Земельный участок как общее имущество многоквартирного дома

О том, что права на земельный участок, как общее имущество многоквартирного дома,  подлежат государственной регистрации рассказывает ведущий специалист, эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Омской области Мария  Юшкевич.

Земельный участок как общее имущество многоквартирного домаС момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) законодатель закрепил нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении не только приватизированного (или приобретенного иным способом) жилья, но и земельных участков под ним. Так, в соответствии с пунк­том 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)  в существующей застройке земельные участки (на которых находятся сооружения), входящие в состав общего имущества многоквартирного дома; жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен  многоквартирный дом, входит в состав общего имущества этого дома.

Кроме земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). А также крыши: ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.Земельный участок как общее имущество многоквартирного дома

Следует отметить, что ввиду особого правового режима недвижимого имущества права на земельный участок, как общее имущество многоквартирного дома, также подлежат государственной регистрации.

Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), записей о государственной регистрации прав собственников жилых и нежилых помещений на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе Инструкцией.

Исходя из статьи 16 Федерального закона от 29.12.

2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок (где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества), который сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. При этом каких-либо актов органов власти о предоставлении либо о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирных домах вправе в индивидуальном порядке обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.

Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Формирование земельного участка необходимо, потому как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке.

В первом случае право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с 1 марта 2005 года, то есть с момента вступления в силу ЖК РФ.

Во втором случае право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона независимо от его  государственной регистрации с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Источник: https://omskrielt.com/articles/realty/14482/

Земельный участок как проблемный элемент общего имущества

Земельный участок под многоквартирным домом (МКД) — один из наиболее проблемных элементов общего имущества. Даже порядок определения такого участка вызывает множество проблем.

Далеко не всегда удается разрешить вопросы, входит ли тот или иной земельный участок в состав общего имущества собственников помещений какого-либо МКД, где границы этого участка и в каком порядке они определяются, кто и в каком порядке оформляет право собственности на земельный участок, и кому вообще этот земельный участок принадлежит.

Вообще, в подавляющем числе случаев земельному участку не уделяется много внимания. Однако, как только возникает желание использовать такой участок для тех или иных нужд, и появляется необходимость определения допустимых пределов такого использования, собственники помещений и управляющие домом УО/ТСЖ/ЖСК сразу сталкиваются с зачастую сложно разрешимыми вопросами.

Первое, что вызывает затруднение — как включить земельный участок в состав общего имущества, как оформить его в собственность собственников помещений МКД? Земельный участок под МКД может быть не сформирован вовсе.

А может быть сформирован для строительства МКД и по сведениям Росреестра оставаться в собственности застройщика.

Широко распространены случаи формирования земельного участка для строительства нескольких домов, и кому принадлежит такой участок, непонятно — ведь действующее законодательство не дает возможности признания какого-либо имущества собственностью собственников помещений сразу нескольких МКД.

Немало вопросов вызывают обязанности собственников помещений МКД (а следовательно — и УО/ТСЖ/ЖСК) по содержанию земельного участка для случаев, когда такой участок сформирован и оформлен в собственность собственников помещений, и когда земельный участок не формировался и находится в муниципальной или государственной собственности.

Довольно часто УО/ТСЖ/ЖСК содержат (и несут на это соответствующие расходы) земельный участок, который не входит в состав общего имущества МКД, следовательно, обязанность по его содержанию собственники помещений не могли возложить на соответствующие УК/ТСЖ/ЖСК.

Да и собственники помещений в МКД в этом случае вносят плату за содержание не принадлежащего им участка.

Приобретайте доступ к видеозаписи «Земельный участок под МКД как проблемный элемент общего имущества». В видеозаписи рассмотрены следующие вопросы:

  • Порядок оформления ЗУ в собственность (межевание, кадастровый учет). Лица, имеющие право обращаться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет. Лица, обязанные нести расходы на межевание и иные связанные с определением границ ЗУ работы. Лица, обязанные нести расходы по регистрации.

Источник: https://acato.ru/news/20181127/zemelnyj-uchastok-pod-mnogokvartirnym-domom

О принадлежности придомового земельного участка

Объектом права (в данном случае права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома) является земельный участок (статья 6 Земельного кодекса РФ). Термин «придомовая территория»  не используется в области имущественного права.

Данный термин используется в градостроительной и коммунально-эксплуатационной деятельности, в связи с чем для понимания вопроса имущественной принадлежности использоваться не может.

Земельный участок, расположенный около дома, как отдельный объект не существует, поскольку законодательство оперирует термином «земельный участок многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства» и расположенные на таком участке «объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома» и  «площадки отдыха, игровые, спортивные, хозяйственные площадки, гостевые стоянки автотранспорта, зеленые насаждения».

Такой земельный участок определяется исходя из нормативов, действующих/действовавших на момент постройки дома и включает в себя как площадь застройки («пятно застройки»), так и территорию около дома («придомовую территорию»).

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (ч.5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Аналогичная норма содержалась в ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 1.01.2017.

Земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в действующем  федеральном законодательстве описан следующим образом:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации (пункт 4 части 1 статьи 36)

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно ………………..

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

  1. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)
  • (Пункт 1, подпункты «е» и «ж») «В состав общего имущества включаются:
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • — иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».
  1. СанПиН 2.1.2.2645-10

Источник: http://gkhkontrol.ru/2018/08/47511

Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не подлежат налогообложению земельным налогом с 1 января 2015 года

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом статьи 388 Налогового кодекса.

Читайте также:  Начисляют ли бонусы спасибо за оплату коммунальных услуг

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом обращаем внимание, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (пункт 1 статьи 392 Налогового кодекса).

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (пункт 3 статьи 391 Налогового кодекса).
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса не признаются объектом налогообложения земельным налогом земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Данная норма вступила в силу с 1 января 2015 года.

Учитывая изложенное, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то собственники помещений, находящихся в этом доме, до 1 января 2015 года признавались налогоплательщиками земельного налога.

Источник: http://mozart-legal.ru/zemelnyie-uchastki-vhodyashhie-v-sostav-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma-ne-podlezhat-nalogooblozheniyu-zemelnyim-nalogom-s-1-yanvarya-2015-goda/

Права на земельный участок в составе общего имущества многоквартирного дома

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СОСТАВЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Баранова Д.А.

Баранова Дарья Александровна — магистр юридических наук, кафедра гражданско-правовых дисциплин, юридический факультет, Российский государственный социальный университет, г. Москва

Аннотация: в данной статье рассматриваются основные вопросы, связанные с определением прав на земельный участок в составе общего имущества многоквартирного дома, анализируются особенности управления им, распоряжения, владения и пользования. Определены составляющие земельного участка.

Проведены исследования относительно основных вопросов правил и особенностей признания земельного участка общим имуществом многоквартирного дома. Рассмотрены основные положительные и отрицательные стороны признания земельного участка общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Ключевые слова: многоквартирный дом, земельный участок, собственник, межевание, недвижимое имущество, кадастровый учет.

УДК 347.254

На сегодняшний день одним из актуальных вопросов управления многоквартирным домом является присущность и всевозможные вещные права на расположенный под ним участок земли.

В последнее время у многих граждан возникают всевозможные проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство предусматривает особое регулирование некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

От того, как будет решен вопрос относительно управления общим имуществом, включая земельный участок, зависит благоустройство соответствующей территории и ее содержание; размещение смежного строительства; использование территории под домом в целях размещения различных объектов, а также в случае разрушения и сноса дома; использование и содержание объектов на участке; уплата налогов за него.

Основываясь на содержании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), участок земли и расположенный на нем многоквартирный дом принадлежат на праве общедолевой собственности собственникам помещений в этом доме и относятся к их общему имуществу.

Кроме того, к общему имуществу согласно данной статье относятся элементы озеленения и благоустройства, а также другие элементы, которые необходимы для содержания, эксплуатации и благоустройства такого дома, и все объекты, которые находятся на участке земли под домом [1].

Если рассмотреть более детально данный пункт статьи 36 ЖК РФ, то можно сделать вывод, что в нормативных актах имеется в виду не любой земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а именно тот участок, на котором расположен многоквартирный дом, а границы и размер его определяются в установленном порядке в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме вышесказанного нужно учитывать тот факт, что земельный участок входящий в состав общедомового имущества, является недвижимым имуществом, а, следовательно, подлежит государственной регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Если подобная запись не была своевременно внесена, то собственники помещений многоквартирного дома, определив ответственное лицо на общем собрании, могут составить и подать заявление в

соответствующую организацию на формирование участка земли, где стоит их дом. Для начала приватизации земли под домом (формирования участка), необходимо размежевать территорию для точного определения общедолевой собственности. Для этого нужно подать заявление о формировании участка с нужными документами в орган самоуправления.

По результатам рассмотрения данного заявления в случае положительного решения участок и объекты общедомового имущества, расположенные на нем, переходят в статус общедолевой собственности жильцов дома (собственников) на безвозмездной основе, данный факт подтвержден статьей 16 Федерального закона от 29 .12.

2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [2].

Согласно практике, многие собственники сталкиваются с проблемой определения границ земельного участка, например, если на одном и том же участке расположено несколько многоквартирных домов. В таком случае собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.

е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству многоквартирных домов, но данные действия могут быть проведены, только если земельному участку не присвоен кадастровый номер.

Если же земельный участок уже был сформирован при строительстве одного из домов и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, следовательно, он принадлежит собственникам помещений данного многоквартирного дома и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Но есть ряд особенностей и тонкостей вопроса признания земельного участка общим имуществом многоквартирного дома, собственники которого не учитывают данный факт.

Кроме положительных моментов, которые присутствуют при признании земельного участка общедомовой собственностью, таких как, например, возможность использования участка в своих целях (создание детской площадки, возведение ограждения и т.д.

), получения дополнительной прибыли собственниками от сдачи данного участка, есть и ряд отрицательных моментов, таких как несение бремени за содержание земельного участка в надлежащем состоянии (собственники обязаны следить за порядком на участке, убирать, содержать и ремонтировать дороги на территории МКД, заботиться о надлежащем состоянии элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.д.), в случае несоблюдения обязательств (не убран снег, вовремя не вывезен мусор) к владельцу могут быть применены штрафные санкции. К положительным сторонам можно отнести еще тот факт, что с 2015 год был отменен налог на землю под многоквартирным домом, который ранее уплачивался собственниками.

Подводя итог, приходим к выводу о том, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно действующему законодательству собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и тех объектов, которые входят в состав общего имущества.

Все преобразования земельного участка, в частности его раздел должны осуществляться исключительно с согласия всех собственников помещений.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.:Омега-Л, 2017. 165 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного

кодекса Российской Федерации» // Система ГАРАНТ. [Электронный ресурс], 2017.

Режим доступа: http://base.garant.ru/12138290/#ixzz52gWtyMPk/ (дата обращения:

25.12.2017).

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/prava-na-zemelnyy-uchastok-v-sostave-obschego-imuschestva-mnogokvartirnogo-doma

Земельный участок как элемент общего имущества собственников помещений многоквартирого дома: особенности образования и государственной регистрации

LAND AREA AS A ELEMENT OF COMMON PROPERTY OF OWNERS OF THE PREMISES OF THE APARTMENT HOUSE: THE PECULIARITIES OF EDUCATION AND STATE REGISTRATION

Anna Ivleva

PhD, associate professor of the Department of jurisprudence, Northen (Arctic) Federal University named after M.V. Lomonosov,

Russia, Severodvinsk

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу российского законодательства, регу­лирующего правовой режим земельного участка под многоквартирным домом. Рассмотрены некоторые особенности образования земельных участков, регистрации прав на земельные участки. На основе анализа положений законодательства сформулированы выводы и предложения по совершенствованию правовых норм.

ABSTRACT

The article is devoted to the analysis of the Russian legislation regulating the legal regime of a land plot under an apartment house. Some features of formation of the parcels of land, registration of the rights to the parcels of land are considered. On the basis of the analysis of provisions of the legislation conclusions and proposals on improvement of legal norms are formulated.

  • Ключевые слова: земельный участок; многоквартирный дом; общее имущество; государственная регистрация
  • Keywords: land plot; apartment house; community property; state registration
  • Закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации [5] (далее – ЗК РФ) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе последних, обусловило включение в законодательство соответствующих положений о правовом режиме взаимосвязанных объектов недвижимости.
  • Одним из примеров юридической и конструктивной связи земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости является придомовая территория многоквартирного дома.
Читайте также:  Как начисляется квартплата в казани

Единообразная трактовка термина «придомовая территория» в научной литературе отсутствует. По мнению А.Б. Рыжова, придомовой территорией является определенный участок земли, который при­креплен к той или иной многоквартирной застройке [7, с. 48]. С.В.

 Стрембелев придомовой территорией определяет земельный участок, который закреплен за многоквартирным домом [8, с. 130]. С.Г. Певницкий отмечает, что придомовая территория – это земельный участок, на котором расположен дом, территория, а также участок, примыкающий к дому, с непосредственным выходом из него [6, с. 17]. Л.К.

 Беджаше считает придомовую территорию частью земельного участка, территорией, прилегающей к многоквартирному дому, на которую распространяется право собственности (пользования) собствен­никами многоквартирного дома [1, с. 40].

Несмотря на различие определений понятия «придомовая территория», общим для всех трактовок признаком является «привязка» земельного участка к много­квартирному дому и в таком понимании земельный участок можно рассматривать как принадлежность главной вещи – жилому дому.

Земельный участок как элемент общего имущества впервые получил свое закрепление в Федеральном законе от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [12], а именно в статье 7, где содержался перечень общего имущества в кондоминиуме.

После упразднения института кондоминиума вопрос о принадлежности земель­ного участка под многоквартирным домом получил нормативное урегулирование в Жилищном кодексе Российской Федерации [4] (далее – ЖК РФ), п. 4 ч. 1 ст.

36 которого предусматривает, что в состав общего имущества многоквартирного дома включается земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуа­тации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Помимо ЖК РФ, закрепление всех элементов общего имущества многоквартирного дома осуществляется ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации [3], однако, земельный участок в числе объектов права общей долевой собственности собственников помещений много­квартирного дома не назван, что представляется необоснованным и не согласуется с положениями жилищного законодательства.

В настоящее время вопрос принадлежности придомовой территории законодательно решен, однако, на практике возникают многочисленные споры как по вопросам образования земельного участка под много­квартирным домом, так и его дальнейшего использования.

Актуализирует данную проблему увеличение количества транспортных средств, принадлежащих собственникам помещений многоквартирных домов, и как следствие, необходимость организации парковочных мест в границах общего земельного участка.

Особенно остро такая необходимость заметна для новых многоквартирных домов, построенных в порядке долевого участия, регулируемого Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [10].

Большинство граждан и организаций, приобретающих квартиры на условиях долевого участия в их строительстве, как правило, имеют личные транспортные средства.

Подземные парковки не могут решить проблему нехватки мест для размещения личного транспорта, так как, во-первых, коли­чество многоквартирных домов, проекты которых предусматривают наличие таких сооружений, крайне невелико в общей массе строящихся домов, во-вторых, места на таких парковках застройщик предлагает приобрести за отдельную плату, что для многих покупателей квартир представляется финансово затруднительно.

Отчасти решением обозначенной проблемы может стать опти­мальная организация придомовой территории, предусматривающая размещение максимально возможного количества парковочных мест с учетом сохранения резерва для размещения детских, рекреационных и хозяйственных объектов. Данный вопрос может быть решен только собственниками помещений многоквартирного дома, являющихся одновременно и собственниками доли в праве собственности на общее имущество.

Важным моментов в процессе образования земельного участка, который в дальнейшем станет объектом права общей долевой собствен­ности собственников помещений многоквартирного дома, является вопрос о его границах и размере.

Образование земельного участка под многоквартирным домом условно осуществляется в два этапа.

Первоначально земельный участок образуется как строительная площадка в границах, которые опреде­ляются на стадии предварительного согласования предоставления земельного участка, испрашиваемого под строительство.

Размер и границы земельного участка, а также вид разрешенного использования устанавливаются в соответствии с требованиями земельного законода­тельства и законодательства о градостроительной деятельности.

В период существования института кондоминиума порядок определения как размеров, так и границ земельного участка в составе кондоминиума был урегулирован достаточно подробно. Действующее законодательство такую подробную регламентацию не предусматривает.

Основным ориентиром в данном вопросе являются проекты межевания территорий и схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, которые утверждаются органами местного самоуправ­ления с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации [2].

При этом необходимо соблюдать предусмотренные ст. 11.9 ЗК РФ требования к образуемым земельным участкам.

Второй этап образования земельного участка происходит после окончания строительства дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Важно отметить, что после ввода много­квартирного дома в эксплуатацию изменится вид разрешенного использования земельного участка, которым будет обслуживание и эксплуатация объекта капитального строительства.

При этом следует обратить внимание на то, что градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования образования земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства.

Специальное законодательство содержит лишь требо­вание о том, чтобы расположение объекта на земельном участке соответствовало разрешенному использованию.

Действующее законодательство не отождествляет понятия земель­ного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и земельного участка, необходимого для его обслуживания и эксплуатации после его постройки, из чего следует вывод о допус­ти­мости несовпадения границ и размеров таких земельных участков.

Размер земельного участка, который передается в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, зависит:

  1. площади земельного участка, предоставленного для строи­тельства дома;
  2. площади построенного многоквартирного дома;
  3. территории, прилегающей к многоквартирному дому и иным объектам, входящим в состав такого дома, необходимым для обеспечения их обслуживания и эксплуатации.

При этом соблюдаются все требования норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслужи­вания жилых зданий и другого имущества, доступ к этим объектам, в том числе: градостроительные нормативы, требования пожарной безопасности, требования санитарных разрывов между зданиями и иные, также должны обеспечиваться условия проживания граждан, не являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома. Условия для граждан, проживающих в зданиях, расположенных на смежных земельных участках и правообладателей этих участков, а также владельцев расположенных на них объектов недвижимости не должны быть ухудшены.

Источник: https://sibac.info/conf/jurisprudence/viii/101461

Права на земельный уч-к под многоквартирным домом — Правовед.RU

  • Добрый день, Галина!
  • В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.
  • Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:
  • С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.

Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом  не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Читайте также:  Сколько стоит квартплата в киеве

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

  1. Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:
  2. Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.
  3. И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.
  4. Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:
  5. 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).

  • Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.
  • Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.
  • Буду признательна вам за отзыв.

Источник: https://pravoved.ru/question/1679921/

Размер земельного участка под многоквартирным домом

  • Опубликовано4 апреля 2019 в 06:18
  • Здравствуйте.
  • Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д23-5416 “О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”
  • 18 марта 2011
  • Справка
  • Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.

1.

По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка».

Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ).

Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.

В соответствии со статьей 37 Закона № 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.

На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка .

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

№ 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.

4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.

В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности

Директор

Департамента недвижимости А.И. Ивак

Вы также вправе обратиться за разъяснениями в Минэконом развитие.

Источник: https://ppt.ru/question/?id=107302

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector