые квитанции?

Возможность перевод долга оговаривается в п.1 и 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ. Пункт 1 статьи 460 ГК РФ гласит о том, что товар (в данном случае недвижимость) должен передаваться от одного собственника другому свободным от любых прав третьих лиц. Но есть исключение – когда покупатель готов принять такой товар с долгами.

Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

   Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Данное желание покупателя необходимо оформить документально, прописав отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости. Такой пункт снимает ответственность по долгам с прежнего владельца и переносит их на покупателя.

Срок исковой давности по услугам коммунальных служб – 3 года.

Последствия неуплаты

В случае, когда новый собственник переоформил долги прежнего владельца на себя, последствия будут такими же, как если бы это были его накопленные долги. Неуплата обязательств перед коммунальными службами не может оставаться безнаказанной.

Обычно к должникам применяют такие меры:

1. Начисление пени за оговоренный период просрочки (дни, недели, месяца).
2. Злостным неплательщикам могут приостанавливать или полностью прекращать предоставление услуг (кроме холодного водоснабжения, канализации и отопления).
3. На должников подают в суд.
4. К задолжавшим гражданам, проживающим по договору социального найма или в неприватизированной квартире, могут применить даже такую меру как принудительное выселение.

Если по договору задолженность должен погасить продавец, но оплаты не последовало, управляющая компания или ресурсопоставляющие организации должны предъявлять претензии именно ему, а не новому собственнику. Выставление счетов свежеиспеченному владельцу неправомерно! На неплательщика обычно подают в суд.

Что еще может быть не погашено?

Помимо задолженности за потребленное электричество, газ, воду, тепло и прочие блага цивилизации, продавец также может иметь долг за капитальный ремонт жилья. Этот долг автоматически передается от прежнего владельца новому собственнику. Об этом говорит ст.158 ЖК РФ. Проверить наличие данной задолженности несложно, попытка продавца обмануть покупателя может привести к срыву сделки.

Купить недвижимость с долгами по оплате услуг ЖКХ реально.

Некоторые покупатели специально подыскивают именно такие долговые варианты, поскольку продавец охотнее торгуется при заключении сделки (о том, какие еще недостатки недвижимости могут привести к снижению цены и как правильно торговаться, мы рассказываем тут). Главное правило безопасности для обеих сторон – оформление и заверение всех договоренностей у нотариуса.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/zhile-s-kommunalnymi-dolgami.html

Долг за квартиру в 2019 году — как узнать по адресу, последствия, можно ли приватизировать, по коммунальным платежам

Своевременная оплата за использованные коммунальные услуги является залогом вашего спокойствия и сэкономленных средств.

Если вследствие каких-либо причин у вас возникла задолженность по коммуналке, постарайтесь ее в ближайшее время закрыть во избежание различных последствий.

В данном материале объясним, как узнать долг за квартиру в 2019 году и как его погасить должнику.

Что нужно знать

Если вы желаете всегда быть в курсе состояния вашего лицевого счета, регулярно проверяйте данные на сайте управляющей организации и сверяйте с фактическими показателями.

Оптимальным решением станет использование личного кабинета на портале ЖКХ или специального приложения для мобильного телефона.

Так вы будете в курсе суммы задолженности, истории проведенных оплат и сможете оплатить услуги картой.

Основные понятия

Жилищно-коммунальные услуги	Услуги по обеспечению комфортных условий жизни граждан многоквартирных домов, который предоставляются управляющей организацией на основании договора
Исполнитель	Юридическое лицо или частный предприниматель, который взял на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг потребителям
Потребитель	Гражданин, который владеет и проживает в многоквартирном доме и пользуется предоставляемыми коммунальными услугами
Норматив использования коммунальной услуги	Значение объема потребленного коммунального ресурса, которое утверждается на законодательном уровне государственными органами. Данный показатель используется при расчете тарифов за коммунальные услуги
Субсидия	Количество денежных средств, которое покрывает часть затрат на оплату коммунальных услуг, которую семья не в состоянии оплатить в связи с недостатком семейного бюджета
Приватизация	Переход квартиры из государственной или муниципальной собственности в частную на основании заявления владельца жилья

Что относится к коммунальным платежам

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к коммунальным услугам причисляются:

• подача горячего и холодного водоснабжения;
• водоотведение и канализация;
• электроснабжение (в том числе освещение общих помещений и подведение электрики к оборудованию из общего имущества дома);
• газоснабжение;
• отопление (в том числе доставка топлива в случае печной системы отопления).

Следует учитывать, что подведение электричества в помещения общего пользования и вывозная канализация относятся не к оплате коммунальных услуг, а является элементом платы за жилье.

Правовые нормативы

С сентября 2012 года начали действовать новые правила оказания коммунальных услуг и расчета тарифов за их потребление.

Они были утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354, «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Источник: http://jurist-protect.ru/dolg-za-kvartiru/