Самоуправление многоквартирным домом плюсы и минусы

Бесплатная юридическая консультация:

Вопросы управления многоквартирными домами являются наиболее животрепещущими для наших граждан. Их преимущества и недостатки рассматривает главный специалист контрольно-правового отдела администрации Октябрьского административного округа Анастасия Джусь.

Оглавление:

Три способа

Жилищный кодекс Российской Федерации возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК достаточно распространены, с «подводными камнями» непосредственного управления омичи только начали сталкиваться.

Бесплатная юридическая консультация:

• Однако этот способ управления недостаточно проработан в действующем российском законодательстве, что вызывает серьезные трудности как в процессе принятия решения о выборе способа управления домом, так и в процессе реализации принятого решения.
• Если управляют сами жильцы
• Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», при управлении многоквартирным домом управляющей организацией последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Во исполнение указанных требований, управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающим организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

Однако, учитывая, что собираемость платежей за коммунальные услуги с населения составляет менее 100%, у управляющих организаций возникают дополнительные расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.

Бесплатная юридическая консультация:

В связи с этим некоторые управляющие организации заявляют о возможном банкротстве организации в случае возникновения дополнительных расходов и предлагают жителям изменить способ управления многоквартирным домом с управления управляющей организацией на способ непосредственного управления домом собственниками помещений.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих соседей, что является безусловным плюсом.Обслуживание жилья в этом случае осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и одна управляющая компания.

Собственники помещений на основании решений общего собрания заключают с управляющей организацией договор только на текущее содержание и ремонт общего имущества. В свою очередь, управляющие организации в этом случае не несут расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.

Необходимо отметить и ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

Бесплатная юридическая консультация:

1. — законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
2. — не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
3. — не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
4. — заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества (например, обслуживание газового оборудования, вывоз твердых бытовых отходов) может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.
5. Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Бесплатная юридическая консультация:

Доходы и расходы

В чем же ещё преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Бесплатная юридическая консультация:

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта по Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта с привлечением средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Кроме этого, надо отметить, что, как показывает практика, способ непосредственного управления многоквартирным домом наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений.

Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья, будет достаточно сложно.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы.

Источник: http://omskgazeta.ru/jkh/plyusyi_i_minusyi_neposredstvennogo_upravleniya_mnogokvartirnyim_domom

Бесплатная юридическая консультация:

Самоуправление домом плюсы и минусы

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги.

В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.

Непосредственное управление многоквартирным домом Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом Некоторые особенности непосредственного управления Непосредственное управление многоквартирным домом Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

Непосредственное управление: плюсы и минусы

Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают.

Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм.

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы. Некоторые особенности непосредственного управления

1. Как видим, в данном случае понятия квартплаты не существует, т. к. за основные услуги (газ, воду, электричество, тепло) жильцы платят напрямую соответствующим организациям. За другие услуги деньги также направляются непосредственно поставщикам.
2. Нет необходимости тратиться на содержание управляющей организации, не нужно делать бесполезную работу по сбору средств жильцов и сортировке по виду услуг.
3. Отсутствует или сведен до минимума риск воровства и приписок средств, направляемых на оплату содержания дома.
4. Проблемы по долгам за основные коммунальные услуги возникают только у самих должников, остальные жильцы за них не отвечают.

Мое право u69.ru: законы и права граждан рф

И третий вариант — на общем собрании выбирается представитель всех жильцов, вызывающий доверие, но не являющийся владельцем квартиры в этом доме. Ему выдается доверенность в письменной форме на решение вопросов, связанных с обслуживанием дома, карт-бланш.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники самостоятельно заключают договоры как с организациями – подрядчиками, выполняющими работы по содержанию и ремонту дома, так и договоры с ресурсоснабжающими организациями. С ресурсоснабжающими организациями каждый собственник заключает отдельный договор.

То есть у каждого владельца квартиры свой договор на отопление и горячее водоснабжение, свой договор с РСО на водоснабжение и водоотведение и т.д.

Непосредственное управление многоквартирным домом: достоинства и недостатки

• копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
• копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
• копии техпаспорта дома;
• заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
• нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор.

Бесплатная юридическая консультация:

Социальный фактор

Согласно Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», с 01 сентября 2014г.

в многоквартирных домах (то есть домах с числом квартир более 16) непосредственное управление как способ управления выбран быть не может.

Затем дома, в которых больше 16 квартир, и дома, которые ранее перешли на непосредственное управление и подписали с управляющей компанией договор не управления, а обслуживания, до 1 апреля 2015 году будут обязаны провести общее собрание и выбрать иной способ управления.

Вариантов здесь два: заключить договор управления с лицензированной УК или создать ТСЖ. Если МКД не примут это решение сами, то орган местного самоуправления проведет конкурсный отбор УК.

Блог инженера теплоэнергетика

Еще одно несомненное преимущество заключается в том, что собственники сообща могут выбрать подрядчика для конкретного вида работ, и также сообща проследить за тем, чтобы работы были выполнены качественно и в срок. Кроме того, владельцы квартир непосредственно видят, куда и на что уходят их «кровные» денежки.

Но, конечно же, есть у этого метода управления и минусы. Понятно, что такой способ управления предполагает большую сплоченность и коммуникабельность между владельцами квартир в доме. По другому здесь просто нельзя. В обычных же условиях личные интересы жителей в доме, мягко говоря, не всегда совпадают.

Одни, к примеру, говорят, что надо ремонтировать тепловой пункт, а вторые, что ремонту подлежит крыша.

В современной жизни люди в значительной степени разобщенны, поэтому согласие не всегда возможно. Также при таком методе управления существует риск нецелевого расходования средств.

Однако если речь идет о дополнительных услугах (ремонте, уборке подъездов, подготовке к зиме и т. п.), то всегда существует ситуация, когда одни жильцы будут расплачиваться за других.

Подрядчик выполняет работы исключительно на ту сумму, которая ему выплачена.

Но не секрет, что далеко не все жильцы добросовестны: часть из них платить отказывается, взыскать же необходимые суммы с них не очень легко (хотя и можно — по решению суда).

Остается только до суда платить за них добросовестным жильцам (в случае с ТСЖ, например, такая ситуация невозможна).

Бесплатная юридическая консультация:

• Поставщики основных услуг, с которыми у жильцов заключены прямые договоры, отвечают перед ними только в рамках договорных условий и не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем.
• Управление домом осуществляется инициаторами бесплатно.

Самоуправление домом плюсы и минусы

При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.

• Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
• Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты.

Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. При такой форме все коммунальные платежи взимаются с каждого жителя отдельно, а интересы дома отстаивает председатель (через суд или посредством обращения в муниципальную организацию ТСЖ).

Непосредственное управление многоквартирным домом предполагает индивидуальную ответственность в отношении неисполнения обязательств по оплате за коммунальные услуги. Все решения относительно обслуживания и ремонта дома принимаются на общем собрании коллективно.

Чтобы управлять общедомовым имуществом, нет необходимости создавать ТСЖ. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.

• Заключение договоров на обслуживание дома.

Источник: http://rvm-gr.ru/samoupravlenie-mnogokvartirnym-domom-pljusy-i/

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы?

То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным домом, выбранной жителями и собственниками данного дома. Так, например, грамотно выбранная схема управления домом позволит собственникам квартир и жильцам регулировать оплату, вносимую за услуги коммунальных служб.

Мы рассмотрим одну из эффективных систем управления МКД, представляющую собой непосредственное управление многоквартирным домом.

• Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?
  • Формирование инициативной группы
  • Проведение общего собрания собственников жилья
  • Выбор организаций, обслуживающих дом
• Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом
• Есть ли минусы при непосредственном управлении многоквартирным домом?

Этот способ управления подразумевает, что владельцы квартир подписывают договора на обслуживание со всеми требуемыми инстанциями. Если дом насчитывается более дюжины квартир, то в обязанность жильцов входит необходимость заручиться обслуживанием общего имущества, его ремонтом, подписав договор с профессиональной обслуживающей компанией.

Общим собранием жильцов определяется, каким образом будут распределяться, и как будут закреплены управленческие обязанности:

• Добровольное участие в управлении каждого из владельцев жилья;
• Всеми правами и полномочиями наделяется один официальный представитель;
• Интересы жильцов представляет уполномоченный, которого пригласили со стороны.

Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?

1. Формирование инициативной группы

Любое дело само собой не начнется, всегда есть те, кто двигает его с места. Организация управления домом – не станет исключением.

Среди жильцов дома всегда найдутся те, кто с радостью охотно возьмет на себя обязанности координирующего центра, способного подготовить все необходимое для реализации поставленной цели.

Иногда это люди, которые живут рядом, например, в одном подъезде. А может быть, это незнакомые до поры, но близкие по духу люди.

Их задачей становится составление списка владельцев квартир, проведение агитационно-разъяснительной работы, привлечение как можно большего числа жильцов. Оповещение о проведении первого организационного собрания лучше проводить письменно, указав время и место проведения.

2. Проведение общего собрания собственников жилья

Чтобы утвердить форму управления домом, нужно решение, общее для исполнения всеми собственниками. Для этого или собирается всеобщий сбор собственников жилья, либо же предлагается заполнить анкеты, ответив на заданные вопросы.

Для кворума участие в опросе должны принять половина или больше из собственников дома.

Основные пункты, которые необходимо обговорить: подтверждение общего согласия на переход к самостоятельному управлению домом, принятие кандидатуры официального представителя, создание представительского органа, заключение договоров на обслуживание.

3. Выбор организаций, обслуживающих дом

Каждый из жильцов должен заключить индивидуальный договор с целью предоставления услуг подачи газа, воды и электричества.

В том случае, когда общим решением жильцов все полномочия принял на себя один человек, он вправе заключить все договора (от имени собственников дома).

Для этих целей ему нужно будет иметь копии протоколов общего собрания, подтверждающие переход к самостоятельному управлению, предоставление ему полномочий и прав для представления общих интересов, копия техпаспорта дома, написать заявление на заключение договоров, доверенности, заверенные нотариально. Именно таким образом заключаются все договора. В домах, насчитывающих менее 12 квартир, жильцы справляются с обслуживанием своими силами. Во всех прочих случаях, деньги, которые заплачены за услуги, поровну делятся между всеми жильцами.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

• Оплата за коммунальные услуги осуществляется напрямую, в организации, которые их оказывают;
• Оплата кристально прозрачна, теряется возможность накрутки или приписки лишних сумм;
• За возникающие долги в ответе сами должники, исключены ситуации, когда остальные жильцы обязаны расплачиваться за них;
• Все дополнительные услуги предоставляются ровно на уплаченную сумму;
• Фирмы, оказывающие услуги, обеспечивают их в условиях договора, не требуя лишних трат.

Есть ли минусы при непосредственном управлении МКД?

• Человек, взявший на себя ответственность управления, делает это безвозмездно. А забот у него будет довольно много;
• Исключается возможность получения денег на социальные программы, например, обустройство детской площадки, капитальный ремонт;
• При желании ввести дополнительные улучшения, например, пригласить консьержа, украсить подъезд и прочее, затраты целиком ложатся на плечи добровольцев, несогласные имеют полное право отказаться от материального участия;

Источник: https://siosagio.ru/neposredstvennoe-ypravlenie-mnogokvartirnym-domom-plusy-i-minysy.html

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Непосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда.

Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный вопрос. По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.

В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме.

В подобной ситуации есть смысл попробовать непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания жилья,«как в частном секторе».

Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями, любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме.

При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.

Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за коммунальные услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично.

А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».

Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.

II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении

Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

Дополнительные нюансы

▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ, собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из 20-й квартиры.

▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.

▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы 40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».

При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно.

За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях.

При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.

Читайте так же:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.

Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.

Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги.

Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.

Видео (кликните для воспроизведения).

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

При этом на основании статьи 164.

3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.

В ростове для заключения прямых договоров при непосредственном управлении обычно просят:

• ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом — непосредственного управления.
• ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома).
• ▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.
• ▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.
• Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.

Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления. Главным тормозом является компания «ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически.

Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.

Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.

Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом. Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».

А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация.

При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками.

Читайте так же:  Вынос точек в натуру границ участка

Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании. Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие «управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.

И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома.

Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы.

Таким образом, в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: при неудовлетворительном производстве работ она не получит вознаграждения, а существующая система не даст ей возможности разворовывать чужие деньги.

Источник: https://mmk-mission.ru/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-plyusy-i-minusy/

Управление многоквартирным домом: какой способ выбрать

• Задачи управления многоквартирным домом
• Виды управления многоквартирным домом
• Самоуправление
• ТСЖ, ЖК, кооперативы
• Управляющие организации
• Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом
• Документальное оформление выбранного способа управления МКД

 Каждый многоквартирный дом (МКД) – это особая зона ответственности, для нормального функционирования которой требуется решение множества организационных, технических и финансовых вопросов.  Все они решаются просто – грамотным подходом к управлению. По законам Российской Федерации допустимо несколько способов управления многоквартирным домом. Но определять преимущества и недостатки каждого из них, а также принимать окончательное решение могут только жильцы МКД.

Задачи управления многоквартирным домом

Обычно владельцы квартир сосредотачиваются на решении собственных проблем и не желают думать о жилье в глобальном масштабе. Но многоквартирный дом постоянно нуждается в уходе, ремонте, уборке и других не менее важных процедурах. Лица, на которых возложено управление МКД, в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны решать массу вопросов:

• заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг;
• контроль над качеством исполнения договорных обязательств;
• определение источников финансирования;
• составление сметы на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный период;
• обеспечение надлежащего обслуживания и содержания общего имущества, подсобных помещений и прилежащей территории;
• создания благоприятных и безопасных условий для проживания и т.д.

 Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Виды управления многоквартирным домом

Жилищно-коммунальная реформа, проведенная в РФ, привела к тому, что собственники имеют право самостоятельно определять, кто и как будет управлять МКД. Законодательно установлено три формы управления. Рассмотрим, что собой представляет каждая из них, а также основные плюсы и минусы.

Самоуправление

Если непосредственное управление МКД осуществляют сами жильцы на безвозмездной основе, такой способ называют самоуправлением. Для его успешной реализации необходимо соблюдение ряда условий:

1. Применяется для жилых домов, в которых расположено не более 16 квартир.
2. Все вопросы решаются на общем собрании жильцов. В первую очередь выбираются представители, которые будут заключать договора с третьими лица и отстаивать интересы всех жильцов в вышестоящих инстанциях (суд, муниципалитет или местная администрация и т.д.).
3. Заключение договоров на поставку газа, электричества и других коммунальных благ заключается каждым собственником индивидуально.

Основными преимуществами самоуправления является следующее:

• экономия денежных средств, так как все управленческая деятельность осуществляется на безвозмездной основе;
• знание внутренних проблем и заинтересованность всех жильцов в улучшении текущих условий проживания.

В качестве недостатков такой формы управления можно выделить:

• сложности в достижении единства между всеми жильцами;
• невозможность получения финансирования на проведение капитального ремонта из средств специальных фондов, то есть крупный ремонт (крыша, отделка фасадов и т.д.) собственникам придется проводить полностью за свой счет.

ТСЖ, ЖК, кооперативы

Наиболее распространенный вид управления домом – объединения жильцов:

• товарищества собственников жилья (ТСЖ)
• жилищные кооперативы (ЖК);
• потребительский кооператив и т.д.

В общем виде схема работы любого подобного объединения выглядит следующим образом:

1. Принятие решения о создании ТСЖ, ЖК и т.д.
2. Регистрация юридического лица и подготовка необходимой документации (устав, протокол общего собрания и т.д.).
3. Выбор председателя и других членов правления (каждая должность оплачивается по тарифу).

Объединения собственников жилья популярны и востребованы по следующим причинам:

1. Личная заинтересованность членов правления в улучшении условий проживания всех жильцов.
2. Должности председателя и членов правления являются выборными (прекращение управления осуществляется после проведения общего собрания и переизбрания ответственных лиц).
3. Наличие ревизионной комиссии, созданной из числа жильцов-активистов, позволяет контролировать финансовую деятельность ТСЖ, ЖК и т.д.

Основным недостатком такой формы управления является необходимость принимать все важные решения (переизбрание членов правления и т.д.) с помощью собрания собственников. Чем больше многоквартирный дом, тем больше жильцов.

Соответственно собрать их в одном месте в одно время проблематично. Поэтому прежде, чем созывать общее собрание, нужно провести масштабную подготовительную работу (расклейка объявлений о дате собрания, личное оповещение собственников и т.д.).

Управляющие организации

Самым необременительным для жильцов способом управления можно назвать привлечение управляющей организации. Подобные компании – это посредники между собственниками и органами власти, коммунальщиками и т.д. Среди плюсов заключения договора управления можно выделить:

• профессионализм управленцев (подобные организации должны иметь специальную лицензию, выданную органами юстиции);
• все заботы о МКД перекладываются на плечи управляющей организации;
• благоустройством занимаются квалифицированные специалисты;
• все недостатки устраняются за счет управляющей компании, а затем денежные средства взимаются с жильцов, то есть собственники понимают, за что отдают деньги.

К недостаткам привлечения сторонней управляющей компании относятся:

• серьезные затраты на оплату услуг управленцев;
• непрозрачность финансовых операций;
• отсутствие личной заинтересованности работников управляющей компании в улучшении и благоустройстве МКД.

 Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом

Изменения, связанные с управлением МКД, решаются на общем собрании жильцов. Если владельцы квартир недовольны тем, как работает управляющая компания или деятельностью ТСЖ, можно все изменить (ЖК РФ, ст. 161, п.

3). Для принятия решения нужно, чтобы 50% владельцев жилой недвижимости, поддержали инициативу (собственники, которые не могут присутствовать могут передать право голоса по доверенности родственникам или соседям).

 

Важно! Если дом никем не управляется или жильцы не могут самостоятельно определиться с формой управления, решение примут органы местного самоуправления. Будет объявлен открытый конкурс среди управляющих компаний города или региона и по его результатам выбирается УК.

Документальное оформление выбранного способа управления МКД

Если жильцы не знают, как поменять управляющую компанию на другую или создать ТСЖ до истечения срока договора, можно воспользоваться нашей инструкцией:

1. Проведение собрания и принятие решения о смене управления или УК.
2. Письменное уведомление действующей УК или ТСЖ о решении собственников. В документе указывается дата, с которой планируется применять новую форму управления или привлечь другую УК. К уведомлению прикладывается копия протокола собрания.
3. Руководитель УК или председатель ТСЖ обязан в 7-дневный срок уведомить энергоснабжающие и коммунальные службы населенного пункта о расторжении договоров.
4. Осуществляется передача технической, паспортной и бухгалтерской документации от одной УК другой или ТСЖ по акту приема-передачи.

Полезно! Передача документации по МКД должна быть осуществлена не позднее, чем за 30 дней до начала деятельности новой УК, ТСЖ.

Любая форма управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы управление было максимально эффективным, необходимо непосредственное участие жильцов. То есть, даже если дом находится на балансе выбранной УК, собственники могут создавать инициативные группы, назначать старших по подъезду и проверять и контролироваться деятельность управленцев.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/upravlenie-mnogokvartirnym-domom-kakoy-sposob-vybrat/

Плюсы и минусы непосредственного управления | Город Сокол

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг.

Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

• каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
• законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
• очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
• не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
• не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
• заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

• Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.
• Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.
• Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Источник: https://www.sokolinfo.ru/informationpeople/plusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravlenia