Может ли застройщик выбрать управляющую компанию

Довольны ли вы работой своей управляющей компании? Скорее всего, не очень. Если верить статистике, только несколько процентов россиян не имеют нареканий к управляющей компании, работающей в их доме. Кого-то не устраивает стоимость предоставляемых услуг, кого-то – их качество. Часто это недовольство проецируется на весь жилой комплекс, а потом — и на застройщика. Люди не больно-то хотят разбираться, по чьей вине у них в подъезде отваливается штукатурка – это не доделала условная ГК “НеДоСтрой” или не уследила условная УК “Спустя рукава”? Тем более, что в последнее время вторая всё чаще принадлежит первой.

По российскому законодательству, каждый жилой дом должен находиться под чьим-либо управлением. Поэтому завершив строительство, компания-застройщик либо сама начинает следить за эксплуатацией проекта, либо передаёт его в надёжные руки профессионалов.

Расставаться со своим детищем, впрочем, не так легко, как кажется – управление большим жилым комплексом приносит такие же большие деньги. Кто же захочет от них отказываться?

Кстати

Впрочем, у слова “аффилированный” есть и второе, переносное значение – “связанный общими интересами”. Может быть, по документам управляющая компания и не входит в состав застройщика – но если застройщик раз за разом доверяет свои проекты одной и той же УК, не так уж сложно сделать определённые выводы о, как минимум, устных договорённостях.

Так у застройщиков появляются аффилированные управляющие компании. Официально “аффилированный” значит “юридически связанный”.

И правда, крупные застройщики, особенно осуществляющие полный цикл работ, легко могут позволить себе содержать штат сотрудников, который будет следить за домом во время его эксплуатации.

Кстати, даже если управляющая компания совершенно самостоятельная, она всё равно получается “от застройщика” – на первом этапе после сдачи дома именно застройщик выбирает, кому его отдать.

Мало того, что от обслуживания дома зависит комфорт его жителей – от этого напрямую зависит и репутация застройщика.

Вряд ли в чей-то стиль жизни удачно вписываются холодные батареи, грязные межквартирные холлы и неблагоустроенный двор.

Тем более, обслуживание и даже техническое оснащение домов какого-нибудь бизнес-класса зачастую оказывается сложнее, чем дешёвых объектов. Без ответственных профессионалов, знающих дом от А до Я, тут не обойтись.

Почему у управляющих компаний от застройщика обычно плохая репутация?

Сейчас, конечно, управляющие компании от застройщика часто (возможно, даже чаще) появляются и в проектах комфорт- и эконом-класса. Чем крупнее проект, тем больше вероятность, что его отдадут “своим”.

Во-первых, велика ответственность – на чужие плечи её не переложишь.

Во-вторых, если управляющая компания работает только на одном объекте (или на нескольких, но похожих), она скорее выполнит свою работу качественно, чем компания, работающая в разных домах по всему городу. Ну и в-третьих, крупные проекты максимально выгодны.

Аффилированная управляющая компания получает практически полную власть над домом – и это, к сожалению, не всегда хорошо. Если тарифы по оплате коммунальных услуг хоть как-то регулируются государственной властью, то остальные свои услуги УК предлагает и оценивает самостоятельно.

Не спешите радоваться, если, скажем, балконное остекление снаружи моют чересчур часто – не забывайте, что вам придётся за это платить. Будьте настороже, когда представители УК по разным поводам приглашают более профессиональных специалистов – платить вам придётся и тем, и другим (да и зачем вам такая УК, которая ничего не может сделать сама?).

Если во дворе заменили шлагбаум, по всему дому развесили камеры, а при входе вместо старушки-консьержки теперь сидит охранник, это значит не только, что управляющая компания заботится о вашей безопасности, а ещё и что счёт в квитанции теперь будет больше, чем раньше.

Это особенно неприятно, когда такая усиленная забота в вашем районе, в общем-то, без надобности.

Кроме этого, у застройщиков есть и другие способы подзаработать с помощью аффилированных управляющих компаний:

• Например, договор с ней заключают, пока дом ещё не сдан в эксплуатацию и даже не полностью достроен. Когда жители только въезжают в квартиры, их уже ждёт немаленький счёт за предоставленные услуги.
• Или застройщик затягивает передачу в собственность машиноместа в паркинге – вместо того, чтобы платить только за эксплуатацию купленного места, житель платит ещё и за его аренду у управляющей компании.
• А иногда, если покупатель не соглашается на определённую управляющую компанию, к нему в квартиру даже не проводят коммуникации.

Пожалуй, именно это ощущение полной власти и безнаказанности управляющей компании от застройщика больше всего и не нравится жителям. УК от застройщика уже априори воспринимается людьми как бесспорный минус жилого комплекса.

Ничего удивительного, что и сама УК в таких условиях работает по принципу “после нас хоть потоп” – по окончанию срока в договоре (а это обычно год) её всё равно заменят. Такое отношение управляющей компании от застройщика понять, в общем, можно. Простить – никогда.

Что делать, если управляющая компания требует замены?

Не менее тяжелой, кстати, может оказаться смена управляющей компании. Начнём с того, что новую, вместо старой, должны захотеть сами жильцы. Социальная ответственность и бережное отношение к чужому имуществу – к сожалению, кажется, что это не про нас.

Что вы чаще видите, когда заходите в подъезд – объявления неравнодушных граждан с призывами о снижении коммунальных тарифов или разрисованные стены, разбитые лампочки, сигаретные окурки? Почему-то у многих жильцов нет понимания, что подъезд и придомовая территория – это тоже части их жилья, поэтому бережного уважения от них иногда не добиться.

Допустим, что какая-никакая инициативная группа в доме собралась. Несколько человек готовы потратить личное время, чтобы уровень обслуживания был выше, а его стоимость – ниже. Но ведь только лишь их желания будет мало, нужна поддержка и всех остальных собственников. Заручиться ей будет ой как непросто.

Квартиру в новостройке в последнее время часто покупают в качестве инвестиции. Кто-то, даже если и собирается жить в купленной квартире, не спешит с завершением ремонта. Кто-то, даже если и доделал ремонт, пока не спешит переезжать – мало ли какие бывают обстоятельства.

Пока всех найдёшь, оповестишь и уговоришь поставить в нужном месте подпись, год уже пройдет.

А если жильцы вовремя не сообщили о расторжении договора с УК, договор просто считается продлённым.

А главное, что смена собственной управляющей компании на какую-либо другую совсем не в интересах застройщика. Дело вот в чём. Почти каждая вторая, а то и каждая первая новостройка сдаётся с каким-то количеством недоделок, серьёзных и не очень. Жители-то их когда-нибудь так или иначе заметят, а вот управляющая компания от застройщика наверняка предпочтёт проигнорировать.

Или как-то подешевле прикроет, спрячет, а то и просто отвлечёт от них внимание – “Да, в стенах щели, но зато вам не придётся тратиться на кондиционеры! И кстати, в этом месяце делаем скидку на обслуживание! Ура!”.

Года через три-четыре, когда застройщику уже нельзя будет предъявлять претензии по качеству строительства, УК и сама будет рада уйти – особенно на какой-нибудь проект попроще, без таких явных проблем.

Почему даже у управляющей компании от застройщика есть свои недостатки – и как вообще с ней примириться?

Итак, в худшем случае в лице управляющей компании от застройщика мы получаем исполнителя ленивого, но изворотливого; жадного, но пассивного; властного, но беззаботного.

Этот исполнитель думает не о благополучии жильцов дома, а о том, как заработать на них больше денег. И ещё и не собирается никуда уходить, а хочет только продержаться на своём месте подольше.

Не лучшая картина, не правда ли?

Объективности ради, краски на этой картине всё же несколько сгущены. Опытные застройщики, которые дорожат своей репутацией, делают качественное обслуживание своей отличительной чертой и ещё одним плюсиком в восприятии клиента.

Если управляющая компания действительно требует замены, сделать это должно быть легко.

Представители управляющих компаний рассказывают, что претензии жильцов к высоким ценам часто вызваны банальным непониманием, куда и на что конкретно уходят их деньги. Это, впрочем, проблема не столько УК, сколько её клиентов – никто обычно не вникает в подробности пришедшего счёта, все видят только конечную сумму.

“Раньше мы платили гораздо меньше!”, – возмущаются жильцы. “Да, но раньше вы жили в однушке на окраине, а сейчас у вас огромные апартаменты в жилом комплексе в центре города с круглосуточной охраной и фонтаном во дворе”, – отвечают на все претензии в управляющей компании. “Хм, справедливо…”, – наконец соглашаются жильцы.

