Как изменить управляющую компанию

24 Декабря 2017 5:00

Заключая договор с УК на обслуживание дома, жители надеются, что отдали свое общедомовое имущество «в добрые руки». Но на деле часто все выглядит иначе.

Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный – сменить управляющую компанию.

Практически, это мероприятие кажется простым – расторгнул договор с одними, заключил с другими. Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК

• Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется.
• Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях:

• Завышенные тарифы на услуги;
• Нерациональное использование общих средств;
• Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности (например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома);
• Несоблюдение лицензионных требований (например, требования информационной открытости);
• Реорганизация УК.

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

По вопросу повестке дня принято решение: расторгнуть договор с УК

Вопрос о смене УК решается на общем собрании собственников помещений в МКД. Без согласия собственников сменить УК не получиться, при этом существует кворум – не менее 50 %.

Повесткой дня должны быть пункты:

• Прекращение отношений с управляющей компанией с указанием причин;
• Выбор управления многоквартирным домом;
• Заключение договора с новой УК.

1. Все вышеперечисленные вопросы и решения, принятые по ним, протоколируются.
2. Обращаем внимание на то, что собственников жилья должны уведомить о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней.
3. Уведомление направляется заказным письмом или собственнику сообщают лично под роспись.
4. Если до этого был установлен прочий порядок уведомлений ранее (например, объявление при входе в подъезд), он может также использоваться.

Решение вынесено

После состоявшегося собрания, в 10-дневный срок копия протокола вывешивается в общедоступном для собственников месте.

Управляющая компания, которую сменили, должна быть оповещена об этом в течение 5 рабочих дней после проведения собрания.

О принятом решении информируются и органы жилищного надзора. В уведомлении также необходимо указать и наименование новой компании, которая будет управлять домом.

В случае утери документов бывшей управляющей компанией, она обязана восстановить ее в течение трех месяцев.

Новая компания по обслуживанию общедомового имущества

Порядок заключения договора с УК регулирует жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст.162.

• В этом документе сказано, что договор считается заключенным в том случае, если в не поставили подпись больше половины собственников жилья.
• Чтобы собрать такое количество народу, лучше всего созвать общее собрание.
• Количество участников собрания, повестка и решение фиксируются протоколом.

После принятого решения органами жилищного надзора новый дом должен быть внесен в лицензию управляющей компании. Делается это в 10-дневный с момента, как УК предоставила подписанный договор.

Жилищное законодательство обязывает УК опубликовывать сведения о новом МКД, который они обслуживают на официальном сайте и общедоступном месте для граждан (например, на информационных стендах в своем офисе).

Когда начинать платить оплачивать услуги по новому договору?

Владельцы помещений в многоквартирном доме начинают платить за предоставляемые работы и услуги УК с того дня, когда объект внесен в лицензию уполномоченными органами.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство РФ, практически полностью изменили всю систему ЖКХ. В отличие от советского периода, ответственность за содержание домов полностью легла на плечи собственников жилья.

Вот и приходиться им самостоятельно бороться с УК, которые чувствуют себя вполне вальяжно в сложившейся ситуации.

Читайте больше интересных статей на нашем сайте.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр.

, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е.

сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ.

Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%.

Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления.

Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании — что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД.

Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777203613/

Как сменить управляющую компанию? • ЮристПрав.RU

Когда управляющая компания не выполняет надлежащим образом обязательства, данные жильцам многоквартирного дома, наиболее правильным выходом будет ее сменить. Этот шаг по закону является правом жильцов, которое подтверждается Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). В нем прописаны правила выбора жильцами варианта управления домом, а также особенности процесса замены предыдущей управляющей компании (УК) на новую или создания ТСЖ (смотри часть, касающуюся управления многоквартирным домом (МКД)).

УК бывают государственные и частные. В соответствии с ЖК РФ любая управляющая компания работает с МКД по договору, заключенному с каждым собственником. Обязанность УК – заключение договора непосредственно после выбора ее жильцами или жилищным комитетом. Договоры управления МКД действительны от 1 до 5 лет.

На сегодняшний день нередко договор управления противоречит федеральному законодательству и нарушает тем самым права собственников жилья. Многие подписывают бумаги, не читая, а кое-где управляющие компании и вовсе не удосужились их сделать. Однако, оплачивая квитанции, жители многоквартирного дома автоматически соглашаются на работу у них той или иной компании.

Самое интересное происходит, когда срок договора со старой компанией истекает. Это наилучший момент для использования законного права собственников на смену УК или варианта управления МКД.

Уточнить сроки работы договора можно в самой компании. За месяц до конца действия договора собственникам жилья нужно уведомить ее о поправках в договоре или о полном отказе от услуг компании. Смена управления происходит по решению общего собрания владельцев жилых и нежилых помещений.

Чуть сложнее сменить УК, если договор еще действует. Чтобы избавиться от неугодной УК, договор следует расторгнуть. Это проще осуществить, если найдена подходящая новая УК, юристы которой обеспечат качественную профессиональную помощь при расторжении.

Если с выбором жильцы еще не определились, действовать нужно самостоятельно.

Существуют следующие варианты расторжения договора с УК:

1. По соглашению сторон – когда отсутствуют конфликты и споры с прежней УК.
2. По основанию, содержащемуся в тексте текущего договора. В нем может быть прописаны основания и порядок расторжения, чем и нужно пользоваться.

3. По основанию, содержащемуся в ГК РФ. Согласно статье 451 Гражданского кодекса (ГК) договор расторгается в связи с существенными изменениями обстоятельств с начала его действия. Например, договор так и не был подписан, или это сделано на иных условиях.

4. По основаниям, связанным с иными законами. Например, в связи с организацией ТСЖ. В этом случае способ управления правомерно поменять в любое время. Хорошо, если это заблаговременно прописано в договоре управления.

   Если же собственники привлекают стороннюю компанию или организуют ТСЖ, желательно утвердить договор управления на собрании.

5. По решению суда в случае крупных нарушений условий договора нынешней УК.

   Например, систематически во время отопительного сезона минимальная температура в квартирах была ниже нормы (+18 °С, в угловых – +20 °С). Для документального подтверждения нужно в течение установленного периода обо всех нарушениях сообщать в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру и тщательно сохранять их ответы.

По Жилищному кодексу собственник любого помещения в МКД (в том числе нежилого) может инициировать общее собрание. Возможен отказ от участия в нем, так как это не обязательно. Но не участвовавшие в общем собрании обязаны исполнять его решение даже вопреки собственному желанию.

По закону общее собрание домовладельцев проходит не реже раза в год. Запрещается отступление от повестки, назначенной инициатором. Собрание проводится очно, заочно или очно-заочно.

Чтобы добиться нужной явки, необходимо должным образом известить соседей. Важно объявить о собрании не позже десяти дней до его проведения.

Оповещать можно как заказным письмом (вручают под роспись), так и через доску объявлений в подъезде.

Источник: https://YuristPrav.ru/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu

Как просто сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

• ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
• прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
• выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
• изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
• непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
• посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

• завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
• отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
• действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
• управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
• прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/

Все тонкости смены управляющей компании в России

Главная / Квартира

За состоянием многоэтажных домов и прилегающей к ним территории следят специально созданные для этого организации, которые называются управляющие компании (УК). Если жильцы недовольные качеством услуг, которые оказывает действующая фирма, то они имеют право сменить ее.

Оснований для смены УК множество – плохое отопление помещений зимой, отсутствие или нерегулярность поставки горячей и холодной воды и другие. Как сменить управляющую компанию, какие документы для этого собрать и как происходит процесс описано ниже.

Способы смены управляющей компании

Существует целый ряд ограничений, прописанных жилищным кодексом РФ, которые не дают право заменить УК, опираясь лишь на регулярные жалобы жильцов.

Они же являются и основанием для получения желаемого результата, если сделать все грамотно.

