Кто может подписать договор управления многоквартирным домом

  • Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
  • Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
  • Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие и назначение документа

Кто может подписать договор управления многоквартирным домомМежду владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

  3. Кто может подписать договор управления многоквартирным домомОзнакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

  6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

В соглашении должны указываться:

  • объект;
  • субъекты;
  • права сторон, их обязанности, ответственность;
  • правила определения цены и проведения расчетов;
  • порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

  • Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
  • Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
  • Сотрудничает с подрядными организациями.
  • Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
  • Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
  • Производит капитальный ремонт.
  • Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
  • Вызывает при необходимости аварийные бригады.
  • Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
  • Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
  • В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
  • Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
  • Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
  • Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

  • Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
  • Начислять неустойку на просроченные платежи.
  • Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
  • Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
  • Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
  • Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
  • Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
  • Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

  • Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
  • Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
  • Получать необходимые справки и выписки по требованию.
  • Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
  • Требовать перерасчета платежей при необходимости.
  • Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
  • Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
  • Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Кто может подписать договор управления многоквартирным домомПериод для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

Кто может подписать договор управления многоквартирным домомПри заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Читайте также:  Как заплатить квартплату через сбербанк онлайн по штрих коду

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

  1. Объявить об общем сборе жильцов.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/dogovor-obsluzhivaniya-mkd.html

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Кто может подписать договор управления многоквартирным домом

Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.

Когда необходимо его заключение

Скачать типовой образец договора управления многоквартирным домом управляющей компанией.

В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.

Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:

  • Кто может подписать договор управления многоквартирным домомсоздания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;
  • непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
  • привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.

Предмет и существенные условия

В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Право управления многоквартирным домом, правовой аспект. | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Надлежащее выполнение процедуры передачи управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации ( УО) должно стать основопологающим для собственнико вмногоквартирного дома.Собственники дома обязаны максимально точно очно определить наличие правовых оснований для передачи дома в управление УО.

Статья 4.( п.8) ЖК РФ: Жилищное законодательство регулирует отношения по поводууправления многоквартирными домами.

Согласно ч.

3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч.

10 статьи 162 ЖК РФ  управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, следует, что отношения по передаче документации, связанной с управлением многоквартирным домом, возникают с одной стороны, из прекращения договора управления со «старой» управляющей организацией, а с другой стороны, из решения о выборе «новой» управляющей организации.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ч.  2статьи 162 ЖК РФ  по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст.

10 статьи 162 ЖК РФ  жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

  • В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
  • 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему…
  • 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности…
  • 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
  • Таким образом, в силу вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, определенная часть прав и обязанностей по поводу управления многоквартирным домом возникает из решения общего собрания собственников помещений в таком доме, а часть таких прав и обязанностей возникает из договора управления.

Рассматривая в кассационной инстанции дело по иску с требованием обязать передать многоквартирный дом в управление вновь выбранной управляющей организации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 17 февраля 2006 г. по делу N А29-6464/2005-2э сформулировал вывод, что «права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений».

Данный вывод несколько узко трактует нормы федерального законодательства.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Форма акцепта предложения управляющей организации определена статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации — это (на основании условий договора управления, утвержденных общим собранием собственников помещений, являющимся согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом) заключение договора с каждым собственником помещения.

  1. В силу статьи 10, части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, на основании решения общего собрания и на утвержденных им условиях с каждым собственником заключается договор управления, то есть у собственников помещений обязанность заключения договора управления возникает из решения собрания.
  2. Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
  3. Выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме порождает обязанность прежней управляющей организации передать документацию, связанную с управлением домом, именно вновь выбранной управляющей организации (закон не связывает данную обязанность с фактом заключения договора управления собственниками помещений с вновь выбранной управляющей организацией).

Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Данная норма не означает, однако, что определение момента заключения договора производится не в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, следует применять нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, а при отсутствии и таких норм применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления есть две стороны — управляющая организация и собственники помещений.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления. В

се собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читайте также:  Как ускорить очередь на капитальный ремонт дома

Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.

Такой вывод, в частности, подтверждается позицией Липецкого областного суда, высказанной в Определении от 24 мая 2006 г.

N 33-741/2006, который при рассмотрении определенных претензий собственника квартиры к управляющей организации учитывал факт наличия заключенного именно между данным собственником квартиры и управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

Не заключившие договор управления собственники помещений, как отмечалось выше в данной статье, на основании соответствующего решения общего собрания обязаны его заключить.

