Многоквартирный дом как объект управления

?

pyonerka (pyonerka) wrote, 2015-03-11 20:57:00 pyonerka pyonerka 2015-03-11 20:57:00 Category:

Многоквартирный дом как объект управления

Поставив перед собой задачу подготовки председателей Советов МКД к решению частных проблем в сфере ЖКХ, мы не можем не обратиться к рассмотрению общих вопросов управления. Ведь от понимания базовых принципов, касающихся сферы управления целенаправленными процессами, зависит выбор правильного подхода к решению того или иного частного вопроса.

{C}{C}{C}

Продолжение. Начало здесь.

Конечно, формат газеты не позволяет в достаточной степени раскрыть весь материал семинарских занятий, проводимых в Центре подготовки председателей Советов МКД. Однако коль скоро мы выпускаем газету, претендующую на роль своеобразного учебного пособия для целевой аудитории, сформировать общее представление о проблемном вопросе, задать общее направление мысли читателя нам кажется возможным.

Рассмотрение вопроса управления хотелось бы начать с замечания о том, что система управления (в том числе и многоквартирным домом) включает в себя следующие составляющие: субъект управления (управляющая подсистема); объект управления; алгоритм управления (закон, постановление, договор, правила, нормы и пр. документы, включающие цель управления); воздействие на объект; обратная связь и ресурсы. В процессе управления ресурсы по заданным правилам должны преобразовываться в целевой эффект (положительные результаты, определенные целью управления). В этой статье мы подробнее рассмотрим первые три составляющие.

В первую очередь хотим подчеркнуть, что управление всегда должно быть целенаправленным процессом! Лишь тогда, когда существует четкая, документально определенная и количественно измеряемая цель, можно вести речь о каком-либо целевом эффекте и об оценивании управления. О том, что такое эффективность и как оценивать целенаправленный процесс, мы поговорим в следующих выпусках. Здесь мы хотим задать читателю тему для размышления: каковы цели управления процессами в сфере ЖКХ, да и реформы ЖКХ в целом?

Когда цель поставлена, тогда должна быть выбрана (сформирована, создана, найдена) подсистема, которая займется достижением поставленной цели (рис. 1).

Многоквартирный дом как объект управления

{C}{C}     Рис. 1 Общая схема системы управления

Это управляющая подсистема (или в случае ЖКХ – управляющая организация). И поскольку есть цель, есть управляющая подсистема, есть объект управления, а это в нашем случае – многоквартирный жилой дом, то должен быть и целенаправленный процесс.

Управление в сфере ЖКХ необычно тем, что высшим органом управления домом является общее собрание собственников (рис. 2).

Многоквартирный дом как объект управленияРис. 2 Схема управления в сфере ЖКХ (как должно быть)

По закону оно должно проводиться не реже 1 раза в год. Общее собрание должно согласовать цели и утвердить план работ на следующий год, определить ресурсы (величину оплаты работ и услуг), принять работы за предыдущий год (отчет управляющей организации).

В отчете, кстати, должен быть дан ответ на вопрос: достигнуты ли цели управления? А если нет, то по какой причине и каким образом расходовались ресурсы (в том числе деньги).

В отношении некоторых управляющих организаций в этом случае уместен вопрос «где деньги, Зин?» А вот еще вопрос: что будет, если высший орган управления не может (или не хочет) собраться, и на кого в этом случае пенять?

Государство, с одной стороны, определяет цели управления (прописывая их в соответствующих законах), с другой – осуществляет контроль процесса управления многоквартирным домом и достигнутых результатов (по крайней мере, так должно быть). В случае если выявляется нарушение требований действующего законодательства, Государство осуществляет «корректирующее воздействие». А если эти функции будут парализованы, к примеру, в результате коррупционного сговора между отдельными нечистыми на руку чиновниками и управляющей организацией? (Или создана скрытая система, в которой управляющей организации отведена роль «мальчика для битья», а основные выгоды имеют вышестоящие структуры, аффилированные с органом управления регионом). Вспомните результаты последнего капитального ремонта в вашем доме. И кто тогда сможет помочь Государству исполнить необходимые функции? Вот здесь и проявляет себя особая функция Совета многоквартирного дома как представителя жителей дома, контролирующего процесс управления.

  • {C}{C}{C}{C}
  • Многоквартирный дом как объект управления
  • Рис. 3  Роль Совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации

Надежда сегодня остается только на активистов, которые, создав Совет МКД, во-первых, – осуществляют контрольные функции за процессом и результатами управления, во-вторых, – побуждают остальных собственников быть более ответственными и активными (участвовать в общих собраниях, осмотрах общего имущества и т.п.), в‑третьих, – оказывают помощь добросовестным чиновникам в исполнении ими контрольно-надзорных функций и прочих должностных обязанностей.

Итак, управление многоквартирным домом это упорядоченная деятельность системы управления направленная на достижение выбранной цели.

Основными составляющими цели управления многоквартирным домом являются: достижение и поддержание (обеспечение) безопасных и благоприятных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Наблюдательный читатель обратит внимание на расстановку приоритетов в приведенном выше перечне. Мы сознательно ставим слова «безопасных» и «благоприятных» впереди, поскольку именно сохранение жизни и здоровья граждан является наиболее важной составляющей цели управления в сфере ЖКХ! И только после этого идут вопросы о предоставлении коммунальных услуг и их стоимости.

А какие темы в настоящее время раскручивают СМИ? – Много платим!? – мало платим!? – прорывает трубы! – дорожает газ! и т.п. Сведение проблематики ЖКХ к подобным частным вопросам есть ни что иное как «увод в сторону» и не имеет ничего общего с управлением.

Видимо, тем группам, которые паразитируют в сфере ЖКХ, очень выгодно постоянно сводить все к частностям, дабы граждане «за деревьями не увидели леса».

Некоторые недобросовестные сотрудники управляющих организаций и им подобные всячески стараются обходить своим вниманием такие документы, как 170-е Постановление Госстроя РФ, вводящее в действие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

А ведь именно в этих Правилах (помимо прочих СНИПов) и описано то состояние, к которому должен быть приведен дом и в котором он должен поддерживаться – фактически четко определена цель управления (кстати, Правила обязательны для исполнения как собственниками, так и управляющими организациями).

Но нет! Упор делается на документы с наиболее размытыми формулировками и в первую очередь на некачественные договоры управления. А там, где не ясны цели, там  жди обмана.

  1. Основными задачами управления многоквартирным домом являются:
  2. – планирование мер по достижению целей управления;
  3. – осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества выполняемых работ, предоставляемых услуг;
  4. – контроль достижения планируемых целевых эффектов.
  5. Для практической реализации поставленных целей и задач управление многоквартирным домом должно включать в себя следующие функции:
  6. 1. Договорно-правовая деятельность:
  7. – заключение качественных договоров на управление, на работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;
  8. – применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;
  9. – иная, связанная с договорно­правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.
  10. 2. Технический контроль и планирование:
  11. – планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
  12. – технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
  13. – иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

  • 4. Финансово-экономическая деятельность:
  • – осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
  • – организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;
  • – иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.
  • 5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:
  • – прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;
  • – работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;
  • – своевременное предоставление информации по вопросам предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе – об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;
  • – иная деятельность по управлению многоквартирным домом.
  • Рассматривая многоквартирный дом как объект управления, необходимо дать некоторые разъяснения в форме определений:
  • собственник помещения в многоквартирном доме – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;
  • многоквартирный дом – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящийся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности;
  • жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;
  • нежилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;
  • общее имущество в многоквартирном доме – имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и не участвующее в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости;
  • содержание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.
Читайте также:  Членские взносы в тсж что это

Есть еще одна важная составляющая рассматриваемого вопроса – договор управления. Данный документ определяет правила, по которым будет производиться весь процесс. И эти правила не должны противоречить действующему законодательству (рис.4).

Многоквартирный дом как объект управленияРис. 4  Правовая схема договорных отношений

В той области права, где закон не дает четких разъяснений, они (правила) незаменимы и позволяют на высоком уровне организовать процесс управления домом. Именно поэтому так важно для собственников принимать активное участие в подготовке договора, максимально учитывающего их интересы.

  1. Ресурс ГКВ http://vk.com/gkvspb
  2. Продолжение следует
  3. Автор верхней картинки-заставки pterozavtr

Источник: https://pyonerka.livejournal.com/108227.html

Управление многоквартирными домами

содержание 

Введение 3
1. Управление многоквартирным домом: общие понятия 5
1.1. Понятие многоквартирного дома 5
1.2. Понятие управления. Цели и задачи 9
2. Способы  управления многоквартирным домом 15
2.1. Общая  характеристика непосредственного  управления домом 17
2.2. Жилищно-строительный кооператив в управлении многоквартирным домом 19
2.3. Управление  многоквартирным домом управляющей  организацией 20
3.  Договорные связи 23
Заключение 28
Список  использованной литературы 31

      
      
     

Введение 

      Актуальность 
темы обусловлена следующим. С введением 
в действие первой части ГК РФ и 
принятием Закона о ТСЖ собственники помещений в многоквартирных 
домах одновременно стали участниками 
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно у них возникли права не только по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, но и по управлению им.

      Многоквартирные дома перестали находиться в собственности 
одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах — ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

      Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в 
многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.

      Новый Жилищный кодекс РФ установил много 
новых правил, в том числе, регулирующих права и обязанности собственников 
квартир.

      Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

      Как видно, достаточно широкий перечень объектов права собственности. Однако, провозгласить в законе одно, а реально передать в собственность — другое.

  •       Объектом 
    исследования являются многоквартирные 
    дома.
  •       Предметом исследования является процесс управления многоквартирными домами.
  •       Цель 
    курсовой работы заключается в изучении теоретических основ организации эффективного управления по эксплуатации многоквартирных домов.
  •       Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
  •       — изучить теоретические основы 
    управления недвижимостью на 
    современном этапе,
  •       — рассмотреть формы и методы 
    управления многоквартирными домами.
  •       Теоретической и методологической основой курсовой работы явились труды отечественных и зарубежных учёных-экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации по проблемам управления недвижимостью на современном этапе.   
          
          
          
          
          
     
  • 1. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ:
  • ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ 
    1. Понятие многоквартирного дома

 

     Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, 
элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, 
требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. 
управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе 
внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его 

  1. элементов в системе1.
  2.      В материальном плане многоквартирный 
    дом находит свое 
    выражение в виде непосредственно здания. В составе здания 
  3. выделяют следующие элементы:
  4.      1. Конструктивные элементы здания 
    —части здания, представляющие собой 
    строительные конструкции (ограждающие 
    не- 
    сущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, 

стены и пр.).

     2. Помещения жилые и нежилые. 
Жилые помещения— это 
по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан 

(квартиры).

     Законодательно 
понятие «жилое помещение» закреплено в 
ч.2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и 
пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным 
требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно 

ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

     Нежилыми 
помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

     3. Помещения, не являющиеся частями 
жилых и нежилых 
помещений. — все остальные помещения (объемы между строи- 

тельными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). к таким помещениям относятся, например, коридоры. чердаки. подвалы, лифтовые шахты.

     4. Инженерные сети и оборудование 
внутри здания — коммуникации 
и оборудование, расположенные в 
доме и предназначенные для 
предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

  •      Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения 
    в дальнейшем не будут рассматриваться 
    как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам2:
  •      1) в отношении управления такими 
    помещениями решение 
    принимает их собственник;
  •      2) в отношении всех остальных 
    элементов решения по вопросам 
    управления принимаются на общем собрании собственников помещений.
  •      Говоря 
    об управлении жилыми многоквартирными домами, 
    подразумевается управление таким имуществом.
  •      Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного 
    дома может входить земельный участок (как правило, вместе с 
    расположенными на нем прочими объектами). Следует отметить, 

что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома.

В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.).

На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.

  1.      Учитывая 
    положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных 
    участков и прочно связанней с ними объектов (в нашем случае — 
  2. многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод3.
  3.      Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:
  4.      — конструктивные элементы здания:
  5.      — помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений;
  6.      — инженерные сети и оборудование внутри здания;
  • земельного участка, на котором расположено здание.
  •      включая:
  •      — элементы озеленения и благоустройства;
  •      — объекты, на нем расположенные и предназначенные для 
    обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

     Следует отметить, что когда говорят управление многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом.

Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан.

В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан.

Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом 
промышленного производства или офисным зданием.

     Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, 
оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на та- 
кие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом 

Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

  1.      Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме: многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
  2.      Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии 
    которых на дом будут распространяться правила управления 
  3. многоквартирными домами:
  4.      а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);
  5.      б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности:
  6.      в)  предназначается  для  постоянного  проживания  граждан (что означает «жилой дом»);
  7.      г) располагается на земельном участке.

Источник: http://freepapers.ru/53/upravlenie-mnogokvartirnymi-domami/45304.293346.list1.html

Тема 5. Многоквартирный дом: понятие, элементы, способы управления

  • Тема 5/1: Общее
    имущество многоквартирного дома
  • 1. Понятие
    многоквартирного дома
  • 2. Право
    собственников жилых помещений на общее
    имущество многоквартирного дома
  • 3. Особенности
    правового режима доли в праве общей
    собственности в многоквартирном доме
  • 4. Объекты общего
    пользования в многоквартирном доме
  • 5. Общее собрание
    собственников помещений в многоквартирном
    доме
  • 6. Управление
    многоквартирными домами
  • Тема 5/2. Товарищество
    собственников жилья как способ управления
    многоквартирным домом
  • 1. Понятие и
    общие положения о ТСЖ
  • 2. Организация
    и деятельность ТСЖ
  • 3. Органы
    управления ТСЖ и контроля за их
    деятельностью
  • 4. Прекращение
    деятельности ТСЖ
  • 5. Правовое
    положение членов ТСЖ
  • Тема 5/1: Общее
    имущество многоквартирного дома
Читайте также:  Как разделить счета на оплату коммунальных услуг в муниципальной квартире

Вопрос 1.

Понятие многоквартирного дома.

С введением в
действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ в
жилищной сфере произошли кардинальные
перемены следующего характера: в отличие
от Жилищного кодекса РСФСР, он определил
в качестве объектов управления
многоквартирные дома, а не жилищный
фонд в целом.

При этом жилищный фонд
представляет собой совокупность жилых
помещений, не охватывающую общее
имущество многоквартирного дома,
которое, собственно, и выступает
первостепенным объектом управления.

В
российском законодательстве закреплена
традиционная для многих правопорядков
юридическая конструкция многоквартирного
дома, согласно которой структурно
обособленные части дома — жилые и нежилые
помещения — принадлежат различным
собственникам, а остальные части такого
здания — несущие конструкции, механическое,
электрическое, санитарно-техническое
и иное оборудование за пределами или
внутри помещений, обслуживающее более
одного помещения, иное имущество общего
пользования — находятся в общей долевой
собственности собственников помещений
(ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Между тем в
отечественном правопорядке легальная
дефиниция понятия «многоквартирный
дом» в настоящее время однозначно не
определена, вследствие чего нет полной
ясности в представлениях о многоквартирном
доме вообще и как о гипотетическом
объекте недвижимости в частности.
Многоквартирный дом не поименован в
качестве объекта недвижимости ни в ст.

130 ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21
июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» (ст. 1), ни в Жилищном
кодексе РФ. В юридической литературе
подходы к определению правового режима
указанного объекта различны. Одни авторы
— А.Е. Тарасова, Ю.П. Свит, Т.А. Борзенкова,
В.К.

 Михайлов — рассматривают
многоквартирный дом и как объект
недвижимости, и как объект гражданских
прав. По их мнению, будучи прочно связанной
с землей вещью, многоквартирный дом
подпадает под признаки, сформулированные
в общей законодательной дефиниции
недвижимости (ст.

130 ГК РФ), в отличие от
помещений в доме, которые все же не имеют
необходимых формальных признаков
объекта права (не являются самостоятельной
вещью) и признаков объекта недвижимости
(не имеют непосредственной связи с
землей).

Такая связь осуществляется
через здание (многоквартирный дом),
являющееся самостоятельным объектом
недвижимости, следовательно, его
необходимо рассматривать «в качестве
объекта одновременно гражданских и
жилищных прав», в частности, как «возможный
объект вещного права».

Другие ученые
(С.Г. Певницкий), также считая многоквартирный
дом недвижимостью (наряду с предприятием
как имущественным комплексом), вместе
с тем признают его единым объектом не
гражданских прав, а публичного
(градостроительного и технического)
регулирования.

И все же большинство
цивилистов — М.Г. Пискунова, И.А. Дроздов,
Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. —
отрицают возможность признания
многоквартирного дома и самостоятельным
объектом недвижимости, и единым объектом
гражданских прав.

Следует согласиться
с точкой зрения указанных авторов,
рассматривающих многоквартирный дом
не как самостоятельный объект прав, а
как их совокупность, в частности
совокупность одной «обслуживающей»
вещи и нескольких «обслуживаемых»
вещей, находящихся в раздельной
собственности нескольких лиц.

Входящие
в состав дома объекты «обладают различным
правовым режимом, унификация которого
в современных условиях невозможна, да
и нецелесообразна». М.Г.

Пискунова
справедливо отмечает, что «независимо
от физической природы и сущности в
гражданско-правовых отношениях недвижимое
имущество — это объекты с особым
юридическим режимом недвижимости,
оборот которых подчиняется специальным
правилам, в том числе о государственной
регистрации прав и сделок». Поскольку
многоквартирный дом единым объектом
прав не является, он может выступать
только в качестве объекта капитального
строительства, а также объекта технического
учета.

  1. При этом, как
    представляется, многоквартирный дом
    нельзя считать:
  2. неделимой вещью
    в силу включения в него самостоятельных
    объектов прав;
  3. совокупностью
    главных вещей и их принадлежностей;
  4. сложной вещью,
    поскольку:

— во-первых, в
отличие от сложной вещи, искусственно
создаваемой путем объединения физически
не связанных разнородных объектов,
объединенных лишь возможностью
использования по единому назначению
(ч. 1 ст. 134 ГК РФ), многоквартирный дом
включает в себя объекты, связанные
конструктивно;

— во-вторых, в
противоположность установленному ч. 2
ст. 134 ГК РФ диспозитивному правилу об
общей судьбе всех элементов сложной
вещи, помещения многоквартирного дома,
наоборот, предназначены для самостоятельного
оборота, хотя физически являются его
частью и в качестве таковых фактически
зависят от судьбы дома.

Поэтому большинство
ученых обоснованно сходятся во мнении
о том, что многоквартирный дом относится
к особой категории имущественных
комплексов. Необходимо отметить его
отличие от имущественного комплекса
по типу предприятия, являющегося объектом
недвижимости и единым объектом права.

Итак, обобщив
предложенные в литературе дефиниции,
выделим наиболее точное, на наш взгляд,
определение данного понятия, предложенное
С.Г.

Певницким: многоквартирный дом —
это имущественный комплекс, представляющий
собой совокупность объектов прав, а
именно помещений, объединенных лишь
пространственно и принадлежащих
различным собственникам, а также
обеспечивающего имущества, принадлежащего
всем собственникам на праве общей
долевой собственности, в рамках единого
материального объекта (градостроительного
и технического учета).

Понятие общего
имущества в многоквартирном доме также
неоднозначно определено в законодательстве,
правоприменительной практике и в
литературе. Следует признать общепринятое
рассмотрение этого имущества и
законодателем, и цивилистами как
самостоятельного объекта недвижимости
и, следовательно, единого объекта права.

При этом, однако, в судебной практике
общее имущество дома понимается как
составная часть квартиры, являющейся
сложной вещью (ст. 134 ГК РФ) . Так, Верховный
Суд РФ по одному из дел отметил, что
квартира — это главная вещь, а общее
имущество — принадлежность к ней, которая
следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК
РФ).

Некоторые ученые эту точку зрения
поддерживают, основываясь на традиционном
понимании главной вещи и принадлежности,
восходящем к римскому праву.

Мы все же
склоняемся к мнению авторов, не принимающих
данную позицию на основании буквального
толкования именно российского
законодательства (физической несвязанности
главной вещи и принадлежности,
самостоятельной ценности главной вещи,
невозможности рассмотрения главной и
придаточной вещей в качестве частей
сложной вещи). Кроме того, в ст.

135 ГК РФ
речь идет о вещах (объектах материального
мира), тогда как Жилищный кодекс РФ имеет
в виду зависимость вещных прав, указывая
в ст. 37 на следование доли собственника
помещения в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном
доме судьбе права собственности на
указанное помещение, и исключает при
этом диспозитивность норм ст. 134 и 135 ГК
РФ. Таким образом, указанное разъяснение
Верховного Суда РФ представляется
необоснованным, поскольку:

  • — в нем не
    разграничивается режим сложной вещи и
    главной вещи и принадлежности;
  • — помещения дома
    связаны с общим имуществом не только
    по назначению, но и конструктивно;
  • — императивно
    правило следования судьбе права
    собственности на помещение соответствующей
    доли в праве на общее имущество;
  • — в рассматриваемом
    случае наблюдается неразрывная связь
    не вещей, а вещных прав.

В свою очередь, и
общее имущество не принято трактовать
как сложную вещь, поскольку данное
понятие «применяется скорее для удобства
в динамике гражданского оборота, чем в
статичных отношениях, так как вещи,
составляющие сложную вещь, не утрачивают
самостоятельности».

Поэтому согласимся
с выводом цивилистов о том, что в силу
большого количества входящих в состав
общего имущества несамостоятельных
вещей, связанных единым назначением и
конструктивно, наиболее уместной
представляется категория «имущественный
комплекс», который следует отличать от
имущественного комплекса по типу
предприятия, представляющего собой
совокупность не только вещей, но и прав
и обязанностей.

В результате
анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (с учетом возможности
расположения в многоквартирном доме
не только жилых, но и нежилых помещений),
расширив признаковый набор, предложенный
в литературе, можно выделить следующие
критерии для отнесения того или иного
объекта к общему имуществу дома:

  1. территориальный
    — объект расположен в доме либо на
    выделенном под данный дом земельном
    участке;
  2. остаточный — объект
    не является частью квартиры или иного
    помещения, самостоятельного объекта
    права собственности;
  3. целевой — объект
    предназначен для обслуживания более
    одного помещения в доме либо для
    эксплуатации и благоустройства дома в
    целом.

Эти признаки должны
составлять совокупность. Объект, не
соответствующий хотя бы одному из них,
не может считаться общим имуществом
многоквартирного дома.

Учитывая указанные
критерии, предлагаем следующее определение
рассматриваемой категории: общее
имущество в многоквартирном доме — это
имущественный комплекс, являющийся
единым объектом права общей долевой
собственности собственников помещений
в доме, представляющий собой совокупность
выделенного под данный дом земельного
участка и объектов, которые расположены
в доме либо на указанном земельном
участке, не являются частями помещений
— самостоятельных объектов права
собственности и предназначены для
обслуживания более одного помещения в
доме либо для эксплуатации и благоустройства
дома в целом. Таким образом, с позиций
системного подхода можно наблюдать
ситуацию, когда один имеющий свою сложную
структуру имущественный комплекс (общее
имущество дома) является частью
(подсистемой) более сложной системы —
другого имущественного комплекса
(многоквартирного дома).

Источник: https://StudFiles.net/preview/5368931/

Многоквартирный дом как объект управления тсж

&иссер.&.ационнме исследования.

многоквартирный дом как объект управления тсж

жшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшш

Жилищный кодекс РФ содержит понятие «жилой дом», однако в нем отсутствует определение понятия «многоквартирный дом», хотя в процессе его разработки такие определения предлагались. Например, в ст. 2 проекта Жилищного кодекса РФ1 под «многоквартирным домом» понимался «жилой дом, в котором имеется две и более жилых единиц, имеющих выход в места общего пользования дома».

Читайте также:  Можно ли выписаться из квартиры если есть задолженность по квартплате

ГК РФ также использует указанный термин, однако тоже не раскрывает это понятие.

Нормативное определение понятия «многоквартирный дом» можно найти в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Согласно п.

6 указанного Положения под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Определение понятия «квартира» приводится в ст.

16 ЖК РФ, согласно которому под квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в данном обособленном помещении.

  • При этом комната определяется как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
  • Другими словами, при буквальном прочтении указанных выше определений получается, что под многоквартирным домом следует понимать совокупность структурно обособленных частей помещений, предназначенных для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.
  • По нашему мнению, указанные выше определения нельзя признать удачными хотя бы потому, что они фактически противопоставляют понятия «здание» и «многоквартирный дом», не включают нежилые и иные помещения, находящиеся в нем, инженерные коммуникации и конструктивные элементы здания, отрывают его от земельного участка, на котором он
  • расположен и который необходим для его обслуживания.
  • Более правильным представляется определение понятия «многоквартирный дом» через понятие «жилое многоквартирное здание»2 или «жилой дом».

Объективно многоквартирный дом как особый единый имущественный комплекс представляет собой вид индивидуально-определенного жилого здания, состоящего из конкретных конструктивных элементов, в границах которых расположены комнаты и квартиры как вид жилого помещения, а также находящиеся вне жилых помещений, необходимые для обслуживания последних, а равно инженерные сети и коммуникации, и поэтому к нему применимо по аналогии определение жилого дома, данное в ст. 16 ЖК РФ.

Многоквартирные дома со встроенно-пристроен-ными нежилыми помещениями, помещениями коммерческого и общественного назначения следует рассматривать как разновидность (вид) таких домов и поэтому в особом определении они не нуждаются.

Многоквартирный дом как построенное и введенное в эксплуатацию жилое здание существует лишь как объект градостроительной деятельности. Самостоятельными объектами права собственности, а также жилищных прав являются его части — жилые и нежилые помещения.

ЖК РФ не раскрывает понятие «помещение», через которое в ст. 15 ЖК РФ определяется основополагающее для действующего жилищного законодательства понятие «жилое помещение».

ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с введением Жилищного кодекса, под «помещением» понимал единицу комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей.

Полагаем, что такое определение является недостаточным, поскольку не дает возможности точно описать этот объект, определить границы, отделяющие одно помещение от другого как объекта недвижимости или как имущества, принадлежащего собственнику, от общего имущества.

В связи с этим предлагается рассматривать помещение, находящееся в многоквартирном доме, а затем и квартиру (или комнату) как вид жилого помещения, пространственный трехмерный объект, ограниченный формирующими его строительными конструкциями и элементами. Указанное следует из ст. 36 ЖК РФ, в которой приводится перечень таких объектов, как пространственные составные части об-

Закон и право 03 • 2008

97

&иссер.&.ационнме исследования.

щего имущества. В данном случае любое причинение ущерба подобным конструкциям или элементам можно будет рассматривать как причинение ущерба общему имуществу.