Если управляющая компания не обеспечивает жильцов многоквартирного дома комфортным проживанием, то ее надо сменить и для этого законом предусмотрено несколько способов. Вот они:

1. По истечению договора, который оформляется на срок от 12 месяцев до 5 лет. Это оптимальное время для смены управляющей компании, но если ни одна из сторон не выявит желания разорвать официальное соглашение, то оно считается автоматически продленным. Уточнить дату конца контракта можно в административных органах или у руководителей фирмы.
2. Сменить УК гораздо сложнее, если соглашение еще действует. Если жильцы выбрали лучшее управляющее общество, то оно занимается расторжением контракта своими силами, но в противном случае это ложится на плечи владельцев квартир.

Гражданский кодекс РФ дает законное право разорвать соглашение с фирмой до истечения срока.

Сделать это по закону можно несколькими способами:

1. По статьям обновленного Гражданского кодекса. Разорвать соглашение можно через суд, если УК не принимает условия. Такой же результат будет, если создать ТСЖ, возложить на него обслуживание многоквартирного дома. Но такое развитие событий законодательно не регламентировано, поэтому может не подействовать, если в договоре нет соответствующего пункта.
2. По соглашению сторон, если больше 85% владельцев квартир согласны на смену УК. Перед выбором новой фирмы следует составить, согласовать и подтвердить подписями соглашение, согласно которому описывается способ передачи технической документации, денежных средств, материалов между действующей и новой компанией.
3. Согласно договору, которые обычно содержат информацию о способах расторжения. Стандартный пункт в таких бумагах указывает, что через месяц после получения официального согласия владельцев помещений на смену обслуживающей компании, действующая фирма освобождается от обязательств.
4. Через суд при существенных нарушениях контракта УК. Подробнее о таких невыполнениях обязательств, за которые можно подать иск на разрыв договора, написано в 450 статье Гражданского кодекса.

Как выбрать новую УК

Самый ответственный момент – определение претендентов, которые смогут обслуживать многоквартирное здание. Этим занимается Совет дома, если такой существует, или группа жильцов, проявивших инициативу, желание. Перечень действующих управляющих компаний, а также районы их обслуживания, можно найти на официальном сайте Муниципального образования.

Определяя круг претендентов, не стоит пренебрегать организациями, которые недавно основаны или никому неизвестны. Такие фирмы стремятся потеснить «гигантов» на рынке и занять свое место, поэтому их деятельность ориентирована на довольного клиента. Большинство молодых фирм имеют прозрачную статистику, что позволяет отслеживать денежные потоки.

Также стоит заняться изучением рейтингов и черных списков, которые в изобилие публикуются на просторах интернета. В общем, надо собрать больше доступных сведений о компаниях разных масштабов, что позволит отсеять неподходящие или сомнительные варианты.

Технические характеристики многоквартирного дома можно запросить у администрации действующей УК или оплатив взнос получить в БТИ.

Сюда же следует добавить список насущных проблем, решением которых будет заниматься новая фирма.

Когда круг претендентов сузится, можно переходить к следующему шагу – знакомству с управляющими компаниями. Для этого стоит обзвонить каждую фирму, обсудить с администрацией возможность управления многоквартирным домом, напроситься на визит к руководству самых перспективных фирм.

На встречу к директору компании лучше явиться всем Советом или отобрать несколько человек с самыми скептическими взглядами для адекватной оценки коммерческих преимуществ фирмы. С руководством следует обсудить уровень заинтересованности компании в конкретном многоквартирном доме.

Порядок проведения процедуры смены

Чтобы достичь желаемого результата, следует не только собрать документы, но и сделать много других дел. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме:

• формирование группы из жильцов, проявивших инициативу;
• сбор технической, юридической документации;
• созыв собрания;
• представление претендентов и выбор новой фирмы;
• оформление протокола сборов;
• оповещение жильцов, действующей и новой компаний.

Чтобы избежать ошибок, надо изучить соглашение, подписанное с действующей фирмой. Дальше следует заняться подготовкой повестки дня, где должны быть такие вопросы:

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Как сменить управляющую компанию?

ОСНОВАНИЯ

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами».

В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК.

К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации.

Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились.

Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

• ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ
• КАК РАСТОРГНУТЬ
• ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА.

Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга. Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК.

Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:— по соглашению сторон;— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;— по основаниям, предусмотренным другими законами;— по решению суда.Разберем их подробнее.

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:

— технической документации на дом;— иных документов, связанных с управлением домом;— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

1. ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ
2. В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ
3. ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ
4. ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал.

Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

Источник: http://izhcommunal.ru/publ/kak_smenit_upravljajushhuju_kompaniju/2-1-0-132

Как сменить управляющую компанию

Любую управляющую компанию можно сменить.

Это право четко прописано в Жилищном кодексе РФ, в его восьмом разделе, который называется «Управление многоквартирными домами», причем там же указаны причины, по которым может произойти смена УК, условия, при которых это происходит, правила, по которым выбирается способ управления домом и т. д.

Согласно статье 162 ЖК РФ, любая управляющая компания, вне зависимости от того, является она государственной или негосударственной, должна заключить договор с каждым собственником помещений дома, чтобы получить право управления этим домом.

Договор действует не менее года и не дольше пяти лет, он должен быть заключен сразу после того, как жильцы или жилищный комитет определили, что именно этой УК будут переданы права управления домом.

Но в реальности многие жильцы отнеслись к своему праву чисто формально, не глядя подписали то, что им подсунули, а городские власти не особо утруждали себя разъяснением этой детали. Более того, в некоторых случаях договоры вообще не подписывались. В результате, управление многими домами, фактически, производится с нарушениями закона, договоры тоже оформлены не так, как полагается. И то, и другое ведет к ущемлению прав жильцов. Но некоторые пути выхода из этой ситуации имеются.

Если срок договора истек

Оптимальный для жильцов вариант связан с истечением срока договора с прежней компанией. Если вдруг договора нет на руках, то уточнить срок его окончания можно в самой УК или в ГУЖА.

В ГУЖА должны храниться все договоры с управляющими компаниями, как с государственными, так и с жилкомсервисами, так как город является собственником части помещений в большинстве петербургских домов, передавая УК свое имущество (квартиры) на правах социального найма. Здесь есть важный нюанс.

Согласно пункту «б» статьи 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией продляется автоматически, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия. Поэтому необходимо направить в УК уведомление о том, что собственники не желают продлять договор на прежних условиях или вообще не желают больше пользоваться ее услугами.

Как расторгнуть договор

Если срок договора еще не истек, ситуация обстоит несколько иначе, так что расторгнуть договор с УК будет немного сложнее. В том случае, если вы уже знаете, под крыло какой управляющей компании лучше перейти, можно будет прибегнуть к ее юридической помощи.

Но если жильцы дома планируют сначала избавиться от прежней УК и только потом заняться поиском новой, то придется действовать самостоятельно. Расторгнуть договор можно только в соответствии с Гражданским Кодексом, в котором есть статья 450, регулирующая этот процесс.

Согласно этой статье, договор может быть расторгнут в следующих случаях: ̵ по обоюдному согласию сторон; ̵ по основаниям, указанным в самом договоре; ̵ по основаниям, предусмотренным ГК РФ; ̵ по основаниям, предусмотренным другими законами; ̵ по решению суда.

Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов подробнее…

По обоюдному согласию сторон

В этой ситуации конфликты и споры между управляющей компанией и собственниками недвижимости (в т. ч. объединенными в ТСЖ) отсутствуют.  Обе стороны согласны расторгнуть договор и подписать соответствующее соглашение.

В соглашении необходимо прописать порядок, в котором управляющая компания передает: Техническую документацию; Все прочие документы, имеющие отношение к управлению домом; Средства, которые были собраны с собственников помещений на текущий и капитальный ремонт, но еще не были израсходованы; Средства на оплату воды, тепловой энергии и т. д.

, которые были собраны с собственников помещений, но еще не были израсходованы. После этого можно заключить договор на управление многоквартирным домом с новой управляющей компанией.

По основаниям, указанным в самом договоре

Законодательство РФ разрешает вносить в договор с УК условия, предусматривающие основания и порядок расторжения договора. Наиболее распространенный вариант может выглядеть следующим образом: собственники помещений (в т. ч. ТСЖ или ЖСК) письменно предупреждают УК о своем намерении расторгнуть договор за определенное время до даты окончания срока его действия.

По основаниям, предусмотренным ГК РФ

В ГК РФ имеется статья 451, согласно которой договор можно расторгнуть в том случае, если существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора. Вызывает споры слово «существенно».

По основаниям, предусмотренным другими законами

Источник: https://realty.mail.ru/articles/11979/kak_smenit_upravljajushhuju_kompaniju/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

4/5 (4)

Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.

Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:

• проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
• проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
• проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
• пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.

Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.

Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?

Существуют пять основных способов смены управляющей компании:

• по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
• имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).

Есть некоторые разъяснения Жилищного кодекса РФ, которое дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 года. А именно: сменить управляющую компанию можно только в том случае, если решение об этом было принято на общем собрании собственников жилья.

Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:

• в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
• расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
• изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).

У последнего способа смены управляющей компании есть одно преимущество. Если управляющая компания не удовлетворила желания ТСЖ, достаточно одного собрания правления товарищества, но это обязательно должно быть установлено уставом ТСЖ.

Следующий этап – провести собрание собственников жилья по вопросу смены управляющей компании. Перед общим собранием собственников жилья необходимо детально изучить договор, заключенный с управляющей компанией, что поможет избежать ошибок.

Важно! Решение общего собрания жильцов многоквартирного дома просто необходимо для смены управляющей компании. Для проведения общего собрания нужно каждому жильцу вручить повестку. Причем сделать это нужно за 10 дней до назначенной даты собрания.

Если хотя бы один жилец многоквартирного дома не получит уведомление о собрании, решение общего собрания можно считать незаконным, и протокол не будет иметь юридической силы. Чтобы сосчитать голоса жильцов, привлекается счетная комиссия, которая присутствует на общем собрании жильцов.

Источник: https://potreb-prava.com/zhkx/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome.html

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

• Минусы:
• Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком
• Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии. 
• Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов. 

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг.

Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже — за счет оказания дополнительных услуг. 

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Принцип работы — «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

1. В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
2. Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу. 
3. Плюсы:
4. «Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.
5. Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».
6. В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.
7. Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.
8. Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока. 

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях. 

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/court/praktikum-kak-pomenyat-uk-ot-zastroyshchika-i-nuzhno-li-eto-delat/

Всё о смене управляющей компании в многоквартирном доме: каков порядок перехода в другую организацию?

Редко какие жильцы довольны деятельностью своей управляющей компании (УК). Но иногда организации правда перегибают палку и вовсе забывают о том, какие обязанности первоначально на них были возложены договором.

Жильцы на правах собственников не обязаны терпеть произвол и в случае, если посчитают, что организация не выполняет всех требований, могут осуществить действия по смене УК.

Управление многоквартирным домом будет доверено более квалифицированным специалистам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие шаги нужно сделать, чтобы покинуть организацию?

Для смены управляющей компании в многоквартирном доме нужно следовать следующему порядку действий.

1. В первую очередь необходимо выбрать альтернативную управляющую организацию. Обязательно ознакомьтесь со всевозможными рейтингами, пообщайтесь с обитателями жилого дома, которых обслуживает та или иная компания. Посмотрите, кто в вашем районе осуществляет деятельность по управлению МКД. Возможно, вы захотите сами сформировать подобную организацию. Выбор остается за вами.

   Подробнее о процедуре и порядке выбора новой УК мы рассказываем в специальном материале.

2. Второе последовательное действие состоит в необходимости выбрать способ, позволяющий сменить управляющую компанию. На сегодняшний день законодательство Российской Федерации предлагает два способа. Первый из них связан с окончанием срока действия договора, заключенного с прошлой УК. А второй способ связан с выявлением существенных нарушений, которые противоречат условиям договора в соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса нашей страны.
3. Как поменять УК ЖКХ в многоквартирном жилом доме? Третьим шагом к этому будет проведение общего собрания многоквартирного дома по проблеме. Желательно, чтобы такое собрание проходило в очной форме, на крайний случай, в очно-заочной.
4. Итогом собрания станет решение о том, готовы ли жильцы распрощаться со старой управляющей компанией или нет (о том, как грамотно провести процедуру отказа от услуг УК либо досрочно расторгнуть договор с ней, мы рассказываем тут).
5. Следующим шагом необходимо уведомить организацию о том, что ее услуги больше не востребованы, и произошел факт смены. Решение необходимо сообщить в срок 5 календарных дней с момента, как оно было принято на общем собрании.
6. После этого собственники могут заключать договор на управление с новой управляющей компанией. Однако рекомендуется уложиться в один календарный месяц для того, чтобы администрация района самостоятельно не назначила вам управленца.

Таков порядок процедуры перехода в другую организацию.

Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую

Основания

Инструкция не будет полной, если не уделить внимание некоторым спорным моментам, которые наверняка появятся у собственников, осуществляющих процедуру разрыва отношений.

ВАЖНО! В первую очередь необходимо, чтобы присутствовали соответствующие причины, которые позволяют осуществить разрыв отношений. В противном случае, управляющая компания может оспорить решение жильцов.

• Первой причиной является желание собрания собственников в составе 100% явки произвести смену компании.
• Вторая причина – это отсутствие лицензии у компании на осуществление деятельности по обслуживанию и управлению.
• Третья причина – это допуск различных правонарушений или неисполнение прямых обязанностей, которые влекут за собой ответственность, а также разрыв отношений.

Инициатором смены может быть как один жилец, так и инициативная группа жильцов. Важно, чтобы решение одного или нескольких лиц поддержало как можно большее количество собственников.

Только в этом случае оно будет законным, а значит, получит дальнейшее развитие событий. Не забывайте, что смене управляющей компании предшествует проведение собрания собственников жилья.

Теперь вы знаете, может ли организация по жилищному управлению быть инициатором общего собрания.

Если закончился срок договора

Если вопрос смены управляющей компании посетил собственников жилья в момент, когда выяснилось, что срок договора истек, то они могут выбрать новую организацию, при этом не отчитываясь перед старой. Причины тоже можно не озвучивать.

ВАЖНО! Договор управления многоквартирным домом заключается на максимальный срок в 5 лет. Если установленный актом срок истек, то это значит, что ответственность жильцов перед управляющей организацией сведена на нет и они могут выбрать себе нового управленца.

Однако поторопитесь с принятием решения. В соответствии со статьей 162 частью 6 Жилищного Кодекса, если собственники жилья продолжают пользоваться услугами управляющей организации, несмотря на истёкший срок, то договор считается автоматически продленным на 5 лет. Поэтому постарайтесь принять решение за несколько дней до истечения срока соглашения, а лучше за месяц.

1. Собрание жильцов – это своеобразный коллективный орган власти, который может повлиять на управляющую организацию. На собрании принимают решение, и без его проведения сменить компанию у вас не выйдет.

   Некоторые факты о собрании жильцов, которые должны быть предусмотрены:

   • для того чтобы собрание было проведено успешно, его необходимо назначить в удобное для всех жильцов время;
   • также жильцов следует оповестить не позднее, чем за 10 дней до мероприятия;
   • оповещение может происходить лично путем поквартирного обхода, либо путем отправления приглашений в почтовые ящики;
   • если выяснится, что некоторые жильцы не получили уведомление о предстоящем собрании, то, к сожалению, мероприятие будет считаться незаконным;
   • на собрании должен быть поставлен вопрос о смене организации;

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/smena-upravlyayushhej-kompanii.html

Как сменить управляющую компанию

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

• поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
• защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

• при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
• при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

1.  Принять совместное решение о смене УК.
2.  Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе.

Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания.

Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Источник: https://znaytovar.ru/s/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html