При этом вне зависимости от заключения с собственником помещения договора управления, согласно пункту 5 части 2 статьи 153 и части 10 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации он с момента возникновения права собственности на жилое помещение обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.

Следовательно, с момента заключения договора управления (разумеется, на основании надлежащего решения общего собрания собственников) уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно, у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения.Альтернативная точка зрения, что для действительности договора управления многоквартирным домом (для передачи дома в управление) такой договор должен быть заключен каждым собственником помещения в многоквартирном доме не основана на нормах федерального законодательства. Согласно такой логике, при появлении у одного из помещений в многоквартирном доме нового собственника, не заключившего договор управления, правоотношения, возникшие в силу заключенного договора управления с остальными собственниками, прекращаются, что противоречит смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 и части 2 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом. 

Использован источник http://portal-law.ru/

Источник: https://myupravdom.ru/articles/pravo-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-pravovoy-aspekt

Подписание договора управления с УК — Правовед.RU

1216 юристов сейчас на сайте

Добрый день.

15.03.2019 Застройщик начал выдавать дольщикам новостройки ключи. С этого же числа управляющая компания (назначенная застройщиком и победившая в формально проведенном администрацией района открытом конкурсе на право заключения договора управления МКД) после подписания АПП квартиры у застройщика выдает дольщикам вместе с ключами проект договора на управление домом.

Многие будущие собственники данной новостройки не желают подписывать договор в текущей редакции и намерены направлять в адрес УК протокол разногласий.

В соответствии со ст.445 ГК, сторона, получившая оферту должна в течение 30 дней принять ее, либо направить протокол разногласий.

Должен ли каждый дольщик направлять протокол разногласий в установленный законом срок, или протокол должен быть сформирован на общем собрании собственников МКД? Провести ОСС в 30 дневный срок не представляется возможным, поскольку по договору ДДУ выдача ключей будет продолжаться до 30.06.2019.

Также прошу проанализировать прикрепленный проект договора с УК (в текущем варианте договора отсутствует приложение 2, на которое идет отсылка по тексту договора, и много других нестыковок)

Уточнение клиента

Файл договора с УК во вложении

Договор_с_УК_Прогресс_для_ЖК_ПоДоговор_с_УК_Прогресс_для_ЖК_Полюстров~.pdfлюстров~.pdf Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Полина!

Должен ли каждый дольщик направлять протокол разногласий в установленный законом срок, или протокол должен быть сформирован на общем собрании собственников МКД?

Полина

Да, именно каждый дольщик, который уже подписал с застройщиком передаточный акт, должен либо согласиться с условиями договора, либо направить в адрес УК протокол разногласий  течение 30 дней со дня получения проекта договора, такие протоколы в данном случае не могут быть сформированы на общем собрании собственников МКД (о возможности сменить УК путем проведения ОСС МКД ниже).

Согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи. 

В соответствии с ч.5 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом частью 13 данной статьи ЖК:

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Таким образом, поскольку УК выбрано в результате открытого конкурса, собственникам нельзя не заключить договор с этой обслуживающей организацией, заключение такого договора для них обязательно в силу вышеприведенных норм закона.

Что касается возможности в дальнейшем отказаться от договора с УК, то сделать это можно только в случае, если УК не будет выполнять условий договора (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ):

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного с УК, выигравшего ранее в конкурсе, можно только по истечении одного года со дня заключения такого договора (ч.8.1 ст.162 ЖК РФ):

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Здравствуйте, Полина,

Отбор управляющей организации определен п. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ (Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом), согласно которому:

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Поскольку договор управления не является коллективным договором, то есть подписывается с каждым собственником индивидуально, то и возражения (протокол разногласий) следует подавать каждому собственнику. Однако, не воспрещается провести собрание, обсудить данный договор и подготовить протокол разногласий общий, от участников собрания.

Вы правильно отметили, что заключение договора в обязательном порядке урегулировано ст.445 ГК РФ. В течение тридцати дней со дня получения оферты (проекта договора), каждый собственник должен направить стороне извещение об акцепте (подписать договор), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (направить протокол разногласий к проекту договора). 

В свою очередь, управляющая организация обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить Вас (собственника) о принятии договора в Вашей редакции либо об отклонении протокола разногласий.

 При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок Вы (собственник), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Желаю удачи!

