Нужно ли заключать договор на капитальный ремонт многоквартирного дома

Среди жильцов недвижимости, которая включается в региональную программу по проведению капремонта, всегда возникает много вопросов: от начала проведения общего собрания до выяснения, необходима ли оплата капитального ремонта каждому в отдельности.

Существует определенный порядок оплаты капремонта, утвержденный на законодательном уровне. Какими же правилами стоит руководствоваться при осуществлении платежей?

Действительно ли уплата взносов на капремонт обязательна?

• Жилищный Кодекс гласит о том, что оплата капитального ремонта собственниками является их обязанностью.
• Последняя начинает действовать через восемь месяцев после принятия региональной программы по включению в нее многоквартирного дома.
• Как только жильцам пришла первая квитанция, с этого момента необходимо оплачивать сбор.

СПРАВКА! Начисление взносов на капремонт происходит ежемесячно, поэтому владельцы социального жилья — государственные структуры — обязаны производить их оплату.

Если среди собственников дома имеются юридические лица (держатели салонов красоты, стоматологии и пр.), они не освобождаются от данного процесса.

Нормативные правовые акты имеют пункты касательно льгот по уплате капремонта. Правом на компенсацию могут воспользоваться:

• инвалиды;
• ветераны;
• граждане, подвергшиеся действию радиации;
• иные категории лиц, доход которых не позволяет оплатить квитанцию в полном размере (эти данные закреплены в Постановлениях отдельных регионов страны).

Какие документы нужны для оплаты?

При себе необходимо иметь квитанцию, направленную в адрес жилого помещения, в которой будут указаны реквизиты, идентификатор плательщика, а также сумма.

Самым главным составляющим в этом списке является лицевой номер владельца, содержащий несколько цифр. Произвести расчет можно на официальном сайте регионального фонда в режиме онлайн, а также в банкоматах, кредитных организациях.

При обращении в банковские учреждения необходимо дополнительно предоставить паспорт. Оплата взносов на капремонт может осуществляться по поручению собственника другим лицом. Ему также потребуется лишь квитанция.

СПРАВКА! Оплата взноса на капитальный ремонт через банковского оператора возможна с документом, подтверждающим личность вносящего.

Если собственниками многоквартирного дома принято решение о создании специального счета, то оплата за капремонт дома будет осуществляться по банковским реквизитам.

Нужно ли открывать счёт?

Если на общем собрании живущих в доме лиц решено накапливать деньги на специальном счете, то необходимо его открытие в коммерческом банке. Этим занимается один из представителей дома, выбранный на совещании.

1. А если граждане не выбрали самостоятельно способ формирования денежных средств?
2. В таком случае его оформлением будет заниматься фонд, созданный в регионе специально для этих целей.
3. Для каждого жильца будет предусмотрен личный номер, по которому и будет зачитываться ежемесячная плата за капремонт домов.

Счет, открытый для проведения обслуживания здания, должен расходоваться исключительно на предусмотренные цели – оплата капитального ремонта жилья. Траты на другие составляющие не допускается.

Даже при наличии в управляющей компании счета на оплату коммунальных услуг от населения дома для капремонта обязательно открытие дополнительного счета.

Чтобы в квитанции отобразились данные нового владельца, нужно лично или через представителя обратиться в отдел регионального фонда с паспортом и свидетельством о праве собственности на недвижимость.

Нужно ли заключать договор?

• Статьями ЖК РФ предусмотрена обязанность владельца жилого помещения в многоквартирном доме содержать совместное имущество, а также осуществлять его ремонт.
• После внесения жилого дома в региональную программу у граждан есть в запасе 60 дней на то, чтобы выбрать способ формирования денег для этих целей.
• Лица могут самостоятельно следить за состоянием общедомового имущества.

Также граждане могут производить ремонт по мере необходимости за счет накопленных средств на специальном счете. В данном случае договор оплаты капитального ремонта заключается лишь с подрядчиками и производителями соответствующих работ.

При решении передать ответственность ежемесячного накопления государственной организации необходимо составить протокол собрания и направить его в фонд.

ВНИМАНИЕ! Начало оплаты взносов жителями будет считаться моментом заключения соглашения на оплату в Фонд, если жители не приняли решение перейти на спецсчёт. Подписи как таковой по договору не предусмотрено.

Законодательство предусматривает во время действия программы возможность изменить способ формирования средств. Можно перейти с общего счета на специальный и обратно. Данные вопросы решаются совместно жителями многоквартирного дома.

Если договор уже заключен с региональным оператором, возможно осуществить его расторжение. Для этого потребуется наличие весомых аргументов:

• невыполнение своих обязательств организацией;
• несоблюдение второй стороной условий соглашения.

Порядок оплаты

1. До их наступления должна осуществляться оплата капитального ремонта собственниками жилья во избежание начисления пеней.
2. Ежемесячный платеж может приходить в составе квитанции на уплату коммунальных услуг либо отдельным документом.

ОСОБЕННОСТИ! Сумма к оплате складывается из произведения общей площади жилья и установленной платы за один квадратный метр. Раз в месяц платеж приходит на одну и ту же сумму.

Она может измениться, если жителями принято решение по увеличению минимального размера платы.

Сколько лет платить за капремонт?

Пока собственник жилья является таковым, он несет бремя содержания как личного, так и совместного имущества. В его обязанности включена оплата капитального ремонта многоквартирного дома.

При смене владельца квартиры право собственности на уже внесенные деньги передается покупателю. Такой гражданин не имеет права вернуть платежи, осуществленные ранее. Дальнейшая на капремонт квартир оплата осуществляется новыми владельцами.

Постановлениями некоторых регионов РФ предусмотрены программы, согласно которым жители новостроек имеют возможность не уплачивать взносы в определенный период времени. Это связано с существованием гарантии застройщика, и в случае необходимости ремонта, всю деятельность будет проводить организатор проекта постройки.

Источник: https://kapremont.expert/kapremont/oplata-k-chto-nuzhno-uchityvat.html

Про договор по капремонту

ЧТО ТАКОЕ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ДОМОВ города МОСКВЫ?

Региональный ФОНД капитального ремонта многоквартирных жилых домов создается на основании Федерального закона № 417 от 28.12. 2013 г. Учредителем Регионального ФОНДА  капитального ремонта г. Москвы является орган местного самоуправления — Правительство Москвы.

Источником денежных средств для организации работы ФОНДА  является капитал, который при учреждении в ФОНД должно будет внести в ФОНД Правительство Москвы, субсидии, благотворительные взносы, а также платежи по заключенным ФОНДОМ договорам с гражданами.

ПОЧЕМУ МЫ СТАНЕМ ДОЛЖНЫ, НАЧИНАЯ С 1 ИЮЛЯ 2015 г., ЗАКЛЮЧАТЬ с ФОНДОМ ДОГОВОРЫ И ПЛАТИТЬ В ФОНД СБОРЫ?

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом,  Законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ФЗ № 417 от 28.12.2013 г.: «Собственники помещений, не принявшие решение о формировании Фонда капремонта на спецсчетах, ОБЯЗАНЫ ЗАКЛЮЧИТЬ С РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ ДОГОВОР О ФОРМИРОВАНИИ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА».

Таким образом, обязанность заключить с ФОНДОМ договор возложена на граждан статьей 181 указанного Федерального закона.

СУЩЕСТВУЮТ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВЫ?

Однако следует отметить, что механизм использования ТСЖ этих денег в настоящий момент  до конца не урегулирован и сопряжен с большими сложностями по учету средств, отчетности, обоснованию их расходования.

Для всех остальных домов существует возможность формировать фонд капитального ремонта дома на спецсчете компании, осуществляющей управление домом.

К сожалению, на собраниях собственников недвижимости редко удается собрать необходимый кворум. В связи с этим, если собрания собственников недвижимости не состоятся или состоятся, но решение сформировать фонды капремонта на спецсчетах ТСЖ или управляющей компании не будет принято, начнет действовать Положение, при котором каждый собственник недвижимости ОБЯЗАН ПЛАТИТЬ СБОРЫ В ФОНД.

Ставка взносов, установленная для г. Москва – 15 руб. с м. кв. недвижимости в месяц.

• СУЩЕСТВУЕТ ЛИ ВОЗМОЖНОСТЬ ОТКАЗАТЬСЯ ПЛАТИТЬ ЭТИ ПОБОРЫ И ЧТО НУЖНО ДЛЯ ЭТОГО СДЕЛАТЬ?
• Да, такая возможность есть, но для реализации этой возможности следует прочитать весь текст консультации до конца и воспользоваться приведенной ниже инструкцией.
• КАКИМ ОБРАЗОМ БУДЕТ ПОДПИСЫВАТЬСЯ ДОГОВОР С ФОНДОМ?
• Поскольку ФОНД будет ОБЯЗАН в силу возложенного на него Законом обязательства заключить договоры с большим количеством граждан, то можно с высокой долей вероятности предположить, что Фонд капитального ремонта Москвы изберет форму заключения договоров путем предложения так называемой ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ.
• ПУБЛИЧНАЯ ОФЕРТА – это публично адресованное неопределенному кругу лиц и содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля ФОНДА заключить договор на указанных им в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Вероятней всего текст проекта договора с ФОНДОМ будет опубликован на интернет-портале Правительства Москвы, а также на сайте самого ФОНДА. Возможно, что текст будет опубликован и в каких-либо московских печатных изданиях. Этого будет достаточно, чтобы считать, что ФОНД выполнил возложенное на него Законом обязательство вступить с гражданами в договорные отношения.

