Обязано ли тсж заключать договор с собственниками жилья

Создавая товарищество в многоквартирном доме, жители преследуют цель по снижению издержек на коммунальные услуги и получению их в более качественном исполнении. Однако необходимо понимать, что процесс управления МКД достаточно трудоемок, требует ряда технических умений и специальных познаний.

Управляющая компания (УК) – организация, основной вид деятельности которой — эксплуатация и содержание домов, доверительное управление общим имуществом, деятельность которой осуществляется на основании лицензии.

Рассмотрим, как выстроить свое взаимодействие Товарищества и УК, чтобы обе стороны договора четко исполняли свои обязанности, спорных вопросов в практической деятельности было как можно меньше, а права всех собственников недвижимости были бы максимально защищены.

Сравнение видов договора

Действующее законодательство предусматривает два вида договоров, которые могут быть заключены между Товариществом и УК:

• подряда, положения которого регулируются гл.37 ГК РФ;
• возмездного оказания услуг по управлению МКД, заключаемый в порядке ст.161 ЖК РФ.

Оба варианта заключаются в письменной форме председателем ТСЖ.

Обязательными условиями являются:

• платность (должна быть указана цена или способ ее определения);
• срочность (устанавливается срок действия договора);
• виды услуг должны быть четко определены.

ВНИМАНИЕ! Договор считается заключенным не тогда, когда есть решение собрания, а только если на нем присутствуют оригинальные подписи и печати уполномоченных лиц с каждой стороны!

Рассмотрим подробнее отличия.

Подряд

В этом виде соглашения ТСЖ поручает УК выполнение некоторых функций по содержанию и ремонту МКД (например, аварийное обслуживание, уборка территории, бухгалтерские услуги, и т.п.).

• Цена УК установлена положениями заключенного договора в соответствие со сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.
• Собственники помещений делают платежи на расчетный счет Товарищества, расчеты с УК ведет оно само.
• Претензии по ненадлежащему исполнению работ собственники помещений предъявляют Товариществу, которое может предъявить их УК в порядке регресса (ст.1081 ГК РФ).
• УК может браться за выполнение подрядных работ с ТСЖ не имея лицензии.
• Перед собственниками помещений о проделанной работе и исполнении сметы отчитывается Товарищество.
• Возможно расторжение по соглашению сторон или в судебном порядке.

ВАЖНО! Договор подряда оставляет за Товариществом право управления домом и контроль за денежными потоками остается у ТСЖ.

Оказание услуг

Выделим важное — все функции по управлению домом ТСЖ полностью передает УК.

• Стоимость работы УК устанавливается договором управления.
  Она одинакова для всех собственников, но не более суммы, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.
• Собственники помещений оплачивают платежи за ЖКХ на счет управляющей компании.
• Претензии по ненадлежащему исполнению собственники помещений предъявляют УК.
• Необходима лицензия на осуществление деятельности УК.
• Предусмотрен ежегодный отчет Управляющей организации о проделанной работе и исполнении сметы перед собственниками помещений.
• Возможно расторжение в одностороннем порядке.

ВНИМАНИЕ! Если заключен договор управления МКД, товарищество добровольно передает все свои полномочия по управлению и право распределения финансов в руки управляющей организации, оставляя за собой ежегодный контроль за исполнением сметы.

Разграничение полномочий

А также между самим ТСЖ и УК.

Следующие положения определяют сущность деятельности контрагентов.

УК

• Предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД: заключает соглашения с ресурсоснабжающими компаниями, следит за своевременной и качественной поставкой воды, света, газа и т. д.
• Выполняет работы по содержанию и текущему ремонту МКД: организует уборку территории, исправную работу приборов освещения общих мест пользования и придомовой территории, ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и электрических сетей, иные необходимые работы.
• Предоставляет услуги управления домом: услуги аварийной службы, организует регистрационный учет жителей и т. п.

Товарищество

• ТСЖ должно создать специальную комиссию для контроля деятельности УК (либо возложить такую работу на председателя правления).
• Требовать от УК надлежащего исполнения условий.

ВАЖНО! Грамотный договор даёт возможность в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников отказаться от исполнения договора.

В таком случае, у неё остаётся возможность принять решение о выборе иной управляющей компании, либо о налаживании работы своими силами.

Условия соглашения об управлении

От того, насколько проработано соглашение, зависит эффективность управления ЖКХ и возможность привлечь к ответу сторону, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности.

В ст.162 ЖК РФ регламентированы обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

ВНИМАНИЕ! Договор об управлении составляется в письменном виде и подписывается одновременно уполномоченными лицами (председатель Товарищества, руководитель УК).

Обязательные

Следующее необходимо включить в текст:

• состав передаваемого в управление общего имущества МКД;
• реквизиты сторон, дата заключения, адрес местонахождения МКД, сведения о наличии лицензии УК;
• виды предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;
• виды согласованных работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, регламент внесения изменений в указанные перечни;
• цена и способ ее определения, размеры платы за услуги, порядок внесения ежемесячных платежей;
• порядок контроля деятельности УК со стороны ТСЖ.

ЗАКОН! Обязательный набор услуг и работ УК по содержанию МКД установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Факультативные

Помимо обязательных условий, необходимо предусмотреть и те, что прямо не установлены законом, но значительно облегчают контроль управляющей организации, решение текущих вопросов и дают возможность привлечь ее к ответу при возникновении конфликтных ситуаций.

Рекомендуется проработать и подробно прописать в соглашении следующие моменты:

• временной режим и периодичность вывоза мусора;
• сроки устранения аварий инженерных сетей, протеканий кровли и т. д., сроки и порядок реагирования на обращения жителей и Товарищества собственников;
• сроки уборки мест общественного пользования и придомовой территории (в т.ч. внеплановые уборки при гололеде, снегопаде и т. д.);
• сроки и порядок проведения дезинфекции, дератизации помещений;
• порядок оплаты труда органов управления ТСЖ (условия выделения средств на выплату вознаграждения и уплаты соответствующих налоговых платежей).

Права и обязанности контрагентов

СПРАВКА! В таком контракте права Товарищества как заказчика тесно корреспондируют с обязанностями УК как исполнителя.

1. Право жителей на безопасные и благоприятные условия проживания соответствует обязанности исполнителя по соблюдению перечня работ и услуг.

2. Если не закреплено иное, УК вправе сама определять состав работ и порядок их выполнения, а также привлекать к их выполнения сторонние организации (при ответственности за действия привлекаемых к работам третьих лиц).

3. Право управляющей организации начислять и получать вознаграждение за жилищные и коммунальные услуги, выставлять квитанции на их оплату обеспечено обязанностью собственников по оплате коммунальных и иных услуг).



4. Вся техническая документация на МКД подлежит передаче в УК, которая обязана хранить данную документацию и в случае прекращения договора вернуть в Товарищество.

5. В случае невыполнения условий, ТСЖ в лице собственников имеет право отказаться от его исполнения.

6. Товарищество вправе контролировать деятельность УК, которая имеет обязанность по первому требованию предоставлять всю информацию о расходовании средств, перечне, качестве и объеме выполненных работ и услуг.

7. Срок предоставления информации — 5 дней, может быть уменьшен по соглашению сторон.

8. В обязанности исполнителя входит организация информационных досок в доступных местах для информирования жителей о порядке и форме оплаты за услуги ЖКХ, телефонах аварийных служб.

9. Если не установлен иной порядок, УК обязана отчитываться о своей деятельности за год не позднее первого квартала следующего года.

Взаимодействие между сторонами

Право подписания документа от имени ТСЖ принадлежит председателю правления.

Решение о заключении договора с УК принимается правлением товарищества (п.2 ст.162 ЖК РФ).

Для исключения конфликтных ситуаций, связанных с недоверием правлению ТСЖ, есть возможность закрепить в уставе Товарищества этот за общим собранием, включая выбор УК из нескольких.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/upravlenie-mkd/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-i-upravlyayushhaya-kompaniya.html

Договор ТСЖ с собственником жилья

9:44, 25 января 2017 4   0   1940

Товарищество собственников  жилья, приступая к своим обязанностям по общедомовому управлению многоквартирным домом, обязано выстроить взаимоотношения с собственниками помещений. Управление общедомовым имуществом осуществляется с помощью:

• Товарищества собственников жилья.
• Управляющей компании.
• Домового комитета.

Все отношения между собственниками помещений и ответственными за общедомовое управление регулируются с помощью договора, где указываются права и обязанности сторон. Кто имеет основание стать членом ТСЖ, и что входит в обязанности ответственной организации по управлению общедомовым имуществом и собственников жилья?

Вступление в ТСЖ

1. Владелец квартиры становится членом ТСЖ на основании заявления о вступление в товарищество собственников жилья.
2. Граждане, приобретающие жилье в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников, имеют право стать членом этой организации.

Выйти из членства товарищества можно на основании заявления о выходе из членов товарищества либо в случае прекращения права собственности на данную недвижимость.

Договор с ТСЖ на обслуживание дома

Товарищество собственников жилья имеют право заключать с собственниками квартир следующие виды договоров:

• на управление многоквартирным домом;
• о содержании и ремонте имущества общего пользования в многоквартирном доме;
• об оказании услуг на коммунальное обслуживание и др. в интересах владельцев недвижимости.

Виды работ

1. капитальный ремонт здания, который должен выполняться не реже, чем 1 раз в 25 лет;
2. текущий ремонт здания по устранению мелких недостатков, проводимый раз в 3 или 5 лет, в зависимости от типа дома, куда входит ремонт подъезда, установка домофонов, металлических дверей, благоустройство дворов;
3. осмотр помещений с целью профилактики выявления ненадлежащего состояния имущества требованиям законодательства РФ и предотвращение появления угрозы безопасности жизни и здоровью жильцов;
4. обеспечение освещения общедомовых помещений;
5. уборка помещений общедомового пользования и придомовой территории;
6. создание условий противопожарной безопасности;
7. работы по содержанию и уходу за озеленением территории и другими объектами, находящимися на придомовой территории;
8. подготовка дома к сезонной эксплуатации.

Узнать расширенный список видов работ, которые обязано выполнять ТСЖ, вы можете, обратившись за консультацией к нашим юристам.

Оказание коммунальных услуг

ТСЖ также обязано контролировать:

• Обеспечение электроэнергией, которая оплачивается согласно показаниям счетчика.
• Обеспечение холодным и горячим водоснабжением. Вода должна соответствовать следующим требованиям:

1. отсутствие патогенных бактерий, таких как дизентерия, холера и гепатит;
2. отсутствие вредных химикатов (мышьяка, солей тяжелых металлов и т.п.).

• Обеспечение многоквартирного дома отоплением в сезон холодов.
• Организация сбора и вывоза твердых бытовых отходов.
• Обеспечение водоотведения (вывоз канализационных стоков).

Образец договора

Скачать образец договора ТСЖ с собственником жилья

Обязанности собственников

В обязанности собственников входит:

• Вносить плату за содержание и эксплуатацию общедомового имущества и предоставляемые коммунальные услуги в сроки, указанные в договоре.
• Объекты общедомовой собственности использовать только по прямому назначению, а также не нарушать права и интересы других жильцов.
• Содержать жилой дом и общедомовую территорию в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными государственными правилами
• Жилье, принадлежащее собственнику, должно использоваться по назначению и находиться в исправном и надлежащем санитарном состоянии, где владельцу необходимо проводить текущий и капитальный ремонт за свой счет.
• Информировать общество об изменении места проживания и контактных данных.
• Оповещать Товарищество о сдаче имущества в аренду и о наличии в нем временных жильцов.
• Оповещать Товарищество в случае отчуждения принадлежащей собственнику недвижимости.
• Ставить в известность товарищество о том, что в квартире проводился ремонт, переустройство и перепланировка.
• При ремонтных работах в квартире собственник обязан вносить сверхплату за вывоз крупногабаритных и строительных отходов.
• Ежемесячно передавать показания счетчика на использование коммунальных ресурсов с целью определения объемов потребления и расчета размеров оплаты.
• Обеспечение доступа сотрудников Товарищества в свою собственность для осмотра инженерных коммуникаций внутри помещения для выполнения ремонтных и профилактических работ в согласованное заранее время, а работников аварийной службы в любой период времени.
• При неиспользовании жилого помещения, сообщать товариществу контактные данные лиц, которые могут обеспечить доступ в квартиру.

Договор на нежилое помещение в доме

Для регулирования отношений по несению затрат на содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома ТСЖ необходимо заключить договор с собственником нежилого помещения, что регулируется Жилищным Кодексом.

Договор, заключенный с собственником, не являющимся членом ТСЖ, имеет отличия от стандартного договора между ТСЖ и владельцем жилых помещений.

Особенность договора с владельцем нежилого помещения в том, что здесь учтены не только стандартные условия (состав общедомового имущества, перечень работ и услуг по благоустройству дома, порядок определения цены договора, размер выплат и т.д.), но и индивидуальные, касающиеся собственников нежилых помещений:

1. права собственника на пользование общедомовыми имуществом многоквартирного дома;
2. порядок доступа сотрудников ТСЖ в помещение собственника в подвальные помещения для снятия показаний счетчиков и других видов работ;
3. разграничение ответственности по благоустройству придомовой территории, так как во многих случаях участок, прилежащий к нежилому помещению, закрепляется за юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с целью содержания.

Зачастую ТСЖ, взымая денежные средства с собственников квартир в полной мере, не всегда качественно выполняют свои обязанности или не выполняют их вообще, несмотря на претензии владельцев помещений.

Заключая договор с ТСЖ, помните, что при несоблюдении товариществом требований договора и некачественного указания услуг, вы вправе обратиться с жалобой в жилищную инспекцию и прокуратуру. Правильно оформить жалобу в государственный орган и отстоять свои права вам помогут наши юристы.

Источник: http://lawestate.ru/tszh-i-uk/dogovor-tszh-s-sobstvennikom.html

Может ли председатель ТСЖ заставить собственника подписать договор на управление МКД? — вопрос №2319030 от 24.03.2013

Заставить подписать договор не может, т.е. обязать собственника вступить в гражданского правовые отношения председатель ТСЖ не может.

Собственники, не желающие вступать в товарищество, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. ЖК РФ обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст.

138 ЖК РФ) оскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в ГК РФ , для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст.

Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ, как правило, считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.

Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

Не все услуги по содержанию общего имущества собственников, подлежат оплате собственником нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ (в отличие от собственника, являющегося членом ТСЖ). Однако данный вопрос сложный, так как однозначных норм регулирующих данный вопрос нет, судебная практика достаточно противоречива.

Тем не менее, можно выделить услуги, которые подлежат оплате в обязательном порядке: текущий ремонт внутридом.сан.тех.сетей, текущий ремонт внутридом.электросетей.

• Разберем остальные услуги, которые можно квалифицировать как дополнительные (например):
• уборка снега; содержание двора; управление жилым фондом; консьерж.
• При определении работ подлежащих оплате необходимо четко определить, какие суммы являются основными, а какие дополнительными, так как за дополнительные услуги, лицо, не являющееся членом ТСЖ платить не должно.
• Оплате в пользу ТСЖ подлежат коммунальные услуги (согласно показаний счетчика либо по нормативу), если нет самостоятельного договора с РСО и услуги по содержанию и ремонту общего имущества: текущий ремонт, уборка территории, в том числе уборка снега.

Не подлежат оплате дополнительные услуги ТСЖ, либо услуги, оказываемые в целях функционирования ТСЖ – консьерж, охрана стоянки и т.д..

Спорным являются услуги по управлению жилым фондом. В каждом конкретном случае их можно исключить из услуг, подлежащих оплате, так как она оказывается для обеспечения деятельности самого ТСЖ.

Важным является запрос у ТСЖ документов , которыми установлены тарифы по оплате услуг с целью обжалования при несогласии с объемом услуг и их стоимостью, а также проверке отсутствия дифференцированности платежей в зависимости от категории помещений.

Источник: https://www.9111.ru/questions/2319030/