Жкх в россии как управляют

Роль управляющих компаний в развитии жилищно-коммунальной отрасли трудно переоценить

• В частности, в сферу их компетенции входит обеспечение доступности коммунальных благ для граждан, поддержание жилой инфраструктуры в исправном состоянии, расчет и прием оплаты за оказанные услуги по тарифам, а также взаимодействие с государством в области модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
• Таким образом, стратегическая задача управляющей компании заключается в достижении оптимального баланса интересов между государством, поставщиками коммунальных услуг и их конечными потребителями – собственниками жилья.
• На формирование критериев эффективности управляющих компаний оказывает влияние рост конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг.
• Прибыльность деятельности управляющей компании и ее конкурентоспособность зависят от следующих показателей:

• высокий уровень сервиса (доступность коммунальных услуг);
• обеспечение своевременного приема платежей и расчета с поставщиками коммунальных услуг;
• соответствие законодательным нормам и положениям, выработанным государством в рамках реформирования отрасли ЖКХ.

Для того, чтобы в соответствовать этим параметрам, необходимо решить ряд организационных и управленческих задач по повышению оперативности и качества предоставляемых услуг.

Обозначим приоритетные направления в совершенствовании деятельности управляющей компании.

Управление услугами

Чтобы получить конкурентные преимущества на рынке жилищно-коммунальных услуг, необходимо предпринять меры по регламентации деятельности управляющей компании. внедрение процессного подхода к совершению текущих операций позволяет своевременно контролировать статус и качество оказываемых услуг.

Управление ремонтами

Автоматический учет и бюджетирование плановых ремонтных работ – необходимое условие для отслеживания эффективности работы ремонтных служб в режиме реального времени и контроля своевременности оплат по данным услугам.

Работа с неплательщиками и судебные дела

Риски, связанные с неуплатой жильцами по счетам – одни из наиболее часто встречающихся в сфере ЖКХ. Наличие отлаженного механизма предотвращения неуплат и взаимодействия с судебными инстанциями по данному вопросу – важное подспорье по борьбе со злостными неплательщиками.

Привлечение новых объектов недвижимости

Наибольшую привлекательность в глазах инвесторов и клиентов приобретает та управляющая компания, которая не только сохраняет свои позиции на рынке, но и демонстрирует рост количества обслуживаемых объектов недвижимости. В условиях растущей конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг этот показатель является своего рода «знаком качества» управляющей компании.

В то же время, в борьбе за потребителя необходимо вывести качество обслуживания клиентов на новый уровень, соответствующий современным требованиям клиентоориентированности. Этой цели служит ряд мер по регламентации операционной деятельности.

Отраслевое решение от компании ELMA

В отраслевом решении на базе ELMA представлен богатый инструментарий для комплексной автоматизации работы управляющих компаний в соответствии с теми четырьмя приоритетами, которые были обозначены выше.

1.Управление услугами

Одним из первоочередных условий улучшения качества сервиса является систематизация предоставляемых услуг.

Для этой цели в решении реализован такой компонент, как Каталог услуг:

Оптимальный уровень сервиса (SLA), под которым понимается доступность услуг для клиента, достигается за счет снижения количества инцидентов, препятствующих оказанию услуги, и сокращения суммарного времени, затрачиваемого на их устранение.

В то же время значимую статью расхода управляющей компании представляют расходы на сервис, от сокращения которых зависит рентабельность ее деятельности.

В отраслевом решении ELMA на базе модуля Управления бизнес-процессами разработан ряд эксплуатационных процессов, позволяющих полностью автоматизировать операции, связанные с предоставлением услуг.

Служба поддержки жильцов

1. Поддержка обратной связи с клиентами – важное условие оперативности в предоставлении услуг и устранении проблемных ситуаций.

2. Автоматизация службы поддержки жильцов позволяет отслеживать и фиксировать обращения жильцов, поступающие диспетчерам одновременно по нескольким каналам, осуществлять мониторинг статуса поступивших заявок в режиме реального времени и отслеживать временные затраты на их выполнение.
3. Для удобства сопровождения жильцов предусмотрены интеграция решения с ip-телефонией и автоматический учет обращений.

Процесс управления инцидентами

Техническая эксплуатация жилых зданий и коммуникаций нередко сопровождается аварийными ситуациями и неполадками, негативно влияющими на доступность коммунальных услуг и, как следствие, качество сервиса.

Для устранения этих проблем в сжатые сроки разработан процесс управления инцидентами, в рамках которого реализован механизм легкой настройки маршрутов инцидентов по разным типам услуг.

• Оперативность получения сигналов от жильцов и принятия соответствующих мер достигается за счет реализации нескольких линий поддержки.
• Система отчетности по процессу позволяет отслеживать сроки выполнения задач по поступившим обращениям.
• В специализированном отчете отображается информация об инцидентах, по которым не было предпринято никаких действий на данный момент времени.

Обработка обращений завершается информированием жильца о том, что проблема устранена. Эта функция возлагается на диспетчера.

Процесс управления изменениями

Процесс управления изменениями направлен на систематизацию и контроль изменений, происходящих в инфраструктуре жилого объекта, их учет и стандартизацию.

Вследствие внедрения данного процесса снижаются сроки устранения инцидента или аварии, устраняется проблема, связанная с несвоевременным биллингом по вновь подключенным для жильцов услугам, обеспечивается стратегический подход к развитию инфраструктуры.

Автоматизация плановых работ

Внедрение проектного подхода к выполнению плановых работ необходимо для грамотного распределения внутренних ресурсов компании.

Учет трудозатрат, бюджета, планирование последовательности и сроков работ позволяет руководству полностью контролировать проектную деятельность управляющей компании, что в конечном итоге положительно сказывается на качестве услуг, лояльности жильцов и приросте прибыли компании.

Автоматизация управления проблемами

Внедрение процесса управления проблемами в повседневную деятельность компании позволяет существенно сократить количество аварий и инцидентов за счет своевременного выявления и устранения причин их возникновения, а также вести базу знаний по эксплуатируемому объекту.

2.Управление ремонтами

Для правильного распределения внутренних ресурсов управляющей компании и адекватного планирования затрат на ремонтные работы необходима балансировка бюджетов и ремонтов.

Эта возможность реализована в отраслевом решении ELMA посредством учета плановых ремонтных работ и наличных целевых бюджетных средств с составлением сводного баланса.

3.Управление рисками, судебные дела

Автоматизация работы с должниками охватывает полный перечень мероприятий по выявлению и устранению неуплат. Осуществляется мониторинг выполнения финансовых обязательств жильцами дома, выявление фактов неуплат, в случае необходимости предусмотрен процесс обращения в судебные инстанции.

4.Развитие. Привлечение объектов недвижимости

В отраслевом решении ELMA предусмотрены механизмы повышения лояльности клиентов и привлечения новых объектов недвижимости.

В данном ключе выдержаны следующие процессы взаимодействия с жильцами:

• ведение карточки объекта недвижимости;
• учет и документирование обращений;
• планирование мероприятий;
• учет работы менеджеров.

Для оперативной обработки поступающей информации поддерживается интеграция с ip-телефонией и автоматический учет обращений.

Итоги

Товарищества собственников жилья и управляющие компании – организации, изначально создаваемые с коммерческой целью.

В то же время их роль в функционировании жилищно-коммунального хозяйства трудно переоценить: достижение компромисса между поставщиками топливно-энергетических ресурсов, государственными органами, регулирующими взаимоотношения в отрасли на законодательном уровне, и конечными потребителями услуг – собственниками жилья находится именно в компетенции управляющих компаний.

В этих условиях принципиальное значение имеет уровень качества оказываемых коммунальщиками услуг. Только тогда интересы всех взаимодействующих между собой сторон будут соблюдены.

Внедрение процессного подхода к совершению повседневных эксплуатационных и сервисных операций – это способ повышения качества и оперативности оказываемых компанией услуг, который предлагается в решении, разработанном на базе системы ELMA.

Источник: http://www.xn--b1ahhahznja9a.xn--p1ai/statii/poeznaya-informacziya/197-upravdom-kak-drug-cheloveka-sekrety-effektivnogo-upravleniya-zhkx

Девять самых интересных ЖКХ-стартапов в России | Rusbase

Чем занимаются: помогают жителям сократить расходы на коммуналку и отремонтировать подъезды

Где и когда появились: в Екатеринбурге в 2012 году.

Как работают: Местные СМИ называют «Лигу» «управляющей компанией для хипстеров»: изначально жэк задумывался как IT-стартап. Сейчас «Лига» помогает решить три главные проблемы жильцов: проконтролировать, куда УК тратит деньги, вызвать мастера без того, чтобы звонить в диспетчерскую целый день, и выбрать дизайн подъезда для ремонта изнутри и снаружи.

Для каждого дома, который обслуживает компания, открывается отдельный счет в банке. Данные о том, куда УК потратила средства после оплаты счетов, поступают на сайт. Житель дома также может пользоваться специальным мобильным приложением и «личным кабинетом» на сайте компании: через него можно оплатить счета, оставить онлайн-заявку на вызов мастера и оценить работу УК.

Кроме этого, у «Лиги» есть еще один специальный сайт — «Конструктор подъездов». Здесь представлено фото старого подъезда, который можно проапгрейдить разными способами: заменить двери и пандус, установить перила и клумбу и т.д. Также можно выбрать, каким цветом покрасить стены внутри. При выборе указывается стоимость каждой работы и всего ремонта.

Чего добились: сейчас «Лига» обслуживает 27 домов. Пока это немного — если считать, что в Екатеринбурге 30 млн кв.м жилья, то доля «Лиги» на рынке — меньше процента. Пригласить компанию к себе хотят еще 239 домов — не только из Екатеринбурга, но и из других городов. 

Работа компании при этом осложняется постоянными угрозами и нападениями. Первый офис «Лиги» был сожжен, во второй кидали дымовые и шумовые гранаты, по третьему дважды стреляли по окнам.

В октябре 2017 года одному из работников разбили голову о трамвайные рельсы — после этого он уволился, еще один сотрудник ушел после стрельбы по окну офиса через месяц. Директор по развитию «Лиги» Илья Сотонин винит в этом другие УК, работающие в городе с 1990-х годов.

Одна из них — УК «Ардо», обвинила Сотонина в клевете. В феврале 2018 года она предъявила предпринимателю иск о защите своей деловой репутации.

Несмотря на это, в ноябре 2017 года у «Лиги» появился первый инвестор — сообщалось, что он вложил в компанию 5 млн рублей за долю в 5% в бизнесе. Как уточнил Rusbase Сотонин, этим инвестором стал франчайзи «Додо Пиццы» в Сургуте Александр Богомолов; сейчас он переехал в Екатеринбург и помогает «Лиге» находить новых клиентов в Сургуте. 

Богомолов подтвердил эту информацию: по его словам, на первом этапе «Лига» подключит в Сургуте 4 дома общей площадью 40 тыс.кв.м. Компания планирует принимать заявки и из других городов. Также в «Лиге» задумываются о выходе на ICO, но пока ждут принятия закона о регулировании криптовалют. Проект этого закона Минфин представил в январе 2018 года.

2. «Элдис»

Чем занимаются: помогают разобраться с общедомовыми счетчиками 

Где и когда появились: в городе Старая Русса Новгородской области в 2012 году; офис компании зарегистрирован в Санкт-Петербурге.

Как работают: сервис помогает вовремя проверять работу общедомовых счетчиков. Счетчики подключают к системе, после этого данные автоматически поступают в программу, затем в ней формируются ежемесячные отчеты о потреблении ЖКХ-услуг и теплопотерях здания.

Услугами «Элдис» пользуются тепловые компании и другие ресурсоснабжающие организации (80% клиентов), сервисные компании, а также УК (5-7%) — в основном, частные. По данным компании, на наведении порядка и контроле за приборами учета им удается сэкономить 7,5-10% расходов.

Символом «Элдис» является осьминог — недавно компания придумала с ним специальные стикеры для Telegram. 

Чего добились: сейчас «Элдис» работает в 68 регионах РФ, услугами сервиса пользуются 3800 организаций.

Компании дважды удалось привлечь инвестиции от Фонда развития интернет-инициатив (ФРИИ): в 2014 году — 1,4 млн рублей, в 2017 году — еще 15. Прошлой осенью правительство Новгородской области запустило пилотный проект с участием «Элдис».

По словам Власова, первый этап этого проекта уже завершен: к системе подключили 200 образовательных учреждений региона.

С апреля компания начнет тестировать технологии квартирного учета и изучать, как снизить расходы на общедомовые нужды в жилых домах.

Для этого «Элдис» ищет управляющие компании в Новгороде, которые будут готовы поучаствовать в этом проекте.

Кроме России, компания работает в Казахстане и в Молдавии, к сервису «есть хороший интерес» со стороны Украины. Привлекать новых инвесторов компания собирается не раньше конца 2018 года.

3. «Домсканер» 

Чем занимаются: помогают проводить собрания жильцов: очно и в режиме онлайн

Где и когда появились: в Красноярске в 2015 году

Как работают: сотрудники ТСЖ, УК или сами жители оставляют заявку на сайте для подключения к сервису. Собственники, которые не имеют доступа в Интернет, голосуют на обычных бумажных листах и сдают их администратору дома. Администратор вносит заполненные бланки в систему, и они также участвуют в общем подсчете.

Источник: https://rb.ru/story/GKH-startups-Russia/

Управляющие компании обяжут работать по советским стандартам. Как изменят жизнь новые нормы ЖКХ

Правительство РФ ужесточило правила управления многоквартирными домами. Что изменится в работе 21 тысячи управляющих организаций, задействованных на рынке жилищных услуг? Что нового в правилах управления домами? Как изменятся тарифы на ЖКХ? С 11 апреля 2018 года начинают действовать внесенные изменения в ПП РФ от 31.03.2018 № 389 «О внесении изменений в Правила регулирования тарифов в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами»

На совещании в правительстве РФ вице-премьер Дмитрий Козак рассказал о новациях в осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с принятием постановления правительства РФ от 27 марта 2018 года № 331. Документом прописаны новые правила, совершенствующие работу управляющих компаний.

Главное, что теперь управляющие компании станут доступнее. Причем доступнее в буквальном смысле. Ситуация, когда вы живёте в одной части города, а офис УК вашего дома располагается в другой – так что приходится ехать долго, а то и с пересадками – в скором времени будет невозможна.

Так, специальным правительственным актом устанавливается требование к наличию представительства управляющей компании в пешей доступности от всех многоквартирных домов, которые ею управляются. Пешая доступность, по новым правилам, – это когда в течение часа пешком можно дойти до представительства УК.

• Обязательно в этих представительствах должно быть место для приёма граждан и представлена вся информация о тарифах на оказываемые услуги.
• По отдельному поручению премьер-министра Дмитрия Медведева установлено, что информация о тарифах должна содержать не только сведения о стоимости услуг соответствующей управляющей компании, но и о стоимости услуг других управляющих компаний в муниципалитете.
• Так что теперь жильцам должна быть предоставлена возможность сравнить цены на услуги управления многоквартирными домами.
• Новым правительственным постановлением устанавливаются дополнительные требования к деятельности управляющих компаний, прежде всего, связанные с работой аварийно-диспетчерских служб УК.
• По словам Дмитрия Козака, такого регулирования раньше не было, точнее, было очень давно – во времена Советского Союза.

Итак, в связи с нововведениями порядок работы аварийных служб будет строго регламентирован вплоть до обязанности по реагированию на звонки граждан. Так, отныне определено время дозвона в службу – 5 минут. Службы должны оснащаться функциями «обратный вызов» или «автоответчик». Регламентируется время, в течение которого эти функции должны быть выполнены, – 10 минут.

Поскольку аварийно-диспетчерская служба должна работать круглосуточно, вызов аварийно-диспетчерской службы может производиться и в ночное время. Кроме того, регламентируется время локализации аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем – в течение 30 минут с момента регистрации заявки. Регламентируется время ликвидации засоров – в течение двух часов с момента регистрации заявки.

А на устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем теперь отводится не более трёх суток.

Каждый сотрудник службы ЖКХ должен иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивку на одежде с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества и профессиональной специализации).

Предусматривается и серьезное наказание за неисполнение вышеназванных требований. Как подчеркивалось на специальном совещании в правительстве РФ, установлена ответственность УК вплоть до отзыва лицензии.

Какие нормативные акты по ЖКХ вступили в силу весной этого года  

С 1 марта 2019 года вступили в силу Изменения в ПП РФ от 15.05.2013 № 416

Документом установлены новые требования к аварийно-диспетчерским службам, порядку их деятельности. Подробно изложены обязанности, в том числе по рассмотрению заявок собственников и нанимателей и порядку их рассмотрения.  При этом предусмотрена регистрация заявок в журнале учета заявок или в автоматизированной системе учета заявок при ее наличии.

Теперь более детально регламентирован порядок раскрытия и размещения информации управляющей организацией, ТСЖ или ЖСК, а также перечень информации, обязательной для раскрытия. Уточнены сроки, порядок подачи, приема, регистрации и ответа на обращения и запросы собственников.

В начале апреля 2018 года были официально опубликованы несколько нормативных правовых актов, вносящих изменения в нормы жилищного законодательства. Приводим краткий обзор наиболее важных изменений.

Новый закон предоставляет возможность заключения прямых договоров предоставления коммунальных услуг (договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) между собственниками помещений многоквартирного дома и непосредственно ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Установлен перечень оснований для заключения прямых договоров. Например, инициатором заключения прямых договоров могут выступить как собственники помещений, принявшие соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, так и ресурсоснабжающая организация.

Установлен порядок извещения ресурсоснабжающей организации о решении собрания собственников, а также права и обязанности ресурсоснабжающей организации относительно заключения или незаключения прямого договора с собственниками помещений многоквартирного дома.

Так, ресурсоснабжающая организация получила возможность одностороннего отказа от договора с управляющей компанией при наличии предусмотренных законом основания для такого отказа, указаны последствия такого отказа (в виде обязанности уведомлений определенного круга лиц об отказе от договора, заключении договора с собственниками помещений).

Определен порядок действия с задолженностью управляющей организации в случае заключения прямого договора между собственниками и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

С 11 апреля 2018 года начинают действовать внесенные изменения в ПП РФ от 31.03.2018 № 389 «О внесении изменений в Правила регулирования тарифов в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами»

Постановлением более подробно урегулировано действие льготных тарифов, которое осуществляется в соответствии со ст. 24.9 Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления».

1. При установлении льготных тарифов для потребителей или их категорий, повышение тарифов в области обращения с твердыми коммунальными отходами относительно их экономически обоснованного уровня для других потребителей не допускается.
2. Льготные тарифы, лица, имеющие право на такие льготы, основания для предоставления льгот и порядок компенсации выпадающих доходов организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в области обращения с твердыми коммунальными отходами, устанавливаются при нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации.
3. Также установлена обязанность для органа регулирования не позднее пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации опубликовать перечень потребителей или их категорий (за исключением физических лиц), имеющих право на льготные тарифы на своем официальном сайте, в случае его отсутствия — на сайте, определяемом субъектом Российской Федерации).

С 11 апреля 2018 года вступают в силу поправки ПП РФ от 27.03.2018 № 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации…»

Постановлением внесены изменения в несколько нормативных правовых актов.

Источник: https://informatio.ru/news/society/tarify/upravlyayushchie_kompanii_obyazhut_rabotat_po_sovetskim/

Основные направления развития ЖКХ в РФ

Тимчук О. Г. Основные направления развития ЖКХ в РФ [Текст] // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы Междунар. науч. конф. (г. Москва, апрель 2011 г.).Т. II. — М.: РИОР, 2011. — С. 245-248. — URL https://moluch.ru/conf/econ/archive/9/495/ (дата обращения: 09.07.2019).

В настоящее время о значении ЖКХ и связанных с ними реформах говорят на всех уровнях управления экономикой, в средствах массовой информации, а так же на страницах специальной литературы. В основном подчеркивается высокая социальная значимость сферы ЖКХ [1, С. 8].

Некоторые авторы наряду с социальной отмечают экономическую значимость, связанную с ее с потребительским спросом на работы и услуги отрасли и высоким потенциалом для развития частного бизнеса [3]. По нашему мнению, в действительности значение ЖКХ определяется более широким кругом вопросов такими как: политический, социально-демографический, технический, экологический, нормативно-правовой.

В совокупности, вышеперечисленные вопросы во многом зависят от глубины научных представлений о сущности и особенностях развития отрасли, об условиях, механизме регулирования, степени государственного участия и привлечения бизнеса, о параметрах экономической и социальной эффективности ЖКХ, его реформирования.

В последние годы перед Россией стоит уникальная задача формирования новой жилищной политики и жилищных отношений применительно к принципам рыночной экономики с учетом интересов всех слоев населения. Соответственно, главная задача при реформировании данной отрасли в определении форм и размеров государственного регулирования процессов рыночного механизма при проведении реформы.

В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство является одной из сфер, где сформулирована достаточно четкая концепция преобразований с нормативной базой федерального уровня, обеспечивающей реализацию потенциальных резервов повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства и снижения потребности в бюджетных дотациях на его содержание.

В тоже время, попытки непосредственного государственного воздействия, на процессы перехода жилищного фонда в реальное управления жилья владельцами, созданная касса собственников в жилищной сфере явно выходят за рамки отраслевой реформы.

Совершенно очевидно, что при всей необходимости проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, нельзя рассматривать ее целевые направления вне благосостояния нации, ее жизненным уровнем.

На самом деле решения жилищных проблем (включая уровень и качество жилищно-коммунальных услуг) во многом зависят темпы дальнейших преобразований в России и, в конечном счете, политическая стабильность в обществе.

Взгляд со стороны определяет, именно благосостояние или качество жизни населения служит критериям выбора приоритетных направлений экономической и социальной политики государства.

Таким образом, уровень жизни выступает своеобразным критерием благосостояния, определяет обеспеченность населения в них.

Услуги жилищно-коммунального хозяйства – это одно из основных жизненных благ, удовлетворение которыми или потребности в них ощущается населением особенно остро.

Соответственно с этой позиции, и нужно рассматривать стратегические направления реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в первую очередь.

В процессе реформирования ЖКХ можно выделить несколько этапов, определяемых периодами выхода федеральных законов и других законодательных актов. В целях оценки результатов процесса реформирования ЖКХ и для выявления проблем, сдерживающих развитие отрасли, представляется целесообразным кратко рассмотреть эти этапы.

№ 4218-1, который разделил полномочия по управлению и хозяйствованию в жилищной сфере, определил новый порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг, ввел систему адресной социальной защиты граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг; так же было принято решение о разграничении частной собственности по уровню власти – проведена передача объектов жилья и коммунальных услуг в муниципальную собственность.

Цель реформы: жилищно-коммунальное хозяйство должно перейти на самоокупаемость в течение пяти лет.

Однако, социально-экономическая ситуация объективно не позволила завершить быстрый переход к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей, включая население.

Возникла необходимость внести коррективы в процессе реформирования ЖКХ, проводить его не стихийно, а целенаправленно.

Основы федеральной жилищной политики в дальнейшем были конкретизированы в ряде законопроектов, которые заложили первые основы концепции реформы ЖКХ.

Особое значение в этой связи имеет Федеральный закон от 15 июня 1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Цель данного документа состояла в том, чтобы создать условия благоприятные для формирования субъекта консолидированного спроса на жилищно-коммунальные услуги.

Как показывает практика, в законе существуют недоработки, которые до сих пор не позволяют достигнуть поставленной цели (значительные затраты на регистрацию ТСЖ как юридического лица, неудовлетворительное состояние жилого фонда и т.д.).

Концепцией о реформировании ЖКХ дана оценка реальному состоянию ЖКХ, определены причины кризиса и отмечено, что единственным способом его преодоления должно стать изменение системы финансирования, то есть переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.

https://www.youtube.com/watch?v=7_49KHQboCU

Концепцией был предусмотрен поэтапный переход на полную оплату жилья коммунальных услуг на период 1997-2003 годы. При этом доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг на первом этапе (1992-1998 годы) должна была возрасти с 35 до 50% и на 10% ежегодно на втором и третьих этапах (1999-2000 годы, 2001-2003 годы).

В целях координации процессов реформирования ЖКХ в регионах России и соблюдения сроков ее реализации Правительством РФ были введены федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, которые устанавливали величины предельно допустимых и социально-оправданных параметров:

1. обеспеченности жильем в расчете на одного человека как стандарта социальной нормы площади жилья для семей различной численности;

2. максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя их социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

В 2007 г. произошло как минимум три события государственного масштаба, которые ознаменовали собой начало современного этапа реформирования ЖКХ РФ, а именно:

1. состоялось заседание Президиума Государ­ственного Совета Рос­сийской Федерации, по­священное реформиро­ванию ЖКХ (19-20 янва­ря 2007 г.). По его итогам Президент РФ дал ряд соответствующих поручений Правитель­ству РФ, высшим должностным лицам субъектов РФ;

2. согласно поручению Правительства РФ был утвержден Комплекс мероприятий по реформированию жилищно-комму­нального хозяйства Российской Феде­рации на 2007-2008 годы (приказ Минрегиона России от 27.06.2007 № 54);

Источник: https://moluch.ru/conf/econ/archive/9/495/

Интервью главы Минстроя России Михаила Меня журналу "Огонек" о прямых договорах в ЖКХ

— Михаил Александрович, в чем новизна предлагаемых Минстроем изменений? Какой результат вы намерены получить?

— Как только законопроект будет принят, плата за коммунальные услуги (газ, свет, тепло, электричество) станет поступать напрямую ресурсоснабжающим организациям, а жилищные платежи (содержание дома и территории, лифты и пр.) — на счета управляющих компаний (УК).

На данный момент и первые, и вторые, как правило, зачисляются на счета УК, которые, случается, не переводят их дальше по назначению — в уплату услуг ресурсников. Так и возникает парадокс: люди платят — долги растут.

Зачислив коммунальные платежи сразу по назначению, мы рассчитываем сократить долги управляющих компаний, уже достигшие 250 млрд (общий объем задолженности в сфере ЖКУ составляет более 1,2 трлн рублей), и навести порядок в отрасли, прежде всего в отношениях между жильцами, УК и ресурсниками.

— Когда законопроект будет принят? Готовился он долго — впервые об инициативе заговорили полтора года назад.

— Для такого рода документа это, можно сказать, стремительное согласование! Ведь речь ни больше ни меньше, как о глобальном изменении.

Полтора года шла жаркая дискуссия, отстаивались разные точки зрения, обсуждались детали. Сложно пока прогнозировать сроки его принятия: впереди новое обсуждение — в Госдуме.

И не исключено, что появятся еще поправки. Но мы, конечно, рассчитываем, что в осеннюю сессию процесс будет запущен.

— Обещано, что нововведение не создаст неудобств для россиян…

— Для жильцов ровным счетом ничего не изменится: каждый месяц к ним будет приходить, как и сейчас, единый платежный документ (ЕПД) за оказанные коммунальные и жилищные услуги. Подписывать специальные договоры с ресурсниками жильцам не потребуется: это будет делаться автоматически на основании первой же оплаты ЕПД.

Но самое главное: нововведение не скажется на сумме в платежке — тарифы останутся прежними, поменяется только алгоритм их проведения. Не коснутся изменения и способов оплаты — банки, интернет-банки, автоплатежи — все, как привыкли люди.

И, наконец, если ресурсоснабжающая компания не имеет возражений, то собственники на общем собрании вправе принять решение о сохранении существующей системы, когда договор с ресурсоснабжающей компанией заключает УК.

— А вы не опасаетесь массовой подделки таких решений со стороны УК? Такие прецеденты сегодня имеются по части смены самой УК, затеянной жильцами…

Источник: http://www.minstroyrf.ru/press/intervyu-glavy-minstroya-rossii-mikhaila-menya-zhurnalu-ogonek-o-pryamykh-dogovorakh-v-zhkkh-/

Стандарты управления многоквартирным домом, а также стратегия развития ЖКХ и его организационно-правовые формы

• ЖКХ – это организованная сфера, куда открыт доступ всем желающим применить свои организационные способности.
• И иногда такая инициатива оборачивается большой прибылью.
• Чтобы создать эффективную компанию или ТСЖ, разберемся в том, как они вообще устроены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84.

Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Система управления жилищно-коммунальным хозяйством

Управляющая компания может нанимать субподрядчиков для решения этих задач.

Управляющие компании подвергаются надзору и регулированию как со стороны жильцов, так и со стороны государственных органов. При некачественном выполнении своей работы компания рискует потерять клиентов или даже нарваться на судебный иск. За поставляемые услуги отвечает в основном директор организации, который курирует все работы, осуществляемые доверенной ему компанией.

ВНИМАНИЕ. С недавнего времени НП «ЖКХ Контроль» публикует независимые рейтинги коммунальных фирм по отзывам их клиентов и количеству жалоб.

Директор подбирает работников, составляет штатное расписание и отслеживает выполнение плановых работ в доме. Также он занимается вопросом сбора средств с жильцов на поддержание дома в порядке.

Он следит за тем, чтобы бухгалтерия компании была в порядке.

В обычной УК устроено 2 денежных фонда. Средства из одного из них идут в ресурсоснабжающие организации, а из другого оплачиваются работы по текущему содержанию дома. Фирмы ЖКХ ответственны за установку счетчиков и должны собирать деньги с жильцов строго по муниципальным тарифам.

Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ

Основным документом, регулирующим работу управляющих организаций, является правительственное постановление №416 от 15.05.2013. Оно закрепляет за жильцами право выбирать любую организационно-правовую форму ЖКХ для управления домом, включая УК.

Под работой таких организаций в документе подразумевается именно соблюдение ими технических норм эксплуатации дома.

Исключать и включать новых людей в соответствующий реестр собственников. Особенное внимание должно уделяться сбору данных о должниках по счетам.

В обязанности коммунальной фирмы входит составление годового графика работ по техобслуживанию дома.

В нем должен быть лишь необходимый минимум работ, к каждой из которых должно быть приведено финансовое обоснование.

Помещения внутри многоквартирного дома, не занятые жильцами, а также земля вокруг дома могут быть с позволения жильцов сданы в аренду юридическому лицу. Вопрос о стоимости аренды и согласии на это со стороны клиентов компании должен обсуждаться на общем собрании жильцов.

УК играет роль посредника между своими клиентами и множеством организаций, поставляющих коммунальные услуги.

Так как недавно были введены обязательные отчисления в местные фонды за капремонт, взаимодействие между властью и частными коммунальными предприятиями принимает форму постоянного сотрудничества. Платы за капитальный ремонт чаще всего проходят через управляющую компанию и уже оттуда для удобства жильцов отчисляются региональному оператору.

СПРАВКА. Если жильцы вдруг решат, что для них неприемлемо перечислять средства на капремонт в общерегиональный фонд, и захотят завести общедомовой счет, УК должна помочь своим клиентам в этом.

Управление домом и территорией вокруг него занимается организация, которую выбрали жильцы на общем собрании.

Сейчас распространена практика, при которой застройщики при сдаче дома жильцам одновременно создают дочернюю управляющую компанию и она сразу перекрывает доступ другим фирмам, являясь первое время безальтернативным управляющим для дома.

Но в вышеназванном Постановлении Правительства и в 161 статье Жилищного кодекса России закреплено право жильцов на самоуправление и организация управляющей компании ЖКХ не является обязательной.

Оно предполагает и выбор подрядчика для проведения работ по эксплуатации дома.

Законом определено сразу несколько способов управления многоквартирным домом:

1. ТСЖ.
2. Управляющая компания.
3. Отсутствие управляющей организации(только для домов, где меньше 30 квартир).

Каждая организационно-правовая форма имеет свои достоинства. Даже когда при отсутствии организации жильцы сами берут на себя ответственность по заключению договоров с ресурсоснабжающими фирмами, это дает им преимущество в виде независимости от других жильцов. Все возникающие проблемы решают своими силами.

Основной плюс ТСЖ в том, что это НКО, которой руководят незаинтересованные в злоупотреблении властью лица.

Минус заключается в том, что часто запросы отдельных жильцов растут непропорционально общим возможностям жильцов. Это повышает издержки на содержание ТСЖ.

При управляющей компании жильцам не нужно много заботиться об управлении домом. Они лишь раз в месяц платят по счетам. Минусом этой формы является то, что одну фирму сложно сменить на другую. Часто бывает сложно добиться прозрачного ведения бизнеса от коммунальных компаний.

При выборе формы ТСЖ домом управляют инициативные жильцы, имеющие опыт в работе с недвижимостью.

При найме управляющей фирмы все вопросы по эксплуатации перекладываются на директора компании. Свою работу управляющий ЖКХ осуществляет в рамках действующего законодательства.

Как минимум, руководство должно составлять ежегодный план по работам в доме, планировать финансы и вести отчетность. При любой форме они отвечают перед властями и жильцами.

Организация работы

Организация работы ЖКХ должна осуществляться в рамках действующего законодательства. Если вы хотите создать собственную коммунальную организацию, сперва определитесь, в какой форме она будет работать. ТСЖ подойдет просто инициативным собственникам, которые хотят помогать остальным жильцам. УК лучше подходит для извлечения прибыли из работы.

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/zhkh/rabota-i-upravlenie.html

Реформа ЖКХ в России: последствия изменения схемы управления и эксплуатации домов

Любое управление состоит из трех этапов:1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей его среде,2) анализ собранной информации и выработка управленческого решения,3) воздействие на объект управления.

Управление может быть неэффективным, если управляемый объект не достигает цели вообще, низкоэффективным – когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени, эффективным (оптимальным) – когда цель достигается быстро и с минимальными затратами.

В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов.Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности как социально-экономических систем, причем по мере усиления рыночных факторов роль управления возрастает.

Отметим, и это принципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только жилой дом в целом, но никак не отдельная квартира (как это принято считать в России и как это назначил новый Жилищный Кодекс РФ). Квартира может существовать только в составе дома (общие стены, крыша, инженерные системы), но не изолированно.

Цель управления жилым домом – обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при минимальной оплате. Каждый многоквартирный дом должен управляться как единое целое, «поквартирное управление» абсолютно неэффективно.Из теории управления известно, что в социально-экономических системах существуют два вида управления – внешнее и внутреннее.

Управление называется внутренним (или самоуправлением), если орган управления является элементом управляемой системы, и внешним, если он является внешним по отношению к системе элементом.

Так как элемент системы имеет цели, в основном совпадающие с целями самой системы, то внутреннее управление всегда более эффективно, чем внешнее, которое осуществляется в интересах внешнего управляющего, цели которого вовсе не обязаны совпадать с целями управляемой системы.Этот тезис подтверждается на практике: большинство социально-экономических систем управляется внутренним образом.

Случаи внешнего управления редки: конкурсное управление при банкротстве фирмы (в этом случае внешний управляющий преследует цель сохранения активов фирмы для расчетов с кредиторами, что очевидно не совпадает с интересами фирмы).В управлении многоквартирным домом используются оба вида управления, но значительно преобладает – внешнее неэффективное управление (УК, ДЕЗ, ДЭЗ, ООО).

Частный односемейный дом и частный доходный дом управляются внутренним образом. Муниципальные арендные дома (которые повсеместно существовали в СССР) имеют внешнее управление. Среди кондоминиумов встречается как внутреннее (ТСЖ), так и внешнее (управляющая компания, созданная застройщиком) управление.Управляет системой (объектом) орган управления, который состоит из субъекта управления и исполнительного механизма.Субъект управления – важнейший составной элемент органа управления, это человек (или группа лиц), принимающий окончательные решения по управлению системой. Если нет субъекта управления, то нет управления вообще. Субъектом управления объектом всегда является его собственник, владелец, он формирует цели управления, он больше всего заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта.

2. Откуда растут ноги управляющих компаний?

В настоящее время в России городская администрация и сомнительный бизнес объединились и активно внедряют схему управления: УК – МКД (многоквартирный дом).

При такой схеме объектом (в частности – домом) управляет только управляющая компания, т.е. субъектом управления становится только УК без собственников.

Это тяжелая принципиальная ошибка, приводящая на практике к многочисленным негативным последствиям (все указанные вопросы с №47 по №54 из этой области).

Правильной является схема, когда домом управляет владелец, а управляющая компания – всего лишь посредник, команда наемных работников, нанятая владельцем для повышения качества управления.

Владелец обязан контролировать управленцев, иначе они начинают активно действовать уже не в его интересах, а в своих. Правильное место управляющей компании – между хозяином (собственником) и домом, т.е.

схема управления должна быть такой: Владелец – УК – МКД.

В правильной жилищной системе каждый многоквартирный дом имеет владельца, который и является субъектом управления, Субъектом управления частным доходным домом является домовладелец, муниципальным арендным домом – орган местной власти, кондоминиумом — либо ТСЖ, либо управляющая команда от застройщика.

С управляющим (или управляющей компанией) владелец заключает договор на предоставление услуг управления домом, его эксплуатацией и санитарным содержанием.

По аналогии со строительством УК в этом случае выполняет функцию генподрядчика и имеет возможность набирать по отдельным договорам субподрядчиков для исполнения ими локальных задач (санитарной уборки дома, технического обслуживания машин и механизмов, доставки коммунального ресурса и многого другого).

Если управляющий (или УК) работают плохо, воруют, владелец договор расторгает и подыскивает нового управляющего.Первый вариант – непосредственное (самостоятельное) управление – применяется в частных доходных домах и кондоминиумах с небольшим числом квартир (10–20).

Для многоквартирного дома коллективной формы собственности с большим числом квартир наиболее эффективной схемой управления будет третий вариант, т.е.: ТСЖ – УК – МКД,

потому что управление большим многоквартирным домом является специфической профессиональной деятельностью, требует специальных знаний и технологий, чего нет у обычных жильцов, составляющих правление ТСЖ.

Кроме того надо знать и помнить, что большинство многоквартирных домов, построенных по типовым проектам в 1960-80 годах в условиях строгой экономии строительных материалов и расточительства энергоресурсов, представляют собой очень сложные для управления объекты из-за своего изношенного физического состояния.

Эти объекты управления уязвимы, капризны, энергорасточительны, взаимозависимы и излишне централизованы с пунктами коммунальной генерации, к тому же они доведены до приличного износа из-за несоблюдения сроков текущего и капитального ремонтов.Здесь необходимо подчеркнуть и еще одно важное обстоятельство.

До введения в действие нового Жилищного Кодекса РФ российские многоквартирные дома управлялись органом местной власти через муниципальную управляющую компанию – ДЭЗ, РЭУ или ДЕЗ. При таком внешнем управлении его эффективность была низкой (все мы знаем на собственном опыте), но хозяйственно — финансовую деятельность своих чад жестко и постоянно контролировало государство.

«Липовых» и «хищных» УК быть не могло.До 1 марта 2006 года – введения в действие ЖК РФ – во всех многоквартирных домах жильцы должны на общих собраниях выбрать себе управляющую компанию (УК) или начать управлять самостоятельно (непосредственно или создав ТСЖ). В противном случае местная власть принудительно назначит дому управляющую компанию, обойдясь без собственников, т.е.

применит свой крупнокалиберный административный ресурс.Но жители оказались к такому жесткому требованию не готовы. Вероятно, потому, что они за десятилетия советской власти надеялись на нее всецело, в том числе по защите своих жилищ.

Такое развитие событий выявило не только серьезный законодательный просчет, заложенный в Жилищном Кодексе РФ, но и однозначно вывело итог: в России жители многоквартирных домов фактическими собственниками еще не стали!Потому назначенные и оглашенные сроки широких преобразований с УК (решением Государственной Думы РФ) переносятся до 1 января 2008 года.

Но и ко второй перенесенной дате большая часть населения находится в глубокой спячке: собственники закрепляются «де юре», но по-прежнему на практике не забирают власть в свои руки.Уже приватизировано 80% квартир в многоквартирных домах России.

В Государственной Думе РФ, Совете Федерации РФ, торгово-промышленной палате РФ, РСПП, Деловой России, ОПОРЕ России вырастают «как грибы» просвещенные специалисты-жилищники, мельтешащие на экранах телевизоров в качестве «экспертов глобальных перемен в ЖКХ».

Но число созданных жителями товариществ собственников жилья никак не хочет подниматься выше 5% от общего числа многоквартирных домов.И тогда наиболее смекалистые администраторы форсируют события, загоняя в ТСЖ непослушное население — где обманом и фальсификацией, где обещаниями и пряниками.

Мэр Москвы и его заместители разворачивают компанию по всеобщей ТСЖ –зации, за короткое время отчитавшись о создании в городе ТСЖ в четвертой части многоквартирных домов. За Москвой подтягиваются остальные крупные, средние и мелкие города страны.

За ними семенят поселки и деревни, в которых анахронизмом среди живой природы высовываются полуразвалившиеся типовые многоэтажки, которые обязаны взять на управление жители.Все это знакомо, напрашиваются параллели — всеобщая коллективизация сельского хозяйства в России в 20–30-х годах прошлого столетия. Но история нас не научила.

Сегодня в Москве создано более 12,5 тысяч ТСЖ (по имеющимся данным у В.С.). Но реально работает только 500 (4% от их количества). В остальных 12 000 (цифру надлежит уточнить после запросов в органы) товариществах работа не ведется, а лишь сдаются в налоговые инспекции «нулевые балансы» по упрощенной форме отчетности. В управах города даже содержится по 1-2 единицам «заштатников», чтобы поддерживать эти искусственно созданные администрацией, замороженные некоммерческие организации. Видимо, на них возлагаются какие — то крупные стратегические планы, если заместитель мэра П. Бирюков не рассекречивает их даже перед своим руководителем С. Собяниным, называя ему всего о 200 фиктивных товариществах в городе, которые он, кстати, обещал ликвидировать как собственный недосмотр еще в ноябре 2010 года.Таким образом, проведенная массовая приватизация квартир в государственных домах без внятного объяснения жителям ее последствий, а также принудительные перемены в управлении этими домами посредством сфабрикованных ТСЖ практически означает вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере.

Итог: сегодня в России лишь малая часть многоквартирных домов (около 10%) управляется удовлетворительно, управление остальными домами неэффективно.

3. Об эффективности видов городского жилья

В современных городах мира существуют четыре вида жилых домов:1) частный односемейный дом, 2) частный доходный дом,3) кондоминиум, кооператив,4) муниципальный арендный дом.В России в результате национализации многоквартирных домов (1918 г.

), массового строительства государственных домов и последующей бесплатной приватизации квартир в них (1991-2011 г.г.) появился принципиально новый, не имеющий признаков системности, т.е. внесистемный, вид многоквартирного дома.

Назовем его –

5) конгломерат.

Основные характерные признаки такого дома:1) смешение форм собственности.

Дом представляет собой соединение под одной крышей разнородных собственников и предпринимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели (муниципальные, неприватизированные квартиры), собственники нежилых помещений, арендаторы и субарендаторы нежилых помещений;2) смешение социального состава жильцов дома.

Среди собственников квартир существует сильная социальная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие, среди жильцов постоянно происходит социальное расслоение. Кроме того в одном доме живут и малоимущие (в муниципальных квартирах), разнородные наниматели, а также маргиналы, пьяницы, наркоманы и все, все.

Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самопроизводится.

Среди собственников квартир постоянно происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется, превращается в пьяниц. Опять готов новый конгломерат.В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей, методов и экспертных оценок было проведено исследование социально-экономической эффективности этих 5 видов городского жилья.

Оценка проводилась по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т.д.

Результаты общей интегральной оценки социально-экономической эффективности каждого вида жилого дома оказались такой:1) частный доходный дом – 8,50;2) частный односемейный дом – 2,45;3) кондоминиум, кооператив – 1,90;4) муниципальный арендный дом – 1,15;5) российский конгломерат – 1,00.Таким образом, наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, а наименее эффективным – российский конгломерат.   

Из результатов этого исследования вытекает, что сложившаяся в современной России структура жилья по формам собственности жилых домов является резко неэффективной. Пока не прекратим тиражирование конгломератов и не станем создавать системное жилье, как в развитых странах мира, улучшений в ЖКХ не будет.

Самошин Владимир Сергеевич. Биография, фото.

Независимый эксперт по проблемам ЖКХ,один из инициаторов и бывший член Общественного совета Минрегиона РФ,эксперт общественного проекта «Российский Дом будущего»,эксперт российского конкурса «Жилой дом 21 века»,основатель и председатель ТСЖ с 2000 года,бывший руководитель московского управления по эксплуатации жилых зданий,практический организатор перевода в 1988-89 годах ЖКХ на самофинансирование,соавтор книг по теме жилищно – коммунального хозяйства в России:«Доступное жилье. Люди и национальный проект» 2006 г.С. Глазунов, В. Самошин«Жилищный вопрос в России» 2008 г. С. Глазунов, В. Самошин,«Создадим свой дом сами. Практич. пособие» 2008 г. В. Самошин, В. Егиазаров

Источник

Источник: http://izhcommunal.ru/publ/reforma_zhkkh_v_rossii_posledstvija_izmenenija_skhemy_upravlenija_i_ehkspluatacii_domov/5-1-0-126