Когда нужно платить квартплату в новостройке

Юридическая консультация: квартплата в новостройке

Взаимоотношения с представителями сферы ЖКХ зачастую складываются крайне напряженно. Множество проблем у тех, кто обрел квартиру-новостройку. В разрешении острых ситуаций вам помогут советы нашего эксперта Олега Сухова, адвоката Первого Столичного Юридического Центра.

Качество предоставленной застройщиком квартиры крайне редко устраивает хозяев. Точнее, почти всегда не устраивает.

Недоделки-недостатки бывают разные: у одних штукатурка отваливается, у других вода из крана не течет… Между тем обладатели новеньких квартир зачастую платят и за восстановление штукатурки, и за неполучаемую воду, и еще много за что, и вообще платят слишком много.

Деньги за «коммуналку» взимаются даже до приемки дома Госкомиссией. Справедливо ли это? Ответ очевиден: чисто по-человечески, нет. Но давайте разберемся, насколько законны подобные поборы.

Что бывает

Около 90 % заключаемых договоров на приобретение квартир в новостройках принуждают дольщиков оплачивать эксплуатационные и коммунальные расходы еще до того момента, когда квартира перейдет в их фактическое пользование.

Застройщики неправомерно включают пункты, которые возлагают на дольщиков обязанности компенсировать затраты строительных компаний, связанные с расходами на содержание жилого дома до передачи квартиры в пользование по акту или до регистрации права собственности.

Недопустимо включение в договор пункта, который регулирует порядок расчетов потребителя-дольщика с третьим лицом — управляющей компанией — на оказание услуг по техническому обслуживанию и содержанию квартиры и общего имущества. Это ущемление прав потребителя. В силу Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Оплата «коммуналки» в новостройках

В статье 153 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения возникает с момента регистрации права собственности. Однако данная норма применима лишь в случае смены собственника, например при купле-продаже квартиры.

⌘ Дольщики по зарегистрированным договорам об участии в долевом строительстве вносят коммунальные и эксплуатационные платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки (см. дополнения в ст. 153 ЖК РФ от июня 2011 г.).

⌘ У членов ЖСК в домах-новостройках обязанность по внесению платы за эксплуатацию и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения, оплата осуществляется самому кооперативу или эксплуатирующей организации, нанятой кооперативом для обслуживания дома (п. 2, пп. 4, ст. 153 ЖК РФ).

Таким образом, платить за свет, газ, воду, вывоз мусора, техническое обслуживание приходится и ДО регистрации права собственности на объект недвижимости. Причем справедливо это или нет, но взимание данных средств совершенно законно, в том числе при отсутствии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Подписал акт — плати.

Принял с недоделками

Если вам, как покупателю, передается квартира с недоделками, то в АКТЕ приема-передачи необходимо указать имеющиеся изъяны. Не подключено центральное водоснабжение, не работает лифт, не закрываются окна? Так и пишите.

Затем под роспись представителя застройщика (нарочным или заказным письмом) следует вручить строительной компании ПРЕТЕНЗИЮ. Это уже другой документ, не только с точным перечнем недостатков, но и с указанием времени их устранения — начального и конечного периода.

Также в претензии следует определить дату крайнего срока для направления ответа в ваш адрес, ну и в заключение сформулировать предупреждение застройщику: мол, при бездействии с его стороны вы будете вынуждены обращаться в строительно-техничес­кую экспертизу для фиксации имеющихся недостатков и определения стоимости их устранения, а затем в суд.

Ни в одном из сотни гражданских дел по взысканию коммунальных платежей ни одна эксплуатирующая организация или ТСЖ не представила в суд действительные доказательства своих расходов по коммунальным платежам в том размере и объеме, которые они требуют с населения. В лучшем случае предоставляются справки, написанные самими же этими организациями (то есть «липовые»).

Ноль эмоций

Что делать, если продавец на претензию не отреагировал? Поступить в соответствии с предупреждением. То есть обратиться в строительно-техническую экспертизу и, получив ее результат, подать исковое заявление в суд. Вы вправе требовать взыскание:

1) сумм, установленных экспертизой и необходимых для устранения имеющихся недостатков в жилом помещении; 2) морального вреда; 3) затрат на государственную пошлину; 4) расходов на адвоката и саму экспертизу.

Другой путь — по результатам экспертизы отремонтировать квартиру за свой счет, затем подать исковое заявление в суд с требованиями о взыскании понесенных расходов. Обязательно сохраняйте все платежные документы и договоры с подрядными организациями: это доказательства ваших трат.

Поборы управляющих компаний

В настоящее время механизм работы управляющих компаний и ТСЖ позволяет свободно повышать тарифы на эксплуатационные расходы. Кроме того, запросто выставляются счета на оплату несуществующих расходов, что дает возможность должностным лицам таких компаний обогащаться за счет потребителей коммунальных услуг.

Увы, на сегодняшний день не существует реального механизма защиты от подобного рода преступлений. Прокуратура проводит проверки поверхностно. Сложилась судебная практика, в соответствии с которой суды больше доверяют эксплуатирующим компаниям и ТСЖ, чем «неплательщикам» коммунальных услуг.

Настаиваем на праве

Положим, вам повезло, суд по факту мошенничества представителей ЖКХ состоялся и принял решение в вашу пользу. Так ведь еще надо добиться, чтобы оно было исполнено! Зачастую же обманувшая заказчика компания не располагает активами, чтобы расплатиться по долгам, а то и вовсе самоликвидируется…

Получается, на самом деле ваш успех в борьбе за свои права зависит от того, с какой организацией вы воюете. Если это довольно крупная компания, долго работающая на рынке, то есть шанс отсудить компенсацию, убытки, неустойку и реально получить их. Фирма-однодневка, не имеющая постоянных и перспективных клиентов, может исчезнуть в неизвестном направлении в любое время.

Выводы

Приобретая новостройку, тщательно проверяйте репутацию застройщика. Настаивайте на том, чтобы в договоре как можно точнее, в деталях были прописаны характеристики квартиры.

Постарайтесь внести также пункт об обязанности покупателя оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы только после подписания акта приема-передачи, но если застройщик отказывается, не отчаивайтесь.

Закон имеет большую силу перед договором: в любом случае требования оплаты за обслуживание дома до принятия квартиры или регистрации права собственности на жилое помещение неправомерны. Подписывая акт приемки-передачи, не стесняйтесь подробно перечислить все недоделки. Внимательно относитесь к выбору управляющей компании.

Вам также может быть интересно «Свой дом» «Деньги» на сайте Samaya.ru

Источник: https://ml-dom.ru/flat/remont/26728/

«Сюрпризы» новостройки — проблема оплаты за ЖКХ

Покупка квартиры в новостройке чаще всего говорит о низких ценах и большей площади. Однако при получении ключей всех покупателей ждет один неприятный момент — надо оплатить за ЖКХ-услуги за 3-6 месяцев вперед, иначе в долгожданную квартиру не получится войти. С чего бы, спрашивается?

Бремя эксплуатации покупатель несет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Так как застройщик за квартиру не несет ответственности с момента подписания акта приема-передачи, то и требовать оплаты «вперед» тоже не может.

Также застройщик не может требовать такую оплату по ЖКХ до подписания данного акта.

Теоретически он может потребовать только компенсацию за документально подтвержденные расходы, если платил ЖКХ за участника с момента подписания акта приема-передачи квартиры до заключения участником договора с управляющей компанией. Но как показывает практика, это происходит редко.

Оплату за ЖКХ, как правило, требуют именно ТСЖ/управляющие компании. Это связано с тем, что у данных организаций могут возникать единовременные расходы, превышающие обычные ежемесячные платежи.

Однако это является заведомо оспоримым моментом в договоре с организациями, поскольку в данном случае имеет место быть нарушение ряда положений ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей и ГК РФ.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой.

«Застройщик не может заставить участника платить сверх того, что предусмотрено законом. Если застройщик (или УК) настаивает на этом, поинтересуйтесь основаниями и обращайтесь в надзорные органы (прокуратура, комиссия по защите прав потребителей), а потом – в суд», — советует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения возникает с момента регистрации права собственности. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», данная норма применима лишь в случае смены собственника, то есть при купле-продаже квартиры.

«Дольщики по зарегистрированным ДДУ вносят эксплуатационные и коммунальные платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки. У членов ЖСК в новостройках обязанность по внесению оплаты за эксплуатацию и коммунальные услуги возникает с момента передачи квартиры.

Оплату взимает либо сам кооператив, либо эксплуатирующая компания, нанятая им для обслуживания дома», — говорит она.

УК страхует себя

«По закону нести бремя расходов, то есть расходы по оплате ЖКХ по содержанию объекта недвижимости, собственник обязан с оформления права собственности на этот объект, — также отмечает Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet.

— На практике, покупатель квартиры начинает нести расходы с момента, когда он получил квартиру в фактическое пользование (например, для ремонта), вполне логично, что за фактическое пользование застройщики требуют уплаты вперед на несколько месяцев, тем самым компенсируя свои расходы на «коммуналку»».

Стоит отметить, что плату за «коммуналку» сотрудники управляющих компаний просят заплатить за несколько месяцев вперед потому, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом.

Конечно, ничего криминального в этих требованиях нет, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний тоже нет. Новосел может просто отказаться. Ключи он все равно получит. Хотя бывает, что и не может получить, так как УК может заявить, что ключи не получите, пока не оплатите.

Однако если клиент хорошо знает законы РФ, то он может «качать права» в суде. И заметим, что таких клиентов, кто подает в суд, сейчас очень много.

«Может быть многие и подают в суд, но мне известна обширная практика, когда суды занимали позицию застройщика или управляющей компании в данном вопросе – при условии, что до получения свидетельства о праве собственности квартира фактически передана по акту покупателю, — говорит Вера Богучарова. — Так как в этом случае обслуживание дома уже началось. И пусть многие жильцы не заехали окончательно в свои квартиры, они используют жилплощадь, как минимум, делая ремонт».

«Выиграть суд удавалось в тех случаях, когда застройщик нарушал права покупателя, — отмечает Сергей Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость».

— К примеру, если изначально в договоре не было пункта о необходимости предоплаты услуг ЖКХ, но на момент подписания акта приема покупатель столкнулся с таким требованием. Еще более вопиющий случай – если коммуникации (вода, газ, электричество) еще не действуют, а платить за них уже нужно.

Никаких сюрпризов

Если участник приобретал квартиру по ДДУ или УДДУ необходимо указать на недопустимость данных пунктов в соответствии с законом и требовать передачи ключей без оплаты «вперед». Если застройщик не согласен – то придется писать заявление прокурору и в последующем обращаться в суд. Также следует поступать и с управляющими компаниями.

Если приобретение квартиры было по другому договору (например, предварительного ДКП), то многое зависит от его формы и положений.

В данном случае застройщик может просто затянуть с выдачей ключей и подписанием соответствующих актов (до получения им свидетельства о собственности), что, как правило, клиентов не устраивает.

Однако выход есть и тут – после оплаты таких платежей клиент может подать в суд и вернуть уплаченные деньги.

Также заметим, что данная обязанность — платить за ЖКХ на несколько месяцев вперед — прописана в договоре. Поэтому это не должно стать сюрпризом для покупателя.

«Такой пункт в договорах появился не случайно – застройщик вынужден его прописывать, так как большинство людей уверены: пока не получено право собственности на квартиру можно пользоваться коммунальными услугами и энергоресурсами бесплатно, — говорит Сергей Гальский.

— Получив ключи, большинство сразу же начинает делать ремонт, а это весьма энергозатратное занятие. В итоге внушительные счета за воду и электричество ложатся на застройщика, который в свою очередь вынужден бегать по судам и взыскивать с покупателей деньги за израсходованную энергию».

Я не собственник – я не плачу

Еще одна проблема — квартплата. Если за электричество люди чаще всего готовы платить, то квартплату (или плату за техобслуживание) – нет.

«Логика здесь простая: квартплату покупатель отождествляет с налогом на недвижимое имущество, то есть считает: «Я не собственник – я не плачу»», — говоритАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Однако, получив ключи и акт приема, покупатель принимает на себя ответственность за содержание квартиры: уборку территории, вывоз мусора и т.д., то есть квартплата для него – такой же актуальный платеж, как и оплата электричества и водоснабжения.

Подача в суд на УК

«Есть четко определенный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания. С ними необходимо ознакомиться перед заключением договора на управление», — советует Мария Литинецкая. На УК имеет смысл подавать в суд в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме недовольны качеством услуг, оказываемых им.

В таком случае они могут нанять другую компанию. Если на собрании ТСЖ было принято подобное решение, то создается специальная группа собственников, которая берет инициативу в свои руки. Далее эта группа внимательно изучает договор с УК.

Законным основанием для расторжения является истечение его срока действия, однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, например, невыполнение каких-либо работ или оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.

Затем с помощью хорошего юриста можно инициировать расторжение отношений с УК. После этого инициативная группа выбирает новую эксплуатирующую компанию, подготавливает новый договор, и на следующем собрании ТСЖ происходит процедура его подписания.

Во всем виновата невнимательность

Обвинять застройщика и управляющую компанию в шантаже нет смысла, так как их понять можно — они боятся и поэтому страхуют себя заранее.

Застройщику выгодно, воспользовавшись моментом и рычагом давления на клиентов в виде предоставления доступа в их квартиры (предоставление ключей), собрать сумму коммунальных платежей за весь период до выбора управляющей компании и оформления права собственности, нежели каждый месяц вступать в конфликт с тем или иным отдельным дольщиком.

«Обычно необходимость уплаты такой суммы застройщики прописывают сразу в договорах долевого участия, которые заключаются за долгий срок до реального создания дома, в связи с чем дольщики не особо вникают в данное условие, считая его достаточно справедливым, — отмечает Евгений Зимин, директор Юридического департамента компании Blackwood. — Если договор уже подписан, то оспорить это условие затруднительно, хотя с правовой точки зрения оно достаточно спорное».

Как уже выше было сказано, большинство проблем покупателей заключается в том, что мало, кто из них читает договор, который подписывает при покупке квартиры, а потом удивляются.

«Нередки случаи, когда покупатели просто не удосужились внимательно прочесть свой договор – и потом сталкиваются с «неожиданной» необходимостью оплатить что-либо, — замечает Сергей Гальский.

— И речь идет не о «пунктах мелкими буквами», а о совершенно нормальных текстах договоров».

Автор: Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/553/

"Плата за содержание и коммунальные услуги в новостройке" — читаем на Соцправо

Поводом для написания этого материала послужило обращение пользователя на неправомерные действия застройщика и управляющей организации, которые заставляют заключать договора в доме не введённом в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее вопрос — За что будущий собственник должен платить? Как рассчитывается плата за содержание и коммунальные услуги в  новостройке, или в доме не введенном в эксплуатацию?

Повод для написания статьи здесь — https://socpravo.ru/q-questions/navyazyvanie-uslug-uk/ — можно прочитать вопрос пользователя, а здесь уже ответ.

Итак, начнем с главного:

• до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию — начислений коммунальных услуг и платы за содержание жилого помещения, никому не производится;
• до того момента, как Вы получите собственность — никаких начислений Вам быть не может, если Вы сами не соглашаетесь на них.

Теперь эти постулаты рассмотрим более подробно, со ссылками на правовые нормы. Итак, оплата в жилом помещении, и в нежилом в основном тоже, разделяется на две основные группы — плата за коммунальные услуги и плата за содержание.

Тарифы на коммунальные услуги

Плата за содержание в новостройке

О привлечении к ответственности застройщика

Дополнительные вопросы

Тарифы на коммунальные услуги

Коммунальные услуги: До момента получения права собственности, по идее Вам запрещено жить на стройке, поэтому до момента оформления права собственности — Вы либо не живете в квартире и не платите за коммунальные услуги, либо живете и платите, но по ценам застройщика, т.к. Ваше помещение Нежилое.

О спойлерах.  в серых полосах скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если Вам предлагают заключить договор пользования помещением в доме не введеном в эксплуатацию, не важно как он будет называться, по своей правовой сути он будет являться договором аренды нежилого помещения.

Думаю Вы знаете, что название договора не играет особой роли – главное его правовая суть, предмет договора.

Именно анализируя предмет договора и его существенные условия — стороны, а впоследствии и суд, определяют ту группу правовых норм, которые регулируют возникшие правоотношения. 

Spoiler ГК РФ Статья 606. Договор аренды

• По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
• Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
• ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В судебной практике, по спорам о договорах, «красной нитью» проходит правило – «Если стороны договорились, то так тому и быть!«.

Поэтому если Вы добровольно заключите какой-нибудь договор, именно он и будет действовать до отмены.

Вам необходимо, в любой заключаемый Вами сейчас договор (если только это не договор управления по результату конкурса), включать пункт следующего содержания:

«Настоящий договор прекращает свое действие с даты регистрации права собственности Арендатора (Пользователя, Стороны – в общем Вами, тем наименованием как Вы будете указаны в этом договоре) на данное помещение (объект, квартира и т.п.) в установленном законом порядке».

Если подобного условия в договоре не будет, то заключенный Вами договор будет действовать или до заключения иного договора, или расторжения этого – в реальной практике еще от месяца и более. И этот период времени Вы будете оплачивать коммунальные услуги по тарифам указанным в договоре, а не установленным регулирующим органом.

Плата за содержание в новостройке

Содержание: размер платы зависит от того кем он установлен. В Вашем случае — размер платы должен быть установлен в размере установленного органом местного самоуправления. Почему. Прямо это не прописано, но попробуем сделать связку и до признания ее неправильной буду думать так. Этот вывод делаю из порядка заключения договора управления на дом. Рассмотрим его подробно:

Со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик сам выбирает управляющую организацию и заключает с ней договор. На это отведено 5 дней

Spoiler п. 14 ст. 161 ЖК РФ- управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В течение 20 дней с даты ввода дома в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает объявление о конкурсе и проводит его в течение 40 дней с даты уведомления

Spoiler п. 13 ст. 161 УК РФ — в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение 10 дней с даты выбора управляющей организации по конкурсу, орган местного самоуправления уведомляет всех принявших в собственность квартиры и предлагает им заключить договор управления.

Spoiler п. 13 ст. 161 ЖК РФ — В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Размер платы за содержание и текущий ремонт по договору с управляющей организацией выигравшей конкурс – однозначно на условиях конкурса, но относительно размера платы установленного органом местного самоуправления – это ч. 3 ст. 156 ЖК РФ 

Spoiler Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Получается, что единственным временным промежутком, когда могут быть большие тарифы – это период, когда домом управляет УК по выбору застройщика. Но и то думаю, что здесь должна применяться та же ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, т.к. права застройщика или управляющей организации на самовольное установление платы – не нашел пока.

Но Вам надо знать главное правило, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Вас, после выдачи застройщику  разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и оформления между Вами и застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче Вам помещения.

Spoiler ЖК РФ, Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
2. 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
3. 1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

• 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
• 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
• 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
• 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

Источник: https://socpravo.ru/plata-za-soderzhanie-i-kommunalnye-uslugi-v-novostrojke/

Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке

Как платить по исполнительному листу, если нечем

18.03.2019 — 20:36

Возбуждено исполнительное производство по решению суда о возмещении вреда от залива. 350.000 рублей нет, получаю 15000р и то нерегулярно. Как платить по исполнительному листу, если нечем? Как вести дело с приставами, чтобы избежать ареста имущества, которого по сути нет, но родителям по здоровью будет плохо видеть опись имущества. Платить могу 1000 — максимум 2000р. в месяц.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Ирина!

Читать ответ адвоката

Если работодатель не платит зарплату

Чещуин Виктор Александрович

05.03.2019 — 13:57

Работал месяц на автомойке без оформления договора работодатель сказал что оплату труда производит 15 и 1 числа каждого месяца. Работал с напарником и этот напарник взял деньги с кассы в качестве заработной платы. Теперь работодатель отказывается выплатить мне заработную плату и сообщить в полицию о краже денежных средств, сделав меня соучастником. Как мне вернуть заработную плату?

Ответил адвокат — Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Виктор Александрович!
Поскольку вы работали без оформления и заключения трудового договора, вам крайне сложно будет доказать факт наличия трудовых отношений и размер…

Читать ответ адвоката

Как лишить мать родительских прав

04.03.2019 — 16:25

Мать проходит по ст.116, 117 УК РФ( побои, истезание детей), возможно ей дадут только условное наказание.
Два ребенка мне не родные, один мой родной. Есть ли у меня возможность лишить ее родительских прав. Если да, то с чего мне надо начинать.

Синило Алексей

Ответил адвокат — Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Алексей!Лишение родительских прав матери возможно, если ею совершено умышленное преступление против жизни или здоровья своих детей или против жизни или здоровья…

Читать ответ адвоката

Обязан ли наследник платить кредит за умершего

05.12.2018 — 17:21

Здравствуйте. Умер брат, осталась гражданская жена, с которой прожил 10 лет, и сын, есть и родители. Из всего имущества у него есть доля в родительской квартире, 2 автобуса в аварийном состоянии и еще один автобус, который в кредите.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Света!
Наследниками первой очереди являются родители, супруг, дети. именно они призываются к наследованию прежде всего. Братья и сестры наследуют либо при наличии завещания либо…

Читать ответ адвоката

Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке

02.11.2018 — 16:36

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Елизавета!
Довольно распространена практика, когда застройщик включает в договор инвестирования или долевого участия положение о том, что с момента ввода дома в эксплуатацию на…

Читать ответ адвоката

Как не платить алименты на содержание бывшего супруга

12.10.2018 — 17:50

Бывший муж, обидевшись, что я ушла из семьи, подал на меня иск о взыскании алиментов на его содержание.

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Валентина! Суд может освободить супруга от обязанности содержать другого нетрудоспособного нуждающегося в помощи супруга или ограничить эту обязанность определенным сроком как…

Читать ответ адвоката

Как мужу усыновить моего ребенка

Источник: https://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/kogda-nachinat-platit-kommunalnye-platezhi-v-novostroyke

«Народная экономика» выяснила, когда жильцы новостроек начинают платить за коммунальные услуги. Новости. Первый канал

Утром деньги, вечером ключи или все-таки наоборот. Когда в новостройке жильцы начинают платить за коммунальные услуги? Об этом «Народная экономика», но сначала об общих правилах предоставления услуг.

Или платите, или живите без воды или света. В Минрегионразвития подготовили изменения в правила о предоставлении коммунальных услуг. И, в частности, сроки терпимой коммунальщиками задолженности сокращаются с шести до трех месяцев.

Но зато теперь в конце года никаких «13-х платежек», которые корректировали бы счета за отопление. И собственники жилья могут попросить о годовой рассрочке платежей за ЖКХ, если оплата в текущем месяце на четверть выше предыдущей.

Под более высокий процент, но на жесткий срок. Центробанк возвращается к идее так называемых безотзывных вкладов, от которой отказались во время кризиса. Работа над законопроектом должна завершиться к концу года, а пока время дискуссий специалистов. Главные вопросы — степень ответственности банка и свобода вкладчика.

Безотзывные вклады — лишь дополнительное предложение, будут, разумеется, доступны и другие депозиты. Но важно, чтобы каждый клиент, выбравший именно безотзывный, понимал нюансы возврата своих денег. В случае форс-мажора, видимо, всё-таки можно будет это сделать досрочно, но с потерей процентов.

Не исключено, что учтут и зарубежный опыт — в Европе о снятии денег с таких счетов банк нужно предупредить за две недели.

Под новостройки вновь дают ипотеку и спрос растет. Однако, впереди лето — сезон, как говорится, низкой деловой активности. И чтобы подогреть интерес покупателей застройщики объявляют о сезонных акциях. Скидки, подарки, но эксперты предупреждают.

Во-первых, цена может быть не такой уж и выгодной — иногда перед началом акции формально стоимость метра повышают, а потом делают ту самую скидку.

Но если хладнокровно анализировать предложения, летом можно всё-таки легче найти выгодный вариант.

Ну а тем, кто уже оформил сделку совет сразу же брать под контроль коммунальные услуги. Застройщики часто за жильцов создают ТСЖ, заключают договоры с некой управляющей компанией и вот тут возможны неадекватные тарифы.

Недавно принятый закон эту лазейку прикрывает — пока собственники сами не организуют товарищество, управлять домом будет компания, выбранная местными властями.

Но и тогда каждый рубль за свет или воду, особенно, в первое время лучше пересчитывать.

Получая ключи от жилья в новостройке, меньше всего думаешь, когда придет первая платежка и какая там будет сумма. Маргарита Черемных очень удивилась квитанции более чем на две тысячи рублей. Для екатеринбургской однокомнатной квартиры это дорого. Но все равно решила оплатить.

«Мне же здесь жить, неприятно будет каждый месяц получать квитанции, и в них будет висеть какой-то там долг небольшой за тот период времени, который я тут без прописки была», — говорит Маргарита Черемных.

Речь о коммунальных услугах за месяц между получением ключей и выдачей сертификата о государственной регистрации сделки. Когда в квартире уже живут, но по документам она бесхозная. Вот и в квитанции указано — зарегистрированных и фактически проживающих нет. А значит, и нет обязанности расплачиваться.

«Собственником до момента перехода права собственности на получаемое дольщиком жилье является застройщик, соответственно, все обязанности по оплате расходов на содержание, а также расходов по оплате коммунальных услуг лежат на застройщике», — поясняет юрист Дмитрий Шилов.

Конечно, застройщик может договориться с покупателем, чтобы тот оплачивал коммуналку сразу поле подписания акта приемки-передачи. Но это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи. Многим кажется, что деньги за месяц набегут несущественные.

В этом случае за еще пустующую жилплощадь приходится платить тем, кто уже въехал.

Могут и просто обсчитать. Вписать в квитанцию стоимость коммуналки, которая набежала еще до того, как жилец получил ключи. Поэтому первым делом, открывая дверь новой квартиры, нужно взглянуть на энерго- и водо- счетчики.

Нелишним будет потребовать от застройщика внести все данные по израсходованным ресурсам в акт приемки-передачи. На случай, если потом с управляющей компанией придется судиться. Впрочем, обычно с таким документом конфликтных ситуаций удается избежать. Обнаруженные в квитанции ошибки, скорее всего, исправят.

«Если у вас возникают вопросы, то вы вправе придти в управляющую компанию, переговорить с работником управляющей компании, чтобы он вам разъяснил ваш платеж.

Информация об управляющей компании теперь должна быть размещена на сайте в интернете, на стендах в помещениях управляющих компаний должна быть вывешена информация о том, по каким ценам они закупают ресурс», — рассказал начальник отдела нормативно-правового регулирования жилищно-коммунального хозяйства Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегионразвития Мамсуров Максим.

Проверка управляющей компании, особенно пока у нее договор не с ТСЖ, а с застройщиком, порой позволяет экономить тысячи рублей, которые можно потратить, например, на ремонт. То есть тут во многом от внимательности жильца зависит, сколько он платит.

Не мелочитесь. Парковочные автоматы, которые сдачи не дают, за год пополнили бюджеты британских городов на миллион фунтов. Лидер — Портсмут на юге Англии — собрал лишних 120 тысяч фунтов, его ближайшие конкуренты Кроули и Сэинт Элбанс порядка 80.

Цена стоянки в зависимости от графства колеблется от 60 пенсов до четырех фунтов в час. А средняя переплата автомату казалось бы каких-то 20 пенсов. Но с миру по нитке. К слову, все эти лишние деньги власти обещают потратить на благо водителей.

Перестроить автоматы под прием банковских карт, чтобы за парковку впредь ни пенса сверху.

Источник: https://www.1tv.ru/news/2011-05-30/122798-narodnaya_ekonomika_vyyasnila_kogda_zhiltsy_novostroek_nachinayut_platit_za_kommunalnye_uslugi

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

idea_studio/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ответ на Ваш вопрос написан у Вас в договоре долевого участия (ДДУ). Если там обозначено, что Вы обязаны оплатить коммунальные платежи в определенном размере за период с момента сдачи дома до оформления в собственность, то Вы уже в любом случае должны эти деньги заплатить, так как Вы это подписали.

Если это не прописано в договоре, то принудить Вас заключить с УК договор никто не может. Но в этом случае Вам могут не предоставляться услуги, прописанные в договоре с УК. Вы можете подписать договор только на поставку определенного вида услуг, не вступая в ТСЖ. По-моему, это бессмысленно.

Коммунальные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни. За поданные в квартиру воду, отопление, электричество, за убранные и вымытые лестничные клетки и лифты, за подметенную придомовую территорию и т. д.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.

Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора.

С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Как принять квартиру в новостройке?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи.

После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки.

Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков.

С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком.

Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.

Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора.

Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации.

Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Кто должен платить за обслуживание газопровода?
• Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
• Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_uslugi_ya_dolzhen_oplachivat_do_oformleniya_prav_na_kvartiru/6315