Общее собрание как орган управления многоквартирным домом

Для управления домом, собственники помещений, в силу требований Жилищного кодекса РФ, образуют специальный орган управления – общее собрание собственников помещений в МКД. Полномочия, порядок работы данного органа управления подробно прописаны в Жилищном кодексе РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Сразу такая форма управления эффективно работать не будет, но со временем уровень его признания и легитимности будет только расти, потому что другого и более справедливого механизма управления домом, пока, не существует. Кому как не собственникам определять судьбу своего общего дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме(общим собранием) могли бы непосредственно осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома. Но здесь возникают следующие обстоятельства делающие это трудно осуществимым.

В силу того, что жилищная реформа породила сотни собственников в одном только многоквартирном доме, технически очень сложно самостоятельно осуществлять совместное управление домом.

С целью профессионального осуществления функций управления МКД необходимо иметь теоретические и практически знания, опыт, умения и технологии, ведь речь идет об ответственности за безопасность имущества, жизни и здоровья людей и их имущества.

Собственникам невозможно постоянно находиться в состоянии общего собрания, как органа оперативного управления домом, поэтому поручают функции управления другому лицу (управляющей организации).

Взаимодействие общего собрания собственников, УК и ТСЖ

Действующее жилищное законодательство создает условия для передачи функций по организации исполнения текущих обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в МКД управляющим организациям и ТСЖ, при сохранении обязанностей и ответственности непосредственно самих собственников за стратегическое управление и сохранение всего дома в целом.

Таким образом, общее собрание собственников жилья должно решать стратегические вопросы, в том числе определять какие работы по текущему и капитальному ремонту необходимо выполнить, сколько нужно выделить для этого денег, контролировать качество выполняемых работ и порядок расходования денежных средств.

Управляющая организация реализует волю собственников, выполняя стратегические решения общего собрания. Управляющая организация, это средство, с помощью которого собственники обеспечивают надлежащую эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с требованием законодательства.

Решение и протокол общего собрания собственников жилья

Источник: http://www.xn--b1ahhahznja9a.xn--p1ai/spravochnik-zhkx/101-obshhee-sobranie-sobstvennikov-pomeshhenij

Пошаговая инструкция, как провести общее собрание собственников МКД

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

(пошаговая инструкция)

Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).

Проводим заседание инициативной группы. Определяем предлагаемую повестку дня. Определяем дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется «путем совместного присутствия собственников помещений»).

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию.

• ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме
• Напоминаем:В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме («путем совместного присутствия собственников помещений»).
• Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания
• По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.

В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

1. а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

Источник: https://opreutov.ru/?p=1002

Инициирование ОСС органом местного самоуправления

Представитель органа местного самоуправления, действующий по доверенности, вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД?

Ответ

В соответствии с положениями ст. 45 ЖК РФ инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может выступать любой из собственников в данном доме, иное лицо, указанное в ст. 45 ЖК РФ. При этом ОМС в перечне лиц данной статьи отсутствуют.

Орган местного самоуправления вправе инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, исходя из положений ЖК РФ, только в случае:

• установленном ч. 6 ст. 161 ЖК РФ, предусматривающем, что орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в установленном законом порядке;
• установленном ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, предусматривающем, что орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД, орган местного самоуправления созывает обрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД;
• установленном ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, предусматривающем, что орган местного самоуправления вправе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ;
• установленном ч. 6 ст. 170 ЖК РФ, предусматривающем, что орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного ч.ч. 5 и 5.1 ст. 170 ЖК РФ, созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее;
• установленном ч. 9 ст. 175 ЖК РФ, предусматривающем, что орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного для принятия и реализации данного решения собственниками помещений в МКД в случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда;
• установленном ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, предусматривающем, что орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД в случае прекращения действия лицензии управляющей организации, ее аннулирования

Источник: https://www.gkh.ru/question/1613614737-qqgss1-16-m2-initsiirovanie-oss-organom-mestnogo-samoupravleniya

Деятельность совета многоквартирного дома

 Настоящие методические рекомендации рассматривают вопросы, связанные с реализацией полномочий советов многоквартирных домов, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, и предназначены председателям и членам советов многоквартирных домов, другим заинтересованным лицам.

Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК). 

Совет многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом.

 Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом.

Вопросы, принятие решений по которым относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведены в Приложении 1.

Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом  (в отличие от комиссий собственников помещений, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом (ч. 11 ст. 161.1 ЖК).

Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания.

 Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием (таблица 1).

И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения.

Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

В период между общими собраниями совет МКД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МКД и его председателю важно помнить, что они «первые среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением.

Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят детально определить, какие именно действия они поручают совету многоквартирного дома (в рамках полномочий совета МКД и его председателя, установленных Жилищным кодексом), а также в одном документе собрать решения по организационным вопросам деятельности совета, они решением общего собрания могут утвердить положение о совете многоквартирного дома. Проект такого положения приведен в Приложении 2.

Полномочия совета МКД	Полномочия председателя совета МКД
Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений
Выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу
Представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
Представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.	Вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) — до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения)
Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг	Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.

Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета.

Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.

В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома.

Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД.

При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации.

Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений (см. пункт 2 части 8 статьи 161.1 ЖК).

Для исполнения полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома, председателю совета не нужны доверенности собственников помещений.

Председателю совета МКД, получившему доверенности от собственников помещений, рекомендуется четко разделять, когда он действует как участник коллегиального органа – совета МКД, а когда как доверенное лицо конкретного собственника помещения.

Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания.

В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома.

Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.

Далее о деятельности совета можно прочитать по ссылке: kzhkh.volganet.ru

Источник: https://gkh-volga.ru/samoupravlenie/rol-soveta-mkd-v-upravlenii-domom

Общее собрание собственников — орган управления многоквартирным домом

Жители сами решают, кто будет содержать их дом

Мы продолжаем в рубрике «Справочное бюро» освещать гражданско-правовые темы, волнующие иркутян. Специалисты будут отвечать на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул.

Советская, 109, «СМ Номер один», рубрика «Справочное бюро») отправить письмо с четко сформулированным вопросом. Сегодня справочное бюро посвящено одному из важных разделов Жилищного кодекса РФ, который вступил в действие 1 марта прошлого года.

Очень важно помнить, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации для собственников помещений в многоквартирном доме установлена обязанность ежегодно проводить общее собрание.

По словам руководителя Центра юридического обеспечения и правовой экспертизы «Новация» Татьяны Владимировны Возжаевой, через месяц исполнится ровно год, как действует новый Жилищный кодекс РФ. Многие его положения успешно реализуются, некоторые статьи вызывают споры, другие нормы требуют пояснений и помощи в применении.

Так, кодекс впервые установил конкретные правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и перечень вопросов, которые могут быть решены только на общем собрании. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления домом, что особенно актуально в настоящее время.

/врез

Для собственника — инициатора проведения первого общего собрания важно знать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 45 кодекса сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику под роспись. В дальнейшем на основании решения общего собрания может быть предусмотрен иной способ уведомления о проведении общего собрания. Например, путем размещения сообщения в помещении дома в месте, доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Жилищный кодекс в пункте 5 статьи 45 установил требования к сообщению о проведении общего собрания, которые не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников, ни тем более инициатором проведения собрания.

Сообщение о проведении общего собрания направляется инициатором проведения собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Повестка дня общего собрания собственников имеет важное значение, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания.

Изменения в повестку могут быть внесены за десять дней до проведения общего собрания.

Источник: http://baikal-info.ru/sm/2006/04/015001.html

Общее собрание – высший орган управления МКД

• 24 января 2017 г.
• без категории
• 1217

Общее собрание собственников МКД – это одно из главных составляющих всего управления домом. Согласно ЖК РФ, оно является высшим органом управления дома. От его проведения зависят все мероприятия по обслуживанию МКД, его ремонтных работ, работ по благоустройству дворовой территории, а также по проведению капремонта дома. При его проведении важно соблюдать всю процедуру в точности, в соответствии с действующим законодательством. Большинство из требований к проведению собраний вполне обоснованы, но часть из них не только трудозатраты, но еще и обременительны с финансовой стороны для инициатора собрания (выписки из ЕГРП, заказные письма, бумага, услуги по распечатке и др.). Если Вы уже выступали инициатором собрания, то вам знакомы эти фразы:

— Я не буду ничего подписывать!

— Опять все украдут, что вы ходите с этими бумажками?

— Вам наверняка платит УК!!!

— Получаете откаты от ЖЭКа!

— Мы снимаем квартиру. Ничего не знаем. Координаты хозяев не передадим. До свидания!

— Мне не нужна крыша! Я на 3-ем этаже живу! Сделайте лучше видеонаблюдение!

— Ну что, когда там ремонт? Чего добиться не  можешь?! Иди, выясняй!!!

— Не нужен мне никакой Совет, мне государство обязано!!! Требуй у него через суд! Пиши в прокуратуру. Чего ничего не делаешь, только бумажки и собираешь.

Вот и ходит председатель МКД да секретарь по квартирам, нередко выслушивая массу негатива от соседей, тратит время на каждую квартиру, объясняя суть вопросов повестки, отвечают на вопросы подчас не имеющие отношение к теме собрания, снимают возникающие возражения. И все это ради того, чтобы получить подписи на благо общего дома.

Безынициативность и безразличие некоторых собственников порождает множество проблем.

Многие из собственников до сих пор не могут принять факт создания и дальнейшую работу Совета МКД, как должный, обязательный, закрепленный ФЗ РФ от 04.06.2011 г. № 123, законодательными актами РФ, ЖК РФ.

Как разбудить таких собственников помещений? Как их привлечь к реализации решений, принятых на общих собраниях собственников помещений.

Остается уповать на то, что здравый смысл победит?! Поэтому заранее правильно настраиваемся и понимаем, что проблема не решится мгновенно и легко, для достижения результата неизбежно придется потратить и время, и усилия, и ресурсы – и, скорее всего, испытать чье-то противодействие и временные неудачи.

 Давайте не будем горько наблюдать, как нарушаются наши права, творится беззаконие при полном попустительстве населения. Пора действовать! Давайте вместе научимся управлять своими домами, дворами! Давайте не позволим УК отмахиваться от нас, как от назойливых мух.

• Давайте учиться экономить на коммунальных платежах, учиться зарабатывать на использовании ОДИ, самостоятельно решать какие работы, и с какой периодичностью следует проводить в наших с вами домах и др.
• Давайте налаживать взаимодействия Советов друг с другом и для этого есть уже созданная, работающая и отлично зарекомендовавшая себя организация –
  РОО «Объединение Советов многоквартирных домов».
• Обращайтесь, сообща мы будем решать наши проблемы!
• Бредец Алла Владимировна — председатель Петроградского отделения РОО «Объединение Советов многоквартирных домов».
• По любым вопросам можете обращаться ко мне напрямую: nashdom-petrogradka@mail.ru
• Беседовал с Аллой Бредец – Михаил  Большаков,
• пресс-служба РОО «Объединение советов МКД»

Источник: http://roogkh.ru/new/895