  1. Многоквартирный дом, за редким исключением (например, в случае строительства муниципального жилого дома с целью предоставления помещений гражданам по договору социального или коммерческого найма без права приватизации или последующего выкупа), не может являться единым объектом прав.
  2. Особым специфическим признаком любого многоквартирного дома следует признать единство имущественного комплекса, состоящего из совокупности помещений различной функциональной направленности, принадлежащих разным собственникам.
  3. По мнению автора, именно конструктивные особенности, связанные со строительством и эксплуатацией такого здания, и наличие множества собственников расположенных в нем помещений и допускает возможность юридического деления многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, который необходим для его строительства и последующей эксплуатации, как единого имущественного комплекса на имущество (в виде отдельных квартир, комнат, офисных, торговых и иных помещений), принадлежащее отдельным собственникам, и общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

В течение долгого времени законодатель не признавал нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости. Например, Закон РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.

№ 4218-1 не относил нежилые помещения к объектам недвижимости в жилищной сфере. ГК РФ предусматривает право собственности на жилое помещение как на разновидность недвижимого имущества (ст. 288 ГК РФ).

Однако нежилое помещение как объект недвижимости в нем не упоминается.

Указанное «недоразумение» было устранено принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Статья 1 Закона относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

При этом особо указывается, что и жилое и нежилое помещения представляют собой объекты, входящие в состав зданий (ч. 2 п. 6 ст. 12).

В связи с этим, на наш взгляд, попытка выделить жилые помещения как объект жилищного права (даже под благовидным предлогом создания нового кодекса) и их юридическое противопоставление нежилым помещениям приводит к неоправданному расчленению многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, смешению понятий и норм жилищного и гражданского права, подлежащих применению к отношениям, возникающим в связи с владением, пользованием и распоряжением жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В итоге искусственно противопоставляются права и интересы собственников жилых и нежилых помещений.

Как указывалось выше, ст. 4 ЖК РФ регулирует отношения по поводу создания и деятельности ТСЖ, прав и обязанностей их членов. При этом объектом

жилищных прав признаются только жилые помещения.

Но нежилые помещения являются частью многоквартирного дома и неразрывно связаны с жилыми помещениями посредством общих строительных конструкций, элементов, инженерных систем и коммуникаций.

Собственники жилых и нежилых помещений имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу, поэтому они обязаны принимать участие в его управлении, в том числе путем создания ТСЖ.

В связи с этим жилые и нежилые помещения юридически должны признаваться равнозначными объектами, входящими в состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, и собственники нежилых помещений имеют право на вступление в члены ТСЖ и приобретают соответственно такие же права и обязанности, как и собственники жилых помещений.

По нашему мнению, товарищество должно создаваться для управления домом в целом как комплексом недвижимого имущества, а не для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, как указано в ст. 135 ЖК РФ.

При этом после оформления прав на придомовую территорию оно должно получить право управления земельным участком не только с находящимися на нем объектами недвижимости, но любым признанным общим имуществом.

Иное означало бы признание того, что в многоквартирном доме есть имущество, которое не входит к комплекс имущества, но может управляться ТСЖ.

При этом логичнее именовать ТСЖ товариществом собственников помещений многоквартирного дома, на что, в частности, неоднократно указывала Г.П. Хованская еще при разработке проекта ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Для исключения указанных противоречий предлагается внести следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:

1. Уточнить отношения, регулируемые ЖК РФ, поскольку, с одной стороны, ст.

4 Кодекса устанавливает, что жилищное законодательство не регулирует отношения по поводу прав владения, пользования и распоряжения помещениями за исключением государственного и муниципального жилого фонда, а с другой — п. 2. ст.

36 устанавливает обязанность всех собственников распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома независимо от отнесения его к какому-либо фонду

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Источник: http://naukarus.com/mnogokvartirnyy-dom-kak-obekt-upravleniya-tszh

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector