Сколько платят в коттеджных поселках управляющей компании

Подпишитесь на нас:

15.08.2014 | 10:00 48754

По поводу стоимости коммунальных платежей в коттеджных поселках много мифов. Одни убеждены в непомерной дороговизне обслуживания загородных домов. Другие, наоборот, считают, что жить за городом гораздо дешевле, чем в Петербурге.

Ежемесячные расходы собственника коттеджа можно разделить на индивидуальные и коллективные. В первом случае оплачивается фактически потребленные семьей объемы электроэнергии, магистрального газа, воды (если в поселке действует водопровод).

Кто платит больше?

Многих покупателей коттеджей интересует, отличаются ли тарифы в Петербурге и Ленинградской области. Разница между ними действительно есть, но она небольшая. Например, по состоянию на август 2014 года размер одноставочного (без разделения на ночное и дневное потребление) тарифа на электроэнергию в Ленобласти составляет 2,29 руб.

за кВт•ч (при наличии электроплиты и (или) электроотопительного оборудования) либо 3,27 руб. за кВт•ч, если в доме используется газовая плита. Для сравнения: в Петербурге потребители электроэнергии платят при одноставочном тарифе 2,47 руб. за кВт•ч и 3,52 руб. за кВт•ч соответственно. Плата за газоснабжение тоже примерно одинакова: в Ленинградской области – 5297,15 руб.

за 1 тыс. куб. м, в Петербурге – 5241,52 руб.

«В Ленобласти существует несколько организаций водопроводно-канализационного хозяйства, у каждой из которой свой тариф. К примеру, стоимость услуг по водоснабжению ОАО “Ленинградские областные коммунальные системы”, к сетям которой мы будем подключаться, составляет 12,66 руб. за куб. м. То есть почти в два раза ниже, чем в Петербурге. Тарифы на водоотведение в Ленобласти варьируются очень сильно: от 8 до 45 руб. за куб. м», – рассказывает исполнительный директор управляющей компании «Ванино» Екатерина Щукина.

Чтобы узнать, какой тариф на водоснабжение и водоотведение действует в том или ином муниципальном образовании области, можно воспользоваться калькулятором коммунальных платежей на сайте Федеральной службы по тарифам России.

Вопрос в количестве

Впрочем, не стоит заранее радоваться, что размер платы за коммунальные ресурсы в области почти такой же или даже ниже, чем в Питере. На практике жители коттеджных поселков платят все-таки больше горожан. И дело тут не в тарифах, в объемах потребляемой энергии.

Допустим, семья из трех человек проживает в коттедже площадью около 100 кв. м (обычный, не энергосберегающий дом).

Если постройка отапливается электричеством, ежемесячные расходы электроэнергии составят по самым грубым подсчетам около 2,3 тыс.

кВт•ч (помимо отопления, сюда включены затраты на нагрев воды, пользование плитой, другим электрооборудованием). То есть по действующему тарифу почти 5,3 тыс. руб. в месяц.

«Отопление дома электричеством стоит достаточно дорого, – говорит директор по маркетингу компании “ПетроСтиль” Елена Карасева. – В разы дешевле использовать магистральный газ». По примерным подсчетам при такой же площади дома семья из трех человек будет платить за газ около 1-1,5 тыс. руб. в месяц (плюс плата за потребленную электроэнергию).

Продажа 1 ккв

41 м2    2 850 тыс. р.

Павлово, Морской прд., 1

Показать номер

Продажа Студия

27 м2    2 859 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 2 ккв

37 м2    3 147 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа Студия

30 м2    3 158 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа Студия

30 м2    3 173 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

42 м2    3 247 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

44 м2    3 395 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

31 м2    3 400 тыс. р.

Жени Егоровой улица, 5к1

Показать номер

Продажа 1 ккв

35 м2    3 425 тыс. р.

Тимуровская ул., 6 к.1

Показать номер

Продажа 1 ккв

36 м2    3 426 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 2 ккв

41 м2    3 762 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Платят все!

Есть также общие коммунальные платежи. Сюда входят расходы на уборку территории, вывоз мусора, охрану, плановый ремонт оборудования и т. д. Если поселок высокого класса, на жителей может дополнительно ложиться содержание ресторана, фитнес-центра, бассейна. Но даже при минимальном наборе услуг содержание общей территории поселка будет ощутимой статьей расходов.

«К примеру, в 1-2-й очередях “Золотых ключей” 257 домовладений. Для загородного рынка это довольно крупный проект. Но, по сути, собственников здесь примерно столько же, сколько в одном или двух подъездах многоквартирного дома, – отмечает директор по маркетингу УК “СТАРТ Девелопмент” Елена Шишулина.

– При этом территория, которую они занимают, – около 18 га, и на ней расположено 8,5 км асфальтированных дорог с тротуарами и газонами, которые нужно убирать, зимой очищать от снега. А под ними – километры инженерных сетей плюс собственные очистные сооружения. Добавьте к этому уличное освещение, ливневую канализацию, пост охраны и пр.

Понятно, что содержание всего этого имущества в пересчете на количество домов не может стоить дешево».

Елена Шишулина приводит конкретный пример. Самый маленький таунхаус в «Золотых ключах» имеет площадь 55 кв. м. Стоимость его содержания – около 3,3 тыс. руб. в месяц плюс оплата электро-, водоснабжения, водоотведения и газа по счетчикам. В сумме получается примерно 4,6-4,7 тыс. руб.

В комфорт- и бизнес-классе расходы на содержание общего имущества могут варьироваться от 10 до 20 тыс. руб. Что касается элитных поселков, в которых имеются свои рестораны, бассейны и прочие прелести жизни, то там ежемесячный платеж нередко начинается от 30 тыс. руб.

(еще раз подчеркнем: все указанные суммы не включают платежи по счетчикам). Возможны также и дополнительные платежи, идущие на улучшение благоустройства территории, организацию праздничных мероприятий (в коттеджных поселках это не редкость), ремонт вышедшего из строя оборудования и пр.

Но эти расходы включаются в квитанции только на основании решения общего собрания собственников. «В некоторых поселках существует резервный (аварийный) фонд на экстренные нужды.

Впрочем, если поселок новый, то техническое оборудование находится на гарантии и его ремонт не потребует значительных затрат», – добавляет советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева. Подчеркнем, что выше речь идет о поселках, ориентированных на постоянное проживание и расположенных относительно недалеко от города. В дачных проектах, удаленных от Петербурга, стоимость обслуживания может быть ниже.

«В нашем поселке обладатели самых маленьких участков площадью шесть соток платят 1,3 тыс. руб. в месяц.

В эту сумму входит оплата охраны, обслуживание зимнего водопровода и электрических сетей, внешнее освещение улиц, вывоз мусора, уборка снега зимой, мелкий ремонт дорог и заработная плата персонала (администратора и бухгалтера), сборы в аварийный фонд», – рассказали нам представители компании Jensen Group (поселок «Сосновские озера»).

Продажа 2 ккв

41 м2    4 200 тыс. р.

пр-кт. Науки, 27

Показать номер

Продажа 2 ккв

49 м2    4 286 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа Студия

26 м2    4 300 тыс. р.

Комендантский пр., 58 к.1

Показать номер

Продажа 3 ккв

63 м2    5 271 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

45 м2    5 500 тыс. р.

Воронежская улица, 15

Показать номер

Продажа 1 ккв

41 м2    5 535 тыс. р.

Швецова улица, 8

Показать номер

Продажа 3 ккв

60 м2    5 600 тыс. р.

Кустодиева ул., 12

Показать номер

Продажа 3 ккв

71 м2    5 886 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 3 ккв

71 м2    5 886 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Продажа 1 ккв

42 м2    6 120 тыс. р.

Коменданский пр., 13 к.1

Показать номер

Продажа 2 ккв

49 м2    4 286 тыс. р.

г. Кудрово, Пражская ул.

Показать номер

Загородная справедливость

Безусловно, на величину расходов влияет не только класс поселка, но и другие факторы. Например, количество домовладений, темпы заселения. Естественно, чем больше домов, тем ниже обходится содержание имущества для каждого отдельного собственника.

В этом отношении выгоднее, конечно, покупать загородную недвижимость там, где проект предусматривает строительство 500-700 домовладений. Но, с другой стороны, продажа такого количества участков и домов обычно растягивается на несколько лет.

«Ряд девелоперов берет на себя расходы по содержанию поселка на время его заселения, иные – предлагают первым жителям более высокие платежи, которые снижаются по мере увеличения жильцов в поселке», – говорит руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский.

Интересный вопрос: зависит ли размер оплаты за коммунальные услуги от размеров домовладения. Представляется не очень справедливым, когда одинаковую сумму платят люди, купившие себе дом площадью 100 кв. м на 6 сотках земли, и обладатель 300-метрового коттеджа на 20 сотках. Тем не менее часто именно так и происходит.

Площадь домовладений учитывается очень редко и, как правило, в более дорогом сегменте – поселках, построенных и заселенных до кризиса. В остальных случаях размер платежа, как правило, одинаков для всех. Елена Шишулина добавляет, что привязка стоимости коммунальных услуг к размеру дома обычно практикуется в тех поселках, которые застроены домами разного типа: таунхаусами, дуплексами, коттеджами. Ибо в этом случае размер домовладений может варьироваться слишком сильно – условно говоря, от 30 до 300 кв. м.

«Плата за обслуживание начисляется исходя из площади либо дома, либо земельного участка – система может быть любой, главное чтобы она была четкой и прозрачной. Однако мы в своих проектах не дифференцируем платежи.

Величина взноса едина для всех собственников.

При этом она зависит от количества участков в конкретном поселке: чем их больше, тем ниже плата для каждого», – рассказывает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель отдела продаж УК “ПулЭкспресс”». Николай Урусов.

Кто рулевой?

Покупателю недвижимости в коттеджном поселке стоит также поинтересоваться, как будет организовано управление «сферой ЖКХ». Как отмечает исполнительный директор УК «Ванино» Екатерина Щукина, тут возможны три варианта. В первом случае единого центра вообще нет, каждый владелец сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Этот вариант почти не встречается на практике, потому что очень неудобен. Второй вариант – передача соответствующих полномочий управляющей компании. Обычно такие компании создаются самими застройщиками – внешних независимых управляющих на загородном рынке практически нет. «Этот вид деятельности не стал столь прибыльным, как ожидалось.

Чтобы иметь нормальный доход, таким компаниям необходимо брать на обслуживание несколько поселков в одной локации, но это не всегда возможно. В любом случае ценник на услуги управляющей компании получится внушительным», – констатирует Светлана Невелева. По словам Екатерины Щукиной, создание застройщиком собственной управляющей компании – достаточно удобный вариант.

В частности, такая организация может оставлять у себя на балансе построенные магистральные сети, чтобы оперативно решать вопросы по их ремонту. Но тут, конечно, многое зависит от порядочности застройщика. Профессиональные девелоперы, дорожащие репутацией, создают управляющие компании для того, чтобы поселок жил и развивался.

Правда, бывают случаи, когда под видом профессионального управления из владельцев загородной недвижимости просто выкачиваются деньги. Третьим способом управления является создание некоммерческого объединения (например, дачного некоммерческого партнерства). Данный вариант тоже удобен.

Однако эксперты подчеркивают, что руководитель такого объединения должен быть профессионалом в области ЖКХ, а не просто инициативным жильцом. Иначе в процессе управления может быть допущено немало ошибок, страдать от последствия которых придется обитателям коттеджного поселка.

Итак, загородная жизнь оказывается не такой уж дешевой. Даже владельцы самых маленьких таунхаусов платят ежемесячно за «коммуналку» порядка 5 тыс. руб. (включая расходы по счетчикам).

Ну а дальше простая зависимость: чем богаче поселок и чем больше в нем «благ цивилизации», тем быстрее будет таять семейный бюджет.

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/187469/

Платежи в коттеджном поселке: где справедливость?

Чего бояться?

Бытует мнение, что, во-первых, любой «коттеджный поселок» —  это дорого. А в деревне или садоводстве содержать свой дом дешевле в разы. Во-вторых, что управляющие компании за городом практикуют самоуправство и незаконные поборы.

В-третьих, нередко люди уверены, что размер платы зависит от класса поселка, и если застройщик продает дешевые участки, то и потом платить  придется по минимуму — тогда как в поселке бизнес-класса траты будут не меньше 20-30 тыс. руб. в месяц только на коллективные нужды.

Есть также точка зрения, что дороже всего обходится жизнь в камерном поселке на 20-50 домовладений, а проект из 200-500 объектов будет регулярно ухожен за небольшую плату.

И наконец, что содержание индивидуального дома или таунхауса, вкупе с участком и общими территориями, стоит дороже квартиры в многоэтажке.

Последнее утверждение — правда. Чем больше дорог, протяженнее сети и замкнутый периметр, просторнее участки и дома, тем выше стоимость содержания. Самое экономное в эксплуатации жилье — квартира в многоэтажном доме.

С остальными страхами надо разбираться.

Дешевле некуда

Есть коттеджные поселки, где жители не платят ни за охрану, ни за вывоз мусора, ни за чистку дорог — по причине отсутствия этих удобств. Застройщик (собственник земли) при продаже участка предлагает договариваться с соседями по ДНП или СНТ и «скидываться». Кому-то удобно возить мусор в город или безразличны растущие в ближнем лесочке свалки. Кому-то везет на инициативных соседей, способных не только собрать деньги на скважину, мусорные баки или сторожа, но и обеспечить целевое использование собранной суммы.

Искать участок с хорошими и разумными соседями, пожалуй, лучше по рекомендациям. Причем там, где коллектив соседей уже сформировался —  и сумел договориться. Иначе развитие добрососедства непредсказуемо.

Все же большинство предпочитает получить хотя бы минимальные удобства «по умолчанию», от застройщика. И если в поселке есть ограждение по периметру, шлагбаум и будка охраны, не говоря о дороге с дренажными канавами и скважине — за поддержание этого нехитрого хозяйства придется платить.

На чьей стороне правда?

На начальном этапе строительства поселка, казалось бы, платить еще не за что. Однако известны примеры, когда управляющая компания или застройщик выставляет счет за не оказанные услуги, вроде «содержание объектов общего пользования» —  в отсутствие даже дороги к участкам. С этим связаны конфликты, петиции на change.org «спасите из коммунального рабства». Землевладельцы считают, что недобросовестные управляющие, афиллированные с застройщиком, перекладывают на них затраты на использование электроэнергии для нужд строительства, продают электроэнергию по завышенным тарифам и пр. (электричество, подключенное по временной схеме, например, обходится в 5 раз дороже стандартных тарифов).

Девелоперы, в свою очередь, винят покупателей, считающих себя вправе не платить за обслуживание поселка до момента, покуда они построят дом на участке и поселятся в нем — как будто чистить дорогу, включать освещение улицы или вывозить мусор управляющий обязан исключительно к их приезду. По-хорошему, услуги оплачиваются с начала их оказания: за охрану с момента установки поста и найма охранного предприятия, за вывоз мусора — с момента установки баков и их очистки и т.д.

Плата по счетчику

Электричество в Ленобласти до конца 2016 года стоит 3,7 руб./кВт/ч при одноставочном тарифе и 1,89-3,89 при дифференцированном (день/ночь).

Тариф на водоснабжение в Ленобласти, в зависимости от поставщика услуги, составляет от 16 до 73 руб. за кубометр. Во Всеволожском районе —  38-45 руб. за кубометр. Для жителей котттеджных поселков это скорее справочная информация, поскольку в большинстве поселков вода из собственных скважин, и плату устанавливает УК.

В комплексе «Токкари-Лэнд» для таунхауса площадью 147 кв. м платежи на поселковые нужды (охрана, уборка общих территорий, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, освещение улиц) — 4,75 тыс. руб. в месяц.

м собственник в летний период платит примерно около 250 руб. за воду, 200 руб. за газ, и 400-600 руб. в месяц за электричество. Зимой вырастает потребление газа (за счет отопления) — примерно до 2 тыс. руб.

в месяц.

Более просторная секция площадью 187 кв. м обходится владельцам в 6 тыс. руб. за обслуживание, плюс газ, свет и вода по счетчикам. В самые холодные месяцы расход газа требует примерно 2,5 тыс. руб. в месяц на отопление.

За расчистку снега жители платят отдельно, около 600 рублей дважды за год.

В поселке «Велигонты», который обеспечен электричеством, владельцы участков платят 1500 руб. в месяц, в стоимость включены действующая охрана, освещение поселка, обслуживание скважины. Большинство домов еще в процессе строительства, поэтому оценить затраты по счетчикам пока сложно.

В малоэтажном районе «Счастье» жители платят за обслуживание 25 руб. с кв. м жилой площади. В эту плату включены охрана, система видеонаблюдения, уборка территории и обслуживание инженерных систем. Для секций площадью 71 кв. м — 1775 руб. в месяц, для секций на 91 кв. м — 2275 руб.  Платежи за воду, электричество и газ рассчитываются по тарифам Ленобласти.

В поселке «Вишневый сад» в Мельничном ручье с владельцев секций таунхаусов (здесь построены секции площадью 80, 90 и 100 кв. м) плата за обслуживание пока не взимается, впоследствии она составит 2 тыс. руб. с домовладения.

Собственники участков под индивидуальные коттеджи оплачивают 4,5 тыс. руб. в месяц. В сумме с платой за ресурсы по счетчикам (поселок подключен к магистральному газу) получается около 6-6,5 тыс. руб. в месяц за дом. Из них около 1,5 тыс. руб.

в пик холодов уходит на газ, около 400 руб. —  на воду, остальное — на электричество.

Как видим, расходы владельцев загородных объектов класса комфорт и комфорт-плюс немногим превышают содержание квартир близких по площади (правда, здесь не учитывалась плата за обслуживание локального септика и уход за участком).

Замена управляющего

Для девелоперских компаний, давно и успешно работающих за городом и планирующих продолжать эту деятельность, организация обслуживания и управления поселком скорее репутационный шаг, считает Светлана Невелева из ГК «СТИНКОМ»: «Наша компания управляет своими проектами «Заозерье», «Зайчихино» и «Гармония», но брать в обслуживание чужие не будет. И так поступают практически все: маржа невелика, а хлопот много»

«Мы не рассматриваем облуживание поселка как источник прибыли, нам важно обеспечить комфорт своим покупателям, поддержать заявленный уровень поселка.

И мы готовы передать управление в руки ТСЖ, — подтверждает Максим Холоменков, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Вишневый сад».

— Несмотря на открытую отчетность по смете обслуживания, довольно ощутимая доля владельцев участков не оплачивает счета. Недостача —  до судебного урегулирования спора —  дотируется девелопером поселка».

Проблема неплатежей, которые редко бывают ниже 10%, актуальна практически для всех поселков. Понятно, что 10-15% неплатежей в небольшом поселке порождают ощутимую недостачу.

Но в крупных  проектах недорогого сегмента, как показывает практика, не платят заметно больше людей.

Управляющая компания вынуждена закладывать в смету расходы по истребованию долгов через суд, что выливается в приличные суммы.

Определить «справедливый» тариф за обслуживание территории поселка и инженерных сетей невозможно.

С одной стороны, управляющий может выставлять завышенные счета, с другой —  с чем сравнивать? Всегда будут те, кому покажется дороговато, кто сочтет «можно сделать лучше и дешевле».

Профессиональные участники рынка считают, что для поселка в 50-100 домов организовать охрану, уборку, обслуживание скважины и дорог меньше чем за 5 тыс. руб. в месяц с домовладения крайне сложно.

Источник: https://Zagorod.Spb.ru/articles/4960-platezhi_v_kottedzhnom_poselke_gde_spravedlivost_

Ежемесячные платежи в коттеджных посёлках Новой Риги за январь 2017

Выбирая коттеджный посёлок, важно знать, какие ежемесячные платежи придётся оплачивать. Чем выше уровень посёлка и шире его инфраструктура, тем больше оплата в месяц потребуется, но не всегда есть прямая зависимость от этого. Многое зависит от застройщика — насколько много прибыли он желает заработать на этом или он зарабатывает на другом.

https://www.youtube.com/watch?v=eKe_0Vw8zhc

Ежемесячные платежи в коттеджных посёлках в большинстве случаев включают в себя охрану, содержание и ремонт дорог, уборку всей территории (в том числе от снега), поддержание ландшафтного дизайна, содержание спортивных и детских площадок, освещение мест общего пользования, вывоз мусора и техническое обслуживание всех систем жизнеобеспечения посёлка.

Уровень платежа зависит и от количества домовладений в посёлке, но опять же не впрямую. Много ли домов в посёлке или совсем мало, но сумма содержания делится на всех пропорционально.

При большой инфраструктуре или больших аппетитах застройщика это может быть существенным увеличением.

При малом числе живущих выплат может и не хватать на содержание посёлка, поэтому девелоперу приходится датировать эту статью собственных расходов.

Есть посёлки с высоким уровнем ежемесячных платежей, особенно это характерно для премиум посёлков и посёлков высокого ценового сегмента. А есть примеры, где девелопер не старается заработать на этой части экономики посёлка, зарабатывая на самих продаваемых объектах.

На первых этапах строительства посёлков, особенно когда ещё мало реальных жителей, платежи могут датироваться, поскольку их может просто не хватать на покрытие расходов.

В дальнейшем идёт постепенное повышение оплаты в соответствии с прописанными условиями между жителями и застройщиком. Обычно это около 8-9% в год.

Многие посёлки не повышают оплату долгое время, если платежей хватает на всё.

До кризиса 2014 года и ранее платежи в посёлках часто были необоснованно велики и при этом ещё и поднимались, но после настал период осознания застройщиками того, что покупали стали внимательно смотреть на эту статью свои будущих расходов. Посёлки, в которых ещё много строить и продавать, даже стали снижать ежемесячные платежи или, как минимум, заморозили их на уровне 2013-2014 годов.

Грубо говоря, раньше было примерно следующее разделение: эконом-класс — 3-7 тысяч рублей, бизнес-класс — 7-15 тысяч рублей, премиум — 15-25 тысяч и выше. Сейчас всё стало не так однозначно.

Сравнивать платежи в посёлках довольно трудно, поскольку реальных затрат застройщика мы не знаем, как и его прибыли.

Например, в КП «Миллениум парк» более 700 домов, платежи при этом фиксированные — от 28 до 34 тысяч рублей в месяц с домовладения, то есть более 21 000 000 ежемесячных поступлений.

Это большой посёлок премиум класса с большими участками и домами и огромной премиальной инфраструктурой.

Для примера относительно небольших платежей можно взять посёлок «Кембридж». В нём огромное число небольших таунхаусов с оплатой 50 рублей в месяц с квадрата дома, то есть с 80-ти метрового таунхауса (минимальный размер на данный момент) получается «всего» 4 000 рублей, а с самого большого таунхауса в 150 кв.м. — 7 500 рублей.

И определить, какой из посёлков приносит больше прибыли от деятельности управляющей компании — премиум или относительный эконом — будет вряд ли возможно.

Все эти расчёты, конечно, интересны, но самое главное для жителя, сколько ежемесячно ему придётся выкладывать из своего кармана денежных знаков на платежи в посёлок.

Это и есть критерий, по которому в том числе можно сравнивать посёлки. Мы подготовили актуальную на декабрь 2016 года таблицу ежемесячных платежей посёлков на Новой Риге.

Конечно, там не все посёлки, но постепенно мы её заполним — пожалуйста, присылайте свои данные — мы будем добавлять их в таблицу!

В таблицу включены в основном посёлки Новорижского шоссе, которые на конец 2016 года имеют в первичной продаже дома, дуплексы или таунхаусы.

Дополнительно включены данные по некоторым посёлкам, которые уже не имеют первичных продаж, но достаточно широко представлены на вторичном рынке недвижимости.

Посёлки есть, как относительно невысокого сегмента, так и премиальные для сравнения, но упор сделан на бизнес-класс.

Источник: https://poselok-britanika.ru/newrigalife/obzor_ezhemesyachnyh_platezhey_v_kottedzhnyh_poslkah_novoy_rigi_yanvar_2017

Тарифы на коммунальные услуги коттеджных поселков

Стоимость оплаты услуг в коттеджном поселке зависит от нескольких факторов. Давайте посмотрим на составляющие этой суммы и найдем лазейки для экономии.

Желание сэкономить на покупке – абсолютно нормальное явление для любого человека. Особенно если речь идет о тех статьях расходов, которые действительно можно сократить вполне правомерным путем. В этой статье мы поговорим об экономии на коммунальных платежах – главной «головной боли» для большинства россиян.

Но прежде чем говорить о возможной экономии на «коммуналке» за обслуживание загородного дома, стоит определить, что конкретно она в себя включает.

В стоимость оплаты за обслуживание загородного дома входит:

• Плата за коммунальные услуги;
• Эксплуатационные расходы (охрана территории, обслуживание дорог и др.);
• Расходы на обслуживание придомовой территории (уход за общественными зонами).

Первый пункт подразумевает оплату за пользование водой, газом, электроэнергией и водоотведением (канализацией) – стандартный «набор» и для загородного коттеджа, и для городской квартиры.

Но имейте в виду, что стоимость воды в коттеджном поселке может быть несколько выше, поскольку здесь она подвергается дополнительной очистке.

А бывает и так, что водяной источник находится прямо на территории коттеджного поселка, и это, наоборот, позволяет снизить стоимость воды за счет сокращения трубопроводных магистралей от поставляющей компании до конечного потребителя.

Эксплуатационные расходы включают стоимость охраны территории , обслуживания и уборки прилегающей территории, вывоза мусора, а также траты на организацию освещения. Возможны и другие статьи – все зависит от обустройства конкретного поселка и условий управляющей компании.

Наличие водоемов на территории поселка, как правило, увеличивает эксплуатационные расходы на 10-15% в месяц. Влияет на показатели эксплуатационных расходов и территория ландшафта общего назначения, за которой также нужен уход. Иногда содержание одной хвойной красавицы достигает в год $500

Факторы, влияющие на размер ежемесячной суммы эксплуатационных платежей

Самым основным фактором является класс коттеджного поселка.

Класс поселка	Эконом/Комфорт (от 2 до 9 млн. руб. за домовладение)	Бизнес (от 9 до 15 млн.)	Премиум (свыше 15 млн)
Что входит в стоимость коммунальных платежей	Охрана территории Коммуникации (газо-, водо-, электроснабжение) Уход за общественными зонами Обслуживание дорог Уборка территории Вывоз мусора Освещение	То же, что в эконом, плюс: Система видеомониторинга Сигнализация Патрулирование территории Поселковые мероприятия Внутренняя инфраструктура (например, каток, пляж с лежаками и зонтиками, теннисный корт) Консьерж-сервис Бытовые услуги (прачечная и химчистка) Круглосуточное дежурство электрика и сантехника	То же, что в бизнес, плюс: Персональный менеджер Развитая инфраструктура (бассейн, конный клуб, вертолетная площадка и др.) Уборка домов Услуги повара и бэби-ситтера Увеличенное количество поселковых мероприятий Услуги садовника

Чем выше класс поселка, тем больше услуг и возможностей предлагается на его территории. Как следствие, растет и стоимость «коммуналки». В итоге цены в различных поселках могут разниться до 70%.

Что поможет сократить эксплуатационные расходы?

Самый ценный совет для всех покупателей загородных коттеджей и любой другой недвижимости – внимательнейшим образом изучите договор купли-продажи перед его подписанием. В идеале стоит привлечь опытного юриста. Такая мера поможет, если не сэкономить на обслуживании коттеджа, то точно не потратить значительно больше, чем планировалось, и обезопасить себя от недобросовестного продавца.

Предлагаем несколько эффективных способов экономии:

• Для снижения коммунальных расходов необходимо установить счетчики на воду и электричество. Совет банальный, но очень действенный.
• Пробурить собственную скважину, но это не всегда возможно.
• собственного котла для обеспечения дома горячей водой оказывается более выгодным, чем пользование центральным горячим водоснабжением.
• Расходы на газовое отопление ниже стоимости электрического.
• Установка внутренней системы очистки воды позволит вторично использовать уже очищенную воду для полива газона или растений, а следовательно, и сэкономить.
• Чем больше домов расположено в коттеджном поселке, тем меньше будет стоимость эксплуатационных расходов. Однако эта «схема» будет работать, только при условии, что все жители будут оплачивать их добросовестно.
• Чтобы сократить расход воды, не поливайте ваш участок в самое жаркое время дня. Выберете для полива утренние и вечерние часы
• Заранее уточняйте, входит ли оплата за интернет, кабельное телевидение, доставку почты и ухода за прилегающей территорией в общую стоимость «коммуналки». Если за это вам придется платить отдельно, стоимость обслуживания резко возрастет.
• Учтите, что при введении поселков в эксплуатацию тарифы на коммунальные услуги обычно поднимаются в 2 раза и становятся фиксированными. Это условие прописывается в договоре, поэтому внимательно его изучайте.

Тарифы на коммунальные услуги устанавливает управляющая компания. Каждая УП выбирает собственную политику: кто-то «накручивает» цены, а кто-то предлагает услуги практически по себестоимости

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, узнайте максимум информации о застройщике и управляющей поселок компании. Желаем удачи! 

Материал подготовлен коттеджным поселком Forest специально для ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035049-2014-12-29-tarifyi-na-kommunalnyie-uslugi-kottedzhnyih-poselkov/

10 мифов об оплате коммуналки в организованных поселках

Текст немного заточен под конкретную ситуацию, но все что сказано подходит практически под любой поселок с управляющей компанией и не только.

Чтобы было более понятно читать, поясню про конкретный случай:

В поселке Новорижский есть управляющая компания (УК) — Монолитстройсервис. К слову, далеко не самая плохая.

Объем услуг — охрана, пропускной режим, уборка улиц, благоустройство территории, вывоз мусора, вода, канализация, ливневая канализация, внутрипоселковые сети газ и электричество.

Ежегодно повышается плата за проживание в поселке. Такая опция заложена в договоре на оказание услуг УК. Плата считается от площади участка, независимо от того — есть постройка или нет.

Каждый год активные граждане возбуждаются и пробуют сорганизовать ТСЖ или что-то в этом роде с целью снизить платежи. Этот год не исключение.

• Текст ниже — мнение одного из жителей по поводу очередной активности в борьбе с УК поселка.
• Позиция проще всего описывается в формате развенчания популярных заблуждений относительно оплаты услуг Управляющей компании, расторжения договоров, возможностей создания ТСН и пр.
• Какие-то из этих заблуждений осознанно эксплуатируются поселковыми «революционерами», какие-то могут возникнуть у собственников в силу недостаточной осведомлённости о юридических нюансах ситуации и специфики коммунальной отрасли.

Так или иначе, я в своей экспертной позиции по данным вопросам достаточно уверен (а в чём не уверен — про то и не пишу). Но обосновывать правовую позицию детально даже формат форума не позволяет (никто не будет читать десятки листов юридических выкладок).

ОПЛАТА, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА, СТОИМОСТЬ УСЛУГ

МИФ 1. Если УК не обоснует повышение стоимости услуг на ХХ% — я могу с ним не соглашаться

Нет, не сможете. По крайней мере, если Вам не удалось заключить уникальный договор, в котором нет условия об одностороннем пересмотре цены. А если Вы под таким условием подписались — то Вы обязаны платить по цене, которую УК поднял «потому что может», без всяких обоснований. Как бы Вам ни было это обидно.

Оспаривать данное условие договора нереально, т.к. это обычная практика и, более того, УК по-другому и не смог бы обеспечить равенство цены для всех собственников (а обратное нарушало бы публичный характер договора).

Либо можно, не оспаривая самого договора, обратиться в УФАС с заявлением по факту установления монопольно высокой цены. Почему я не очень верю в этот путь, подробнее в комментарии к мифу 4.

МИФ 2. Я могу расторгнуть договор с УК и продолжать платить по-старому

Нет, не можете. Точнее говоря, платить Вам никто не запретит. Но это никак не спасёт Вас от взыскания недоплаченной до новых тарифов суммы, как и полных неплательщиков. К тому же ослабит Вашу позицию в суде. И в довершение всего может повлечь последствия отказа от договора, про которые ниже.

Проще говоря, этот вариант поведения «удачно» сочетает в себе всё худшее из всех остальных.

МИФ 3. Я могу расторгнуть договор с УК и жить в посёлке как прежде

Если УК пойдёт на принцип — то нет, не сможете, вариантов испортить Вам жизнь, оставаясь в рамках закона, у них достаточно.

Да, Вас вряд ли вообще ограничат в доступе в посёлок (хотя под такой вариант в формулировке «идите в суд за установлением сервитута, как установите — так и заходите/заезжайте» тоже можно подогнать небезнадёжное правовое обоснование). Но вот пропускать гостей/такси/доставку, особенно по звонку, могут перестать.

Да, Вас не отключат от коммуникаций, особенно если Вы успели заключить на них прямой договор и за соответствующие ресурсы платите. Но вот с подключением к ним, если таких договоров ещё нет, могут возникнуть серьёзные проблемы. И т.п.

Единственный «плюс» от такой ситуации — если Вас ограничат в объёме потребления услуг УК, то Вы теоретически сможете в суде использовать это как основание для снижения взыскиваемой с Вас за фактическое потребление этих услуг суммы. Но полагаю, что для УК «воспитательное» воздействие подобных мер куда важнее, чем риск потери незначительной доли оплаты.

МИФ 4. Если с меня будут взыскивать оплату без договора — я отобьюсь в суде

Возможно, но вряд ли. Достаточно зайти на сайт Истринского суда и в поиске по делам забить «Монолитстройсервис». За последние 5 лет они почти ничего не проигрывали, только неустойку иногда снижали и явные ошибки исправляли (попытка взыскания за период до приобретения участка ответчиком).

Да, позиция УК в судах не бесспорна. В их договор намешано много явно незаконных условий (но — не в части оплаты услуг). Калькуляции, которые они носят в суд и предъявляют общественности, смехотворны. Да, они замешивают в стоимость своих услуг регулируемые виды деятельности (что явно незаконно).

Потому что у УК есть замечательный ресурс для составления абсолютно убедительной калькуляции на истребуемую ими сумму. О котором ниже.

МИФ 5. УК не вправе включать капитальные затраты в калькуляцию своих услуг, мы их оплатили в составе цены участков

Нет, вправе. И это именно тот ресурс, которым они «добьют» до своего тарифа калькуляцию, сколько бы текущих затрат Вам ни удалось из неё успешно оспорить.

Во-первых, утверждения, что что-то «было оплачено в цене участков» голословны. Ни одного документа, где это было бы написано прямым текстом, нет (чуть подробнее об этом в описании мифа 9).

Во-вторых, экономический смысл амортизации — не только и не столько в том, чтобы «отбить» первоначальные затраты на создание капитальных объектов, сколько в том, чтобы обеспечить финансирование их модернизации и обновления по мере износа. Что УК делать, насколько мне известно, не отказывался.

В-третьих, в регулируемых видах деятельности (электричество, тепло, вода и пр.) амортизация всегда включается в тарифы согласно действующим методикам их расчёта, и эта аналогия тоже работает в пользу УК.

В случае, если основные средства в аренде (как в случае с УК) — амортизация просто транслируется через арендную плату. Т.е. завысить аренду до небес просто потому что «стороны договорились», не получится — но оно и не потребуется.

Потому что посмотрим по цифрам. Не знаю, сколько стоят дороги и зоны отдыха, освещение, КПП и пр. Но одна только ливневая канализация, не самый монументальный объект, имеет кадастровую стоимость 2,6 млрд. руб. (!) В общем, амортизации хватит на всех. Тем более, что остальных расходов тоже не три копейки.

МИФ 6. Если передать электрические, газовые сети или инфраструктуру водоснабжения/водоотведения профильным организациям — оплата снизится

Не снизится. Потому что закон и так требует, чтобы затраты на регулируемые виды деятельности (электричество, вода, газ, их транзит) учитывались отдельно и возмещались исключительно за счёт регулируемых тарифов.

Не думаю, что УК так уж строго соблюдает эти требования (одни попытки «продажи» дополнительной эл. мощности за какие-то неразумные деньги чего стоят) — но в явном виде они это не признают. А затрат на то, чтобы сохранить прежний размер оплаты, у них хватит без этого, см. выше.

А вот качество услуг, подозреваю, вполне может снизиться.

ТСН, СОВЕТ ПОСЁЛКА И ПРОЧЕЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ

МИФ 7. Для создания ТСН нужно 50% + 1 собственников участков

Нет, не нужно. ТСН Вы можете зарегистрировать на двоих с соседом. А два других соседа — своё ТСН. И так до бесконечности ( т.е. до исчерпания соседей). Вот только зачем Вам такое ТСН — большой вопрос, о чём далее.

МИФ 8. Если мы соберём 50%+1 — то сможем сами выбирать управляющую компанию

Источник: http://novayriga.info/all-newriga/newriga-what/item/302-upravlenie-poselkom.html

Дорога ли жизнь в коттеджном поселке?

Еще несколько лет назад девелоперы, осваивающие загородные территории, признавались, что в первую очередь покупатели интересуются стоимостью самого коттеджа или участка, наличием инженерии и подъездных путей, рассрочками и скидками, но не стоимостью дальнейшего проживания в поселке. Сегодня ситуация кардинально изменилась. О том, сколько будет стоить содержание коттеджа в дальнейшем, люди спрашивают в первую очередь.

Девелоперы отреагировали на этот интерес публикациями на своих сайтах. Многие сформировавшиеся коттеджные поселки уже определились со стоимостью эксплуатационных расходов своих жителей, и эту информацию можно найти в открытом доступе. Цифры встречаются разные, как и сами коттеджные поселки. Унифицированного подхода к этому вопросу на загородном рынке нет, да и быть не может.

Из чего складывается цена жизни в поселке?

Итак, из чего складываются затраты на обслуживание собственного дома в коттеджном поселке? Как и в городской квартире, из нескольких частей, которые можно условно объединить в две группы: коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. В первую входят тарифы на потребляемые ресурсы (электричество, вода, газ или другое топливо), во вторую — стоимость обслуживания коттеджного поселка в целом.

Коттеджные поселки разнятся и сами по себе: есть эконом-класс, есть «бизнес» и «элита», соответственно, и стоимость обслуживания от меньшего к большему ценовому сегменту может возрастать, ведь и участки в «элитке» больше, и коттеджи просторнее, и инфраструктура зачастую богатая, а за нее тоже надо платить. Хотя есть примеры ДНП, где и конная охрана присутствует, и детских площадок в достатке, и других благ цивилизации, а содержать все это для жителей неразорительно. Такая ситуация складывается там, где домовладений много, более двух сотен. Обслуживать сообща большой поселок обходится дешевле.

Охрана не дремлет

Это в городской квартире мы получаем розовые квитанции, где попунктно расписано, сколько и за что мы платим. В загородном комплексе вопросы комфортного проживания решают УК или ТСЖ.

Чаще всего обслуживанием коттеджного поселка занимается управляющая компания (УК), которую создает или нанимает сам застройщик. Ольга Ханина, председатель ДНП «Содружество» (застройщик коттеджного поселка «Удачный»), считает, что такая схема управления поселком оптимальна.

«Управляющая компания должна быть профессиональной, созданной самим застройщиком, иначе возможен брак в работе по обслуживанию поселка, — говорит эксперт. — Важно, чтобы информация обо всех платежах являлась открытой. Cмета должна быть предметом ознакомления любого проживающего, она принимается и утверждается в конце каждого года.

В поселке “Удачный” ежемесячный платеж предположительно составит 2,5-3,5 тыс. рублей с домовладения».

Да что говорить, сами квитанции должен же кто-то выписать. Все эти люди должны получать заработную плату, от фонда которой, как известно, отчисляются налоги. Кроме того, платится земельный налог на общие территории — дороги, парковки, спортплощадки и т. д.

Есть и другие расходные статьи: на почтовые и канцелярские расходы, банковские услуги и т. п.

Важнейшей статьей расхода в коттеджных поселках является оплата охраны территории.

Опять же здесь многое зависит от статусности поселка: от простого КПП на въезде до сложнейшего комплекса, когда и датчики по периметру и у каждого коттеджа, и системы слежения, и диспетчерский пульт.

Все это кто-то должен отслеживать и обслуживать, не говоря уже об установке оборудования и зарплате самих охранников.

Евгений Бударин, генеральный директор компании «Стройлес», уточняет: «Если создана Управляющая компания (а это не всегда так), в ней работает минимум 4–5 человек: директор, технический директор, штатные электрик и сантехник, бухгалтер, диспетчер.

Иногда в штате УК есть и свой паспортист. Но в сумме эксплуатационные расходы не таким уж тяжелым бременем ложатся на плечи проживающих. Так, если это комплекс таунхаусов, оплата в месяц может составлять 6–8 тыс. рублей для небольших квартир и 8–10 тыс.

рублей для просторных».

Источник: http://zdspb.ru/realty/articles/actual/1833/

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

Yuli/Fotolia

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи».

Собственник должен осознавать, что в случае отсутствия платежей за эксплуатацию он не может рассчитывать на полноценную безопасность и охрану, на поддержание в исправном состоянии инженерных сетей, на чистоту и регулярный вывоз мусора, покрашенные заборы, подстриженные газоны и т. д. Ведь однажды эта собственность ему все равно понадобится, даже если не прямо сейчас.

Главная проблема управляющих компаний это невозможность собрать 100% платежей: хорошо, если эта цифра составит 60-70%, это считается нормой. Получается, 30-40% жителей поселка не платят за то, чем пользуются на постоянной основе.

Однако в такой ситуации собственник гарантированно получит конфликт и с управляющей компанией, и с теми собственниками, которые исправно оплачивают эксплуатационные расходы.

Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН.

Если же управляющая компания действует на основании договора с каждым собственником отдельно (без образования ТСН), тогда она, вероятно, держит на своем балансе все сети поселка, включая дороги. В таком случае есть масса способов осложнить жизнь неплательщика.

Например, вас могут не пропустить в поселок на автомобиле, а пустить только пешком или не подключить к отдельным инженерным сетям.

Вопрос владельца «А могу ли я не платить?» напрямую связан с тем, какой уровень жизни ему нужен в поселке и в каком состоянии он хочет видеть свою личную собственность.

Задним числом вас заставить платить не могут: только в случае, если у предыдущего собственника была жесткая связка обязательств по оплате эксплуатации, подключению и пользованию инженерными сетями поселка. Тогда, если вы пользовались сетями, вас могут обязать оплатить задолженность предыдущего собственника.

Опять же в том случае, если вы являетесь его преемником по договору на пользование сетями. Однако это уже повод для судебных разбирательств: только суд может установить истину и обязать нового владельца выплатить долг управляющей компании.

Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_ne_platit_za_uslugi_uk_kottedzhnogo_poselka/5457