Могут ли дольщики выбрать управляющую компанию

Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Избрание управляющей организации регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

1. Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Методы отбора

• Законодательство устанавливает, что управляющая организация избирается через собрание жильцов.
• Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.
• Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/rejtingi-kriterii-i-metod-otbora.html

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

18 Сентября в 20:01 2350 Ольга Ермакова

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.

Здесь приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять.

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

— ЖНК создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже путем заключения договоров с застройщиками».

И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых; членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.

Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков.

Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников.

Иначе говоря, действует очередь, в которой можно простоять несколько лет.

ЖСК: вступить и построить

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК были особенно популярны.

Погашать стоимость пая в течение многих лет было выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не выдаст ипотеку заемщику такого возраста).

Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает П. Лепиш.

Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент увеличена.

Участники кооператива регулярно платят членские взносы.

«Кроме того, в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например, личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е. Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.

Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

ЖСК не обязан прописывать в договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или неустойки.

ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

«Документ не регистрируется в Росреестре, а значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся несколько человек», — предупреждает В. Погосян.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Я не думаю, что получится повсеместно распространить практику строительства кооперативного жилья. Все-таки эта схема тяжелая и рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт.

Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет процесс принятия решений. В-третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать.

Получается, что, только приобретая квартиру у известного застройщика, обычный покупатель может спокойно дожидаться окончания строительства, чего не скажешь о человеке, вступившем в кооператив».

ЖНК: накопить и купить

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», разъясняет принцип действия жилищно-накопительного кооператива: «ЖНК привлекают средства граждан, а затем вкладывают их в покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья путем внесения платежей, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член ЖНК имеет право пользования помещением, однако оно остается в собственности кооператива.

Деятельность ЖНК регулирует ФЗ-215, который подробно описывает взаимодействие между самим кооперативом и его членами. По закону все денежные средства, которые вносят пайщики, хранятся на отдельном счете.

Соответственно, все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать.

Самое главное преимущество ЖНК заключается в том, что приобретение жилья по данной схеме обходится дешевле примерно в два раза по сравнению с классической ипотекой.

В ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры раньше вступивших членов кооператива оплачиваются за счет поступающих взносов недавно присоединившихся участников.

Однако есть и недостатки, предупреждает М. Литинецкая. Во-первых, придется подождать — по закону право на приобретение жилого помещения возникает только после двух лет членства в ЖНК.

Во-вторых, в случае банкротства кооператива пайщик на стадии накопления рискует потерять все свои жилищные сбережения (или остаться без жилья, если оно было приобретено).

Кроме того, из ЖНК человека могут легко исключить, если его действия будут противоречить уставу. При этом сама процедура выхода из кооператива сложная и длительная.

Павел Лепиш считает схему ЖНК довольно рискованной, поскольку квартиры, паи по которым выплачены не полностью, являются собственностью кооператива, а он отвечает по своим обязательствам всем имуществом.

«Деятельность ЖНК регулируется несколькими законами и контролируется государственными органами, но это добавляет не надежности, а волокиты, особенно при реализации и регистрации квартир», — отмечает эксперт.

МНЕНИЕ

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

«На различных этапах строительства легитимными признаются несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем. Самая надежная и самая популярная — договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Довольно распространенными являются также ЖСК, в которых заключаются договоры покупки пая.

Не противоречат законодательству, но постепенно исчезают с рынка ЖНК и жилищные сертификаты».

ДДУ: пока вне конкуренции?

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Итак, главный плюс обеих «кооперативных» схем: жилье по ним можно приобрести дешевле. Как утверждает В.

 Погосян, участники ЖНК получают деньги на покупку в беспроцентную рассрочку, а члены ЖСК, выступая в роли заказчиков строительства, приобретают жилье фактически по себестоимости (на 12–15% ниже коммерческой цены).

Кроме того, кооперативы лояльны в плане проверки документов и платежеспособности членов: для вступления достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Однако с этого места оптимизма в нашем рассказе поубавится. Есть многочисленные но, о которых упоминают эксперты.

Например, Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, предупреждает: «Если застройщик продает квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, то, вероятнее всего, у него есть проблемы с объектом. А ЖСК и ЖНК — это механизмы, которые обычно девелоперы используют для ухода от ДДУ.

Кроме того, если посмотреть на большинство проектов, в которых недвижимость продавали по разным схемам, то вы увидите, что там, где сделки проводились по ДДУ, объемы уже реализованы, а по ЖСК продажи еще идут».