Источник: https://pravoved.ru/question/2299346/

Порядок оформления договора управляющей компании с собственниками жилья, образец, а также кто по соглашению платит ОДН?

Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.

Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Стороны-участники

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

  1. Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

    Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.

  2. УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

    Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

Читайте также:  Кто оплачивает долги по квартплате

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

  • соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
  • договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
  • трудовые договоры с частными лицами;
  • договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

Договор между собственником и управляющей компанией

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Справка! Принятое решение не может быть оспорено на том основании, что не все жильцы подписали договор. Если есть протокол, где подтверждается одобрение более 50% жильцов, то документ будет действовать в отношении всех жильцов.

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

  1. Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
  2. Данные участников сторон.
  3. Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
  4. Порядок изменения списка работ.
  5. Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
  6. Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
  7. Ответственность, закрепленная за сторонами.
  8. Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
  9. Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Регистрация

Обратите внимание! Информация о факте заключения договора передается для размещения в ГИС ЖКХ.

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.

Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.

Какие документы нужны для оформления?

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
  • Технические документы на помещение.
  • Кадастровый паспорт.
  • Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
  • Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

  • Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
  • Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты.

Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее.

Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно.

Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?

В каждом регионе установлены нормативы на расходы ОДН. Оплату делят на жильцов, вписывая сумму по той или иной услуге, электричество плюсом к электричеству в квартире и т.д.

Тут есть 2 важных условия:

  1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
  2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

  1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
  3. Совет многоквартирного дома.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/dogovora-s-sobstvennikami.html

Может ли председатель совета многоквартирного дома подписать договор управления за собственников?

25 Март 2019

После выбора новой управляющей организации нужно подписать договор управления. В силу ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в качестве одной стороны этого договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Собрать столько подписей на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Эта норма дает одному человеку – председателю совета многоквартирного дома – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Однако на практике не всё так просто. Суды по-разному толкуют эту норму: одним достаточно решения общего собрания о наделении председателя полномочием подписать договор управления, другие же требуют отдельно оформленные доверенности от собственников.

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. При этом ч.

4 той же статьи указывает, что правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Различное толкование этой нормы закона судьями и приводит к созданию противоречивой судебной практики.

Примеры отрицательной практики (где суды хотели видеть отдельно оформленные доверенности).

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2017 по делу N 33-33600/2017:

Решением общего собрания председатель совета дома был наделен полномочиями заключить договор управления с выбранной управляющей организацией.

Суд признал это решение недействительным, «поскольку законодателем не предусмотрена возможность передачи полномочий по заключению договора управления председателю Совета дома посредством принятия такого решения органом управления».

Суд решил, что наделение председателя совета дома таким полномочием вообще не входит в компетенцию общего собрания собственников.

  • Также в судебном решении указано, что договор управления многоквартирным домом вправе заключить председатель совета многоквартирного дома при соблюдении двух условий в совокупности:
  • — если собственники помещений выдали председателю совета дома доверенности на заключение такого договора,
  • — договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

2. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 N 04АП-3810/2017 по делу N А19-17255/2016 о передаче технической документации.

Новая управляющая организация в подтверждение своего статуса представила протоколы общего собрания и договоры управления, подписанные председателями советов многоквартирных домов.

Суды не приняли это в качестве доказательства выбора новой управляющей организации и заключения с ней договора управления, так как «не представлены доверенности, выданные от имени собственников помещений в МКД председателям совета дома, подтверждающих право последнего на заключение договора управления».

Стоит отметить, что из решений судов не ясно, были ли на общих собраниях приняты решения о наделении председателей полномочиями на подписание договоров управления.

3. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 N 15АП-8918/2018 по делу N А53-3062/2018 (Ростовская область).

Суд признал законным отказ инспекции во внесении в реестр лицензий, так как управляющая организация не представила доказательств того, что председатели совета домов действовали в силу предоставленных им полномочий: «Протоколы общего собрания собственников помещений названных многоквартирных домов, на основании которых принимались решения об определении уполномоченного лица на заключение договора управления, как документы, наделяющие председателя Совета дома полномочиями по заключению от имени собственников договора управления, судом апелляционной инстанции не рассматривается».

Примеры положительной практики (где от председателя не требовали предоставить отдельных доверенностей).

1. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018 N 07АП-1220/2018 по делу N А27-14726/2017

Источник: http://domscanner.ru/article/86

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector