Как создается управляющая компания в снт

Новый закон о садоводах, вступивший в силу с 01.01.2019 г., изменил правовое регулирование деятельности органов СНТ, в т.ч. Председателя товарищества, которые должны быть отражены в новом Уставе СНТ 2019.

С 01 января 2019 г. вступил в силу новый закон об СНТ — ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 01 января 2019 г. наконец вступил в силу новый закон об СНТ — ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Новый закон о садоводах изменил правовое регулирование деятельности органов СНТ, в т.ч. Правления садовых товариществ, которые должны быть отражены в новом Уставе СНТ 2019. В связи с этим необходимо перестраиваться работать по новым правилам в т.ч. и Правлению, которое избрано до 01.01.2019 года.

С 01 января 2019 г. вступает в силу ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он приходит на смену ФЗ от 15.04.1998 366-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Принятые в течение 2017 года поправки в законодательство дали в руки правления СНТ мощный рычаг воздействия на неплательщиков взносов в садовые товарищества.

При оказании юридической помощи садоводам наши адвокаты по СНТ последнее время все чаще сталкиваются со следующим вопросом: «Надо ли новому собственнику земельного участка платить взносы за приобретенный им дачный участок, которые до продажи участка не оплатил прежний собственник»?

Наши дачные юристы, разъясняют, что индивидуальные садоводы по новому закону являются такими же собственниками имущества общего пользования, как и члены товарищества…

Действующим законодательством предусмотрена возможность для садоводов, энергопринимающие устройства которых уже присоединены к сетям СНТ, переходить на…

Отключение электрической энергии в руках председателя СНТ является серьезным рычагом воздействия на недобросовестных или несговорчивых садоводов…

Зачастую при разводе недобросовестный супруг пытается вывести бизнес из-под раздела совместного имущества, например, продав доли в совместной компании сторонним лицам по заниженным ценам.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши адвокаты по СНТ разъясняют вопрос о том, возможно ли для организации территории СНТ (иных садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан), а также для раздела земельного участка такого объединения использовать такой документ как «Проект организации и застройки» или он окончательно отменен? Слово нашим дачным юристам.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши юристы по вопросам садовых товариществ хотели бы разъяснить в какие организационно-правовые формы могут преобразовываться садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения?

Среди юридических вопросов по даче и СНТ часто встречается вопрос на тему «Преобразование СНТ в ТСН», мы также не могли обойти ее стороной…

Итак, Президент России подписал 29.07.2017 г. долгожданный многими Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-217).

Собственник, приехав на свой земельный участок, обнаружил, что на входных воротах, в доме и гараже сменены замки.

Когда садовод обратился к председателю СНТ, последний пояснил, что земельный участок возвращен в собственность СНТ на основании решения общего собрания членов СНТ и продан другому лицу на выгодных для СНТ условиях. Удивительно, но это не придуманная и совершенно реальная история.

Для чего нужны дачные или садовые объединения: СНТ, ДНТ, садовые или дачные кооперативы? Прежде всего для создания комфортных условий пользования своими личным земельными участками, дачами, садовыми домиками.

Если вы хотите застроить свой з/участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), ведения садоводства или дачного хозяйства, необходимо знать, в каких случаях требуется получать разрешение на строительство, а в каких не требуется.

С 1 марта 2015 года появилась законная возможность увеличить свой земельный участок за счет государственных или муниципальных земель (земельных участков) (ст.39.27 — 39.29 ЗК РФ).

С 12 мая 2016 года вступили в силу поправки в Уголовный кодекс РФ, устанавливающие уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в…

Нас часто спрашивают действительно ли многодетным семьям дают землю бесплатно? Как получить земельный участок многодетной семье? Где получают земельный участок многодетные семьи?

Самой актуальной проблемой для инвестора при покупке проекта или его финансировании всегда является проверка «юридической чистоты» этого проекта:

• как выделялась земля для строительства?
• какие есть ограничения по возведению объекта капитального строительства на участке?
• наличие обстоятельств юридического характера, которые могут удорожать объект или сделать строительство невозможным?

Источник: http://kovalev-partner.ru/publications/kak-snt-preobrazovat-v-tszh-po-novomu-zakonu/

Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

https://www.youtube.com/watch?v=lcOTiu14Azg

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

• Управляющая компания, которую формирует застройщик;
• Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
• Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний пункт намного более хлопотнее остальных, и встречается достаточно редко.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

1. уборка снега, расчистка дорог;
2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
3. уборка мест отдыха на территории поселка;
4. уход за детскими, спортивными площадками;
5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке.

Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.

Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/kem-i-kak-upravlyayutsya-kottedzhnye-poselki/

Андрей Богатырёв: «Управлением жилых домов в загородных дачных поселках должна заниматься профессиональная управляющая компания»

Летом 2017 г. на государственном уровне были внесены изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в области садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

О том, как измениться жизнь дачников в новых законодательных реалиях, редакция К24 поговорила с директором «Сервисэнергосбыт Калуга» Андреем Богатырёвым.

— Новый закон о садоводческих товариществах 2017 года (ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ) вступает в силу с 1 января 2019 года. В целом список наиболее значимых поправок в законодательство выглядит так:

• исключаются понятие «некоммерческие объединения граждан» и такие организационные формы, как садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства и потребительские кооперативы (оставлены только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества);
• исключается регулирование садоводческо-огороднических правоотношений сразу двумя Федеральными законами: «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» и «О сельскохозяйственной кооперации»;
• предусматривается два вида земельных участков: садовые и огородные, а дачные приравниваются к садовым;
• вместо понятия «жилое строение» вводится понятие «садовый дом»;
• изменен порядок расчета, уплаты членских и других взносов;
• в Земельном кодексе РФ изменяется порядок предоставления земельных участков вне конкурса;
• предусмотрена возможность передачи общего имущества товариществ в общую долевую собственность собственников земельных участков;
• из органов управления устранено собрание уполномоченных, поскольку такой орган управления не предусмотрен ГК РФ;
• установлена обязанность правления товарищества заключать договоры с тепло — и энергоснабжающими организациями, а также осуществляющими охрану территории садоводства и иными организациями для достижения целей товарищества, а также трудовые договоры, и обеспечивать исполнение обязательств по таким договорам.

Источник: http://Kaluga24.tv/andrej-bogatyryov-upravleniem-zhilyh-domov-v-zagorodnyh-dachnyh-poselkah-dolzhna-zanimatsya-professionalnaya-upravlyayushhaya-kompaniya/

Журнал Впригороде — Как управлять коттеджным поселком?

Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления. Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка). А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами. Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления. Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.   Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной? Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?

Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?

• Константин Лапшин, руководитель отдела продаж
• «1-й Академии недвижимости»:

– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.

А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.

Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни. Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор.

И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.

На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии.

А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела.

Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода. Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы.

От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать. Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией.

Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.

В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой. Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.

А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс»:

– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов. В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ.

Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика.

Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена. И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.

Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.

Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях.

Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее. Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».

Дмитрий Майоров,

генеральный директор «Русь: Новые Территории»:

– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.

), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.

В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания). Вторая стадия — заселение поселка.

В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил.

Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.

Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.

Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ.»:

– Если в поселке более 100 домовладений и достойный набор коммуникаций (на уровне комфорт-класса) — должна быть профессиональная управляющая компания. Как показала наша практика, для того, чтобы эффективно решать вопросы обслуживания и эксплуатации, управление должно быть обособленным. Собственники, конечно, могут входить в СНТ, ТСН, перевыбирать правление и т.д.

Но на рынке есть проблемные проекты, где трудности возникли как раз из-за того, что собственники не могут договориться. Хотя есть и другие — где владельцы участков хорошо организовались. Проще договориться там, где до 50 домовладений. Вопросы к тарифам на обслуживание всегда есть и будут. «Я это сделаю дешевле», «Я бы это сделал иначе» — такие реплики звучат на любом собрании.

Недовольные всегда есть. Но если УК реально работает, то претензий будет минимум. Хотя профессиональных УК мало, этот рынок только еще развивается, он в стадии становления. Если выбрана форма СНТ или ДНП, в них есть общие площади и сети — покупатель получает долю в землях общего пользования. (При покупке участка заключают два договора.

) Если в поселке работает профессиональная УК, с распределением полномочий и ответственности, — возможны другие решения. Эта ситуация пока законодательно не урегулирована. (В отличие от города и управления многоквартирными домами.) Новый закон о садоводствах вносит дополнительную смуту: пока в нем далеко не ясно, как и что должно быть.

Если речь про электричество, газ, — эти сети должны быть переданы на баланс монополистов. Дороги, дренажные системы — долевая собственность обитателей поселка.

Наши покупатели практически всегда интересуются тем, как управляются уже сданные поселки. И это важно для принятия решения. Если есть качественное управление — это серьезное конкурентное преимущество.

Артем Чесноков, девелопер проекта «СувантоЯрви»:

Источник: http://www.vprigorode.ru/magazine/01_2018/kak_upravlyat_kottedzhnym_poselkom/

Если председатель СНТ хочет уйти с поста, а замены нет

— Может ли быть председателем не член СНТ?

Юридически – не может. То есть по закону председателем правления СНТ, ДНП, ОНТ, ТСН должен быть один из членов. Но на практике, председателями СНТ становятся родственники членов СНТ и нечлены СНТ.

Происходит это потому, что для регистрации в качестве председателя в налоговой не требуют документ, подтверждающий членство или право собственности на участок в конкретном СНТ. Чем это грозит? Если никто не оспорт в судебном порядке избрание в председатели нечлена, то ничем. Если отменят, придется избирать нового, а его могут еще долго не избирать.

В итоге доступа к расчетному счету не будет, наличными собирать тоже незаконно…. Сейчас это не так страшно, а вот с 2019 года, когда все взносы будут собираться только на расчетный счет…

— Можно ли избрать «временно исполняющего обязанности»?

Избрали «временно исполняющего обязанности». Дальше этот протокол никуда не пошел. В итоге бывший председатель продолжает нести юридическую ответственность, а у нового нет никаких прав, отличных от прав любого рядового садовода.

И в чем смысл такого «исполняющего…»?

— Можно ли просто уйти из председателей СНТ просто написав заявление об уходе?

Председатель правления является председателем правления пока его фамилия, имя, отчество (иногда и ИНН) стоят в выписке из ЕГРЮЛ СНТ. Для того, чтоб убрать эти сведения, нужно подать в налоговую инспекцию специальную форму (Р14001), предварительно заверенную у нотариуса.

В форме, грубо говоря, два информативных листа: один снимает полномочия с действующего председателя, другой возлагает на нового.

Налоговая инспекция не принимает форму без замены! Саму форму в налоговую несет новый председатель и у нотариуса ее предварительно заверяет тоже новый председатель.

Это означает, что без инициативы третьего (председатель, СНТ и кто-то третий) с поста председателя не уйти! Никакие неформальные заявления в СНТ, в налоговую инспекцию («больше не хочу», «по состоянию здоровья», «с меня хватит» и т.п.) не помогут!

— Может ли СНТ нанять управляющего (аналогия с управляющей компанией)?

Может. Уже давно может. И к новому 217-ФЗ это не имеет никакого отношения.

Грубо говоря, все работы по СНТ можно расписать, как пункты договора об оказании услуг: ведение бухгалтерского учета, составление отчетности, услуги по организации вывоза мусора (не по вывозу, а по организации!), услуги по организации чистки улиц от снега, услуги по учету задолженности садоводов, услуги по организации ремонта, услуги по взысканию задолженности. В результате ответственным все же остается избранный из членов председатель, но фактически в рамках сметы и договора (договор заключается в пределах сметы) его обязанности выполняет одно или несколько физических и/или юридических лиц. Этот вариант подходит тем товариществам, где обязанности председателя правления члены не готовы брать на себя ввиду занятости на основном месте работы и т.п.

Источник: http://xn—-otbqjgbfb6h.xn--p1ai/2018/06/14/esli-predsedatel-snt-hochet-ujti-s-posta-a-zameny-net/

Особенности нового закона о садовых и огороднических товариществах — 2019 год

Содержание

Причины выпуска нового закона, изменившего статус загородных некоммерческих объединений граждан

Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — новый закон), принятый в конце июля 2017 года (№ 217-ФЗ), даже своим названием свидетельствует об изменениях, вызванных его появлением. Изменениям и дополнениям были подвергнуты разом 39 ранее принятых законодательных актов. Видимо, по этой причине срок вступления нового закона в силу был отложен до 1 января 2019 года с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления в силу для завершения отдельных реорганизационных процедур.

Основная цель нового закона, который сменил ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в связи с этим утративший силу№66-ФЗ), может рассматриваться как попытка урегулирования ситуаций, сложившихся в «дачном хозяйстве» страны, в котором, где-то успешно, где-то и не очень эффективно трудятся на своё благо 60 миллионов садоводов, дачников и огородников, а это, ни много ни мало, практически половина российского населения.

Самыми болезненными проблемами, вызывающими большие нарекания, как выяснили законодатели при подготовке закона, начавшейся в 2014 году, стали следующие:

• множественность организационных форм дачных и садоводческих объединений (ДНП, СНТ, различные садоводческие и дачные кооперативы и иные варианты, все совместно представлявшие 9 самостоятельными юридическими формами некоммерческих объединений граждан, создававшихся для ведения загородного хозяйства)
• нередкие для многих садоводческих и дачных товариществ злостные поборы в виде членских и иных видов взносов
• былые административные гонения за строительство жилых домов на садовых и дачных участках, а соответственно, и невозможность регистрации (прописки) в возведённых на участках капитальных строениях, абсолютно пригодных для проживания
• дороговизна бурения и строительства скважин на воду в садоводствах или на отдельных участках, стоимость которых выливается во внушительные размеры (от 1 млн. руб. до 2.5 млн.руб.) и без которых, в отсутствие централизованного водопровода, пребывание на дачах становится просто немыслимым
• отсутствие реальной поддержки со стороны муниципалитетов уже действующим и образующимся новым дачным и садовым товариществам по обеспечению их инженерными коммуникациями.

Как решает проблемы уже не дачная, а «садово-огородная конституция»?

Чтобы понять, какие изменения привнёс новый закон и как он отразился на жизни дачников, сделаем обзор его главных положений, комментируя некоторые особенности.

Новые организационные формы некоммерческих объединений граждан для ведения загородного хозяйства

Из нового закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество», в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Гражданский кодексы, Жилищный РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в целый ряд других законов уже внесены и будут вноситься далее соответствующие изменения.

Полностью использование понятия о дачных партнёрствах должно исчезнуть через 1.5 года, но вряд ли из бытового лексикона за это время исчезнут привычные слуху слова «дача» и «дачники». Уж, очень они родные.

Исторически внедрившиеся в жизнь ещё со времён Петра I, даровавшего своим приближённым за их великие заслуги перед Отчеством землю под усадьбы в великолепных окрестностях Петербурга, они вошли в обиход через слово «дача», означавшее действие царя (как производное от глагола «давать»).

1. садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
2. огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

О правах индивидуалов, не желающих вступать в товарищество, изложено ниже. А пока рассмотрим, что нового появилось в СНТ и ОНТ.

Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.

Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населённых пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.

Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных участках, расположенных в границах территории товарищества, может проводиться правообладателями участков в следующих организационно-правовых формах:

1. с участием в товариществах,
2. без участия в товариществах.

В соответствии с новым законом, установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным число членов в 7 человек (часть 2 статьи 16 нового закона). Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то такое некоммерческое объединение может быть ликвидировано по решению суда:

1. по иску органа госвласти субъекта РФ,
2. по иску органа местного самоуправления по месту нахождения территории садоводства или огородничества,
3. по иску собственника или правообладателя садового или огородного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества (за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов), передаётся собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ:

• пропорционально их площади,
• вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества (пункт 1 статьи 28 нового закона).

Законом также определены положения, касающиеся:

1. оснований и порядка принятия в члены товарищества,
2. прав и обязанностей членов товарищества,
3. оснований для прекращения членства;
4. прав и обязанностей органа управления товарищества,

которым посвящены несколько глав и статей закона, в том числе и статья 8, раскрывающая основные положения Устава товарищества.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12551.htm

Как навести порядок в садоводстве — обязанности председателя СНТ

Оглавление:

Многие садоводы в своем конкретном СНТ сути демократии не понимают, как и правового порядка решения вопросов товарищества, условий существования садоводческих товариществ.

Нередко они пытаются свои проблемы решать криком и оскорблениями, а также жалобами во все инстанции на неугодное правление и председателя.

Вера в доброго и для всех угодного царя жива и сегодня, но если правление угодно всем, то оно попросту не работает совсем.

Председателем садоводческого некоммерческого товарищества не рождаются, да и законы в СНТ несколько отличаются от производственной или эксплуатационной организации, где они, возможно, когда-то работали.

По многим причинам председатели СНТ не имеют времени посещать юристов или искать и разбираться в законах в поисковой сети, хотя вопросов у них на форумах много, в частности, о должностных правах и обязанностях председателя.

Выборы и перевыборы председателя СНТ

Должностные обязанности и права председателя СНТ определяет должностная инструкция, согласно которой на эту должность его нанимают или освобождают по решению правления и в соответствии с действующим законодательством. Выбирает председателя общее собрание (или собрание уполномоченных) сроком на два года.

Председатель может иметь секретаря и заместителя, которые занимают эту должность до следующих выборов и в отсутствии председателя по его распоряжению выполняют обязанности управляющего.

Секретарь правления ведет картотеку членов СНТ и собственников, которые проживают на территории товарищества, не являясь его членами – домашний адрес, телефон, данные о документах на землю, состав семьи.

Члены правления освобождают председателя от занимаемой должности только в определенных случаях:

1. По письменному заявлению председателя о добровольном сложении своих обязанностей.
2. За регулярный отказ проводить заседания правления, если его члены настаивали на этом письменно.

3. Если председатель не является на работу без уважительной причины более 10 дней, причем этот факт подтвержден актами о его отсутствии в приемные часы и на заседаниях правления, административно-распорядительная деятельность председателя по работникам СНТ в этот период также не проводилась.

4. Могут уволить председателя и за деятельность, которая нанесла финансовый ущерб организации из-за злоупотребления полномочиями в корыстных целях (этот факт должна подтвердить ревизионная комиссия).

5. Если председатель отказывается проводить отчетное собрание в обозначенные законом сроки, а также не систематически выполняет решения общих собраний, при условии, что они вполне законны. То же касается и решений правления.
6. Могут уволить при отказе в предоставлении ревизионной комиссии для проверок всей необходимой документации товарищества.

Дополняют или сокращают этот перечень только на общих собраниях. Председатель обязан подчиняться правлению СНТ, руководствуясь в своей работе уставом и законодательством РФ (в частности ст. 66 «О садоводческих, огородных и дачных некоммерческих организациях граждан»), а также решениями общего собрания и правления. Учитывает председатель в своей работе и нормативные акты местных властей, если они связаны с деятельностью товарищества, а также решения судов, если они вступи ли в законную силу.

Основные должностные обязанности председателя

Источник: https://domananeve.ru/info/poleznoe/obyazannosti-predsedatelya-snt-ili-slozhno-li-byt-glavnym-sredi-sadovodov.html

Дела дачные: управление садовым некоммерческим товариществом

Летом, когда все граждане с удовольствием посвящают время дачному отдыху, в СНТ кипит жизнь, на председателей и правление ложится дополнительный груз ответственности и забот. Часто им приходится принимать непопулярные решения — как это сделать правильно в преддверии нового дачного сезона, расскажет PPT.ru.

КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня

Получить доступ

“Вот будет лето — поедем на дачу” — именно об этом мечтает большинство россиян долгими зимними вечерами. Для кого-то дача — это отдых, природа, шашлыки и банька, для кого-то — огород и запасы на зиму, а для кого-то — работа. Ведь в нашей стране все дачные участки организованы в специальные товарищества, имеют определенные правила и нормы использования и людей, которые ими руководят.

Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) представляет собой некоммерческую организацию, которую учредили на добровольных началах владельцы дачных участков. Целью СНТ является содействие ее членам в решении разных социально-хозяйственных задач, возникающих при ведении садоводства и огородничества.

Именно так сказано в статье 1 Закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ, который регулирует создание и деятельность СНТ.Законодательством установлены требования к имуществу таких товариществ, к заключению и расторжению договоров с его членами, а также их права и обязанности.

Правление и председатель СНТ должны знать эти требования и соблюдать их применительно к каждой сложившейся ситуации. А Петербургский правовой портал поможет разобраться в наиболее сложных вопросах деятельности СНТ.

 Подготовить материал нам помогли материалы Азбуки права  от системы Консультат плюс- это специальный блок материалов с ответами на правовые вопросы частных лиц.

Права и обязанности членов садоводческого некоммерческого товарищества

В Законе N 66-ФЗ определено, что все имущество общего пользования, которое было приобретено или создано СНТ за счет целевых взносов его членов, является совместной собственностью.

Все члены СНТ могут вести садоводство на его территории в индивидуальном порядке, на принадлежащих им участках. Такие права сохраняют даже бывшие члены СНТ.

Другие граждане, ведущие индивидуальное хозяйство, могут использовать инфраструктуру за отдельную плату на условиях договоров, которые должны быть заключены с СНТ в письменной форме. Порядок заключения таких договоров, в том числе со своими членами, устанавливает общее собрание членов товарищества.

Членство в СНТ

Членом садоводческого некоммерческого товарищества может стать любой гражданин Российской Федерации, который достиг возраста 18 лет и владеет земельным участком в границах товарищества. Это определено в статье 18 Закона от 15.04.

1998 N 66-ФЗ.

На членство в СНТ могут рассчитывать все наследники граждан, состоявших в товариществе, а также лица, которые приобрели права права на земельные участки на территории товарищества в результате дарения или других сделок с земельными участками.

Член СНТ имеет не только определенные законом права, но и должен исполнять определенные обязанности. В частности, такой гражданин должен:

• использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;
• содержать свой земельный участок в надлежащем состоянии и нести бремя ответственности за нарушение законодательства;
• нести субсидиарную ответственность с другими членами товарищества по всем обязательствам садоводческого, огороднического или иного дачного потребительского кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива;
• не нарушать своими действиями права других членов такого товарищества или кооператива;
• соблюдать все установленные агротехнические требования, ограничения, обременения и сервитуты;
• уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные законодательством и уставом товарищества, а также налоги и обязательные платежи;
• освоить земельный участок не позднее 3 лет с момента обретения, если другой срок не установлен земельным законодательством;
• соблюдать установленные строительные, градостроительные, экологические, противопожарные, санитарно-гигиенические, а также другие нормы и правила.Участвовать в общих собраниях и обязательных мероприятиях, проводимых товариществом;
• выполнять решения общего собрания СНТ, а также решения собрания уполномоченных и правления товарищества;
• уведомить в письменной форме правление СНТ о прекращении прав на принадлежащий ему земельный участок в течение 10 дней с даты сделки;
• соблюдать все остальные требования и правила, установленные законами и уставом такого объединения;

Если член товарищества не соблюдает эти требования, его могут исключить из СНТ.

Исключение из СНТ

За несоблюдение всех норм и правил членом товарищества статьей 16 Закона N 66-ФЗ предусмотрено его исключение из СНТ. Основания и порядок этой процедуры обязательно должны быть определены в уставе организации.

Следует помнить, что исключение из членов СНТ не приводит к автоматической утрате прав на дачный участок. Законодательство предусматривает владение и использование земли лицами, которые ведут дачное хозяйство в индивидуальном порядке.

Гражданина можно лишить права пользования земельным участком только за умышленные или систематические нарушения земельного законодательства.

Это становится возможно, если он был предупрежден, но так и не устранил нарушения даже после применения к нему административного взыскания в виде штрафа. Этот вопрос не входит в компетенцию председателя или общего собрания членов СНТ.

А вот решение вопроса об исключении из членов товарищества относится как раз к исключительной компетенции общего собрания СНТ. Такое собрание является правомочным при явке на него более половины членов товарищества. Иначе говоря, явка 50%+1 члена делает собрание легитимным.

О проведении общего собрания следует уведомить всех членов товарищества в письменной форме. Сделать это нужно не позднее чем за 2 недели до даты собрания.

Уведомления о собрании можно опубликовать также в средствах массовой информации или разместить на информационных щитах, расположенных на территории СНТ.

[B=63]

Источник: https://ppt.ru/news/136768

Создание ТСН в коттеджном поселке — Абонент консалт

Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.

Наши юристы создают ТСН с момента его появления в законодательстве, а именно, с сентября 2014 года.

За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.

ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН

Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).

На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.

Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил правовую позицию:

«Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»

Мы рекомендуем создавать ТСН именно по форме ТСЖ по следующим причинам:

1. Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь.
2. Непредсказуемость судебных споров. Закон 217-ФЗ вступил в силу с 01 января 2019 года. Пока что единообразная судебная практика по данному закону не сформирована. Это не дает возможности аргументированно предсказать исход спорных судебных дел.
3. Тяжело с правовой точки зрения обосновать, почему ТСН (СНТ) из семи учредителей должно управлять всем поселком или деревней, почему в него кто-то должен вступать и на каком основании должны платить те, кто не вступил. ТСН по типу ТСЖ чаще всего создаются на общем собрании всех собственников. Это более легитимный и понятный способ, есть законные инструменты принуждения для неплательщиков.

Таким образом, рекомендуем регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТСН В ДАЧНОМ ПОСЕЛКЕ?

Ответ прост – так, как Вы сами решите. Можно создать ТСН на трех собственников для установки совместных коммуникаций. Можно создать ТСН на улицу, на деревню.

Главный критерий – чтобы Товарищество могло обслуживать всю эту территорию, чтобы территория была связана одним населенным пунктом и адресом.

Важно позвать на собрание о создании такого ТСН всех собственников, потому что создать ТСН, например, на 7 человек, а потом выставлять квитанции всем остальным — незаконно.

МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОЗДАЮЩИХ ТСН

Законно ТСН по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ) можно создать минимум на троих собственников. Два в правлении, один – ревизор.

ТСН в форме СНТ/ОНТ по Закону 217-ФЗ можно создавать минимум на семерых собственников.

ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС ТСН

С этим вопросом возникают сложности даже у юристов. Дело в том, что ФНС не имеет единой практики правоприменения по вопросу того, каким должен быть адрес ТСН.

Например, в одном случае адрес может быть уточнен вплоть до деревни: Московская область, Солнечногорский район, деревня Пятница. Примерно с 2016 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры.

УСТАВ ТСН

Многие относятся к уставу безответственно, а ведь это – основной документ ТСН. Собственники предпочитают экономить и скачивать устав из интернета.

Потом такие собственники с удивлением обнаруживают, что скачанный устав безнадежно устарел, кишит недействительными или противоречащими закону нормами (например, вводят штрафы для собственников, ограничивают проезд по территории и проч.), и вообще неприменим к реальной жизни.

А когда контролирующие органы присылают предписание о приведении устава в соответствие с законом, все хватаются за голову. Мы считаем, что цена вопроса гораздо ниже возможных проблем. Закажите устав у нас. Мы гарантируем его актуальность и юридическую чистоту. Сделаем Вам не типовой устав, а устав именно под Ваши нужды.

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

Общее собрание собственников проводится по аналогии с Жилищным кодексом. Есть три формы проведения:

1. Очная (совместное присутствие);

Источник: https://abonentconsult.ru/sozdaniye-tsn-v-kottedzhnom-poselke/