Управляющий тсж что делает

• В ТСЖ управляющий – особая должностная фигура.
• При наличии председателя напрашивается вопрос, не сильно ли правление злоупотребляет властью распоряжаться деньгами собственников.
• Кто это такой, зачем он нужен, чем занимается, каков уровень зарплаты управляющего ТСЖ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Кто такой управляющий ТСЖ?

1. Это сотрудник, должность которого предусмотрена штатным расписанием (при условии, что общее собрание одобрило такой штат).
2. На эту должность тщательно подбирают профессионала в коммунальной сфере, не понаслышке знающего весь механизм управления МКД.
3. Такой работник для товарищества собственников является стержнем, осью, вокруг которой вертится вся деятельность ТСЖ по обслуживанию и поддержанию всех систем дома в рабочем состоянии ради бесперебойной подачи ресурсов в каждое помещение.
4. Справка: Но это не дублер председателя, функции этих должностных сотрудников совершенно разные.
5. Если председатель занимается административными делами, то управдом – чисто технической стороной деятельности, в его подчинении все рабочие, от сантехника до уборщика территории.

Управдом вездесущ, он знает, где нужно подремонтировать фасад, заменить вентиль, кого из субподрядчиков нужно привлечь к спецработам. Именно он – главный менеджер, определяющий приоритетность дел.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

1. иметь опыт работы в области коммунального хозяйства, строительства не менее 5-ти лет на руководящей должности;
2. иметь высшее образование по технической специальности, близкой к коммунальной сфере или строительству;
3. быть инициативным, коммуникабельным;
4. обладать умением руководить подчиненными.

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Круг обязанностей управдома таков:

• постоянно держать связь с руководством, согласовывая свои действия, участвовать в оперативных совещаниях;
• заключать договора с поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.;
• контролировать качество поставок и услуг;
• управлять вверенным ему хозяйством, включая работу сотрудников, занимающих рабочие должности;
• минимум 1 раз в месяц снимать показания приборов учетов ресурсов;
• принимать участие в составлении сметы доходов и расходов, контролировать ее соблюдение;
• предупреждать аварийные ситуации, проводя регулярные осмотры всего оборудования и сетей, а также конструкций зданий;
• контролировать содержание МКД и придомовой территории в идеальном порядке;
• вести приемы жильцов, обеспечивая выполнение их заявок и обращений;
• при необходимости выступать в судах, комиссиях и пр. от имени ТСЖ;
• в случае возникновения внештатной ситуации оперативно устранить причины и последствия;
• знать требования законов, СНиП, правил соблюдения ОТ и ТБ и т.п.

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

• Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.
• Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.
• Скачайте образец должностной инструкции управляющего ТСЖ.
• Ниже представлен пример документа:
• 
• 
• 

Какими правами он обладает?

Управдом наделен такими правами:

1. выполнять свои функции в пределах должностной инструкции;
2. представлять ТСЖ перед третьими лицами (на основании доверенности от товарищества);
3. вносить предложения руководству по вопросам улучшения организации обслуживания МКД;
4. контролировать работу работников низшего звена, а также подрядчиков, искать лучшие коммерческие предложения, давать указания, руководить процессами ремонтов;
5. быть представителем интересов ТСЖ перед третьими лицами;
6. отстранять от работы или делать замечания своим подчиненным, если их поведение, состояние того заслуживает;
7. пользоваться всеми правами гражданина, гарантированными Конституцией РФ.

ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.

Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:

• Санкт-Петербург – 30-40 тыс. руб.;
• Москва – 70-80 тыс. руб.;
• Новосибирск – 28-35 тыс. руб.;
• Барнаул – 15-20 тыс. руб.;
• Екатеринбург – 25-30 тыс. руб.

По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.

Каковы условия работы?

Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.

1. СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.
2. Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.
3. График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.

• С управдомом может быть заключен на работу в товариществе один из видов договоров – трудовой или гражданско-правовой.
• При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.
• Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.
• Его образец можно скачать здесь.
• Пример документа на фото ниже:
• Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.
• Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.
• Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
• +7 (499) 703-45-84 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij.html

Управляющий ТСЖ

При формировании товарищества собственников жилья, или ТСЖ, необходимо четко осознавать и очерчивать не только цели такой организации, а и структуру.

Грамотная должностная инструкция управляющего ТСЖ способствует качественному выполнению возложенных на него функций.

Важно урегулировать момент того, кто возьмет на себя обязанности управляющего, поскольку управление ТСЖ — должность не только почетная, а и ответственная. Несмотря на то, что управляющий ТСЖ безгранична и её пределы точно сформулированы в должностной инструкции.

Значение должностной инструкции

Должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья – специальный документ, в котором прописаны требования к руководителю, а также права, обязанности и ответственность.

Эта инструкция является способом регламентации деятельности управляющего со стороны жильцов, поскольку не всегда главное желание последних – поддержание дома в нужном состоянии – может быть реализовано исключительно с помощью собственных сил.

Законом не установлен единый шаблон для должностной инструкции на этот пост, и каждое товарищество составляет его индивидуально с учетом собственных нужд и пожеланий. Однако важно серьезно подойти к вопросу составления должностной инструкции во избежание возможных трудностей и проблем в будущем

Требования к управляющему ТСЖ

Объем выполняемых работ зависит от квалификации работника и степени доверия жильцов мкд к нему. Для того чтобы проверить квалификацию претендента на должность управляющего, к нему выдвигаются квалификационные требования, которым он должен соответствовать.

Базовым требованиями являются наличие у кандидата на пост руководителя высшего или среднего специального образования и стажа работы на аналогичной или подобной должности в сфере оказания услуг.

В большинстве случаев от руководителя требуется следующий список знаний и компетенций:

1. Знание нормативно-правовой документации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
2. Владение проектной и технической документацией дома, договорной документацией ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг;
3. Понимание основ экономики и права;
4. Соблюдение и ведение правил трудового распорядка, охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и личной гигиены, пожарной безопасности и гражданской обороны;
5. Умение разбираться в административном, трудовом и хозяйственном законодательстве.

Помимо указанного перечня, руководитель ТСЖ обязан разбираться и в другой документации, необходимой для исполнения своих должностных обязанностей т.к. основная обязанность управляющего – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.

Обязанности управляющего

Если требования к управляющему выдвигаются на начальном этапе для принятия коллегиального решения жильцов дома о назначении работника на пост управленца, то обязанности на последнего возлагаются уже после его утверждения в должности с целью регламентации его работы с учетом указанных им компетенций. Перечень обязанностей руководителя ТСЖ фиксируется в должностной инструкции. Управляющий является обычным наемным работником, поэтому его обязанности включают как стандартные, так и специфические (связанные непосредственно с родом деятельности). К стандартным относят обязанность работника каждый день выходить на работу (кроме выходных и праздников), вести трудовую деятельность. Важен не только лишь факт присутствия на рабочем месте, а и качественное выполнение возложенных на управляющего заданий. Специфические обязанности управляющего можно сгруппировать следующим образом:

1. Организовывать регулярные проверки и осмотры территории МКД, коммуникаций дома;
2. Постоянно контролировать состояния здания;
3. Экстренно реагировать на внештатные и/или аварийные ситуации;
4. Представлять интересы собственников жилья многоквартирного дома перед органами местного самоуправления и контроля (администрацией, муниципальным советом, санитарно-эпидемиологической станции, пожарными и так далее);
5. Вести учет показателей счетчиков по дому;
6. Информировать жильцов обо всех нововведениях и прочих важных сообщениях;
7. Принимать жалобы и пожелания, регистрировать все обращения;
8. Закупать материалы и руководить ремонтом жилого дома;
9. Сохранять политику конфиденциальности касательно персональных данных собственников жилья и прочей информации, которая стала известна в связи с выполнением функции управления;
10. Составлять специальные акты и вести документацию по дому;
11. Организовывать найм персонала;
12. Оплачивать счета по дому;
13. Вести переговоры с различными подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг.

Руководитель ТСЖ является лицом правления товарищества, поэтому его обязанностями также являются необходимость периодического повышения своей квалификации, опрятный внешний вид и вежливость в общении с людьми.

Ответственность управляющего ТСЖ

Согласно трудовому договору каждый работник несет определенный уровень ответственности за свою деятельность и управляющий ТСЖ не является исключением. В силу фиксации следующих фактов в процессе работы управляющего, последний привлекается к ответственности:

• при нарушении прав или за произведение преступления;
• при невыполнении или не надлежащем выполнении своих обязанностей согласно должностной инструкции;
• при нанесении материального ущерба.

Однако самосуд или любое подобное проявление покарания не законно, поскольку при указанных нарушениях руководитель ТСЖ имеет право нести ответственность в рамках закона и в порядке, установленном действующем трудовым, административным, уголовным и гражданским законодательством.

Должность управляющего в иерархии правления

Важно понимать разницу между должностями управляющего и председателя ТСЖ. У каждой организационной структуры есть иерархия и, в отличие от председателя, управляющий наделен меньшей властью. Однако это не единственное различие, а именно:

1. Председателем обязан быть один из жильцов дома, в то время как управляющим может быть как жилец, так и наемный работник.
2. Управляющий подотчетный председателю и зависим от решения руководства.

Таким образом, функции и обязанности этих должностей также различаются.

Председатель ТСЖ является представителем ветви правления по части принятия стратегических решений, в отличие от управляющего, который является представителем ветви администрирования по части реализации тактических задач. Последний не может по собственному желанию заключать постановления без их согласования с руководством в лице председателя правления ТСЖ.

Заключение

Таким образом, должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья фиксирует важные особенности указанной должности.

Однако работать на посту управляющего в товариществе собственников жилья не легко, поскольку работник должен обладать широким набором знаний и компетенций, разбираться не только в нормативно-правовых актах, законах и прочей документации, а и понимать основы строительства, схемы коммуникаций по дому для грамотного контроля за хозяйством и поддержания дома в отличном состоянии. Также по всем интересующим вопросам можно получить бесплатную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись специальным сервисом.

Управляющий ТСЖ Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/upravlyayushhij-tszh

Обязанности управляющего ТСЖ Товарищество собственников жилья

Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.

Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.

Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.

В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.

В обязанности правления входит исполнение следующих требований:

• контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
• содействовать своевременности внесения членских взносов;
• управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
• вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
• созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.

Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ.

Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе.

В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.

Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.

Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:

• оформив трудовой договор;
• заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).

Управляющий действует на основании доверенности, которая выдается ему председателем, тогда как последний представляет интересы ТСЖ перед третьими лицами без доверенности.

Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.

Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.

 Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:

• нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
• требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
• заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
• составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
• созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.

Права и обязанности председателя ТСЖ закреплены уставом товарищества, который принимается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Они отражаются и в должностной инструкции, утверждаемой уже на заседании самого правления.

Инструкции могут отличаться по содержанию, но в каждой из них можно выделить стандартные пункты:

1. Общие положения. В этом разделе отражается правовой статус председателя правления, порядок его избрания и отстранения, сроки работы и принципы, которыми он должен руководствоваться в своей работе.
2. Права председателя ТСЖ. Данный пункт раскрывает компетенцию председателя правления (представление интересов товарищества без доверенности, издание приказов, распоряжение имуществом и денежными средствами, заключение договоров, совершение финансовых операций, наем и увольнение персонала и т. п.). Также в указанном разделе можно регламентировать и трудовой график председателя.
3. Должностные обязанности председателя. Здесь, по сути, перечисляются все те функции, исполнение которых возлагается на председателя.

Они изначально прописаны в уставе товарищества, и должностная инструкция их дублирует, раскрывая некоторые из них более детально:

• организация деятельности правления и товарищества в целом;
• контроль за коммунальными платежами и своевременным предоставлением домовладельцам коммунальных и других услуг;
• организация работ по благоустройству;
• контроль за состоянием технических помещений, оборудования и механизмов;
• административное делопроизводство, контроль за деятельностью главного бухгалтера, ведение всех видов отчетности;
• прием домовладельцев по различным вопросам;
• проведение заседаний и собраний правления и т.д.

1. Ответственность. Данный раздел устанавливает, за что именно на председателя возлагается ответственность. Чаще всего это ненадлежащее ведение делопроизводства в товариществе, в т. ч. учета и хранения документов, грубые ошибки при заключении договоров, бездействие в ситуации, когда необходимо принятие решений, касающихся содержания, эксплуатации и/или сохранности имущества и т. д.
2. Заключительные положения. В последнем разделе традиционно указывается порядок разрешения споров и конфликтов. Если в предыдущих пунктах не был раскрыт порядок отстранения от должности, то его также можно внести в данный раздел.

ТСЖ создается для представления и защиты общих интересов владельцев имущества и, соответственно, правам и обязанностям товарищества коррелируют определенные права и обязанности жильцов.

Все собственники жилья в многоквартирном доме наделяются равными правами относительно своего имущества, могут в любой момент его продать, подарить, распорядиться иным способом.

Также на принципах равенства и добровольности основано и членство в ТСЖ. Перед жильцами не стоит обязанность вступить в товарищество; нежелание становиться его членом не влечет для собственника никаких негативных последствий.

Лица, не вступившие в товарищество, имеют ряд общих с членами ТСЖ прав. Это возможность знакомиться с некоторыми документами (устав, финансовая отчетность), предъявлять претензии к работе товарищества. Однако, влиять на решение вопросов, связанных с работой товарищества собственники могут только через общие собрания по ограниченному кругу вопросов.

Источник: https://imdbmedia.info/obyazannosti-upravlyayushchego-tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya/

Управляющий ТСЖ, кто он?

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 3(77) 2014

Если бы еще 10 лет назад мне, научному сотруднику со степенью кандидата наук, кто-то сказал, что я буду трудиться в сфере ЖКХ, да еще стану управляющим ТСЖ, я бы засмеялась в ответ.

Но… зигзаги судьбы иногда ведут нас сложными путями к месту, в котором мы нужны.

Имея за плечами 5 лет работы в качестве заместителя генерального директора управляющей компании,3 года работы в качестве управляющего ТСЖ и существенную практику представительства в судах, я готова поделиться некоторыми своими знаниями.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к.

качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома.

Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Далее поговорим об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит, а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их.

Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст.

149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст.

148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст.

81 Трудового кодекса РФ

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

— принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст.

К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл.

29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором.

Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора.

Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст.

174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий — физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.

• Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
• Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
• — подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
• — заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
• — заключение иных договоров от имени ТСЖ;
• — наем и увольнение работников;
• — осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;
• — представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
• — подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
• — подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;
• — взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
• — взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.

Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом товарищества.

Главный недостаток данной схемы — необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций.

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ — правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Послесловие

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом.

А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику.

Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ

Источник: http://www.pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-12/176-olga-perminova/1658

Всё об управляющем или председателе ТСЖ: кто это и каковы обязанности главы товарищества собственников жилья?

Управление многоквартирными жилыми домами при помощи создания жилищного товарищества предполагает организацию ремонтных работ и поставки коммунальных услуг силами собственников помещений, относящихся к ТСЖ. Не всегда собственники обладают необходимой компетенцией для управления домом, и тогда приглашается управляющий со стороны.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Кто такой управляющий ТСЖ?

При создании жилтоварищества владельцы помещений в доме выбирают руководящие органы – председателя и правление, члены которого входят в ТСЖ. Управляющий не обязательно должен являться членом товарищества, работать в котором ему предстоит. В принципе управляющий и председатель ТСЖ — это синонимы.

Привлекаемый управленец в большинстве случаев получает широкий круг полномочий для решения вопросов, связанных со своей деятельностью по управлению домом, но всегда остаётся лицом, подчинённым председателю и правлению. Председатель является выборным руководителем, подотчётным общему собранию, а управляющий – привлекаемым наёмным работником, подотчётным руководящим органам товарищества собственников жилья.

СПРАВКА. Управляющий представляет интересы товарищества по доверенности, выданной правлением, в отличие от председателя, который имеет право выступать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Статья 149 ЖК РФ Председатель правления товарищества собственников жилья

• Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
• Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Управляющий необходим жилтовариществу в случаях, когда:

1. организация имеет проблемные задолженности;
2. выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
3. у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.

• Отсутствие контактов и низкая компетентность часто присутствуют в самом начале работы ТСЖ, когда жильцы решили отказаться от управляющей компании.
• Привлечение руководителя, подчинённого жильцам-собственникам квартир в лице руководства ТСЖ позволяет получить грамотное управление, сохранив контроль над руководством.
• Чтобы сменить УК, необходимо провести общее собрание с явкой не менее половины всех собственников, а увольнение не справляющегося с работой управляющего проводится по решению председателя правления, избираемого жильцами из числа пользующихся доверием лиц.
• Жилтоварищество может работать и без привлечения специалистов со стороны, если избранное руководство обладает:

• достаточным количеством свободного времени;
• опытом работы в жилищной сфере;
• налаженными связями с поставщиками ресурсов;
• умением работать с должниками.

ВАЖНО! При отсутствии перечисленных данных у руководства ТСЖ ими должен обладать нанимаемый управленец.

Если общее собрание постановило принять на работу руководителя со стороны, то с выбранным на данную должность работником оформляется письменный договор, который может быть двух видов:

1. трудовое соглашение по ТК;
2. гражданско-правовая сделка.

Вид заключаемого соглашения зависит от целей, для которых привлекается управляющий. Заключение договора в рамках трудового законодательства происходит в случаях, когда товариществу необходим управляющий в качестве постоянной административной штатной единицы. В данном случае управляющий является подчинённым председателя, выступающего в роли работодателя.

Гражданско-правовой контракт заключается с привлекаемым специалистом на ограниченный срок для следующих целей:

• решения проблем с крупными задолженностями (антикризисное управление);
• обучение руководству;
• формирование постоянного кадрового состава;
• передача опыта сотрудничества и контактов с поставщиками и ремонтными фирмами.

При отношениях с управляющим на условиях срочного контракта жилтоварищество в лице председателя выступает заказчиком услуг по антикризисному или обучающему управлению на условиях, оговорённых в тексте контракта.

СПРАВКА. Утверждение формы контракта и его существенных условий определяется общим собранием жильцов-членов товарищества или на заседании правления, в зависимости от положений устава.

Гражданский срочный контракт с привлекаемым руководителем заключается на срок от 3-х до 12-ти месяцев, а трудовой договор обычно на срок действия полномочий руководства ТСЖ – 2 года, в соответствии с п. 2 ст. 147 ЖК РФ.

В чём заключается работа?

Основным направлением деятельности привлечённого для управления ТСЖ специалиста является организация работы персонала и заключение договоров со сторонними организациями, обеспечивающими многоквартирные дома коммунальными ресурсами и выполняющими ремонтные работы.

Взаимодействие привлечённого руководителя с жилтовариществом может происходить следующими способами:

1. полное доверительное управление;
2. управление отдельной сферой деятельности ТСЖ;
3. работа с подрядчиками.

Соглашение о полном доверительном управлении предполагает выдачу управляющему доверенности от председателя на неограниченные полномочия действий от имени товарищества. Такое соглашение заключают при необходимости антикризисного управления, когда товарищество имеет ряд неотложных проблем, решить которые необходимо в короткие сроки для нормализации функционирования жилищно-коммунальной системы многоквартирного дома.

Неограниченные полномочия также выдаются управляющему в «ленивых» ТСЖ, созданных в домах с небольшим количеством квартир.

ВНИМАНИЕ! Договор частичного управления заключается при необходимости наладить отдельную сферу деятельности жилтоварищества, например, подобрать постоянные кадры на ответственные финансовые должности или организовать работу ремонтной службы.

Часто управляющий привлекается для налаживания взаимодействия ТСЖ с фирмами-поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.), такая необходимость часто возникает в первые месяцы перехода многоквартирного дома от обслуживания при помощи УК к жилищному товариществу.

В таком случае с привлекаемым специалистом заключается гражданско-правовой договор и передаются полномочия исключительно в сфере заключения соглашений с внешними организациями. Специалисты в данной области часто выступают в роли ИП и работают по договору одновременно в нескольких ТСЖ.

Скачать договор доверительного управления

Права и обязанности главы товарищества собственников жилья

Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:

• представление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
• формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
• заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
• распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
• выступление от имени организации при работе с должниками;
• получение доступа ко всей архивной документации.

Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.

СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.

При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.

При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей.

К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:

1. организация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
2. контроль над деятельностью штатных сотрудников;
3. обеспечение рентабельности штатных единиц;
4. подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
5. формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
6. контроль поступлений платежей от жильцов;
7. работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
8. организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
9. ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
10. заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
11. организация благоустройства территории.

Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.

ВАЖНО! Организуя предоставление жильцам многоквартирного дома коммунальные ресурсы, нанятый управляющий не выступает их поставщиком, так как является физическим лицом.

Ресурсы предоставляются от имени ТСЖ вне зависимости от того, кто подписывал договор с ресурсоснабжающими организациями – председатель или наёмный руководитель.

В рамках хозяйственной деятельности управляющий может передавать пустующие помещения ТСЖ в аренду сторонним лицам, направляя вырученные средства на нужды многоквартирного дома.

Ответственность по закону

В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:

• председателю;
• общему собранию;
• ревизионной комиссии;
• жилищной инспекции.

1. При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.
2. Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.
3. Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:

• гражданского законодательства;
• трудового кодекса;
• уголовного кодекса.

Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.

СПРАВКА. Материальная ответственность возникает при заключении договора найма и регулируется нормами главы 39 ТК РФ.

Обычно при заключении трудового контракта подписывается отдельное соглашение об ответственности за активы товарищества, к которым могут относиться финансовые средства, размещённые на расчётных счетах, а также движимое имущество в виде снегоуборочной техники, числящейся на балансе, ремонтного оборудования и т.д.

Если деятельность руководителя приведёт к возникновению аварий с существенной порчей имущества жильцов-собственников помещений в доме, или руководитель будет уличён в незаконной растрате средств, то он будет привлечён к уголовной ответственности в соответствии со ст. 160 и ст. 293 УК РФ, предполагающими наказания от штрафа до лишения свободы, в зависимости от размера причинённого товариществу и жильцам ущерба.

Итак, управляющий привлекается в ТСЖ со стороны для организации и налаживания его работы при отсутствии необходимой компетенции у избираемых из числа жильцов руководителей. Подробное описание в договоре с управляющим порядка его регулярной отчётности поможет сделать его деятельность прозрачной и подконтрольной собственникам квартир в доме.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/tszh/predsedatel/upravlyayushhij.html