Кто принимает работы по капитальному ремонту многоквартирных домов

Капитальный ремонт многоквартирных домов — одна из главных проблем для жителей РФ.

Более 75% многоквартирных домов нуждаются в проведении капремонта для восстановления надлежащего технического состояния.

Жилищное законодательство в статье 158 указывает на то, что владелец жилой площади в многоквартирном доме должен нести затраты по содержанию квартиры, которая ему принадлежит.

Кроме того, он обязан принимать участие и в содержании общей собственности. Доля его участия рассчитывается относительно размеру его площади к общему имуществу. Свое участие он осуществляет через оплату услуг по содержанию помещения либо платежей в счет капитального ремонта.

Обязанность у жильцов дома по оплате капитального ремонта появляется после восьми месяцев. Отсчет производится от месяца, который идет за тем месяцем, когда была выпущена в свет программа по капитальному ремонту, в которую и входит этот дом.

Однако срок может быть изменен на уровне местного субъекта власти.

Ответственность за выполнение принятой программы, либо за сроки ремонта каждого дома несет Министерство строительства Московской области.

Постановление Правительства Московской области №1187/58 от 27.12.13 определяет правила по формированию бальной системы. Первыми в очереди стоят квартиры, которые требовали проведения ремонта еще на время осуществления приватизации первой жилой площади, но работы не были проведены.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

• Относительно ст. 156 ЖК РФ, в которой говорится о том, что значение минимальной оплаты на капитальный ремонт обозначается локальными формами на уровне субъекта РФ, расчет производится исходя из общей площади, которую занимает владелец помещения. Размер взноса может быть скорректировано по таким параметрам как этажность здания, стоимость необходимых работ, и некоторых других параметров.
• Жители многоквартирных домов обязаны производить оплату сумм на капитальный ремонт. На это указывает статья 169 ЖК РФ. Размер платежей, которые владельцы жилых площадей должны уплачивать на капитальный ремонт указан в статье 156 Жилищного кодекса.
• Обладатели жилых площадей могут утвердить решением на общем собрании данные о том, что размер платежей за проведение капитального ремонта будет превышать минимальный взнос.

Пакет программы относительно капитальных работ охватывает следующий список:

1. Проведение ремонтных работ общих инженерных систем;
2. Проведение ремонтных работ лифта, шахт лифтовых, либо замена требуемого оборудования;
3. Проведение ремонтных работ относительно фундамента и подвала;
4. Ремонт крыши;
5. Проведение работ по утеплению стен здания.

Способ формирования фонда капитального ремонта: как выбрать?

Ст. 170 Жилищного кодекса РФ дает право владельцам жилых площадей самостоятельно назначить метод сбора средств в фонд капитального ремонта:

• Производя зачисление финансов относительно капитального ремонта на реквизиты регионального оператора. Здесь создание фонда осуществляется в виде обязательств перед оператором.
• Осуществляя зачисление финансов относительно капитального ремонта на отдельный счет. В этом случае осуществляется создание фонда в виде финансов, которые хранятся на отдельном счете.

Выносится решения по поводу метода сбора финансов, которое определяется владельцами жилых помещений в течение определенного срока, оговоренного местными органами власти. Однако этот срок не может быть более шести месяцев после выхода в свет программы капитального ремонта, в которую входит указанный многоквартирный дом.

Статья 170 ЖК говорит о том, что в случае, если владельцами жилых помещений выбран метод создания фонда на капитальный ремонт на отдельном счете, открытым на реквизиты регионального оператора, то владельцы квартир обязаны выслать экземпляр протокола проведенного собрания, где оговаривается такое решение на имя оператора.

Статья 170 ЖК ч. 6 указывает, если решение о методе создания фонда на капитальный ремонт не принято, то не более, чем за 1 месяц до завершения срока, оговоренного в 5 части, органы местного самоуправления должны собрать собрание владельцев квартир для решения этого вопроса.

Если владельцы жилых площадей не приняли соответствующего решения относительно создания фонда в течение отведенного времени, либо избранный ими метод не был введен в действие, то местные органы самоуправления имеют право самостоятельно издать решение относительно указанного дома в виде создания фонда на счете регионального оператора.

Схема 1 — Способы формирования фонда капитального ремонта

• Действующее законодательство указывает на тот факт, что метод создания фонда относительно капитального ремонта производится через решение, принятое на общем собрании владельцев жилых площадей.
• Ст. 44 Жилищного законодательства дает четкие определения, что входит в права и компетенцию общего собрания:

1. Выбор лица, который вправе проводить операции по открытию счета и передвижению финансов, находящихся на нем;
2. Выбор метода сбора финансов в счет фонда капитального ремонта;
3. Оформление решений относительно наименьшего значения взноса либо его превышения над установленным минимальным значением;
4. Оформление решений относительно платежей на капитальный ремонт, в доли, которая превышает размер над действующим минимальным значением.

Собрание, проведенное по всем правилам, оговоренным в статьях 45-48 Жилищного законодательства, необходимо закрепить оформленным протоколом.

Специальный счет для капитального ремонта

Банковский счет, открываемый в банках и прочих кредитных организациях по специальному договору – специальный счет. Срок действия такого договора неограничен.

Финансы, поступившие на этот счет, являются целевыми, на них невозможно установить взыскание по обязательствам собственника счета. Если даже собственник счета будет признан банкротом, финансы, находящиеся на счете, не попадают в конкурсную систему.

Схема 2 — Финансирование капитального ремонта при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете

Собственниками такого счета могут являться:

• Региональный оператор, если такое решение примут владельцы жилых площадей на общем собрании;
• ТСЖ, которое проводит процедуры по управлению домом;
• Жилищный или потребительский кооператив, если эти организации занимаются управлением этого дома;
• Прочее управляющее предприятие.

Собирать финансы и формировать фонд капитального ремонта владельцы жилых площадей могут только на единственном счете. Финансы могут собираться на единственном счете в фонд капитального ремонта только относительно определенного строения.

Обязательства по уплате платежей на капитальный ремонт, в том числе и не исполненные при смене владельца помещения переходят к новому владельцу.

Перечисление средств на счет регионального оператора капитального ремонта

Фонд, созданный на территории России в виде юридического предприятия, признается региональным оператором.

Собственность такого предприятия устанавливается за счет:

1. Оплат, которые производят владельцы квартир в счет создания фонда капитального ремонта, на реквизиты регионального оператора;
2. Поступлений учредителей;
3. Прочих источников, которые не запрещены законодательством;

Финансы, получаемые оператором на открытый счет от владельцев жилых площадей, в счет создания фонда капитального ремонта, могут использоваться только на издержки относительно капитального ремонта указанного дома.

Если предприятие на своем учете имеют несколько домов, при необходимости, финансы, собранные в качестве взносов на капитальный ремонт, от владельцев одного дома, могут быть зачислены на ремонт в другом доме, если в нем также создается фонд капитального ремонта.

Законодательством может быть внесено ограничение по такому использованию финансов. Определив возможным такое действие только в том случае, если строения имеют расположение на площади определенного муниципального образования, а также нескольких образований.

Схема 3 — Финансирование капитального ремонта при формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора

Статья 180 Жилищного законодательства определяет и требования, предъявляемые к деятельности оператора, к которым относятся:

• Согласование действий и прочее общение с органами власти, в целях осуществления своевременных капитальных работ относительно общей собственности;
• Накапливание финансов, необходимых для осуществления капитальных ремонтных работ, которые уплачивают владельцы помещений на специальные счета;
• Совершать оплату издержек относительно проведенного капитального ремонта дома, в котором производился сбор данных средств, в рамках собранных финансов. Финансирование может осуществляться помимо собранных финансов за счет привлеченных средств из бюджета;
• Осуществление операций на счете оператора, в том случае, если владельцы жилых площадей по результату общего собрания, выбрали оператора, как собственника специального счета. Произвести отказ владельцам помещений в открытии такого счета представитель не имеет права;
• Функции по техническому заказу относительно капитального ремонта общей собственности в зданиях, где создается фонд капитального ремонта, также возложены на оператора;
• Прочие мероприятия, которые оговорены в учредительных формах и разрешены законом.

Какие последствия неуплаты взносов на капитальный ремонт?

Статья 155 Жилищного законодательства предусматривает ответственность для владельцев жилых помещений, которые не производят своевременную оплату взносов на создание фонда капитального ремонта, в виде процентов.

Расчет, которых производится как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ относительно неоплаченных сумм за каждый день просрочки.

Уплата исчисленных процентов осуществляется в порядке, определенном для оплаты платежей на капитальный ремонт.

При необходимости взыскание процентов и основной задолженности по платежам производится через обращение в суд.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Все о капитальном ремонте многоквартирных домов» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/remont-v-mnogokvartirnom-dome/kapitalnyj-remont/vse-o-kapitalnom-remonte-mnogokvartirnyx-domov.html

Как быть уверенным в качестве капитального ремонта?

Проблема качества и своевременного выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов не теряет актуальности.

Фонд содействия реформированию ЖКХ весной 2017 года выявил нарушения в ходе проверки проведения капремонта в двух субъектах РФ – Тверской и Астраханской областях.

Недобросовестное исполнение обязательств по контрактам со стороны подрядных организаций, недостаточный уровень контроля со стороны муниципальных и региональных органов власти стали причинами срыва сроков реализации программы.

Порядок и контроль проведения капитального ремонта

Для управляющей компании капремонт – это возможность сэкономить средства. Но не всегда коммунальщики получают качественно проведенные работы, которые не приходится переделывать.

Теме контроля реализации программы капремонта ООО «Академия профессионального развития» посвятила вебинар «Порядок и контроль за проведением капитального ремонта общего имущества МКД», который прошёл 3 мая 2017 года.

Онлайн-мероприятие провёл заслуженный юрист Московской области Олег Борисович Иванов – председатель Совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области, руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов, член Общественного совета при Главном управлении территориальной политики Московской области и Главном управлении архитектуры и строительства Московской области.

Участие в вебинаре приняли руководители управляющих компаний и региональных операторов фонда капитального ремонта. Участники активно задавали вопросы эксперту.

Иванов начал вебинар разъяснения базовых понятий новой системы капитального ремонта многоквартирных домов. Чтобы проводить контроль проведения капитального ремонта, необходимо понимать, как реализуется программа капремонта общего имущества многоквартирных домов.

В каждом субъекте РФ разработаны региональная программа капитального ремонта многоквартирного дома и краткосрочные планы её реализации. Также в субъектах РФ созданы специальные структуры для централизованного выполнения капитального ремонта – региональные операторы. 

Кто проводит капитальный ремонт в рамках региональной программы?

Региональный оператор организует и финансирует капремонт многоквартирных домов, собственники помещений которых приняли решение не брать на себя ответственность за проведение капитального ремонта. Их деньги идут «в общий котел».

Жильцы могут и самостоятельно организовать капремонт. В этом случае Фонд капремонта формируется на специальном счёте.

Как формируется фонд капитального ремонта?

Жилищный кодекс РФ определил два способа формирования фонда:

1. Взносы на капремонт перечисляются на специальный счёт в банке, который открыт для конкретного многоквартирного дома.
2. Взносы на капремонт перечисляются на счёт регионального оператора.

Кто открывает специальный счёт?

Открывает специальный счёт лицо, выбранное собственниками помещений многоквартирного дома. Владелец специального счёта обязуется обратиться в российскую кредитную организацию или банк и предоставить в орган государственного жилищного надзора уведомление о способе формирования фонда, который выбрали собственники помещений многоквартирного дома.

Специальный счёт открывается только в российской кредитной организации  с величиной капитала не менее 20 миллиардов рублей. Банк выбирается на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Можно ли изменить способ формирования фонда?

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право изменить способ формирования фонда в любое время при условии, что:

• отсутствует непогашенный кредит, предоставленный на проведение капремонта общего имущества многоквартирного дома;
• отсутствует задолженность перед региональным оператором по оплате оказанных услуг и выполненных работ.

Контроль качества капитального ремонта

За качеством выполняемых работ следят представители управляющих компаний, муниципальных образований и собственники помещений многоквартирного дома.

Жилищный кодекс обязывает региональных операторов включать в комиссию по приёмке выполненных работ представителей собственников помещений и управляющих компаний.

Созданы единые правила отбора подрядных организаций, которые направлены на защиту собственников. В реестре формируются разделы по видам работ, что привлекает к проведению капремонта опытные компании с рекомендациями и квалифицированными сотрудниками.

• Вопросы участников:
• Ольга Котлярова:
• — Если дом не включён в региональную программу в результате ошибки, какие действие должны предпринять собственники или управляющая компания?
• Олег Иванов:
• — Необходимо направить письменное обращение в органы местного самоуправления.
•  Иван Николаевич Кречко:
• — От кого должна исходить инициатива по включению в капремонт необходимой технической инвентаризации МКД?
• Олег Иванов:

— Если в перечне работ нет технической инвентаризации, то её не провести. Обращаться необходимо к главе субъекта.

1. Иван Николаевич Кречко:
2. — Просим уточнить, по чьей инициативе должна создаваться комиссия по приёмке капремонта?
3. Олег Иванов:
4. — Региональный оператор создаёт приёмную комиссию.

Иванов настоятельно порекомендовал собственникам и управляющим компаниям активно участвовать в проведении капитального ремонта и в процессе контроля. Избежать нарушений и срыва сроков проведения работ можно только при условии, что все участники процесса задействованы.

Как усовершенствовать работу своей организации, вы узнаете на онлайн-марафоне «Окно возможностей для руководителя 2.0».

Источник: https://academy-prof.ru/blog/poryadok-kapremonta-mkd

Издания по теме статьи

Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт

Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст. 158, ч.3). Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт

Взносы на капитальный ремонт вводятся для формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 170, ч. 3).

В фонд капитального ремонта кроме внесенных взносов на капремонт зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, и другие средства в случаях, установленных Жилищным кодексом (ст. 170, ч. 1, ст. 169, ч. 4).

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

• оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
• оплаты услуг по строительному контролю;
• погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;
• уплаты процентов за пользование кредитами, займами;
• оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (ст. 174, ч. 1).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

Собственники помещений в многоквартирных домах ежемесячно вносят взносы на капитальный ремонт, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, устанавливаемого нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (далее – минимальный размер взноса) и площади принадлежащего им помещения в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в большем размере, чем установленный минимальный размер взноса (ст. 156, ч. 8.2).

Расходы собственников жилых помещений на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг (ст. 159, ч. 6). Таким образом, введение минимального размера взноса на капитальный ремонт не приведет к ухудшению финансового положения собственников – граждан с низкими доходами (получателей жилищных субсидий).

Виды работ по капитальному ремонту, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. утепление и ремонт фасада;
6. установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Возникновение обязанности вносить взносы на капитальный ремонт

Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех месяцев после опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (ст. 169, ч. 3).

Региональная программа капитального ремонта

В региональную программу включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Для каждого многоквартирного дома должен быть указан перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта (ст. 168, ч.2).

При этом из программы будут исключаться многоквартирные дома, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, и включаться многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию по завершению строительства, учитываться ремонты, сроки которых переносятся по решению собственников помещений на более поздний год.

Очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов в региональной программе (на какой год планировать капитальный ремонт для того или иного года) должна определяться исходя из критериев, установленных законом субъекта Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что Жилищный кодекс уже установил, что в первоочередном порядке региональной программой должно предусматриваться проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 168, ч. 3):

• проведение капитального ремонта которых требовалось на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы);
• необходимость капитального ремонта которых установлена в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации (далее – порядок установления необходимости капитального ремонта).

Перенесение установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта многоквартирного дома на более поздний период, сокращение перечня планируемых услуг и работ по капитальному ремонту возможно только по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме (ст. 168, ч. 4), при условии, что в соответствии с порядком установления необходимости капитального ремонта не будет установлено, что проведение капитального ремонта (какой-либо работы по капитальному ремонту) уже требуется и не может быть отложено (ст. 189, ч. 6 и 7).

Главной целью региональной программы является планирование предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Жилищный кодекс (ст. 170, ч. 3) определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома (далее – фонд капитального ремонта, фонд капремонта):

1. перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2. перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации (далее – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора)

Эти два способа формирования фонда капитального ремонта существенно различаются.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке), фонд капитального ремонта формируется в виде денежных средств, находящихся на таком специальном счете (ст. 170, ч. 3, п. 1).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете.

На специальном счет могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома (ст. 175, ч. 4).

Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 36.1, ч.1).

Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (ст. 177).

• Средства фонда ремонта всегда доступны для собственников помещений в доме и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.
• Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
• Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора
• Формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора (ст. 179, ч. 1), а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (ст. 170, ч. 3, п. 2).

Это означает, что у собственников помещений появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта (ст. 182, ч. 1).

Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших ему в виде взносов собственников помещений на капитальный ремонт, то есть учет фондов капитального ремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме (чт. 183, ч. 1).

Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление многоквартирным домом, сведения по формированию и расходованию средств фонда капитального ремонта, который формируется у регионального оператора (ст. 183, ч. 2 и 3).

Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (ст. 182, ч. 1).

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта у регионального оператора, могут использоваться только для финансирования капитального ремонта общего имущества в этих домах.

Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается (ст. 189, ч. 3).

В случае если для финансирования капитального ремонта дома недостаточно средств фонда капитального ремонта, региональный оператор использует для финансирования средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, то есть фактически предоставляет собственникам помещений заём за счет средств регионального оператора (ст. 182, ч. 1).

Собственники помещений возмещают региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт дома сверх сформированного фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов на капитальный ремонт (ст. 182, ч. 7).

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 170, ч. 3).

Источник: http://www.steps.ru/article/kapitalnyy_remont_mnogokvartirnyh_domov_kratko_o_glavnom

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

• Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?
• Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
• 2015 год 

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».

1. Предмет контроля
2. Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.
3. Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту
4. Федерального уровня
5. Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
6. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
7. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).

Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.

Параметры в соответствии с нормативной документацией

• Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
• Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
• Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).

Методы контроля

Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.

В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.

Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.

Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.

Примеры результирующей документации

В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.

Рекомендации по организации результирующих мероприятий

Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.

На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.

Система контроля за проведением капитального ремонта

Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?

• Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
• На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
• Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.

В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.

При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.

Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.

• В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.
• —
• Контакты:
• Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
• исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Инструментарий

1. Акт проверки
2. качества выполнения работ по капитальному ремонту
3. Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
4. 2015 год.

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. ___________________                                                                      «____ »______________  20__ г.

Комиссия в составе:

председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)

• 1.____________________________________________________________________
• 2.____________________________________________________________________
• 3.____________________________________________________________________

членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)

1.____________________________________________________________________

2.____________________________________________________________________

представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):

1._____________________________________________________________________

2._____________________________________________________________________

представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):

1._____________________________________________________________________

2._____________________________________________________________________

провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .

В ходе проверки было выявлено следующее:

Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.

1. Описание характеристик  работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________
2. _________________________________________________________
3. РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:

При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул.

_________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый.

Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.

• В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.
• Другие условия: ________________________________________________________________________
• _______________________________________________________________________________________
• _______________________________________________________________________________________          
• Настоящий акт составили:

Председатель Совета МКД	подпись	ФИО
Члены Совета МКД	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Члены технической комиссии	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Представители управляющей организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО
МП
Представители подрядной организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО

1.                                                                          МП
2. —
3. Контакты:
4. Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,
5. исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru
6. _______________________________________________________
7. Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015

Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.

Источник: http://pgpalata.ru/2015/12/26/kontrol-vypolneniya-i-kachestva-rabot-po-kapitalnomu-remontu-mnogokvartirnogo-doma/