1. Со своей стороны собственники недвижимости также в силу норм Закона должны вступить с ФОНДОМ в договорные отношения.
2. Порядок заключения договоров в обязательном порядке предусмотрен Статьей 445 ГК ГФ.            
3. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне:
4. — извещение об акцепте,
5. — либо об отказе от акцепта,
6. — либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

По состоянию на 01.05.2015 года проект договора публичной оферты ФОНДОМ капитального ремонта недвижимости г. Москвы не был опубликован. В связи с этим дальнейший анализ приведен на основе нескольких проектов договоров региональных Фондов.

(Московской области, Тамбовской области, Краснодарского края, Нижегородской области и т.п.) и с основанием можно предположить, что  проект московского договора будет по смыслу и тексту близок к уже апробированным в регионах документам.

Источник: https://pyatigorchinka.livejournal.com/106327.html

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

• перечня выполняемых работ;
• сметы расходов;
• сроков выполнения;
• источников финансирования;
• лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Все 9 существенных изменений правил проведения ремонта рассмотрены в посвященной этому вопросу статье.

Когда говорится о проведении капитального ремонта МКД, то имеются в виду мероприятия, касающиеся восстановления общей собственности. В квартирах все ремонтные работы, в том числе, наиболее трудоемкие и затратные, проводятся самими жильцами.

Оборудование, которым пользуются все, меняется за средства, собираемые в общем фонде.

Особым вопросом всегда становится ремонт или замена лифта, потому что речь идет об очень дорогом оборудовании, на которое не всегда хватает накопленных домом денег.

Зачастую перед жильцами и УК встает вопрос о том, что же в первую очередь делать – ремонтировать текущую кровлю или ставить новый лифт, так как старый вышел из строя либо исчерпал срок нормативной эксплуатации. Проблема может стоять еще острее.

При сборе средств на выполнение капитального ремонта на счете регоператора чиновники сами определяют, когда жильцы смогут воспользоваться накопленными деньгами.

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

• деревянные – от 65 процентов;
• каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении.

Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления.

Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов.

Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств.

Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить работы придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

• у регионального оператора (в общем котле);
• на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме.

Они не зависят от решений относительно очередности проведения работ, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение.

 Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору.

Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт.

В таком случае они могут заработать на выполнении работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать, описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом».

Из материала вы узнаете:

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно.

Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание.

При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена статья в нашем журнале, в которой рассматриваются следующие моменты:

Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства.

Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания.

На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить.

Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы.

Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

• 5 случаев, когда средства не собираются;
• сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
• на какое время приостанавливается сбор взносов;
• можно ли прекратить собирать средства.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта.

С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь.

Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102133-poryadok-provedeniya-kapitalnogo-remonta

Договор на капремонт оказался незаконным

Новый поворот: договоры о взимании платежей на капремонт изменят. Гендиректор регионального фонда капремонта признал, что ранее разосланные жителям договора нельзя считать законными.

Уж как стращали жителей Волгоградской области штрафами, пенями и даже полицией за отказ платить за капремонт по странному договору от регоператора! Договор, напомним, предполагал только обязанности собственника, но никакой конкретики в обязательствах самого регионального фонда капремонта.

Даже активистов Спартановки, самого северного из районов Волгограда, пригласили в отделение полиции за организацию 21 февраля схода граждан, не согласных подписывать договора о формировании фонда капремонта.

И вот на тебе! На заседании комиссии по ЖКХ, благоустройству и охране окружающей среды общественной палаты региона гендиректор фонда капитального ремонта многоквартирных домов Сергей Сигаев, кусая губы, «припертый к стенке» вопросом «можно ли считать законными договоры, в которых не указаны фамилии собственников жилья, ряд обязательных реквизитов и перечень общедомового имущества», вынужден был признать: «Нет!».

Что будет с деньгами тех, кто уже заплатил?

По поводу договоров Сергей Сигаев заявил на заседании общественной палаты региона следующее:

— Договор направлен, так скажем, на ознакомление. У нас многие спрашивают: «Почему в договорах нет имен собственника квартир?». Потому что у нас «Росреестр» физически не справляется с нашими запросами.

Сейчас идет бурное обсуждение договора по капремонту. Мы на стадии формирования общественного совета регионального фонда капремонта.

