Правомочна ли управляющая компания

В обязанности управляющей компании многоквартирных домов входит осуществление деятельности по их содержанию и ремонту. Но это далеко не все функции, которые выполняет УК.

Общие сведения

Функции по содержанию многоквартирного дома нередко выполняют специальные управляющие организации. Это юридические лица (ООО), в обязанности которых входит обслуживание многоэтажного дома, предоставление необходимых ресурсов и т. д. Исходя из функций УК, их делят на несколько видов:

1. Управляющие компании. Главная их обязанность – это управление. Для выполнения различных технических работ и предоставления услуг ЖКХ такие организации привлекают дополнительных специалистов.

2. Гибридные компании. Помимо управления такие организации самостоятельно выполняют работы по содержанию и ремонту, оказывают коммунальные услуги.

3. Эксплуатационные организации. Управлением МКД занимаются жильцы (организовывая ТСЖ), а УК выполняет только технические работы на основании договора подряда.

Важно! Деятельность управляющих компаний регулирует Жилищный кодекс РФ, ФЗ № 210 от 30 декабря 2004 года, ПП № 354 от 6 мая 2011 года, а также другие нормативные акты.

Права и обязанности

Стандартные обязанности любой управляющей компании многоквартирных домов можно разделить на два вида:

• деятельность по эксплуатации МКД;
• работа в сфере управления.

Итак, что входит в обязанности управляющей компании в первом случае:

1. Обеспечение и надзор за пожарной безопасностью.

2. Регулярные проверки общедомовой собственности на предмет поломок.

3. Осуществление текущего и кап. ремонта.

4. Ежегодная подготовка здания к отопительному сезону.

5. Надзор за техническим состоянием инженерных сетей и коммуникаций.

6. Поддержка чистоты в подъездах и на придомовой территории.

7. Благоустройство и озеленение территории.

8. Осуществление транспортировки мусора.

9. Установка и эксплуатация приборов учета.

10. Предоставление жильцам услуг ЖКХ.

Это основные обязанности управляющей компании по содержанию, ремонту и эксплуатации жилого здания. Наниматели самостоятельно определяют, что должна делать УК и фиксируют перечень обязательств в контракте. Каждый жилец заключает с УК индивидуальное соглашение на предоставление коммунальных услуг и т. д.

Если хозяином помещения является юридическое лицо (организация), то ему нет необходимости оформлять договор на поставку услуг ЖКХ с УК. Юридические лица могут напрямую договариваться с компаниями, осуществляющими деятельность по поставке ресурсов. Но что касается остальных услуг (содержание и управление МКД), то юр. лица обязаны оплачивать их на основании контракта с УК.

Помимо этих функций в обязанности управляющей компании в области управления и организации входит:

1. Надзор за оплатой жильцами услуг ЖКХ.

2. Выявление собственников, являющихся злостными неплательщиками за услуги ЖКХ.

3. Поиск компаний, предоставляющих коммунальные услуги, и заключение с ними соответствующих соглашений о поставках.

4. Учет и хранение документации на многоквартирный дом.

5. Учет жильцов, не являющихся владельцами квартир МКД.

6. Проведение собраний жильцов и предоставление отчетов о своей деятельности.

7. Предоставление жильцам сведений о тарифах на коммунальные услуги.

В обязанности управляющей организации входит также предоставление отчетов по первому требованию владельцев квартир. Если говорить о том, обязана ли УК предоставлять какие-то еще услуги, то это зависит от желания жильцов. Они могут заключить отдельный договор на их оказание. Это может быть охрана всей территории возле дома, установка спецоборудования (домофон, видеонаблюдение).

К различным дополнительным услугам, оказываемым УК, можно также отнести вывоз крупногабаритного мусора. Компания не обязана выполнять эту функцию по умолчанию, как в случае с обычными бытовыми отходами. Поэтому жильцам нужно оформлять отдельное соглашение о вывозе подобных отходов, а также дополнительно за это платить.

А вот права управляющей компании в 2019 году заключаются в следующем:

1. Требование от жильцов своевременной и полной оплаты за предоставляемые услуги, в том числе и за «коммуналку».

2. Требование обеспечения свободного доступа в квартиры жильцов в случае непредвиденной аварийной ситуации.

3. Проверка приборов учета поставляемых ресурсов.

УК отвечают перед владельцами квартир за свою деятельность. Поэтому жильцы имеют право привлекать УК к ответственности с помощью различных контролирующих органов. Поэтому обязанности управляющей компании и ее ответственность регламентирует ЖК РФ.

Отчетность перед жильцами

Организация, которая занимается управлением многоквартирным домом, обязана отчитываться о своей деятельности перед нанимателями, то есть, жильцами. Эта норма содержится в ЖК РФ. Установлен конкретный период, когда УК должна предоставлять акты выполненных работ. Это первый квартал нового отчетного года. Но сроки могут быть иные, если это предусмотрено соглашением.