Главный минус кооперативов заключается в том, что в этом случае покупатель оказывается менее защищен, чем при заключении ДДУ и приобретении жилья в ипотеку.

Федеральный закон № 214, устанавливающий права и обязанности сторон при подписании ДДУ, требует указывать в документе срок передачи застройщиком объекта, кроме того, жестко фиксировать цену, сроки и порядок оплаты.

Ничего подобного нет в договоре, заключаемом с кооперативом. «Нет никаких гарантий, что человек получит свое жилье вовремя», — утверждает В. Погосян.

По мнению М. Литинецкой, на сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/payshchik-protiv-dolshchika-zhsk-zhnk-ddu-chto-vybrat/

Кто должен управлять новостройками? Выбор управляющей компании – дело собственников новых квартир

По словам начальника отдела жилищного хозяйства министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области Александра Захарченко, мнение об отсутствии необходимости управления и обслуживания нового дома – типичное заблуждение собственников квартир в новостройках:

– Чем новый дом принципиально отличается от того, который простоял уже пять лет? Те же инженерные коммуникации, та же кровля, те же ограждающие конструкции и плюс те проблемы, которые возникли после строительства. Нужно правильно настроить лифт, обеспечить работу диспетчерского оборудования, охрану, уборку и так далее.

Кроме того, строители сдают дом по тем нормативам, которые действовали на период строительства, а когда дом сдан, могут быть внесены изменения в нормативные документы. Например, конец 2009 года. Выходит Федеральный закон № 261 «Об энергосбережении». Появились требования об установке приборов учета потребленных ресурсов, которые жители должны выполнять.

Кроме того, счетчики требуют настройки и обслуживания. Здесь не обойтись без профессионалов.

– В новостройках часто возникают вопросы по эксплуатации инженерных сетей, передаче их муниципалитету, оформлению документов, много времени отнимает судебно-претензионная работа, розыск собственников и т. д.

Оксана Севастюк пояснила, что после сдачи дом фактически заселен всего на 10–15%. В течение 1,5–2 лет этот показатель достигает 80%.

Кроме того, некоторые жильцы не торопятся оформлять квартиры в собственность.

Всё это приводит к сложностям при начислении платы за ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, не все жильцы могут участвовать в общем собрании, затрудняется доступ к инженерным системам.

Стоимость обслуживания новостроек

По словам Александра Захарченко, разница между тарифами на обслуживание новостроек и старых домов составляет всего 10%, в которые входят затраты на текущий ремонт.

Девяносто процентов тарифа – это затраты на содержание жилья: уборка, обслуживание внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования, дератизация, дезинсекция, вывоз ТБО и крупногабаритного мусора, зарплата специалистов и т. д. Без этого что в старом доме, что в новом никуда.

Кроме того, тариф зависит от инженерной начинки здания. Некоторое оборудование требует больших затрат на обслуживание и содержание.

Как жильцам новостройки выбрать УК?

Существует два пути выбора управляющей компании собственниками квартир. Первый – застройщик еще до сдачи дома в эксплуатацию обращается к нескольким управляющим компаниям, рассматривает их предложения, затем проводит собрание дольщиков, и те решают, какой компании доверить обслуживание дома.

Второй способ подразумевает, что застройщик параллельно является владельцем управляющей компании. Эта УК начинает обслуживать дом с момента его сдачи в эксплуатацию.

Однако и в этом случае необходимо проведение общего собрания жильцов, на котором они либо соглашаются передать дом управляющей компании застройщика, либо выбирают другую компанию.

По мнению Оксаны Севастюк, для собственников выгоднее, чтобы управлением дома занималась сторонняя организация:

– Если обслуживанием дома занимается компания, принадлежащая застройщику, следовательно, деньги ей платит застройщик. В чьих интересах она работает? Когда же приходит сторонняя организация, она стоит на защите собственников.

Генеральный директор ИПК «Жилстрой» Виктор Полукаров уверен, что всё зависит от того, ориентируется управляющая компания застройщика на получение прибыли или преследует иные цели:

– У меня есть управляющая компания. Перед ней не стоит задача получения прибыли. Перед ней стоит задача помогать повышать продажи квартир в возводимых нами домах.

Когда строители закончили строительство, получили акт ввода объекта в эксплуатацию, они уходят, а управляющая компания остается с жителями и решает все вопросы.

Если возникает какая-то проблема, мы сначала ее устраняем, а уже потом я, выступая в роли арбитра, разбираюсь, кто виноват – управляющая компания или строители. Таким образом удается оперативно решать проблемы, избегая долгих судебных процессов.

Комментарий

Сергей Кошелев, начальник управления строительства министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области: — К сожалению, плановое задание 2012 года по вводу жилья в эксплуатацию нашей областью не выполнено.

При плане 798 тысяч квадратных метров реализована 751 тысяча.

В 2013 году в Омской области должно быть введено в эксплуатацию не менее 770 тысяч квадратных метров жилья. Конечно, этому во многом будет сопутствовать участие региона в различных федеральных программах, таких как обеспечение жильем детей-сирот, строительство домов по программе расселения аварийного жилья и других.

Мнение

Жильё эконом-класса

Как пояснил начальник управления Сергей Кошелев,доля жилья эконом-класса в общем объеме жилищного строительства Омска составляет всего 42-49%. В то время как именно такое жилье, ввиду низкой платежеспособности горожан, пользуется наибольшим спросом. — Квартира эконом-класса — это 18 квадратных метров общей площади на одного проживающего.

То есть двухкомнатная квартира для трех человек должна быть 54 квадратных метра. Таких квартир у нас не строится: «двушки» начинаются от 60 квадратов и более. Видимо, застройщику выгоднее построить меньше жилья, но «элитного» и продать его дороже, — предположил представитель министерства. Генеральный директор ИПК «Жилстрой» Виктор Полукаров привел свое определение жилья эконом-класса.

По его мнению, решающую роль играет цена квартиры.

— Это квартира не дороже 1 млн рублей, куда можно въехать и жить, имея в кармане всего 100 тысяч, — остальное доплатит банк, — пояснил застройщик. Он видит причину непопулярности такого жилья среди застройщиков в недостатке и дороговизне строительных площадей.

Читайте также

Источник: http://omskgazeta.ru/jkh/kto_doljen_upravlyat_novostroykami_vyibor_upravlyayuschey_kompanii_delo_sobstvennikov_novyih_kvartir

Управляющая компания: что необходимо о ней знать — новости недвижимости

Управление многоквартирным домом – важный вопрос, решение которого связано с поддержанием комфорта и безопасности для жизни в нем. Оно подразумевает организацию благоприятных условий, обеспечение безопасности, должного функционирования и эксплуатации дома.

Однако не всем известно то, как именно реализуется управление,  что именно представляет собой данный механизм и какое участие в нем могут принять владельцы жилья. Законодательство допускает управление многоквартирным домом свыше 30 помещений через ТСЖ или посредством управляющей компании (УК).

Второй случай мы и рассмотрим в данной статье.

Для чего нужна управляющая компания

Управляющая организация регулирует и организует все то, что относится к содержанию дома и придомовой территории, обеспечению должного функционирования здания и его систем.

УК решает проблему оказания коммунальных услуг и снабжения энергетическими ресурсами, готовит строение к зимнему сезону, поддерживает работу счетчиков и инженерно-технических сетей и оборудования.

Для реализации поставленных задач управляющая компания должна налаживать сотрудничество и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.  Одновременно УК следит за тем, чтобы жильцы честно пользовались предоставляемыми ресурсами, и выявляет злоупотребляющих нарушителей.

УК проводит осмотр общедомового имущества – обычно дважды в год, но также внепланово в непредвиденных случаях и чрезвычайных ситуациях – и устраняет все обнаруженные дефекты и поломки.

При этом свои действия и порядок работ УК должна согласовывать с собственниками жилья.

Управляющая компания должна поддерживать связь и организовывать собрания с владельцами жилья минимум раз в год, а также отчитываться перед ними в проведенной работе.

Еще до заключения договора гражданам должна быть доступна основная информация о финансово-хозяйственной активности организации, условиях, порядке и  стоимости предоставления ею услуг.

То есть граждане должны знать, на что им рассчитывать, сколько придется платить за жилье и так далее. Бремя оплаты содержания дома ложится на них с момента оформления квартиры в собственность.

Обращаем ваше внимание на то, что Минстрой разработал проект этой осенью, согласно которому управляющие организации будут лишены права сбора средств за жилищно-коммунальные услуги.

Предполагается оставить оплату непосредственно за управление, а деньги за ЖКХ должны будут перечисляться прямо ресурсоснабжающим организациям. По мнению специалистов департамента, данные меры поспособствуют решению проблемы с долгами за услуги ЖКХ.

Немалая часть таких платежей задерживается по вине управляющих компаний.

Что касается случаев невыполнения УК своих обязанностей, любой собственник может написать жалобу на имя ее руководителя, а если та остается проигнорированной, подать жалобу в Мосжилинспекцию и Роспотребнадзор, обозначив требования провести проверку УК и привлечь ее к ответственности.

Если жалобы в данные структуры также не принесли положительного результата, появляется смысл обратиться за восстановлением справедливости в суд, особенно если были понесены серьезные убытки. Если же средства еще не вносились, а услуга так и не была предоставлена,  соответствующее решение общего собрания позволяет ее не оплачивать.

Возможно, стоит также поднять вопрос о выборе новой управляющую компанию.

Порядок выбора УК

Для того, чтобы решение стало действительным, в собрании должно участвовать более 50% собственников, каждый из которых в последующем подпишет договор с отобранной УК.

На самом собрании составляется протокол, где и указывается выбор участников. Принятое решение распространяется на всех собственников в доме.

«Кроме собственников никто не вправе инициировать такие общие собрания. Помочь же в организации, подготовке и проведении собрания могут либо другие УК (за право управления МКД), либо некоторые юридические конторы (за вознаграждение)», – сообщает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/96873-upravliaiuschaia-kompaniia-chto-neobkhodimo-o-ney-znat/

Вс разъяснил городским чиновникам как выбирать управляющую компанию

Получившие квартиры дольщики в течение года должны не только выбрать способ управления многоквартирным домом, но и реализовать свое решение. При отсутствии одного из этих условий орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.  

Управляющая компания «МИР» обратилась к администрации Октябрьского района в городе Красноярске с иском о признании незаконным отказа в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении трех многоквартирных домов. Компания также просила признать недействительным приказ администрации, которым было зафиксировано решение об отказе в проведении конкурса (дело № А33-1777/2017).

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что приказом 28 декабря 2016 администрации Октябрьского района Красноярска назначено проведение открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами по адресам: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 4а; ул. Норильская, д. 6а; ул. Норильская, д. 8г.

9 января 2017 ООО УК «МИР» подало заявку на участие в конкурсе. Однако 26 января 2017 районная администрация отменила проведение конкурса, указав на то, что 23 января жильцы этих домов фактически выбрали управляющей компанией  ООО «УК «Калининский»,  и заключили договоры на управление домами с ним.

  Не согласившись с таким раскладом, управляющая компания «МИР» обратилась с иском в Арбитражный суд Красноярского края.

Краевой арбитраж иск удовлетворил и обязал администрацию Октябрьского района Красноярска провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для спорных домов. Суд исходил из того, что способ управления многоквартирным домом, согласно ч. 3 ст.

161 Жилищного кодекса РФ, определяется общим собранием собственников помещений в нем, но жильцы, принявшие участие в общих собраниях, в юридическом смысле собственниками жилых помещений еще не являлись. Суд разъяснил, что право собственности на жилые помещения возникает с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.

Вместе с тем на момент проведения общих собраний, данные о госрегистрации прав их участников на жилые помещения отсутствовали. Правомочия жильцов подтверждались лишь актами приема-передачи квартир. 

При таких обстоятельствах у администрации Октябрьского района Красноярска не было оснований для отмены решения о проведении открытого конкурса, посчитали в АС края. Третий арбитражный апелляционный суд и ФАС Восточно-Сибирского округа, куда районная администрация пыталась обжаловать решение, поддержали позицию суда первой инстанции.

Мотивировку всех трех судов Верховный суд счел неверной, однако оставил принятые судебные акты в силе как правильные по существу.  

ВС принял позицию администрации о правомочности дольщиков выбирать управляющую организацию до момента госрегстрации права собственности.

Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенной недвижимостью с даты подписания передаточного акта, то именно с этого момента, «а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией», — подчеркнуто в определении высшего суда.

Однако далее ВС указал, что открытый конкурс не должен проводиться только при условии, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.  Подобный вопрос уже был предметом рассмотрения ВС по другому делу.

Изучив материалы дела, судебная коллегия Верховного суда пришла к выводу о том, что администрация Октябрьского района не убедилась в наличии обоих оснований и преждевременно посчитала достаточным для отмены конкурса представление протоколов общих собраний собственников помещений о выборе способа управления от 23 января 2017.

В протоколах указывается на утверждение условий договоров управления между собственниками помещений и управляющей компанией «Калининский» с 1 марта 2017 года, и на вступление этих договоров в силу с той же даты. Имеющиеся в деле договоры управления многоквартирными домами датированы 01.03.2017.

  Соответственно у администрации Октябрьского района отсутствовали основания для отказа от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, а выводы судов о недействительности приказа администрации и незаконности действий по отказу от проведения открытого конкурса являются верными.

Мария Петрова

Источник: https://krasn.pravo.ru/review/view/55408/