Заключение

Управляющая компания от застройщика действительно лучше остальных знает дом, в котором ей приходится работать. Представляя гораздо более крупную и серьёзную компанию, она хорошо понимает, какая лежит на ней ответственность.

Если вас всё-таки что-то не устраивает в её работе, попробуйте для начала разобраться в причинах, не спешите обвинять управляющую компанию вообще во всех бедах. И наконец подумайте, так ли легко будет найти управляющую компанию, которая работает дешевле, качественнее, быстрее.

Покопайтесь в этом рынке услуг – найдёте ли вы там что-нибудь лучше того, что имеете сейчас? Как бы это вам самим потом не пришлось просить у неё понимания, прощения и… Возвращения.

Источник: https://novostroev.ru/articles/upravlyayushchaya-kompaniya-ot-zastroyshchika-ponyat-i-prostit/

Как выбрать надежного застройщика

Найти надежного застройщика в настоящее время является делом непростым. В этой сфере широко процветает мошенничество.

Временные, «однодневные» фирмы собирают со своих дольщиков деньги, переводят на офшорные счета и бесследно исчезают. В таком случае речь о строительстве уже явно не идет. Не стоит рассчитывать и на возврат средств.

Они действуют настолько профессионально, что даже в судебном порядке добиться выхлопа сложно.

В данной статье мы рассмотрим все нюансы, чтобы избежать подобных неприятных ситуаций и успешно стать собственником жилья.

Подводные камни при выборе застройщика при покупке квартиры

Риск наткнуться на недобросовестного застройщика велик.

Приведем модельные ситуации возможных невзгод (все имена вымышлены и случайны):

1. Фирма «СтройДом» находилась на первом месте в поисковом списке, который просматривала семья Зайцевых. Молодые люди прочитали положительные отзывы на их сайте, что внушило доверие. Они не учли того, что информация может быть сфабрикована. Спешно заключили договор, оплатили свою долю. После совершения сделки господин Зайцев хотел уточнить пару моментов, но набранный номер оказался фальшивым. Далее последовала длительная судебная тяжба, что стало бесценным уроком для Зайцевых.
2. При заключении договора между компанией-застройщиком и Петровым были указаны конкретные сроки, но в реальности они оказались превышены почти в 2 раза. Ожидание стоило молодому человеку мучительных переживаний, более поздний переезд доставил неудобства.
3. Иванова нашла приличную фирму-застройщика. Вся информация была достоверной, проверенной, привлекала сниженная стоимость жилья. После переезда оказалось, что при постройке были использованы некачественные материалы.
4. Воробьёв заключил договор со строительной компанией и выплатил свою долю. После завершения строительства к нему обратились представители фирмы с условием, что он станет собственником жилья, если дополнительно выплатит определенную сумму. Мотивировано это было тем, что за время строительства цены на материалы возросли, стоимость земельного участка в этом районе повысилась. Воробьёв не обратил внимания на наличие этого пункта в договоре.

Возможны и форс-мажорные обстоятельства. Они случаются не по вине застройщика, но обязательно должны быть предусмотрены договором.

1. Супруги Снигиревы заключили договор с фирмой «Построим». Через месяц она обанкротилась по независящим от нее обстоятельствам. Возврат денежных средств возможен, но процесс займет значительное количество времени.
2. Савушкины заключили договор с проверенным застройщиком. Но еще до завершения строительства случилось стихийное бедствие: сильное наводнение уничтожило большинство работ, от дома буквально остался один фундамент. Сроки строительства сильно смещаются.

Мало найти хорошего застройщика, необходимо внимательно изучить все условия договора.

Рекомендации по выбору надежного застройщика

Какого выбрать застройщика, советы — помогающие выбрать надежного подрядчика (строительную фирму), сводятся к следованию определенных правил.

Шаги следующие.

1. Проверка информации о компании

У вас есть желание и возможность вложиться в строительство нового жилья. И, несомненно, хочется, чтобы все прошло спокойно и завершилось переездом. Приступайте к выбору застройщика.

Мы живем в мире современных технологий – поиск любой информации начинается с интернет-ресурсов. Каждая приличная фирма обязательно имеет свой сайт.

Зайдите на него, чтобы проанализировать имеющуюся там информацию.

По одному только внешнему виду сайта можно судить о репутации застройщика. Мошенники чаще всего используют сайты-одностранички. Их легко и быстро создать, и, даже, если этим занимались разработчики сайтов, стоимость услуги невысока.

Что из себя представляет такой сайт? Это страница, протяженная по вертикали, вся важная информация представлена поочередно, читается посредством прокручивания мышки, какие-либо ссылки отсутствуют.

Знайте, серьезная компания не поскупится на создание солидного сайта. Он будет состоять из нескольких разделов, наполнен большим количеством информации. Ее необходимо изучить.

Опубликование темпов ведения строительства повышает уровень доверия к фирме. Значит, компания четко придерживается плана строительных работ, сдает объекты в срок. Что является несомненным преимуществом.

Проверьте документы, позволяющие фирме вести свою законным путем. Это проектная декларация (представленная в ней информация малопонятна рядовому читателю) и девелоперский проект (содержит данные о важных аспектах строительства: право на выполнение строительных работ, сроки и модель строительства, сведения о земельном участке).

Отзывы о застройщике читайте не только на сайте фирмы – скорее всего там будут только положительные оценки, что должно скорее насторожить, чем порадовать. Дополнительно вбейте в поисковике наименование фирмы с ключевым словом «отзывы». Для надежности свяжитесь с людьми, оставивших отзывы.

Обязательно посетите офис компании: оцените обстановку, запросите документацию для проверки.

1. Изучение сведений о партнерах при выборе хорошего застройщика

«Скажи мне кто твой друг, и я скажу кто ты» – выражение старо как мир.

В плане партнерства действует такой же принцип. Если инвестором фирмы является крупная солидная организация или надежный банк, можете не сомневаться в правильности выбора застройщика. Почему так? Прежде чем вложить крупную сумму, инвестор однозначно тщательно проверил его.

Банк может выступать не только в роли инвестора. После согласования основных пунктов, он имеет возможность выдать вам ипотеку или взять ваше будущее жилье под залог.

1. Обратите внимание на вид договора

При выборе надежного застройщика немаловажное значение имеют схемы работы и заключения договора. Вариантов может быть несколько.

Договор долевого участия (сокращенно ДДУ). Расценивается как самый надежный, поскольку подразумевает покровительство со стороны государства, механизмы передачи жилья более прозрачны.

Схема заключения договора четко установлена законодательством. Право на совершение таких сделок получают только компании, имеющие разрешение на строительство.

Неплохим вариантом являются жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК и ЖСК).

По сути, являются договорами инвестирования: подписание таких документов происходит чуть ли не на этапе моделирования проекта.

Вы становитесь членом кооператива (наделяетесь определенными правами, также на вас возлагаются обязанности). Требования законодательства к таким договорам ниже, соответственно, понижена надежность.

Жилищный сертификат – интересный документ, облигация особого вида. Приобретение жилья по жилищному сертификату имеет риски. В нем не указывается конкретная квартира на конкретном этаже, он декларирует право собственности на несколько квадратных метров в строящемся доме.

Предварительный договор свидетельствует только о намерениях сторон заключить основной договор в будущем.

ДДУ – самый надежный вариант, но все остальные виды договора также предусмотрены и защищены законодательством. Взвешивайте риски, выбирайте подходящую для вас модификацию.

Имеет ли право застройщик выбрать управляющую компанию

Этот вопрос возникает наиболее часто. Он урегулирован на законодательном уровне.

Если в доме располагается не более 30 квартир, жильцы могут управлять самостоятельно или делегировать обслуживание компании. На принятие решения у жильцов есть 1 год.

Управляющую компанию фирма-застройщик имеет право выбрать только на период строительства или пока жильцы не определились с выбором.

Итог: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Чтобы выбрать надежную строительную фирму, которая несомненно предоставит вам уютное жилье в срок, следует следовать памятке:

1. Изучите и проверьте всю информацию о фирме, ориентируйтесь на достоверные отзывы. Проверьте документацию.
2. Узнайте сведения о партнёрах (как давно они на рынке, являются ли надежными).
3. Определитесь с видом договора.

Источник: https://privatecottage.ru/kak-vybrat-zastrojshhika/

Дольщикам стало проще выбирать и контролировать управляющие компании | Новости недвижимости СПб

В январе в силу вступили отдельные новации жилищного законодательства, которые обеспечат дольщикам дополнительную защиту от произвола коммунальных служб. В частности, теперь дольщики имеют право голоса в выборе способа управления домом, в котором куплена квартира, до оформления прав собственности, то есть сразу после подписания передаточного акта.

До этого выбор управляющей компании происходил на конкурсной основе, под руководством органов местного самоуправления. В результате многие жильцы были недовольны назначенной УК, что заканчивалось массовыми судебными спорами.

Спор жителей Кудрово со своей управляющей компанией | Источник — pikabu.ru

Кроме того, имелось правовое несоответствие, поскольку владельцы квартир до оформления права собственности участвовать в общих собраниях не могли, но при этом уже несли соответствующую ответственность. Последнее включало в себя своевременную оплату коммунальных услуг, плату за пользование общим имуществом и т. д.

Согласно новым правилам, застройщики смогут полностью отказаться от конкурсного выбора управляющей компании и проводить общие собрания по данному вопросу сразу после получения документации, подтверждающей ввод здания.

Одновременно с этим вводится общий реестр собственников, который должен находиться в открытом доступе для всех собственников. Это позволит инициаторам встреч оперативно проводить собрания жильцов без последующего риска апелляции УК о том, что собрание было проведено без необходимого числа участников и т. д.  

Кроме того, для УК ввели пятилетнюю лицензию, по истечении срока действия которой проводится общее собрание жильцов. На таком собрании выбирается новая управляющая компания. Ранее лицензия была бессрочной.

Еще одним приятным бонусом для дольщиков стали штрафные санкции, которые отныне предстоит платить управляющим компаниям или ТСЖ за неправильно начисленные суммы платежей по КУ. В частности, размер штрафа составит половину от суммы превышения.

Источник — kalugadom.ru

Причем штраф уплачивается в пользу дольщика. Если владелец квартиры столкнулся с подобным нарушением, ему достаточно обратиться с заявлением к управдому. В случае, если УК не сможет обосновать начисленную сумму, штраф ей придется оплатить в двухмесячный срок.

Мнение «М16-Недвижимость»

Комментирует Никита Евтушенко, маркетолог M16 Group:

Необходимость в этих нововведениях назрела давно! Безусловно, новые правила заметно облегчат жизнь дольщикам.

Во-первых, уже на начальном этапе решиться вопрос с навязыванием сомнительных управляющих компаний, которые, в свою очередь, могут включать в коммунальные платежи необоснованные услуги.

К сожалению, некоторые недобросовестные застройщики и аффилированные компании пользовались тем, что дольщики до момента регистрации прав собственности не могли влиять на ситуацию с УК. Результатом становилось назначение таких вот мошеннических коммунальщиков.

Теперь процедура смены управляющей компании станет гораздо проще и в целом дольщики будут значительно меньше страдать от недобросовестных и откровенно мошеннических действий коммунальщиков.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/dolschiki-smogut-vybirat-uk-do-registracii-prava-sobstvennos

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Обещанный ремонт в подъезде вы ждете уже несколько лет, уборка в нем оставляет желать лучшего, а дом готовят к зиме с опозданием на месяц? Значит, настало время сменить управляющую компанию. Узнайте, как выбрать новую управляющую организацию и расторгнуть контракт со старой.

Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно.

Чем занимается УК?

ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2013 г.

Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

1. конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.
2. Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.
3. Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.
4. Обеспечение противопожарной безопасности.
5. Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.
6. Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.
7. Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.

Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке.

Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им.

Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

Как расторгнуть контракт с управляющей компанией?

Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 до 5 лет. Расторгнуть контракт можно не раньше, чем через год, так как этот срок дается УК на то, чтобы полностью принять дом в управление, наладить работу и проявить себя.

По истечению этого срока есть три способа расторгнуть договор:

• Обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о ненадлежащем исполнении УК своих обязательств. По факту этого заявления должна быть проведена внеплановая проверка, по итогам которой вы сможете расторгнуть контракт.
• Разорвать соглашение самостоятельно на основании договора. Причиной для расторжения может послужить: ненадлежащее содержание общедомового имущества, несвоевременное выполнение заявок от жителей на ремонт, нарушение качества предоставления коммунальных услуг. Этот список может меняться в зависимости от условий контракта.
• На основании нарушения Жилищного кодекса. Самым частым нарушением является сокрытие деятельности компании. Согласно кодексу, управляющая компания обязана ежегодно отчитываться об итогах своей деятельности перед собранием собственников.

Если вы уже выбрали новую управляющую компанию, то юридическое оформление перехода она может взять на себя.

Основные пункты, по которым для новостройки УК является оптимальным вариантом

Источник: https://vseodome.club/zhkh/kak-pravilno-vybrat-upravlyayuschuyu-kompaniyu.html

Бизнес на жильцах

Бизнес по обслуживанию домов поможет застройщикам удержаться на плаву.

Фото: Depositphotos/scanrail

Вероятность серьезного снижения спроса на жилую недвижимость, о которой все чаще говорят эксперты, ссылаясь на неблагоприятную экономическую ситуацию, заставляет строительные компании задумываться не только о компромиссе цены, но и о других направлениях бизнеса, которые позволили бы получать стабильный доход.

Управление жилыми домами, по мнению специалистов, — как раз одна из таких сфер. Сегодня все больше девелоперов пытаются развивать это направление, улучшая работу своих управляющих компаний (УК).

На рынке не редкость, когда жильцы по завершении трехлетнего переходного периода после сдачи дома остаются верны застройщику, который предлагает стабильное качество услуг.

Впрочем, некоторые участники рынка по-прежнему предпочитают доверять управление своими объектами независимым УК или же отдают этот вопрос на откуп жильцам, поскольку уверены, что непрофильный бизнес принесет больше проблем, чем выгод. Да и жильцы в большинстве случаев все еще предпочитают нанимать независимых от застройщика управляющих. Однако это им удается с большим трудом.

В переходный период

Создаваемые застройщиками управляющие компании стали появляться в середине 2000-х гг. Изначально главной их целью было устранение строительных недочетов, которые обнаружат новоселы в своих квартирах.

В ситуации высокого спроса на квартиры, больших объемов возводимого жилья и пристального внимания покупателей к качеству приобретаемых метров оказалось удобным иметь в структуре любого более-менее крупного строительного холдинга отдельную компанию для решения подобных вопросов.

Вообще говоря, управлять домом могут сами жильцы (владельцы квартир) через создаваемое ими товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако, как подчеркивает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, в новом доме это возможно только после того, как более половины квартир будет оформлено в собственность, а это не всегда происходит быстро.

«Соответственно, складывается ситуация, когда люди уже проживают в новом доме, а решать их бытовые вопросы фактически некому. Поэтому девелопер, который несет ответственность перед покупателями, создает собственную управляющую компанию», — рассказывает она, добавляя, что у Л1 первая УК появилась около пяти лет назад.

У компании «Ленстройтрест», напротив, своей УК нет, поскольку основной бизнес — это девелопмент и строительство, отмечает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. «Это не наш бизнес, но мы считаем, что этим должны заниматься профессионалы, полностью разделяющие нашу идеологию», — говорит он.

Застройщик знает дом

Одним из аргументов в пользу УК от застройщика многие девелоперы называют то обстоятельство, что работа дешевых, малоквалифицированных подрядчиков, привлекаемых ТСЖ, сводит на нет все усилия компании по созданию качественной жилой среды: неграмотно обслуживаются современные коммуникации, в отсутствие каких-либо оговоренных в уставе ТСЖ правил изменяется внешний вид здания (например, самовольным остеклением балконов или лоджий).

По мнению председателя правления Группы компаний «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, к управлению жилыми домами аутсорсинг вполне применим, если речь идет о «типовых», не очень сложных (в техническом плане) объектах, с которыми быстро и без проблем «освоятся» специалисты сторонних компаний.

«Управляющие компании, предлагая услуги всему рынку, могут постоянно увеличивать количество обслуживаемых объектов, снижая издержки за счет экономии «на масштабах», — рассуждает он.

— Напротив, если речь идет о сложных проектах, в которых применяются новые технологии в инженерных системах, специфичные отделочные материалы и так далее, то есть очень важны все детали и мелочи, лучше самого застройщика заниматься обслуживанием таких домов мало кому под силу».

В том числе и по указанной выше причине управляющие компании от застройщиков раньше всего появились в сегменте элитной недвижимости. В этих домах покупателю крайне важно, чтобы все системы работали без сбоев, а возможные проблемы устранялись как можно быстрее.

А это значит, что сотрудники УК всегда должны быть на месте, их должно быть достаточно для оперативной реакции на вызов, они должны быть в курсе нюансов конструкции здания и особенностей коммуникаций.

Помимо основных требований к жилью у покупателей сформировалась необходимость в качественном сервисе, которым обеспечен дом», — отмечает председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш.

Забота о репутации

В Петербурге сегодня работает около двух сотен управляющих компаний, примерно треть из них — частные, в том числе созданные при крупных строительных компаниях, например у «ЮИТ», «Балтрос» и других.

По словам Андрея Тетыша, хотя закон требует через три месяца после сдачи дома передавать управление УК, выбранной по конкурсу, на практике оно почти во всех случаях переходит к дочерним или партнерским структурам застройщика.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d23ec9a7947a78ce91a31

Проблема выбора управляющей компании в жилой новостройке (Цехановский А.И.)

Дата размещения статьи: 24.10.2015

К нам обратился читатель, столкнувшийся с проблемой выбора управляющей компании для жилых новостроек, которая будет в состоянии предоставить качественный современный сервис для жителей. Основной вопрос: как продлить полномочия УК, выбранной застройщиком? Отвечая на него, проанализируем положения жилищного законодательства и правоприменительную практику.

Общие правила управления новостройкой

На сегодняшний день застройщик, получивший разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, обязан заключить договор управления МКД с УК не позднее чем через пять дней со дня получения такого разрешения (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Далее орган местного самоуправления (ОМСУ) в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УК. Критерием отбора УК по такому конкурсу служит ставка за 1 кв. м, рассчитываемая по минимальному набору услуг, определенных Постановлением Правительства РФ от 03.04.

2013 N 290. Не позднее чем в течение 40 дней с даты такого извещения ОМСУ проводит открытый конкурс на право управления домом. Победителем признается участник, который за ставку, определенную ОМСУ, предложит как можно больше дополнительных услуг и работ.

Затем в 10-дневный срок со дня проведения открытого конкурса ОМСУ уведомляет всех лиц, подписавших с застройщиком передаточный акт, о том, что они обязаны заключить договор управления с УК, отобранной по итогам конкурса.

Если в течение двух месяцев со дня проведения конкурса собственники не заключили договор управления, он все равно считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. Договор по итогам конкурса признается заключенным с собственниками на срок от одного года до трех лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, с учетом всех процессуальных сроков срок действия договора управления, заключенного застройщиком с УК, не может превышать 120 дней. Хотя п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ установлено более жесткое ограничение — три месяца.Вариантов сохранения действия данного договора на согласованных между УК и застройщиком условиях фактически нет при условии, что ОМСУ своевременно проведет конкурс.

С одной стороны, действующая на сегодняшний день схема определения ставки за услуги УК по конкурсу может показаться выгодной для владельцев помещений.

С другой стороны, не исключено, что такое обеспечение минимального объема услуг в новом доме окажется недостаточным для содержания самого МКД и прилегающей территории в желаемом собственниками виде.

В данной статье рассмотрим проблемы, которые могут возникнуть у участников отбора УК для управления домом, введенным в эксплуатацию.

Выбор УК до проведения открытого конкурса

39 Правил N 75 в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений выбрали способ управления МКД или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. В Решении от 10.08.

2009 N ГКПИ09-830 Верховный Суд РФ конкретизировал данное право жильцов, признав абз. 1 п.

39 Правил N 75 не действующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору УК в случае, если до дня его проведения собственники помещений в доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение.———————————

Источник: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6181

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

idea_studio/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ответ на Ваш вопрос написан у Вас в договоре долевого участия (ДДУ). Если там обозначено, что Вы обязаны оплатить коммунальные платежи в определенном размере за период с момента сдачи дома до оформления в собственность, то Вы уже в любом случае должны эти деньги заплатить, так как Вы это подписали.

Если это не прописано в договоре, то принудить Вас заключить с УК договор никто не может. Но в этом случае Вам могут не предоставляться услуги, прописанные в договоре с УК. Вы можете подписать договор только на поставку определенного вида услуг, не вступая в ТСЖ. По-моему, это бессмысленно.

Коммунальные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни. За поданные в квартиру воду, отопление, электричество, за убранные и вымытые лестничные клетки и лифты, за подметенную придомовую территорию и т. д.

С момента подписания акта приема-передачи Вы становитесь ответственным за содержание и эксплуатацию данной квартиры и, соответственно, должны оплачивать эксплуатационные расходы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.

С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Как принять квартиру в новостройке?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору.

Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи.

После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков.

С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком.

Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета.

Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.

Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации.

Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности.

Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Кто должен платить за обслуживание газопровода?
• Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
• Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_uslugi_ya_dolzhen_oplachivat_do_oformleniya_prav_na_kvartiru/6315