Управляющая компания обязана предоставлять акты не только о проделанных работах, но и о планируемой специалистами деятельности по содержанию жилого дома.

ЖК РФ наделяет соответствующими полномочиями и жильцов многоэтажного дома. Именно поэтому они имеют право осуществлять контроль за деятельностью УК. Это может делать ТСЖ или инициативная группа собственников. По сути, это единственный способ выяснить, за что мы платим организациям, содержащим МКД.

Жильцы вправе осуществлять надзор за:

1. Качеством и сроками выполняемых работ.

2. Обязанностями, которыми УК пренебрегает.

Любые нарушения со стороны компании должны быть устранены по первому требованию собственников жилья. Если это не происходит, а УК отказывается предоставлять объяснения, следует обращаться к контролирующим органам.

Ответственность УК

Если у сторон возникают какие-то конфликты или спорные вопросы, связанные с актами о выполненных работах, то следует соблюдать установленную процедуру. Для начала необходимо составить претензию и направить ее председателю УК. От того, каким будет ответ, зависят дальнейшие действия жильцов. Если должностное лицо не может ответить, или предоставленные разъяснения не удовлетворяют заявителя, следует обращаться в вышестоящие органы.

Важно учитывать, что спорные вопросы по осуществлению ремонта или содержанию дома может разрешить Жилищная инспекция. А вот из-за финансовых вопросов, включая нецелевую трату средств, лучше обращаться в Роспотребнадзор или прокуратуру. После проведенной проверки должностные лица организации могут быть привлечены к административной ответственности.

Стоимость услуг

Помимо «коммуналки» при привлечении УК к содержанию дома жильцы обязаны оплачивать ее работу. Законом (ПП № 290) установлен особый перечень услуг УК, отказаться от которых собственники не могут. А значит, обязаны за них платить на основании заключенного договора.

В целом общая стоимость зависит от многих факторов. В первую очередь, это технические характеристики здания, тарифы ресурсоснабжающих компаний и т. д. Поэтому сначала определяется общая сумма, которая потом делится на всех собственников. В плату входят такие пункты:

• «коммуналка»;
• оплата деятельности УК;
• капитальный ремонт;
• плата за содержание МКД.

Оплата осуществляется с помощью квитанций. Другими словами, физ. лицам для перечисления денежных средств не нужно дожидаться получения дополнительных документов с реквизитами УК.

Аварийные ситуации

Организация также отвечает за устранение всех аварийных ситуаций, возникающих на территории подконтрольного дома. Если в УК нет соответствующей службы, уполномоченной устранять подобные ЧП, то компания должна заключать договор с такой организацией.

К аварийным ситуациям можно отнести:

1. Поломки и засоры труб водоснабжения (водоотведения).

2. Поломку лифта.

3. Проблемы работы электрооборудования.

Налаживать работу всех систем и технического оборудования дома организация обязана за те средства, которые жильцы вносят ежемесячно.

То есть, никаких дополнительных расходов устранение аварийных ситуаций не предусматривает. И даже более того, УК не вправе требовать от нанимателей оплаты этих услуг.

Если происходит нечто подобное, владельцы могут составить жалобу для контролирующих органов или отказаться от услуг этого юридического лица.

Права и обязанности управляющей компании при содержании МКД регулируются жилищным законодательством. Важно понимать, что УК является лишь наемным исполнителем определенных функций, а значит, несет ответственность перед нанимателями. Помимо жильцов дома деятельность управляющей организации контролируют государственные органы.

Источник: https://kvadmetry.ru/upravlyayuschaya/kompaniya-mnogokvartirnyh-domov-obyazannosti.html

Законно ли взимание платы за домофон каждый месяц?

• С недавнего времени проблема домофонов и платежей за них стала одной из самых распространенных в области ЖКХ.
• С одной стороны раздаются возгласы, что абонентская плата абсолютно законна и необходима, другие уверяют, что платить за домофон незаконно и требуют перерасчета уплаченных за домофонные устройства средств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации:

Количество судебных дел о «домофонном вопросе» растет с каждым годом. Законна ли плата за домофон? Обе стороны по-своему правы, так как законность начисления платы за домофон зависит от нескольких условий, в которых следует разобраться.

Законно ли отключение коммунальных услуг за неуплату? Ответ узнайте прямо сейчас.

к содержанию ↑

Законодательство

Оплата за домофон, а также обслуживание домофонных устройств регулируется следующими законами и актами:

• постановлением правительством РФ №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме»;
• постановлением правительства РФ №354;
• законом «О защите прав потребителей»;
• Жилищным кодексом РФ.

Согласно этим правовым актам, домофон входной двери входит в состав общего имущества многоквартирного дома. По закону оплата домофона должна входить в состав счета за содержание общего имущества.

Однако на практике часто идет дополнительной графой в коммунальных счетах, то есть ежемесячно с каждой квартиры удерживается определенная денежная сумма.

То есть, если между собственниками и компанией, установившей домофон, заключен договор на обслуживание, то абонентская плата учитывается в отдельной статье коммунальных счетов.

Условия договора должны соблюдаться обеими сторонами, поэтому взимание оплаты за обслуживание устройства абсолютно правомерно.

Таким образом, правомерность платы за домофон зависит от наличия или отсутствия договора, заключенного между жильцами и отдельной обслуживающей организацией.

О том, кому и куда жаловаться на управляющую компанию, вы можете узнать из нашей статьи.

к содержанию ↑

За что взимается?

Домофон, установленный на входной двери, потребляет электроэнергию, которая учитывается в счетах за содержание общего имущества. В случае исправности устройства никаких других отдельных расходов на его обслуживание фирма-подрядчик или управляющая компания практически не несет.

1. Единственное, на что могут уйти деньги, уплачиваемые собственниками квартир, это гипотетический ремонт в случае поломки устройства либо техобслуживание с помощью обхода специалистами.
2. При обслуживании домофона компания-исполнитель должна составлять акты о выполнении техобслуживания, что довольно редко встречается.
3. Если обслуживающая организация не готова предоставить такие акты жильцам, то те могут поднять вопрос о неисполнении компанией условий договора.

к содержанию ↑

От чего зависит сумма?

Размер платы за домофон зависит от договора обслуживания, заключенного между собственниками и обслуживающей организацией.

Оплата может тарифицироваться в зависимости от площади жилого помещения либо быть поквартирной, поэтому сумма может различаться у разных собственников в одном подъезде или быть одинаковой.

Куда звонить, если без предупреждения отключили свет? Читайте об этом здесь.

к содержанию ↑

Надо ли платить ежемесячно?

• Почему мы платим за домофон ежемесячно?
• Если в счетах за коммунальные услуги начисляется ежемесячная абонентская плата за обслуживание домофона, то платить все же придется, чтобы избежать пеней и штрафов.
• В то же время собственникам следует выяснить, законно ли такое начисление.

к содержанию ↑

Если нет трубки аппарата

1. Если договор заключен, то оплачивать домофон придется даже в тех случаях, когда в квартире нет трубки.
2. Домофон — это не только средство дистанционного доступа в подъезд из квартиры (трубка), но и сложное электронно-механическое устройство, устанавливаемое на входную дверь и используемое жителями и гостями ежедневно.
3. Так что при наличии соответствующего договора платить за домофон придется даже в тех случаях, когда трубка в квартире отсутствует или «отрезана».

Какие нормы температуры в квартире в отопительный сезон по СанПин? Ответ найдете на нашем сайте.

к содержанию ↑

При сломанном домофоне

• Совершенно другая ситуация складывается тогда, когда домофон не работает по техническим причинам долгое время, а денежные средства за обслуживание устройства начисляются.
• Необходимость оплаты зависит от содержания договора на обслуживание, однако собственники вправе потребовать перерасчета за непредоставленную и оплаченную услугу.
• В случае отказа обслуживающей организации произвести перерасчет, собственники могут обратиться в суд и с большой долей вероятности выиграть дело.

к содержанию ↑

В отъезде

Некоторые задаются вопросом: «Обязан ли я платить за домофон, если в квартире не проживаю?».

Перерасчет коммунальных платежей не распространяется на пункт о содержании общего имущества, так что платить за домофон придется даже в случае многомесячного отъезда.

Даже если в квартире никто не проживает, то собственник обязан оплачивать данное устройство.

к содержанию ↑

Законно ли начисление при отсутствии договора?

Должны ли мы платить, если договор заключен не был? Если между собственниками и любой организацией, обслуживающей домофон, не заключен договор на подключение и обслуживание, то такое начисление незаконно.

Стоимость содержания устройства в таком случае должна учитываться в графе « общего имущества». В таком случае собственники имеют право на перерасчет уплаченных средств за коммунальные платежи по этой статье, либо могут обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Судебная практика в России показывает, что суды становятся на сторону жильцов в случаях, когда оплата за обслуживания домофона с жильцов взимается без заключения соответствующего договора.

Положительные решения суда были приняты в Воронеже, Красноярске, Москве и других городах.

к содержанию ↑

Что сделать, чтобы не платить?

Источник: http://PravaPot.ru/usluga/oplata/za-domofon-zakonno-li.html

Что должна делать управляющая компания?

Почему управляющая компания не обязана стеклить балконы, на какие претензии нам не могут сказать «Мы за это не отвечаем», и сколько ждать обещанного?

 Рисунок: Ирина Фатеева

В тени загадочных дебрей современных многоэтажек обитает невиданное существо – человек раздраженный. Он бродит по темным подъездам, мерзнет в холодной ванной и относит кровно заработанные деньги злой службе ЖКХ.

 Он страдает и стонет, жалуется на сломанные лифты и напоминает себе, что горячая вода не мифическое явление, а вполне себе реальное, просто вот именно сейчас ее нет.

 Но настанет день, когда человек раздраженный найдет в себе силы и начнет менять жизнь к лучшему.

Кто виноват 

Людям свойственно быть недовольными. Современный человек раздражается по любому поводу: жаркая/холодная/дождливая погода, плохие дороги, безответственные чиновники, громкие дети, непонятное искусство.

 Бытовые проблемы в числе внешних раздражителей занимают особое место: можно сменить кафе с невкусной едой и перестать ходить в театр с плохими актерами, но от грязного лифта и протекающей крыши избавиться не так просто.

Многие предпочитают отмалчиваться и не выяснять отношений с управляющей компанией, полагая, что все это сродни борьбе с ветряными мельницами, а типичный ответ домоправительницы «мы за это не отвечаем» правомерен.

 Так, управляющая компания не обязана мыть окна с какой бы то ни было стороны, стеклить балкон, устанавливать газовые и электрические плиты, батареи центрального отопления, индивидуальные приборы учета, электрические кабели, сантехнику, домофон.

 Другими словами, все, что происходит на территории вашей квартиры, находится только в вашей компетенции. А вот спросить с нее результаты работ в подъезде, подвале, на чердаке и придомовых территориях вы вправе. По закону управляющая компания должна осуществлять эти работы за деньги, взимаемые с жильцов в виде ежемесячной суммы, указанной в платежке, за различного рода услуги.

 При этом формулировки могут быть самыми разными: «содержание жилья», «обслуживание общедомовых помещений», «текущий ремонт» и т.д. В экстренных случаях могут добавляться пункты вроде «Спил деревьев», «Демонтаж труб» или что-то подобное, на что хватит фантазии местных работников.

Что должна делать управляющая компания

Обеспечивать вашу безопасность.Первое и самое элементарное – сделать так, чтобы потолок не сыпался, а полы не проваливались. Сюда же отнесем обязанность управляющей компании следить за тем, чтобы на лестничных клетках было достаточно освещения.

Убирать подъезд и озеленять территорию.

 Помните, что облагораживанием территории должна заниматься исключительно управляющая компания, и если вы решили самостоятельно высадить в палисаднике ромашками слово «Дружба», соседи легко могут накатать на вас заявление за самоуправство.

 К уборке же подъезда относится содержание парадной в соответствующем санитарным нормам состоянии, регулярное проветривание и непосредственное проведение уборочных работ. Также стоит отметить, что если вы меняли окна и набросали по подъезду бетонных подоконников, то убирать вам самим.

Готовить дом к зиме. Сюда входит мытье и опрессовка системы отопления, проверка целостности окон и даже того, плотно ли закрываются двери в подъезде. Оценивает готовность дома к зиме специальный человек – инспектор от теплоснабжающей организации. Жильцы, кстати, имеют право потребовать от своего ЖСК справку о готовности дома к холодам.

Вывозить мусор и бытовые отходы. Управляющая компания заключает договор с транспортной конторой, вывозящей мусор, так что выяснять причины халатной работы последней в случае чего родная УК должна самостоятельно, без перекидывания ответственности.

Проводить текущий ремонт в подъезде, подвалах и на чердаках. В Постановлении Госстроя РФ от 27.09.

2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» сказано, что решение о ремонте принимают жильцы вместе с руководством ТСЖ на собрании. Там же определяют, что ремонтировать. Как правило, стандартный российский список включает в себя крышу, окна и лестницы.

 Еще компания обязана в случае поломки ремонтировать и менять стояки, газопроводы, следить за нормальной работой горячего/холодного водоснабжения и отопления.

Устанавливать общедомовые приборы учета воды, света и газа. Это такие счетчики, которые стоят в подвалах и на чердаках, по которым УК определяет, сколько природных богатств потребили жители дома вместе.

 Приборы были жизненно необходимы еще до недавнего времени, когда установка индивидуальных счетчиков не была обязательна.

 Но и сегодня общедомовые приборы учета не отменены, так как позволяют фиксировать факты утечки и следить, соответствует ли количество потребленных ресурсов нормативным показателям.

Оповещение жильцов о предстоящих ремонтных работах, отключении горячей и холодной воды, электричества и т.д. По правилам вас обязаны предупредить за 10 дней.

Ждем обещанного 

Переходим к самому интригующему.

Общие технические условия».

 Там, например, указано, что протечка кровли должна устраняться за сутки, а повреждённые участки водопровода – в течение 5 суток; влажное «подметание» нижних этажей должно проходить ежедневно, а верхних – два раза в неделю; раз в год должны мыть окна и каждый день – протирать полы в лифте. В ГОСТе также оговаривается, как часто должны вывозить мусор (в зависимости от температуры воздуха – от 1 до 3 дней), и насколько освещенной должны быть лестничная клетка. Шах и мат, домоправительница.

Без бумажки 

Превращаясь из человека раздраженного в человека действенного, вспомните про умение писать: только зафиксированная на бумаге жалоба хоть что-то значит. Поэтому, обнаружив непорядок и зачиная войну с ЖКХ, пишите претензии и сохраняйте копии. А любая словесная перепалка так и останется борьбой с ветряными мельницами.

Мария Соловьева

12.10.15

Источник: https://knowrealty.ru/chto-dolzhna-delat-upravlyayushhaya-kompaniya/

Права управляющей компании или ЖКХ

2 февраля, 2016 — 15:15

В нашей сегодняшней короткой статье мы осветим вопрос какие есть права у управляющей компании или ЖКХ, особенно данная статья будет интересна тем людям которые ежедневно сталкиваются с нарушением их прав в сфере ЖКХ и хотят разобраться, действительно ли их права нарушены и как их отстоять. А сегодня мы говорим о тех действиях на которые имеют полное право Управляющая Компания или ЖКХ, ведь у них тоже есть права и я перечислю какие:

• Требовать с жильцов пользующихся услугами ЖКХ квартплату, а также штрафы и пени;
• Требовать прохода в квартиру для проведения ремонта или проверки оборудования;
• Проводить пересчет людей проживающих в квартире;
• Проверять водосчетчики, электросчетчики и газовые счетчики, также прочие счетчики по которым может производиться оплата коммунальных услуг;
• Отключать подачу коммунальных услуг;

Как мы видим список не большой, но права у Управляющей компании или ЖКХ, довольно внушительные, ведь они исполнители и это главное, а значит они имеют полное право требовать оплаты коммунальных услуг, также штрафов и пеней.

Обязанности ЖКХ или Управляющей Компании

Также работник ЖКХ имеют право требовать допустить их в ваше жилое помещение с целью осмотра, проверки и ремонта оборудования (но не чаще 1 раза в квартал, также для этого назначается определенное время согласованное с владельцем жилого помещения).

Но если возникла острая необходимость (к примеру произошла авария в жилом помещении и нет хозяев) то представители коммунальных служб имеют полное право попасть на территорию жильца в любое время.

Если потребитель отказался пускать на территорию квартиры представителей коммунальных служб и вследствие чего произошли убытки, то исполнитель коммунальных услуг имеет полное право требовать с жильца не пустившего их для проверки или ремонта оборудования в квартиру, полного возмещения ущерба.

• Также у исполнителя есть полное право пересчитывать граждан, которые проживают в квартирах (даже если проживают они там временно) и оформлять при этом соответствующий акт если число жильцов расходится с данными из документов.
• Также представители коммунальных услуг имеют право контролировать правильность показаний данных на счетчиках и также проверять состояние в котором они находятся (данная проверка проводится не чаще чем 1 раз в 6 месяцев).
• Также Управляющая компания может на основании правил приостановить или ограничить подачу коммунальных услуг в конкретную квартиру.
• Для контроля за показаниями счетчиков и начисления платы за коммунальные услуги, а также печати и доставки квитанций, УК может нанять стороннюю организацию или индивидуального предпринимателя.

В принципе это все права исполнителя или Управляющей компании, если вы чувствуете, что ваше ЖКХ своими действиями нарушает ваши права, то немедленно пишите жалобу в саму управляющую компанию на действия сотрудников или в Жилищную инспекцию, также можно пожаловаться в Роспотребнадзор на основании нарушения прав потребителей, если все совсем плохо, то можно подать в суд или написать жалобу в прокуратуру. В любом случае если вы понимаете, что ваши права грубо нарушаются, не бойтесь искать правды и вы ее найдете. Знайте ваши права, а я желаю вам удачи!

Источник: https://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/upravlyayushchaya-kompaniya-zhkh/prava-upravlyayushchey-kompanii-ili-zhkh

Полномочия УК многоквартирного дома или какие возможности у управляющей компании существуют по закону?

• Выбирая способ управления своим домом, владельцы квартир часто отдают предпочтение управляющей компании.
• Эти организации осуществляют свою деятельность профессионально, что позволяет жильцам получать качественные услуги без задержек.
• О том, какие есть полномочия у управляющей компании многоквартирного дома и каков регламент управляющей компании, подробно поговорим в этой статье.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Организация работы управляющей компании регламентируется определенным количеством законодательных и нормативных актов и документов.

Нормативные акты и законы, регламентирующие деятельность управляющих компаний:

1. Законом РФ №4218-1.
2. Жилищным кодексом РФ.
3. Постановлением Правительства №491.
4. Постановлением Правительства №493.
5. Постановлением Правительства №354.
6. Конституцией РФ (ст. 29).

   Статья 29

   1. Каждому гарантируется свобода мысли и слова.
   2. Не допускаются пропаганда или агитация, возбуждающие социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду. Запрещается пропаганда социального, расового, национального, религиозного или языкового превосходства.
   3. Никто не может быть принужден к выражению своих мнений и убеждений или отказу от них.
   4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом.
   5. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

Помимо этого, в своей деятельности управляющие компании в обязательном порядке придерживаются Федеральных законов №52, №184, №69 и №2300-1. Это основные законы, регулирующие деятельность управляющих компаний.

Какие возможности у управляющей компании?

1. Сфера деятельности управляющей компании — жилищно-коммунального хозяйство, значит она является юридическим лицом.
2. УК заключает договор с собственниками квартир, на основании которого берет на себя самые разные обязанности.
3. Чем занимается управляющая компания:

1. эксплуатация жилого дома.
2. Осуществление ремонта МКД.
3. Предоставление коммунальных услуг и взимание платы за них.
4. Решение всех финансовых вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома.
5. Предоставление всех необходимых отчетов.

По сути, ответ на вопрос о том, чем занимается управляющая компания ЖКХ прост. УК является лишь посредником между жильцами и теми организациями, которые способны обеспечить жилой дом всеми важными ресурсами.

Поэтому компания заключает большое количество договоров, составляет сметы и отчеты, и т.д. Это указывает на то, что УК работают специалисты, в том числе бухгалтера, юристы и т.д.

Далее о том, как работает управляющая компания ЖКХ, какие виды деятельности и полномочия управляющей компании существуют.

Виды деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ

Принцип работы управляющей компании ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом, но не все жильцы понимают, что конкретно делает УК. Важно понимать, что управление не обходится без трех этапов:

• получения информации об объекте управления;
• анализа данных;
• активных действий, направленных на создание положительных изменений.

Если рассматривать виды управления, то собственники квартир могут использовать свое право на управления МКД следующим образом:

1. непосредственное управление. Главная задача – это сотрудничество с подрядными организациями для выполнения ремонтных и прочих работ.

   Такой способ достаточно эффективен в домах, в которых не более 50 квартир.

   Всеми организационными вопросами занимается представитель, а привлеченные ресурсоснабжающие организации заключают договора с каждым жильцом в отдельности.

2. Гибридное управление. Собственники квартир также самостоятельно занимаются решением вопросов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома, не прибегая к помощи управляющей компании.
3. Эксплуатационное управление. Жильцы создают ТСЖ, которое на основании договора сотрудничает с УК или другими организациями.

Если есть необходимость привлекать УК, следует выбирать подходящую организацию из нескольких вариантов. Проще всего сделать выбор после проведения конкурса. Но если собственники не примут решения относительно способа управления МКД, за них это сделают муниципальные органы.

Владельцы недвижимости могут выбрать два способа сотрудничества с УК, исходя из собственных предпочтений:

• передать организации весь объем услуг и ограничить свое участие в управлении МКД только контролем за ее деятельностью.
• Разделить объем услуг между несколькими объединениями. Например, осуществление ремонтных работ оставить за ТСЖ или ЖК, а от УК требовать лишь предоставления коммунальных услуг.

Оба вида взаимодействия с управляющей компанией не противоречит законодательству. А в некоторых случаях наличие ТСЖ или другого объединения жильцов позволяет больше влиять на управление МКД и контролировать работу УК.

Основными принципами, которыми руководствуется управляющая компания во время осуществления своей деятельности, являются:

• предоставление качественных услуг;
• постоянная модернизация своей деятельности;
• привлечение к работе опытных специалистов;
• вся работа направлена на удовлетворение нужд жильцов.

Услуги, которые предоставляет УК, можно разделить в зависимости от сферы деятельности. Для содержания МКД компания выполняет следующее:

1. собирает средства;
2. борется с должниками;
3. контролирует сохранность ресурсов и материалов;
4. заключает договора с соответствующими организациями;
5. занимается перерасчетом тарифов;
6. собирает, анализирует, хранит техническую документацию.

Виды деятельности управляющей компании для содержания территории возле дома:

• систематически осуществляет уборку;
• занимается регулярным вывозом мусора;
• контролирует техническую безопасность объектов, находящихся на придомовой территории (детских, спортивных площадок, автостоянок).

Помимо этого компания ведет учет жильцов, а также регулярно осматривает инженерное оборудование здания.

В некоторых случаях лицензия дает УК право предоставлять жильцам услуги за дополнительную плату:

1. установка сантехнического оборудования;
2. установка счетчиков;
3. электромонтаж и плотницкие работы;
4. оформление документации для жильцов.

Все эти и другие полномочия УК прописывают в договоре. Согласно стандартному соглашению организации обязаны выполнять следующее:

• осуществлять ежедневную уборку территории;
• вывозить мусор;
• проводить текущий и капитальный ремонты;
• мыть и дезинфицировать лестничные клетки, лифты;
• проводить дезинсекцию подвалов и чердаков;
• проверять техническое состояние вентиляции, системы отопления, водоснабжения, канализационных колодцев;
• устранять недочеты и поломки всех систем или конструкций здания;
• осуществлять сварочные работы;
• готовить объект к зиме;
• отчитываться перед жильцами;
• предпринимать экстренные меры для устранения аварийных ситуаций.

Это основные пункты, которые должны быть в договоре между УК и собственниками для того, чтобы было осуществлено полноценное содержание дома. Но указывать дополнительные требования не запрещено, если они не противоречат действующему законодательству.

Полномочия УК многоквартирного дома

Перед тем, как было принято решение о создании управляющих компаний как способа управления многоквартирными домами, было немало других подобных организаций. Но если рассматривать полномочия таких объединений, становится ясно, что у УК они гораздо шире и объемнее.

В первую очередь это связано с техническим оснащением домов, повышением уровня комфорта и т.д. Поэтому и специалисты, работающие в таких компаниях, должны иметь соответствующее образование.

Справка: а чтобы осуществлять свою деятельность, УК должна получить лицензию, то есть разрешение государственных органов.

Полномочия управляющей компании в сфере ЖКХ:

• представлять интересы жильцов перед ресурсоснабжающими организациями;
• осуществлять свою деятельность в качестве единственного исполнителя;
• представлять собственников квартир перед государственными органами.

• Все полномочия, которыми обладает УК, указываются в договоре между ней и собственниками квартир.
• Передача полномочий управляющей компании, ее механизм, должен быть прописан в ее Уставе.
• Полномочия управляющей организации могут делегироваться представителю жильцов, например, ТСЖ или частному лицу.
• И у представителя появляется возможность контролировать деятельность УК и распространять важную информацию среди остальных жильцов многоквартирного дома.

Как проверить деятельность?

От управляющей компании зависит качество жизни большого количества человек. Деятельность управляющих компаний ЖКХ может контролироваться жильцами, заключившими договор. Например, у них есть право:

1. сменить компанию, если на нее было подано несколько жалоб или исков;
2. требовать проведения для УК квалификационного экзамена;
3. требовать предоставления единого стандарта платежей.

Другими словами, жильцы могут расторгнуть договор с компанией досрочно в одностороннем порядке.

Для того чтобы проверить то, как управляющая компания выполняет свои обязательства, можно использовать следующие способы:

• поверять квитанции на квартплату;
• официально запрашивать предоставления сметы;
• привлекать для проверки документов не заинтересованных специалистов.

Теперь вы знаете каковы основные принципы работы управляющей компании. При обнаружении ошибок или мошеннических действий управляющей компании, необходимо обращаться в соответствующие инстанции. Это может быть жилинспекция, прокуратура, Роспотребнадзор или суд. Важно знать, что управляющую компанию можно привлечь к административной ответственности.

Деятельность управляющей организации и полномочия УК всегда должны основываться на нормативных актах и потребностях жильцов. Владельцы квартир оплачивают услуги таких организаций, поэтому имеют право знать, каким именно образом УК предоставляет свои услуги.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/deyatelnost-i-polnomochiya.html

Новые правила работы управляющих компаний

Пока не все требования действуют: регламент для аварийных служб вступит в силу в марте 2019 года.

Хотя на сайте правительства и в некоторых СМИ все выглядит так, будто это уже работает и у жильцов стало больше прав. Мы расскажем все как есть. Не спешите требовать от аварийной службы быстрой реакции.

Но кое-что требовать все-таки можно. И это уже сейчас реально повлияет на ваши права и деньги.

Текущие осмотры проводят, когда положено по технической документации. У каждого элемента может быть свой срок и периодичность для осмотра.

Сезонные осмотры проводят два раза в год — весной и осенью. Весной их проводят, когда растаял снег или отключили отопление. Если в вашем доме батареи уже холодные, спросите, проводила ли управляющая компания весенний осмотр. Собственники тоже могут в нем участвовать. Проверяют вообще все общее имущество и сразу составляют список работ для текущего ремонта.

По составленному перечню можно понять, что именно вы оплатите в этом году или куда пойдут деньги, которые вам каждый месяц начисляют в графе «текущий ремонт» или «содержание общего имущества». Деньги вы платите управляющей компании, и она должна содержать ваш дом в порядке.

Внеочередной осмотр нужно провести в течение суток после аварии или, например, урагана. Это не право управляющей компании, а требование, которое она обязана выполнять.

Сколько платить за содержание общего имущества и какие услуги должна оказывать УК — решают собственники на общем собрании. Это решение принимают минимум на год. Управляющая компания предлагает свои тарифы и список услуг, а жильцы принимают или отклоняют предложение.

По правилам УК обязаны уведомлять о разных важных вещах: например, о необходимости заключить договор с поставщиком услуг, времени плановых работ, задолженности по оплате, пересчете платы, несанкционированных подключениях, отключении услуг за долги и общих собраниях.

В правилах управления домами тоже изменения. Управляющая компания или ТСЖ — кто отвечает за ваш дом — должны размещать подробную информацию о себе на досках объявлений, своих вывесках и стендах. Каждому жильцу должны быть доступны все способы связи, тарифы, нормативы и памятки, которые нужны для понимания, как и за что он платит.

Если вы что-то не нашли или хотите проверить, можно направить запрос. Например, попросить официально предоставить данные о показаниях общих счетчиков или объеме электроэнергии на весь дом или только на общее имущество. Вам должны ответить в течение трех рабочих дней.

Если нужен акт об ущербе имуществу, на это у УК тоже есть три дня. Если запрос нестандартный и конкретно не указан в правилах, на него могут отвечать 10 рабочих дней.

Отправлять запросы можно на бумаге лично или почтой. А можно отправить письмо по электронной почте — это тоже официальный канал связи с УК, на такие обращения обязаны отвечать. Запросы и ответы УК должна хранить три года. Если для суда понадобится копия ответа, можно ее получить — обязаны выдать.

Если в доме течет труба или батарея, у аварийной службы будет полчаса на устранение протечки. А потом еще три дня на ремонт.

Каждую заявку будут обязательно регистрировать, сразу сообщать ее номер и срок устранения неполадок. В аварийной службе настроят круглосуточный автоответчик и даже заказ обратного звонка. Жильцам не придется часами звонить диспетчеру, чтобы вызвать сантехника, или полдня слышать в трубке короткие гудки, если нет света.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/uk-2018/

Правомочна ли управляющая компания или ТСЖ вывешивать в подъездах списки должников по квартплате?

Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые

1. Мария (Maria30045)   [20.10.2009 21:42]

Право на неразглашение и, соответственно, необходимость надлежащей защиты информации о частной жизни лица прямо предусмотрено в Конституции РФ. Статьи 23 и 24 Конституции РФ закрепляют права человека на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени; право на тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных и иных сообщений, а также устанавливают, что без согласия лица не допускаются сбор, хранение, использование и распространение информации о его частной жизни.В соответствии с Федеральным законом РФ от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ «О персональных данных», персональные данные — это любая информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация. В соответствии с п.2 ст.7 данного закона, обеспечение конфиденциальности персональных данных не требуется: 1) в случае обезличивания персональных данных;2) в отношении общедоступных персональных данных.

2. Михаил (Михаил)   [22.10.2009 12:10]

Спасибо, Мария! Как обойти коституцию? Если указывать только номер квартиры и сумму долга, не называя фамилию?

3. Мария (Maria30045)   [25.10.2009 01:08]

В моей практике этот вариант встречался (только номер квартиры и сумма долга), но окончательного решения в обсуждении данного вопроса я не встречала. Рассмотрим случай, когда в доме насчитывается, например, 40 квартир. Практически все соседи знают друг друга. Поэтому даже номера квартиры будет достаточно, чтобы нарушить право гражданина на конфиденциальность. В общем хочу сказать, что в каждой конкретной ситуации необходим индивидуальный подход.

4. Михаил (Михаил)   [26.10.2009 09:26]

Попробуем вот так. Приходит ко мне старший по дому и просит информацию по должникам. Отказать я ему не могу, обязан предоставить информацию. Потом он от своего имени или от имени общего собрания дома вывешивает список. Получаеться, что опубликовать должников решило само собрание, т.е. сами жильцы.

5. Мария (Maria30045)   [26.10.2009 21:10]

В первом случае («от своего имени») ответственным за разглашение персональных данных будет старший по дому. Во втором случае, необходимо как минимум запротоколированное решение общего собрания. Только не думаю, что решение общего собрания имеет бОльшую силу, чем Конституция или Федеральный закон.

6. Михаил (Михаил)   [27.10.2009 08:56]

Спасибо! Но, готов поспорить с хорошим человеком. Общее собрание, по сути, и есть конституция в малой её форме. Не юрист, просто по человечески думаю так.

7. Мария (Maria30045)   [27.10.2009 19:48]

Источник: http://izhcommunal.ru/dir/pravomochna_li_upravljajushhaja_kompanija_ili_tszh_vyveshivat_v_podezdakh_spiski_dolzhnikov_po_kvartplate/18-1-0-303