Как только общественный совет сформируют, мы вынесем все предложения по договорам на обсуждение, и будет составлен новый договор.

Напомним, ранее тот же Сергей Сигаев заявлял в прессе, что «договор на оплату капремонта стандартный, а собираемость средств потому такая низкая, что платежная дисциплина у населения хромает».

Эта фраза заставила большинство собственников квартир в Волгоградской области повременить с оплатой. Поэтому собираемость средств в региональный фонд капремонта до сих пор «ниже плинтуса». А возмущенные жители пачками пишут протоколы разногласий с предложенным им договором и заваливают жалобами центр общественного контроля в сфере ЖКХ.

Юристы, входящие в состав инициативной группы общественного движения «Народный СтройКонтроль» под руководством экс-депутата областной думы Натальи Латышевской, изучили договор от регоператора и пришли к выводу, что в таком виде жильцам договор подписывать не стоит. Главная претензия юристов — нарушается постулат гражданского права: договор — это согласие двух сторон. Общественники полагают, что жильцов понуждают заключать договоры на тех условиях, которые предлагает региональный фонд.

Правозащитники разработали типовой бланк протокола разногласий, который сейчас активно расходится в народе. В Волгограде уже прошли ряд собраний местных жителей с участием представителей регионального фонда капремонта, где жильцы прямо заявили, что считают данные договора незаконными.

— Тот договор, который вы разослали населению, очень слабый, безграмотный и не обязывает ни к чему, — прямо заявил Сигаеву на заседании комиссии по ЖКХ общественной палаты региона Виктор Подлесных, председатель правления регионального отделения общественной организации «Союз пенсионеров России».

Под давлением общественности гендиректор фонда капремонта многоквартирных домов Сергей Сигаев сейчас идет на попятную и обещает исправить договор. Это хорошо. Говорить, что у нас в стране активно действует гражданское общество еще рановато, но кое-чего возмущенные граждане все-таки добились: договор по капремонту будет изменен.

Возникает, правда, вопрос: что будет с деньгами тех, кто уже заплатил? По идее, эти платежи должны учесть. Но уже зафиксировано немало случаев, когда граждане в Волгограде получали новые платежки по капремонту без учета ранее оплаченных сумм. Снова жильцам, а не чиновникам, допустившим этот бардак, придется отстаивать свои права в суде?

Программа капремонта под большим вопросом

Аудитор контрольно-счетной палаты Волгоградской области Виктор Подгайнов, выступая на заседании комиссии по ЖКХ общественной палаты региона, заявил:

— Если не будут внесены соответствующие изменения в региональную программу по капремонту, формирование регионального фонда капремонта очень похоже на финансовую пирамиду.

Аудит по этой программе показывает, что даже при сборе платежей на капремонт на уровне 90%, дефицит региональной программы капремонта составит 1 миллиард рублей в год. Ежегодно. А у нас сейчас собираемость менее 40% на капремонт: население отказывается платить по этим договорам.

Программу 2015 года мы уже не исполняем в рамках дефицита бюджета. На 2016 и 2017 годы — тоже. Мы должны, исходя из наших возможностей, честно сказать населению: «Мы вам отремонтируем только отопление. Точка!». Мы этого не говорим. Мы думаем, может, пройдет год-два, и проблема рассосется сама собой.

— Чем дольше срок программы, тем меньше вероятности, что она будет выполнена, — скептически заметил по этому поводу Олег Капустин, председатель комиссии по ЖКХ общественной палаты Волгоградской области.

А Леонид Семергей, член общественной палаты Волгоградской области, в шутку вообще предложил засекретить материалы данного заседания: «Если мы все это расскажем населению, вообще никто платить за капремонт не будет».

Между тем, уже этим летом должен начаться капремонт 323 многоквартирных домов в Волгоградской области. Вскоре должны определить и методы определения подрядчиков для реализации ремонтных работ. Вероятно, нас ждет еще немало скандалов, связанных с региональным фондом капремонта многоквартирных домов.

Источник: https://yug.svpressa.ru/society/article/114234/

Решения по капитальному ремонту — что делать, куда бежать?

Капитальный ремонт многоквартирных домов — для многих это внезапная головная боль, и почти для всех это стрессовая ситуация и проверка на прочность.

Если вы хотите, чтобы специалисты помогли вам с контролем капитального ремонта по вашему дому — заполните эту анкету, и по итогам добавления дома в систему нажмите на странице дома кнопку «Контроль капитального ремонта» — это бесплатно, заключение в течение нескольких дней с момента поступления заявки придёт вам по электронной почте.

Как организовано финансирование капремонта?

С одной стороны, с тем, что капитальный ремонт общего имущества делать необходимо, никто не спорит — дома и коммуникации в них изнашиваются, ржавеют, стареют со временем.

С другой — мало кто понимает устройство многоквартирного дома, и даже в документах и технических проектах нету чёткого разделения — какое имущество является общим, а какое частным, что требует текущего ремонта, а что капитальной замены, и за чей счёт это предстоит делать.

Федеральная программа капитального ремонта незначительно упростила этот процесс, ответив хотя бы на вопрос «за чей счёт» — разумеется, за счёт средств собственников помещений в многоквартирных домах.

С 2014 года по всей стране с людей начали собирать взносы в фонд регионального оператора капитального ремонта, и структура выглядит примерно так: все собственники вносят ставку, установленную для региона, с каждого кв.

метра площади в фонд, а затем этот фонд направляет собранные деньги на выполнение ремонтных работ последовательно каждому дому, который в них нуждается.

Простыми словами — есть некий «общий котёл», куда собирают деньги со всех собственников по региону. Есть полный список домов, которые надо ремонтировать.

Есть последовательность, утверждаемая соответствующим постановлением правительства региона, зависящая от степени износа коммуникаций каждого дома (на основании эмпирических или инструментальных исследований), и есть приоритеты — какой дом из нуждающихся в каком году будет ремонтироваться.

Затем, в идеальной ситуации, подрядчик выполняет работы, подписывает акт у соответствующих уполномоченных всем домом собственников и получает деньги за работу. А дальше дом потихоньку компенсирует разницу теми самыми взносами, пока не вернёт другим домам в котёл все деньги, потраченные на него.

Источник: https://sobdoma.ru/kapremont/

Каков порядок заключения договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, предусмотренного статьей 181 Жилищного кодекса?

 КТО ТАКИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТОРЫ?

Региональный оператор по обращению с ТКО (далее – региональный оператор) – это компания, которая обеспечивает весь цикл обращения с отходами, имеющими статус «коммунальные».

Согласно федеральному законодательству теперь работать с ТКО смогут только региональные операторы. Это компании, которые в каждом регионе отобраны через конкурс сроком до 10 лет.

Их обязанность — обеспечивать весь цикл обращения с отходами как физических, так и юридических лиц, на территории их ответственности, согласно процедуре конкурсного отбора.

Региональный оператор не просто будет собирать и вывозить мусор, но еще обеспечивать их обработку (сортировка отходов), обезвреживание, утилизирование и захоронение. 

• ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМ ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОБРАЩЕНИЯ С ТКО?
• Главная цель — повысить качество услуги по обращению с ТКО, предотвратить появление свалок, улучшить экологическую ситуацию.
• Обязанность региональных операторов — предоставлять полный набор услуг качественно и всем без исключения: жителям и больших городов, и маленьких поселков.

Кроме того, по требованию федерального законодательства, появился новый пункт — обработка ТКО. Просто захоранивать вторичное сырье – лом и отходы металлов, бумагу, картон, шины, полимеры и стекло – теперь нельзя.

Все эти отходы должны сортироваться и отправляться на переработку. Обработка отходов – это не только извлечение полезного, но и отбор опасного, т.е. тех отходов, которые не являются коммунальными, но попадают в обычные контейнеры.

Например, те же батарейки, которые, разлагаясь, серьезно загрязняют окружающую среду.

1. НА ОСНОВАНИИ ЧЕГО РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ОСУЩЕСТВЛЯЕТ СВОЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ?
2. Региональный оператор осуществляет свою деятельность на основании Соглашения об организации обращения с ТКО с уполномоченным органом (на территории Волгоградской области – это областной комитет ЖКХ и ТЭК), в соответствии с Территориальной схемой обращения с отходами Волгоградской области.
3. КАКОВ ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ (ЖИТЕЛИ МКД, ЖИТЕЛИ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, СОБСТВЕННИКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ИНЫЕ ЛИЦА)
4. Договоры на оказание услуги по обращению с ТКО между региональным оператором и потребителями ТКО заключаются:
5. — в письменной форме;

— путем совершения потребителем конклюдентных действий (т.е. совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг), в данном случае договор считается заключенным с даты начала предоставления коммунальной услуги.

• В многоквартирных домах договоры будут заключаться между региональным оператором и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.
• Случаи, при которых собственники жилых помещений в многоквартирном доме заключают договоры напрямую с региональным оператором:
• — непосредственное управление;
• — не выбран способ управления домом;
• — способ управления выбран, но управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив) не приступила к управлению многоквартирным домом;
• — при сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и их расчетов (договор с перевозчиками заключался напрямую и организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, не выставляла счет в платежных документах);
• — при расторжении договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенного управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• — в случае принятия на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.
• региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами
• Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заключают договор на оказание услуги по обращению ТКО непосредственно с региональным оператором, в независимости от способа управления многоквартирным домом.
• С собственниками частных домовладений договор на обращение с ТКО заключается индивидуально.
• Бюджетные организации, осуществляющие закупки, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, заключают договор с региональным оператором, как с единственным поставщиком.
• В отношении помещений (зданий, сооружений), находящихся в аренде, договоры на обращение с ТКО будут заключаться с собственниками соответствующих помещений (зданий, сооружений), исключения составляют случаи, в которых договором аренды предусмотрено, что расходы на оплату услуг по обращению с ТКО несут арендаторы помещений (зданий, сооружений).
• ГДЕ ОПУБЛИКОВАН ДОГОВОР ОФЕРТЫ?

Проект договора публичной оферты размещен на официальном сайте регионального оператора по обращению с ТКО ООО «Управление отходами – Волгоград» — http://uo34.ru/volgogradskaya-oblast.

1. КАК БУДЕТ НАЧИСЛЯТЬСЯ ОПЛАТА ЗА УСЛУГУ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТКО?
2. Плата за услугу по обращению с ТКО начисляется исходя из нормативов накопления ТКО, образующихся в жилищном фонде и на объектах общественного назначения, расположенных на территории области.
3. При начислении платы за услугу по обращению с ТКО для населения будут учитываться:
4. – нормативы накопления ТКО, лимиты образования отходов;
5. – утвержденный единый тариф на услугу регионального оператора;
6. – количество человек, проживающих (постоянно или временно) в квартире / индивидуальном жилом доме.
7. НА КАКОМ ОСНОВАНИИ ПЛАТА ЗА ОБРАЩЕНИЕ С ТКО ВЫНЕСЕНА В ОТДЕЛЬНУЮ СТРОКУ И ВЗИМАЕТСЯ КАК ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо, при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с ТКО (пункты 4, 5 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004).

Соответственно, и в квитанции на оплату услуга по обращению с ТКО, являясь с 01 января 2019 г. коммунальной, будет вынесена отдельной строкой. Второй вариант выставления – отдельно сформированная квитанция (АИЕПД).

БУДЕТ ЛИ ВЫЧЕРКНУТА «ПЛАТА ЗА ВЫВОЗ И УТИЛИЗАЦИЮ ТБО» ИЗ СТРОКИ «РЕМОНТ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ»?

Да, с 01 января 2019 г., когда начнет работать региональный оператор, нагрузка по расходам за вывоз и утилизацию бытовых отходов снимется с управляющих компаний и ТСЖ в многоквартирных домах. Соответственно, на эту сумму должно произойти снижение платы за жилищные услуги и население не будет платить за одну и ту же услугу дважды.

• КОГДА РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР НАЧНЕТ ОКАЗЫВАТЬ УСЛУГУ?
• Региональный оператор начнет оказывать услугу по обращению с ТКО с 01 января 2019 г.
• В КАКОЙ МОМЕНТ ПОЯВЛЯЕТСЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ЗА ТКО?

Ответственность регионального оператора возникает с момента погрузки ТКО в мусоровоз (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и частных жилых домах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

1. ДОЛЖНЫ ЛИ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР НА ВЫВОЗ МУСОРА САДОВОДЧЕСКИЕ, ОГОРОДНИЧЕСКИЕ ИЛИ ДАЧНЫЕ НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ ГРАЖДАН, ГАРАЖНЫЕ КООПЕРАТИВЫ?
2. Договор с региональным оператором обязаны заключить все организации, у которых образуются ТКО, в том числе садоводческие товарищества, гаражные кооперативы.
3. ЧТО ОТНОСИТСЯ К ТКО?
4. «Твердые коммунальные отходы» (ТКО) это отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд.
5. К ТКО также относятся отходы, которые образуются в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и схожи по составу с отходами от жилых помещений.

Основное отличие ТКО от «твердых бытовых отходов» (ТБО) в том, что коммунальные отходы – более расширенное понятие. В него входит не только мусор, который ежедневно образуется в любой квартире, но также и аналогичные отходы различных компаний.

К ТКО также относятся растительные отходы при уходе за газонами, цветниками и при уходе за древесно-кустарниковыми посадками.

Понятие ТБО после внесения изменений в законодательство в официальной документации не применяется.

ЧТО ОТНОСИТСЯ К КГО? КУДА ВЫБРАСЫВАТЬ КРУПНОГАБАРИТНЫЕ ОТХОДЫ (КГО)?

К КГО относится мебель, бытовая техника, предметы интерьера, сантехника, коляски, велосипеды и другие крупные предметы, размеры которых превышают 0,5 метра в высоту, ширину или длину. Крупногабаритные отходы должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители.

• Места расположения специальных площадок для сбора и накопления КГО определяются в соответствии с Территориальной схемой обращения с отходами, в том числе с ТКО, Волгоградской области и санитарными правилами.
• Вывоз крупногабаритных отходов с мест их сбора и накопления производится региональным оператором по графику, а также по заявкам потребителей — собственников КГО.
• КТО ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКИ И ОТВЕЧАЕТ ЗА ЕЕ СОДЕРЖАНИЕ?
• Собственниками контейнерных площадок могут быть собственники помещений в многоквартирных домах, на придомовой территории которых они расположены, ТСЖ (ЖСК), собственники земельных участков, в том числе муниципалитеты.
• Если контейнерная площадка относится к общему имуществу в МКД и находится на его придомовой территории, то за ее содержание и ремонт отвечает управляющая организация (ТСЖ, ЖСК).
• Если контейнерная площадка расположена на муниципальной земле, то ее ремонтирует и содержит местная администрация.
• СОХРАНЯТСЯ ЛИ КОНТЕЙНЕРНЫЕ ПЛОЩАДКИ НА ПРЕЖНЕМ МЕСТЕ?

Да, контейнерные площадки для сбора отходов сохранятся на прежних местах. Решение о переносе или оборудовании новых контейнерных площадок, площадок для сбора и накопления КГО согласовывается региональным оператором с местной администрацией.

1. ЕСЛИ В НАШЕМ ПОСЕЛКЕ НЕТ КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКИ, КАК БУДЕТ ВЫВОЗИТЬСЯ МУСОР?
2. На территории Волгоградской области накопление ТКО осуществляется тарным и бестарным способами.
3. При бестарном способе (в случае отсутствия на территории поселка контейнерных площадок) ТКО накапливают в пакеты, мешки или другие специально предназначенные для накопления ТКО емкости без использования каких-либо дополнительных устройств для предварительного накопления.

По вопросу о графиках вывоза ТКО необходимо обратиться к региональному оператору (адрес: г. Волгоград, ул. Канунникова, д. 23, оф. 2.14., тел. 8-800-350-43-48).

КАК ЖИТЕЛЯМ БУДЕТ НАЧИСЛЯТЬСЯ ОПЛАТА ЗА УСЛУГУ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТКО?

Плата за услугу по обращению с ТКО начисляется исходя из нормативов накопления ТКО, количество человек, проживающих (постоянно или временно) в квартире / индивидуальном жилом доме и единого тарифа на услугу регионального оператора:

Источник: https://gkh-volga.ru/likbez/kakov-poryadok-zaklyucheniya-dogovora-o-formirovanii-fonda-kapitalnogo-remonta-i-ob-organizat

Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта

К нам всё больше поступает вопросов от управляющих компаний по капитальному ремонту: кто должен собирать деньги и проводить капремонт, куда будут зачислять средства (на спецсчёт или на счёт регионального оператора), как выбрать спецсчёт дома и т. д. Некоторые стороны вопроса мы уже осветили в предыдущих статьях. И сегодня остановимся подробнее на особенностях капитального ремонта МКД.

Объект капитального ремонта

Для чтобы разобраться в специфике капитального ремонта, прежде всего, потребуется определить заказчика, эксплуатирующую организацию и принимающую сторону для оформления и приёмки актов выполненных работ. Эксплуатирующей организацией выступает управляющая компания, которая будет продолжать управлять МКД после капитального ремонта по договору с собственниками помещений.

Объектом капитального ремонта выступает не весь дом целиком, а один или несколько видов работ, проводимых в отношении общего имущества в МКД. Напоминаем, что капитальный ремонт проводится без расселения жильцов.

Статья 166 Жилищного кодекса определяет перечень работ и услуг по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД. К ним относятся ремонтные работы и замена следующих конструктивных элементов дома:

• внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
• лифтового оборудования и шахт, которые признаны непригодными для эксплуатации;
• крыши;
• подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в МКД;
• фасада;
• фундамента.

Нужно чётко различать, что объектом капитального ремонта является не весь многоквартирный дом целиком с комплексом различных типов работ, как это было раньше, а отдельные конструкции и инженерные системы МКД, которые подвергаются ремонту или замене.

Если мы рассматриваем выборочный капитальный ремонт МКД, то приходится говорить об оформлении сдачи в эксплуатацию конкретного отремонтированного или заменённого конструктивного элемента в доме. Когда в одном доме одновременно выполняется несколько видов работ, то их сдачу и приёмку необходимо оформлять отдельными актами.

При данном способе выполнения ремонтных работ многоквартирный дом не прекращает своей эксплуатации. Например, после замены водопроводных стояков или розлива их сразу наполняют водой и начинают эксплуатировать. Аналогичный алгоритм действий предусмотрен в отношении остальных инженерных систем МКД.

Капитальный ремонт крыши, подвала, фундамента и фасада производится поэтапно, частями. По окончании всего комплекса ремонтных работ данные конструктивные элементы дома продолжают эксплуатироваться.

Исключение составляют разве что лифтовое оборудование и шахты, которыми не разрешается пользоваться во время проведения их ремонта или замены, так как это опасно для жизни и здоровья собственников помещений в МКД.

Акт сдачи-приёмки объекта капитального ремонта в эксплуатацию

Выделенные особенности выборочного капитального ремонта МКД определили важность грамотного оформления акта приёмки в эксплуатацию ремонтных работ отдельных конструктивных элементов.

Помните, что акт приёмки объекта в эксплуатацию представляет собой один из самых важных отчётных документов. В данном случае нельзя оформлять обобщающий документ, объединяя в нём несколько выполненных ремонтных работ.

Для каждой работы должен быть свой акт.

Акт об окончании ремонтных работ должен подтверждать их фактическую сдачу-приёмку в эксплуатацию.

Тогда в договоре подряда нужно отметить, что акт приёмки выполненных работ подтверждает сдачу объекта в эксплуатацию.

Временем приёмки в эксплуатацию отремонтированного одного или нескольких конструктивных элементов МКД считается дата подписания акта приёмочной комиссии. Подписанный акт должен быть утверждён общим собранием собственников помещений в МКД либо специальной рабочей комиссией, смотря как определён порядок приёма работ органом местного самоуправления.

В составе рабочей комиссии могут участвовать представители со стороны заказчика капитального ремонта, подрядной организации, компании, которая осуществляет строительный контроль за выполнением ремонтных работ, инициативной группы, уполномоченной общим собранием собственников помещений в МКД.

Многоквартирный дом может быть признан капитально отремонтированным только после окончания всех видов ремонтных работ.

Заказчик капитального ремонта

Заказчиком капитального ремонта МКД может являться организация, располагающая возможностью заключения подрядного договора и необходимыми финансовыми средствами. Иными словами, заказчиком по сути выступает организация, на чьём счёте (специальном или региональном) формируется фонд капитального ремонта.

Согласно ч.2 ст.175 ЖК РФ и ч.1 п.1 ст.180 ЖК РФ владельцем счёта, на котором формируется фонд капитального ремонта, может выступать:

• ТСЖ, которое осуществляет управление МКД;
• ЖСК или другой специализированный кооператив, который осуществляет управление МКД;
• управляющая компания;
• региональный оператор.

Выбранный владелец счёта (заказчик) утверждает смету на капитальный ремонт, заключает договор подряда на выполнение ремонтных работ, принимает и оплачивает выполненные работы, подписывает акт о сдаче-приёмке в эксплуатацию отремонтированных конструктивных элементов дома.

Согласно ст.753 ГК РФ и ст.7 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» приёмку в эксплуатацию выполненных ремонтно-строительных работ осуществляет заказчик.

Функцию заказчика может также выполнять и региональный оператор, если фонд капитального ремонта формируется на его счёте.

Перевод денежных средств со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД

Мы уже рассматривали данный вопрос подробно в статье Создание спецчёта капитального ремонта для МКД. Поэтому вновь останавливаться и дублировать этот вопрос не будем. Хочется лишь отметить, что во многих субъектах РФ срок перехода со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД сократили с 2 лет до 6 и 12 месяцев.

Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 1 года в следующих регионах и городах:

• Санкт-Петербург
• Республика Карелия
• Тульская область
• Приморский край
• Новосибирская область
• Челябинская область
• Республика Саха (Якутия)
• Костромская область
• Омская область
• Алтайский край
• Ненецкий автономный округ
• Томская область (с условием)
• Кировская область
• Челябинская область
• Ханты-Мансийский автономный округ

Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 6 месяцев в следующих регионах и городах:

• Москва
• Пермский край
• Калининградская область
• Астраханская область
• Мурманская область
• Псковская область
• Саратовская область

Это были основные особенности проведения и оформления капитального ремонта, которые следует знать и помнить управляющим компаниям. Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться за помощью к нам.

Мы помогаем управляющим компаниям вносить сведения на Реформу ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда готовы и рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/kapitalnyy-remont/5847/trudnosti-perevoda-nyuansy-kapitalnogo-remonta